Decisión nº 098 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 25 de Marzo de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 28.05.2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 05.06.2008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de este Tribunal para despachar.

A continuación, en fecha 16.06.2008, la abogada I.B.L., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de las compulsas, siendo que el día 19.06.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado las mismas.

Luego, en fecha 26.06.2008, la abogada I.B.L., dejó constancia mediante diligencia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, suscribiendo dicho funcionario judicial tal actuación.

Después, el día 07.07.2008, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada y, por tanto, consignó las compulsas, siendo que en esa misma oportunidad, la abogada I.B.L., solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado el día 10.07.2008, a cuyo efecto, se libró cartel de citación.

Acto continuo, en fecha 22.09.2008, la abogada I.B.L., dejó constancia de haber retirado el cartel, mientras que el día 17.11.2008, consignó sus publicaciones originales.

En tal virtud, en fecha 09.12.2008, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Acto seguido, el día 15.01.2009, la abogada I.B.L., solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto dictado en fecha 19.01.2009, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N..

A continuación, en fecha 27.01.2009, los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, debidamente asistidos por la abogada Larihely Eljuri, otorgaron poder apud-acta a dicha abogada.

Después, el día 03.02.2009, la abogada Larihely Eljuri, consignó escritos en los cuales impugnó el instrumento poder que otorgó la accionante a sus apoderados constituidos en autos, por una parte y por la otra, de contestación de la demanda.

Luego, en fecha 10.02.2009, la abogada Larihely Eljuri, consignó escrito promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 12.02.2009, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto seguido, en fecha 03.03.2009, los abogados L.M.C.T. e I.B.L., consignaron escritos en los cuales solicitaron medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, por una parte y por la otra, promovieron pruebas.

En consecuencia, el día 10.03.2009, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora y se instó a dicha parte a consignar copias fotostáticas de la demanda y del auto de admisión, con el objeto de abrir el cuaderno de medidas.

De seguida, en fecha 23.03.2009, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese momento.

Acto continuo, en fecha 20.07.2009 y 09.02.2009, la abogada I.B.L., solicitó en ambas oportunidades se dictase sentencia definitiva.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados L.M.C.T. e I.B.L., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inmobiliaria Hecmar S.R.L., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujeron lo siguiente:

Que, en fecha 09.03.2005, su representada, en calidad de administradora, dio en arrendamiento a los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, el local comercial ubicado en la intersección de la Avenida Libertador con Avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.03.2005, bajo el N° 66, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en la cláusula primera se describió el local arrendado como un inmueble de ciento cuarenta metros cuadrados (140 M2), constituido por una estructura de concreto con paredes de bloques y adoboncitos, techos de platabanda y aceroli, piso de cerámica, tuberías de aguas blancas y aguas empotradas, instalaciones eléctricas, dos (02) baños completamente acondicionados, barra con bordes de madera, aire acondicionado, ventanales de vidrio y sus rejas.

Que, en la cláusula tercera las partes pactaron la duración de la convención locativa accionada por el plazo de un (01) año y once (11) meses, contado a partir del día 25.03.2005, hasta el día 24.02.2007, la cual podía prorrogarse por periodos de un (01) año, con la firma de otro contrato, a cuyo efecto, debían las partes manifestar en forma escrita, dentro de los sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de sus prórrogas, la voluntad de prorrogar o no la convención.

Que, también las partes convinieron en que el incumplimiento por parte de los arrendatarios de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento daría lugar a tener las obligaciones de plazo vencido.

Que, el día 24.02.2007, empezó a transcurrir de pleno derecho el plazo de la prórroga legal, por el lapso de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación contractual era inferior a cinco (05) años.

Que, una vez finalizado el lapso de la prórroga legal el día 24.02.2008, conforme a las normativas especiales que rigen la materia, debían los arrendatarios hacer entrega del inmueble, completamente desocupado, salvo los bienes muebles arrendados, sin que lo hayan hecho.

Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38 literal (b) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, la representación judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Hecmar S.R.L., procedieron a demandar a los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, para que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en cumplir con la entrega del bien inmueble arrendado, así como en pagar las costas procesales, al igual que medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 03.02.2009, esgrimió lo siguiente:

Que, alega la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, por cuanto se confirió poder especial a los abogados L.M.C.T. e I.B.L., sin especificar la condición o causa específica que lo hace especial, a la cual se dedicaría el uso del referido poder, estimando que en el mismo hubo mala redacción jurídica al momento de su otorgamiento, lo que a su juicio acarrea la nulidad del mismo y, por ende, lo impugnó en virtud de atribuirle vicios en la oportunidad en que se otorgó.

Que, la notificación de la prórroga del contrato es extemporánea, ya que la duración de contrato de arrendamiento fue convenida por el plazo de un (01) año y once (11) meses, contados a partir del día 25.03.2005, hasta el día 24.02.2007, y no indica la existencia de otros contratos de arrendamiento de fecha previa, mientras que en la demanda se indicó que sus representados tenían un (01) año de prórroga legal, de conformidad con el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, en la cláusula tercera se estableció que el inmueble sería empleado para el funcionamiento del fondo de comercio de nombre Tasca Restaurante El Templo del Pollo C.A., existiendo así un reconocimiento de ambas partes a que dicho bien sería de uso exclusivo de un fondo de comercio, por lo a su criterio la primera parte de la cláusula tercera quedaría anulada, en virtud de lo pautado en el artículo 3 ejúsdem, concluyendo que en el presente proceso no rige el referido Decreto-Ley.

Que, opone la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los numerales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Que, el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, no solamente por las argumentaciones sostenidas con anterioridad, sino por habérsele seguido a la accionante sus consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, antes del vencimiento del contrato por rehusarse a recibir los cánones, por lo cual solicitó fuese declarada sin lugar la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA INAPLICACIÓN DEL DECRETO-LEY

En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 03.02.2009, la abogada Larihely Eljuri, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, alegó la exclusión de la presente causa de la aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en que la cláusula tercera de la convención locativa accionada estableció que el inmueble sería empleado para el funcionamiento del fondo de comercio Tasca Restaurante El Templo del Pollo C.A., existiendo así un reconocimiento de ambas partes a que dicho bien sería de uso exclusivo de un fondo de comercio, por lo a su criterio la primera parte de la cláusula tercera quedaría anulada, en virtud de lo pautado en el artículo 3 ejúsdem, concluyendo que en el presente proceso no rige el referido Decreto-Ley.

Al respecto, el artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:

Artículo 3.- Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio.

d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En atención a la anterior disposición jurídica, la ley especial inquilinaria resulta inaplicable cuando el arrendamiento o subarrendamiento versa sobre terrenos urbanos y suburbanos no edificados; las fincas rurales; los fondos de comercio; los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales; y, las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

En el presente caso, la exclusión del Decreto-Ley al presente caso se advierte con base a que el inmueble arrendado fue destinado para el funcionamiento de un fondo de comercio, lo que a criterio de la parte demandada conllevó a la nulidad de la primera parte del contrato. Sin embargo, dicha afirmación resulta totalmente errada, por cuanto el objeto del arrendamiento no lo constituye un fondo de comercio, sino el local comercial ubicado en la intersección de la Avenida Libertador con Avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, conforme a lo establecido en la cláusula primera de la convención locativa, en donde funciona la sociedad mercantil Tasca Restaurante El Templo del Pollo C.A.

En efecto, el fondo de comercio puede definirse como una entidad jurídica compuesta de elementos orgánicos que el comerciante agrupa con vistas a constituir una clientela necesaria para la explotación comercial. Esos elementos a la vez de orden material (mercaderías, mobiliarios y herramientas) y de orden incorporal (nombre comercial, enseña, derecho al alquiler, patentes, marcas de fábrica, diseños y modelos), unidos por una aplicación común a la formación de una clientela, considerada como un elemento, proporcionan una base al fondo de comercio, que se convierte en una entidad jurídica, diferenciada de los elementos que la componen. Por ello, el fondo de comercio no es un bien intangible, homogéneo y estable como un inmueble, ya que es un compuesto de elementos variables en número según el objeto de la explotación, y en valor según el grado de poder de atracción sobre la clientela, que es el elemento esencial del fondo de comercio.

Por lo tanto, la presente causa no queda excluida del ámbito de aplicación de la ley especial inquilinaria, en vista de que el fondo de comercio no representa el objeto del contrato de arrendamiento accionado, sino el local comercial aludido en líneas anteriores, que si bien se describió en la convención locativa como una estructura de concreto con paredes de bloques y adoboncitos, techos de platabanda y aceroli, piso de cerámica, tuberías de aguas blancas y aguas empotradas, instalaciones eléctricas, dos (02) baños completamente acondicionados, barra con bordes de madera, aire acondicionado, ventanales de vidrio y sus rejas, los mismos deben ser catalogados como bienes inmuebles por su destinación, en atención de lo previsto en el artículo 529 del Código Civil, respecto a que “…son también bienes inmuebles por su destinación, todos los objetos muebles que el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que permanezcan en él constantemente, o que no se puedan separar sin romperse o deteriorarse la parte del terreno o edificio a que estén sujetos…”.

En tal virtud, estima este Tribunal que el hecho de funcionar un fondo de comercio en el local comercial objeto del arrendamiento, no comporta la exclusión de éste del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que los bienes que describen al local comercial no constituyen los elementos que configuran un fondo de comercio, por lo que la inaplicación de la ley se extiende únicamente al arrendamiento de los bienes inmuebles y entidades jurídicas taxativamente establecidos en el artículo 3 ejúsdem, sin que sea dable ir mas allá del sentido propio de las palabras que configuran dicho precepto legal, debido a que las normas prohibitivas y sancionatorias son de aplicación restrictiva, lo cual trae como consecuencia que debe ser desestimada la inaplicación de la ley alegada por la parte demandada en la contestación, por carecer de asidero legal que la sustente. Así se decide.

- IV.II -

DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER

La parte demandada planteó en escrito consignado el día 03.02.2009, la impugnación del instrumento poder otorgado por la sociedad mercantil Inmobiliaria Hecmar S.R.L., a los abogados L.M.C.T. e I.B.L., en virtud de atribuirle vicios en la oportunidad en que se otorgó, sin especificar a cuales se refiere.

En este sentido, el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 213.- Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Pues bien, de la inteligencia de la norma adjetiva antes transcrita, se puede colegir que la parte a quién afecta el acto de procedimiento anulable deberá solicitar su nulidad en la primera actuación que efectúe en el expediente, caso contrario, la falta de indicación expresa al respecto en esa ocasión, acarreará la convalidación del acto, pero, efectuada en esa oportunidad, la parte contra quién obra la impugnación podrá subsanar el defecto de que adolece el poder, dentro de los cinco (05) días siguientes a su ocurrencia.

En este sentido, cuando las partes gestionan en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder, por lo que para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica, en cuyo caso de que el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esa circunstancia en el poder. También, el poder puede otorgarse apud acta para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quién firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad. Además, si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; en tal caso, el funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

En el presente caso, observa este Tribunal que la impugnación del poder conferido a los apoderados actores fue planteada en el escrito presentado en fecha 03.02.2009, siendo tal momento la segunda oportunidad en que la parte demandada actuó en la presente causa, ya que la primera se llevó a cabo el día 27.01.2009, cuando otorgó poder apud-acta a la abogada que ejerce su representación en juicio, lo cual conlleva a determinar la extemporaneidad por tardía de la referida impugnación, ya que no se efectuó en la oportunidad procesal para ello. Así se declara.

- IV.III -

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada opuso en el escrito de contestación la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340 ejúsdem, referente a que el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

Respecto a la carga que la ley impone a la demandante de expresar el objeto de la pretensión en el libelo de la demanda, tenemos que “…[p]ara determinar cuál es el objeto de la pretensión, es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, pero, si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor, o el contrato mismo…”. (Sentencia Nº 324 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, del 15.10.1997, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, en el juicio de M.A.T.R. y otros, contra Venezolana de Cal C.A., expediente Nº 96-136)

Ahora bien, observa este Tribunal que la parte demandada sólo se limitó a señalar la norma jurídica a que se refiere la cuestión previa opuesta, sin expresar argumentación fáctica alguna que pudiese conducir en su criterio a la procedencia de la defensa propuesta, lo cual imposibilita a este Juzgador analizar plenamente la defensa que ha sido elevada para su conocimiento, toda vez que de acuerdo con el principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, por lo tanto, mal puede suplirse las defensas que invocan las partes, cuando sólo a ellas les conciernen alegarlas y probarlas congruentemente. Así se decide.

Además, los demandados plantearon la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado el requisito exigido en el ordinal 5º del artículo 340 ejúsdem, relativo a que el libelo de la demanda deberá expresar la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, sin que ofreciese argumentación fáctica alguna que pudiese conducir a la procedencia de la defensa previa opuesta, ya que sólo se limitaron a señalar la norma jurídica a que se refiere la misma, lo que imposibilita a este Tribunal analizar cabalmente la defensa puesta a su consideración, en virtud del principio dispositivo a que se refiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no es dable al Juez suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Así se decide.

- IV.IV -

DE LA FALTA DE CUALIDAD

La parte demandada alegó en la contestación la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, por estimar que se confirió poder especial a los abogados L.M.C.T. e I.B.L., sin indicarse en tal instrumento la condición o causa específica que lo hace especial, a la cual se dedicaría el uso del referido poder, estimando que en el mismo hubo mala redacción jurídica al momento de su otorgamiento, lo que a su juicio acarrea su nulidad.

Al respecto, resulta pertinente precisar que en la contestación de la demanda verificada conforme al procedimiento breve inquilinario, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (ver artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); por tal motivo, en dicha oportunidad el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar; además, podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas, conforme a lo previsto en el artículo 361 ibídem.

En virtud de la defensa perentoria de falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación, debe este Tribunal hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser parte, cuya regla general es, que aquél que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

En tal sentido, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, p. 189)

Al unísono, el citado autor ha referido a la legitimatio ad causam “…como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)…”. (L.L.. Ensayos Jurídicos, Fundamento R.G., Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Señala el autor en referencia, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “…se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae…”.

Por su parte, el procesalista J.G., respecto a la legitimación procesal, ha apuntado que “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso…”. (J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961, p. 193)

Por otro lado, el Dr. H.D.E., en cuanto a la legitimación, sostiene que “…es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”. (H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961, p. 539)

En cuanto a la legitimación para actuar en juicio como parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 5007, dictada en fecha 15.12.2005, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, expediente Nº 05-0656, caso: A.S.C., expresó:

...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...

.

En consonancia con lo establecido en el fallo parcialmente transcrito, la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa.

Por ende, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

En el caso sub júdice, la parte demandada fundamentó la falta de cualidad por estimar que el poder dado por la accionante a los abogados que ejercen su representación en este juicio adolece de vicios, ya que no precisó la condición o causa específica que lo hace especial, a la cual se dedicaría el uso del referido poder, pero debe resaltar este Tribunal que tal argumento no puede constituir la base de tal defensa perentoria, por cuanto ésta no constituye la vía procesal idónea y eficaz para enervar los efectos que emanan del mandato cuestionado, lo que forzosamente conlleva a desestimar la alegada falta de cualidad, dado el errado argumento fáctico utilizado para sostenerla. Así se decide.

- IV.V -

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Resueltos los anteriores puntos previos, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inmobiliaria Hecmar S.R.L., en contra de los ciudadanos Cui Yu Zhen y Chen Daliang, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.03.2005, bajo el N° 66, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la intersección de la Avenida Libertador con Avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de los demandados a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido el día 24.02.2008.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales y legales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

Así pues, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (03) años.

En este contexto, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.03.2005, bajo el N° 66, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Tercera: El plazo de duración de este contrato será de un (01) año y once (11) meses, desde el día veinticinco (25) de Marzo del (sic) 2.005 al veinticuatro (24) de febrero del (sic) 2.007. Dicho plazo de duración podrá ser prorrogado o no, por periodos, siempre de un (01) año, con la firma de otro contrato, para lo cual, las partes deberán manifestar su voluntad en forma escrita, dentro de los sesenta (60) días anteriores al vencimiento del plazo de este contrato o de cualquiera de sus prórrogas, siempre anuales, su deseo de prorrogar o no este contrato, siendo causal de no-renovación la falta de notificación escrita de Los Arrendatarios a La Arrendadora de su voluntad de querer firmar la renovación del contrato de arrendamiento, con los aumentos que de común acuerdo entre partes se estipulan en este contrato. De no manifestar su voluntad de forma escrita, Los Arrendatarios quedan obligados a devolver el referido inmueble completamente desocupado de personas y bienes al término de este contrato, sino se hubiere firmado, la prórroga del presente contrato de arrendamiento, dentro de los últimos quince (15) días del lapso de duración de este contrato o de sus posibles prórrogas anuales si la hubiere de acuerdo a lo establecido en este documento. Es acuerdo entre las partes que en ningún caso ni momento operará la tácita reconducción de este contrato, ya que la voluntad de ambas partes ha sido la de contratar a tiempo determinado y en caso que Los Arrendatarios continuaren ocupando dicho inmueble, sin haber firmado el nuevo contrato de prórroga con los aumentos que se estipulan en este documento, la ocupación del inmueble por Los Arrendatarios será considerada ilícita y los pagos o consignaciones que sean hechos a favor de La Arrendadora se entenderán recibidos, no como cánones de arrendamiento de un nuevo contrato, sino como contraprestación del uso indebido e ilegal del inmueble arrendado, sin el consentimiento expreso de La Arrendadora para continuar ocupándolo, hasta tanto no le sea devuelto dicho inmueble a La Arrendadora. En ningún caso y por ningún motivo, será procedente la convertibilidad o conversión del presente contrato en contrato a tiempo indeterminado…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año y once (11) meses, contado a partir del día 25.03.2005, hasta el día 24.02.2007, la cual podía prorrogarse por periodos de un (01) año, con la firma de otro contrato, a cuyo efecto, debían las partes manifestar en forma escrita, dentro de los sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de sus prórrogas, la voluntad de prorrogar o no la convención.

Por lo tanto, el término de duración del contrato feneció en fecha 24.02.2007, comenzando a transcurrir de pleno derecho en beneficio de los arrendatarios la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, cuyo beneficio venció el día 24.02.2008, por lo que estas circunstancias conducen a calificar el contrato de arrendamiento accionado a tiempo determinado, ya que si el arrendamiento se ha hecho de esa manera, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por la accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, en atención de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Es por ello, que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, la accionante acreditó original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09.03.2005, bajo el N° 66, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se asigna el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se celebró, apreciándose del mismo la relación arrendaticia existente entre las partes.

También, la demandante acreditó copias certificadas de las actuaciones llevadas a cabo en el expediente distinguido con el N° 85.495, de la nomenclatura interna llevada por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, a las cuales se atribuye el valor probatorio que asigna el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron.

De las anteriores documentales se aprecia la resolución N° 011583, de fecha 28.11.2007, que resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del bien inmueble arrendado, en la cantidad de dos millones seiscientos once mil novecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 2.611.950,oo), equivalentes actualmente a dos mil seiscientos once bolívares fuertes con noventa y cinco céntimos (BsF. 2.611,95).

Por lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó el arrendamiento existente sobre el bien inmueble constituido por el local comercial ubicado en la intersección de la Avenida Libertador con Avenida Los Jabillos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue inicialmente pactado en la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,oo), equivalentes actualmente a un mil novecientos bolívares fuertes (BsF. 1.900,oo), pero posteriormente regulado en la cantidad de dos millones seiscientos once mil novecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 2.611.950,oo), equivalentes actualmente a dos mil seiscientos once bolívares fuertes con noventa y cinco céntimos (BsF. 2.611,95).

También, quedó plenamente comprobado en autos que la duración de la convención locativa accionada fue convenida por el plazo de un (01) año y once (11) meses, contado a partir del día 25.03.2005, hasta el día 24.02.2007, la cual podía prorrogarse por periodos de un (01) año, con la firma de otro contrato, a cuyo efecto, debían las partes manifestar en forma escrita, dentro de los sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término o de sus prórrogas, la voluntad de prorrogar o no el contrato, lo que en el presente caso no ocurrió, además de que fue determinada la obligación de los arrendatarios de entregar el bien inmueble arrendado a partir del día 24.02.2008, cuando precluyó la prórroga legal.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada acreditó durante la fase probatoria, copias certificadas del expediente distinguido con el N° 2007-0483, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a las cuales se atribuye el valor probatorio que asigna el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron.

De las documentales en comento sólo se pueden apreciar las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano Chen Daliang, actuando en su propio nombre y en representación de su esposa Cui Yu Zhen, las cuales comenzó a realizar a favor de la sociedad de comercio Inmobiliaria Hecmar S.R.L., a partir del día 27.03.2007, correspondientes a los cánones de arrendamiento relativos a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, al igual que enero y febrero de 2009.

Sin embargo, la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la exima de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal, en fecha 24.02.2008, por lo que juzga este Tribunal que los arrendatarios incumplieron su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: