Decisión nº 3014 de Juzgado Segundo de Municipio de Vargas, de 12 de Julio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION

JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

200º y 152º

Expediente Nº 1350-10

Vistos estos autos.

PARTE ACTORA: Grupo Inmobiliario Universal V. C.A. inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 05-10-2001, bajo el Nº 08, Tomo 79 Cto .

APODERADA ACTORA: J.C.M. y M.I.H., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs: 42051 y 139540 ; según consta en Poder Autenticado ante la Notaría Pública Segunda del estado Vargas, de fecha 11 de septiembre de 2009, bajo el Nº 3, Tomo 38.; e instrumento Poder Apud Acta inserto al folio 61 del expediente.

PARTE DEMANDADA: Conjunto Residencial Caribe, ubicado en la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, estado Vargas.

Defensor Ad Litem: Abogada A.F., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No: 96.612

MOTIVO: Cumplimiento de contrato.

SENTENCIA: definitiva.

I

SINTESIS DE LAS DIFERENTES FASES DEL PROCESO

Previa distribución de Ley, efectuada en fecha cuatro (4) de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, le corresponde a este Tribunal el conocimiento Jurisdiccional del presente Juicio de cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil Grupo Inmobiliario Universal V. C.A contra Conjunto Residencial Caribe (Las partes identificadas supra ampliamente).

En auto de fecha once (11) de febrero del 2009, previa la consignación de los recaudos de la demanda por la parte actora, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte querellada para el acto de la contestación de la demanda, dejando expresa constancia el Tribunal, del no libramiento de la compulsa de citación, por no haber proveído la parte actora de los fotostatos requeridos para ello.

Previa la consignación de los fotostatos de la compulsa por la parte actora en fecha tres (3) de marzo del 2010 ésta es librada y el Alguacil del Tribunal en diligencia de fecha quince veintidós (22) de septiembre del 2010, manifiesta haber sido imposible practicar la citación del Presidente de la Junta de Condominio de la demandada, M.P. titular de la cédula de identidad Nº 7.928.281; por lo que consigna la compulsa de citación librada con su orden de comparecencia.

En diligencia de fecha doce (12) de noviembre el apoderado actor solicita se practique la citación de la accionada por carteles; lo que se acuerda en auto de fecha diecisiete (17) del mismo mes y año.

Mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de diciembre del 2010, el apoderado actor consigna las publicaciones de prensa del cartel librado y en fecha veintiocho (28) de enero del 2011, el Secretario del Tribunal deja constancia en autos de la fijación del cartel librado en el domicilio de la accionada.

No habiéndose dado por citada la parte accionada y a petición de la parte actora, en auto de fecha nueve (9) de marzo del 2011, se ordena la designación de la abogada A.F. como defensora ad litem de la accionada; quien en diligencia de fecha veinticinco (25) de marzo del 2011 da su aceptación al cargo.

En auto de fecha 28 de abril del corriente año, se aboca al conocimiento de la causa el Juez Temporal J.H. y ordena la citación de la parte demandada en la persona de la defensora ad litem juramentada, y en diligencia de fecha siete (7) der junio de este mismo año, se da por citada la abogada A.F..

En diligencia de fecha nueve (9) de junio del 2011, la parte demandada consigna su escrito de contestación de la demanda, a través de la defensora ad litem designada.

En fecha veinte (20) de junio del 2011, la parte actora promueve pruebas y en fecha primero (1º) de julio del 2011, la defensora ad litem consigna su escrito de pruebas.

En auto de fecha seis (6) de junio del 2011, se fija oportunidad para un acto conciliatorio entre las partes y llegado el día fijado no comparecieron ninguna de las partes, dejando de ello constancia el Tribunal en autos.

Efectuada la síntesis de las diferentes fases del proceso, quien esto conoce pasa a señalar de manera sucinta, lo alegado por la partes actora en su libelo de demanda y acota lo siguiente:

II

SINTESIS DE LA LITIS

Expresó en su libelo de demanda la parte demandante a través de su apoderado judicial, lo siguiente:

