Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 10 de Febrero de 2016

Conoce este Tribunal de Alzada sobre demanda incoada por la abogada T.K.d.I., actuando en nombre y representación de la firma mercantil INMOBILIARIA OMEY, C.A., en cuyo libelo manifiesta, que su representada cedió en arrendamiento a la empresa CORPORACIÓN DE GARANTÍAS Y FINANZAS M &A, C.A., dos (2) locales comerciales tipo cubículos distinguidos con los Nros. 31 y 32 ubicado dentro del Centro Comercial P.L.T. situado en la Avenida F.d.M. entre calles Curarigua y Calle Contreras, en Jurisdicción del Municipio Torres del Estado Lara; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero a diciembre del año 2014 hasta enero del año 2015, a razón de Bs. 1.960 mensuales, para un total de Bs. 25.480,00; que una de las obligaciones principales de la arrendataria es el pago de los cánones de Arrendamiento lo cual ha incumplido; que por esta razón acude a la vía judicial contra la mencionada empresa ya identificada, quien dejó de pagar los cánones de arrendamiento, lo que indudablemente la hace incurso en la causal de desalojo. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil y 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; que por todas las razones de hecho y de derecho invocados es por lo que procede a demandar como en efecto demanda por Desalojo de Inmueble a la Empresa CORPORACIÓN DE GARANTÍAS Y FINANZAS M & A C.A. a fin de que sea condenada por el tribunal a Desalojar y entregar debidamente desocupado de personas y cosas el local comercial Cubículos 31 y 32; que se le condene a pagar la cantidad de veinticinco mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs. 25.480,00) por concepto de la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero del 2015, tal como lo describió en el capítulo del incumplimiento; así como también pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble; entregar pagados y solvente los servicios públicos de luz, eléctrica, agua y cualquier otro del que se haya servido; que en la definitiva la cantidad condenada a pagar sea ajustada de acuerdo a la indexación monetaria por el tiempo transcurrido; pagar las costas y costos que ocasiona el presente juicio y por último estimó la acción en la cantidad de VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 25.480,00).

En fecha 21 de mayo de 2015, el ciudadano A.A.P.Y., en su carácter de representante de la firma mercantil Corporación de Garantías y Finanzas M&A, C.A., asistido de la abogada M.A.Q.R., presenta escrito de contestación en los términos siguientes: que a todo evento, en aras de salvaguardar el legítimo derecho de la firma mercantil procede a negar, rechazar y contradecir en todas sus partes la demanda incoada en su contra por ser inciertos los hechos en que se fundamenta e inexistentes el derecho que invoca; así mismo niega, rechaza y contradice que no hayan cumplido con el pago de los cánones de arrendamientos por cuanto no estaban ni siquiera en la prorroga legal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el contrato está vigente y a tiempo indeterminado ya que en el supuesto contrato lo cual nunca les dieron formalmente no se habla de termino específico sino es indeterminado, es decir que aún no empieza a correr ni puede hablarse de prorroga legal, en virtud que esta ni siquiera se ha iniciado todavía; Niega, rechaza y contradice que no haya cumplido con las obligaciones contractuales establecidas en el contrato, referente a los pagos de los canon de arrendamiento, cuando lo cierto es que han venido cancelando a la inmobiliaria OMEY C.A. la cantidad de Bs. 1.960,00 como concepto de canon donde consta en efecto depósitos algunas veces en la cuenta corriente número 01020372-480007248755 de la entidad bancaria Banco de Venezuela; que se evidencian de las copias de planillas de depósito que constan del folio 72 al 77, con lo que se demuestra que no es como lo afirma la parte demandante que supuestamente no ha cancelado más de un año de arrendamiento; que lo que sí reconoce es que ha realizado pagos fraccionados dentro del término que le permite la ley cumpliendo un cien por ciento el pago de la obligación; que también han efectuado pagos en efectivo donde ellos se han negado a emitir recibos; que la administradora en el mes de abril de manera atropelladora promovió sin fundamento legal un aumento elevado del canon de arrendamiento donde varios de los inquilinos se sintieron afectados por el atropello y decidieron aperturar un procedimiento extrajudicial de conciliación; que por las razones expuestas es que niega, rechaza y contradice que adeuda a la parte demandante la cantidad de veinticinco mil cuatrocientos ochenta bolívares (Bs.25.480,00) y que en este sentido opone como excepción de fondo el pago de todas y cada una de las mensualidades de alquiler, lo que hace totalmente improcedente la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta en su contra; así mismo impugna y desconoce los medios de prueba que acompañó la demandante en su escrito libelar; de igual manera, niega, rechaza y contradice que deba desocupar el local de donde sustenta su seno familiar y es su única fuente de ingreso, mucho menos que deba pagarle los canos de arrendamiento que exige cuando ya fueron cancelados, mucho menos cancelarle daños y perjuicios; finalmente pide al tribunal se investigue a fondo la administración de dicha empresa y se condene en costas procesales a la parte demandante y sea declarada sin lugar en todas sus partes la demanda. En fecha 11 de junio de 2015, el tribunal a-quo dictó un auto fijando el quinto día de despacho para la audiencia preliminar, compareciendo solo la parte demandante dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni a través de apoderado, exponiendo la demandante que insiste en el desalojo y vistos los recibos consignados en la contestación de la demanda se evidencia que son extemporáneos; el a-quo escuchada la exposición de la demandante y vista la ausencia de la demandada el tribunal consideró que los límites de la controversia se deben fijar en determinar la extemporaneidad o no de los pagos hechos. En fecha 26/06/2015, el tribunal a-quo fijo lapso de promoción de pruebas; en fecha 30/06/2015, la demandante consignó escrito de promoción de pruebas mediante el cual promovió y opuso a la demandada todos los baucheres bancarios por ella consignados en la contestación, en virtud del principio de la Comunidad de la prueba ya que la arrendataria demandada, se encontraba morosa al momento de realizar los pagos, tal como se aprecia de los referidos baucheres o depósitos bancarios consignados por la demandada lo cual hace plena prueba en su contra de que se encontraba morosa y con más de dos mensualidades consecutivas fuera de lapso, con lo que demuestra la extemporaneidad en el pago de la arrendataria en el cumplimiento del pago de arrendamiento y así pide se establezca en la definitiva; por último solicita sea admitido el escrito de pruebas. En fecha 08/06/2015, el tribunal a-quo admitió las pruebas por cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva y fijó el quinto día de despacho siguiente a los fines de llevar a efecto la Audiencia o Debate Oral de conformidad con lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. Siendo el día fijado para que tenga lugar la Audiencia Oral solo la parte demandante se encontraba presente a través de su apoderada judicial, no estando presente la parte demandada ni por si ni a través de apoderado, finalmente el a-quo vistos los argumentos expuestos por la parte demandante declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo por cuanto la demandante alegó la insolvencia de la demandada, quien en su escrito de contestación consignó recibos demostrando el pago y que en cuanto al argumento de la extemporaneidad del pago desechó tal argumento, ya que no fue alegado en el libelo de la demanda, advirtiendo a las partes que el texto íntegro de la sentencia sería publicado en el término de ley y dio por concluido el acto. En ese mismo acto la secretaria Accidental dejó constancia que la Abg. T.K.d.I., se negó a firmar el acta, debido a que la misma afirma que en la audiencia Oral dijo “Insisto en la acción de Desalojo visto en los pagos realizados por la demandada se desprende o evidencia que fueron realizados extemporáneamente por lo que pido al tribunal declare la extemporaneidad” ; en fecha 15/07/2015, la apoderada de la parte demandante consignó diligencia mediante la cual expuso que dejaba constancia de que se negaba a firmar el acta de la audiencia de juicio levantada por el tribunal, debidamente fijada para este mismo día por cuanto no fueron sus palabras ni la manifestación en la misma; que dicha acta intentó cambiar el sentido de su alocución oral mediante la cual insistió en la acción de desalojo; en fecha 21/07/2015, la apoderada de la parte demandada presentó diligencia mediante el cual ratificó el escrito de contestación; en fecha 30/07/2015, la parte demandada consignó los recibos de pagos originales para su debida revisión. Vencido los lapsos con sus resultas, se dicto la sentencia de primera instancia objeto de apelación, por lo que en vista de los eventos procesales sucedidos esta alzada entra en conocimiento de todas y cada una de las actas que conforman la presente causa para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento.

En tal sentido se observa:

DE LA DECISION

De lo expuesto por ambas partes tanto en el libelo como en la contestación de demanda, resulta para esta alzada verificable que los hechos controvertidos se centran en que la pretensión del actor la constituye, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero 2014 a enero 2015 a razón de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00) mensuales, solicitando el desalojo del inmueble objeto de la relación contractual verbal reconocida por la parte demandada, cuyo origen al no acompañarse el documento escrito del contrato y al no ser punto controvertido quedo claro que es de naturaleza verbal, tal como lo dijo la demandada, todo lo cual a los efectos por parte de esta juzgadora del análisis clausular, la misma queda circunscrita a lo dicho probado y aceptado por las partes. Que consecuente con lo expuesto por la parte demandada de todo lo expuesto, la littis queda trabada en el momento en que manifiesta que niega rechaza y contradice que no haya cumplido con las obligaciones contractuales, por cuanto ha venido cancelando algunas veces en la cuenta corriente numero 01020372480007248755 de la entidad financiera Banco de Venezuela, lo cual relaciono y pormenorizo en los recibos de depósitos Bancarios, acompañados a su escrito de contestación, todo lo cual determina en la presente causa el tema decidendum donde se debe centrar la actividad de análisis en la causa que nos ocupa. Que durante la audiencia oral, la demandante, insistió en el desalojo y manifestó que en vista de los recibos consignados por la parte demandada se evidencia que son extemporáneos.

Ahora bien, expuestos los hechos anteriores corresponde previamente analizar el acerbo probatorio desplegado por las partes, de lo que se infiere que las copias acompañadas al libelo correspondientes a los folios 7 al 11 contienen un mandato poder conferido por la demandante a la profesional del derecho actuante las cuales se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento.

Las copias simples contenidas en los folios 12 al 38 contienen los documentos constitutivos y estatutos de las empresas Inmobiliarias Omey C.A. Y la Corporación de Garantías y Finanzas M&A, C.A., las cuales se aprecian como documentales de las empresas contendientes en esta causa y así se decide.

Con relación al aporte documental por parte del demandado contenido entre los folios 65 al 92, se desechan exceptuando los contenidos en los folios 72 al 76 que al no ser impugnados demuestran la solvencia por pagos en la cuenta del banco señalado y por el monto indicado todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento. Así se determina.

Al hilo de lo expuesto y antes del pronunciamiento de fondo se hace necesario realizar las siguientes consideraciones:

Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 ejusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 ejusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romanas “actori incumbit probatio” la cual se complementa con la máxima “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Al hilo de lo expuesto y cumplida la tarea valorativa de las pruebas, a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa, y siendo así, Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo de un inmueble el cual se encuentra plenamente identificado, en virtud del incumplimiento en el pago de varios cánones de arrendamiento, comprendidos entre los meses de enero del 2014, a enero del 2015 fijados convencionalmente en la cantidad de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00). Ahora bien, la parte demandada alegó que se encuentra solvente en lo que respecta su obligación de pagar la pensión arrendaticia. Al respecto, resulta menester para esta sentenciadora citar lo establecido en el artículo 1.579 del Código Civil, que establece:

El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella

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Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

También, tenemos que el artículo 1.167 eiusdem señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Establecido lo anterior, debe quien se pronuncia analizar si el demando cumplió con la obligación de pagar puntualmente el canon de arrendamiento en el período comprendido entre el mes de enero de 2014, hasta enero 2015 inclusive, los cuales se verificarán tomando en cuenta los depósitos ya valorados por este Juzgado, anexos a la contestación de la demanda y ordenados por orden cronológico, realizados a la cuenta corriente Nº01020372480007248755 de la entidad Bancaria Banco de Venezuela, perteneciente a la inmobiliaria Omey C.A.; discriminados y anexados entre los folios 72 al 76 del expediente.

Ahora bien, de los depósitos consignados por la parte demandada, como prueba de solvencia y rechazo de los alegatos del actor, se advierte una correlación de pagos cargados a la cuenta de la parte actora, los cuales fueron objetados como extemporáneos, constituyendo como bien lo señala el a-quo un argumento diferente a la pretensión libelar, todo lo cual conlleva a la inversión de la carga. Siendo así correspondía al actor probar la falsedad y extemporaneidad de los recibos presentados para poder determinar así su veracidad. En este sentido de una simple revisión que se hace de los recibos consignados y los cuales se repite no fueron impugnados por la actora se evidencia que los mismos se corresponden al período comprendido entre los meses de enero de 2014 hasta enero de 2015, a razón de mil novecientos sesenta bolívares (Bs. 1.960,00). Siendo así, advierte quien se pronuncia que si la pretensión del actor era probar que la insolvencia del actor se correspondía a cánones de un año, los mismos quedaron desvirtuados y superados en el tiempo toda vez, que los recibos presentados y cuya aceptación por falta de rechazo actoral se determina, demuestran claramente que no hay elementos de convicción que lleven a determinar la procedencia de la presente acción.

En tal sentido se hace determinante traer a los autos, el ordinal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece entre las causales de desalojo.

Que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Por consiguiente, este Juzgado observa que el demandado efectivamente cumplió con la obligación de pagar la pensión arrendaticia en el modo y forma convenidas o pactadas al inicio de la relación arrendaticia, toda vez que tampoco nada al respecto fue debatido, según el análisis realizado por esta Alzada, probado que no hubo tal incumplimiento al que alude el ordinal a. de la norma en comento y que por el contrario para el momento de la interposición de la presente causa el incumplimiento alegado era anterior puesto que para tal fecha se verifica de los pagos contenidos en los recibos aceptados que rielan a los folios 76 y 77 que el demandado estaba solvente, todo lo cual desvirtúa el propósito y razón de la norma peticionada por lo que resulta improcedente el desalojo demandado, tal como lo declaro el juez-aquo. Así se decide.

Que por todo lo especificado esta alzada considera procedente en derecho confirmar el fallo apelado tal como se hará en la parte dispositiva. Y así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada T.K.d.I., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 3 de Agosto de 2015, por el JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO TORRES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en Carora. Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la empresa INMOBILIARIA OMEY, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo Nº 86, Tomo 2-D de fecha 13 de Julio de 1.977, modificado sus estatutos en varias oportunidades, siendo la ultima según acta de Asamblea de fecha 08 de Febrero de 2012, inserta bajo el Nº 24, Tomo 9-A., domiciliada en esta ciudad, representada por su Directora M.I.V.D.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.387.946, en contra de la empresa mercantil CORPORACION DE GARANTIAS Y FINANZAS M&A, C.A inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 23 de Mayo de 2007, bajo el Nº 34, Tomo 51-A, representada por los ciudadanos: A.A.P.Y. y NEOMARIS JANEH URDANETA BELEÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. 12.021.313 y 12.549.265 respectivamente.

Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,

La Secretaria Acc,

Abg. E.D.L.

Abg. C.M.B.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Acc,

Abg. C.M.B.