Decisión nº PJ0192009000010 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 12 de Enero de 2009

Con fecha 12 de junio de 2007, fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) y recibida en este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial en la misma fecha, demanda Resolución de Contrato de Compra-Venta incoada por la empresa Inmobiliaria FRA-MAR, S.R.L., representada por los abogados O.G.B. y J.G.I. con Inpreabogado Nros. 20.976 y 8.509 contra el ciudadano C.A.R.M., representado por el abogado R.R.H., en su carácter de defensor judicial, todos debidamente identificados en autos.-

Alegan los apoderados de la parte actora en el libelo de la demanda:

Que el ciudadano F.Q.C. en su carácter de Administrador de Inmobiliaria FRA-MAR, S.R.L., dio en venta al ciudadano C.A.R.M., un inmueble propiedad de su representada, conformado por un apartamento distinguido con el N° B-2-1, ubicado en el Segundo Piso de la Torre “B”, del Edificio Bolívar, Conjunto Residencial Bolívar, situado en la Avenida Upata, Kilómetro 4, zona u.d.C.B., constante de setenta y siete metros cuadrados (77,00 mts2) de superficie y alinderado así: Norte: fachada norte de la torre “B”; Sur: Fachada sur de la torre “B”; Este: Fachada Este de la Torre “B”; y Oeste: Apartamento B-2-2; el cual le pertenece a su representada; según consta de documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el día 16 de noviembre de 2001, bajo el N° 03, folios del 18 al 86, Protocolo Primero, Tomo Octavo, Cuarto Trimestre de 2001.

Que a pesar de haberse realizado dicha negociación en forma pura y simple, no consta en el documento que el comprador haya cancelado suma alguna de dinero por concepto de precio o inicial, por haberse realizado dicha negociación bajo los siguientes parámetros: Que el precio a cancelar por el comprador fue la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000) los cuales C.A.R.M. cancelaría a su representada de la siguiente manera: “Dentro del plazo fijo de diez (10) años, mediante el pago de ciento veinte (120) cuotas mensuales y consecutivas de trescientos cincuenta y ocho mil seiscientos setenta y siete bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 358.677,37), exigible la primera de las cuotas el día 30 de julio de 2002 y así continuamente cada día 30 de los meses de los respectivos años subsiguientes.

Que en dicho documento a los fines de garantizar el pago del precio acordado a favor de su representada, se estableció Hipoteca Especial y de Primer Grado sobre el apartamento cuya resolución de contrato están solicitando.

Que como el ciudadano C.A.R.M., no ha cancelado ninguna de las cuotas fijadas por concepto de precio acordado en el documento de compra venta; y debido a la falta de incumplimiento en el cual incurrió dicho ciudadano, su representada a través de su administradora ciudadana S.B.Q.P. le solicitó de manera amigable la resolución del contrato y hasta la presente fecha este siempre se negó.

Que en nombre de su representada demandan por resolución de contrato de compra venta al ciudadano C.A.R.M., para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero En resolver el contrato de compra venta celebrado con su representada, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, el día 1 de junio de 2002, bajo el N° 19, folios 104 al 110, protocolo primero, tomo décimo cuarto, segundo trimestre de 2002. Segundo: en cancelar a su representada los daños y perjuicios que s ele han originado, en virtud de la falta de cumplimiento en el cual incurrió el ciudadano C.A.R.M., los cuales estima en la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000), a razón de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) mensuales, que es el monto que su representada ha dejado de percibir si dicho inmueble estuviere alquilado durante el tiempo que lo tiene ocupando el mencionado ciudadano. Tercero: La indexación de la moneda. Cuarto en cancelar las costas y costos del proceso.

El día 19 de junio de 2007 se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a contestar la demanda.

El día 07 de abril de 2008 el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por el abogado R.R.H.E.S. en su carácter de defensor judicial del demandado.

Llegado el momento para dar contestación a la demanda y estando dentro del lapso legal el día 03 de julio de 2008, el abogado R.R.H.E.S. en su carácter de defensor judicial del demandado ciudadano C.A.R.M., presentó escrito dando contestación a la misma de la siguiente manera:

Alegó como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por la parte demandante, por no ser ciertos y reales tanto los hechos como el derecho alegados.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice que su defendido no haya cancelado ninguna cantidad de dinero a la supuesta propietaria.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice que su defendido le haya causado daños y perjuicios a la vendedora que pudieron haber repercutido en su patrimonio.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice que el comprador haya dejado de pagar las cuotas durante cinco años.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice que la actora le haya solicitado de manera amistosa a su defendido la resolución del contrato.

Que es falso y lo rechaza, niega y contradice tanto la fundamentación de los hechos y el derecho que invoca la parte actora en la demanda.

Niega, rechaza y contradice que la parte demandada deba convenir en resolver el contrato o el Tribunal tenga así que decidirlo en su momento.

Niega, rechaza y contradice que la parte demandada deba pagar la suma de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000) por concepto de alquiler de inmueble.

Niega, rechaza y contradice que la parte demandada deba pagar la indexación o corrección monetaria, además de las costas y costos del proceso.

Llegado el día para la promoción de pruebas, los días 21 y 22 de julio de 2008 ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia con fundamento en las consideraciones siguientes:

La parte actora pretende la resolución de un contrato de venta protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria en el año 2002 cuyo objeto es un apartamento ubicado en el conjunto residencial Bolívar, distinguido con el código B-2-1, en el 2º piso de la torre B, edificio Bolívar, en la avenida Upata, kilómetro 4, de esta ciudad.

Según se narra en el libelo el precio fue pactado en la suma de veinticinco mil bolívares que debían ser pagados en un plazo de diez años mediante el pago de 120 cuotas mensuales y consecutivas, los días 30 de cada mes comenzado el 30 de julio de 2002.

Afirma la demandante que el comprador no ha cumplido la obligación tal como fue pactada al punto que no habría pagado ninguna de las cuotas estipuladas en el contrato.

El defensor judicial del demandado al contestar la pretensión así esgrimida planteó la falta de cualidad e interés del actor para sostener el juicio, rechazó cada uno de los alegatos en que se basa la demanda y denunció la violación de los artículos 1, 2, 5, 6, 7, 27 y 30 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario.

En primer lugar se resolverá la supuesta falta de cualidad e interés del actor.

El artículo 1167 del Código Civil es del siguiente tenor:

En los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

La invocación del artículo 1167 es pertinente porque la noción de cualidad en su aspecto activo –que es la que nos interesa en este caso- implica que la persona concreta que incoa la acción se identifique con aquella persona abstracta prevista en el supuesto de hecho de la norma que contempla la acción o pretensión ejercida. En este orden de ideas, la acción por cumplimiento de contrato contemplada en el artículo 1167 CC puede ser ejercida por las partes del contrato, específicamente, por la parte que no ha incurrido en el incumplimiento. La letra del precepto normativo es inequívoca: “…si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato…”.

Partiendo de esta premisa se comprende que la resolución de un contrato de venta, negocio bilateral por excelencia, es una acción cuyo ejercicio no ha sido reservado por el legislador al propietario de la cosa enajenada, bastando al efecto que el demandante acredite que ha sido parte del contrato. Cierto es que la validez de la venta presupone que quien vende sea el propietario del bien, pero también pude suceder que alguien venda lo que no le pertenece en cuyo caso la venta así realizada tendrá validez mientras que el comprador no ejerza la acción de nulidad. En efecto, conforme al artículo 1483 del Código Civil la venta de la cosa ajena es anulable, es decir, no es nula de pleno derecho, sino que ella está inficionada de nulidad relativa y conserva su validez hasta tanto no sea anulada a pedido del comprador.

En esta hipótesis –de la venta de una cosa ajena- el vendedor que no puede ejercer la acción de nulidad puede, sin embargo, pedir la resolución del contrato a pesar de no ser titular del derecho de propiedad si el comprador incumple su obligación de pagar el precio, por ejemplo.

En el sublitis, la demandante INMOBILIARIA FRA-M.S.., aparece suscribiendo el contrato, por medio de su administrador, en calidad de vendedora, por tanto, es obvio que sí tiene cualidad para demandar su resolución y, por supuesto, tiene un interés jurídico a cuya tutela atiende el ordenamiento jurídico. Así se decide.

En cuanto a la presunta violación de diversas disposiciones de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario este Tribunal observa:

La revisión de las cláusulas que conforman el contrato de venta que riela en los folios 8 al 10 revela que la vendedora es una empresa del sector privado cuyo objeto social según el ejemplar del acta constitutiva estatutos (folio 92) es la compra, venta, reventa, arrendamiento, subarrendamiento, administración y avalúo de bienes muebles e inmuebles, construcción y reparación de inmuebles, urbanización y parcelamiento de terrenos. Con base en esta constatación puede afirmarse que la vendedora no es una operadora financiera.

Otro aspecto resaltante es que para el pago del precio no se pactó la concesión de un crédito hipotecario al comprador a pesar de que sí se constituyó hipoteca sobre el inmueble enajenado para garantizar dicho pago.

La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario tiene por objeto brindar eficaz protección a todas las personas que posean o soliciten protección para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o del ahorro de los trabajadores que estén bajo su tutela así como las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares (artículo 1 de la Ley).

El sujeto especialmente protegido por la Ley es el deudor hipotecario al cual define el artículo 5 como la persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo inmueble por una institución o un acreedor particular. El artículo 6 define al acreedor particular como la persona natural o jurídica otorgante de créditos hipotecarios para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de viviendas.

Como se ve, la vendedora no se dedica a otorgar créditos hipotecarios, no es una institución financiera y el demandado no es deudor de un préstamo hipotecario lo cual conduce a establecer que la Ley especial de protección al deudor hipotecario no es aplicable a la relación contractual que nació de la venta pactada por Inmobiliaria FRA-M.S.., y C.R.M.. Así se decide.

En cuanto al mérito de la pretensión este Tribunal observa:

La falta de pago del precio es un hecho negativo indefinido que hace recaer la carga de la prueba en el demandado. Al demandante no se le puede exigir que demuestre que el comprador no ha pagado ninguna de las cuotas en las que se fraccionó el precio. Es el deudor quien normalmente conserva la prueba del cumplimiento de su obligación, por lo general los recibos suscritos por su acreedor o los comprobantes de los depósitos bancarios si este fue el medio escogido para realizar el pago.

En el lapso de promoción la apoderada judicial de la demandante promovió el mérito favorable de las actas que favorecen a su representado y el contrato de venta que pretende sea resuelto. Es obvio que la falta de pago no puede constar en las actas del expediente, salvo que se tratara de documentos confesorios, lo que no es el caso de autos, ni tal hecho puede extraerse del contrato en sí mismo.

Con el objeto de probar que su representada es propietaria del inmueble vendido promovió el documento de condominio debidamente registrado, copia certificada del acta constitutiva de la demandante, y unas actas de asambleas extraordinarias.

La cuestión relativa a la propiedad del inmueble carece de relevancia en esta causa que no versa sobre una acción reivindicatoria. Ya esto se afirmó en el capítulo de la sentencia en que se resolvió la pretendida falta de cualidad e interés de la demandante.

El demandado, por su parte, por medio de su defensor judicial, se limitó a promover el mérito favorable de los autos, actuación no idónea para desvirtuar su alegada insolvencia.

Al no ofrecer algún otro medio de prueba se concluye que la pretensión de la parte actora debe prosperar y así se decidirá en la parte dispositiva. Así se decide.

Con relación a los daños que la parte actora reclama por el incumplimiento del demandado lo cuales valora en veintiún mil bolívares a razón de ciento cincuenta mensuales que habría percibido por el arrendamiento del inmueble el Juzgador observa:

En el contrato se estipula expresamente que la empresa vendedora hizo la tradición legal; esta circunstancia conduce a una primera conclusión, cual es que la prolongada posesión del inmueble por parte del comprador contumaz supone una ventaja para él sin haber erogado a cambio una contraprestación equivalente el sacrifico patrimonial de la demandante. Esta ventaja se tradujo en un desequilibrio que amerita ser reparado; sin embargo, la actora se limitó a alegar la existencia del daño sin traer a los autos prueba alguna de su cuantía.

Por tal motivo en la parte dispositiva se ordenará la práctica de una experticia complementaria del fallo a fin de cuantificar la indemnización que deberá pagar el demandado a su contraparte por el uso y disfrute del inmueble desde el 1º de julio de 2002 hasta la fecha en que los expertos presenten su dictamen a cuyo efecto deberán considerar como unidad de evaluación del daño el canon de arrendamiento mensual normalmente fijado por los alquileres de inmuebles similares al descrito en al parte narrativa de este fallo, en la misma zona, en la que está ubicado el inmueble litigioso, sin que por ningún motivo puedan excederse de los límites cuantitativos fijados en el régimen vigente de control de alquileres establecido por el Ejecutivo Nacional a partir del año 2002 (congelación de alquileres). En cualquier caso el monto total de las pensiones que deba pagar el demandado no podrá exceder de la suma señalada por la demandante: veintiún mil bolívares fuertes.

Con relación a la indexación el Tribunal observa:

La demandante pretende se indexen los daños (lucro cesante) que dice haber experimentado por efecto del incumplimiento del comprador. No lo expresa claramente en el libelo ya que en el petitorio se circunscribe a pedir la indexación de la moneda, pero se entiende que la indexación se refiere a la suma pretendida como indemnización de daños y perjuicios ya que ésta es la única cantidad reclamada por la parte actora.

Hecha la precedente aclaratoria el Juzgador encuentra que la indexación es improcedente. La Sala Constitucional en doctrina que es vinculante para todos los tribunales de la República estableció en un fallo del 20/3/2006 (Nº 576) con respecto a la posibilidad de indexar daños y perjuicios lo siguiente:

la situación en materia de daños y perjuicios contractuales o extracontractuales, tiene otro cariz, ya que los daños (emergente y lucro cesante) se liquidan efectivamente para el momento del pago, por lo que es a los precios para esa oportunidad, que se calculan, y siendo así, teóricamente la indexación no puede tener lugar…Se trata de sumas que se calculan para la fecha del fallo, sin tomar en cuenta los valores anteriores

.

La aplicación del criterio jurisprudencial arriba expuesto lleva a desestimar la indexación. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de le República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de compra venta incoada por INMOBILIARIA FRA-MAR, SRL., contra el ciudadano C.A.R.M.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de venta protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 1º de julio de 2002, bajo el número 19, folios 104 al 110, protocolo primero, tomo 14º.

Asimismo, se condena al demandado a pagar la suma que resulte de la experticia complementaria del fallo que se ordena practicar por expertos con arreglo a los parámetros señalados en la parte motiva de este fallo.

No hay condena en costas dada la naturaleza de la sentencia.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, doce (12) días del mes de enero de Dos Mil Nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y cincuenta y tres (10:53 a.m.) de la mañana.-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

MAC/SCH/editsira.-

Resolución Nº PJ019200900010.