Decisión nº 12 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 26 de Octubre de 2011

Sin Lugar (sic) la Demanda (sic) por Resolución (sic) de Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), incoada por la ciudadana M.P.R. (sic), representada por el abogado JESUS (sic) MARIA (sic) R.G. (sic), propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, en contra del ciudadano E.J.M. (sic), ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.

Se condena en costas a la Parte (sic) Demandante (sic), de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la parte actora demanda por resolución de contrato de arrendamiento, alegando que su representada ha mantenido una relación arrendaticia con el ciudadano E.J.M., sobre un local comercial signado con el N° 4 del Edificio Frontera, ubicado en la Avenida Venezuela, esquina calle 3, San A.d.T.. Que conforme al último contrato privado que su representada firmó con el arrendatario, la duración de dicha relación arrendaticia se estableció en un año fijo contado a partir del 1° de agosto de 2009. Que en el referido contrato se convino que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las cláusulas en el mismo establecidas, daría derecho al arrendador a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y el desalojo consiguiente. Que igualmente se estableció como cláusula penal, que por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento estipulado y de demora en la entrega del inmueble, el arrendatario debía pagar la suma de Bs. 100,00. Que también se convino que en caso de operar la prórroga legal, el canon de arrendamiento sería de Bs. 1700,00. Que el 31 de julio de 2010 comenzó la prórroga legal de un año debido al tiempo que el arrendatario lleva ocupando el inmueble. Que el inquilino se encuentra insolvente, pues no ha pagado el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, correspondientes a la prórroga legal. Pide que el demandado sea condenado a pagar la suma de Bs. 6.800,00 más los impuestos de ley, correspondientes a los alquileres antes señalados, así como los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Igualmente, que sea condenado a pagar la cantidad de Bs. 28.800,00 por concepto de la referida cláusula penal, así como los días de atraso que transcurran hasta obtener el pago definitivo de los alquileres demandados, y que se ordene la entrega material del inmueble objeto de litigio.

El defensor ad litem de la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su defendido. Negó que el ciudadano E.J.M. tuviera que pagar la cantidad de Bs. 6.800,00 de alquiler de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010; ni la cantidad de Bs. 28.800,00 por concepto de indemnización de daños y perjuicios de cláusula penal por atraso, que se hayan ocasionado a la demandante por falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados, ni los alquileres y atraso que se sigan venciendo hasta la supuesta entrega del inmueble. Asimismo, negó que el demandado tuviera que entregar el inmueble a la demandante libre de bienes y personas, solvente en los pagos de los servicios y en buen estado de conservación.

PUNTO PREVIO I

FALTA DE CUALIDAD

La representación judicial de la parte demandada, en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 27 de julio de 2011, corriente a los folios 40 al 43, así como en el escrito complementario de promoción de pruebas presentado el 05 de agosto de 2011, corriente a los folios 110 al 120, opuso la falta de cualidad de Inmobiliaria Sayen para representar a la propietaria del inmueble objeto de litigio, por cuanto el contrato de arrendamiento privado fue suscrito por la mencionada inmobiliaria alegando poder de la parte demandante autenticado en la Notaría Pública de San A.d.T. el 31 de julio de 2008, bajo el N° 64, Tomo 136, lo cual a su entender es falso, ya que lo que habían suscrito entre ellos era un contrato de administración, por lo que considera que el arrendador suscribió contrato de arrendamiento con el demandado alegando un carácter o representación que no posee. Que la parte actora pretende hacer valer un contrato de arrendamiento otorgado sin la cualidad que señala el mismo, ya que el carácter con que debía haberse suscrito por parte del arrendador era como administrador y en ningún momento como apoderado.

Igualmente, alegó la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, ya que la ciudadana M.P.R. otorgó poder de administración en la Notaría Pública de San A.d.T., anotado bajo el N° 17, Tomo 139 del 22/12/2010 a Inmobiliaria Sayen, representada por su propietario J.M.R.G., por lo que impugnó el documento poder alegado en el libelo, por cuanto a quienes se les puede otorgar poder judicial es a los abogados, únicos facultados para actuar judicialmente.

Al respecto, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en los artículos 33 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. (Resaltado propio).

En las normas transcritas supra se estableció que las causas relativas a la materia arrendaticia de inmuebles se sustanciarán por las disposiciones contenidas en dicho decreto y en el procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dentro de las referidas disposiciones relativas al procedimiento judicial se contempla expresamente que la contestación de la demanda es la oportunidad procesal que tiene el demandado para oponer tanto las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, como todas las defensas de fondo, siendo la falta de cualidad una de ellas, las cuales serán resueltas en la sentencia definitiva.

En el presente caso, se aprecia de la revisión del escrito de contestación de demanda corriente al folio 39 y su vuelto, que el defensor ad litem de la parte demandada no opuso en esa oportunidad procesal la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad de la parte actora, ni la cuestión previa de ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, las cuales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podían ser opuestas en la contestación de demanda y no como lo hizo la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de promoción de pruebas. En consecuencia, resulta forzoso declarar inadmisibles por extemporáneas tales defensas, y así se decide.

PUNTO PREVIO II

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada alega la inadmisibilidad de la demanda, señalando que la parte actora interpretó que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y sobre el supuesto vencimiento de una inaplicable prórroga legal, basada en un contrato privado de arrendamiento, el cual es nulo.

En tal sentido, se hace necesario considerar la naturaleza de la relación arrendaticia a que se contrae la presente causa, a fin de determinar si la acción por resolución de contrato que dio origen a la misma es admisible.

Al respecto, se observa a los folios 3 al 4 contrato de arrendamiento privado suscrito entre el abogado J.M.R.G., propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, actuando en representación de la ciudadana M.P.R., quien actúa como representante de los ciudadanos Y.C.G.P., R.G.P. y C.R.G.P., denominado para los efectos del referido contrato EL ARRENDADOR, por una parte, y por la otra el ciudadano E.J.M., denominado EL ARRENDATARIO.

Dicho contrato fue producido con el libelo de demanda, sin que la parte demandada lo hubiese desconocido en la contestación de demanda, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil debe reputarse como documento reconocido y, por tanto, ser valorado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose en su cláusula tercera que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinado, cuya vigencia fue convenida por un (1) año contado a partir del 1° de agosto de 2009, siendo su vencimiento el 1° de agosto de 2010, oportunidad en la que comenzó a correr la prórroga legal arrendaticia, por lo que la acción por resolución de contrato resulta admisible. Así se establece.

Establecido como ha quedado el thema decidendum, considera esta alzada necesario formular las siguientes consideraciones:

Establece el Código Civil:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Asimismo, tanto la acción resolutoria del contrato como la acción por cumplimiento del mismo, están consagradas en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la lectura de tales normas se desprende que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El Dr. J.M.- Orsini indica respecto a la acción de resolución por incumplimiento, lo siguiente:

… La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales.

La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no pueda imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso. (Resaltado propio)

(DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas, 1993, ps. 38 y 39).

Por su parte, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguiente reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

   Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. (Resaltados propios)

   En dichas normas el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, señalando los lapsos que la misma comprende en atención a la duración de la relación arrendaticia. Asimismo, que durante el lapso de la prórroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo la excepción allí establecida.

   Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1704 de fecha 15 de julio de 2005, expresó:

   El artículo 38, letra b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   …Omissis…

   En este sentido, la prórroga de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del artículo que se transcribió de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la ley y no por decreto del juez; motivo por el cual la aclaratoria objeto de la demanda de autos no produjo agravio constitucional alguno a la parte actora, en cuanto a que se limitó a hacer mención del otorgamiento, por la Ley, de tal prórroga, a través de un pronunciamiento con efectos declarativos y no constitutivos. Así se declara. (Resaltado propio)

   (Expediente N° 03-2107)

   Asimismo, el mencionado Decreto Ley dispone en su artículo 41 lo siguiente:

   Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Resaltado propio).

   De la norma transcrita se infiere que estando vigente la prórroga legal, no son admisibles las demandas que se interpongan por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pero sí las que tengan por objeto la resolución del contrato debido al incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

   En este sentido, la Sala Constitucional en decisión N° 1664 del 03 de octubre de 2006, dejó sentado lo siguiente:

   … observa esta Sala, que el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece:

   …Omissis…

   La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.

   De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso. (Resaltado propio).

   (Expediente N° 06-0092)

   Hechas las anteriores consideraciones, se pasa al análisis de las pruebas promovidas por las partes.

   A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

   El valor probatorio y mérito favorable de las siguientes actuaciones:

   1. - A los folios 1 al 2 y su vuelto cursa la demanda por resolución de contrato de arrendamiento que dio origen al presente juicio.

   2. - Al folio 39 y su vuelto riela escrito de contestación de demanda presentado por el defensor ad litem, abogado H.J.P.S..

      Respecto a dichas pruebas, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia (vid. sentencias Nº 100 de fecha 12-04-2005 y RN y C-00681 de fecha 11 de agosto de 2006, Sala de Casación Civil). Por tanto, no reciben valoración probatoria.

   3. - A los folios 3 al 4 corre contrato privado de arrendamiento suscrito el 1° de agosto de 2009, entre el ciudadano J.M.R.G. con el carácter de propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, actuando en representación de la ciudadana M.P.R., por una parte; y por la otra, el ciudadano E.J.M., sobre un bien inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 4 del Edificio Frontera, ubicado en la Avenida Venezuela, esquina con calle 3, de la ciudad de San A.d.T.. La referida probanza se valora como documento privado reconocido, a tenor de lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, tal como se indicó al resolver en este fallo la inadmisibilidad de la demanda alegada por la representación judicial de la parte demandada, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el referido local comercial, por el término de un (1) año fijo, contado a partir del 1° de agosto de 2009. Que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la cantidad de Bs. 1.400,00 que sería pagado en el domicilio del arrendador dentro de los primeros cinco días de cada mes contractual, quedando convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, daría derecho al arrendador a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato y el desalojo consiguiente. Que se estableció como cláusula penal por cada día de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento la cantidad de Bs. 100,00, además del pago del canon de arrendamiento estipulado. Que también fue convenido por las partes, que en caso de llegar a operar la prórroga legal al vencimiento del contrato, el canon de arrendamiento sería de Bs. 1.700,00, por cada mes de vigencia de dicha prórroga.

   4. - A los folios 57 al 108 cursa copia certificada del expediente de consignación de arrendamientos signado con el N° 405 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, apreciándose del mismo las siguientes actuaciones:

1. A los folios 58 al 60, copia certificada del escrito presentado el 10 de agosto de 2010 por el ciudadano E.J.M. ante el mencionado Juzgado. De la referida documental se constata que el demandado presentó solicitud de consignación de alquileres, admitiendo haber suscrito un contrato de arrendamiento con el demandante sobre el inmueble objeto de litigio y, además, pidió que se abriera cuenta de ahorros para consignar los cánones de arrendamiento a nombre del arrendador J.M.R.G., desglosados así: Bs. 1.400,00 por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2010, señalando que “es el mes que se encuentra sin pagar” y Bs. 158,00 por concepto de impuesto al valor agregado.

2. Al folio 69, auto de fecha 12 de agosto de 2010 dictado por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, evidenciándose del mismo que el mencionado órgano jurisdiccional admitió la referida solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, ordenando notificar al arrendador y acordó librar oficio a la Gerencia del Banco Bicentenario de San Antonio, a objeto de que fuera abierta cuenta de ahorros a favor del beneficiario.

3. Al folio 70, oficio N° 3130-76 de fecha 12 de agosto de 2010 remitido por el Juzgado del Municipio Bolívar al Gerente del Banco Bicentenario San Antonio. Del referido oficio se aprecia que dicho órgano jurisdiccional ordenó a la mencionada institución bancaria, la apertura de cuenta de ahorros a nombre del arrendador J.M.R.G., informándole que el ciudadano E.J.M. comparecería en esa entidad con la cantidad de Bs. 1.568,00 correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2010.

4. Al folio 73, boleta de notificación de fecha 16 de septiembre de 2010 librada al ciudadano J.M.R.G. por el Juzgado del Municipio Bolívar. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil, evidenciándose de la misma que el mencionado órgano jurisdiccional notificó al arrendador, que por ante ese Tribunal había sido consignada la cantidad de Bs. 1.568,00 en la cuenta de ahorros N° 0175-0055-49-0060365922 abierta a su nombre, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2010.

5. A los folios 74 al 77, depósito N° 25851821 de fecha 06 de septiembre de 2010 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 21 de septiembre de 2010. De tales probanzas se constata que el 21 de septiembre de 2010, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 25851821 efectuado en la cuenta de ahorros 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2010.

6. A los folios 80 al 83, depósito N° 16196677 de fecha 06 de octubre de 2010 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de la misma fecha. De dicha documental se constata que el día 06 de octubre de 2010, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 16196677 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2010.

7. A los folios 84 al 87, depósito N° 25816192 de fecha 02 de noviembre de 2010 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 03 de noviembre de 2010. De la referida documental se constata que el día 03 de noviembre de 2010, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 25816192 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2010.

8. A los folios 90 al 91, comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 03 de diciembre de 2010. De tal documental se evidencia que el 03 de diciembre de 2010, el demandado E.J.M. consignó depósito por la cantidad de Bs. 1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2010.

9. A los folios 93 al 95, depósito N° 12671773 de fecha 06 de enero de 2011 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 11 de enero de de 2011. De dicha documental se constata que el día 11 de enero de 2011, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 212671773 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2011.

10. A los folios 96 al 99, depósito N° 7206500 de fecha 09 de febrero de 2011 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 21 de febrero de de 2011. De dicha documental se constata que el día 21 de febrero de 2011, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 7206500 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2011.

11. A los folios 101 al 103, corren depósito N° 7167223 de fecha 09 de marzo de 2011 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 12 de abril de de 2011. De dicha documental se constata que el día 12 de abril de 2011, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 7167223 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad de Bs.1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2011.

12. A los folios 105 al 107, depósito N° 15281454 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 de BANFOANDES y comprobante de auto ingreso de consignaciones de fecha 18 de abril de de 2011. De la referida documental se constata que el día 18 de abril de 2011, el demandado E.J.M. consignó depósito N° 15281454 efectuado en la cuenta N° 0055-49-0060365922 movilizada por el mencionado Juzgado, por la cantidad Bs.1.568,00, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2011

    B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

    Prueba de exhibición por la parte demandante,del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San A.d.T. el 31 de julio de 2008, bajo el N° 64, Tomo 136, consignado en copia simple. Al respecto, se observa que una vez intimada la parte actora, acudió al Tribunal y consignó el original del referido documento, el cual corre inserto a los folios 53 al 55 y recibe valoración como documento autenticado, sirviendo para demostrar que el 31 de julio de 2008, la ciudadana M.P.R. actuando en nombre y representación de los ciudadanos Y.C.G.P., R.G.P. y C.R.G.P., según poder otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 08, Tomo 83 de fecha 21 de junio de 2005, celebró contrato de administración con el ciudadano J.M.R.G. con el carácter de propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, mediante el cual le entregó para su administración el local comercial objeto de litigio, con facultades para alquilar el referido inmueble y suscribir el contrato de arrendamiento respectivo.

    Igualmente, en escrito complementario de pruebas promovió:

    1. - A los folios 3 al 4, contrato de arrendamiento suscrito entre el abogado J.M.R.G., propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, en representación de la ciudadana M.P.R., con el ciudadano E.J.M., sobre un bien inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 4 del Edificio Frontera, ubicado en la Avenida Venezuela, esquina con calle 3, de la ciudad de San A.d.T.. La referida documental ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante.

    2. - A los folios 121 al 144, sentencia dictada en fecha 20 de junio de 2011 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández. La referida sentencia no constituye un medio de prueba contemplado en la ley.

    3. - A los folios 57 al 108, copia certificada del expediente N° 405 correspondiente a la consignación de cánones de arrendamiento realizada por el ciudadano E.J.M.. La referida probanza ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte actora.

    4. - A los folios 145 y 146 corren recibos correspondientes al depósito en garantía, suscrito por el ciudadano J.M.R.G., propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen. Dichas probanzas se valoran como documentos reconocidos de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el ciudadano J.M.R.G., con el carácter indicado, recibió del demandado E.J.M. la suma de Bs. 4.200,00 por concepto de depósito en garantía del arrendamiento del bien inmueble objeto de litigio.

    De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que las partes celebraron contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el bien inmueble objeto de litigio, cuya vigencia comenzó a partir del 1° de agosto de 2009 con vencimiento el 1° de agosto de 2010, oportunidad en que comenzó a transcurrir la prórroga legal. Que el canon de arrendamiento mensual fue convenido entre las partes para la vigencia del contrato en la suma de Bs. 1.400,00, cuyo pago debía hacer el arrendatario durante los cinco primeros días de cada mes contractual, es decir, por mensualidades anticipadas. Que las partes convinieron expresamente que en caso de llegar a operar la prórroga legal al vencimiento del contrato, el canon de arrendamiento mensual sería de Bs. 1.700,00. Que las partes establecieron que por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento estipulado el arrendatario pagaría la suma de Bs. 100,00 además del pago del canon de arrendamiento estipulado. Que también convinieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, daría derecho al arrendador a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato. Que el demandado consignó los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, en la cuenta cuya apertura ordenó el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial.

    Así las cosas, considera quien juzga que habiendo convenido las partes que el pago de los cánones de arrendamientos se haría durante los cinco primeros días de cada mes contractual, es decir, por mensualidades anticipadas, la consignación de los mismos ante el Juzgado del Municipio Bolívar podía efectuarse hasta el día 20 de cada mes, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidenciándose de las consignaciones efectuadas por el demandado lo siguiente: Respecto a la consignación del mes de agosto de 2010, el Tribunal libró boleta de notificación a la parte actora el 16 de septiembre de 2010, sin que puede determinarse de autos la fecha en que dicha consignación fue efectuada, a efectos de determinar su temporaneidad; el mes de septiembre de 2010 fue consignado el día 21 de ese mes; el mes de octubre de 2010 fue consignado el día 06 de ese mes; y el mes de noviembre de 2010 fue consignado el 03 de ese mes, por lo que no existe insolvencia ni atraso en los pagos de arrendamiento y, en tal virtud, no resulta procedente la aplicación de la cláusula penal. Así se establece.

    Sin embargo, aprecia esta alzada que a partir del 1° de agosto de 2010 operó de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la cual, permanecen vigentes todas las condiciones y estipulaciones establecidas en el contrato original, salvo el monto del canon de arrendamiento, el cual convinieron las partes en el referido contrato que sería por el monto de Bs. 1.700,00 mensual durante su vigencia, a lo cual no dio cumplimiento el demandado, lo que resulta evidente de todas las consignaciones efectuadas, las cuales realizó por la suma de Bs. 1.568,00 correspondiente al canon de arrendamiento original más el impuesto al valor agregado.

    En consecuencia, el referido incumplimiento del arrendatario respecto al pago del monto correspondiente al canon de arrendamiento convenido por las partes para la vigencia de la prórroga legal, en la cláusula décima primera del referido contrato de arrendamiento, da derecho al arrendador a demandar la resolución del contrato a tenor de lo establecido en la cláusula cuarta del mismo, resultando forzoso para quien decide declarar parcialmente con lugar la presente apelación; y parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, tal como se dispondrá expresamente en el dispositivo del presente fallo, y condenar al demandado a pagar a la parte actora la suma de un mil trescientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 1.344,00) correspondiente a la diferencia del canon de arrendamiento convenido por las partes para la vigencia de la prórroga legal arrendaticia, por los meses demandados de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010. Así se decide.

    III

    DECISIÓN

    En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 21 de septiembre de 2011.

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.M.R.G. actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.P.R., contra el ciudadano E.J.M.. En consecuencia, condena al demandado a pagar a la parte actora la suma de un mil trescientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 1.344,00) correspondiente a la diferencia del canon de arrendamiento convenido por las partes para la vigencia de la prórroga legal arrendaticia, por los meses demandados de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010. Asimismo, ordena al demandado hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del referido contrato, consistente en un local comercial signado con el N° 4 del Edificio Frontera, ubicado en la Avenida Venezuela esquina con calle 3 de la ciudad de San A.d.T.., en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento resuelto.

Queda REVOCA DA la decisión de fecha 19 de septiembre de 2011 dictada por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en la oportunidad de ley.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintisiete días del mes de octubre del año dos mil once. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez Titular,

A.M.O.A.

La Secretaria,

Abg. F.R.S.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 6394