Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Agosto de 2010

En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con su representada, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha veintiséis ( 26) de junio de dos mil siete (2.007), bajo el Nº 30, Tomo 72, de los libros de autenticaciones y en la consiguiente entrega inmediata y desocupación del apartamento arrendado.

En pagar a su representada en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causaba esta resolución anticipada de contrato, la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35.000,00), que correspondía al importe de las mensualidades de alquiler insolutas, vencidas los días últimos de octubre, noviembre y diciembre del 2008 y las de enero, febrero, marzo y abril del año 2009.

El pago de las costas y costos judiciales, que se ocasionaren en el presente juicio.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.579, 1.592 y 1.599 del Código Civil y la estimó en TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35.000,00)

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En el escrito de contestación al fondo de la demanda, el representante judicial de la parte demandada, señaló como defensa de fondo, lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, y negó, por no ser cierto, que su representado no hubiera efectuado el pago de los meses indicados en el libelo de la demanda por parte de la Inmobiliaria Triton C.A.-

Adujo el apoderado del demandado, que si había hecho el pago que se le imputaba como insoluto y consignó anexo al escrito de contestación a la demanda, recibos de depósitos hechos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cuales se podían discriminar así:

1) No. 1031141 de fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil ocho (2.008), por un monto de Bs. 10.000, para los meses de octubre y noviembre; 2) No. 1150295 de fecha doce (12) de marzo de dos mil nueve (2.009) por un monto de Bs.10.000 para los meses de diciembre 2008 y enero 2009; 3) No. 1157661, de fecha catorce (14) de mayo de dos mil nueve (2.009) por un monto de Bs. 5.000 para el mes de febrero de 2009; 4) No.0999069 de fecha veinte (20) de julio de dos mil nueve (2.009), por un monto de Bs. 5.000 para el mes de marzo de 2009; 5) No. 1222087 de fecha tres (3) de febrero de dos mil diez (2.010) por un monto de Bs. 5.000 para el mes de abril de 2009; y, 6) No. 1222088 de fecha tres (03) de febrero de dos mil diez (2.010) por un monto de Bs. 5.000 para el mes de mayo de 2009, todos efectuados ante el Banco Industrial de Venezuela.

Que de esa manera, quedaba demostrada la solvencia de su representado en lo que respecta al pago de las mensualidades que supuestamente se debían según lo narrado en la temeraria demanda interpuesta por la parte actora, sociedad mercantil Inmobiliaria Triton C.A., suficientemente identificada en autos.

Negó que su representada debiera desalojar el inmueble por la necesidad del propietario en ocuparlo y negó que en tal caso que Inmobiliaria Triton C.A., necesitare ocupar el inmueble.

Que su representado era fiel cumplidor de sus obligaciones como inquilino y tenía la necesidad de mantenerse en el inmueble por tiempo suficiente para gozar del contrato.

Finalmente solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda intentada en su contra con la respectiva condenatoria en costas a la parte demandante.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Examinados los alegatos formulados por las partes en este proceso, esta Sentenciadora pasa a decidir el fondo de lo debatido y lo hace en los siguientes términos:

La controversia entre las partes quedó circunscrita al hecho invocado por el demandante referido a que el arrendatario del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 3-A, piso 3, del edificio Residencias Los Borbones, situado en la calle S.F., de la Urbanización Chuao, Área Metropolitana de Caracas, Municipio Baruta del Estado Miranda, había dejado de pagar a la parte actora Inmobiliaria Triton C.A., los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses octubre, noviembre, diciembre del año 2008 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2009, a razón de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.5.000,00) cada una, lo cual acarreaba el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y daba lugar a la resolución del mismo.

El demandado, por su parte negó que estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento que le habían sido demandados y adujo que si había efectuado los pagos tal y como se evidenciada de las consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.

El Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la sentencia recurrida, estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, de la declaración manifiesta efectuada por la representación jurídica del ciudadano R.M.B. en el acto de contestación a la demanda, así como de la existencia en autos del contrato de arrendamiento, se desprende de forma sucinta la existencia de la relación arrendaticia que vincula jurídicamente a las partes, hecho que no es objeto de controversia.

El hecho controvertido en el caso de autos se circunscribe a determinar la tempestividad de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado R.M.B. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial conforme lo pactó en el contrato de arrendamiento en consonancia con la norma legal contenida en el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo así resulta necesario traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A., en contra de HELIMEDICAL C.A., con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció:

…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiese sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “Vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado…”

Ahora bien, aplicando el criterio antes expuesto al caso de autos de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y de la lectura efectuada a la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que es ley entre las partes, la cual reza así: “…El arrendatario se compromete a cancelar las pensiones de arrendamiento con toda puntualidad, por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes”…(subrayado y cursiva del Tribunal); Se colige que el ciudadano R.M.B. cuenta con cinco (05) días a partir del vencimiento del mes, como lapso convencional pactado en el contrato, más Quince (15) días continuos que le concede la ley como lapso de gracia para realizar el depósito del canon de arrendamiento ante el Tribunal de Consignaciones, vale decir, a los efectos de las consignaciones arrendaticias, el inquilino en el caso de autos contaba con veinte (20) días en total luego de vencido el mes para efectuar válidamente cada consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en caso de que el arrendador se negara a recibir el canon.

En el sub iudice, el demandante alegó como insolutas o no pagadas las pensiones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008 y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009, a razón de Cinco mil bolívares cada una, lo cual asciende al total de Treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00).

Con respecto a los cánones de arrendamiento demandados los cuales el arrendatario alega haber pagado correctamente, el Tribunal observa en aplicación del artículo 51 antes citado, que el pago del mes de Octubre de 2008 lo efectuó el 17/12/2008 de forma extemporánea por tardía, el pago del mes de Noviembre de 2008 lo efectuó el 17/12/2008, dentro del lapso, el pago de Diciembre de 2008 lo efectuó el 12/03/2009 de forma extemporánea por tardía, el pago de Enero de 2009 lo efectuó el 12/03/2009 de forma extemporánea por tardía, el pago del mes de Febrero de 2009 lo efectuó el 14/05/09 de forma extemporánea por tardía, el pago del mes de Marzo de 2009 lo efectuó el 20/07/2009 de forma extemporánea por tardía, el pago del mes de Abril de 2009 lo afectó el 03/02/2010 de forma extemporánea, siendo así se puede constatar de forma clara que los pagos correspondientes a los meses de Octubre, Diciembre de 2008 y Enero, Febrero y Marzo de 2009 los consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de esta Circunscripción de forma extemporánea por tardía, configurándose de esta forma más de dos (02) pagos consecutivos totalmente fuera del lapso pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento y del lapso de gracia que le concede el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual a todas luces constituye una contravención a lo establecido en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil en virtud que las obligaciones de tracto sucesivos, como el pago del canon de arrendamiento, debe ser cancelado el día o la oportunidad establecida entre las partes de forma periódica.

En consecuencia, es evidente el incumplimiento al pago en el cual incurrió el arrendatario R.M.B.; aptitud que es contraria a la cláusula tercera del contrato de marras, de manera que esta Juzgadora considera que no habiendo cumplido el demandado con el pago puntual del canon de arrendamiento según lo pactado en el contrato y el lapso de gracia que establece el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, la presente acción resulta procedente en derecho de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, y en aplicación del artículo 1.616 ibídem resulta procedente el pago de la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) correspondientes a los cánones dejados de pagar en su oportunidad, alusivo a los meses de Octubre, Diciembre de 2008, Enero, febrero, Marzo y Abril de 2009, como indemnización por el uso del inmueble. Así se decide...

Circunscrita como quedó la controversia a los hechos antes señalados y revisada la recurrida, este Tribunal observa:

El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, y mediante un pecio determinado que ésta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1.579 del Código Civil.

El artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Por otra parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, estatuye:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

En las normas antes transcritas, se establece la teoría de la carga de la prueba, según la cual, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.

Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar, si la demandante probó los hechos en que fundó su acción, o si por el contrario, la demandada probó la extinción o liberación de la obligación que se le atribuyó.

A tales efectos, se observa:

En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, el siguiente documento:

1. - Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inmobiliaria Tritón C.A., representada por su vice-presidente, ciudadano J.M.C.H., y el ciudadano R.M.B., ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2007, bajo el Nº 30, Tomo 72, de los libros de autenticaciones respectivos, sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el No. 3-A, localizado en el piso tres, que forma parte del Edificio Residencias Los Borbones, situado en la calle S.F., de la Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda.

   En dicho contrato, entre otras menciones, se lee:

   …CANON DE ARRENAMIENTO

   Tercera: La pensión de arrendamiento mensual es la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,ºº) . En caso de renovaciones, según lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el canon de arrendamiento mensual se ajustará de acuerdo a lo previsto en la cláusula cuarta del presente contrato. El arrendatario se compromete a cancelar las pensiones de arrendamiento con toda puntualidad, por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, hasta que entregue el inmueble, completamente desocupado, en el mismo buen estado en que hoy lo recibe…

   …Omissis…

   …Quinta: El contrato comenzará a regir el día 1º de agosto de 2007 y tendrá una duración de un (1) año, más si al vencimiento del término fijo, cualquiera de las partes no hubiese notificado a la otra, por escrito, su decisión de dar por terminado esta relación, con por lo menos un mes de anticipación, el mismo quedará renovado automáticamente por períodos de un año. En el caso de que sea la arrendadora quien exprese su voluntad de dar por terminado el contrato se observarán las provisiones relativas a la prórroga legal contempladas en el Titulo V de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…

   El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, capaces de otorgarle fe pública y por cuanto el mismo no fue tachado de falso sino que su existencia fue plenamente aceptada y reconocida por la demandada en la contestación al fondo de la demanda, este Juzgado Superior, le atribuye pleno valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se establece.-

   De igual forma queda demostrado con el referido contrato de arrendamiento el monto, la oportunidad y las condiciones en que el Arrendatario debía pagar a el Arrendador la pensiones de arrendamiento establecidas por las partes y que la duración del contrato fue establecida a término fijo de un (01) año, sus prórrogas respecto de lo cual también se establecieron las condiciones pactadas entre las partes, en las cláusulas tercera y quinta del mismo. Así se decide.-

   Igualmente observa el Tribunal, que la parte demandada al momento de la contestación de la demanda, hizo valer el siguiente medio de prueba:

1. - Comprobantes de depósitos hechos ante el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta correspondiente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y en los cuales además aparece el sello húmedo del comprobante de consignación ante el mencionado Juzgado de Municipio, los cuales se distinguen de la siguiente manera:

   1. Depósito Nº 1031141 de fecha 17 de diciembre de 2008, por un monto de diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000).

   2. Depósito Nº 1150295 de fecha 12 de marzo de 2009, por un monto de diez mil bolívares fuertes (Bs. F 10.000).

   3. Depósito Nº 0999069 de fecha 20 de julio de 2009, por un monto de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 5.000).

   4. Depósito Nº 1157661 de fecha 14 de mayo de 2009, por un monto de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000).

   5. Depósito Nº 1222087 de fecha 3 de febrero de 2010, por un monto de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 5.000).

   6. Depósito Nº 1222088 de fecha 03 de febrero de 2010, por un monto se cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000).

      Los referidos comprobantes de depósito nos fueron impugnados por la parte actora en la oportunidad respectiva, sino que al contrario, en su escrito de pruebas se acogió al principio de la comunidad de la prueba y señaló que de los mismos se evidenciaba que los supuestos pagos efectuados por el arrendatario eran extemporáneos y que lejos de acreditar el la supuesta solvencia, confirmaban el estado de mora y atraso en que se encontraba el arrendatario, razón por la cual este Tribunal les atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

      Examinados los medios probatorios aportados a los autos por las partes en el proceso, tenemos lo siguiente:

      Que mediante documento autenticado la sociedad mercantil Inmobiliaria Triton C.A., representada por su vice-presidente ciudadano J.M.C.H., dio en arrendamiento al ciudadano R.M.B., el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-A, piso 3, que forma parte del Edificio Los Borbones, calle S.F., Urbanización Chuao, Municipio Baruta, Estado Miranda.

      Que entre el arrendatario y la sociedad mercantil Inmobiliaria Triton C.A., ha continuado la relación arrendaticia, establecida inicialmente con la sociedad mercantil sobre el inmueble ya identificado, y la cual, conforme a lo pautado en la cláusula quinta del contrato antes transcrita, es a tiempo determinado, lo cual no fue controvertido en este proceso. Así se declara.

      Que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000,000), moneda vigente para el momento de la celebración del contrato, hoy, CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 5.000,00), como quedó demostrado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende. Así se declara.

      Ahora bien, probada como fue por la parte actora la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, pasa entonces esta Sentenciadora a examinar si la parte demandada cumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma y tiempo convenido en el contrato de arrendamiento celebrado, a los efectos de desvirtuar la pretensión deducida.

      En este sentido, aprecia este Tribunal que la actora indicó que la parte demandada había dejado de pagar las mensualidades de alquiler correspondientes a octubre, noviembre, diciembre del año 2008 y las de enero, febrero, marzo y abril del 2009, a razón de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. 5.000,00) cada una, pactado como canon de arrendamiento en la mencionada cláusula tercera.

      Examinado el texto del contrato de arrendamiento celebrado se observa, que en la cláusula tercera del mismo se expresó lo siguiente: “… La pensión de arrendamiento mensual es la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000)… El arrendatario se compromete a cancelar las pensiones de arrendamiento con toda puntualidad, por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes…”.

      Ahora bien, en el actual Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Ley ha querido proteger al débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, frente a determinados actos o acciones de su arrendador que pueden propiciar situaciones reñidas con el querer de las partes, disponiendo, como derecho inherente al arrendatario, la posibilidad de que éste, en caso que su arrendador rehúse recibirle el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignar el monto adeudado ante el Tribunal de Municipio competente de la ubicación del inmueble arrendado.

      En ese mismo sentido, el artículo 51 de la actual legislación inquilinaria se le concede al inquilino un plazo perentorio de quince (15) días calendarios para que efectúe el pago adeudado por el concepto ya indicado, en el entendido que el pago realizado en conformidad a la previsión legal que lo consagra, produce, efectos liberatorios que operan en su beneficio.

      Como fue señalado, constan en autos traídas por la parte demandada, consignaciones de los cánones de arrendamiento, efectuadas por el demandado a la sociedad mercantil Inmobiliaria Triton C.A., a las cuales este Juzgado Superior les atribuyó valor probatorio, como quedó establecido en este fallo.

      Por un lado, el demandado aduce que no adeuda las pensiones que le fueron demandadas, toda vez que realizó las consignaciones correspondientes; y por el otro, la parte actora, invoca que se encuentra en mora en el pago de las mensualidades del alquiler correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2008 y las de enero, febrero, marzo y abril de 2009, lo que dio lugar a la resolución del aludido contrato de arrendamiento, por incumplimiento de su obligación principal.

      Examinadas detalladamente las consignaciones realizadas por el ciudadano R.M.B., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, fueron realizadas extemporáneas, así:

   1. El día 17 de diciembre de 2.008, depositó la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 10.000,00), correspondiente a los meses de octubre y noviembre de ese mismo año; b) El día 12 de marzo de 2009, depositó la cantidad de Diez Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 10.000,00), correspondientes a los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009; c) el día 14 de mayo de 2009, depositó la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. F. 5.000,00), correspondiente al mes de febrero de ese mismo año; d) el día 20 de julio de 2009, depositó la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 5.000,00), correspondiente al mes de marzo de ese mismo año; e) el día 3 de febrero de 2010, depositó la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000,00), correspondiente al mes de abril de 2009; y f) el día 3 de febrero de 2010, depositó la cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F5.000,00), correspondientes al mes de mayo de 2009.

      De las pruebas aportadas se aprecia, que existe un evidente incumplimiento por parte del demandado, toda vez que el pago de los cánones antes mencionados fueron realizados de forma extemporánea, conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que mal puede este Tribunal tener por solvente los mencionados pagos hechos por el inquilino. Así se decide.

      Ahora bien, observa este sentenciador que el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que “los contratos tiene fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más importancia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.

      En el presente caso la parte actora demanda la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, con base en el incumplimiento de la parte demandada al dejar de pagar las mensualidades de alquiler vencidas de octubre, noviembre, diciembre del año 2008 y las de enero, febrero, marzo y abril de 2009.

      Pasa este sentenciadora a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, a saber un contrato de arrendamiento, por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen.

      En el presente caso se observa que ambas partes establecieron, como ya fue señalado, un término fijo de vigencia del contrato arrendamiento de un (1) año, contado a partir del 1º de agosto de 2007 y prorrogas sucesivas por el mimo periodo de un (1) año, siempre y cuando alguna de las partes no notificase a la otra por los menos con un mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, lo cual hace un contrato a tiempo determinado, y una vez perfeccionado el mismo, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente.

      El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

      En este orden de ideas se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterio subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

      En el caso de autos, demostrada como quedó la existencia de la relación arrendaticia y de la obligación de pagar el canon de arrendamiento que tenía el arrendatario, se pudo constatar que la parte demandada incumplió su obligación con los pagos de cánones de arrendamiento pactados en el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA TRITÓN C.A., y el ciudadano R.M.B., ya que, como quedó determinado en esta sentencia, las consignaciones indicadas fueron efectuadas extemporáneamente por lo que debe declararse la procedencia de la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento peticionada por el ciudadano P.R.F., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inmobiliaria Triton C.A., y la consiguiente entrega del inmueble a la actora por parte del arrendatario, como lo indicó el Tribunal de la causa. Así se declara.

      Ahora bien, la parte actora en el petitorio del libelo de la demanda, pidió al Tribunal que el demandado conviniera o en su defecto, fuera condenado a:

      …SEGUNDO: En pagar a mi representada en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causa esta resolución anticipada de contrato, la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35.000,00), que corresponde al importe de las mensualidades de alquiler insolutas, vencidas los días últimos de octubre, noviembre y diciembre del 2008 y las de enero, febrero, marzo y abril del año 2009…

      Sobre ese particular el Tribunal de la causa, señaló lo siguiente:

      “…En consecuencia, es evidente el incumplimiento al pago en el cual incurrió el arrendatario R.M.B.; aptitud que es contraria a la cláusula tercera del contrato de marras, de manera que esta