Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 12 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente no. 061919

(Sentencia definitiva)

Vistos estos autos:

I

Demandante: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo.

Demandado: El ciudadano O.J.M.C., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.226.009.

Apoderados: Representando a la parte actora, las Abogadas en ejercicio, M.C. y S.A., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.755 y 11.804; Y representando a la parte demandada, el Abogado en ejercicio S.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3716.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

II

Se inicia el presente juicio por libelo de demanda presentado por las ciudadanas M.C. y S.A., apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Fincareal C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A-Sgdo., tal y como consta de instrumento poder acompañado al escrito libelar, otorgado por ante la Notaria Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital , el 26 de marzo de 2001 inserto bajo el no. 55, tomo 23 de los libros de autenticaciones respectivos.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal, la parte actora indico en su libelo que en fecha 01 de enero de 2001 su representada suscribió suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano O.J.M.C., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-11.226.009, y que tiene por objeto el inmueble constituido por el Apartamento Nº 5, del Edificio Don Rafael, ubicado en la Calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Aducen que con posterioridad al contrato de fecha 01 de enero de 2001, su representada celebró con el Arrendatario un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, afirmando que en ese contrato se dejó expresa constancia que el mismo sustituiría el contrato anterior. Que en ese ultimo contrato y conforme lo previsto en la Cláusula Tercera, el contrato se venció el entre el día primero de enero 2004 y el día treinta y uno de diciembre de 2004, por lo que las partes acordaron de mutuo acuerdo que no sería necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado; que en caso de desocupación judicial, todos los gastos, inclusive honorarios de Abogados, serán por cuenta del Arrendatario.

Que la duración del contrato de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera fue de doce (12) meses, los cuales se cumplieron en fecha 31 de Diciembre del año 2004, iniciándose a partir del 01 de enero del 2001 el tiempo de la prórroga legal de un año según lo establecido en el aparte b) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando la parte actora, que esa prorroga venció el 31 de diciembre de 2005. que a aun cuando el contrato fue celebrado a tiempo fijo, se le notifico al arrendatario la no prorroga del contrato mediante notificación practicada en fecha 04 de Noviembre de 2004, efectuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Que, en razón de los hechos expuestos y al amparo de lo dispuesto en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es por lo que procede a demandar como en efecto lo hace al ciudadano O.J.M.C., anteriormente identificado por Cumplimiento de Contrato por vencimiento del Termino con Prorroga Legal Arrendaticia, de conformidad con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunales, dar cumplimiento al contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar el inmueble arrendado, completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud del vencimiento del término de duración del mismo y de la prorroga legal prevista en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .

III

Admitida la demanda por este Tribunal en fecha el 29 de Junio de 2006, por los trámites del procedimiento Breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se emplazó a la parte demandada por medio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda.

En fecha 04 de Agosto de 2006, el Tribunal atendiendo a la solicitud efectuada por la apoderada judicial de la parte actora decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio, y en fecha 08 de octubre de 2007, este Tribunal por auto de misma fecha acordó librar nueva Compulsa a los fines de que se efectuara la citación a la parte demandada, en virtud de que la Compulsa librada en fecha 14/07/06 se extravió en la mudanza, con la creación del Circuito Judicial de los juzgados de Municipio con sede en el Edificio J.M.V..

En fecha 06 de Noviembre de 2007, en la oportunidad de la litis contestación compareció el ciudadano O.J.M.C., debidamente asistido por el Dr. S.A.P., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.716, y consignó escrito contentivo de su contestación al fondo de la misma, negando rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte actora, arguyendo que:

Según Gaceta Oficial del año V, mes II de fecha 05-10-2006, ordinaria Nº 00163, bajo el Decreto No. 000368, la Alcaldía Metropolitana de Caracas, de fecha, (sic) Declara La Adquisición Forzosa, del terreno y el Edf. Don Rafael a que se refiere la demanda, para la Dotación de Viviendas para las familias que están en condición de arrendamiento (Arrendatarios), lo que se evidencia que el presunto Propietario, lo dejó de ser por falta de cualidad para ello al igual que los abogados que lo representan, acompaño copia certificada de la Gaceta marcada “A”. Acompaño marcada “B” copia del primer contrato firmado por mi padre G.O.M.d. fecha 1° de Enero del año 1976, el cual hago valer y opongo al demandante, después de este contrato se vienen renovando por escritos el contrato, siendo el ultimo el suscrito en fecha 1° de enero del 2004. En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento se han pagado correctamente y últimamente por depósitos en un Tribunal de donde han sido retirados por la presunta parte Actora.

La demanda fue admitida por el Tribunal el 29 de junio del 2006 y el Tribunal decreto la citación después de un año o sea el 08-10-07 lo que hace que la instancia perimió. Según el Art. 267, también se extingue por haberse cumplido con los requisitos para la citación, Aparte 1°. En segundo lugar, se debe tomar en cuenta que el contrato pasó a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en este sentido la demanda no tiene razón, ya que se menoscaba el Derecho de la familia inquilina.

Abierto el juicio a pruebas, solo el apoderado judicial de la parte actora hizo uso de esta facultad, así mediante escrito de fecha 20 de Noviembre de 2007, promovió y a tal efecto, reprodujo e hizo valer lo siguiente:

1. - Reprodujo y ratificó en todas sus partes el contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el apartamento Nro. 5 del Edificio Don Rafael, ubicado en la Calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, Municipio Chacao del Estado Miranda y en especial el contenido de la cláusula Tercera. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, tal instrumento quedó reconocido por lo que se impone para esta Juzgadora su apreciación como plena prueba en lo que respecta al hecho material en él contenido. Así se declara.

2. - Reprodujo y ratificó, en todas y cada una de sus partes la Notificación de no prórroga del Contrato de Arrendamiento practicada por este Tribunal, en fecha 04 de Noviembre de 2004. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora su apreciación como plena prueba pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

Verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el mismo en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previo las siguientes consideraciones:

IV

DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA

La parte demandada alegó la perención de la instancia aduciendo para ello que “…la demanda fue admitida por el Tribunal el 29 de junio del 2006 y el Tribunal decretó la citación después de un año o sea el 08-10-07 lo que hace que la instancia perimió…” (sic) Al respecto debe observarse que al requerirse el ejercicio de la función judicial, entra en juego, no la condición particular de los particulares involucrados en el conflicto de intereses sometido a la consideración del juez, sino, por el contrario, la realización del fin inmediato del Estado en resolver la controversia suscitada entre partes en reclamación de algún derecho, aumentándose los poderes del juez en y para la dirección del proceso, lo que a su vez explica que, para el Estado, es más importante el mantenimiento de la seguridad jurídica, la paz social y del orden público que la posición particular de los interesados. De allí, pues, que los juicios han de discurrir lo más rápidamente posible, sin entrabamientos ni dilaciones indebidas. Por lo tanto, el instituto jurídico de la perención de la instancia juega un papel primordial, sancionando la negligencia de los litigantes en imprimir el debido impulso al proceso; consagrándose así los diferentes supuestos de hecho por los cuales puede considerarse abandonado el ítem procesal. En ese sentido, dispone el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

2° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la, fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las Obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

3° Cuando dentro del término de seis meses contados desde al suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla

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Según la transcrita norma, la ley procesal se refiere a obligaciones que han de cumplir las partes, en su respectiva área de actividad, orientadas ellas a impulsar los trámites procesales pertinentes que conduzcan el proceso a su conclusión natural, como es la sentencia que debe proferir el juez, absolviendo o condenando, en aras de dirimir, en forma definitiva, el conflicto de intereses sometido a su consideración. Ahora bien de la exhaustiva revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente se observa que la demanda con la que se da inicio a las presentes actuaciones se admitió el 29 de junio de 2006, constándose que mediante diligencia de fecha 10 de julio de 2006 la parte actora consignó las fotocopias del libelo de la demanda y del auto de admisión todo a los fines que se librara la compulsa para la citación del demandado, así como, consignó los emolumentos necesarios para el trasporte y traslado del alguacil al lugar donde debía practicarse la misma, de cuyo recibo dejó constancia el alguacil de este tribunal mediante nota estampada al pie de esa diligencia. De esas actividades se evidencia que la parte actora fue diligente en el cumplimiento de las obligaciones tendientes a impulsar la citación de la parte demandada durante el lapso de treinta días a que alude el particular primero del articulo 267 citado, y aun cuando la misma no fue lograda sino hasta el 02 de noviembre de 2007, esas gestiones siempre fueron impulsadas sin que entre una y otras hubiere trascurrido el lapso de un año a que alude el encabezamiento del aludido articulo para tener por perimida la causa , motivo por el cual, al no inferirse en autos el supuesto de hecho necesario para considerar el abandono del trámite procesal a que alude la parte demandada, se juzga que la solicitud por él formulada y referida a la perención de la instancia resulta improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo.

V

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada alegó que mediante Decreto No. 000368, emanado de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, publicado en Gaceta Oficial ordinaria Nº 00163 del año V, mes II de fecha 05-10-2006, se declaró la Adquisición Forzosa del terreno y el Edificio Don Rafael a que se refiere la demanda, para la Dotación de Viviendas para las familias que están en condición de arrendamiento, aduciendo que el presunto Propietario dejó de serlo por falta de cualidad, al igual que los abogados que lo representan.

Ahora bien, Tanto la doctrina como la jurisprudencia patria, admiten que en materia de derecho procesal civil, el legislador adjetivo requiere a los intervinientes de la correspondiente relación jurídico litigiosa estar dotados de la suficiente legitimidad para intervenir en el juicio de que se trate, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”. (Destacado del Tribunal).

De la norma anteriormente citada, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (“legitimatio ad causam”); mientras que la posibilidad para que el titular de tales derechos pueda ejercitarlos y honrar el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas, es lo que se conoce con el nombre de capacidad de obrar (“legitimatio ad causam”), o mejor dicho cualidad. Este último aspecto, es decir, la capacidad de obrar en justicia, es entendido por la doctrina y la jurisprudencia patria más avezada como una relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación con la persona que es destinataria de la pretensión, en tanto que el interés viene dado por la utilidad que tal pretensión pueda proporcionar al titular del derecho, cuya tesis se halla en completa sintonía con la opinión sustentada por la máxima expresión judicial de la República:

(omissis) “...la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539).

Entonces, si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en las sentencia de merito, por eso, no debe confundirse, como lo hace la parte demandad, la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, ya que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda sin que el juez deba entrar al análisis del merito de la causa, lo cual debe hacer en el caso de la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido ya que al ser ésta una cuestión de merito, su existencia o no, daría lugar a la declaratoria con o sin lugar de la demanda . Así las cosas tenemos, que en el caso de autos lo que en realidad se ha cuestionado es la titularidad que tiene la parte actora sobre el derecho o interés jurídico controvertido, en virtud que, a consideración de la parte demandada, “…el presunto propietario, lo dejo de ser por falta de cualidad para ello…” debido al proceso expropiatorio que sigue la Alcaldía Metropolitana de Caracas sobre el aludido inmueble.

Para decidir el tribunal observa:

La figura de la expropiación se erige en un mecanismo legal a través del cual se puede limitar eventualmente la propiedad sobre un determinado inmueble. Sobre el particular se pronunció la Sala en la sentencia Nº 891 del 22 de julio de 2004, en la cual señaló lo siguiente:

(…) se hace impretermitible recalcar que la definición legal de la expropiación la ubicamos en el artículo 2 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, en donde se precisa que la misma es una institución de Derecho Público mediante la cual el Estado actúa en beneficio de una causa de utilidad pública o de interés social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o algún otro derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización.

Este M.T. ha hecho suya la anterior definición, reiteradamente y en forma pacífica, tal y como se colige de la sentencia Nº 1508 de fecha 8 de octubre de 2003 (Caso: Centro Comercial Industrial y Estación de Servicios Las Maravillas, C.A.), donde se aprecia que la definición jurisprudencial dada a la expropiación concuerda en referirse a ésta como una facultad que implica una lesión o limitación del derecho de propiedad del administrado, justificada por el cumplimiento de fines de interés colectivo, correspondiéndole al afectado ceder o enajenar a favor del Estado un determinado bien, a cambio de la respectiva indemnización.

Creó entonces el legislador, la institución de la expropiación forzosa como una forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueran las personas o entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente por decreto. El particular que se ve privado por razones de utilidad pública o necesidad social de un bien o derecho, debe recibir una compensación dineraria que no puede representar para el expropiado un enriquecimiento injusto ni tampoco una merma en su patrimonio.

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La Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.475 del 1º de julio de 2002, consagra el procedimiento a seguir para la expropiación forzosa de aquellos bienes que la Administración estime necesarios para la ejecución de alguna obra de utilidad pública. Dicho procedimiento consiste, en primer lugar, en la declaratoria de utilidad pública de la obra por parte de la Asamblea Nacional, el C.L. o el Concejo Municipal, según que la ejecución de la obra corresponda al ejecutivo nacional, estadal o municipal, de acuerdo a lo previsto en los artículos 7 y 13 de la mencionada Ley. Una vez realizada la declaratoria de utilidad pública, el Presidente de la República, el Gobernador o el Alcalde, según sea el caso, dicta el Decreto de Expropiación en el cual declara que la ejecución de la obra requiere la adquisición forzosa de la totalidad de un bien o varios bienes, o de parte de los mismos, de acuerdo al artículo 5 del mencionado decreto. Posteriormente, el ente expropiante inicia el trámite de adquisición del bien afectado, de conformidad con el procedimiento previsto en los artículos 22 y siguientes de la mencionada Ley. Así, de acuerdo al procedimiento descrito en los párrafos precedentes, declarada la utilidad pública de la obra por el órgano legislativo, la autoridad administrativa correspondiente dicta el decreto de expropiación de los bienes necesarios para su ejecución, ordenando su adquisición forzosa. Esto supone la previa determinación de la idoneidad de los bienes a expropiar, para la consecución de los fines públicos que se pretenden con la obra a ejecutar.(Vid. sentencia de Sala Político Administrativa del tribunal Supremo de Justicia Nº 00048 del 16 de enero de 2008 de 2008).

Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente el tribunal observa que la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas , dictó el decreto no. 000368 de fecha 05 de octubre de 2006 por medio del cual declaró la ADQUISICION FORZOSA, para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana de Caracas del Proyecto de Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condiciones de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, del inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio sobre ella construido, hoy denominado DON RAFAEL, ubicado con frente a la calle Urdaneta de la Urbanización Bolívar, jurisdicción del Municipio Chacao, estado Miranda, distinguida la parcela de terreno con el no. 14 de la mencionada Urbanización. Se constata también, que el aludido ente expropiante notificó a los propietarios, poseedores y en general a todo el que tenga algún derecho sobre el inmueble, del inicio de los tramites de adquisición de ese inmueble por vía del arreglo amigables, pero, no se constata que esa adquisición se haya efectuado efectivamente mediante el pago de una justa indemnización ò que durante ese procedimiento se le hubieren atribuido al inquilino aquí demandado, en virtud del aludido Decreto, algún derecho sobre ese inmueble, que resultara en causa legal y justa suficiente para enervar los derechos derivados del contrato de arrendamiento que lo vincula con la accionante, el cual subsiste en todos sus efectos de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso de acuerdo a lo previsto en el articulo 10 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, el cual dispone que el nuevo propietario queda de derecho subrogado en todas las obligaciones y derechos del anterior.

. A mayor abundamiento debe advertirse que en materia de arrendamiento no se discute la propiedad sino la posesión, pues el arrendador es un poseedor precario que detenta la cosa arrendada a nombre de su arrendador, a quien la ley sí le atribuye la posesión legítima, y es tal razonamiento lo que impide al arrendatario ostentar los derechos de persecución sobre la cosa arrendada, pues al arrendatario simplemente le basta con que se le mantenga en la posesión pacífica de la cosa arrendada, sin importar que la persona de su arrendador sea la propietaria del bien sometido a esa modalidad contractual, pues ‘El derecho que confiere el contrato al arrendatario es un derecho personal y no un derecho real sobre cosa ajena, toda vez que el arrendatario tiene sólo una pretensión frente al arrendador por la que debe gozar de la cosa; carece de un poder inmediato sobre la cosa arrendada y no puede oponer a terceros tal poder. Ello no significa, sin embargo, que carezca de título propio de uso de la cosa, en el sentido de que su derecho al uso de la cosa le da acción para proteger la posesión que ejerce o que puede obtener al ocupar la cosa’ (Ricardo H.L.R.“.R. Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Edición del Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, año 2000, página 28).

En consecuencia y dado que la principal defensa de la parte demandada incide directamente sobre un derecho que no se encuentra discutido en autos y cuya naturaleza escapa a los derechos posesorios vinculados en este juicio, la misma debe desecharse y así se decide .

VI

DEL FONDO DE ESTE ASUNTO

La parte demandada alegó que el contrato de arrendamiento pasó a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, aduciendo que “…en este sentido la demandada no tienen razón, ya que se menoscaba el DERECHO DE LA FAMILIA INQUILINA…” La parte demandada no expuso ningún otro argumento en cual fundamentara la indeterminación que alega, por lo que, este tribunal atendiendo al principio de exhaustividad de la sentencia observa que, las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento que versa sobre el inmueble constituido por el Apartamento Nº 5, del Edificio Don Rafael, ubicado en la Calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. Al ser esto así, debe tenerse presente que el legislador (artículo 1.579 del Código Civil) define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en tener presente que estamos frente a una modalidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, pues son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes.

Ello, es lo que explica que el inicio y fin del nexo contractual arrendaticio de que se trate, queda sometido al principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. De allí que la expresión ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 eiusdem, sólo está referida a la vigencia en el tiempo del respectivo nexo contractual, pues se trata de una mera obligación a término en la que tan sólo se fija el momento determinante para la ejecución de la obligación o la extinción de la misma, cuya circunstancia encuentra su correspondencia al examinar el contenido de la cláusula ‘tercera ’, del contrato accionado, que es del siguiente tenor:

El presente contrato tendrá una duración de un año (1) como plazo fijo sin prorroga comprendido entre el día primero (1º. ) de enero de 2004 y el día treinta y uno (31) de diciembre de 2004 , por lo que las partes acuerdan de mutuo acuerdo que no será necesario comunicaciones de ningún tipo para darlo por terminado al vencimiento natural del plazo acordado . En caso de desocupación judicial, todos los gastos inclusive honorarios de abogados serán por cuenta del ARRENDATARIO.

Lo estipulado por las partes permite al Tribunal, en ejercicio de las potestades que le confiere la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establecer que estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado, pues esa fue la intención de las partes al momento de contratar, y si bien es cierto que el origen de la convención locativa que les vincula, se remonta al día primero de enero de 2001, fecha en la que se dio inicio a la existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento hoy se ambiciona, en la forma que consta de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en esa fecha y que riela a los folios 13 y 14 de este expediente , el único efecto que legalmente puede devenir de las circunstancias expuestas, es que, la relación arrendaticia entre las partes mantuvo su vigencia sin solución de continuidad en el tiempo por espacio de cuatro (4) años, lo que deriva en tener presente que estamos en presencia de un solo negocio jurídico, aun cuando ese nexo contractual esté representado en diferentes instrumentos, pues su objeto, causa y partes es uno solo y, por ende, su duración, a los efectos de la aplicación de la especial legislación inquilinaría, debe enfocarse por la totalidad del tiempo de su duración, circunstancia esta que lo que viene e afectar es la determinación del lapso de prorroga legal a que alude el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero, en modo alguno puede modificar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Así se decide.

Al ser esto así, debe apreciarse que conforme lo dispone el articulo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de lo que se infiere, que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes concluyó el 31 de diciembre de 2004 , pero, por efectos de los dispuesto en el articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios , y en virtud que el inicio de la relación arrendaticia data del 01 de enero de 2001, ese contrato se prorrogó por el lapso de un año, es decir hasta el 31 de diciembre de 2005, sin que se constate , que con posterioridad a ese día, las partes contratantes hubieren acometido la realización de actos destinados a variar la naturaleza misma del contrato de arrendamiento ya concluido, o que la arrendadora hubiere consentido en la permanencia del arrendatario, hoy demandado, en el goce pacífico de la cosa arrendada.

En consecuencia, no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora ni tampoco haber demostrado el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, se impone estimar la procedibilidad de la demanda con la que inician estas actuaciones, todo ello en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VII

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL C.A., en contra del ciudadano O.J.M.C., ambas partes plenamente identificadas, por cumplido el Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellas el 01 de Enero de 2004. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, completamente desocupado, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble constituido por el Apartamento Nº 5, del Edificio Don Rafael, ubicado en la Calle Urdaneta, Urbanización Bolívar, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de m.d.D.M.O. (2008). Años. 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. M.A.G. C

LA SECRETARIA,

Abg. I.B.G.

En esta misma fecha, siendo las 2 p.m., se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,