Decisión nº 092 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 22 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 40237.

1. Consta en las actas procesales que:

   Este Tribunal admitió y le dio entrada a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de documentos del Poder Judicial, incoada por el ciudadano F.C.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.379.847, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil INMOBILIARIA SIGLO VEINTE S.A, con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotada bajo el No. 38, Tomo 16-A, en fecha 12 de Agosto de 1991, en v.d.P. general de administración y disposición, inscrito por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 26, Tomo 100, de los libros de autenticaciones que lleva la referida oficina pública, representado judicialmente por el abogado en ejercicio G.U.A., debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 21.336, y del mismo domicilio, en contra de la ciudadana L.C.L.D.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.066.420, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por la profesional del derecho RASMÍN DÍAZ SOCORRO, quien se encuentra debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 52.005, y del mismo domicilio.

   Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 1° de Mayo de 2002, la sociedad mercantil INMOBILIARIA SIGLO VEINTE S.A, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana L.L.D.V., por un lapso de ocho meses, el cual expiró en fecha 31 de Diciembre de 2002, el cual versó sobre un bien inmueble ubicado en la calle 82 con avenida 13, distinguido con el No. 13B -11, del Sector las Delicias, en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que fue dado en arrendamiento para el uso exclusivo del establecimiento de la Unidad Educativa Doctor R.A.G..

   Sigue exponiendo que la arrendataria, ha venido incumpliendo reiteradamente con la cláusula segunda de la convención arrendaticia, la cual establece que los cánones de arrendamiento se pagarán puntualmente por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes, amén de que el atraso del pago durante el período establecido ocasionaría intereses moratorios. Aunado a lo anterior, la falta de pago de dos cuotas o cánones de arrendamiento, daría lugar a que la arrendadora considere rescindido el contrato y exija la inmediata desocupación del inmueble arrendado, el pago de las mensualidades insolutas y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de la arrendataria. Alega pues, que desde el mismo comienzo de la relación arrendaticia, la arrendataria ha venido incumpliendo lo pactado en la cláusula segunda y que del seguimiento que lleva su representada en cuanto a la puntualidad en el pago de las pensiones acordadas, evidencia que en raras oportunidades la arrendataria ha estado plenamente solvente, ya que por lo general, los pagos se han realizado fraccionadamente, por abonos que a veces no cubren la pensión de un solo mes.

   Argumenta, que con fundamento en la misma cláusula, la arrendataria ha dado lugar a la rescisión del contrato, al pago de los cánones caídos, al pago de los intereses de mora y a la desocupación inmediata del local arrendado. En ese sentido, alega que son varias las comunicaciones escritas y recibidas por la precitada arrendataria, las cuales reposan en poder de la Inmobiliaria, así como también telegramas, respondidos por la inquilina vía memorándum. También expuso que entre los contratantes se han realizado varios convenimientos para tratar de solventar el problema referido a los pagos atrasados.

   Es así como en virtud de los hechos expuestos, demanda la resolución del contrato, desocupación del inmueble arrendado, y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, de conformidad con la cláusula segunda del contrato, así como también reclamó la solvencia de los servicios públicos de electricidad, agua, gas, teléfono y aseo urbano, conforme a la cláusula tercera de la convención arrendaticia, en concordancia con su disposición clausular décimo primera. En ese orden de ideas, expone que la suma a la que asciende el pago de las mensualidades insolutas es de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES.

   Junto al escrito libelar la parte actora acompañó copia simple de la Gaceta Oficial del Estado Zulia, No. 4489, de fecha 21 de Agosto de 1991, y el contrato de arrendamiento de fecha 1° de Mayo de 2002.

   Citada como fue la parte accionada, procedió esta en tiempo hábil a dar contestación a la demanda intentada en su contra, promoviendo la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el libelo de la demanda no se especifica, ni se determina con precisión el número de meses adeudados por mensualidades insolventes, así como tampoco los intereses de mora, limitándose simplemente a exigir un pago por concepto de cánones de arrendamiento vencidos. Aunado a lo anterior, manifiesta que se desconocen los instrumentos en los que se fundamenta la pretensión, puesto que en ningún momento fueron acompañados junto al escrito libelar, así como tampoco fue discriminada la pretensión a la que hace referencia.

   Además, promovió la cuestión previa a que se contrae el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el mismo se refiere a la especificación de los daños y perjuicios reclamados, así como también a sus causas, siendo que el demandante de autos no especificó en el libelo los mismos, simplemente los incluyó en el libelo de su pretensión cuando alegó “(…) y la cláusula décima primera del citado contrato (…).”

   En ese estado de cosas, a todo evento procedió a dar contestación al fondo de la demanda, admitiendo que es cierto que en fecha 1° de Mayo de 2002, suscribió un contrato de arrendamiento privado con el demandante de autos, así como también es cierto que el contrato privado celebrado, feneció en fecha 31 de Diciembre de 2002. Además, admite que es cierto que la convención arrendaticia, tendría una duración de ocho meses fijos, por un canon mensual de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES.

   Alega pues, que el tiempo del contrato suscrito se prorrogó hasta la fecha en que se interpuso la demanda, por la utilidad y destino dado al inmueble, exclusivamente a fines de la Unidad Educativa Dr. R.A.G., motivo por el cual, por razones de utilidad pública que esa Institución presta, era imposible suscribirlo por ocho meses y por el monto establecido de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES mensuales, dado el avanzado estado de deterioro físico en el que se encontraba y por tanto, de las reparaciones que tendrían que realizarse para estar en las condiciones necesarias para que se prestara el servicio para el cual fue arrendado el inmueble. En ese sentido, niega, rechaza y contradice, que comenzara efectivamente el contrato suscrito con el demandante en fecha 1° de Mayo de 2002, por cuanto lo cierto es que el inmueble debía ser reparado para ser habilitado y, el contrato sólo fue firmado con esa fecha para “apartar el inmueble.”

   En otro orden de ideas, negó, rechazó y contradijo que hayan sido infructuosas las gestiones realizadas para gestionar el cobro, porque lo cierto es que nunca se ha negado a pagar. Así, negó la pretensión del demandante, quien por concepto de deuda acumulada por cánones de arrendamiento, solicitó la cantidad de ONCE MILLONES SETENCIENTOS MIL BOLÍVARES, siendo que lo cierto es que el arrendador condonó la deuda y los gastos y/o erogaciones hechas para acondicionar el inmueble y nunca le han sido reconocidos.

   Luego de presentado el escrito de promoción de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda, presentó escrito por ante la Secretaría del Tribunal, el representante judicial de la parte actora, con el cual pretende rebatir las cuestiones previas promovidas, por cuanto en el libelo de la demanda está suficientemente determinada la situación del inmueble arrendado, toda vez que en el mismo se especifica que se trata de un inmueble ubicado en la calle 82 con avenida 13, distinguido con el No. 13B-11, sector Las Delicias, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, destinado por la arrendataria para el uso exclusivo de la Unidad Educativa Doctor R.A.G..

   Alega que en su escrito de contestación, la demandada confiesa que el inmueble objeto de esta acción, está dado en arrendamiento, es decir, que el objeto de la demanda lo constituye un inmueble perfectamente descrito en el libelo, y que se encuentra bajo el régimen de arrendamiento. Así las cosas, argumenta que el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil no prevé la forma en que debe establecerse lo demandado, siendo que en el caso que nos ocupa, la determinación de los meses en que ha ocurrido la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, es materia que toca el fondo del asunto y en consecuencia es materia de pruebas y no de cuestiones previas.

   Con referencia a los instrumentos en los que se fundamenta la pretensión, alega que este lo constituye el contrato de arrendamiento, de donde se desprende el derecho deducido. Con respecto a la cuestión previa promovida que versa sobre la especificación de los daños y perjuicios, alega que los mismos no fueron reclamados por el simple hecho de que no se causaron.

   En otro orden de ideas, procedió en tiempo hábil la representación judicial de la parte demandada a consignar escrito de promoción de pruebas, invocando el mérito favorable que arrojen las actas procesales en virtud del principio de comunidad de la prueba, ratificando además, las cuestiones previas y todos los hechos narrados e invocados en la contestación de la demanda. Promovió también, constancia de actuación, emanada del Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, a los fines de demostrar el siniestro ocurrido en el inmueble arrendado, y asimismo, solicitó se oficie a la Institución en comento, a los efectos de que se informe si en sus archivos existe el medio probatorio promovido. En el mismo sentido, consignó constancia de inspección realizada en el inmueble arrendado, efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   También promovió, recibo dado al albañil por las mejoras realizadas a la baranda, solicitando en ese sentido su ratificación por el ciudadano G.E.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 9.789.227, y con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   En otro orden de ideas, promovió de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, la testimonial de los ciudadanos M.T.L., G.E.C., L.F.N. y EGLYS CHACÍN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.626.666, 9.789.327, 3.383.796 y 7.606.112 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   También promovió la inspección judicial en el inmueble dado en arrendamiento, a los efectos de constatar el estado actual del inmueble.

   Así las cosas, procedió en tiempo hábil la representación judicial de la parte actora a presentar escrito de promoción de pruebas, invocando el mérito que a su favor arrojen las actas procesales, promoviendo un estado de cuenta que revela la cantidad adeudada hasta la introducción de la demanda, haciendo la advertencia de que los recibos de pago promovidos por la parte demandada están contenidos en el referido estado de cuenta. Promovió, comunicación de fecha 17 de Octubre de 2002, dirigida a la ciudadana LENYS DE VILLASMIL, donde se le manifiesta su deber de pagar los cánones vencidos y consecuentemente poner sus cuentas al día, misiva esta recibida en fecha 18 de Octubre de 2002.

   Promovió memorándum de fecha 06 de Marzo de 2003, emanado de la parte demandada, donde propuso gestionar ante un banco la compra del inmueble y realizar pagos escalonados para poner al día los cánones de arrendamiento insolutos. En el mismo orden de ideas, presentó documental de fecha 22 de Octubre de 2003, suscrito por la ciudadana LENYS DE VILLASMIL, autorizando al ciudadano F.Á., para retirar lo correspondiente a sus prestaciones sociales, con el fin de abonarle a su cuenta atrasada.

   Asimismo, promovió telegramas de fecha 19 de Agosto de 2004, que se remitieron con el fin de recordarle a la arrendataria el pago de los cánones en estado de mora, con referencia a la cláusula segunda y décima primera del contrato.

   Presentó memorándum de fecha 25 de Agosto de 2004, emanado de la ciudadana L.D.V., dirigido al ciudadano F.Á., para acusar recibo de telegrama, solicitando “se le de chance hasta el mes de Septiembre que es cuando se inician las inscripciones”. En ese sentido, promueve también comunicación de fecha 1° de Noviembre de 2004, efectuada con el objeto de notificar a la inquilina, el goce de la prórroga legal, en donde además se le exigía la entrega de la cosa, conforme lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Finalmente, promovió documental de fecha 15 de Noviembre de 2004, donde la demandada reconoce una deuda de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES, y propone pagarlos en los meses de Noviembre y siguientes.

2. El Tribunal Para resolver observa:

   PUNTO PREVIO.

   Vista la promoción de cuestiones previas que hiciera en el momento oportuno la parte demandada, pasa este Órgano Jurisdiccional a resolver las mismas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios, y ello lo hace bajo las siguientes consideraciones:

   En relación a la promoción de la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida según argumenta la accionada, a que la demanda se encuentra incursa en un defecto de forma por no haberse llenado los extremos requeridos en el artículo 340, ordinal 4°, ejusdem, en referencia a la determinación del objeto de la pretensión, observa esta Jurisdicente que no constituye óbice para el esclarecimiento del hecho alegado el que no se hayan establecidos los meses a los cuales corresponden los cánones insolutos, amén de que la misma parte demandada y promovente de la cuestión previa, en su escrito de contestación expone: “Niego, rechazo y contradigo que haya sido infructuoso, el hecho de regulación de mi conducta informal, para gestionar el cobro, lo cierto es que nunca me he negado a cancelar.” Afirmación con la cual, nace en cabeza de la demandada, la carga de probar el pago o hecho extintivo de la obligación, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, esta Juzgadora desecha la cuestión previa promovida por infundada, como positiva e inequívocamente será asentado en la parte dispositiva de la presente decisión. ASÍ SE DECIDE.

   En otro orden de ideas, la parte demandada argumentó en la promoción de la cuestión previa referida al ordinal 6°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, desconocer, por no haberse acompañado al escrito libelar, los instrumentos en los que se fundamenta la pretensión, aseveración que a todas luces resulta improcedente, por cuanto el caso que ocupa la atención de este Tribunal, versa sobre una resolución de contrato de arrendamiento, cuyo documento fundante es la propia convención arrendaticia, acompañada al libelo de la demanda, y que corre inserta en las actas procesales del folio 10 al 13, ambos inclusive, y que además confesó la parte accionada en su escrito de contestación al admitir cuando expresó: “Es cierto ciudadano Juez, que en fecha primero (01) de Mayo de dos mil dos (2.002), suscribiera contrato privado con el demandante de autos.” En fuerza de lo cual, resulta improcedente en derecho la promoción de la referida cuestión previa, y así se decide.

   Ahora bien, fue promovida también por la demandada, la cuestión previa atinente al ordinal 7° del artículo 340 del citado Código que rige los procedimientos civiles, que expresa lo siguiente:

   ARTÍCULO 340: El libelo de la demanda deberá expresar:

   (Omissis)

   7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas. (…)

   En relación a la norma jurídico-adjetiva anteriormente transcrita, ha establecido la Sala Político-administrativa de nuestro M.T.d.J., en sentencia que profiriera en fecha 21 de Abril de 2004, con ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, lo siguiente:

   En lo referido a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, se observa que en cuanto a la determinación de los daños y perjuicios y sus causas, esta Sala ha expresado en decisiones anteriores (ver sentencia número 1.391 de fecha 15 de junio de 2000 y sentencia número 1.842 de fecha 10 de agosto de ese mismo año), que efectivamente el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que en el libelo de demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas, sin embargo, se advierte que la referida norma nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial a tales fines.

   En tal orden, considera la Sala que la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que ha de entenderse que lo que exige es una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas requiere las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos, pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada daño y cada perjuicio, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de ellos y de sus causas.

   Esta Jurisdicente, trae a colación el criterio esgrimido por el Supremo Tribunal, en virtud de que en efecto, es esa la naturaleza de la especificación de los daños y perjuicios que se reclamen en un determinado juicio, es decir, basta con que sean explicadas las situaciones que de facto han ocurrido para que se considere lleno el requisito establecido por el legislador procesal, en el artículo 340, ordinal 7°, del Código Civil Adjetivo, y agrega esta Sentenciadora, que aunado a lo anterior, es menester también hacer alusión a la norma jurídica de donde se deduzca, se infiera o se desprenda el derecho para hacer la reclamación resarcitoria. Ahora bien, en el caso de marras, la parte demandante no reclamó la indemnización de daños y perjuicios, siendo que su pretensión se limita a reclamar el pago de los cánones insolutos y la resolución del contrato de arrendamiento, por lo cual, no puede prosperar en derecho la promoción de la cuestión previa alegada, por carecer de fundamento lógico y asidero jurídico alguno. ASÍ SE DECIDE.

   Resuelta la incidencia planteada, pasa este Tribunal a decidir sobre el mérito del asunto, y ello lo hace previas las siguientes consideraciones:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la pretensión propuesta por el demandante, es la resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 1° de Mayo de 2002, lo cual se evidencia del contenido de la disposición clausular cuarta que expresa lo siguiente:

   De manera expresa se establece y así lo acepta la ARRENDATARIA, que el plazo de duración del presente contrato será de ocho meses fijos, contados a partir del 01 de Mayo de 2002.

   De lo cual se desprende que la finalización de la relación contractual se verificaría en fecha 1° de Enero de 2003. Cabe destacar que la pretensión incoada se apoya en la falta de pago de los cánones arrendamiento.

   Ahora bien, no es si no hasta la fecha 1° de Noviembre de 2004, cuando la parte arrendadora, le notifica mediante una misiva dirigida a la parte arrendataria, que se encuentra disfrutando de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así las cosas, el doctrinario patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio, Volumen I, de la Universidad Católica A.B., año 2003, estableció el siguiente criterio:

   El contrato de arrendamiento es a cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

   (…)

   La no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrado.

   En ese sentido, se observa pues que la relación arrendaticia sometida a la consideración y jurisdicción de esta Sentenciadora, pasó de ser una relación a plazo determinado, a una relación contractual de arrendamiento indeterminado, siendo que verificada como fue la fecha de extinción del contrato, el arrendador dejó en posesión a la arrendataria del inmueble, remitiéndole como se asentó ut supra una comunicación participándole de la prórroga legal, la cual, resulta inoperante y sin ningún valor por cuanto la misma, está establecida para el caso exclusivo y excluyente de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, cuando el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa lo que sigue: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 38° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (…)” (Negrillas y subrayado del Tribunal).

   En ese orden de ideas, visto que el legislador arrendaticio ha decidido consagrar como normas de orden público, aquellas que regulan esta materia especial, dada la connotación social de la misma dentro de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que impera en la República, se han establecido los mecanismos para intentar pretensiones y hacer valer el derecho subjetivo de acción, y el derecho subjetivo lesionado, en relación al desarrollo de la convención arrendaticia. En ese sentido, expresa el autor arriba mencionado lo siguiente:

   Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la relación indefinida, mediante el instituto de la en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como desalojo únicamente)

   (Énfasis añadido).

   Así las cosas, es una atribución del Juez, calificar los contratos que se le presentan a su consideración, por lo que advierte quien aquí decide, que el contrato sub iudice realmente no es un contrato a tiempo determinado, ya que por el decurso del tiempo y la falta de previsión del arrendador se produjo la indeterminación o reconducción tácita de la relación arrendaticia, por lo que la pretensión intentada no es la idónea para producir las consecuencias queridas por la parte actora, y así se califica.

   Lo anterior, encuentra su fundamento jurídico, en lo dispuesto en el encabezamiento del artículo 34 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado (…)”

   Las anteriores previsiones doctrinarias, cuyo fundamento inequívoco es la legislación vigente, aplicable a la materia arrendaticia, se traducen en este caso concreto en que la parte demandante intentó una pretensión que no es la idónea para producir los efectos jurídicos queridos. Empero, advierte esta Sentenciadora que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo Justicia, en sentencia No. 01600, proferida en fecha 29 de Septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFÁ PAOLINI, estableció lo siguiente:

   En el orden de ideas establecido con anterioridad, es de destacar que cuando el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece que el libelo de la demanda deberá expresar ‘La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones’, se debe entender, como ha sido desarrollado y explicado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia de este Alto Tribunal, que el mismo exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos fácticos y basamentos jurídicos en los que soporta su pretensión de una forma clara y concisa. De allí que, específicamente con respecto a las razones de derecho, no se requiere una indicación pormenorizada y minuciosa de cada uno de los fundamentos, toda vez que el juez no se encuentra obligado a conocer sólo de las calificaciones jurídicas que hagan las partes, pues su facultad como director del proceso lleva consigo la posibilidad de aplicar o desaplicar ex officio el derecho.

   Así, este requisito está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio; en tal orden, la obligación contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede estar referida a una detallada y enjundiosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión, y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la pretensión, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos; pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de iure, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa.

   Por lo tanto, es criterio de la Sala que la exigencia contenida en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es que la descripción permita al demandado conocer la pretensión del actor, es decir, que pueda entender claramente lo que se reclama y las razones en las que se funda dicho reclamo, a fin de elaborar adecuadamente su defensa; no permitiéndose en consecuencia, peticiones ininteligibles o expresiones que no describan en qué consiste la petición y sus fundamentos. Lo anterior permite concluir, que la exigencia del referido ordinal consiste, fundamentalmente, en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos.

   Aunado a lo anterior, La Sala de Casación Civil del M.Ó.J., en el fallo pronunciado en fecha 1° de Julio de 2009, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz, señaló lo siguiente:

   …En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64.

   .

   Expresa la Sala que es suficiente con que el actor relate en su escrito los hechos libelados, los hechos por los cuales pretende accionar en forma precisa, es decir, basta con que de su lectura se le permita entender al demandado cual es la pretensión que reclama y en que razones las funda, y por vía de consecuencia, éste pueda ejercer adecuadamente los mecanismos más idóneos en defensa de sus derechos, y cabe señalar que en acatamiento al principio iura novit curia, le es dable al juez aplicar el derecho que se presume debe conocer por el ejercicio de su oficio, por lo cual, pasa esta Juzgadora a analizar el fondo de la causa sometida a su jurisdicción, bajo los siguientes parámetros de valoración:

   La inspección judicial de fecha 22 de Marzo de 2005, tendente a demostrar el estado del inmueble arrendado, se observa que la misma resulta inconducente, toda vez que la disposición clausular quinta, del contrato de arrendamiento celebrado entre los contendientes establece lo siguiente:

   CLÁUSULA QUINTA: “De manera expresa se establece y así lo acepta la arrendataria, que ésta no podrá realizar en el inmueble arrendado, ningún tipo de trabajos, reformas, etc., sin el consentimiento por escrito de la arrendadora, la cual podrá exigirle en cualquier momento la restitución del inmueble objeto de este contrato, en su forma o estado original, en un plazo no menor de diez días, a partir de la notificación. Se entenderá que los mencionados trabajos, reformas, etc., quedan en beneficio del inmueble cuando la misma no exigiere a la arrendataria la restitución del inmueble a su estado original y sin que pueda esta en ningún caso exigir indemnización alguna, por estos conceptos. Es entendido que correrá por la exclusiva cuenta de la arrendataria, los gastos por la realización de las mejoras, debidamente autorizadas por la arrendadora, o las ocasionadas por la restitución exigida por la arrendadora cuando no las haya autorizado.”

   No acreditó la arrendataria, el medio probatorio que demostrara que el arrendador autorizó la realización de obras o mejoras en el inmueble objeto de arrendamiento, lo cual, con ocasión de la inteligencia de la norma convencional en comento, se desprende que es a la arrendataria a la que le corresponde asumir las referidas erogaciones, motivo por el cual, resulta inconducente la inspección judicial evacuada y así expresamente se decide.

   Con respecto al oficio emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se observa que el mismo versa sobre una inspección realizada por el referido cuerpo técnico, y que reposa en sus archivos, efectuado en fecha 18 de Junio de 2001, situación que llama la atención de este Tribunal por cuanto para esa fecha no se había celebrado el contrato entre los litigantes. Aunado a lo anterior, la arrendataria que admitió expresamente la veracidad del aludido contrato, aceptó haber recibido el inmueble en perfectas condiciones de funcionamiento, como se desprende del contenido de la cláusula sétima de la convención arrendaticia, la cual establece lo siguiente:

   CLÁUSULA SÉPTIMA: “La arrendataria declara recibir el inmueble arrendado en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación, y por lo tanto se obliga a devolverlo en la misma forma que lo recibe (…).”

   Motivo por el cual, resulta inconducente, además de impertinente la referida inspección y así se decide.

   Con relación a la testimonial de los ciudadanos EGLIS J.C.D.Q., L.F.N. y M.C.L., los mismos se desechan por cuanto en nada contribuyen a probar lo que es objeto de litigio, siendo que el hecho controvertido jurídicamente relevante en el caso que nos ocupa, es la afirmación que versa sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y no sobre las condiciones generales del inmueble que la arrendataria por expresa disposición convencional aceptó recibir en perfectas condiciones de uso y funcionamiento. ASÍ SE DECIDE.

   Respecto a la constancia suscrita por el ciudadano G.E.C., en fecha 30 de Septiembre de 2002, la misma se desecha por cuanto esta, al ser un documento privado emanado de tercero que no es parte ni causante en el juicio, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, y al no ser verificado ese requisito, resulta el referido medio probatorio ilegal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

   Asimismo, se desecha el estado de cuenta elaborado por la sociedad mercantil INMOBILIRIA SIGLO VEINTE S.A., por cuanto nadie puede hacerse así mismo un medio probatorio, de conformidad con lo establecido en los postulados que prevé el principio de alteridad de la prueba, según el cual el medio probatorio debe provenir siempre de la parte contraria o de un tercero, y está prohibido crear un título a beneficio propio, razón por la cual resulta inconducente el referido estado de cuenta y así se decide.

   Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte demandada, mediante diligencia de fecha 28 de Marzo de 2005, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconoció e impugnó los documentos probatorios promovidos por la parte actora marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”. Como consecuencia de ello, le nacía a la parte demandante la carga de probar mediante la promoción de la prueba de cotejo, o en su defecto, la de testigos, la autenticidad de los documentos impugnados o desconocidos. Pues bien, no hay constancia en autos de que la parte demandante haya hecho garra de los referidos medios probatorios, motivo por el cual, los referidos instrumentos quedaron desconocidos y no son capaces de surtir ningún efecto probatorio, y así se decide.

   Debe aclarar quien suscribe, en relación a la diligencia estampada por la parte actora advirtiendo de la extemporaneidad del desconocimiento efectuado por la accionada de los instrumentos acompañados al escrito de promoción de pruebas, que el referido desconocimiento resultó realizado tempestivamente, siendo que este Tribunal ordenó admitir el mencionado escrito en fecha 21 de Marzo de 2005, pudiendo realizar la impugnación o el desconocimiento dentro de los cinco (05) días siguientes de producido los documentos. Así las cosas, la gestión procesal aludida fue realizada en fecha 28 de Marzo de 2003, es decir, dentro de los cinco días siguientes de presentados los documentos a desconocer, por lo que, como se asentó ut supra, era una carga procesal de la parte actora seguir el procedimiento previsto para este tipo de incidencias, y así se decide.

   Ahora bien, con respecto a la afirmación que versa sobre el hecho de que la relación arrendaticia haya comenzado a surtir sus efectos en fecha 1° de Mayo de 2002, y que lo cierto es que el inmueble debía ser reparado para poder ser usado, y que en la mencionada fecha fue suscrito el contrato con la intención de apartarlo, ya se estableció ut supra la fecha objetiva del comienzo de la relación arrendaticia, lo cual fue en fecha 1° de Mayo de 2002, no existiendo en las actas ningún elemento de juicio que conlleve a demostrar lo alegado, asimismo advierte esta Sentenciadora, que la parte demandada se excepcionó alegando la condonación o el perdón de la deuda referida a los cánones de arrendamiento insolutos, con lo cual produjo una inversión en la carga de la prueba, es decir, es a la referida parte quien tiene en su cabeza la carga de demostrar su respectiva afirmación de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual no hay constancia en actas. En ese orden de ideas, estima esta Sentenciadora que se ha producido una confesión espontánea, siendo que al afirmar la remisión de la deuda, y no haber probado tal afirmación de hecho, la accionada ha aceptado que en efecto, existe una deuda con ocasión de los cánones de arrendamiento demandados por el actor. Expresamente la parte demandada confesó: “Niego, rechazo y contradigo la pretensión del demandante de autos, quien por concepto de deuda acumulada por cánones de arrendamiento, solicite (sic) la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (…) lo cierto es que el demandante de autos condonó la deuda, y las gastos y/o erogaciones hechos para acondicionar el inmueble jamás me han sido reconocidos.”

   Lo anterior es suficiente para que prospere en derecho la pretensión del actor, toda vez que, como lo dispone la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendoras, la arrendataria sólo podía iniciar mejoras y/o reparaciones a la cosa dada en arrendamiento, con el consentimiento expreso de la actora, y de estos producirse, los mismos quedarían en beneficio del inmueble, sin poder pretender la demandada indemnización alguna por los mencionados conceptos. ASÍ SE DECIDE.

3. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: