Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 8 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, ocho de Octubre de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000491

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR., C.A, inscrita en el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 26 de Diciembre del 2003, bajo el no. 22, Tomo 45-A; representada por los ciudadanos G.P.S. y CALOGERO A.F., venezolanos, mayores de edad, ambos de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.727.058 y V.-986.627, respectivamente.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: E.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V.-11.787.012, e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.079.

PARTE DEMANDADA: SUPLYKITS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 25/02/2002, bajo el No. 34, Tomo 8-A, representada por la ciudadana M.A.C.L., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de Identidad No. V- 10.780.266 y de este domicilio.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MIRVIC C.G.E. y ALMARITT COLMENAREZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.014 y 90.456 respectivamente.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana M.A.C.L., en su carácter de Vice-Presidente de la Firma Mercantil SUPLYKITS C.A, asistida por la Abogada ALMARITT COLMENAREZ, parte demandada, contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 22 de Abril del año 2008, que declaro: “PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la empresa mercantil INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR, C.A. contra la firma mercantil SUPLYKITS, C.A., suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y el lapso de prorroga legal se condena a la demanda a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por una oficina signada con el N° 3-8 y su respectivo puesto de estacionamiento, situada en el Sector Milenium Centro Empresarial, en el piso 3 del Edificio Torre Milenium, ubicado en la prolongación de la Avenida Los Leones, Carrera 2 de la Urbanización El Parral, de esta ciudad de Barquisimeto. Se condena igualmente a la demandada al pago de la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000.00) diarios por el retardo en la entrega del inmueble y como indemnización por los daños y perjuicios causados a la actora calculados a partir del vencimiento de la prórroga legal es decir desde el 01 de abril de 2007 y hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble arrendado. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total”.

Por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 30 de Julio del año 2008, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los Artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 14 de Agosto del año 2008, se difiere la sentencia para el Quinto (5to) día de despacho siguiente.

Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho, también observa que la presente causa versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y se inicia en fecha 13 de Junio del año 2007, intentada por el Abogado en ejercicio R.S.P., actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la sociedad INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR, C.A., representada por los ciudadanos G.P.S. y CALOGERO A.F., contra la Firma Mercantil SUPLYKITS, C.A, en donde alega que, tal y como se desprende de los contratos marcados “B” y “C”, que acompaña al libelo, su poderdante a través de su Administradora C.A.M.D.F. y quien estando debidamente autorizada para ello, cedió en arrendamiento a la demandada de autos un inmueble constituido por una oficina signada con el No. 3-8, ubicada en el Sector Milenium Centro Empresarial, 3° piso del Edificio Torre Milenium situado en la prolongación de la Avenida Los Leones, carrera 2 de la Urbanización El Parral de esta ciudad; la cual tiene una superficie aproximada de Setenta Metros Cuadrados con Ochenta y Un Centímetros Cuadrados, cuyos linderos particulares son: NORTE: Con pasillo; SUR: Con fachada sur del Edificio; ESTE: Con oficina 3-7; y OESTE: Con fosa de ascensores; con su respectivo puesto de estacionamiento identificado con el No. 115, ubicado en el sótano 2 del edificio. Continúa manifestando el apoderado actor que de acuerdo a la cláusula segunda del último contrato, el mismo tendría una duración de un año fijo contado a partir del 01 de Abril del año 2005 hasta el 01 de Abril del año 2006, pudiendo ser renovado por un año más siempre que una de las parte manifestara a la otra su voluntad de renovarlo; en este sentido aduce que por el hecho de que la voluntad de renovar el contrato no fue manifestado por ninguna de las partes, el mismo terminó el 01 de Abril del año 2006 por lo que a partir de esa fecha comenzó a correr la prórroga legal de un año, que es el lapso correspondiente al tiempo de duración de la relación arrendaticia de dos (02) años conforme al Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que a su vez feneció el 01 de Abril del año 2007. En este sentido señala que aunque la prórroga legal opera de pleno derecho, ambas partes ratifican su duración y vencimiento a través de convenio escrito en el que también acuerdan un incremento en el canon mensual por el tiempo que dure la prórroga legal, en la suma de Cuatrocientos Sesenta y Cinco Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 465.750,00) quedando vigente en todas y cada una de sus partes el contrato celebrado el 02 de Abril del año 2005; convenio que reproduce marcado “D”. En este sentido manifiesta que la arrendataria adeuda el canon de arrendamiento de los meses de Febrero y Marzo del año 2007 que corresponden al lapso de prórroga legal, señalando que han sido infructuosas todas las diligencias tendientes a que la inquilina cumpla con su obligación. Señala igualmente que en la cláusula segunda del contrato se estableció la cláusula penal de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) diarios por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Por todo lo anterior y con fundamento en los Artículos 28, 33, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1159, 1167 y 1592 ordinal 2° del Código Civil, procede a demandar a la Firma Mercantil SUPLYKITS, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado y proceda a entregar el inmueble totalmente desocupado tanto de personas como de bienes. Así mismo solicita por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados la suma de Novecientos Treinta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 931.500,00) correspondientes a los dos últimos meses de la prórroga legal, es decir Febrero y Marzo del año 2007, y la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) por cada día de retardo en la entrega efectiva del inmueble arrendado. Solicita igualmente la condenatoria en costas y por último estima la demanda en cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00). De conformidad al articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario solicita se decrete secuestro del inmueble arrendado.

Alega la parte demandada, representada por la abogada Mirvic C.G.E., defensora Ad-Litem designada, en el escrito de contestación procede a rechazar, negar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Niega, rechaza y contradice la demanda de Cumplimiento de contrato incoada en contra de su representada. Niega, rechaza y contradice que su representada deba desocupar el inmueble tanto de personas como de cosas. Niega, rechaza y contradice que su representada adeude supuestos cánones de arrendamiento de los meses de Febrero y Marzo de 2007, y que deba cancelar la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (35.000,00 Bs) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble puesto que su representada se encuentra solvente. Rechaza y niega que su representada deba pagar por vía indemnizatoria la suma de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares (931.500.00 Bs.) provenientes de los cánones supuestamente adeudados. Niega y rechaza la condenatoria en costas. Niega y rechaza la medida de secuestro y solicita que sea declarada sin lugar la demanda en la definitiva.

En cuanto que estos son los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica de los contrato celebrados y que fueron acompañado por la actora con su demanda el cual al no haber sido desconocido o negado, ni tachado por la parte demandante en la contestación de la demanda, se le tiene por reconocido, es por esto que surten pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en los artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Siendo esto así, en dichos contratos se evidencia en las cláusulas segunda, pactan que el tiempo de lapso de la relación arrendaticia es fijo a tiempo determinado, y que la arrendataria se obliga a desocupar el inmueble el dia del vencimiento del plazo, o de su prorroga si fuese el caso y que de lo contrario deberá pagar la suma de treinta y cinco mil bolívares (35.000,00 Bs) diarios por concepto de clausula penal, hasta el día de su total desocupación.

En consecuencia a la solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga legal se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. En el caso de marras el arrendatario por no haber perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues por tal continuidad en el ejercicio de ius utendi que le confiere el contrato, debe computarse para determinar la antigüedad de la relación arrendaticia, todos los contratos. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

2. Cuando la relacion arrendaticia haya tenido una duracion mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso de un (1) año.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello.

Por lo anteriormente expuesto, con respecto a la continuidad del contrato traídos como instrumentos fundamental de la acción para determinar la antigüedad del tiempo de la relación arrendaticia, para establecer la extensión de la prórroga legal, debe esta tomarse desde el primer contrato de arrendamiento 01 de Abril de 2004, hasta el 01 de Abril de 2006 donde vence el ultimo contrato de arrendamiento, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (1) año, y siendo este un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y la demandada al no hacer entrega del inmueble arrendado, como obligación pactada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento privado y por lo tanto al no ser la pretensión ejercida por el demandante contraria a derecho y ajustarse a los supuestos de hechos al articulo 39 ejusdem, ya que esta demanda de cumplimiento de contrato fue introducida en fecha 13 de Junio de 2007, un año y tres meses doce días después de haber culminado el lapso fijado en el ultimo contrato de arrendamiento, y tres meses y doce días después de haber culminado el lapso de un (1) año de prorroga legal fijada por la Ley. Este juzgador también observa, que en autos no se encuentran prueba alguna que exista tacita reconduccion ya que no existe recibo que demuestre el pago de alguno de los meses después del plazo de la prorroga legal, ni la volunta de la arrendadora de cobrar estos meses, como tampoco la voluntad de la arrendadora de dejar en posesión de la coca arrendada al arrendatario; en consecuencia se puede concluir que la parte actora escogió la vía idónea para intentar la presente acción . Y ASI SE DECIDE.

En lo que respecta a la carga de la prueba le correspondía a la parte demandada, probar que había cancelado los cañones de Febrero y Marzo de 2007, demandados por la parte actora, la cual se evidencia en autos tal solvencia y esto conlleva que la parte demandada no cumplió con su obligación y por lo tanto no demostró que haya sido libertado de la misma por lo tanto se considera insolvente de los meses demandados. Y ASI SE DECIDE.

También le corresponde a la parte demandada probar que una vez vencido el lapso de prorroga que es obligatorio para el arrendador y potestativa para el arrendatario de conformidad a lo previsto en la ley especial de arrendamiento, la desocupación del inmueble arrendado una vez se vencido el lapso estipulado por Ley, pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental de la acción, lo cual no probo tal desocupación y por tal razón le es forzoso a este juzgador declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

En lo que respecta a la solicitud por la parte demandante de del pago de la cantidad de novecientos treinta y un mil quinientos bolívares exactos (931.500,00 Bs.) por conceptos de daños y perjuicios por el cánones de arrendamiento vencidos y no cancelado de conformidad a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y que la parte demandada no pudo demostrar tal solvencia. Este juzgador considera que, en cuanto nada impide al actor demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento y exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios y que pueden demandarse con la acción de cumplimiento, y lograr al mismo tiempo que los arrendatarios cumplan las obligaciones contraídas, puesto que en caso contrario, se estarían enriqueciendo sin causa, siendo por esta razón que este juzgador de alzada no comparte el criterio del Tribunal A-quo con respecto a este punto Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a la cláusula penal en razón de treinta y cinco mil bolívares (35.000,00 Bs) diarios, que deberá pagar el demandado por incumplir con su obligación que no era mas que desocupar el inmueble arrendado una vez se cumpliera con el plazo de la prorroga legal, como se estipulo en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y por ser esta una convención contractual y es el monto que deba pagar la parte que culposamente que incumpla, mas estos no son los daños y perjuicios que pretende el Tribunal A-quo mal interpretar que se estarían pretendiendo dos pretensiones de daños y perjuicios causados por cuanto en materia inquilinaría los daños y perjuicios que se pueden pretender son los cánones de arrendamientos vencidos o insolvente como lo hizo la parte actora en este juicio y a diferencia del pago de la cláusula penal que fue contractual y la Ley especial de arrendamiento que es de orden publico la permite es por el incumplimiento desde que se termina el lapso de prorroga legal hasta la desocupación del inmueble. Y ASI SE DECIDE.

Es por esta razón que se condena a pagar a la parte demanda por concepto de cláusula penal, a razón TREINTA Y CIONCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) diarios, a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento, esto desde el día 02 de Abril del año 2.007, hasta la desocupación total del inmueble. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, al no ser la pretensión ejercida por la demandante contraria a derecho, tampoco está prohibida por la ley, ni es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, además está fundamentada en derecho, debe declarase SIN LUGAR, la apelación intentada por la ciudadana M.A.C.L. en representación DE LA FIRMA MERCANTIL SUPLYKIT C.A., asistida por la abogada ALMARITT COLMENAREZ, modificándose así el fallo apelado.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana M.A.C.L. en representación DE LA FIRMA MERCANTIL SUPLYKIT C.A., asistida por la abogada ALMARITT COLMENAREZ, contra la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 22 de ABRIL de 2008, en consecuencia se declara,

2. CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento instaurada por la empresa mercantil INMOBILIARIA LOMAS DEL MAR, C.A. contra la firma mercantil SUPLYKITS, C.A., suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la parte demandada en los siguientes términos:

3. A entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, constituido por una oficina signada con el No. 3-8 y su respectivo puesto de estacionamiento, situada en el Sector Milenium Centro Empresarial, en el piso 3 del Edificio Torre Milenium, ubicado en la prolongación de la Avenida Los Leones, Carrera 2 de la Urbanización El Parral, de esta ciudad de Barquisimeto.

4. Al pago de la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000.00) diarios por concepto de cláusula penal, por el retardo en la entrega del inmueble calculados a partir del vencimiento de la prórroga legal es decir desde el 02 de abril de 2007 y hasta que se produzca la desocupación definitiva del inmueble arrendado.

5. A cancelar los meses de Febrero y Marzo del 2007, a razón de CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (465.750,00 BS.) mensuales, es decir NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (931.500.00 Bs.) por los dos meses, por conceptos de los daños y perjuicios causados.

6. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad al articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Ocho (08) días del mes Octubre del Dos Mil Ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.