Decisión nº 325 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 17 de Mayo de 2007

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL TAMA, C.A , de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 24 de junio de 1983, bajo el Nº 5, Tomo 11-A, representada propietario-presidente y único accionista, ciudadano A.P.N.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.027.057.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio ANTONIELLA VANESSA NIGRO RUÍZ, M.I. HIGUEREY CORTES y G.A. DE SANTIS RAMOS, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 16.611.958, 15.988.747 y 7.133.509, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 122.752, 111.283 y 53.791, respectivamente, según consta en poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de enero de 2007, bajo el N° 21, Tomo 12, de los libros respectivos, presentado en copia fotostática previamente confrontada con su original, inserta a los folios 11 y 12, la primera de los nombrados y según Poder apud acta conferido en fecha 14 de marzo de 2007, inserto a los folios 46 y 47, los dos (2) últimos.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana M.G.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 8.035.577

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados C.E. BARRERA GUADA, JERZY LEXDINER G.D. y EHILEEN M.R.R., titulares de las cédula de identidad Nros V- 10.173.845, V- 11.491.528 y V- 16.409.274, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.349, 63.350 y 122.809, respectivamente, según consta en Poder Apud Acta conferido en fecha 27 de abril de 2007, inserto al folio 61.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 11.199-07.

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PARTE NARRATIVA:

La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por la abogada en ejercicio ANTONIELLA VANESSA NIGRO RUÍZ, ya identificada, quien actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA “EL TAMÁ” C.A., ya identificada, expresa:

* Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.G.S., ya identificada, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana M.B., constituido por un (1) apartamento, designado con el N° 2-A, piso 01, ubicado en el Edificio Mariana, Séptima Avenida entre calles 13 y 14 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

* Continúa su exposición, alegando que en el contrato de arrendamiento antes referido, en la Cláusula Tercera, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, lapso que a su decir, se prorrogó por solicitud verbal de la arrendataria la cual fue aceptada por su poderdante, convirtiéndose el contrato, a criterio suyo, en un contrato a tiempo indeterminado; pero que, sin embargo, a partir de la fecha en que se prorrogó el contrato de arrendamiento, la arrendataria empezó a tener comportamientos poco respetuosos hacía los inquilinos que hacen vida en el Edificio, manteniendo, a decir suyo, un constante ambiente de violencia y escándalo en el lugar, incumpliendo, a su criterio, con la Cláusula Décimo Quinta del Contrato de Arrendamiento, situación de violencia, que a su decir provocó que dos (2) inquilinos del edificio entregaran el inmueble, incluso sin haberse cumplido el lapso de vigencia del contrato.

* Prosigue arguyendo, que la arrendataria, en vez de demostrar un nivel de respeto acorde con la decisión tomada por su mandante, de concederle un lapso prudencial para que cancelara las deudas presentadas, en vez de moderar su comportamiento, continuó con los insultos, amenazas y agresiones contra los inquilinos, diciéndoles, según su versión, que ahora nadie la podía sacar porque contaba con el apoyo de su representada y de su abogado, cuando, a su decir, la disposición asumida correspondió sólo a las condiciones mencionadas y no por tener algún tipo de preferencia en ella sobre los demás arrendatarios.

* Asimismo afirma, que en fecha 27 de mayo de 2006, todos los inquilinos del edificio le hicieron llegar a su representada un comunicado donde describen el comportamiento que siguió presentando la ciudadana M.G.S., hacía ellos así como Carta dirigida al C. deP. delM.S.C., suscrita por los mismos en fecha 10 de julio de 2006, los cuales anexa en copia fotostática marcadas con las letras “H” e “I”. Que igualmente el día 15 de enero de 2007, el ciudadano G.A.R.V., titular de la cédula de identidad N° V- 5.656.204, arrendatario del apartamento N° 1-A, del Edificio Mariana, hizo citar a la arrendataria M.G.S., ya identificada, ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal, donde se levantó Acta de Caución N° 05, que anexa marcada con la letra “J”, lo cual, a su decir, produjo mayor malestar en la ciudadana M.G.S., quien el mismo día al llegar al Edificio, a su decir, insultó y agredió verbalmente a los allí presentes, por lo que, en fecha 16 de enero de 2007, los inquilinos ante al entorno humanamente intolerable, suscribieron la declaración de “persona no grata” hacía su vecina, según se desprende del anexo, marcado con la letra ”K”, recolectando incluso firmas de los vecinos adyacentes al Edificio Mariana, quienes declaran que la convivencia con la misma es insoportable alterando la tranquilidad del lugar con escándalos a cualquier hora, la cual anexa marcada con la letra “L”.

* Expresó de igual modo, que en fechas más recientes, específicamente en los días 16 y 30 de enero de 2007, la ciudadana M.G.S., ya identificada, continuó con su conducta provocadora, violenta y agresiva al denunciar ante dos (2) periódicos de circulación regional como lo son Diario “La Nación” y Diario “Los Andes”, las supuestas amenazas de agresiones y de muerte de las que ha sido víctima por parte de los arrendatarios llegando incluso a imputarle hechos determinados al ciudadano A.N. y a su familia que pueden exponerlos al desprecio y al odio público, u ofensivo a su honor y reputación, lo que a criterio suyo, constituye delito de difamación, según lo establecido en el artículo 444 del Código Penal, los cuales anexa marcados con las letras “M” y “N”, asimismo anexó marcada con la letra “Ñ”, comunicación del ciudadano A.N. al Diario “Los Andes” en donde solicita su derecho a replica, siendo recibida en fecha 01 de febrero de 2007.

* Posteriormente esgrime, que tomando en cuenta el estado de zozobra en el que viven y han vivido los inquilinos, vecinos e incluso su mandante, por cuatro (4) años, al conocer y soportar las reacciones agresivas, violentas y ofensivas, de la arrendataria, ciudadana M.G.S., ya identificada, en trasgresión a la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento, siendo por ende a su parecer aplicable lo previsto en las Cláusulas Vigésima y Décima segunda, es por lo que, procede a demandarla, por cumplimiento de contrato, para se acuerde y orden la desocupación y entrega del inmueble, debiendo en consecuencia cancelar a su representada la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios profesionales de abogados, de conformidad con la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento. Finalmente protestó las costas y costos del juicio. (Folios 1 al 10).

Fundamentó su acción en artículos 1159, 1167 del Código Civil, y en las Cláusulas: Décimo Quinta, Vigésima y Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, estimándola en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

Acompañó el libelo con: Copia fotostática del Poder que le fue conferido, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de enero de 2007, bajo el N° 21, Tomo 12, de los libros respectivos, marcada con la letra ”A”, inserta a los folios 11 y 12; Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, marcada con la letra “B”, inserta a los folios 13, 14 y 15; comunicación suscrita por la ciudadana M.B., en fecha 10 de enero de 2007, en su carácter de propietaria del inmueble arrendado, certificando que desde hace más de dieciocho (18) años la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL TAMA C.A., administra dicho inmueble, marcada con la letra ”C”, inserta al folio 16; Constancia emanada por el ciudadano J.S., en fecha 10 de enero de 2007, marcada con la letra ”D”, inserta al folio 17; Copia certificada del Acta de Compromiso N° 37, de fecha 02 de septiembre de 2004, levantada por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., marcada con la letra “E”, inserta al folio 18; copia fotostática del telegrama enviado a la ciudadana M.G., junto con su nota de entrega, marcado con la letra “F”, inserto a los folios 19 y 20; Original y copia fotostática de la comunicación de fecha 17 de enero de 2005, enviada por el representante judicial de la ciudadana M.G.S., a la Inmobiliaria El Tamá C.A., marcadas con la letra ”G”, insertas a los folios 21 y 22; copias fotostáticas de las comunicaciones enviadas por la INMOBILIARIA EL TAMÁ, C.A., a la ciudadana M.G., marcadas con la letra “G”, insertas a los folios 23, 24 y 25; Copia fotostática del documento de fecha 27 de mayo de 2007, enviado por los inquilinos del Edificio Mariana, ubicado en la Séptima Avenida, entre calles 13 y 14, San Cristóbal, Estado Táchira, marcado con la letra “H”, inserto al folio 26; copia fotostática de la comunicación de fecha 17 de octubre de 2006, enviada por los inquilinos del Edificio Mariana al C. deP. delM.S.C., marcada con la letra “I”, inserta a los folios 27 y 28; Copia certificada del Acta de Caución N° 05, levantada en fecha 15 de enero de 2007, por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., marcada con la letra “J”, inserta al folio 29; Comunicación de fecha 16 de enero de 2007, dirigida por los ciudadanos: J.J., GENRY RONDÓN, NELINA DE SOUSA, Y.R., E.A. y S.T., a la Inmobiliaria EL TAMA, C.A., marcada con la letra “K”, inserta a los folios 30, 31 y 32; Acta levantada por los inquilinos y vecinos del Edificio Mariana, ubicado en la Séptima Avenida, con calles 13 y 14, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, referida a los inconvenientes surgidos con la ciudadana M.G.S., marcada con la letra ”L”, inserta a los folios 33 y 34; Recorte del Diario “La Nación” de fecha 16 de enero de 2007, marcado con la letra “M”, inserto al folio 35; Copia fotostática del Diario “Los Andes” de fecha 30 de enero de 2007, marcado con la letra ”N”, inserto al folio 36; Comunicación de fecha 01 de febrero de 2007, dirigida por el ciudadano A.P.N., al Diario “Los Andes”, y su respectiva publicación en fecha 02 de febrero de 2007, marcadas con la letra ”Ñ”, insertas a los folios 37, 38 y 39.

En fecha 07 de febrero de 2007, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana M.G.S., ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 40).

En fecha 16 de febrero de 2007, el Alguacil del Tribunal informó que en esa misma fecha, la demandada, ciudadana M.G.S., se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 42).

En fecha 23 de febrero de 2007, conforme a lo solicitado por la parte demandante, se ordenó la notificación de la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta. (Folios 44 y 45).

En fecha 20 de marzo de 2007, el Secretario del Tribunal, informó que le ha sido imposible cumplir con la notificación personal de la demandada, ciudadana M.G.S., en la dirección que le fue suministrada. (Folio 48).

En fecha 26 de marzo de 2007, de conformidad con lo solicitado por la parte demandante se acordó la notificación de la demandada por cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, librándose el respectivo cartel. (Folios 50 y 51).

En fecha 02 de abril de 2007, la representación de la parte demandante, mediante diligencia consignó ejemplar del Diario La Nación donde aparece publicado el Cartel de Notificación ordenado y librado por este Juzgado. (Folios 52 y 53).

En fecha 25 de abril de 2007, la demandada, asistida de abogados, a través de escrito dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola.

Asimismo negó, rechazó y contradijo lo siguiente:

* Que haya incumplido con la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, pues a su decir, en ningún momento ha tenido comportamientos o actitudes irrespetuosos, violentos o escandalosos hacía los demás inquilinos del Edificio donde habita, que al contrario, durante su existencia habitacional en el inmueble, durante más de cuatro (4) años, ha mantenido un buen orden y moralidad, que jamás, a decir suyo, ha causado molestias ni escándalos en perjuicio de sus vecinos, ni mucho menos ha insultado, amenazado o agredido a los mismos, lo cual se demuestra, a su decir, con el hecho de no tener problema alguno, ni queja ni acciones intentadas con los anteriores vecinos que han habitado los demás apartamentos, en el transcurso de los cuatro (4) años de ocupación del inmueble arrendado.

* Que el ciudadano J.S., se haya ido del Edificio antes de que se cumpliera el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento, por encontrarse en situaciones violentas provocadas por ella, pues si éste decidió mudarse sería por motivos personales, pero en ningún caso por su participación en algún altercado; y que con respecto a la ciudadana Y.L., al contrario de lo alegado por la parte actora, afirma que dicha ciudadana la agredió verbalmente, por lo cual la denunció en fecha 27 de octubre de 2004, ante la Defensoría del Pueblo, y que la misma, a decir suyo, la refirió a la Prefectura del Municipio San Cristóbal.

* Reconoce que por corto tiempo estuvo en condición de precariedad, que le impidió cancelar a tiempo una (1) mensualidad de alquiler, pero que informó dicha situación y la arrendadora aceptó, y que no ha dejado de cumplir con sus obligaciones como arrendataria, pues ha pagado todas y cada una de las mensualidades adeudadas en el tiempo para ello.

* Afirma que lo que realmente llevó a la parte actora a demandarla, fue que decidió aumentar los cánones de arrendamiento, circunstancia ésta, que a decir suyo, se encuentra prohibida por Decreto Presidencial, y que por lo tanto al ella negarse a cancelar el aumento, pretende involucrarla en hechos y situaciones en los que nada tiene que ver, además de imputarle reacciones agresivas, violentas y ofensivas en contra de sus vecinos, situación que a su decir, afecta su bienestar emocional, psíquico y de salud, pues al contrario de los alegado por la demandante, afirma que durante toda su vida ha mantenido una conducta intachable y una buena reputación, cumpliendo con todas sus obligaciones como arrendataria,

* Continuó su defensa impugnando de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 443 ejusdem, los siguientes documentos privados presentados con el escrito libelar: Documento inserto al folio 16; Constancia marcada con la letra”D”, inserta al folio 18; Documento marcado con la letra “F”, inserto a los folios 19 y 20; Anexo marcado con la letra “G”, inserto a los folios 21, 22 y 23; Anexos marcados con las letras “H” e “I”, insertos a los folios 26, 27 y 28; Anexo marcado con la letra”K”; inserto a los folios 30. 31 y 32; y Anexo marcado con la letra ”L”, en virtud de no encontrarse suscritos o firmados por ella dichos documentos.

* De igual manera opuso como cuestión previa la contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, basando la misma en lo peticionado por la parte demandante en el Capítulo Cuarto del escrito libelar, donde solicita que la demandada le cancele la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios de abogado, considerando al respecto, que es notorio que la actora pretende una acumulación de dos acciones distintas, que se excluyen mutuamente al pretender tanto la desocupación del inmueble como el aforo de honorarios profesionales de abogados. (Folios 54 al 56).

En fecha 27 de abril de 2007, la demandada asistida de abogados promovió como pruebas las siguientes: Primero: Mérito y valor favorable de autos. Segundo: Testimoniales de los ciudadano C.L.D., Y.A.C. y N.M.C.R.. Tercero: Documentales: Tres (3) copias fotostáticas de depósitos del Banco de Venezuela, marcados con la letra “A”; y Una referencia externa emitida por la Defensoría del P. delE.T., relacionada con la denuncia N° DP/DDET-R-0325-2004, dirigida al ciudadano P. deS.C., marcada con la letra “B”. (Folios 57 al 59). Siendo agregadas y admitidas en fecha 30 de abril de 2007. (Folios 62 y 63).

En fecha 02 de mayo de 2007, la representación de la parte demandante mediante escrito promovió las siguientes pruebas: I. Documentales: Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, marcado con la letra “A”; Comunicación de fecha 09 de diciembre de 2004, enviada al Presidente de la Inmobiliaria El Tamá C.A., por parte de los ciudadanos: G.R. y J.J., marcada con la letra ”B”; Copia Certificada del Acta de Caución N° 37, de fecha 02 de septiembre de 2004, levantada por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., inserta al folio 18; Copia y original del telegrama enviado por la INMOBILIARIA “EL TAMÁ” C.A., a la ciudadana M.G., marcados con las letras “C” y “D”; Estado de cuenta de fecha 14 de marzo de 2005, emanado de la inmobiliaria EL TAMÁ, C.A., marcado con la letra “E”, inserto al folio 80; Correspondencias de fechas 27 de mayo y 14 de junio de 2006, marcadas con las letras “F” y “G”; Correspondencia suscrita por la ciudadana M.Y.M.G., marcada con la letra “H”; Correspondencia suscrita por el ciudadano G.R., en fecha 09 de enero de 2007; Copia certificada del Acta de Caución N° 05, levantada en fecha 15 de enero de 2007, por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., inserta al folio 29; Comunicación de fecha 16 de enero de 2007, emanada de los ciudadanos: J.J., GENRY RONDÓN, NELINA DE SOUSA, Y.R., E.A. y S.T., a la Inmobiliaria EL TAMA, C.A., inserta a los folios 30, 31 y 32. II: Testimoniales de los ciudadanos: G.A.R.V., N.I.D.S.A., J.E.J.J., YESENIA IOMATH R.J., E.A.J., S.D.C.T. CAÑIZALEZ, J.S., M.Y.M.G. y M.B.. III. Contestación extemporánea a su criterio de la demanda. (Folios 64 al 88).

En esa misma fecha, 02 de mayo de 2007, la representación de la parte demandante promovió como prueba documental C. deB.C. emitida por la P.C. de la Parroquia San J.B., en fecha 27 de abril de 2007. (Folios 89 y 90).

En fecha 02 de mayo de 2007, se agregaron y admitieron las pruebas presentadas por las partes en esa fecha. (Folios 91, 92 y 93).

En fecha 04 de mayo de 2007, rindió declaración el ciudadano LUGERIO DÍAZ CALIXTO. (Folios 94 al 98).

En fecha 07 de mayo de 2007, rindieron declaración los testigos: G.A.R.V., N.I.D.S.A. y J.E.J.. (Folios 104 al 122).

En fecha 08 de mayo de 2007, rindieron declaración los ciudadanos: YESENIA IOMATH R.J. y E.A.J.. (Folios 123 al 135).

En fecha 09 de mayo de 2007, rindieron declaración las ciudadanas: M.Y.M., M.B. VIUDA DE PÉREZ y Y.A.C.. (Folios 141 al 152).

En fecha 09 de mayo de 2007, la representación de la parte demandada mediante escrito procedió a tachar a los testigos promovidos por la parte demandante, por considerar que existe enemistad entre ellos y la demandada e interés en las resultas del juicio. (Folios 153 al 154).

En fecha 10 de mayo de 2007, la representación de la parte demandada, promovió pruebas relacionadas con la tacha de testigos. Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folios 157 al 159).

Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa:

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PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 1159, 1167 del Código Civil, y en las Cláusulas Décimo Quinta, Cláusula Vigésima y Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, donde la abogada en ejercicio ANTONIELLA VANESSA NIGRO RUÍZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la Arrendadora Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL TAMÁ, C.A., demanda a la ciudadana M.G.S., en su condición de arrendataria, de un bien inmueble, constituido por un (1) apartamento, designado con el N° 2-A, piso 01, ubicado en el Edificio Mariana, Séptima Avenida entre calles 13 y 14 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; en razón de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento antes referido, al transgredir, a criterio suyo, lo establecido en la Cláusula Décima Quinta del Contrato, motivado a su comportamiento agresivo, violento y ofensivo, que a decir de la demandante mantiene en zozobra a los inquilinos y vecinos del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado, lo cual, a su criterio, hace aplicable igualmente lo previsto en las Cláusulas Vigésima y Décima Segunda del contrato de arrendamiento aquí descrito, relacionadas con el derecho de la arrendadora de poner fin al contrato al incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte de la arrendataria, y a la obligación de la arrendataria de correr con todos los gastos que ocasione el contrato, así como la cobranza judicial o extrajudicial, incluidos los honorarios de abogados, y todos los gastos y costos del juicio, por lo que solicitó que sea condenada en: La desocupación y entrega del inmueble, debiendo en consecuencia cancelar a su representada la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios profesionales de abogados, de conformidad con la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento. Por último protestó las costas y costos del juicio.

Por su parte la demandada, asistida de abogados, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, mediante escrito presentó como defensas las siguientes:

De igual manera opuso como cuestión previa la contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, basando la misma en lo peticionado por la parte demandante en el Capítulo Cuarto del escrito libelar, donde solicita que la demandada le cancele la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios de abogado, considerando al respecto, que es notorio que la actora pretende una acumulación de dos acciones distintas, que se excluyen mutuamente al pretender tanto la desocupación del inmueble como el aforo de honorarios profesionales de abogados.

De la cual pasa esta Juzgadora a emitir pronunciamiento como punto previo, en tal virtud, tenemos:

Que efectivamente la parte demandante solicita la cancelación de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios de abogados, pero con base en lo estipulado en la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, el cual es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, la cual reza:

Todos los gastos que ocasione este contrato hasta su definitiva terminación, así como la cobranza judicial o extrajudicial, incluidos honorarios de abogados, serán por exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, así como también será por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos y costos de cualquier procedimiento de desalojo u otros en su contra

. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).

En dicha cláusula basan su petitorio, por lo tanto, a criterio de esta Juzgadora no existe acumulación de acciones, debiendo por ende esta Juzgadora resolver sobre la procedencia o no de dicho petitorio una vez sea decidido el fondo de la controversia, y valoradas las pruebas que la parte demandante haya podido presentar para avalar tal pedimento.

No habiendo acumulación alguna de acciones en esta causa, como ya se dijo en párrafo aparte, pues el cobro de honorarios, se encuentra previsto en la Cláusula transcrita, contenida en el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, ya valorado por esta Juzgadora, debe por ende ser de declarada improcedente la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 11° del artículo 346 del Código d procedimiento Civil, y así se decide.

* Igualmente procedió a negar, rechazar y contradecir lo expresado por la parte actora en su escrito libelar referente a: Que haya incumplido con la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, pues a su decir, en ningún momento ha tenido comportamientos o actitudes irrespetuosos, violentos o escandalosos hacía los demás inquilinos del Edificio donde habita, que al contrario, durante su existencia habitacional en el inmueble, durante más de cuatro (4) años, ha mantenido un buen orden y moralidad, que jamás, a decir suyo, ha causado molestias ni escándalos en perjuicio de sus vecinos, ni mucho menos ha insultado, amenazado o agredido a los mismos, lo cual se demuestra, a su decir, con el hecho de no tener problema alguno, ni queja ni acciones intentadas con los anteriores vecinos que han habitado los demás apartamentos, en el transcurso de los cuatro (4) años de ocupación del inmueble arrendado.

* De igual manera reconoció que por corto tiempo estuvo en condición de precariedad, que le impidió cancelar a tiempo una (1) mensualidad de alquiler, pero que informó dicha situación y la arrendadora aceptó, y que no ha dejado de cumplir con sus obligaciones como arrendataria, pues ha pagado todas y cada una de las mensualidades adeudadas en el tiempo para ello.

* Afirmó que lo que realmente llevó a la parte actora a demandarla, fue que decidió aumentar los cánones de arrendamiento, circunstancia ésta, que a decir suyo, se encuentra prohibida por Decreto Presidencial, y que por lo tanto al ella negarse a cancelar el aumento, pretende involucrarla en hechos y situaciones en los que nada tiene que ver, además de imputarle reacciones agresivas, violentas y ofensivas en contra de sus vecinos, situación que a su decir, afecta su bienestar emocional, psíquico y de salud, pues al contrario de los alegado por la demandante, afirma que durante toda su vida ha mantenido una conducta intachable y una buena reputación, cumpliendo con todas sus obligaciones como arrendataria,

Asimismo impugnó, los siguientes documentos privados presentados con el escrito libelar: Documento inserto al folio 16; Constancia marcada con la letra”D”, inserta al folio 18; Documento marcado con la letra “F”, inserto a los folios 19 y 20; Anexo marcado con la letra “G”, inserto a los folios 21, 22 y 23; Anexos marcados con las letras “H” e “I”, insertos a los folios 26, 27 y 28; Anexo marcado con la letra”K”; inserto a los folios 30. 31 y 32; y Anexo marcado con la letra ”L”, sobre los cuales se emitirá pronunciamiento al analizar las pruebas presentadas, en caso de haber sido promovidos por la parte demandante.

Dicho esto, queda circunscrita la litis a la verificación o no del incumplimiento por parte de la demandada, ciudadana M.G.S., de lo pactado en la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, dado la coincidencia de las partes respecto a la existencia de una relación arrendaticia que las une.

PARTE DEMANDADA:

- Mérito y valor favorable de autos, no es una prueba idónea de las que el legislador haya querido darle valor, pues quien aquí sentencia tomará en consideración todos los alegatos y pruebas presentados en este juicio para emitir su decisión.

- Testimoniales de los ciudadanos C.L.D. y Y.A.C.: Son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursos en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que estén mintiendo; sin embargo dichos ciudadanos no viven en el Edificio donde se encuentra ubicado el apartamento objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, por lo tanto sus deposiciones no pueden dar fe de el comportamiento de la demandada en el inmueble controvertido, siendo solo testigos referenciales, y así se considera. Con respecto a la ciudadana: N.M.C.R., no es objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuada.

- Tres (3) copias fotostáticas de depósitos del Banco de Venezuela, marcadas con la letra “A”, no son objeto de valoración, puesto que en esta causa no se esta dirimiendo el pago de las cuotas de alquiler, sino el incumplimiento de la Cláusula Décima Quinta, relativa a la obligación de la arrendataria de mantener estricto buen orden y moralidad del inmueble, a no hacer ruidos molestos ni escándalos.

- Referencia externa emitida por la Defensoría del P. delE.T., relacionada con la denuncia N° DP/DDET-R-0325-2004, dirigida al ciudadano P. deS.C., marcada con la letra “B”, no es objeto de valoración puesto que nada aporta a este proceso.

- C. deB.C. de la ciudadana M.G.S., emitida por la P.C. de la Parroquia San J.B., en fecha 27 de abril de 2007, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.

PARTE DEMANDANTE:

- Extemporaneidad de la contestación de la demanda, de la revisión de las actas procesales y de la tablilla se evidencia que la demandada dio contestación en la oportunidad procesal correspondiente, y así se considera.

- Contrato de Arrendamiento objeto de la acción, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 19 de febrero de 2003, bajo el N° 75, Tomo 14, de los libros respectivos, marcado con la letra “A”, ya sido objeto de valoración al ser resuelta la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

Testimoniales de los ciudadanos:

G.A.R.V.: No es valorada por esta Juzgadora, en virtud, de haber respondido a la repregunta Primera formulada por la parte demandada, que tiene amistad con la parte demandante INMOBILIARIA EL TAMÁ, C.A. siendo tachado igualmente por la parte demandada, en razón de lo cual es desechada del proceso, y así se decide.

N.I.D.S.A.: Dicha testigo fue tachada por la parte demandada por considerar que tiene enemistad con la ciudadana M.G.S., al ser la esposa del ciudadano G.A.R.V., y por expresar en su repuesta formulada por la representación de la demandada, que no tiene parentesco de ni mucho menos amistad, en tal sentido, observa esta Juzgadora, que el matrimonio con una persona que no sea amiga de la demandada, no significa que dicha enemistad arrastre consigo al otro cónyuge, así como tampoco puede considerarse como prueba de enemistad manifiesta, el decir de la interrogada respecto a no posee parentesco ni amistad con la ciudadana M.G.S., puesto que el hecho que no sean amigas no la califica de enemiga, simplemente como respondió a la repregunta Séptima, no posee relación alguna con dicha ciudadana, debiendo por ende ser valorada por esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursa en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que este mintiendo, y así se considera.

J.E.J.J.: El mencionado testigo fue objeto de tacha por parte de la demandada, por considerar que mantiene o posee interés en las resultas del juicio, sin mencionar o hacer alusión siquiera donde manifiesta el testigo su interés en las resultas del proceso; ahora bien, del análisis de dicha deposición esta Juzgadora no considera que en pregunta o repregunta alguna el mencionado ciudadano haya manifestado parcialidad o interés alguno en las resultas de este proceso, por lo tanto, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es valorado por esta Juzgadora, en virtud de no encontrarse incurso en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que este mintiendo, y así se considera.

YESENIA IOMATH R.J.: Dicha testigo fue tachada por la parte demandada, alegando que se encuentra incursa en la causal de enemistad con la demandada, y por considerar que mantiene o posee interés en las resultas del juicio, sin mencionar o hacer alusión siquiera de donde surge la supuesta enemistad, ni donde manifiesta la testigo su interés en las resultas del proceso, pues en ningún momento manifestó tener parcialidad sobre quien debería ser el vencedor en este juicio, en sus resultas, y así se considera, debiendo por ende ser valorada, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursa en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que este mintiendo, y así se decide.

E.A.J.: La declaración de dicho ciudadano fue tachada por la representación de la parte demandada, afirmando que se encuentra incurso en la causal de enemistad con la demandada, y por considerar que mantiene o posee interés en las resultas del juicio, sin mencionar o hacer alusión siquiera de donde surge la supuesta enemistad, ni donde manifiesta la testigo su interés en las resultas del proceso, pues en ningún momento manifestó tener parcialidad sobre quien debería ser el vencedor en este juicio, en sus resultas, y así se considera, debiendo por ende ser valorada, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursa en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que este mintiendo, y así se decide.

M.Y.M.G.: No es valorada por esta Juzgadora, en virtud, de haber respondido a la repregunta Cuarta: referida al tiempo que lleva de enemistad con la demandada, que desde que llegó al edificio, siendo tachada igualmente por la parte demandada, por diferente motivo al que dio pie a su no valoración, en razón de lo cual es desechada del proceso, y así se decide.

S.D.C.T. y J.S.C.: No son objeto de valoración en virtud de no haber sido evacuados.

M.B.: Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursa en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que este mintiendo; sin embargo dicha ciudadana no habita en el Edificio donde se encuentra ubicado el apartamento objeto del contrato de arrendamiento aquí controvertido, por lo tanto sus afirmaciones no pueden dar fe de el comportamiento de la demandada en el inmueble controvertido, siendo solo una testigo referencial, y así se considera.

- Estado de cuenta de fecha 14 de marzo de 2005, emanado de la inmobiliaria EL TAMÁ, C.A., marcado con la letra “E”, inserto al folio 80, no es tomado en consideración por esta Juzgadora motivado a que no se esta dirimiendo en este juicio el pago de los cánones de alquiler, ni de condominio.

- Comunicación de fecha 09 de diciembre de 2004, enviada al Presidente de la Inmobiliaria El Tamá C.A., por parte de los ciudadanos: G.R. y J.J.J., marcada con la letra ”B”, es tomada en consideración de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, solo en lo que respecta al reconocimiento de contenido y firma realizado por el ciudadano J.J.J., en su declaración, y así se considera.

- Copia Certificada del Acta de Caución N° 37, de fecha 02 de septiembre de 2004, levantada por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., inserta al folio 18, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código de Procedimiento Civil.

- Copia y original del telegrama enviado por la INMOBILIARIA “EL TAMÁ” C.A., a la ciudadana M.G., marcados con las letras “C” y “D”; insertos a los folios 78 y 79, el cual se toma en consideración de conformidad con lo establecido en el artículo 1375 del Código Civil.

- Correspondencia de fecha 14 de junio de 2006, marcada con la letra “F”, inserta al folio 81, no se valora en virtud de tratarse de un documento privado suscrito solo por la parte demandante sin que conste la firma autógrafa de la parte demandada a quien le fue opuesta por haber sido dirigida a ella.

- Comunicación original de fecha 27 de mayo de 2007, marcada con la letra “G”, inserta al folio 82, es tomada en consideración de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, únicamente en lo que respecta a los ciudadanos: N.I.D.S.A., J.E.J.J. y YESENIA IOMATH R.J., en virtud de haber sido reconocido su contenido y firma en sus respectivas declaraciones, y así se considera.

- Correspondencia original suscrita por la ciudadana M.Y.M.G., marcada con la letra “H”, no es valorada en virtud de haber sido desechada su testimonial a aceptar su enemistad con la parte demandada, al responder afirmativamente a la repregunta cuarta que le fue formulada por la representación de la ciudadana M.G.S..

- Correspondencia original suscrita por el ciudadano G.R., en fecha 09 de enero de 2007, inserta a los folios 84 y 85, no es valorada en virtud de haber sido desechada su testimonial a aceptar su amistad con la parte demandante, en la repregunta primera formulada por la representación de la parte demandada; no pudiendo por ende ser evaluadas las firmas que constan en documento anexo a esta, pues fueron presentadas en copia fotostática, y así se considera.

- Copia certificada del Acta de Caución N° 05, levantada en fecha 15 de enero de 2007, por ante la Prefectura del Municipio San C. delE.T., inserta al folio 29, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código de Procedimiento Civil.

- Comunicación original de fecha 16 de enero de 2007, emanada de los ciudadanos: J.J., G.R., NELINA DE SOUSA, Y.R., E.A. y S.T., a la Inmobiliaria EL TAMA, C.A., inserta a los folios 30, 31 y 32, es valorada solo en lo que respecta a los ciudadanos J.J., NELINA DE SOUSA, Y.R., E.A., en virtud de haber sido reconocido su contenido y firma en sus respectivas declaraciones, y así se considera.

RESULTADO DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS.

- De la C. deB.C. de la ciudadana M.G.S., emitida por la P.C. de la Parroquia San J.B., en fecha 27 de abril de 2007, se desprende que la demandada, ciudadana M.G.S., presenta buena conducta siendo cumplidora de sus deberes tanto públicos como privados y de reconocida moralidad, sin embargo, dicho documento en nada demuestra el comportamiento de la demandada dentro del edificio donde co-habita con otros inquilinos, sino se refiere a su comportamiento en general con la sociedad, sin especificación alguna, y así se considera.

- De las testimoniales tomadas en consideración, que los ciudadanos N.I.D.S.A., J.E.J.J., E.A.J. y YESENIA IOMATH R.J., fueron contestes en afirmar que la demandada, ciudadana M.G.S., ha perturbado la tranquilidad del edificio donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de contrato de arrendamiento aquí controvertido, al proferir gritos e insultos a los inquilinos que allí habitan, profiriendo palabras vulgares, ofensivas y hasta amenazas, tal y como lo indican en sus declaraciones.

- De las comunicaciones valoradas enviadas a la demandante, por parte de los inquilinos cuyas testimoniales fueron valoradas, se desprende, que la demandada, ciudadana M.G.S., mantiene en zozobra a los inquilinos que habitan el edificio donde se encuentra el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en controversia.

Dicho esto, tenemos que la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, demandada como no cumplida indica expresamente que:

EL ARRENDATARIO, se obliga a mantener estricto buen orden y moralidad en el inmueble, a no hacer ruidos molestos, escándalos. Así mismo no es permitido tener en el inmueble, mercancías almacenadas, animales de ninguna clase. Combustibles o explosivos o cualquier otro material que puede ocasionar daños y perjuicios, al inmueble, a la arrendadora o a los demás arrendatarios

.

Ahora bien, los artículos 1159 y 1169 del Código de Procedimiento Civil, invocados por la parte demandante como fundamento de su acción clara y ciertamente establecen que:

Artículo 1159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”.

Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por lo tanto, esta Administradora de Justicia tomando como base todo lo demostrado en este proceso, dictamina que la demandada, ciudadana M.G.S., al no co-habitar con los otros inquilinos del Edificio donde se encuentra ubicado el apartamento dado en alquiler, de manera armoniosa, con la paz, armonía y civilismo que debe prevalecer en las relaciones con los vecinos, que es una de las máximas de la convivencia social, incumplió con la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento, en lo que respecta a los ruidos molestos y escándalos en el inmueble arrendado, por ende la presente acción es procedente en lo que respecta al incumplimiento de la cláusula antes referida, y así se decide.

Con respecto a lo solicitado por la parte demandante en su petitorio, referido a que la demandada sea condenada al pago de la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00) por concepto de honorarios de abogados, de conformidad con la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión, esta Juzgadora considera que si bien es cierto que el cobro de dichos honorarios se encuentra contenido en la mencionada cláusula, no es menos cierto, que la actora no podía a motu propio calcularlos sin prueba alguna de los mismos, aunado a este hecho, el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, faculta al Juez para que calcule prudencialmente las costas que debe pagar el intimado, sin que pueda acordar por concepto de honorarios del abogado demandante, una cantidad que exceda del 30% del valor de la demanda, se observa que el monto reclamado es de honorarios profesionales y que éstos constituyen y forman parte de las costas del proceso; por lo que no le está dado a la parte demandante cobrar por anticipado en el libelo, los posibles honorarios que puedan corresponderle. Por ello, esta administradora de justicia, considera y dictamina que el cobro de los honorarios antes referidos, no son jurídicamente procedentes, y así se establece.

Realizadas como han sido las anteriores consideraciones, concluye esta Sentenciadora que la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe ser declarada Parcialmente Con Lugar; y así se decide.

iii

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL TAMA, C.A, representada propietario-presidente y único accionista, ciudadano A.P.N.M., a través de su Apoderada Judicial, abogada en ejercicio ANTONIELLA VANESSA NIGRO RUÍZ, contra la ciudadana M.G.S., todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, condena a la demandada, en lo siguiente:

ÚNICO: DESOCUPAR y HACER ENTREGA a la demandante del bien inmueble arrendado, constituido por un (1) apartamento, designado con el N° 2-A, piso 01, ubicado en el Edificio Mariana, Séptima Avenida entre calles 13 y 14 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

No hay condenatoria en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber vencimiento total de la parte demandada.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de mayo de dos mil siete. AÑOS: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

Abg. A.L. SIERRA

Juez Temporal

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco (3:25 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “325”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

DarcyS.

Exp N° 11.199-07.