Decisión nº 38 de Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 25 de Julio de 2014

Mediante libelo de demanda admitido por el procedimiento breve, las abogadas M.C., S.A. e YVANA BORGES, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente, en su carácter de apoderadas judicial de la parte actora, demandaron a la ciudadana G.R.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Por auto de fecha 31 de enero de 2014, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia de su citación, para que diera contestación al fondo de la demanda.

En fecha 19 de febrero de 2014, se libró compulsa de citación a la parte demanda y compareció la ciudadana YVANA BORGES, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 75.509 en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consignó el pago de los emolumentos a los fines de la citación.

En fecha 26 de marzo de 2014, compareció el ciudadano J.G., Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo y dejó constancia que compareció una ciudadana que se identificó como G.R.C., quien manifestó que hablaría con su abogado, negándose a recibir y firmar la compulsa de citación motivo por el cual consignó la misma sin firmar.

En fecha 02 de abril de 2014, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó la citación de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, acordándose la misma en fecha 14 de abril de 2014.

En fecha 24 de abril de 2014, la secretaría accidental dejó constancia que en fecha 23-04-2014, se traslado a la dirección indicada en el libelo de la demanda cumpliendo así con la última formalidad del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29 de abril de 2014, comparecieron las ciudadanas A.F.M., V.A.M., J.A.M. y M.I.A.M., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 90.525, 31.684, 130.026 y 162.982 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, promoviendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y procedieron a dar contestación al fondo de la demanda.

Por escrito de fecha 06 de mayo de 2014, la representación judicial de la parte actora rechazó las cuestiones previas alegadas e insistió en el valor probatorio de todos los instrumentos acompañados al libelo de demanda.

En fecha 07 de mayo de 2014, compareció la ciudadana YVANNA BORGES, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 75.509 y presentó escrito promoviendo pruebas.

En fecha 12 de mayo de 2014, compareció las ciudadanas A.F.M., abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 90.525, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de mayo de 2014, mediante auto se admitió las pruebas promovidas por las partes y se fijó el día miércoles 14 de mayo de 2014, a la 1:00 de la tarde, a los fines de la práctica de la Inspección Judicial.

En Fecha 14 de mayo de 2014, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se traslado y constituyó el Tribunal en la dirección indicada en el escrito libelar y se practicó Inspección Judicial.

En fecha 19 de mayo de 2014, mediante auto se fijó el QUINTO (5to.) día de Despacho siguientes al de hoy, a las 11:00 a.m. a los fines que tenga lugar el acto conciliatorio en el presente juicio.

En fecha 19 de mayo de 2014, compareció la ciudadana M.T., en su carácter de experta fotógrafa y consignó disco compacto contentivo de cincuenta (50) imágenes tomadas en la inspección judicial de fecha 14-05-2014.

En fecha 26 de mayo de 2014, compareció la ciudadana YVANA BORGES, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 75.509, y consignó escrito de conclusiones.

En fecha 27 de mayo de 2014, compareció la ciudadana M.T., en su carácter de experta fotógrafa y consignó VEINTICINCO (25) fotografías tomadas en la inspección judicial de fecha 14-05-2014 y en esta misma fecha tuvo lugar el acto conciliatorio entre las partes en la cual acordaron suspender la presente causa por un lapso de diez (10) días de Despacho siguientes al de hoy.

Estando la causa en fase de dictar sentencia, este Órgano Jurisdiccional pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO: CUESTIÓN PREVIA ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346

Aduce la representación judicial de la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem.

Con fundamento a esa defensa, invoca la parte demandada que el actor en su libelo no determina su pretensión o el objeto de su demanda, basándose fundamentalmente en lo señalado en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no determinó con claridad la cosa u objeto sobre lo que debe recaer la decisión, su situación y linderos, para permitir la ejecución del fallo por falta de determinación objetiva.

Al respecto, la representación judicial de la parte actora en escrito de fecha 06/05/2014 procedió a negar, rechazar y contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, alegando que para determinar la pretensión es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende y en el caso de autos es una obligación de hacer, a saber, dar cumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la ciudadana G.R.C. y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble denominado Quinta Carmen.

