Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Enero de 2011

El Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció de la causa en primer grado, dictó sentencia definitiva en fecha 12 de abril de 2.010, declarando SIN LUGAR la demanda de COBRO DE BOLIVARES incoad Sociedad Mercantil, INMOBILIARIA C.G.S., C.A., en contra del ciudadano: E.M.M.C., plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.

Contra esa decisión, la representación judicial de la parte actora, en fecha 17 de mayo de 2010, interpuso recurso de apelación, el cual le fue oído en ambos efectos.

En v.d.R.d.D.d.C.C. y Mercantiles, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento de la presente causa en alzada correspondió a este Tribunal, quien recibió el expediente mediante auto dictado en fecha 14 de julio de 2.010, y esta sentenciadora fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente, para que las partes consignen sus Informes, conforme a lo dispuesto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de julio de 2010, la representación judicial de la parte actora, presentó su Escrito de Informes; igual lo hizo en la misma fecha el abogado A.M., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

En ese sentido, en fecha 30 de julio de 2010, la abogado ELISSETH DÍAZ, presentó Escrito de Observaciones a Informes y en fecha 03 de diciembre de 2010, solicitó se dicte sentencia en el presente juicio.

- II -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Oficina Distribuidora de expedientes con sede en el Circuito Judicial de los Cortijos, suscrito por los abogados MARIELENA HURTADO, YACKELYN ALBARRAN y ELISSETH DIAZ GUIA, en su carácter de apoderadas judiciales de INMOBILIARIA C.G.S., C.A., mediante el cual demandan por COBRO DE BOLIVARES al ciudadano E.M.M.C., y una vez efectuado el respectivo sorteo de ley fue asignada al Juzgado Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, siendo recibido por secretaria en fecha 10 de Julio de 2.008 y fue admitido en fecha 05 de Agosto de 2.008.

En fecha 12 de Agosto de 2.008, comparece el alguacil titular de la Coordinación de Alguaciles, M.V. y deja constancia de haber recibido las expensas necesarias para practicar la citación del demandado.

En fecha 16 de Septiembre de 2.008, comparece la representación de la parte actora y consigna los fotostatos, para la elaboración de la compulsa y en fecha 27 de Octubre de 2.008, el alguacil titular de la Coordinación de Alguaciles, M.V., dejó constancia no haber logrado la citación de la parte demandada.

En fecha 30 de Octubre de 2.008, la parte actora solicitó la citación mediante cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado en fecha 06 de Noviembre de 2.008.

En fecha 09 de Diciembre de 2.008, fueron consignados los carteles de citación publicados en la prensa.

En fecha 22 de enero de 2.009, se designó secretario Ad-hoc, al ciudadano P.P., asistente de este Tribunal, para la fijación del cartel de citación, lo cual se materializó en fecha 26 de enero de 2.009.

En virtud de la incomparecencia de la parte demandada, a darse por citada en el presente juicio y a petición de la representación judicial de la parte actora, en fecha 26 de febrero de 2.009, el Tribunal de la causa designó Defensor Ad-litem, recayendo dicho nombramiento en la abogada C.C.R., quien fuera debidamente notificada en fecha 24 de marzo de 2.009 y en fecha 24 de marzo de 2009, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.

En fecha 02 de abril de 2.009, compareció la actora y solicitó la citación de la Defensora designada, materializándose dicha citación en fecha 30 de abril de 2.009.

Así, en fecha 26 de mayo de 2.009, comparece el ciudadano E.M., en su carácter de parte demandada, quien asistido de abogado, contestó la demanda, y otorgó poder apud acta al abogado A.J.M.L..

Por su lado, en fecha 15 de octubre de 2.009, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 22 de octubre de 2.009, el Tribunal de la causa practicó computo de los días de despacho transcurridos desde el día 30 de abril de 2.009, exclusive, hasta el día 15 de octubre de 2.009, inclusive.

En fecha 22 de octubre de 2.009, el Tribunal a-quo negó la admisión de las pruebas promovidas por la actora, por extemporáneas por tardías.

En fecha 25 de febrero de 2.010, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.

El Tribunal de la causa, en fecha 16 de marzo de 2.010, fijó oportunidad para dictar sentencia, sentencia que fue dictada en fecha 12 de abril de 2010.

En ese sentido en fecha 17 de mayo de 2010, la abogado ELISSETH DÍAZ GUÍA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada, y en fecha 03 de junio de 2010, el Tribunal de la causa oyó dicha apelación en ambos efectos.

Corresponde a esta Alzada dictar el fallo correspondiente, lo cual se hace de la siguiente manera:

- III -

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de la demanda), y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.

Ahora bien, por cuanto la parte actora en fecha 17 de mayo de 2010, apela de la sentencia dictada por el Tribunal a-quo en fecha 12 de abril de 2010, según diligencia que cursa al folio 200.

Observa este sentenciadora, que fue una apelación genérica, interpuesta y oída en ambos efectos, ya que la parte actora no refirió de manera específica el agravio que le ocasiona la decisión apelada, lo cual transmite al Tribunal de Alzada plena competencia para decidir sobre todo el conjunto de problemas existentes en autos, y no está constreñido a lo decidido por el Tribunal de la Causa, tal como lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 26 de febrero de 2010, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ.

Dicho esto pasa esta Juzgadora a emitir su fallo de la siguiente manera:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

Alego la representación de la parte actora en el escrito libelar lo siguiente:

Que los propietarios del Edificio Ferrenquín suscribieron con la empresa Inmobiliaria C.G.S, C.A., un contrato de administración, en fecha 26 de Julio de 2.004, para que la misma se desempeñara como una sociedad destinada a la administración de bienes muebles y en especial las edificaciones que se rigen bajo el sistema de Propiedad Horizontal.

Que el ciudadano E.M.M.C., que es propietario del apartamento Nº 23, ubicado en el Edificio Ferrenquin, no ha cumplido a la fecha, el pago de los recibos mensuales de condominio que la inmobiliaria le ha hecho llegar, por los gastos comunes generados en el edificio, desde Mayo de 2.002, hasta Junio de 2.008, por la cuota parte que le corresponde en la carga de la comunidad por el apartamento de su propiedad, los cuales no ha cancelado y arroja un total de DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON DOS CENTIMOS (Bs. F. 2.971,02).

Que los recibos insolutos se discriminan de la siguiente manera:

Recibo Fecha de Vencimiento Monto Deuda

Mayo 2.002 31 de Mayo de 2.002 14,81

Junio 2.002 30 de Junio de 2.002 12,85

Julio 2.002 31 de Julio de 2.002 12,71

Agosto 2.002 31 de Agosto de 2.002 21,38

Septiembre 2.002 30 de Septiembre de 2.002 16,87

Octubre 2.002 31 de Octubre de 2.002 18,58

Noviembre 2.002 30 de Noviembre de 2.002 20,75

Diciembre 2.002 31 de Diciembre de 2.002 20,19

Enero 2.003 31 de Enero de 2.003 26,17

Febrero 2.003 28 de Febrero de 2.003 24,27

Marzo 2.003 31 de Marzo de 2.003 25,11

Abril 2.003 30 de Abril de 2.003 25,16

Mayo 2.003 31 de Mayo de 2.003 27,24

Junio 2.003 30 de Junio de 2.003 27,08

Julio 2.003 31 de Julio de 2.003 25,58

Agosto 2.003 31 de Agosto de 2.003 34,00

Septiembre 2.003 30 de Septiembre de 2.003 28,49

Octubre 2.003 31 de Octubre de 2.003 31,95

Noviembre 2.003 30 de Noviembre de 2.003 34,86

Diciembre 2.003 31 de Diciembre de 2.003 31,71

Enero 2.004 31 de Enero de 2.004 34,40

Febrero 2.004 29 de Febrero de 2.004 30,25

Marzo 2.004 31 de Marzo de 2.004 37,85

Abril 2.004 30 de Abril de 2.004 34,56

Mayo 2.004 31 de Mayo de 2.004 37,19

Junio 2.004 30 de Julio de 2.004 22,92

Julio 2.004 30 de Agosto de 2.004 20,93

Agosto 2.004 30 de Septiembre de 2.004 19,81

Septiembre 2.004 30 de Octubre de 2.004 25,39

Octubre 2.004 30 de Noviembre de 2.004 30,85

Noviembre 2.004 30 de Diciembre de 2.004 28,35

Diciembre 2.004 30 de Enero de 2.005 28,52

Enero 2.005 28 de Febrero de 2.005 32,02

Febrero 2.005 30 de Marzo de 2.005 34,86

Marzo 2.005 30 de Abril de 2.005 36,42

Abril 2.005 30 de Mayo de 2.005 36,20

Mayo 2.005 30 de Junio de 2.005 36,38

Junio 2.005 30 de Julio de 2.005 36,39

Julio 2.005 30 de Agosto de 2.005 42,08

Agosto 2.005 30 de Septiembre de 2.005 42,53

Septiembre 2.005 30 de Octubre de 2.005 45,15

Octubre 2.005 30 de Noviembre de 2.005 43,48

Noviembre 2.005 30 de Diciembre de 2.005 47,57

Diciembre 2.005 30 de Enero de 2.006 37,10

Enero 2.006 28 de Febrero de 2.006 44,64

Febrero 2.006 30 de Marzo de 2.006 45,93

Marzo 2.006 30 de Abril de 2.006 47,66

Abril 2.006 30 de Mayo de 2.006 48,82

Mayo 2.006 30 de Junio de 2.006 47,81

Junio 2.006 30 de Julio de 2.006 46,79

Julio 2.006 30 de Agosto de 2.006 48,47

Agosto 2.006 30 de Septiembre de 2.006 44,70

Septiembre 2.006 30 de Octubre de 2.006 50,56

Octubre 2.006 30 de Noviembre de 2.006 50,39

Noviembre 2.006 30 de Diciembre de 2.006 51,63

Diciembre 2.006 30 de Enero de 2.006 43,04

Enero 2.007 28 de Febrero de 2.007 53,69

Febrero 2.007 30 de Marzo de 2.007 56,45

Marzo 2.007 30 de Abril de 2.007 52,78

Abril 2.007 31 de Mayo de 2.007 60,42

Mayo 2.007 31 de Mayo de 2.007 56,19

Junio 2.007 30 de Julio de 2.007 58,53

Julio 2.007 31 de Agosto de 2.007 58,19

Agosto 2.007 30 de Septiembre de 2.007 55,48

Septiembre 2.007 31 de Octubre de 2.007 61,54

Octubre 2.007 30 de Noviembre de 2.007 63,05

Noviembre 2.007 31 de Diciembre de 2.006 63,30

Diciembre 2.007 31 de Enero de 2.008 48,00

Enero 2.008 29 de Febrero de 2.008 66,00

Febrero 2.008 31 de Marzo de 2.008 66,00

Marzo 2.008 30 de Abril de 2.008 66,00

Abril 2.008 31 de Mayo de 2.008 69,00

Mayo 2.008 30 de Junio de 2.008 72,00

Junio 2.008 31 de Julio de 2.008 73,00

Que la comunidad de propietarios del Edificio Ferrenquin, a través de Asamblea General de Propietarios, contrató como Administradora a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria C.G.S, C.A.”, para la administración de dicho edificio.

Que ante el incumplimiento de la parte demandada, de cancelar las cantidades derivadas de los gastos comunes ocasionados en el Edificio Ferrenquin, correspondientes al apartamento Nº 23 y ante las infructuosas gestiones extrajudiciales de cobro, es por lo que demandan al propietario del apartamento Nº 23, E.M.M.C., para que convenga o en su defecto sea condenado a:

1) En pagar la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON DOS CENTIMOS (Bs.F. 2.971,02), por concepto total de los recibos mensuales de condominio correspondiente a los meses de mayo de 2.002 a Junio de 2.008, que están vencidos y los recibos de condominio que se sigan causando hasta la conclusión de este juicio.

2) En pagar las costas y costos del presente juicio, en concordancia con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

3) En pagar la cantidad de dinero que resulte de experticia complementaria al fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a fin de procurar la compensación de las cantidades de dineros debidas.

La representación judicial de la parte actora estima el valor de la demanda en la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON DOS CENTIMOS (Bs. 2.971,02).

Fundamentó su demandada, con los artículos: 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y 630 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Opuso a la actora la falta de legitimación para la presente demanda, o ausencia de legitimación ad causam, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Que la acción de cobro de contribuciones comunes derivadas del régimen de condominio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, solo le corresponde al administrador del condominio, tal cual como lo establece el articulo 20 literal “d” de la citada Ley.

Que el carácter de administrador solo podrá derivarse de un acuerdo de asamblea de co-propietarios, que conste en el libro de actas de la Asamblea de Propietarios, en el cual se evidencie que quien aduce tal carácter ha sido designado por la mayoría de la comunidad para el cargo de administrador.

Que la parte actora, pretende presentarse como la administradora del Edificio Ferrenquin, como efecto derivado de un contrato de administración, el cual ha sido consignado en copia simple, de un documento privado y por tanto no tiene validez ni valor probatorio alguno y que si en el supuesto la actora lograra probar la existencia del documento, no le concede el carácter de administrador, siendo que el único documento que podría probar tal carácter seria el libro de actas de la Asamblea de Copropietarios, en el cual conste el acuerdo de la mayoría de los propietarios para designarlos.

Que por lo tanto la actora no ostenta legitimación alguna para la causa.

Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho alegado.

Rechazó, impugnó y desconoció en todas y cada una de sus partes los documentos apócrifos que corren insertos a los folios diecinueve (19) al noventa y dos (92), ambos inclusive.

Que es cierto que es propietario del inmueble, identificado en autos.

Que el Tribunal al momento de decidir tome en cuenta las siguientes normas legales:

“El articulo 340 numeral 6º del Código de Procedimiento Civil: “El libelo de la demandada debe expresar: (…) 6º. Los instrumentos en que se fundamente su pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.”

El articulo 434 del Código de Procedimiento Civil: “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que se fundamenta, no se le admitirán después…”

El articulo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…”.

Que no consta en autos prueba alguna de las obligaciones cuya ejecución se pretende.

Impugnó el cobro de los gastos no comunes, así como el cobro de intereses de mora por encima del interés legal sin asidero alguno, así como el cobro de intereses sobre intereses, expresamente prohibido por el legislador, así como también el cobro de gastos de cobranzas sin fundamento legal ni convencional alguno.

Impugnó el contrato de administración, que corre inserto en copia simple.

Observa esta Alzada:

Visto que la parte demandada opuso la falta de legitimación de la actora para intentar la presente demanda, o ausencia de legitimación ad causam, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, antes de pasar analizar las pruebas aportadas es necesario emitir un pronunciamiento previo, al respecto.

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE LEGITAMACION.

Que la acción de cobro de contribuciones comunes derivadas del régimen de condominio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, solo le corresponde al administrador del condominio, tal cual como lo establece el articulo 20 literal “d” de la citada Ley.

Que la parte actora Inmobiliaria C.G.S. C.A., pretende presentarse como administradora, del Edificio Ferrenquin, como efecto derivado de un Contrato de Administración, el cual no le concede legalmente el carácter de administradora de ningún condominio, siendo que el único documento que podría demostrar tal carácter, seria el Libro de Actas de la Asamblea de Copropietarios.

Que por todo lo expuesto la parte actora, no ostenta legitimación alguna para la causa, para ejercer la acción de cobro de contribuciones comunes.

Esta Alzada al respecto señala lo siguiente:

La propiedad h.s.r. por las disposiciones de la ley de la materia y en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. Pero como muchas de estas reglas legales no son de orden público, la voluntad de los particulares juega un importante papel en la materia, mientras no colindan con normas legales de orden público, tomándose en cuenta lo siguiente:

a.- Las disposiciones del documento de condominio,

b.- Las disposiciones del reglamento de condominio,

c.- Los acuerdos tomados legalmente por los propietarios y

d.- Las decisiones que sobre la administración del inmueble, que tomen la Junta de Condominio, el Administrador y excepcionalmente un propietario aislado, tal como lo indica el Dr. J.L.A.G., en su Libro “Cosas, Bienes y Derechos Reales”:

Conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Asamblea General de Propietarios, La Junta de Condominio y el Administrador, son los entes encargados de la administración del inmueble.

En lo concerniente a la Asamblea, ésta tiene el carácter deliberante y legislativo, estructurado por la voluntad de los copropietarios; en cuya órbita son adoptadas decisiones fundamentales para la vida del sistema; en cuanto a la Junta de Condominio, ésta tiene la facultad de decisión y de gestión en los asuntos de la comunidad; sus decisiones son tomadas por mayoría de votos.

Las atribuciones principales de la Junta de Condominio, son de vigilancia y control sobre la administración, ella depende de la Asamblea, de quién recibe encargos expresos complementarios de los reglamentados en el Documento de Condominio y en la ley.

En cuanto al Administrador, éste será designado por los copropietarios reunidos en Asamblea; por un período de un (01) año, quién será la persona llamada a enfrentar los asuntos y problemas ordinarios de la comunidad, bajo el control y vigilancia de la Junta. Sus atribuciones y deberes se encuentra señalados en el artículo 20 de la precitada ley; comprendiendo como actos materiales: cuidar y vigilar las cosas comunes, realizar actos urgentes de administración y conservación, reparaciones menores...como actos contables: llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afectan al inmueble; llevar los libros de Actas de Asamblea, Acta de la Junta de Condominio...como actos ejecutivos: se puede mencionar la convocatoria que hace a la Asamblea, por iniciativa propia, cumplir y hacer cumplir acuerdos de la Asamblea o de la Junta...y como actos jurídicos: ejercer en juicio la representación activa o pasiva de los propietarios, previamente autorizado por la Junta....; tal como lo indica el Dr. R.Á.B., en su Libro de la “Ley de Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”.

De lo anterior, esta Alzada, considera necesario transcribir el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Corresponde al administrador “…Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos de abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esa facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Quien aquí decide, comparte lo indicado por el Dr. R.Á.B., en su Libro “De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”, referente a los aspectos o legitimación en la propiedad horizontal; y en especial en la actuación de la comunidad, el copropietario ostenta legitimidad para hacer valer derechos propios en nombre propio, conjuntamente con los restantes copropietarios en los asuntos concernientes a la comunidad.

Con miras a lo antes expuesto, a las normas de ley señalada y de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente esta Juzgadora observa, que no corre inserto en autos acta de asamblea de copropietarios del Edificio Ferrenquin, autorizando a la Inmobiliaria C.G.S. C.A., para demandar el COBRO DE CONTRIBUCIONES COMUNES; en tal sentido, esta Sentenciadora comparte plenamente lo expuesto por el Tribunal de Instancia en el fallo apelado en cuanto a que:

…motivo por el cual declara CON LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, y en consecuencia la parte actora no tiene cualidad para intentar la presente acción. Y ASI SE DECIDE.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniéndose a las normas de derecho, esta sentenciadora como directora del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara SIN LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLIVARES sigue INMOBILIRIA C.G.S. C.A., contra el ciudadano E.M. MONTEGUT CHACON…

Dicho todo lo anterior, considera esta Alzada que resulta procedente, como fue decidido por el Tribunal de la causa, CON LUGAR la falta de cualidad de la parte actora, para intentar la presente demandan, alegada por la parte demandada y SIN LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLIVARES sigue INMOBILIARIA C.G.S., en contra del ciudadano E.M.M.C., como bien lo declaró el Tribunal de Instancia en el fallo apelado, debiendo el mismo confirmarse en todas sus partes. Así se declara.

En virtud de lo anterior, se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 17 de mayo de 2010, por la abogado ELISSETH DÍAZ GUÍ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y se CONFIRMA el fallo apelado dictado en fecha 12 de abril de 2010, que cursa a los folios 189 al 198 del presente expediente. Así se declara.

- IV -

D I S P O S I T I V A

Por los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: