Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 9 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 09 de J.d.d.m.o.

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2007-001095

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA TÁMESIS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 08 de abril de 2005, bajo el NO. 1, Tomo 30-A.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: S.U.G., titular de la cédula de identidad No. V- 7.385.094 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.952.

PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil I.G.P INVERSIONES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de Septiembre del año 2000, bajo el No. 13, Tomo 34-A, representada por V.A.C., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.323.075.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: CRISARIS M.G. y D.G.M., inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nos. 57.601 y 21.664, respectivamente.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por V.A.C., representante legal de I.G.P. INVERSIONES C.A., asistido por la abogada Crisaris M.G., contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 04 de Octubre de 2007, que declaro CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por INMOBILIARIA TÁMESIS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 08 de abril de 2005, bajo el No. 1, Tomo 30-A. CONTRA Empresa I.G.P. INVERSIONES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de Septiembre del año 2000, bajo el No. 13, Tomo 34-A, representada por V.A.C., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.323.075.

En fecha 19 de Octubre del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 19 de Junio de 2008, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y se fija para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, observa que la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO se inicio en fecha 03 de Julio de 2007, intentada por S.U.G., titular de la cédula de identidad No. V- 7.385.094 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.952, en representación de la firma Mercantil INMOBILIARIA TÁMESIS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 08 de abril de 2005, bajo el NO. 1, Tomo 30-A, contra Firma Mercantil I.G.P INVERSIONES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de Septiembre del año 2000, bajo el No. 13, Tomo 34-A, representada por V.A.C., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.323.075, donde alega en el libelo de la demanda que celebró último contrato de arrendamiento con un lapso de duración de un año, contados a partir del 01.06.2005 hasta el 31.05.2006, estableciéndose en la cláusula tercera de dicho contrato, que una vez vencido el mismo, la inquilina podía hacer uso de la prórroga legal establecida en la ley. Asevera que al no haberse renovado éste último contrato de arrendamiento y vencido el mismo, conforme a lo acordado entre las partes comenzaría a contarse el lapso de prórroga legal, a partir del día 01.06.2006, que en este caso indica es de un (01) año, en virtud de que la relación arrendaticia existente con la empresa arrendataria data de cuatro años atrás. También asevera que en este último contrato celebrado entre las partes la mencionada arrendataria se obligó a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 253.492,oo) mensuales, y que en el caso de incumplimiento en el pago de cualquier cuota de canon de arrendamiento, esta debería correr con los daños y perjuicios que se ocasionaren, así como con los gastos judiciales o extrajudiciales. Destaca que se estableció también en el prenombrado contrato que sería causa especial de inmediata terminación del plazo estipulado de su duración el incumplimiento de cualquiera de sus cláusulas y en particular la falta de pago oportuno de una cuota cualquiera del canon de arrendamiento mensual convenido. Asevera que la demandada ha incumplido con lo estipulado en el contrato al negarse a cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre del año 2006 y Enero del año 2007. Por todo lo expuesto exige a la accionada: 1) La Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes. 2) El pago adicional por vía de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 506.984,00) que corresponden al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas, y las que sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. 3) La entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. 4) El pago de las costas y costos del presente juicio. Fundamenta su acción en lo establecido en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, el artículo 41 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimando la demanda en TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00). Demanda de RESOLUCION DE CONTRATO que fue admitida en fecha 10 de Julio de 2007.

En fecha diecinueve 19 de Julio del año dos mil siete (2007) comparece por ante el Tribunal A-quo, el alguacil de dicho Tribunal y consigna recibo de citación debidamente firmado por V.C. representante de la Firma Mercantil I.G.P. INVERSIONES, C.A., por lo que con esa actuación se tiene por citada la demandada y en tiempo hábil contesta la demanda en los siguientes términos: Admite que celebró contrato de arrendamiento con la INMOBILIARIA TÁMESIS, pero rechaza que se haya negado a cancelar los cánones de arrendamiento alegados por la parte actora, ya que durante siete (07) años ha mantenido la relación arrendaticia lo que lo hace acreedor de una prórroga de dos años, que aun no ha vencido. De igual manera puntualiza que en vista de la imposibilidad de realizar los pagos en las oficinas de la INMOBILIARIA TÁMESIS, donde habitualmente se hacían, por encontrarse cerrada y al no informarles la nueva dirección, se vio en la necesidad de consignar ante el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial los cánones de arrendamiento, tal como asevera se evidencia en expediente signado bajo el No. KP02-S-2007-2887.

En cuanto que estos son los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica del contrato privado de fecha 01 de Junio del 2005, celebrado y suscrito por las partes y que fue acompañado por la actora con su demanda, que es el instrumento fundamental de la acción, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Siendo esto así, en el ultimo contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Junio de 2005, suscrito por las partes se evidencia en la Cláusula Tercera, pactan que “La duración presente contrato es de un (1) año, contado a partir del 01 de Junio del 2005 hasta el 31 de Mayo del 2006. Al termino del presente contrato por vencimiento del plazo fijo del mismo LA ARRENDATARIA, podrá hacer uso de la prorroga legal………., si LA ARRENDATARIA se acogió legalmente a la misma, LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado al día siguiente de la fecha de su terminacion, sin que se requiera notificación o desahucio alguno……..” , en consecuencia a la solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga legal se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. En el caso de marras el arrendatario por no haber perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues por tal continuidad en el ejercicio de ius utendi que le confiere el contrato, debe computarse para determinar la antigüedad de la relación arrendaticia, todos los contratos. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso de un (1) año.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello.

Por lo anteriormente expuesto, con respecto a la continuidad del contrato traídos como instrumentos fundamental de la acción para determinar la antigüedad del tiempo de la relación arrendaticia, para establecer la extensión de la prórroga legal, debe esta tomarse desde el primer contrato de arrendamiento que según alega la parte actora, que esta data desde hace cuatro año (a confesión de parte relevo de prueba), hasta el 31 de Mayo de 2006 ultimo contrato de arrendamiento, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (1) año, y siendo este un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Con respecto a lo expuesto por el apoderado de la parte demandada que la relación Arrendaticia entre las partes es de siete (07) años y que por lo tanto le correspondía de conformidad al articulo 38 ordinal dos (02) años de Prorroga, este juzgador considera, que este no probo tal afirmación por cuanto el documento Autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto de fecha 04 de Octubre de 2001, anotado bajo el No. 106, Tomo 118 y que surte pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, se evidencia que las partes que suscribieron este contrato, no son las mismas partes presentes en este juicio y del contrato privado de fecha 01 de Junio de 2005, valorado anteriormente que es el instrumento fundamental de la acción, por lo tanto no tiene tal continuidad en la relación Arrendaticia alegada por el actor. Y ASI SE DECIDE.

De acuerdo a las normas transcritas, y en consecuencia de esto, observa este juzgador que en autos se evidencia que las partes no hayan suscrito algún contrato que prorrogue nuevamente por un lapso determinado la relación arrendaticia surgida en razón del contrato de arrendamiento interpuesto por la parte demandante como instrumento fundamental de la acción y valorado anteriormente, por esta razón, debemos concluir en que estamos en presencia de un contrato que originalmente fue a tiempo determinado, que venció el día 01 de de Junio de 2006, fecha ésta en la cual comenzó a regir la prórroga legal que es de pleno derecho y obligatoriedad para el arrendador y potestativo para el arrendatario, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (01) año, la cual culmino en fecha 01 de Junio de 2007, considerándose hasta este momento el contrato en cuestión a tiempo fijó o determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario considerándose hasta este momento el contrato en cuestión a tiempo fijó o determinado.

Al respecto observa este Juzgador que la interposición de la demanda fue en fecha 03 de Julio de 2007; treinta y dos días después de haberse vencido el lapso de la prorroga legal, como también se evidencia en autos que la parte demandante que durante el lapso de la prorroga legal no ejecuto ninguna acción contra el Arrendatario.

Siendo esto así se debe establecer la naturaleza jurídica de la acción. Al respecto observa este juzgador que el demandante reduce su petitorio a la RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, de conformidad con los artículos 1.160 y 1.167 por cuanto el deudor no ha dado cumplimiento a la obligación contraída de pagar la cantidad de dinero adeudada mas los intereses causados por el retraso en el pago oportuno de la misma; en pagar adicionalmente por vía indemnizatoria los daños y perjuicios la cantidad de (Bs. 506.984,00) que corresponden al monto adeudado por concepto de mensualidades vencidas y que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; en consecuencia la entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente de todos los servicios; estima la presente demanda en la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000.,oo). En este sentido es necesario hacer un análisis doctrinario en lo que respecta a la acción resolutoria. Al respecto E.C.B. conceptualiza la acción resolutoria de la siguiente manera, cito: “Es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. De este concepto podemos concluir que para que exista la acción resolutoria debe presentarse ciertos requisitos para su procedencia. 1.- Que exista un contrato bilateral; es decir que el contrato jurídicamente exista. 2.- Que se pida la terminación del mismo. 3.- Que la obligación de alguna de las partes se haya incumplido. Ahora el contrato en estudio por ser el mismo de arrendamiento y regido por una Ley especial, este se debe tratarse de conformidad a la Ley que lo regula. De esta manera el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por ser esta una materia de Orden Publico, y reguladora de todo en cuanto se refiere a las relaciones Arrendaticias distingue de manera muy clara las acciones a intentar todo de conformidad al tipo de contrato de Arrendamiento pactado por las partes de conformidad a la determinación en el tiempo del contrato. La forma establecida por la Ley Especial de Arrendamiento para demandar o ejercer una acción en los casos de contratos indeterminados es solo la acción de desalojo y la forma para demandar o ejercer una acción en los casos de contratos determinados es la acción de cumplimiento o resolución.

Conforme a la normas transcritas y a lo expuesto anteriormente, en el caso de marras se evidencia, que de los argumentos y petitorios esgrimidos por la actora en su libelo de demanda se desprende que la acción intentada es de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO para la entrega del inmueble y que el contrato de arrendamiento que origino la relación contractual entre las partes, es determinado en el tiempo, tal y como ha quedado expresamente establecido y que la presente acción fue intentada en fecha 03 Julio de 2007, después de haber terminado el lapso de la prorroga legal . Ahora bien, estima quien aquí juzga, que la parte actora tiene dos vías de intentar una acción cuando el contrato es determinado; que son la acción de cumplimiento de contrato que se pretende cuando el contrato es a tiempo fijo o determinado y haya expirado en el tiempo y haya operado el vencimiento de la prorroga legal a la vez este también podrá exigir la entrega del inmueble (Sin que exista la Tacita Reconduccion); la otra vía que puede escoger la actora cuando es un contrato de arrendamiento determinado en el tiempo, es la acción resolutoria que se pretende cuando el contrato es a tiempo fijo o determinado y no haya expirado en el tiempo la duración del contrato, es decir que esta se accione o pretenda dentro del termino fijado en la relación, cuando una de las partes incumpla con sus obligaciones pactadas y en consecuencia solicitar la entrega del inmueble como la indemnización de daños y prejuicios ya que el fin de tal acción es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas.

Siendo esto así, si bien es cierto que la parte actora demando por RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento siendo este contrato determinado en el tiempo, quien aquí juzga considera que la parte actora NO escogió la vía idónea para intentar la presente acción, ya que cuando demando la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, este lo hace después del termino o del tiempo fijado por las partes y prorrogado por Ley, de manera que este mal podría resolver o anticipar la terminación de un contrato de arrendamiento cuando este ya expiro; en consecuencia la demandante no escogió la vía idónea para ejercer esta acción. Y ASI SE DECIDE.

Conforme a lo anterior, considera este Juzgador que el referido contrato de arrendamiento es determinado en el tiempo y este tiempo ya expiro, en consecuencia la vía escogida por el actor de RESOLUCION DE CONTRATO no es la idónea. Y ASI SE DECIDE.

Determinada la ineidoneidad escogida por el actor para intentar la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento por ser improcedente. Y ASI SE DECIDE.

Conforme como ha quedado suficientemente analizado en autos, este Tribunal se ve forzado a declarar CON LUGAR la apelación de la parte demandada. En consecuencia se REVOCA la Sentencia del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIOS IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 04 de Octubre de de 2007. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la apelación interpuesta por A.C., representante legal de I.G.P. INVERSIONES C.A., asistido por la abogada CRISARIS M.G. contra sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 04 de Octubre de de 2007, en consecuencia,

2. SE REVOCA la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 04 de Octubre de de 2007, y se declara la siguiente: Se declara SIN LUGAR por improcedente la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento, intentada por intentada por S.U.G., titular de la cédula de identidad No. V- 7.385.094 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.952, en representación de la firma Mercantil INMOBILIARIA TÁMESIS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 08 de abril de 2005, bajo el NO. 1, Tomo 30-A, contra Firma Mercantil I.G.P INVERSIONES, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de Septiembre del año 2000, bajo el No. 13, Tomo 34-A, representada por V.A.C., mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.323.075.

3. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de J.d.D.M.O. (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B..

La Secretaria.

Abg. L.A.A..

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:30 de la mañana. La Secretaria.

HRPB/LAA/jecs.

La suscrita secretaria certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos.

LA SECRETARIA.

Abg. L.A. Agüero.