En este sentido, citaron la sentencia Nº 324 proferida por la Sala de Casación Civil del 15 de octubre de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.A.B., en el juicio incoado por M.A.T.R. y otros contra Venezolana de Cal, C.A., Exp. Nº 96-136, en la cual se señaló lo siguiente:

… De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión del cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo y consecuencialmente en la sentencia de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cual es el inmueble arrendado, precisando su ubicación…

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Ahora bien, en el caso de autos no se requiere la especificación precisa del inmueble, ni la determinación exacta del mismo, basta que se haya señalado la dirección precisa del inmueble objeto de la pretensión sin que sea necesario la determinación de sus linderos y su situación, pues es el mismo contrato arrendaticio el que gobierna las obligaciones contractuales mediante la cual las partes se encuentran sometidas, sólo es necesario la ubicación y dirección exacta del inmueble, para que la decisión que recaiga produzca sus efectos ejecutorios, no siendo imprescindible considerar la determinación del mismo por sus linderos o situación, por la misma naturaleza de la acción, razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.

Decidido el punto previo, esta sentenciadora pasa a examinar el fondo del asunto controvertido en los términos siguientes:

Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que en fecha 01 de mayo de 2009 su representada INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., celebró contrato de arrendamiento con G.R.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por la Quinta CARMEN, situada en la Avenida 11 entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, en esta ciudad de Caracas.

Que la relación arrendaticia entre ambas partes se inició el 01 de noviembre de 1996, con la celebración del primer contrato de arrendamiento, luego se celebró un segundo contrato en fecha 01 de noviembre de 1998 y el último contrato es del 01 de mayo de 2009.

Que en el último contrato de arrendamiento las partes convinieron, entre otras cosas, en las Cláusulas Segunda, Tercera, Sexta y Décima Sexta, que la arrendataria se obligaba a utilizar el inmueble únicamente para sede de la agencia Giselle’s; que todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, compromete y obliga a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad diaria de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, sin perjuicio de su obligación de cancelar el canon de arrendamiento estipulado en la Cláusula Cuarta y que el incumplimiento por parte de la arrendataria de una cualquiera de las obligaciones a las que por ley o en virtud de este contrato se compromete.

Que a pesar de que en el contenido de la Cláusula Tercera se estableció que no sería necesaria comunicación alguna para dar por terminado el contrato, su representada para facilitar la relación contractual respecto a su duración, en fecha 24 de abril de 2010 envió comunicación a la arrendataria notificándole que el vencimiento del contrato de arrendamiento era el 30 de abril de 2010 y que a partir del 01 de mayo del mismo año, comenzaría a regir el lapso de la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Que en fecha 26 de abril de 2010, la arrendataria respondió a la referida comunicación, manifestando que haría uso de la prorroga legal, señalando los montos de los cánones de arrendamientos para el primer año, segundo año y tercer año de la prorroga legal.

Que existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual tuvo por objeto, el inmueble anteriormente identificado y a pesar del vencimiento del mismo el 30 de abril de 2010 y de la prórroga legal de tres (03) años, la cual venció en fecha 30 de abril de 2013, la arrendataria G.R.C., no ha cumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado.

Que la arrendadora puede demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal y, además reclamar por vía subsidiaria, el pago de la penalidad por retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, establecida en la Cláusula Sexta del mismo, razón por la cual acude ante este Órgano Jurisdiccional para demandar, como en efecto demanda a G.R.C., antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de esta acción y en consecuencia, desocupar y entregar el inmueble arrendado, constituido por la Quinta CARMEN, situado en la Avenida 11, entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, en esta ciudad de Caracas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que el mismo se venció el 30 de abril de 2010 y su prorroga legal culminó el 30 de abril de 2013; en pagar por vía subsidiaria, conforme a lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 208.000,00), monto éste resultante de aplicar la penalidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) diarios por los doscientos sesenta (260) días de retraso en la desocupación y entrega del inmueble arrendado, a saber: Año 2013: mayo, 31 días, junio 30 días, julio 31 días, agosto 31 días, septiembre 30 días, octubre 31 días, noviembre 30 días, diciembre 31 días. Año 2014: enero 15 días.

