Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Trujillo, de 7 de Diciembre de 2009
| Fecha de Resolución | 7 de Diciembre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil |
| Ponente | Rolando Quintana Ballester |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
199° y 150°
Su Juez Natural, abogado R.L.Q.B., con Cédula de Identidad No. V-4.147.902, quien lo suscribe, y la Secretaria Titular Abogada M.C.T., con Cédula de Identidad No. V-8.721.077, quien lo refrenda.
Actuando en sede CIVIL, y como instancia jerárquicamente Superior al Juez Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, produce el siguiente fallo: DEFINITIVO.
Expediente: Nro. 23.746.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
D E L A S P A R T E S:
DEMANDANTE: EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., empresa constituida originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada, inscrita en el registro de Comercio Primero que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo en fecha 19 de agosto de 1980, bajo el Nro. 36, Tomo 51 de los libros de comercio respectivos, transformada en Compañía Anónima según acta de asamblea inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 12 de junio del 2002, bajo el Nro. 10, Tomo 6-A; y R.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.320.675.
DEMANDADA: LEÓN DE ARMAS I.I., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.323.084, domiciliada en la ciudad de Valera, Estado Trujillo.
D E L O S A P O D E R A D O S:
DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado C.A.G.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 111.989.
DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado E.F.R.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.655.
S Í N T E S I S P R O C E S A L
Cumplido el respectivo trámite administrativo de distribución, de fecha 04 de noviembre de 2009, bajo el Nro. 0004, en esta alzada, el expediente proveniente del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación a la sentencia definitiva dictada en el mismo por el referido Juzgado, en fecha 20 de octubre de 2009, que hiciere el Abogado C.A.G.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 11.797, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante.
Ante el Juez a quo recurre el ciudadano Abogado en ejercicio C.A.G.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 111.989, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano R.F.C., en su carácter de representante de la EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., a los fines de demandar a la ciudadana I.I.L.D.A., las partes ya identificadas, en su carácter de Arrendataria, para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado con su representada y por lo tanto haga la entrega material del bien de forma voluntaria o sea obligada por el Tribunal.
El Tribunal de la causa, recibe la presente demanda, junto con los recaudos en que fundamenta su acción y en fecha 30 de julio de 2009, admitió la misma, ordenando la citación de la demandada de autos. (Folios 45 y 46)
En fecha 06 de agosto de 2009, la parte demandante consigna Escrito de Reforma de Demanda, en la cual alega:
Que en fecha 10 de julio de 1986, su poderdante en representación del ciudadano R.F.C., celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana I.I.L.D.A., sobre un bien inmueble constituido por un Local Comercial L-40, del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar con Calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle 8; SUR: Calle 9; ESTE: Avenida Bolívar y OESTE: Terreno propiedad de Inversiones y Desarrollos S.R.L, y Edificio Centro Comercial Edivica I, de la ciudad de Valera; y dicho contrato de arrendamiento fue realizado a tiempo determinado, con las salvedades de ser prorrogado de mutuo acuerdo entre las partes o bien de manera automática si no existía la intención de las partes de terminar el contrato, dichas prórrogas serían por un año igual al termino fijo establecido de manera primitiva.
Que en fecha 07 de septiembre del año 2005, su representada en cumplimiento con la Cláusula Tercera del Documento Arrendaticio comunicó por medio de telegrama con acuse de Recibo, la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, apercibiendo al arrendatario de que tenía el derecho de apegarse a la prorroga legal establecida en la Ley. Así como fecha 08 de junio del año 2006, se envió carta al arrendatario con la finalidad de informarle que para la fecha 01 de julio de 2006, estaba disfrutando de su primer año de prorroga legal, y en fecha 04 de diciembre del año 2008, se envía nueva comunicación informándole al arrendatario que para la fecha 30 de junio del año 2009, finaliza el lapso de prorroga legal.
Que por cuanto se tratado por las maneras establecidas en el contrato lograr la entrega material del bien, y vista la negativa por parte del arrendatario ocurre a interponer la presente demanda en contra de la mencionada ciudadana para que cumpla el contrato de arrendamiento celebrado con su representada y por lo tanto haga entrega del bien de forma voluntaria o sea obligada por el Tribunal.
Por último, fijó domicilio procesal y estimó la presente demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 20.000,00).
En fecha 10 de agosto de 2009, el Tribunal de la Causa admitió la reforma de demanda presentada y ordenó la citación de la demandada de autos. (Folios 51 y 52) En fecha 19 de septiembre de 2009, el Abogado en ejercicio E.F.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.655, consignó Documento Poder a los fines de demostrar su representación, y en nombre de su representada se dio por citado en la presente causa. (Folios 54 al 57)
En fecha 22 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante la cual dio Contestación a la presente causa, y por medio del mismo rechazó negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda. Impugnó el anexo identificado como H, cursante al folio 42. del mismo modo, opuso como defensa de fondo la inadmisibilidad de la acción propuesta en virtud de que la acción propia y específica que debió intentar el demandante es la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato, en virtud de estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
En la oportunidad procesal para ello, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa. (Folios 63 al 92)
En fecha 05 de octubre de 2009, el Tribunal a quo produce la sentencia apelada, hoy revisada en esta Alzada, la cual declaró Sin Lugar la presente demanda, condenó en costas a la parte demandante. (Folios 95 al 101)
En fecha 20 de octubre de 2009, el Apoderado Judicial del demandante, ejerció el correspondiente recurso de apelación y a tal efecto el referido expediente fue remitido al Tribunal Distribuidor de los Tribunales de Primera Instancia Civil, recayendo el conocimiento de la referida causa a este Tribunal.
En fecha 09 de noviembre de 2009, se le da entrada asignándole el Nro. 23.746, se avocó al conocimiento de la causa el Juez Titular del despacho, se ordenó aplicación del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil y se fijó término para sentenciar. (Folio 106)
En fecha 24 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de informes en la presente demanda. (Folios 107 al 112)
Vencido como se encuentra el término previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y siendo la oportunidad fijada para dictar sentencia en la presente causa; esta alzada procede a decidir previa las siguientes consideraciones:
C O N S I D E R A C I O N E S P A R A D E C I D I R
P U N T O P R E V I O
Este sentenciador, antes de pronunciarse al fondo de la presente controversia procede a resolver la defensa de fondo opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, y a tal efecto es resuelta de la siguiente manera:
En autos existe plena prueba de la cualidad que tiene en este proceso, hoy revisado en alzada, el demandante CENTRO INMOBILIARIO, C.A., como Arrendador y la demandada I.I.L.D.A., como arrendataria, del inmueble constituido por un Local Comercial L-40, del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar con Calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle 8; SUR: Calle 9; ESTE: Avenida Bolívar y OESTE: Terreno propiedad de Inversiones y Desarrollos S.R.L, y Edificio Centro Comercial Edivica I, de la ciudad de Valera, estado Trujillo, puesto que dicha cualidad no fue discutida, centrándose la diatriba del juicio en determinar si el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes sobre el inmueble descrito, dado en arrendamiento, ante la Notaría Pública de Valera, Estado Trujillo, se encuentra realizado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado; contrato éste que cuando las partes contrataron, 10 de julio de 1986, le dieron vigencia a partir del 1 de julio de ese año, y con las modalidades siguientes: “TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO contado (s) a partir del 01 de JULIO de 1986.- Sin embargo, si al vencimiento del término fijo, las partes no expresan su deseo de darlo por resuelto, se considerará prorrogado automáticamente por un término igual al que se ha fijado como plazo inicial de duración y así sucesivamente.” (Cursivas y Negrillas de este Tribunal)
Al respecto cabe acotar que el Contrato de Arrendamiento citado, fue realizado por las partes en vigencia de las siguientes normativas legales, y las disposiciones del Código Civil Vigente:
1) Ley de Regulación de Alquileres del 1° de agosto de 1960
2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987.
3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947.
4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.
Resolución Nro. 3729 del Ministerio de Fomento del 1° de julio de 1976.
Decretos Nros. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971
De lo anterior se colige que las partes durante los años 1986 – 1987, fecha del primer año convenido y hasta 1999 – 2000, le dieron prórrogas automáticas de un año al contrato original 1986 – 1987, conforme a la cláusula Tercera del mismo, no pudiendo prorrogarlo por más de 15 años de esa fecha, por imperio del artículo 1580 del Código Civil, que establece “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”. Así se decide.
De la anterior decisión se establece que la última prórroga contractual de un año que hacen al contrato fijado a tiempo determinado, por entran en vigencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 1 de enero del año 2000, y con ello la prórroga legal, contenida en su Título V, artículos 38 al 41, por ello la estipulación contractual contenida en la cláusula Tercera del contrato sub judice referida a: “…En todo caso, es potestativo de “EL ARRENDADOR” otorgar o no prórrogas al plazo, para lo cual así lo hará saber a “EL ARRENDATARIO”, POR ESCRITO, EN OPORTUNIDAD…” (Negrillas y Cursivas de este Tribunal), es NULA, por imperio de la Ley, ya que pasa de una potestad contractual del inquilino a UN DERECHO DE ORDEN PÚBLICO, su ejercicio, nulidad que se decretará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
De la anterior decisión tenemos que a última prórroga legal del contrato IN COMENTO, venció en julio del 2001, y de allí conforme al artículo 38 eiusdem lo prórroga máxima de tres años pactada en la letra “d” de dicho artículo, la cual expiró en el mes de julio del 2004, y como quiera que expiró el término máximo de la prórroga legal y en ello la duración determinada en el tiempo del contrato, por seguir en uso por parte del inquilino del inmueble arrendado, sin que su arrendador pidiera el desahucio del mismo, el contrato suscrito por las partes, Centro Inmobiliario, C.A. y León de Armas I.I., en fecha 10 de julio de 1986, con fecha de vigencia a partir del (01) de julio del referido año, se convirtió en Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, quedando vigente los demás cláusulas contractuales, a excepción de la convención contenida en la Cláusula Décima Tercera, puesto que al ser el presente contrato sub judice a tiempo INDETERMINADO, por i.d.O.P. que reviste la normativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las causas para solicitar el Desalojo de un Inmueble bajo contrato escrito a tiempo Indeterminado, son las contempladas en el artículo 34 iusdem, por lo que se decretará en el dispositivo del fallo la NULIDAD de la misma, por atentar contra el Orden Público, del dispositivo legal Citado.
En consecuencia de lo anteriormente trascrito, dada las razones de hecho y de derecho lo procedente es declarar con lugar la Defensa de Fondo opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de inadmisible la presente demanda y con lugar la apelación efectuada, revocándose la decisión apelada. Así se decide.
No se analizan las pruebas aportadas por las partes, en virtud de la anterior decisión. Así se establece.
D E C I S I Ó N
Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
CON LUGAR LA DEFENSA DE FONDO, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA de Cumplimiento de Contrato, promovida por: EMPRESA CENTRO INMOBILIARIO, C.A., en contra de: LEÓN DE ARMAS I.I., las partes suficientemente identificadas en actas, por convertirse el contrato celebrado entre las partes, ut supra señalado, a tiempo indeterminado.
SIN LUGAR LA APELACIÓN, ejercida en fecha 20 de octubre de 2009, por el apoderado judicial de la parte demandante, Abogado C.A.G.R., en contra de la decisión dictada en fecha 16 de octubre de 2009 por el Juez Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
SE REVOCA EN TODAS SUS PARTES, la decisión dictada en fecha 16 de octubre de 2009 por el Juez Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
NULA LA ESTIPULACIÓN CONTRACTUAL contenida en la cláusula Tercera del contrato sub judice referida a: “…En todo caso, es potestativo de “EL ARRENDADOR” otorgar o no prórrogas al plazo, para lo cual así lo hará saber a “EL ARRENDATARIO”, POR ESCRITO, EN OPORTUNIDAD…”, por ser contrario a derecho y violentar una normativa de ORDEN PÚBLICO.
NULA LA ESTIPULACIÓN CONTRACTUAL contenida en la Cláusula DÉCIMA TERCERA, por atentar contra el Orden Público, del dispositivo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES DE LA PRESENTE DECISIÓN, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia Líbrese Boleta de Notificación y remítase mediante oficio al Juez de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, a quien se comisiona suficientemente para la práctica de las mismas.
SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia para el Archivo de este Tribunal.- Dada, firmada y sellada en la Sede donde despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo, a los siete (07) días del mes de Diciembre del año dos mil Nueve (2009). Años: l99° de la Independencia y 150º de la Federación.
El Juez Titular,
Abg. R.L.Q.B..
La Secretaria,
Abg. M.C.T..-
En la misma fecha se publicó el fallo, siendo las:
La Secretaria,
Abg. M.C.T.
RQB/MCT/jairo.-