Que su representada en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2002 suscribió y celebró mandato de administración Conjunto Residencias Caribe, representada por la Junta de condominios de ese momento, la ciudadana E.F.d.S. y el ciudadano A.P., conforme consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, bajo el Nº 77, Tomo 52 de los Libros respectivos, que acompañó a su escrito libelar marcado “A”. Que dicho contrato se prorrogó automáticamente y en la clausula quinta se estableció que durante la ejecución del contrato quedaría establecida una cuenta conjunta a nombre de Residencias Caribe, con dos (2) firmas obligatorias una en representación de la Junta de Condominios y otra en representación de su mandante, quien siguiendo precisas instrucciones de su cliente, contrató los servicios de una empresa recuperadora de cobranzas, a los fines de gestionar la cobranza extraordinaria ante los morosos, conforme así lo prevé la clausula décima sexta del contrato que estipula, que en el momento que lo considere conveniente y procediendo en nombre de la comunidad, ( la administradora) contratara los servicios profesionales de los abogados que considere convenientes y necesarios, para realizar la respectiva gestión de cobranza, estableciendo por concepto de estipendios entre las partes, el 25% del saldo deudor de cada propietario, sobre el valor de la deuda que exista para el momento de cada gestión, lo cual queda bajo el amparo convencional, para lo cual, la Junta de Condominio deberá emitir cheque a nombre de su mandante por tal concepto y al momento de emitirse la facturación correspondiente. Que como parte del mandato de administración era deber de su representada, imputarle como cargo mensual propio , a cada apartamento, es decir, como gasto no común, a los copropietarios en situación de atraso, el correspondiente al valor de la deuda, conforme la factura emitida por dicho concepto identificado como honorarios profesionales, el cual es depositado en la cuenta mancomunada, de donde se emite dicho pago, y que siempre fue debidamente firmado por los miembros de la Junta de Condominios de las residencias Caribe. Que en el mes de marzo del 2009 fue designada una nueva Junta de Condominios integrada por los ciudadanos: M.P., A.R. y J.F.T., venezolanos, mayores de edad y titulares respectivamente de las cédulas de identidad Nos: V7.928.281,V-6.185.209 y V-5.890.665, quienes se negaron a firmar los cheque emitidos contra la cuenta mancomunada del Banco Banesco No 0134-0497-66-4971001955, cuyo titular es Condominios Residencias Caribe, la cual se corresponde con los estipendios establecidos en la clausula decima sexta del contrato, que son depositados en esa cuenta por los propietarios morosos como gasto no común . Que los cheques se emitieron contra esa cuenta, teniendo como beneficiario de tal obligación a la empresa encargada de la cobranza, esto es, a favor de Recuperación de Cobranzas Inmobiliarias Recobin C.A.; sin embargo contractualmente los mismos deben ser emitidos a favor del Grupo Inmobiliario Universal V. C.A.. Que la cobranza del gasto no común es depositada en la misma cuenta mancomunada donde se depositan los gastos comunes, debiendo la Junta reembolsar dicha cantidad correspondiente a los honorarios de cobranza, por cuanto se entiende que es un dinero que no le corresponde a las Residencias, por el contrario fue depositado por el propietario moroso a favor de la administradora para que ésta pague los estipendios causados conforme al contrato y los recibos emitidos por la empres de cobranzas. Que la empresa de cobranzas emitió la facturación del mes de noviembre, por un monto de seis mil novecientos veintitrés con noventa y seis bolívares ( Bs. 6.923.96), con el desglose de las imputaciones a cada uno de los propietarios morosos, como gasto no común en sus respectivos recibos; en el mes de diciembre del 2008, fue emitido un nuevo recibo por parte de la empresa recuperadora, por un monto de cuatro mil quinientos sesenta y siete con veintiún céntimos ) Bs4.567.21); en el mes de enero de 2009 se emite la facturación correspondiente por cobranza por cuatro mil quinientos diecinueve con noventa y siete bolívares ( 4.519.97); en el mes de febrero la facturación fue por la suma de nueve mil doscientos cuarenta y cuatro con treinta y cuatro céntimos ( Bs.9.244.34); en el mes de marzo la facturación fue por cuatro mil seiscientos noventa con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 4.690.55); en el mes de abril del 2009 la facturación fue por cuatro mil sesenta y uno con veintiocho céntimos ( Bs.4.061.28); en el mes de mayo del 2009 la facturación emitida fue por cuatro mil cincuenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos ( Bs.4.054.51), todo lo cual asciende a la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos ( Bs. 38.061.82), cantidad que se encuentra depositada por cada uno de los deudores a los cuales se les imputo dicha obligación en acatamiento a la cláusula decima sexta del contrato, en forma individual como gasto no común, que fue pagada con el recibo de condominio emitido y depositado en la cuenta mancomunada llevada por la Administradora y la Junta de Condominio de Residencias Caribe; que en vista a ello se cumplió con la emisión de la factura para ser cancelada, se recaudó el monto obligado, se realizaron las gestiones, el dinero se encuentra disponible en la cuenta, se emitieron los cheques para pagar cada una de las facturas citadas contra la cuenta mancomunada, se suscribió el respectivo cheque por la Administradora, pero la Junta de Condominios se niega a firmar los cheques emitidos, incumpliendo con ello el contrato suscrito entre las partes; que el contrato de administración suscrito entre las partes finalizó el 30 de noviembre de 2009, por lo que las mencionadas Residencias deben honrar toda y cada una de las obligaciones que componen el mandato de administración, incluyendo la deuda que mantiene por concepto de cobranza extrajudicial, que en ese sentido, señala el apoderado actor, cualquier cantidad generada por dichos conceptos antes referidos,, quedara a favor de las Residencias, generándose a su favor un enriquecimiento sin causa, y un pago indebido de quienes le paguen a la Junta de Condominios en la nueva cuenta que han aperturado, por cuanto tales emolumentos se corresponden con una gestión realizada en función del mandato otorgado bajo el auspicio y conocimiento de la Junta de Condominio, razón por lo cual la presente querella debe prosperar. Fundamentó su acción la demandante en los artículos 1133,1134,1140,1159,1160,1264,1699, 1700, y 1701 del Código Civil y en vista a todo lo reseñado demanda al Conjunto Residencial Caribe a que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Juzgado a lo siguiente: Primero El pago de la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívar con ochenta y dos céntimos ( Bs.38.061.82). Segundo El pago de los intereses moratorios de dicha cantidad calculados desde la interposición de la demanda hasta su cumplimiento real y efectivo, en caso que la controversia no sea resuelta mediante acuerdo entre las partes. Tercero: La indexación de la cantidad demandada. Cuarto: La condenación en costas a la demandada. Por último pidió la citación de la demandada en la persona de el Presidente de la Junta de Condominio y mediante diligencia de fecha 8-2-2010 estimó la cuantía de su demanda en la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos ( Bs.38.061.82).

Por su parte la defensora ad litem juramentada dio su contestación a la demanda en los siguientes términos:

En el Capitulo II de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil , opuso la excepción perentoria o de fondo de la falta de cualidad activa y pasiva. Señaló la abogada A.F. que: “(…) En cuanto a la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado, por lo que respecta a M.P., por cuanto no celebró ni ha celebrado contrato o Mandato De Administración Alguno con la parte actora, firma societaria Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. de cual emane derechos para ellos y obligaciones para el demandado. Igualmente opongo la falta de cualidad o la falta de interés de la parte actora, por cuanto no habiendo ellos celebrado contrato de arrendamiento con la parte demandada: M.P., mal pueden deducir la presente acción en su contra, careciendo de la titularidad de la acción incoada. En tal sentido se desprende de las actas que integran el presente expediente que la parte actora no acompañó a su escrito libelar el instrumento que acredite a mi defendido como contratante de la parte actora de conformidad con la Ley, junto al libelo, y al no poder admitírsele en ninguna otra oportunidad necesariamente debe ser declarada con lugar la falta de cualidad propuesta y sin lugar la presente demanda (…)” (Sic). En el Capitulo III, señaló la defensora ad litem la negativa, rechazo y contradicción de la demanda instaurada contra su representado (sic). Asi mismo señaló la defensora ad litem lo siguiente: “(…) debido a la presunción e certeza que emanan de las siete facturas cursante del presente expediente, consignadas por la parte actora y emanada la misma, me opongo de forma expresa y tácita a su reconocimiento por su escueta, lacónica e insuficiente descripción, ya que no menciona datos precisos de los propietarios morosos, tal como lo refiere en la Clausula Decima Sexta del contrato suscrito por la parte actora, que expresa: “… para la respectiva gestión de cobranza…. El cual será facturado individualmente el propietario…”. Por otra parte se desprende de la Clausula Sexta del manifestado contrato por la parte actora que: “… la Administradora se obliga a presentar el correspondiente estadio de cuenta en un plazo máximo de treinta días… La Junta en representación de la Comunidad tendrá derecho a efectuar por escrito las observaciones que considere pertinentes con relación a las cuentas presentadas …”. Por lo apreciado en los instrumentos probatorios consignados por la parte actora, no figura el estado de cuenta anual que prometió presentar la demandante ante la Junta de condominio mencionada en el libelo de demanda. En oro orden de ideas y con respecto a las obligaciones el ilustre E.M.L., en su obra, indicando: Dado que en los contratos bilaterales las partes se obligan recíprocamente, siendo simultáneamente deudoras y acreedoras, se explica entonces por que si una de las partes no cumple su obligación no puede tampoco exigir que la otra cumpla a su vez. Es la aplicación de la llamada excepción non adimpleti contractus…”. (Sic). Con el Capitulo IV de la contestación de la demanda la defensora ad litem impugna el monto de la cuantía estimada por la parte actora por considerarla exagerada. Y en el Capitulo V señaló lo siguiente: “Capitulo V. De los instrumentos. Por lo que en la demanda no cursa instrumento alguno que comprometa a mi defendido como contratante de algún profesional del derecho, es por lo que niego, rechazo y contradigo que mi representado, esté obligado a un pago de honorarios profesionales de abogados; colegas que presuntamente fueron directamente contratados por el Grupo Inmobiliario Universal V C.A.” Por ultimo en el Capitulo VI de las Conclusiones indicó textualmente la defensora ad litem lo siguiente: “En virtud de los alegatos de hecho y de derecho anteriormente explanados, solicito al Tribunal que declare sin lugar la presente demanda, o igualmente en su defecto sea desestimada la presente demanda y declarada con lugar la falta de cualidad de la parte demandada en la presente causa. Igualmente solicito al Tribunal declare Sin Lugar la presente demanda, de conformidad con el artículo 254 del código (sic) de Procedimiento Civil, por cuanto de conformidad con la presunción de certeza que tiene las facturas, actuaciones administrativas de la parte actora, y los hechos contenidos en las mismas por lo que de conformidad con el artículo 1168 del Código Civil, libera de responsabilidad al demandado, y en consecuencia mal pudiera considerarse responsable de la deuda estimada y así solicito sea declarada. Por otro lado de considerar el Tribunal que la estimación de la demanda es exagerada, solicito por último, que se condene en costas a la parte actora por tan temeraria acción y que el presente escrito sea agregado a los autos previa su lectura por secretaría, para que surta los efectos de Ley (Sic).

Efectuada la síntesis de lo alegado por la parte actora y parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Sentenciadora a efectuar el análisis y valoración probatoria de las pruebas aportadas a los autos por las partes y señala que:

III

ANALISIS PROBATORIO

Junto a su libelo de demanda la actora consignó las siguientes instrumentales:

a.- Contrato de administración celebrado entre el Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. y la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Caribe, autenticado en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, asentado bajo el Nº 77, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Quien sentencia observa:

La citada instrumental privada no fue impugnada por la parte a quien se opone y tampoco fue tachada de falsedad, por lo que adquiere el plano valor probatorio que de ella emana y le otorga el artículo 1363 del Código Civil. Con dicha instrumental acreditó a los autos la parte accionante los términos en que fue concebido entre las partes se regularía, el mandato de Administración que el Conjunto Residencial Caribe otorgara a la Administradora Grupo Inmobiliario Universal V. C.A. Así se señala.

b.- Comprobantes de egreso y sus correspondientes cheques, que se especifican en la siguiente tabla:

Emisor Receptor Concepto Monto Cheque Cuenta Banesco Nº

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Nov/2008 Bs. 6.923.96 31242008 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Dic/2008 Bs4.567.21 16242010 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Enero/2009 Bs.4519.97 19242011 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Feb/2009 Bs.9244.34 46242012 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Mar/2009 Bs.4.690.55 25242013 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Abril/2009 Bs4.061.28 38242014 01340497664971001955

Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. Conjunto Residencias C.P. de gestión extrajudicial Mayo/2009 Bs.4.054.51 37242015 01340497664971001955

Quien sentencia observa:

En su escrito de contestación a la demanda, la defensora ad litem señaló lo siguiente:

“(…) debido a la presunción e certeza que emanan de las siete facturas cursante del presente expediente, consignadas por la parte actora y emanada la misma, me opongo de forma expresa y tácita a su reconocimiento por su escueta, lacónica e insuficiente descripción, ya que no menciona datos precisos de los propietarios morosos, tal como lo refiere en la Clausula Decima Sexta del contrato suscrito por la parte actora, que expresa: “… para la respectiva gestión de cobranza…. El cual será facturado individualmente el propietario…” (…) (Sic). (Subrayado nuestro). Quien sentencia observa:

Las facturas emitidas por la accionante y por ella consignadas a su libelo de demanda, ninguna se encuentran suscritas por la obligada que es su contraparte en el caso que nos ocupa, por lo que mal ha podido la parte demandada, representada por la defensora ad litem, oponerse al reconocimiento de dichos instrumentos privados, por ella no producidos y tampoco suscritos. En efecto el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil reza:

Artículo 444: La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El Silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento “(Omissis) (Destacado nuestro).

Igualmente se observa, que al no haber sido suscritas las instrumentales privadas supra descritas, por la obligada, esto es, la parte demandada y a quien dichas documentales se oponen, tal como expresamente lo indica el artículo 1368 del Código Civil, carecen de valor probatorio alguno y así se establece.

c.- Inspección Ocular evacuada por este Juzgado en fecha primero (01) de julio de 2011. Quien sentencia señala que dicha Inspección Ocular acredito a la presente causa los siguientes hechos:

…Primero: El Tribunal deja constancia que el contrato de Administración al que hace referencia la promovente es el que por diligencia de fecha 25 de enero de 2010 fue consignado a los autos por el apoderado actor en original y que corre inserto a los folios (13) al (19) ambos inclusive del expediente 1350-10 el que será valorado por esta Juzgadora en la oportunidad de dictar su fallo. Segundo: La notificada expone al Tribunal que el libro de actas esta en poder del Dr. J.C.M., así mismo pone a la vista del Juzgado legajos de los balance generales de la demandada correspondiente al periodo Octubre 2.002 a Diciembre 2.009. En este estado la promovente señala que consigna en original lo señalado en este particular. Tercero: El Tribunal deja constancia que fue puesto a la vista por la notificada comunicación a ella dirigida en fecha trece (13) de julio del 2.010, por el presidente de la Junta de Condominio de Residencia C.C.T.C., por el suscrito y con acuse de recibo de fecha veintitrés (23) de julio 2.010, en la cual hace de su conocimiento que el día veinticinco (25) de septiembre de 2.009, culmino su gestión de administración con el Conjunto Residencial cuya Junta de condominio representa y así mismo la convocatoria a una reunión para la entrega y detalles del finiquito final. Igualmente puso a la vista en original comunicación dirigida por la actora a la Junta de Condominio de las Residencia Citada de fecha treinta (30) de Enero de 20.10, y con acuse de recibo por la administradora MC de fecha diez (10) de mayo de 2.011, y en la cual se lee textualmente:

La presente tiene como objeto certificar que el día 30-01-2.010 le estamos haciendo entrega del finiquito de la Administración de las Residencias Caribe, ubicada en la urbanización caribe parroquia Caraballeda, de las cuales fuimos Administradores hasta el mes de Diciembre del 2.009”. En este estado interviene la promovente e indica al Tribunal que en aras de la Economía Procesal y dado los diferentes rubros y conceptos que se indican en el documento referido en este particular consigna en original constante de seis (6) folios útiles para que forme parte integrante de la presente inspección, así como también comunicaciones de fechas 13-07-2.010 y 19-03-2.010, cruzado entre ambas partes cada una de ellas constante de Un (1) folio útil para que formen parte integrante de la presente inspección. Cuatro: El Tribunal deja constancia con vista al finiquito supra señalado que se reseña en el rubro identificado como, “Gestiones Cobranza Extra Judicial (-) 32754,62”. De esta manera el Tribunal da por terminada su misión y ordena el regreso a su sede siendo las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45 AM). Es todo, termino, se leyó y conforme firma…” “(OMISSIS).

Pruebas de la parte demandada:

La defensora ad litem promovió las siguientes documentales:

a.- El contrato celebrado entre el Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. y Conjunto Residencial Caribe, autenticado en fecha 26/11/2000 ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas y consignado a los autos por la parte actora. Quien sentencia observa:

Esta instrumental privada autentica fue ya analizada en el aparte correspondiente al análisis y valoración de las pruebas de la parte actora, por lo que se da aquí íntegramente por reproducido lo allí señalado.

b.- Comunicación de fecha 7 de marzo del 2009, suscrita por el ciudadano M.P. y dirigida a la ciudadana M.d.S., la que fue impugnada por la parte a quien se opone. Quien sentencia observa:

Al folio 130 del expediente corre inserta copia fotostática de instrumento privado emanado del ciudadano M.P. actuando en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio Residencias Caribe, fechada el 7/3/2009 dirigida a la Gerente de Condominio del Grupo Inmobiliario Universal V.CA y con acuse de recibo de esa misma fecha. Ahora bien las copias o reproducciones fotostáticas autorizadas por el legislador procesal para ser producidas en juicio, han de ser traslado de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente como tales; por lo que carece de valor probatorio alguno la instrumental producida en copia fotostática de instrumento privado no reconocido ni tenido como tal, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

c.- Copia de comunicación suscrita por la Gerente del Grupo Inmobiliario Universal V C.A. dirigida a la Junta de Condominio de las Residencias Caribe de fecha 25/6/2009; dicha instrumental fue impugnada por la parte actora en su diligencia de fecha 8/07/2011. Quien sentencia observa:

Inserta al folio 131 del expediente corre la citada copia de instrumento privado no reconocido o tenido como tal, por lo que mutatis mutandi a lo anteriormente expresado en el análisis de la instrumental señalada en el literal “b”, la citada copia fotostática carece de valor probatorio alguno y así se establece.

d.- Copia del contrato de servicios profesionales entre el abogado J.C.M. y Residencias Caribe, la que fue impugnada por la apoderada judicial de la parte actora en su diligencia de fecha 8/07/2011. Quien sentencia observa:

A los folios 132 al 133 corre la citada copia de instrumento privado no reconocido ni tenido como tal, por lo que al no ser producido a los autos en original, carece de valor probatorio alguno y así se señala.

e.- Copia de comunicación de fecha 8 de julio de 2009, remitida al ciudadano J.C. y suscrita por Condominio Residencias Caribe, dicha instrumental fue impugnada por la apoderada actora en su diligencia de fecha 08/07/2011. Quien sentencia observa:

Produce a los autos la parte demandada copia de instrumento privado no reconocido ni tenido como tal, por lo que al no haber sido consignado en su original, carece de valor probatorio alguno y así se señala.

Analizadas las pruebas aportadas a los autos por la parte actora y demandada, antes de entrara a establecer la fundamentación del fallo respecto al fondo de la materia controvertida, pasa esta Juzgadora a analizar y decidir en los siguientes Puntos Previos sobre la impugnación de la cuantía estimada por el actor en su libelo de demanda y la cuestión perentoria invocada por la accionada en base al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y así se señala:

PUNTO PREVIO

En su escrito de contestación a la demanda la accionada a través de su Defensora Ad litem juramentada, impugnó por exagerada el monto de la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que esta Sentenciadora pasa a resolver el asunto y para ello invoca la reiterada y pacífica jurisprudencia emanada de nuestro m.T.S.d.J. con respecto al rechazo de la estimación de la demanda, que ha establecido:

…la Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417) para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, lo que sigue: `En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación (…) En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación (…) Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía (…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 de Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada (…) Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (….) Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…Omissis…) Dicho lo anterior, es necesario destacar que si bien se observa, en el caso de autos, que la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que el monto propuesto no se ajusta a los factores de cálculo establecidos en esta materia en el Código de Procedimiento Civil, lo cierto es que ésta no planteó la estimación que en su criterio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria alguna en reacción al referido argumento (…) Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor…

( Omissis). (Sentencia Nº 01136 de la Sala Político-Administrativa del 23 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente Nº 2000-0594).

Decisión ésta que acoge este Juzgado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil a los fines de mantener la uniformidad de criterios, y la aplica al presente caso y siendo que la accionada simplemente se limitó a impugnar por exagerada la estimación de la cuantía de la demanda sin que a su criterio la estimara ni tampoco produjera elementos probatorios que demostraran la procedencia de su impugnación, es por lo que se declara improcedente la impugnación de la cuantía efectuada por la Defensora Ad Litem en el caso sub judice y así se determina.

PUNTO PREVIO

En su escrito de contestación a la demanda la accionada a través de su Defensora Ad litem juramentada, invocó la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda y de su representado para sostenerla, señalando lo siguiente:

(…) En cuanto a la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado, por lo que respecta a M.P., por cuanto no celebró ni ha celebrado contrato o Mandato De Administración Alguno con la parte actora, firma societaria Grupo Inmobiliario Universal V.C.A. de cual emane derechos para ellos y obligaciones para el demandado. Igualmente opongo la falta de cualidad o la falta de interés de la parte actora, por cuanto no habiendo ellos celebrado contrato de arrendamiento con la parte demandada: M.P., mal pueden deducir la presente acción en su contra, careciendo de la titularidad de la acción incoada. En tal sentido se desprende de las actas que integran el presente expediente que la parte actora no acompañó a su escrito libelar el instrumento que acredite a mi defendido como contratante de la parte actora de conformidad con la Ley, junto al libelo, y al no poder admitírsele en ninguna otra oportunidad necesariamente debe ser declarada con lugar la falta de cualidad propuesta y sin lugar la presente demanda (…)

(Sic).

Quien sentencia observa:

“... La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de la acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”.(Omissis) (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).

Es decir, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad o aptitud de la persona para actuar válidamente en juicio, sea ésta persona natural o jurídica y que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.

Ahora bien, en el presente caso la parte actora demanda a la querellada el cumplimiento de las cláusulas contractuales convenidas entre ambas partes, a través del contrato de administración entre ellas suscrito y celebrado en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas y en especial, el cumplimiento de la clausula décima sexta del contrato, en tal virtud y a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil que estipula:

Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Omissis).

es por lo que la acción de cumplimiento del contrato de administración citado obra en hombros de cualesquiera de las partes contratantes, sea Grupo Inmobiliario Universal V. C.A., sea la Junta de Condominio de las Residencias Caribe, por lo que ambas partes tienen cualidad e interés procesal para actuar válidamente en el juicio que nos atañe y así se establece.

Analizado y decidido el anterior Punto Previo, pasa esta Juzgadora a establecer la fundamentación jurídica de su fallo y acota lo siguiente:

IV

FUNDAMENTACION JURIDICA DEL FALLO

Dispone el Artículo 1159 del Código Civil:

Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” (Omissis).

Y el artículo 1167 ejusdem reza lo siguiente:

Artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Omissis).

Considera pertinente invocar esta Juzgadora en este caso, lo afirmado por el legislador civil en el artículo 1264 adminiculado al artículo 1354 del Código ejusdem y citamos:

Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” (Omissis).

Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. (Omissis).

En el caso sub judice la querellante pretende, a través del ejercicio de la acción que la Ley le confiere, le sea pagada la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos ( Bs.38.061.83) por parte de la Junta de Condominio de las Residencias Conjunto Residencial Caribe, en base al cumplimiento de la obligación contraída contenida en la cláusula décima sexta del contrato entre ellas celebrado en fecha veintiséis (26) de noviembre del 2002, ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas.

Ahora bien la citada cláusula contractual reza lo siguiente:

Decima Sexta: Cuando la mora en el pago del “Recibo mensual de Condominio” por parte de un copropietario supere los dos meses, dicha cobranza podrá efectuarse a través del envío de comunicaciones, llamadas telefónicas y/o telegramas. Siendo éstos cargos debidamente aprobados y reembolsados por la Junta a favor del Grupo Inmobiliario Universal V. C.A. En el momento en que lo considere conveniente y procediendo en nombre de la Comunidad, contratará los servicios profesionales de los abogados que considere convenientes y/o necesarios para realizar la respectiva gestión de cobranza. Los honorarios de dichos abogados no podrán exceder del veinticinco por ciento (25%) del saldo deudor del copropietario al momento de realizar las gestiones de cobranza, y el monto de los mismos le será facturado individualmente al copropietario como gasto no común en su respectivo Recibo Mensual del Condominio. La Junta deberá emitir cheque a nombre de Grupo Inmobiliario Universal V C.A., por dicho concepto al momento de emitirse la facturación del mismo “(Sic).

Interpreta ésta Juzgadora de la cláusula supra transcrita que, las partes contratantes convinieron un procedimiento especial para aquellos casos en los que cualquiera de los copropietarios se encontrare en mora por concepto del pago de la cuota condominial que le correspondiese pagar a la Junta de Condominio de las Residencias Caribe, para lo cual y cuando la mora superase los dos meses, los cargos por concepto de la cobranza, debidamente aprobados por la Junta de Condominio le serían restituidos al Grupo Inmobiliario Universal V C.A., quien a su vez, estaría facultada para contratar “ (…) los servicios profesionales de los abogados que considere convenientes y/o necesarios para realizar la respectiva gestión de cobranza (…)” ( Sic).

Asimismo y en la cláusula tercera las contratantes establecieron lo siguiente:

Décima Tercera: Cheque devuelto y pago con tarjeta o electrónico rechazado. Si el cheque con el cual se paga el condominio fuese devuelto por cualquier causa imputable al librador, se cargará en una de las relaciones de condominio subsiguientes al copropietario respectivo como gasto no común, el monto del cheque devuelto, mas las gestiones especiales de administración, las cuales se fijarán hasta por una cantidad equivalente al veinticinco por ciento (25%) del monto del cheque, éste porcentaje se fija dado que las cuotas de condominio son de ínfima cuantía. Siendo éstos gastos reembolsados por la Junta a favor del Grupo Inmobiliario Universal V. C.A. De igual manera si es rechazado el pago por cualquier casa imputable al tarjeta habiente, se cargará en una de las relaciones de condominio subsiguientes al copropietario respectivo como gasto no común, el monto del pago con tarjeta o electrónico, más las gestiones especiales de administración, las cuales se fijarán hasta por una cantidad equivalente al veinticinco (25%) del monto del cheque, (sic) éste porcentaje se fija dado que las cuotas de condominio son de ínfima cuantía. Siendo estos cargos reembolsados por la Junta a favor del Grupo Inmobiliario Universal V. C.A. El Cheque devuelto, el rechazo de pago con tarjeta y/o de pago electrónico, no causará bajo ningún concepto la novación de la deuda.

(Sic).

En la cláusula supra transcrita las partes contratantes acordaron a través de ella, que en caso de que el pago del condominio efectuado por el copropietario que se trate, no pudiese hacerse efectivo, en las relaciones de condominio subsiguientes que fueren pasadas al copropietario moroso, le serían cargados como gasto no común, el monto del pago de condominio no hecho efectivo, más las: “ (…) gestiones especiales de administración (…)” (Sic), entendiendo por mandato dispuesto por el legislador procesal en su artículo 12 del Código de Procedimiento Civil ésta Juzgadora, que tales “gestiones especiales de administración” hacen referencia a las gestiones de cobranza que por sí o por servicios profesionales contratados a terceros, hiciera la Administradora, esto es, el Grupo Inmobiliario Universal V C.A., tal como así lo contempla la clausula décima sexta del contrato, supra transcrita; debiéndoseles reembolsar tales gastos, por la Junta de Condominio de las Residencias Caribe. Así se señala.

En este estado esta Juzgadora considera pertinente pronunciarse en este punto respecto a lo alegado por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda.

En efecto señaló en dicha oportunidad la Defensora ad litem lo siguiente:

(…) Por otra parte se desprende de la cláusula sexta del manifestado contrato por la parte actora que:

… La Administradora se obliga a presentar el correspondiente estado de cuenta en un plazo máximo de treinta días… La Junta en representación de la Comunidad tendrá derecho a efectuar por escrito las observaciones que considere pertinentes con relación de las cuentas presentadas…”. Por lo apreciado en los instrumentos probatorios consignados por la parte actora, no figura el estado de cuenta anual que prometió presentar la demandante ante la Junta de Condominio mencionada en el libelo de demanda. En otro orden de ideas y con respecto a las obligaciones señaladas el ilustre E.M.L., en su obra (sic) indicando: Dado que en los contratos bilaterales las partes se obligan recíprocamente, siendo simultáneamente deudoras y acreedoras, se explica entonces por que si una de las partes no cumple su obligación no puede tampoco exigir a la otra que cumpla a su vez. Es la aplicación de la llamada excepción non adimpleti contractus (…)” (Sic).

Quien sentencia señala al respecto que:

La citada cláusula contractual a la cual hace referencia la defensora ad litem señala lo siguiente:

Sexta: A la terminación del contrato por vencimiento del término inicial establecido, de las prórrogas que pudieran operarse, o en virtud del ejercicio del derecho de dar por terminado anticipadamente el contrato, la Administradora se obliga a presentar el correspondiente estado de cuenta en un plazo máximo de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de terminación del contrato. La parte que resulte deudora, deberá pagar el monto adeudado a la otra en un plazo máximo de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de de presentación del estado de cuenta. La Junta en representación de la comunidad tendrá derecho a efectuar, por escrito, las observaciones que considere pertinentes en relación a las cuentas presentadas. El retardo en el pago del saldo adeudado generará intereses de mora por concepto de indemnización de daños y perjuicios a la tasa del tres por ciento (3%) mensual calculados diariamente desde el vencimiento del plazo de treinta días antes establecido, incluso en el caso de que las cuentas presentadas hubieren sido objeto de observaciones.

(Sic).

Ahora bien y en este orden de ideas señalamos que la citada excepción de incumplimiento invocada por la demandada se concreta, en el Artículo 1168 del Código Civil que reza lo siguiente:

Artículo 1168: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” (Omissis).

Sin embargo doctrinariamente se ha establecido para la procedencia de dicha excepción, la concurrencia de de cuatro condiciones a saber, ellas son: 1) la existencia de un contrato bilateral; 2) Que el incumplimiento que genere la excepción sea culposo; 3) Que el incumplimiento debe versar sobre una obligación principal y no secundaria y 4) que las obligaciones derivadas del contrato sean de ejecución o cumplimiento simultáneo.

Así en el caso de marras se observa, que la acción que nos atañe surge por el incumplimiento de una obligación secundaria a la principal de la plasmada en el contrato que vincula a las partes, cual es la administración del condominio del inmueble Conjunto Residencias Caribe, tal y como así lo contempla la cláusula primera del contrato que establece:

Primera: El objeto del presente contrato es la administración del condominio del inmueble antes identificado, la cual será ejercida por la Administradora, quien se compromete a efectuar todos aquellos actos, diligencias, trámites y gestiones que considere necesarios y/o convenientes para la buena marcha de la administración del condominio de dicho inmueble tal y como ser desprende del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal.

(Sic).

En otras palabras la accionante querella el pago de la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos ( Bs.38.061.83) por parte de la Junta de Condominio de las Residencias Conjunto Residencial Caribe, en base al cumplimiento de la obligación secundaria contraída por ésta y contenida en la cláusula décima sexta del contrato supra transcrita; por lo que tratándose del incumplimiento de una obligación secundaria pactada entre las partes, no es procedente en el caso que nos atañe la aplicación de la excepción de incumplimiento invocada por la accionada en su escrito de contestación de la demanda y así se establece.

Ahora bien y efectuado el análisis y valoración probatoria de las diferentes instrumentales acompañadas a los autos y de las cuales tan solo el documento contentivo del contrato de administración arrojó valor probatorio, con lo cual la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento querella, le correspondía a la parte demandada demostrar tal como lo señala el artículo 1354 del Código Civil el pago o el hecho extintivo de la obligación demandada; así la carga de la prueba corrió en hombros de la accionada al haber sido alegado un hecho negativo absoluto por la parte accionante en su libelo de demanda, cual es el no pago por parte de la Junta de Condominio de las Residencias Caribe de la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs.38.061.83) por concepto de los gastos de cobranza por ella efectuados a los propietarios morosos de las cuotas de condominio, tal y como así fue acordado entre las partes contratantes en las cláusulas decima segunda y décima sexta del contrato tantas veces citado; por lo que no habiendo producido a los autos la accionada elemento alguno que demostrase el pago o el hecho extintivo de la obligación cuyo incumplimiento querella la parte actora, es por lo que los hechos alegados por la querellante se subsumen en el supuesto de hecho del artículo 1167 del Código Civil, por lo que se hace procedente la presente querella por cumplimiento de contrato , la que será declarada con lugar como así se hará en la dispositiva de este fallo y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones y consideraciones de hecho y de derecho que anteceden al presente fallo, este Juzgado Segundo de Municipio, de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Improcedente la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda realizada por la parte accionante; Sin lugar la cuestión perentoria alegada por la parte accionada y fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la Inmobiliaria Grupo Universal V. C.A contra la Junta de Condominio de las Residencias Caribe ( Las partes ampliamente identificadas en el encabezamiento de este fallo) . En consecuencia se condena a la demandada a pagar a la actora lo siguiente:

Primero

Pagar la suma de treinta y ocho mil sesenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs.38.061.83), más los intereses de mora que dicha cantidad devengue desde la fecha de admisión de la demanda, esto es, desde once (11) de febrero de l año 2010 hasta que el presente fallo quede definitivamente firme y ejecutoriado. Segundo: Se ordena la indexación de la suma ordenada a pagar a la parte actora a la demandada en base a los Índices de Inflación señalados por el Banco Central de Venezuela. Tercero: Se condena en costas a la parte demandada con sujeción a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo se ordena la práctica de una Experticia complementaria al fallo a con la designación de un único experto, que será designado en su debida oportunidad procesal, a los fines del cálculo del pago de las cantidades de dinero ordenadas en este fallo en los particulares primero (1º) y segundo (2º).

Publíquese, regístrese y en su oportunidad legal archívese el expediente.

Compúlsense las copias certificadas necesarias para el archivo del Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, a los Doce (12) días del mes de julio del año 2011.

La Jueza

Dra. A.T.A.P.E.S.

Gamal Gamarra

En esta misma fecha siendo las tres y veinte (3:29pm) minutos de la tarde se registró y publico la anterior decisión.

El Secretario

Gamal Gamarra

EXP. Nº 1350-10

Materia: Mercantil.

Definitiva.