Fundamentó su acción en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Junto con el libelo la representación judicial de la parte actora produjo los siguientes instrumentos:

1) Poder conferido por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 65, Tomo 70 de fecha 13 de julio de 2009. Dicho instrumento se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2) Contratos de arrendamiento privados suscritos entre las partes.

3) Original de Comunicación de fecha 26 de abril de 2010, enviada por la arrendataria ciudadana G.R.C. a INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. dando respuesta a comunicación de fecha 24-04-2010.

4) Copia de comunicación de fecha 26 de abril de 2010, enviada por la INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. a la arrendataria ciudadana G.R.C.. Dichos instrumentos se valoran conforme a los artículos 444 del Código d Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.

En el acto de la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar en los siguientes términos: Reconoció la existencia de una relación jurídica de carácter arrendaticio entre su representada y la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. iniciada el 01 de noviembre de 1996, cuando las partes en común acuerdo, manifestaron su voluntad de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, donde la ciudadana G.R., en su condición de arrendataria, ejerciera el uso y goce del bien inmueble destinado a vivienda, descrito supra, a razón de una contraprestación pecuniaria a favor del arrendador, en este juicio, parte demandante.

Posteriormente, la relación arrendaticia fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes, como así queda demostrado de los documentos contentivos de los contratos de arrendamiento que se fueron celebrando, de fechas 01 de noviembre de 1998, 30 de abril de 1999, 25 de abril de 2001, 30 de abril de 2002, 30 de abril de 2003, 01 de mayo de 2004, 01 de mayo de 2005, 01 de mayo de 2007, 01 de mayo de 2008 y 01 de mayo de 2009.

De la letra de los contratos puede observarse que desde el inicio de la relación arrendaticia, en 1996 hasta el 2004, se dispuso expresamente que el uso o destinación que se le daría al inmueble sería el de “residencia”, es decir, para vivienda. No obstante, a partir del año 2005, el arrendador decidió modificar la cláusula segunda de los contratos que se celebrarían subsiguientemente, estableciendo que el uso que se le daría al inmueble sería para la sede de la agencia Giselle´s, circunstancia que obligó a la arrendataria a aceptar las estipulaciones requeridas, bajo el temor de verse desprovista de un lugar de vivienda donde pudiese desarrollar su vida y la de su familia. (…).

Solicitaron sea declarada la nulidad de la cláusula tercera del último documento contentivo del contrato celebrado por las partes durante la relación arrendaticia, en vista de que la destinación del inmueble es de vivienda, como bien aparece reflejado en los contratos celebrados hasta el 2004 y según será demostrado pertinentemente en el lapso probatorio.

Igualmente solicitaron sea declarada la sanción de multa de 100 unidades tributarias establecida en el artículo 141, numeral 13 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, por el incumplimiento de lo establecido en el artículo 58 eiusdem.

Por otro lado, en virtud de que están en presencia de un arrendamiento de vivienda, reitera la aplicabilidad de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, a tenor de lo dispuesto en su artículo primero y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en concordancia con lo estipulado en su artículo 94 y siguientes, solicitaron sea desechada la presente demanda por no haberse seguido el procedimientos previo a las demandas por motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Que si bien reconocen que la naturaleza de los contratos celebrados es a tiempo determinado y que ha transcurrido el lapso de vigencia del último contrato celebrado por las partes en el 2009, a su representada le ha sido imposible conseguir otro lugar de vivienda para ella y para su hija de 10 años, de manera que no ha podido desocupar el inmueble en cuestión. Es por eso que consideran necesario el procedimiento conciliatorio, según lo previsto en la legislación sobre la materia y así llegar a la solución menos desfavorable para las partes, atendiendo de manera especial el derecho constitucional a una vivienda digna y permanente.

Que no obstante, a todo evento y de manera subsidiaria, si tomaran como cierto el decir del actor sobre la naturaleza comercial de la relación arrendaticia y por ende la aplicabilidad de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debemos realizar varias acotaciones, sin la voluntad de caer en contradicciones.

