Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 13 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. SAN CRISTOBAL, 13 DE OCTUBRE DE 2008.

198º y 149º

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 5, Tomo 11-A, de fecha 24/06/1.983, en su carácter de Administradora Arrendadora del inmueble.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANTONIELLA V.N.R., M.I.H.C. y G.A.D.S.R., inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 122.752, 111.283 y 53.791, en su orden. (fs. 11 y 12 y 46).

PARTE DEMANDADA: M.G.S., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 8.035.577, de éste domicilio, en su carácter de Arrendataria.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: C.E. BARRERA GUADA, JERZY LEXDINER G.D. y EHILEEN M.R.R., inscritos en el I.P.S.A bajo los N°63.349, 63.350 y 122.809, respectivamente. (f. 61).

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (Apelación proveniente del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

Expediente N°: 19.157.

PARTE NARRATIVA

HECHOS ALEGADOS EN EL ESCRITO LIBELAR.

Mediante escrito de fecha 02/02/2007, ”INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, a través de su apoderada judicial, interpuso demanda contra la ciudadana M.G.S., en la que expone: Que en fecha 14/02/2003 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.G.S., sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Mariana, signado con el N° 2-A, piso 01, Séptima avenida, entre calles 13 y 14, San Cristóbal, Estado Táchira. Que la cláusula Tercera, estableció como duración del contrato seis (6) meses, lapso que se prorrogó por solicitud verbal de la arrendataria, con un cánon mensual de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000), hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 200). Que a partir de la fecha en que se prorrogó el contrato, la arrendataria empezó a tener comportamientos poco respetuosos con los vecinos del edificio, manteniendo un ambiente de violencia y escándalo en el lugar, incumpliendo la cláusula Décimo Quinta; situación que motivo la intervención de su representada para citar a las personas involucradas ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal, donde se levantó acta de caución, negándose la demandada de autos a cumplir el acuerdo celebrado en la Prefectura de entrega del inmueble. Que en fecha 27/05/2006, todos los inquilinos del Edificio hicieron llegar a su representada un comunicado donde describían el comportamiento que siguió presentando la demandada de autos. Fundamenta su pretensión en la cláusula Décima Quinta, Vigésima y Décima Segunda del contrato de arrendamiento y en los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (fs. 1 al 10).

ADMISION DE LA DEMANDA

El Tribunal de la causa por auto de fecha 07/02/2007 (f. 40), admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada.

CITACION

En fecha 02/04/2007 (f. 52), fue consignado cartel de citación publicado en el Diario La Nación y en fecha 25/04/2007 (fs. 54 al 56), la parte demandada asistida de abogado se hizo parte en el expediente.

CONTESTACION

Mediante escrito presentado en fecha 25/04/2007 (fs. 54 al 56), la parte demandada, presentó escrito de contestación donde expuso: 1.- negó, rechazó y contradijo la demanda. 2.- Negó y rechazó el incumplimiento de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento. 3.- Conforme a los artículos 431 y 443 del Código de procedimiento Civil, impugnó los documentos insertos al folio 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33 y 34. 4.- Opuso la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 ejusdem relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

PROMOCION DE PRUEBAS

PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Mediante escrito presentado en fecha 02/05/2007, la representación judicial de la parte actora, promovió las siguientes (fs. 64 al 72):

1. - Documentales: * Contrato de arrendamiento de fecha 14/02/2003.* Comunicación de fecha 09/12/2004* Copia certificada de acta de caución de fecha 02/09/2004. * Telegrama emitido por “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”. * Comunicación de fecha 15/01/2004 emanada de “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”. * Estado de cuenta de fecha 14/03/2004. * Correspondencia de fecha 27/05/2006 y 14/06/2006. * Correspondencia de fecha 27/12/2006. * Correspondencia del 09/01/2007. * Copia certificada de acta de caución del 15/01/2007. * Declaración de persona no grata fechada 16/01/2007.

2. - Testimoniales de: G.A.R.V., N.I.D.S.A., J.E.J.J., Y.I.R.J., E.A.J., S.D.C.T.C., J.S., M.Y.M.G. y M.B..

3. - Mérito favorable de las actas procesales, especialmente la extemporaneidad de la contestación de la demanda.

   PROMOCION DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

   Por escrito presentado en fecha 27/04/2007 (fs. 57 al 60), la parte demandada promovió:

1. - El mérito favorable de autos

2. - Testimoniales de: C.L.D., Y.A.C. y N.M.C.R..

3. - Documentales: * Depósitos de pago de alquiler. * Referencia externa emitida por la Defensoría del Pueblo.

   ADMISION DE LAS PRUEBAS

   Por auto de fecha 30/04/2007, fueron admitidas las pruebas de la parte demandada. (f. 62) y en fecha 02/05/2007 fueron admitidas las pruebas de la parte actora. (fs. 91 y 92).

   DECISION DEL TRIBUNAL A QUO

   En fecha 17/05/2007 el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, dictó sentencia que declaró parcialmente con lugar la demanda; ordenó la desocupación y entrega del inmueble arrendado y no hubo condenatoria en costas. (fs. 162 al 181).

   La parte demandada apeló de la sentencia (f. 182) y el Tribunal la oyó en ambos efectos (f. 184).

   ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA.

   En fecha 12/06/2007, se recibió el expediente en éste Juzgado y se inventarió con el N° 19.157.

   PARTE MOTIVA

   SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

   Conoce ésta alzada en segundo grado de jurisdicción las presentes actuaciones, circunscritas a la demanda que interpuso “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, a través de su apoderada judicial, contra la ciudadana M.G.S., por motivo de Cumplimiento de Contrato, alegando fundamentalmente el incumplimiento de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento, dado el comportamiento grosero de la arrendataria para con los vecinos del “Edificio Mariana”. La parte demandada, negó los hechos invocados en el escrito libelar y opuso la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por haberse solicitado conjuntamente la entrega del inmueble y el cobro de honorarios profesionales.

   PUNTOS PREVIOS:

   DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA

   La parte demandada en su escrito de fecha 25/04/2007 (fs. 54 al 56), opuso la Cuestión Previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la “…Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta….”, la cual conforme al artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ser resuelta en capítulo previo a la sentencia definitiva; razón por la cual éste Operario de Justicia pasa resolverla:

   La parte demandada aduce que la parte actora, solicitó la entrega del inmueble y además el cobro de los honorarios profesionales, lo que a su decir, configura la cuestión previa invocada.

   …para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda que la ley niega la tutela jurídica …

   (Sentencia Sala de Casación Civil del 04/04/2003).

   En el caso de autos, se observa que la parte demandante pretende la entrega del inmueble por incumplimiento de la Cláusula Décima Quinta del Contrato y el pago de los honorarios profesionales previstos en la cláusula Décima Segunda, pero la Ley no prohíbe la admisión de ésta última pretensión, lo que la Ley establece es un procedimiento especial para la tramitación del cobro judicial o extrajudicial de los honorarios profesionales.

   En tal sentido; visto que no existe prohibición legal expresa para inadmitir la acción propuesta; todo lo contrario, la pretensión de la actora sí tiene tutela jurídica; es forzoso para éste Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

   En éste mismo contexto, conviene aclarar que la pretensión de cobro de honorarios profesionales, debe ventilarse en un procedimiento autónomo o por lo menos en un cuaderno separado a la causa; razón por la cual, en el presente caso, no puede haber decisión o pronunciamiento del Juzgador acerca de la procedencia o no del pago, ni mucho menos de la cantidad a pagar por tal concepto; en tal virtud, el Tribunal declara sin lugar la solicitud de pago de la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.500), por concepto de honorarios de abogados. Así se decide.

   DE LA IMPUGNACION HECHA POR LA PARTE DEMANDADA.

   La parte demandada en el acto de la contestación de la demanda (fs. 54 al 56), impugnó los documentos insertos al folio 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 33 y 34, la cual pasa a resolver previamente, así:

   Respecto a la documental inserta al folio 16; observa el Tribunal que la misma está referida a la declaración de voluntad que hace la propietaria del inmueble arrendado, para dejar constancia que autorizó aproximadamente hace 18 años a “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, para que administrara el mismo; por su parte la representación judicial de la parte demandada, se limitó a impugnarla sin exponer ni producir en las actas procesales elementos que sustenten la impugnación; en tal virtud, éste Operador de Justicia tratándose de una impugnación genérica sin fundamento la declara sin lugar y la documental será valorada en su oportunidad. Así se decide.

   En cuanto a la documental inserta al folio 18; observa el Tribunal que fue producida en copia certificada con sellos húmedos, timbres fiscales y firma original del P.d.M.S.C., sin que presente visos o elementos que hagan dudar de su autenticidad; razón por la cual, se declara sin lugar la impugnación y será valorada en su oportunidad. Así se decide.

   A la documental inserta a los folios 19 y 20, observa el Tribunal que se refiere a copia fotostática de actuaciones tramitadas por IPOSTEL, las cuales fueron producidas en original a los folios 78 y 79; razón por la cual el Tribunal declara sin lugar la impugnación y las documentales serán valoradas en su oportunidad. Así se decide.

   Respecto a la documental inserta a los folios 21, 22 y 23, observa el Tribunal que constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al juicio, cuya ratificación no fue hecha en el curso del proceso; razón por la cual conforme al artículo 431 del Código de procedimiento Civil, no los valora, debiendo declararse con lugar la impugnación. Así se decide.

   La documental que en copia fotostática corre al folio 26 y en original al folio 82; el Tribunal observa que está referida a un documento privado, cuyas firmas sin ilegibles, desconociéndose quien lo suscribe; además no fue ratificado en el curso del proceso; razón por la cual conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil no lo valora y declara con lugar la impugnación sobre él. Así se decide.

   Respecto a las documentales insertas a los folios 27 y 28; el Tribunal observa que el ciudadano A.J.E. (fs. 132 al 135), en fecha 08/05/2007, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificó en su contenido y firma dicha documental; razón por la cual se declara sin lugar la impugnación y serán valoradas en su oportunidad. Así se decide.

   Respecto de las documentales insertas a los folios 30, 31 y 32; el Tribunal observa que los ciudadanos RONDON G.A., (fs. 104 al 109), DE SOUSA ASCENCAO N.I. (fs. 110 al 115), J.E.J.J. (fs. 117 al 121), en fecha 07/05/2007 y los ciudadanos Y.I.R.J. (fs. 123 al 131), A.J.E. (fs. 132 al 135), en fecha 08/05/2007, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificaron en su contenido y firma dichas documentales; razón por la cual se declara sin lugar la impugnación y serán valoradas en su oportunidad. Así se decide.

   En cuanto a la documental inserta a los folios 33 y 34; el Tribunal observa que se refiere a un documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio, por lo que debió ser ratificado mediante prueba testimonial; razón por la cual ante su falta de ratificación conforme al artículo 431 ejusdem, no se valora y se declara con lugar la impugnación sobre ella. Así se decide.

   DE LA TACHA DE TESTIGOS

   La representación judicial de la parte demandada en escrito presentado en fecha 09/05/2007 (fs. 153 y 154), tacho la declaración testimonial rendida por los ciudadanos: G.A.R.V.; N.I.A.D.S.; J.E.; Y.I.R.; E.A.J.; S.D.C.T.C.; M.Y.M.G. y M.B.; sobre lo cual el Tribunal pasa a pronunciarse y a resolver la tacha formulada:

   En cuanto a la declaración testimonial rendida por los ciudadanos RONDON VIVAS G.A. (fs. 104 al 109) y M.G.M.Y. (fs. 141 al 144) el Tribunal encuentra que el primero, en la repregunta primera, respondió tener amistar con “INMOBILIARIA LAS LOMAS C.A”; y el segundo en la repregunta cuarta, respondió tener enemistad con la demandada, situación que los hace inhábiles conforme al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia se declara con lugar la tacha propuesta y su testimonio no será valorado. Así se decide.

   Respecto a las ciudadanas N.I.D.S.A. y J.E.J., el Tribunal no encuentra en sus dichos interés en las resultas del juicio o relación de amistad o enemistad con las partes; razón por la cual declara sin lugar la tacha propuesta y sus testimonios serán valorados. Así se decide.

   En lo atinente a los testigos Y.I.R. y E.A.J.; el Tribunal no encuentra causal para tachar su dicho, pues si bien tales ciudadanos han dirigido comunicaciones de protesta a diversos organismos, ello no implica enemistad, ésto sólo constituye el ejercicio por parte de éstos ciudadanos de su derecho a una convivencia pacífica en su vecindario, el reclamo de los Derechos a que tienen todos los ciudadanos dentro de la comunidad y la sociedad no significa enemistad; en tal virtud se declara sin lugar la tacha propuesta contra ellos y sus testimonios serán valorados en su oportunidad. Así se decide.

   En cuanto a la testigo S.D.C.T.C.; el Tribunal de la revisión de las actas procesales, observa que no rindió declaración; razón por la cual no emite opinión sobre éste testigo promovido.

   VALORACION DE LAS PRUEBAS

   VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   A la copia fotostática simple del documento inserto a los folios 13 y 14, que en original fue producido del folio 73 al 75 y que no fué impugnado; el Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de él se desprende que a través de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 19/02/2003, inserto bajo el Nº 75, Tomo 14, la “Sociedad Mercantil Inmobiliaria Las Lomas C.A”, con el carácter de Arrendadora, dio en arrendamiento a la ciudadana M.G.S., un apartamento ubicado en el Edificio Mariana, N° A-2, piso 01, Séptima avenida, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal.

   Al original de la constancia que riela al folio 16, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que la ciudadana M.B., en su condición de propietaria de un inmueble ubicado en la séptima avenida, entre calles 13 y 14, Edificio Mariana, dejó constancia que desde hace más de 18 años “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, representada por A.P.N.M., administra el bien inmueble arrendado.

   Al original del documento inserto al folio 17; el Tribunal observa que constituye un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso y no fue ratificado mediante testimonio; razón por la cual, conforme al artículo 431 ejusdem, lo desecha y no lo valora.

   A la copia fotostática certificada del documento inserto al folio 18 y su vuelto; el Tribunal lo valora conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil y 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que por ante la Dirección de Política, Prefectura del Municipio San Cristóbal, se levantó acta en la que se dejó constancia que dado que fue imposible conciliar los problemas vecinales suscitados entre las ciudadanas M.G.S. y Y.L.I., el ciudadano A.P.D.N., administrador de los inmuebles, decidió no renovar los contratos de arrendamiento a dichas ciudadanas.

   A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 19 y 20; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código Adjetivo Civil; y de ella se desprende que “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, dirigió telegrama a la señora M.G., a la séptima avenida, con calle 14, edificio Mariana, Apartamento N° A-2, piso 1, donde le solicita la desocupación del inmueble.

   A la copia fotostática simple de la documental inserta al folio 24; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que en fecha 15/01/2004 el representante de INMOBILIARIA EL TAMA C.A, le solicitó a la ciudadana M.G., la entrega del inmueble y le notificó que el contrato no sería renovado.

   A la copia fotostática simple de la documental inserta al folio 25 y a su original inserto al folio 81; el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que en fecha 14/06/2006 el representante de INMOBILIARIA EL TAMA C.A, le notificó a la ciudadana M.G., la no renovación del contrato de arrendamiento por incumplimiento a la cláusula Décimo Quinta.

   A la copia fotostática simple de la documental inserta a los folios 27 y 28, la cual fue ratificada en su contenido y firma por uno de sus firmantes; el Tribunal la valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano A.J.E., dirigió comunicación al C.d.P.d.M.S.C., solicitando una pronta solución a la problemática presentada con la Señora M.G., quien insulta, maldice, amedrente y amenaza a los vecinos del Edificio Mariana, exponiendo además que en dicho Edificio habitan niños menores y especiales, cuya conducta se ha visto afectada por los estrepitosos ruidos que provoca la aludida ciudadana.

   A la copia fotostática certificada que riela al folio 29, la cual no fue impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que por ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal, los ciudadanos G.A.R.V. y M.G.D.C., celebraron un acuerdo de respetarse mutuamente y de abstenerse de fomentar riñas, escándalos y amenazas que perturben la paz y la tranquilidad de sus vidas y hogares, a no agredirse verbal ni físicamente ni psicológicamente entre sí o a terceras personas.

   A la documental inserta en original del folio 30 al 32 y del folio 86 al 88, que fue ratificada en su contenido y firma por los ciudadanos J.J., G.R., N.D.S., Y.R. y E.A.; el Tribunal la valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que dichos ciudadanos dirigieron comunicación a la “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, donde declararon “persona no grata” a la ciudadana M.G., dado su comportamiento violento, atentatorio a la dignidad del ser humano y de irrespeto.

   A las publicaciones de prensa que rielan a los folios 35 y 36; el Tribunal las valora conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil; y de ellas se desprende que la ciudadana M.G., acudió a Diario “La Nación” y a Diario “Los Andes”, para denunciar los conflictos vecinales que padece como inquilina del Edifico Mariana, ubicado en la séptima avenida.

   Al original de la documental inserta a los folios 37 y 38; el Tribunal la valora conforme al artículo 443 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano A.N., como representante de “INMOBILIARIA EL TAMA C.A” dirigió comunicación en fecha 01/02/2007 al “Diario Los Andes”, donde expone que es falso lo declarado por la ciudadana M.G., en ese Diario, cuando es dicha ciudadana quien fue declarada persona no grata en la comunidad como consecuencia de sus arrebatos de ira y ofensa que profana contra cualquier persona que esté frente a ella.

   A la publicación de prensa hecha en el “Diario Los Andes”, del 02/02/2007 que riela al folio 39; el Tribunal la valora conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano A.N., ejerció su derecho a réplica ante las declaraciones de M.G., y explicó que es ésta ciudadana quien fue declarada persona no grata por la comunidad, por presentar problemas con todos los vecinos del edificio.

   A la documental inserta a los folios 76 y 77, el Tribunal observa que constituye un documento privado emanado de terceros, la cual fue ratificada en su contenido y firma en fecha 07/05/2007, por los ciudadanos RONDON G.A., (fs. 104 al 109) y J.E.J.J. (fs. 117 al 122); razón por la cual el Tribunal la valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que éstos ciudadanos dirigieron comunicación a la “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, exponiéndole la difícil situación presentada en el “Edificio Mariana” con la ciudadana M.G., quien conjuntamente con la señora YANIRA forman escándalos que afectan la paz y la convivencia. Solicitando a la Inmobiliaria que tome las medidas pertinentes pata solucionar la situación.

   A los folios 78 y 79, corre en original constancia de envío y recibo de telegrama a la Señora M.G., la cual el Tribunal valora de acuerdo al artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, dirigió telegrama a la referida ciudadana exigiéndole la desocupación del inmueble a la brevedad.

   Al original de la relación de canones insolutos inserta al folio 80; el Tribunal encuentra que el pago de los cánones arrendaticios no es objeto de discusión en ésta causa; razón por la cual conforme al artículo 509 del Código Adjetivo Civil no los valora.

   Respecto a la documental inserta al folio 83, que fue ratificada en su contenido y firma por la ciudadana M.G.M.Y. (fs. 141 al 143); el Tribunal la valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que la referida ciudadana dirigió comunicación fechada 27/12/2006 al ciudadano A.N., donde le notifica de la difícil situación que ha presentado con la ciudadana M.G.S., quien la ha calumniado públicamente solicitando a los cuerpos policiales le retiren el puesto de alquiler de teléfonos celulares aledaño al Edifico Mariana, irrespetándola y vociferando que por su condición de anciana la Ley la ampara.

   Respecto a la documental inserta a los folios 84 y 85, que fue ratificada en su contenido y firma por los ciudadanos G.A.R. (fs. 104 al 109) y N.I.D.S. (fs. 110 al 115); el Tribunal la valora conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que los referidos ciudadanos dirigieron comunicación fechada 09/01/2007 al ciudadano A.N., donde le notifica de la difícil situación que ha presentado con la ciudadana M.G.S., quien ha calumniado públicamente a su esposa, inclusive llegó a perturbarlo en su sitio de trabajo en el Cuerpo de Bomberos, amenaza en forma violenta a los vecinos, solicitando la solución a la problemática.

   La documental inserta a los folios 86 y 87, no fue ratificada de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual no se valora.

   A la declaración testimonial rendida en fecha 07/05/2007 por los ciudadanos DE SOUSA ASCENCAO N.I. (fs. 110 al 115), J.E.J.J. (fs. 117 al 122); y a las rendidas en fecha 08/05/2007 por los ciudadanos Y.I.R.J. (fs. 123 al 131) y A.J.E. (fs. 132 al 135); el Tribunal la valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y de las preguntas cuarta, quinta, sexta; y en general del conjunto del interrogatorio, se desprende que el comportamiento de la ciudadana M.G.S., ha interrumpido la paz y convivencia del Edificio Mariana, que se dedica a gritar palabras vulgares y soeces contra los vecinos, los amedrenta y calumnia al punto que éstos han notificado por escrito a la Inmobiliaria la grave situación de intranquilidad que padecen.

   A la declaración testimonial rendida en fecha 09/05/2007 (f. 145), por la ciudadana M.B.V.D.P.; el Tribunal observa que ésta ciudadana es la propietaria del inmueble arrendado; y en consecuencia, tiene un interés directo en las resultas del proceso; en tal virtud, conforme al artículo 478 del Código Adjetivo Civil, se le tiene como testigo inhábil y su testimonio no será valorado. Así s e decide.

   Al mérito favorable de autos, la Sala Político-Administrativa del m.T. de la República, en sentencia del 30 de julio de 2002, señaló que “...dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.”; razón por la cual, éste Operador de Justicia acogiéndose al criterio supra citado, no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

   En cuanto a la extemporaneidad de la contestación de la demanda; observa el Tribunal que la parte interesada no acompañó o no consignó a los autos copia certificada de la tablilla del Tribunal a quo, demostrativa de los días de despacho transcurridos, es decir, que no aportó el elemento fundamental para sustentar su dicho, aunado al razonamiento hecho por el a quo en la sentencia de mérito, cuando textualmente señaló ”…de la revisión de las actas procesales y de la tablilla se evidencia que la demandada dio contestación en la oportunidad procesal correspondiente…”; todo lo cual conduce a éste Tribunal a desestimar dicho alegato. Así se decide.

   VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

   Respeto al mérito favorable de autos; el Tribunal da por reproducida la mención hecha anteriormente sobre éste medio probatorio.

   A la copia fotostática simple de los depósitos bancarios insertos al folio 58; el Tribunal encuentra que el pago de los cánones arrendaticios no es objeto de discusión en ésta causa; razón por la cual conforme al artículo 509 del Código Adjetivo Civil no los valora.

   Al original de la comunicación inserta al folio 59; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la Defensoría del P.d.E.T., según oficio N° DP/DDET-R-0325-2004 de fecha 27/10/2004, refirió a la ciudadana M.G.D.C. a la Prefectura del Municipio San Cristóbal, para que sea atendida por ese Despacho.

   A la documental inserta al folio 90; el Tribunal la valora de acuerdo al artículo 1.359 del Código Civil; y de ella se desprende que la Prefectura de la Parroquia San J.B., expidió en fecha 27/04/2007 constancia de buena conducta a la señora M.G.S.; no obstante, éste Tribunal aclara, que la constancia no emite juicio de valor acerca del comportamiento de la ciudadana M.G., en la comunidad y/o vecindario del “Edifico Mariana”. Así se establece.

   A las declaraciones testimoniales rendidas en fechas 04/05/2007 y 09/05/2007, por los ciudadanos DIAZ C.L. (fs. 94 al 99) y AYALA CONTRERAS YOLI (fs. 149 al 152) el Tribunal observa que de su testimonio no se evidencia que tenga una relación o contacto permanente o cercano con la demandada de autos, para dar fé con convicción del comportamiento de la ciudadana M.G.S., pues en la repregunta sexta y primera, respectivamente, respondieron que nunca ha cohabitado en el Edificio Mariana; razón por la cual el Tribunal conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no valora el testimonio.

   Valoradas como han sido las pruebas, resuelta la oposición de la cuestión previa, las impugnaciones y tachas de testigos, pasa éste Operador de Justicia a resolver el fondo de la controversia; sobre lo cual observa:

   La parte actora fundamenta su pretensión en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que el arrendatario cumpla con las obligaciones asumidas en las cláusulas Décima Quinta y Vigésima del contrato de arrendamiento y haga entrega del inmueble arrendado; razón por la cual, se entiende que la pretensión principal del actor es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, con el consecuente desalojo del bien inmueble arrendado. Así se establece.

   Así, corresponde en primer término a éste Operador de Justicia, examinar si en el caso sub judice, fueron cumplidos los requisitos para la procedencia del Cumplimiento de Contrato pretendido por la parte actora.

   En éste sentido, los artículos 1.167 del Código Civil y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rezan:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento ….celebrados a tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes regla….”:

   Se concluye entonces, a tenor de las normas citadas y aplicado al caso de autos, que el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Que el contrato sea por tiempo determinado y 3.- La existencia de un incumplimiento, que en el caso sub examen, se invoca el incumplimiento de las Cláusulas Décima Quinta y Vigésima; los cuales pasa éste Operario de Justicia a examinar:

   El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral. La parte actora produjo a los folios 13 y 14 en copia fotostática simple y en original del folio 73 al 75 contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 19/02/2003, inserto bajo el Nº 75, Tomo 14, en el que la “Sociedad Mercantil Inmobiliaria Las Lomas C.A”, con el carácter de Arrendadora, dio en arrendamiento a la ciudadana M.G.S., un apartamento ubicado en el Edificio Mariana, N° A-2, piso 01, Séptima avenida, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal; quedando así evidenciada la celebración de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad. Ambas partes se obligaron recíprocamente, cada una es deudora y acreedora al mismo tiempo, tienen obligaciones recíprocas, encontrándose satisfecho el primer requisito.

   En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.

   El artículo 1.579 del Código Civil, señala:

   Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

   Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma. Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado.

   La parte demandante; tal como ya se dijo, produjo a los folios 13 y 14 y 73 al 75 contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal en fecha 19/02/2003, inserto bajo el Nº 75, Tomo 14, en cuya cláusula TERCERA se estipuló:

   TERCERA: La duración del presente contrato es de seis (06) meses, contados desde el 15 de febrero de 2003 hasta el 15 de agosto de 2003…Las partes declaran que en ningún caso operará la TÁCITA RECONDUCCIÓN…ya que la intención de las partes, es que en ningún memento se convierta en tiempo indeterminado...

   La cláusula transcrita, revela la clara y enfática voluntad de las partes contratantes en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo de 6 meses, inclusive señaló con toda precisión que en ningún caso operaría la tácita reconducción, lo que revela la inequívoca voluntad de las partes en celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.

   Por su parte el Artículo 1.159 del Código Civil, establece:

   “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

   Concatenando armoniosamente la cláusula contractual TERCERA con el artículo 1.159 ejusdem, se concluye que lo pactado por las partes tiene fuerza de ley entre ellas; y en consecuencia; visto que el lapso de duración pactado inicialmente fue de seis (6) meses, hace concluir forzosamente la clara intención de “INMOBILIARIA EL TAMA C.A” y de M.G.S., en celebrar un contrato de arrendamiento a término fijo, encontrándose satisfecho el segundo requisito. Así se establece.

   En cuanto al tercer requisito, relacionado con la existencia de un incumplimiento, que en el caso sub examen, se invoca el incumplimiento de las Cláusulas Décima Quinta y Vigésima; el Tribunal observa:

   Las cláusulas Décimo Quinta y Vigésima del contrato señalan textualmente:

   DECIMO QUINTA: EL ARRENDATARIO, se obliga a mantener estricto buen orden y moralidad en el inmueble, a no hacer ruidos molestos, escándalos…

VIGESIMA

El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de éste contrato, por parte de EL ARRENDATARIO dará derecho a LA ARRENDADORA para poner término al arrendamiento, rescindir o exigir el cumplimiento del contrato y en esos casos, para reclamar de EL ARRENDATARIO, el pago de los daños y perjuicios.”

De la revisión de las actas procesales se desprende el conjunto de quejas y reclamos que constantemente los inquilinos del Edificio Mariana, han elevado tanto a los organismos públicos (Prefectura del Municipio, C.d.P.), como a la Arrendadora Administradora del inmueble, “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, exponiéndoles la grave situación que padecen con la ciudadana M.G..

Así, se observa que cursa al folio 18 y su vuelto; acta levantada en la Prefectura del Municipio San Cristóbal, donde se dejó constancia que dado que fue imposible conciliar los problemas vecinales suscitados entre las ciudadanas M.G.S. y Y.L.I., el ciudadano A.P.D.N., administrador de los inmuebles, decidió no renovar los contratos de arrendamiento a dichas ciudadanas; al folio 19 y 20 y 78 y 79; riela telegrama enviado por “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, a la señora M.G., donde le solicita la desocupación del inmueble; al folio 24, riela oficio de fecha 15/01/2004 donde el representante de INMOBILIARIA EL TAMA C.A, le solicitó a la ciudadana M.G., la entrega del inmueble y le notificó que el contrato no sería renovado; a los folios 25 y 81, corren comunicaciones fechadas 14/06/2006, donde el representante de INMOBILIARIA EL TAMA C.A, nuevamente le notificó a la ciudadana M.G., la no renovación del contrato de arrendamiento por incumplimiento a la cláusula Décimo Quinta; a los folios 27 y 28, corre comunicación del ciudadano A.J.E., dirigida al C.d.P.d.M.S.C., solicitando una pronta solución a la problemática presentada con la Señora M.G., quien insulta, maldice, amedrente y amenaza a los vecinos del Edificio Mariana, exponiendo además que dicho Edificio habitan niños menores y especiales, cuya conducta se ha visto afectada por los estrepitosos ruidos que provoca la aludida ciudadana; al folio 29, riela otra acta levantada ante la Prefectura del Municipio San Cristóbal, donde los ciudadanos G.A.R.V. y M.G.D.C., celebraron un acuerdo de respetarse mutuamente y de abstenerse de fomentar riñas, escándalos y amenazas que perturben la paz y la tranquilidad de sus vidas y hogares, a no agredirse verbal ni físicamente ni psicológicamente entre sí o a terceras personas; del folio 30 al 32 y 86 al 88, riela comunicación dirigida por J.J., G.R., N.D.S., Y.R. y E.A.; a “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, donde declararon “persona no grata” a la ciudadana M.G., dado su comportamiento violento, atentatorio a la dignidad del ser humano y de irrespeto; al folio 76, riela comunicación dirigida a “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, por los ciudadanos RONDON G.A. y J.E.J.J., en la que exponen la difícil situación presentada en el Edificio Mariana con la ciudadana M.G., quien conjuntamente con la señora YANIRA forman escándalos que afectan la paz y la convivencia, solicitando a la Inmobiliaria que tome las medidas pertinentes pata solucionar la situación; al folio 83, corre oficio suscrito por la ciudadana M.G.M.Y., en fecha 27/12/2006 dirigido al ciudadano A.N., notificándole de la difícil situación que ha presentado con la ciudadana M.G.S., quien la ha calumniado públicamente solicitando a los cuerpos policiales le retiren el puesto de alquiler de teléfonos celulares aledaño al Edifico Mariana, irrespetándola y vociferando que por su condición de anciana la Ley la ampara; al folio 84 y 85, corre inserta comunicación de los ciudadanos M.G.A.R. y N.I.D.D., fechada 09/01/2007, dirigida al ciudadano A.N., donde le notifica de la difícil situación que ha presentado con la ciudadana M.G.S., quien ha calumniado públicamente a su esposa, inclusive llegó a perturbarlo en su sitio de trabajo en el Cuerpo de Bomberos, amenaza en forma violenta a los vecinos, solicitando la solución a la problemática y de las declaraciones testimoniales rendidas en fechas 07/05/2007 por los ciudadanos DE SOUSA ASCENCAO N.I. (fs. 110 al 115), J.E.J.J. (fs. 117 al 122); y de las rendidas en fecha 08/05/2007 por los ciudadanos Y.I.R.J. (fs. 123 al 131), A.J.E. (fs. 132 al 135); se desprende que el comportamiento de la ciudadana M.G.S., ha interrumpido la paz y convivencia del Edificio Mariana, que se dedica a gritar palabras vulgares y soeces contra los vecinos, los amedrenta y calumnia al punto que éstos han notificado por escrito a la Inmobiliaria la grave situación de intranquilidad que padecen.

Así las cosas, es más que evidente el conjunto de quejas, reclamos e inconformidades de los vecinos del Edificio Mariana, acerca del pésimo comportamiento vecinal de la demandada de autos, que hacen imposible la vida en el Edificio, pues dicha ciudadana además de someter a muchos de los vecinos al escarnio público, ha provocado un clima de tensión y de angustia en el seno de dicha comunidad, con los gritos, ruidos molestos, palabras obscenas, entre muchos otros, que definitivamente alteran el “… buen orden y moralidad en el inmueble…, incumpliendo abiertamente la cláusula DECIMO QUINTA del Contrato de Arrendamiento celebrado, pues es palmario los ruidos molestos y escándalos que ésta ciudadana provoca. Así se establece y decide.

Conviene aclarar que a los folios 35 y 36, corren publicaciones de prensa hechas en los Diarios “La Nación” y “Los Andes”, donde la ciudadana M.G., denuncia los conflictos vecinales que padece como inquilina del Edifico Mariana, ubicado en la séptima avenida; no obstante del conjunto de documentales traídas a los autos, se evidencia el carácter reiterado de las molestias ocasionadas por ésta ciudadana, que de más está decir, las quejas han sido hechas por todos los habitantes del Edifico Mariana; razón por la cual éste operador de Justicia, contrastando las publicaciones de prensa referidas con el conjunto de todas las denuncias y quejas contra M.G., definitivamente lo conducen a la plena convicción que la causante de los problemas es la demandada de autos, al punto que el Administrador del Inmueble tuvo que solicitar un derecho a réplica en el Diario Los Andes del 02/02/2007 (f. 39), para aclarar la falsedad del dicho de la ciudadana M.G.. Así se decide.

En mérito de los razonamientos expuestos, se concluye el incumplimiento de la ciudadana M.G.S. a la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento; y satisfecho el tercer requisito. Así se decide.

En tal virtud; la demandada de autos, deberá hacer entrega a la Arrendadora del inmueble arrendado, en perfectas condiciones de conservación, conforme a la cláusula Vigésima Sexta del Contrato de Arrendamiento. Así se decide.

Ahora bien, señala el Artículo 41 Ibidem:

“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales“. (negrillas propias del Tribunal).

En tal virtud; visto que la Arrendataria incurrió en el incumplimiento contractual previsto en la cláusula Décima Quinta; es forzoso concluir que el arrendatario no se hace beneficiario de la excepción prevista en el artículo supra reseñado por estar circunscrita la pretensión principal demandada al incumplimiento contractual; en tal virtud, éste Operador de Justicia, declara sin lugar la apelación; parcialmente con lugar la demanda interpuesta y confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el a quo en fecha 17/05/2007, por encontrarse satisfechos los requisitos de procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesto y por no configurarse el presupuesto de inadmisibilidad del artículo 41 Ibidem. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.

SEGUNDO

Se declara parcialmente con lugar la demanda que por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuso “INMOBILIARIA EL TAMA C.A”, Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 5, Tomo 11-A, de fecha 24/06/1.983, en su carácter de Administradora Arrendadora del inmueble, contra la ciudadana M.G.S., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° 8.035.577, de éste domicilio, en su carácter de Arrendataria.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada M.G.S., ya identificada, hacer entrega inmediata a la parte actora y en perfectas condiciones de conservación, el inmueble arrendado, consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Mariana, N° A-2, piso 01, Séptima avenida, San Cristóbal, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, haciendo uso para ello de la Fuerza Pública si fuere necesario.

CUARTO

Se declara sin lugar la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

SEXTO

Queda confirmada en todas y cada una de sus partes, la sentencia proferida por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 17/05/2007.

SEPTIMO

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

OCTAVO

De conformidad con el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a que conste en autos la práctica de la última notificación, bájese el expediente al Tribunal de la causa: Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los trece (13) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. J.M.C.Z.. El Juez. (fdo) firma ilegible. Jocelynn Granados Serrano. Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sellos húmedos del Tribunal y del Libro Diario. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal e igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes y se entregaron al alguacil. La Secretaria. (fdo) firma ilegible. Hay sello húmedo del Tribunal.

JMCZ/MAV

Exp.19.157