Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 3 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Tres (03) de Noviembre de dos mil ocho (2008)

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000288

PARTE DEMANDANTE: Firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08/04/2005, bajo el NO. 1, Tomo 30-A, y de este domicilio, representada por el ciudadano R.F.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 7.372.016 y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: S.U.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.385.094, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 31.952.

PARTE DEMANDADA: L.E.P.E., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 25.147.871, y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: V.A.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.7204.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por la abogada S.U.G., apoderado de la parte demandante contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 13 de Marzo de 2008, que declara “SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la abogada en ejercicio S.U.G. actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana E.P.E. todos suficientemente identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 26 de Marzo del año 2008, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 16 de Octubre de 2008, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 502 y 893 del Código de Procedimiento Civil, y se fija para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. En fecha 22 de Octubre de 2008, la parte demandante mediante su apoderada presenta escrito de informes.

Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso. Se inicia la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento inmobiliario, en el cual la demandante en su escrito libelar. Manifiesta; que su representada en fecha 01/12/2006 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana L.E.P.E., por un lapso de seis (06) meses FIJOS, no prorrogables, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el No 28-97, ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de esta ciudad. Señala que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que el mismo tendría una duración de seis meses fijos y no prorrogables, contados a partir del 01/12/2006 hasta el 31-05-2007 y que una vez vencido, comenzaría a contarse de pleno derecho la prórroga legal y que ésta feneció el 30/11/2007. En este sentido sostiene que la arrendataria ha incurrido en mora toda vez que, a pesar de haber agotado la vía conciliatoria, no ha entregado el inmueble arrendado razón por la cual y con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, así como en el 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana L.E.P.E. para que sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a fin de que entregue el inmueble cedido en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento, como fue recibido, y solvente de todos los servicios. Así mismo solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Solicita medida de Secuestro. Por último estima la demanda en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 19/12/2007 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose al efecto compulsa el 28/01/2008. En fecha 07/02/08 el Alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por la demandada.

En la oportunidad de la contestación, la defensa invocada por la demandada consistió, Primero: Como punto previo, la parte demandada impugna el poder otorgado a la abogada actuante de conformidad con los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el mismo no cumple con los extremos exigidos en la norma puesto que al ser otorgado no fueron exhibidos al funcionario respectivo los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditasen su representación. Segundo: A) Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice la demanda intentada tanto en los hechos como en derecho por no ser los mismos ciertos. B) Niega estar ocupando el inmueble arrendado durante el último año, sosteniendo que la cierto es que lo ocupa mucho antes de la muerte del arquitecto I.F. conjuntamente con su hermano, mediante un contrato que en principio fue por tiempo indeterminado y que durante los últimos dos años, el penúltimo fue firmado por su hermano en fecha 01/062005 fecha en la cual afirma ya eran socios, y el último fue firmado por su persona en el año 2007. Adicionalmente señala que desde el mes de agosto del año 2002 en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio destinado a la venta de comida, denominada Las Margaritas. C) Niega y rechaza que la prórroga legal se haya cumplido al señalar que el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más y menor a diez años, ésta tiene un plazo de dos años. Por último manifiesta haber cumplido sus obligaciones contraídas y considera haber desvirtuado los alegatos de la demandante, por lo que solicita sea desechada la demanda y declarada sin lugar.

En fecha 18/02/2008 la parte actora consigna original del poder otorgado. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas las cuales fueron admitidas por el Tribunal A-quo.

En cuanto que estos son los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica del contrato privado celebrado en fecha 01 de Diciembre de 2006 y que fue acompañado por la actora con su demanda, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Siendo esto así, en dicho contrato se evidencia en las cláusulas Tercera, que las partes pactan que el tiempo de duración de la relación arrendaticia es de seis (06) meses fijo, contado a partir del 01 de Diciembre del 2006 hasta el 31 de Mayo de 2007 y que el arrendatario se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado al día siguiente de la fecha de su terminación, sin que se requiera notificación o desahucio alguno; En consecuencia a lo pactado en el contrato y que es Ley entre las partes, en este contrato se evidencia en principio que es a tiempo determinado sin necesidad del desahucio, por lo tanto una vez vencido el lapso de tiempo de la relación arrendaticia que era el 31 de Mayo del 2007, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, todo de conformidad al articulo 38 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento , esta prorroga es por un lapso máximo seis (6) meses, por lo que esta relación arrendaticia terminaría el 31 de Noviembre del 2007, y hasta este momento se considera el contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Articulo 1354 del Código de Procedimiento Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Articulo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir el arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el deposito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiera lugar a ello.

La parte demandante en su defensa alega que ocupa el inmueble mucho antes de la muerte del arquitecto I.F. conjuntamente con su hermano L.C.P., mediante un contrato que en principio fue por tiempo indeterminado y que durante los últimos dos años, el penúltimo fue firmado por su hermano en fecha 01/06/2005 fecha en la cual afirma ya eran socios, y el último contrato fue firmado por su persona en el año 2007. Adicionalmente señala que desde el mes de agosto del año 2002 en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio destinado a la venta de comida, denominada Las Margaritas y por esto es que rechaza y contradice la demanda, ya que no se halla cumplido con la prorroga legal de conformidad con el articulo 38 literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, esta prorroga es por un lapso máximo dos (2) años.

En cuanto a la naturaleza de la acción y sobre la continuidad alegada por la parte demandada, este Tribunal pasa a pronunciarse y para esto debe hacer un análisis de las pruebas aportada por las partes, acto seguido pasa a valorar las siguientes:

Del contrato de arrendamiento traído a autos por la parte actora como instrumente fundamental de la acción, este ya fue valorado arriba.

Sustitución de poder otorgado por la abogada N.C.D. en su carácter de apoderada judicial de la firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A.,a la abogada S.E.U.G., autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara. De fecha 28 de Junio de 2007, inserto el bajo el No. 18, Tomo 182 de los libros llevados por ante esa notaria, el cual al no haber sido tachado, desconocido ni impugnado, se valora de conformidad a los artículos 1157 y 1159 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

Contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de Agosto de 2004, que promovió la parte demandada para probar que existe una relación arrendaticia desde antes del 2006, y en consecuencia la prorroga legal es superior a seis meses, por cuanto son emanados de terceros hacia otro tercero que no son parte en el juicio, este juzgador no las aprecia por lo tanto se desecha. Y ASI SE DECIDE.

Contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de Junio de 2005, que promovió la parte demandada para probar que existe una relación arrendaticia desde antes del 2006, y en consecuencia la prorroga legal es superior a seis meses, aun cuando son emanados por la actora estos van dirigidos a un tercero que no es parte en el juicio, este juzgador no las aprecia por lo tanto se desecha. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, que una vez analizados los argumentos e instrumentos fundamental de la acción traídos en autos se constata que la firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., representada por la abogada S.U.G. intenta la presente acción de Cumplimiento de Contrato por haber expirado el termino de la relación arrendaticia, amparándose en un contrato de arrendamiento privado acompañado con el escrito libelar y del cual se evidencia que el mismo fue suscrito entre “LA ARENDADORA”, firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08/04/2005, bajo el NO. 1, Tomo 30-A, y de este domicilio, representada por el ciudadano R.F.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 7.372.016 y de este domicilio, y “EL ARRENDATARIO” L.E.P.E.V., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 25.147.871, y de este domicilio. En cuanto al contrato promovido por la parte demandada para demostrar la continuidad de la relación arrendaticia promovió contrato privado de fecha 01/08/2004, valorada anteriormente e inserto en el folio 23, se evidencia que los sujetos que suscribieron dicho contrato no son los mismos sujetos que celebraron el contrato por el cual se ejerce esta acción. Siendo esto así, y siendo que los contratos de arrendamiento se realizan intitue persona, es decir que es exclusivo de las partes que lo suscriben sin ser aprovechados por terceros, es por esta razón que quien aquí decide considera, que por lo anteriormente expuesto le es forzoso concluir, que el referido ciudadano L.C.P., colombiano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad E- 81.288.693 y de este domicilio no forma parte del presente proceso por lo tanto mal puede este juzgador apreciar los referidos contratos de arrendamientos Inmobiliarios traídos a los autos a los fines de que los mismos sean apreciados a su favor, siendo que estos contratos son emanados de terceros, ajenos a este proceso, y que además cuando la demandada firmo el contrato de arrendamiento con el hoy demandante, surgió un nuevo vinculo contractual entre la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS. C.A., y L.E.P.E., distintos e independiente a los contratos alegados por la demanda. Y ASI SE DECIDE.

El recibo expedido por el doctor I.F., signado con el No. 2516 de fecha 31 de Agosto de 2002, por cuanto son emanados de terceros a otro tercero que no son parte en el juicio, este juzgador no las aprecia por lo tanto se desecha todo de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a los recibos de pagos inserto en los folios 27 hasta 54, estos por ser emanados de terceros hacia otro tercero que no son parte en el juicio ,este juzgador no las aprecia por lo tanto se desecha todo de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Los recibos de pagos inserto en los folios 55 hasta 72, aun cuando son emanados por la actora estos van dirigidos a un tercero que no es parte en el juicio, este juzgador no las aprecia por lo tanto se desecha todo de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Los recibos de pagos de los cánones de arrendamiento insertos en los folio 73 hasta el 81. El cual al no ser tachados, desconocidos o impugnados se tienen por reconocidos de conformidad con el articulo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

En cuanto a los testigos, declaraciones estas que rielan insertas en los folios 92 hasta el 98, por cuanto no aportan nada al proceso, este juzgador no las aprecia por lo tanto las desechan. Y ASI SE DECIDE.

Siendo esto así, le corresponde la carga de la prueba a la parte demandada, probar sus alegatos, que en este caso es que la relación arrendaticia, que la une con la demandante viene desde el año 2004. Al respecto este juzgador, considera que la parte demandada no trajo a autos prueba alguna de que las partes del presente juicio, de que la relación arrendaticia en el inmueble objeto de esta acción las une desde el 01 de Agosto de 2004, y por lo tanto al no ser la pretensión ejercida por el demandante contraria a derecho y ajustarse a los supuestos de hechos, pues tal y como quedo establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y la acción intentada es de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO para la entrega del inmueble, obligación pactada en el contrato de arrendamiento, acción la cual fue introducida en fecha 12 de Diciembre de 2007, 12 días de haber culminado la prorroga legal arrendaticia, en consecuencia, es por todas estas las razones que este juzgador considera que la actora escogió la vía idónea para intentar la presente acción. Y ASI SE DECIDE.

Así mismo los artículos 12 del Código de Procedimiento civil establecen:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Determinado como fue la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento y la naturaleza jurídica de la acción, como el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria de entregar el inmueble una vez terminada la prorroga legal, finalmente a este juzgador de Alzada le es forzoso declarar CON LUGAR la apelación y en consecuencia REVOCAR la sentencia dictada por el Tribunal A-quo y declarar CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. CON LUGAR la apelación interpuesta ejercida por la abogada S.U.G. apoderada de parte demandante firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 13 de Marzo de 2008, en consecuencia,

2. SE REVOCA la sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DEl MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 13 de Marzo de 2008, que declaro “SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la abogada en ejercicio S.U.G. actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana E.P.E. todos suficientemente identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

3. Declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la abogada S.U.G. apoderada de parte demandante firma Mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana E.E., todos identificados en auto, y se condena a la parte demandada:

4. A entregar a la demandante el inmueble constituido por un local comercial signado con el No 28-97, ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de Barquisimeto, Parroquia C.d.M.I.d.E.L., en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido, libre de personas y cosas, solventen el pago de los servicios.

5. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los tres (03) días del mes de Noviembre del Dos Mil Ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B..

La Secretaria.

Abg. L.A.A..

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:25 de la tarde. La Secretaria.

HRPB/LAA/jecs.

La suscrita secretaria accidental certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos. LA SECRETARIA.