En primer lugar, como bien se desprende del primer contrato de arrendamiento, al inicio de la relación contractual se fijó expresamente el uso residencial que se daría al inmueble y posteriormente, por las razones que ya indicamos, el arrendador realizó un cambio sobre la letra de los contratos escritos, cambiando así esa destinación.

Que en dicho supuesto, estarían hablando de dos relaciones arrendaticias completamente distintas, una que comenzó en el año 1996 y culminó en el 2005, la cual tenía como objeto el uso y goce de un inmueble destinado a vivienda y otra, la cual inicia a partir de la celebración del contrato de arrendamiento en el año 2005, sobre un inmueble cuyo uso sería exclusivamente comercial, siendo la única de interés a esta controversia, pues es la que fundamenta la pretensión del actor.

Ahora bien, si de ese contrato celebrado en el 2005, que da inicio a una relación contractual de otra naturaleza, se desprende que la voluntad inicial de las partes de establecerla por tiempo determinado, así como se desprende de los sucesivos contratos celebrados, no es menos cierto que, siendo en el 2009 el último contrato celebrado la prórroga legal a la cual debiese haber gozado el arrendatario, en dicho supuesto, venció en el año 2012, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 28 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (…)

En consecuencia, habiendo continuado ambas partes con sus obligaciones, el arrendatario pagando los cánones de arrendamiento, y el arrendador, aceptando dichos pagos y permitiéndole el uso y goce pacifico de la cosa, luego de vencida la supuesta prorroga legal, durante el 2013, se configura una situación jurídica conocida como convalidación de la relación o conversión a tiempo indeterminado por la voluntad pasiva de las partes, en especial cuando en el 2012, el arrendador no exigió al arrendatario la entrega del inmueble según lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por estas razones, mal podría el arrendador demandar el cumplimiento del contrato, pues tratándose de un contrato por tiempo indeterminado, solo podría demandarse el desalojo del inmueble, fundamentándose en cualquiera de las causales dispuestas en el artículo 34 eiusdem.

Por último, únicamente basándose en el supuesto negado de que estuviesen en presencia de una relación de naturaleza distinta a la de arrendamiento de vivienda, es menester contradecir expresamente la penalidad por motivo de retardo en la desocupación y entrega del inmueble pretendida por el actor, ya que es manifiestamente ilegal. Contraria a lo establecido en el Decreto Nº 602 de 29 de noviembre de 2013, publicado en esa misma fecha en Gaceta Oficial Nº 40.305.

Junto con su escrito de contestación, la representación judicial de la parte demandada produjo los siguientes instrumentos:

1) Poder conferido por la ciudadana G.R.C. ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 18, Tomo 37 de fecha 10 de abril de 2014. Dicho instrumento se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno por parte de su antagonista jurídico.

2) Copia simple del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de noviembre de 1998.

3) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de abril de 1999.

4) Copia simple del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 25 de abril de 2001.

5) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de abril de 2002.

6) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de abril de 2003.

7) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de mayo de 2005.

8) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de mayo de 2007.

9) Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de mayo de 2008. Dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno.

Planteada como quedó la controversia en los términos expuestos, éste Tribunal se adentra al fondo del asunto controvertido, previa las siguientes consideraciones:

DE LAS PRUEBAS

La representación judicial de la parte actora produjo las siguientes:

1) Reprodujo y ratificó el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de mayo de 2009, en especial las cláusulas Segunda, Tercera, Sexta y Décima Sexta, a fin de demostrar la relación contractual arrendaticia que existió entre su representada y la parte demandada, así como la duración del contrato y el uso para el cual estaba destinado dicho inmueble. Dicho instrumento se valora conforme a los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.

2) Originales de comunicaciones de fechas 24 de abril de 2010 y 26 de abril de 2010, emanada la primera de su representada y recibida por la demandada G.R.C. y la segunda suscrita por la demandada, a fin de demostrar que su representada le notificó oportunamente a la demandada la finalización de la relación contractual arrendaticia, que le correspondía un período de tres (3) años por concepto de prórroga legal y que la demandada aceptó y decidió hacer uso de la prórroga legal arrendaticia.

3) Contratos de Arrendamiento traídos por la parte demandada junto con la contestación de la demanda y en especial, el contenido de la cláusula segunda de cada uno de ellos, con el objeto de demostrar que el uso que se le da al inmueble de autos es comercial y oficinas.

Dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil por no haber recibido cuestionamiento alguno, de los cuales se evidencia la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes litigantes de este proceso, deducción que se refuerza de la simple lectura del escrito de contestación a la demanda en el cual la parte accionada reconoció su existencia de forma expresa, lo cual releva de pruebas este hecho en el juicio.

4) Inspección Judicial a ser practicada en el inmueble de autos a fin de dejar constancia del uso que se da al inmueble objeto del presente juicio. Este Tribunal la valora conforme al artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada produjo las siguientes:

1. Copia del Certificado de Registro de Información Fiscal (RIF) de la ciudadana G.R.C., donde puede observarse la dirección de su residencia, la cual corresponde con el inmueble de autos, con el fin de demostrar así que es el asiento principal de la demandada como persona natural.

2. C.d.R. de la ciudadana G.R.C., emitida por la Dirección de Justicia Municipal del Municipio Chacao en fecha 07 de mayo de 2014, a fin de demostrar que el inmueble de autos constituye el lugar de vivienda de la parte demandada.

Esta sentenciadora observa que la presente demanda versa sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y no sobre el uso que se le da al inmueble objeto del presente juicio, razón por la cual se desechan las referidas pruebas por impertinentes.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Trabada como se encuentra la litis, pasa esta Juzgadora a dictar su fallo definitivo previa las siguientes consideraciones:

Alega la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que en fecha 01 de mayo de 2009, que su representada INMOBILIARIA FINCA AREAL, C.A. celebró contrato de arrendamiento con G.R.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 7.992.648, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por la Quinta CARMEN, situada en la Avenida 11 entre Sexta y Séptima Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, en esta ciudad de Caracas.

Que la relación arrendaticia entre ambas partes se inició el 01 de noviembre de 1996, con la celebración del primer contrato de arrendamiento, luego se celebró un segundo contrato en fecha 01 de noviembre de 1998 y el último contrato es del 01 de mayo de 2009.

Que en el último contrato de arrendamiento, las partes convinieron, entre otras cosas, en las Cláusulas Segunda, Tercera, Sexta y Décima Sexta que la arrendataria se obliga a utilizar el inmueble únicamente para sede de la agencia Giselle’s, que el contrato tendrá una duración de un (1) año como plazo fijo sin prórroga, comprendido entre el primero (1º) de mayo de 2009 y el día treinta (30) de abril de 2010, por lo que acordaron que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado; todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, compromete y obliga a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) por cada día de retardo por concepto de daños y perjuicios por la demora, si perjuicio de su obligación de cancelar el cánon de arrendamiento estipulado en la cláusula Cuarta y que el incumplimiento por parte de la arrendataria de una cualquiera de sus obligaciones , dará derecho a la arrendadora a dar por resuelto dicho contrato de pleno derecho y a exigir la inmediata desocupación del inmueble.

Ahora bien, a pesar de que en el contenido de la Cláusula Tercera, se convino que no sería necesaria comunicación alguna para dar por terminado el contrato y su representada para facilitar la relación contractual respecto a su duración, en fecha 24 de abril de 2010, envió comunicación a la arrendataria notificándole que el vencimiento del contrato de arrendamiento era el 30 de abril de 2010 y que a partir del 01 de mayo del mismo año, comenzaría a regir el lapso de la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Que en fecha 26 de abril de 2010, la arrendataria respondió a la referida comunicación, manifestando que haría uso de la prorroga legal, señalando los montos de los cánones de arrendamientos para el primer año, segundo año y tercer año de la prorroga legal.

Que existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual tuvo por objeto, el inmueble anteriormente identificado y a pesar del vencimiento del mismo el 30 de abril de 2010 y de la prórroga legal de tres (03) años, la cual venció en fecha 30 de abril de 2013, la arrendataria G.R.C., no ha cumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble arrendado.

Por su parte, la demandada reconoció la existencia de una relación jurídica de carácter arrendaticio entre su representada y la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. iniciada el 01 de noviembre de 1996, cuando las partes en común acuerdo, manifestaron su voluntad de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, donde la ciudadana G.R., en su condición de arrendataria, ejerciera el uso y goce del bien inmueble destinado a vivienda, descrito supra, a razón de una contraprestación pecuniaria a favor del arrendador, en este juicio, parte demandante.

Que posteriormente la relación arrendaticia fue prorrogándose de manera sucesiva a voluntad de las partes, como así queda demostrado de los documentos contentivos de los contratos de arrendamiento que se fueron celebrando, de fechas 01 de noviembre de 1998, 30 de abril de 1999, 25 de abril de 2001, 30 de abril de 2002, 30 de abril de 2003, 01 de mayo de 2004, 01 de mayo de 2005, 01 de mayo de 2007, 01 de mayo de 2008 y 01 de mayo de 2009.

Que de la letra de los contratos puede observarse que desde el inicio de la relación arrendaticia, en 1996 hasta el 2004, se dispuso expresamente que el uso o destinación que se le daría al inmueble sería el de “residencia”, es decir, para vivienda. No obstante, a partir del año 2005, el arrendador decidió modificar la cláusula segunda de los contratos que se celebrarían subsiguientemente, estableciendo que el uso que se le daría al inmueble sería para la sede de la agencia Giselle´s, circunstancia que obligó a la arrendataria a aceptar las estipulaciones requeridas, bajo el temor de verse desprovista de un lugar de vivienda donde pudiese desarrollar su vida y la de su familia. (…).

Solicitaron sea declarada la nulidad de la cláusula tercera del último documento contentivo del contrato celebrado por las partes durante la relación arrendaticia, en vista de que la destinación del inmueble es de vivienda, como bien aparece reflejado en los contratos celebrados hasta el 2004 y según será demostrado pertinentemente en el lapso probatorio.

Igualmente solicitaron sea declarada la sanción de multa de 100 unidades tributarias establecida en el artículo 141, numeral 13 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, por el incumplimiento de lo establecido en el artículo 58 eiusdem.

Por otro lado, en virtud de que están en presencia de un arrendamiento de vivienda, reitera la aplicabilidad de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, a tenor de lo dispuesto en su artículo primero y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en concordancia con lo estipulado en su artículo 94 y siguientes, solicitaron sea desechada la presente demanda por no haberse seguido el procedimientos previo a las demandas por motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Expuestos los hechos expresados por ambas partes, este Juzgado declara que la controversia ha quedado planteada en los siguientes términos:

La parte actora accionó el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por tiempo determinado, con vigencia desde el 01 de mayo de 2009, por vencimiento del lapso que por prórroga legal le correspondía al demandado, de tres años (3) años, contados desde el 01 de mayo de 2010 hasta el 30 de abril de 2013, en virtud que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 01 de noviembre de 1996 con la celebración del primer contrato de arrendamiento.

Que a pesar de que en el contenido de la Cláusula Tercera, se convino que no sería necesaria comunicación alguna para dar por terminado el contrato y su representada para facilitar la relación contractual respecto a su duración, en fecha 24 de abril de 2010, envió comunicación a la arrendataria notificándole que el vencimiento del contrato de arrendamiento era el 30 de abril de 2010 y que a partir del 01 de mayo del mismo año, comenzaría a regir el lapso de la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Que en fecha 26 de abril de 2010, la arrendataria respondió a la referida comunicación, manifestando que haría uso de la prorroga legal, señalando los montos de los cánones de arrendamientos para el primer año, segundo año y tercer año de la prorroga legal.

Por el otro lado, la parte demandada reconoció la celebración de los contratos referidos por tiempo determinado y de la letra de los mismos puede observarse que desde 1996 hasta 2004, se dispuso expresamente que el uso o destinación que se le daría al inmueble sería el de residencia y que a partir de 2005, el arrendador decidió modificar la cláusula segunda de los contratos que se celebraron subsiguientemente, estableciendo que el uso que se le daría al inmueble sería para la sede de la agencia Gissele’s y que en el supuesto negado de que estuvieran en presencia de una relación de naturaleza distinta al arrendamiento de vivienda, contradijeron expresamente la penalidad por motivo de retardo en la desocupación y entrega del inmueble y habiendo continuado ambas partes con sus obligaciones, el arrendatario pagando los cánones de arrendamiento y el arrendador aceptando dichos pagos y permitiéndole el uso y goce pacífico de la cosa, luego de vencida la supuesta prórroga legal se configura la conversión a tiempo indeterminado por voluntad pasiva de las partes.

Respecto a este planteamiento y luego de una lectura al Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, el cual riela a los folios 17 Y 18 del presente Expediente, esta Juzgadora observa que en la cláusula Tercera las partes convinieron que el término de duración del mismo es de un (1) año fijo sin prórroga, comprendido entre el día 1º de Mayo de 2009 y el día 30 de abril de 2010 y que al vencimiento de dicho plazo, el contrato se considera terminado, sin necesidad de comunicaciones de ningún tipo.

No constituye un hecho controvertido que la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo determinado hasta el 31 de abril de 2013 y no se produjo la tácita reconducción, toda vez que el arrendatario admitió que continúa ocupando el inmueble y no demostró en el decurso del presente procedimiento que pagó los cánones de arrendamiento luego de vencida la prórroga legal.

Así las cosas, estando en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado que venció el 30 de abril de 2010, que el lapso de la prórroga legal estaba vencido a la fecha de interposición de la demanda y que la demandada admitió que continúa ocupando el inmueble, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta, pues la parte actora no tenía obligación que cumplir frente a la demandada, sino que era a esta a quien correspondía devolver el inmueble al vencer la prórroga legal.

Con respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada referente a que se trata de un arrendamiento de vivienda, el Tribunal aprecia que en los contratos celebrados en fechas 01 de mayo de 2005, 01 de mayo de 2007, 01 de mayo de 2008 y 01 de mayo de 2009, la arrendataria suscribió los mismos, aceptando las estipulaciones contenidas en dichos contratos, incluyendo la cláusula segunda, en la cual se obligó a utilizar el inmueble arrendado solo como sede de la agencia Gissele’s. Asimismo, en la Inspección Judicial promovida por la representación judicial de la parte actora y practicada en el inmueble objeto del presente juicio en fecha 14/05/2014, se dejó expresa constancia de que en el mismo funciona una Peluquería y una Academia de Modelaje, siendo evidente el uso comercial y de oficina dado al inmueble. En consecuencia, se declara improcedente dicha defensa.

En cuanto al pedimento del pago por vía subsidiaria conforme a lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento, se observa que en dicha cláusula las partes establecieron que por el retardo o demora en la entrega del inmueble, el pago de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00) diarios. Dicha cláusula no es contraria a derecho, por lo que en aplicación del principio de autonomía de la voluntad de las partes, este Juzgado declara procedente la petición de la parte actora, por el incumplimiento en que incurrió la arrendataria al no entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, el 30 de abril de 2013.

Por cuanto la prórroga legal opera de pleno derecho, al vencerse la misma sin que el demandado hiciera entrega del inmueble objeto de contratación, éste incumplió con lo pactado en el convenio y por ende nace el derecho de la parte demandante para incoar la presente acción, la cual tiene por finalidad recuperar la posesión de un inmueble de su propiedad, derecho de rango constitución como es la propiedad privada contenida en nuestra carta magna, fundamentos de hecho y derecho por los cuales esta Juzgadora considera que la presente acción debe prosperar según lo previsto en los artículos 1.167, 1.264 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los cuales rezan así:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención

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La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, estando los méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil considera procedente la presente demanda y ASI SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. contra G.R.C., ambas partes suficientemente identificadas ab initio y condena a la parte demandada a: