Decisión nº KP02-R-2013-001177 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 20 de Enero de 2014
| Fecha de Resolución | 20 de Enero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo |
| Ponente | Marilyn Quiñonez Bastidas |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL
Exp. Nº KP02-R-2013-001177
En fecha 16 de diciembre de 2013, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el oficio Nº 1368, de fecha 10 de diciembre de 2013, emanado del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por desalojo, interpuesta por el ciudadano R.D.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 114.330, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO JURÍDICO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08 de marzo de 2007, bajo el Nº 26, tomo 21; contra la sociedad mercantil RECTIMOTORES M.M., C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 14 de noviembre de 2001, bajo el Nº 37, tomo 55-A.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha 10 de diciembre de 2013, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido el día 02 del mismo mes y año, por el ciudadano E.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 59.232, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A., ya identificada; contra la sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2013, que declaró con lugar la acción incoada.
Seguidamente por auto de fecha 17 de diciembre de 2013, este Juzgado Superior fijó el dictado del fallo, al décimo (10º) día de despacho siguiente conforme lo prevé el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:
I
DE LA DEMANDA INCOADA
Mediante escrito presentado en fecha 23 de mayo de 2013, la parte accionante demandó por desalojo, bajo los siguientes términos: (Folio 1 y s.)
Que en fecha 1º de enero de 2009, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Rectimotores M.M., C.A., cuyo objeto lo constituye un galpón industrial, ubicado en la calle 16, entre la Av. Libertador y la carrera 3, signado con el Nº 3 de la Zona Industrial I de la ciudad de Barquisimeto. Que el citado contrato se convino con una duración de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2009, prorrogable por un período igual, “(...) siempre y cuando la arrendadora estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y hubiere dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las contraídas en el (...) contrato (...)”.
Agrega que el canon de arrendamiento fue pactado en Mil Doscientos Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.200,00), siendo incrementado de manera voluntaria por ambas partes, a Dos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 2.000,00).
Que vencido el término fijado, la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado y pagando los respectivos cánones arrendaticios, los cuales fueron recibidos; “(...) produciéndose de esta manera la tácita reconducción, convirtiéndose (...) en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado”.
Que la referida sociedad mercantil, “(...) dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Diciembre del año 2013, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del presente año 2013, osea un total de 16 meses a razón de Bs. 2.000,00 cada uno, para un total de Bs. 32.000,00; encontrándose de esta manera incursa en el supuesto de hecho previsto en el literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que ha dejado de cancelar dos mensualidades consecutivas”.
Que por ello, procede a demandar por desalojo, a la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A., para que entregue el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes, y a su vez, cancele la suma de Treinta y Dos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 32.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos “(...) y por último, al pago de los daños y perjuicios, equivalente a una cantidad igual al canon de arrendamiento mensual, por cada mes que transcurra desde el mes de Mayo del año 2013 hasta la fecha en que se verifique el desalojo del inmueble arrendado”. Finalmente solicita el pago de las costas.
Fundamenta la demanda incoada en el literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también en los artículos 1160, 1167, 1592 y 1594 del Código Civil. Estima la demanda incoada, en Sesenta y Cuatro Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 64.000,00).
II
DE LA CONTESTACIÓN
Mediante escrito presentado en fecha 30 de octubre de 2013, la parte demandada contestó a la demanda por desalojo interpuesta, bajo los siguientes términos: (Folio 27 y ss.)
Que opone como punto previo, la indebida acumulación de pretensiones en que incurrió la demandante, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; pues “Se puede leer en el petitorio de la acción intentada, que la actora, demanda además del desalojo del inmueble arrendado; el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Peticiones que resultan incompatibles, contrarias entre sí, por conllevar pretensiones diferentes: una de cumplimiento de contrato y otra de extinción del mismo”.
Que niega, rechaza y contradice, la procedencia de la acción de desalojo intentada, “Toda vez, que el contrato de arrendamiento contenido en el documento que se anexa al presente escrito, es a tiempo fijo y determinado. Sometido a los artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; 1167 y 1599 del Código Civil. En virtud de los cuales esté determinado, el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, lo que corresponde demandar, es el cumplimiento o resolución del contrato”.
Que del escrito libelar se extrae “Confusa situación, que no permite determinar con claridad, si la acción del demandante, se refiere a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado”.
Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda incoada.
III
DEL FALLO APELADO
Mediante sentencia de fecha 27 de noviembre de 2013, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró con lugar la demanda incoada, con fundamento en las siguientes razones:
...Omissis...
Siendo estos los términos en los que quedó trabada la litis, debe entrar primeramente este tribunal a resolver lo atinente a la inepta acumulación de pretensiones opuesta por la parte demandada, la cual fundamenta en el hecho de que la parte actora además de demandar el desalojo del inmueble arrendado, solicita el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, acciones que son contrarias entre sí toda vez que una implica el cumplimiento del contrato y otra la extinción del mismo. Al respecto debemos mencionar que, si bien es cierto, tanto la doctrina como la jurisprudencia han considerado la prohibición de la ley referida a la imposibilidad de acumular en un mismo proceso dos acciones que se excluyan mutuamente entre sí por ser contraria una de la otra, de rango constitucional al estar implícito el orden público, también es cierto que la jurisprudencia ha sostenido que es incompatible accionar en un mismo proceso la acción de resolución de contrato conjuntamente con la de cumplimiento de contrato dado que ambas persiguen pretensiones distintas, quedando a elección del pretensor elegir cuál de ambas acciones ejercerá conforme lo estipula el artículo 1167 del Código Civil con la posibilidad de que se demanden también los daños y perjuicios causados en virtud del incumplimiento de la obligación contraída; situación que es análoga a los juicios que como éste, versan sobre el incumplimiento de obligaciones que emergen de la celebración de un contrato de arrendamiento.
Sin embargo observa quien decide, que en la presente demanda la accionante no ejerció ni la acción de cumplimiento ni la de resolución del contrato de arrendamiento conforme lo establece el artículo 1167 del Código Civil, pues se observa que éste ejercitó la acción especial de desalojo contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con fundamento en la falta de pago de más de dos pensiones de arrendamiento consecutivas, tal como lo prevé el supuesto de la norma contenida en el literal “a” de la ley especial en comento. En tal sentido y teniendo como norte el principio pro actione enfatizado por la Sala Constitucional mediante sentencia Nº 1064 de fecha 19-09-2000 y reiterada por la misma Sala en fecha 23-03-2010, considera este tribunal que por ser precisamente el fundamento de hecho en que basó el accionante su demanda, como lo es la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento del contrato a tiempo indeterminado, le está permitido solicitar el respectivo pago toda vez que dicho supuesto de hecho no puede subsumirse con el previsto en el artículo 1167 del Código Civil, el cual sólo permite accionar separadamente el cumplimiento o la resolución del contrato en virtud de un incumplimiento contractual, con el respectivo resarcimiento de los daños y perjuicios; razón por la cual este juzgador desestima la excepción previa de la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada y así se decide.
Resuelto lo anterior y entrando a resolver el fondo de la demanda, corresponde a este tribunal pronunciarse primeramente sobre la naturaleza del contrato toda vez que la parte demandada sostiene que éste es por tiempo determinado pues así fue convenido por las partes en la cláusula quinta del contrato inserto en autos, el cual quedó reconocido en juicio a no haber sido impugnado. En tal sentido y luego de la revisión efectuada a la referida cláusula quinta, observa quien decide que en efecto las partes convinieron en celebrar un contrato por un tiempo fijo y determinado de un año, término que comenzaría a computarse a partir del día primero (01) de enero del año 2009, por lo que su vencimiento se verificó el día 01-01-2010. De igual modo observa el tribunal que en la mencionada cláusula se estableció que si el arrendador se encontrase en cabal cumplimiento con las obligaciones legales y contractuales contraídas, … “gozará de una prorroga (sic) legal de un año, conforme a las disposiciones establecidas en el citado instrumento legal, pues es claro que el tiempo que dure este arrendamiento sea siempre fijo y determinado…”, la cual venció el día 01-01-2011, oportunidad en la cual la arrendataria debía hacer entrega del inmueble arrendado por lo que al no hacerlo y haber continuado ocupando el inmueble sin oposición de arrendador, operó la tácita reconducción contenida en el artículo 1614 del Código Civil y en consecuencia el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado, siendo ésta su naturaleza jurídica por disposición expresa de la ley, sin que en ello incida el hecho de que las partes hallan establecido en el contrato que su intención era la de mantener el contrato por tiempo determinado, pues lo regulado por el derecho común no puede ser relajado por convenio entre las partes y así se establece.
Establecido lo anterior y entrando a resolver el fondo de lo controvertido se observa que la pretensión de la parte actora consiste en que sea condenada la demandada por desalojo y consecuencialmente, se le condene a la subsiguiente entrega del inmueble arrendado así como al pago de 16 mensualidades insolutas que van desde enero de 2012 a abril de 2013 a razón de Bs. 2.000,00 y por vía indemnizatoria, sea condenada al pago de una cantidad equivalente por cada una de las mensualidades que se generen desde el mes de mayo de 2013 hasta la entrega definitiva del inmueble, amparándose en el supuesto normativo contenido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la demandada niega y rechaza los términos de la demanda, por lo que de seguidas se procede a examinar las pruebas producidas por las partes en el juicio para establecer si cada una de ellas cumplió la carga probatoria que le correspondía en el proceso. Al respecto debemos mencionar que en materia de obligaciones establece el artículo 1.354 del Código Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; lo que significa que en el presente caso la demandante tiene la carga de probar la existencia de una obligación que dice incumplida por parte de la demandada, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento en donde la arrendataria demandada se comprometió al pago del canon mensual.
Por su parte la demandada a quien se le imputa el incumplimiento debía probar el pago de los cánones que se dicen insolutos, sin embargo y analizado el escrito de promoción de pruebas reproducido por la demandada, ésta no promovió prueba alguna que permita llegar a la conclusión de quien decide de que efectivamente haya dado cumplimiento con la obligación del pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos, obligación que además de ser contractual es legal conforme lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, razón por la cual debe indefectiblemente sucumbir la demandada de autos a la pretensión deducida por el actor y declarar procedente la acción de desalojo y así queda establecido.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara con lugar la demandada de Desalojo de inmueble interpuesta por la sociedad Mercantil CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO C.A. en contra de la empresa Mercantil RECTIMOTORES M.M. C.A, ambas identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por un galpón industrial signado con el Nº 3, ubicado en la calle 16 entre la Av. Libertador y la carrera 3, Zona Industrial I de esta ciudad, completamente libre de personas y cosas. Igualmente se le condena al pago de la cantidad de TREINTA Y DOS MIL BOLILVARES (Bs. 32.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses de enero a diciembre de 2012 y de enero a abril de 2013 a razón de dos mil bolívares cada una, y por último, el pago por los daños y perjuicios equivalentes a un cantidad igual al canon de arrendamiento mensual por cada mes que transcurra desde el mes de mayo de 2013 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Se condena a la parte vencida al pago de las costas procesales conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
...Omissis...
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IV
DE LA COMPETENCIA
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del recurso de apelación ejercido, considera quien aquí Juzga hacer mención a la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, bajo los siguientes términos:
“En este mismo orden de ideas, en relación a la citada Resolución, sus efectos y condiciones de aplicabilidad, esta Sala en sentencia Nº 740 de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: M.C.S.M. contra Edinver J.B.S., en el expediente AA20-C-2009-000283, estableció lo siguiente:
…Expuesto lo anterior, esta Sala estima que debe definir el grado o jerarquía del órgano jurisdiccional al cual corresponderá en definitiva conocer y decidir la apelación de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, para lo cual se hace necesario verificar, previamente, el interés principal del mismo.
…Omissis…
En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.
…Omissis…
Por otra parte, es necesario señalar (…), tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009.
…Omissis…
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este M.T., determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
(Subrayado y Negrillas de este Juzgado)
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:
Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).
(Negrillas de este Juzgado)
Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de un asunto iniciado en fecha 23 de mayo de 2013, que se encuentra dentro de los límites de la competencia atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer y decidir el caso de marras. Así se decide.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Alzada emitir un pronunciamiento en torno al recurso de apelación ejercido el día 02 de diciembre de 2013, por el abogado E.R., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A.; contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró con lugar la demanda por desalojo interpuesta por el abogado R.D.M., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO JURÍDICO, C.A.; contra la sociedad mercantil RECTIMOTORES M.M., C.A., todos ya identificados.
De esta manera se constata del expediente que la parte demandante señala en su escrito libelar que en fecha 1º de enero de 2009, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil Rectimotores M.M., C.A., cuyo objeto lo constituye un galpón industrial, ubicado en la calle 16, entre la Av. Libertador y la carrera 3, signado con el Nº 3 de la Zona Industrial I de la ciudad de Barquisimeto; siendo que el citado contrato se convino con una duración de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2009, prorrogable por un período igual, “(...) siempre y cuando la arrendadora estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y hubiere dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las contraídas en el (...) contrato (...)”.
Aduce que, vencido el término fijado, la arrendataria continuó ocupando el inmueble arrendado y pagando los respectivos cánones arrendaticios, los cuales fueron recibidos; “(...) produciéndose de esta manera la tácita reconducción, convirtiéndose (...) en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado”. Que sin embargo, la referida sociedad mercantil, “(...) dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Diciembre del año 2013, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del presente año 2013, (...)”, razón por la cual, fundamentada en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a demandar el desalojo del inmueble, cuyo petitorio incluye la entregue el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes, y a su vez, la cancelación por concepto de cánones de arrendamiento insolutos “(...) y por último, al pago de los daños y perjuicios, equivalente a una cantidad igual al canon de arrendamiento mensual, por cada mes que transcurra desde el mes de Mayo del año 2013 hasta la fecha en que se verifique el desalojo del inmueble arrendado”. Finalmente solicita el pago de las costas.
Por su lado, la parte demandada opone como punto previo, la indebida acumulación de pretensiones en que incurrió la demandante, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; pues “Se puede leer en el petitorio de la acción intentada, que la actora, demanda además del desalojo del inmueble arrendado; el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Peticiones que resultan incompatibles, contrarias entre sí, por conllevar pretensiones diferentes: una de cumplimiento de contrato y otra de extinción del mismo”.
Agregando que niega, rechaza y contradice, la procedencia de la acción de desalojo intentada, “Toda vez, que el contrato de arrendamiento contenido en el documento que se anexa al presente escrito, es a tiempo fijo y determinado. Sometido a los artículos 38 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; 1167 y 1599 del Código Civil. En virtud de los cuales esté determinado, el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, lo que corresponde demandar, es el cumplimiento o resolución del contrato”. Para finalmente adicionar que del escrito libelar se extrae “Confusa situación, que no permite determinar con claridad, si la acción del demandante, se refiere a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado”.
Así, se constata que el fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 2013, inicialmente desechó la inepta acumulación alegada, señalando que “(...) considera este tribunal que por ser precisamente el fundamento de hecho en que basó el accionante su demanda, como lo es la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento del contrato a tiempo indeterminado, le está permitido solicitar el respectivo pago toda vez que dicho supuesto de hecho no puede subsumirse con el previsto en el artículo 1167 del Código Civil, el cual sólo permite accionar separadamente el cumplimiento o la resolución del contrato en virtud de un incumplimiento contractual, con el respectivo resarcimiento de los daños y perjuicios; razón por la cual este juzgador desestima la excepción previa de la inepta acumulación de pretensiones alegada por la parte demandada y así se decide”.
Para finalmente declarar con lugar la demanda interpuesta, basándose en lo siguiente “Por su parte la demandada a quien se le imputa el incumplimiento debía probar el pago de los cánones que se dicen insolutos, sin embargo y analizado el escrito de promoción de pruebas reproducido por la demandada, ésta no promovió prueba alguna que permita llegar a la conclusión de quien decide de que efectivamente haya dado cumplimiento con la obligación del pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos, obligación que además de ser contractual es legal conforme lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, razón por la cual debe indefectiblemente sucumbir la demandada de autos a la pretensión deducida por el actor y declarar procedente la acción de desalojo y así queda establecido”. (Subrayado agregado)
Referido lo anterior, le corresponde a esta Sentenciadora abordar como punto previo, la inepta acumulación opuesta por la parte demandada, bajo el argumento de que “Se puede leer en el petitorio de la acción intentada, que la actora, demanda además del desalojo del inmueble arrendado; el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Peticiones que resultan incompatibles, contrarias entre sí, por conllevar pretensiones diferentes: una de cumplimiento de contrato y otra de extinción del mismo”. (Subrayado agregado)
Al efecto, se observa que un contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral perfecta y sinalagmática. Es decir, desde su inicio, surgen obligaciones recíprocas de cada contratante frente al otro, que se causan mutuamente. De allí que, la obligación del arrendatario de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento tiene su causa, directa e inmediata, en el goce de la cosa que el arrendador le permite. Por otra parte, se trata de obligaciones de tracto sucesivo, de ahí que se pueda individualizar en el tiempo una pluralidad de obligaciones que tienen su causa en el cumplimiento que haya hecho el otro contratante de su obligación. Es por ello, que nada obsta para que se acumulen, en una misma demanda, pretensiones de cumplimiento de obligaciones que ya se causaron, esto sería la pretensión de pago de cánones de arrendamiento que se encuentren vencidos e insolutos y, hacía el futuro, se pretenda que la relación cese.
En consecuencia, este Tribunal observa -al igual de lo referido por el Juzgado a quo- que no se dan los supuestos de la acumulación prohibida que contiene el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues no se excluyen mutuamente la pretensión de pago de cánones que ya se causaron con la pretensión de desalojo, la cual surtiría sus efectos hacía el futuro, una vez que se pronuncie la decisión y esta obtenga firmeza y ejecutabilidad. Así se establece.
Decidido lo anterior, dado los argumentos expuestos por las partes en el asunto, se observa que al folio trece (13) del expediente judicial, riela contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano R.D.M., en representación de la sociedad mercantil Centro Inmobiliario Jurídico, C.A., como “LA ARRENDADORA” y el ciudadano J.A.E., en representación de Rectimotores M.M., C.A., como “LA ARRENDATARIA”, respecto a un inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la calle 16 entre la Avenida Libertador y la carrera 3, signado con el Nº 3 de la Zona Industrial I, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
Del referido contrato se desprende, específicamente de la cláusula quinta que “El plazo de duración de este contrato será de un año (365 días), contados a partir del Primero (1º) de Enero de 2009, plazo fijo y determinado; para el caso que estuviese solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y hubiere dado cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las contraídas en el presente contrato, gozará de una prorroga (sic) legal de un año, conforme a las disposiciones establecidas en el citado instrumento legal, pues es claro que el tiempo que dure este arrendamiento sea siempre fijo y determinado, rescindido este contrato por expiración del plazo, sea por resolución de contrato, por cumplimiento de contrato, por falta de pago o cualquier otro motivo LA ARRENDATARIA deberá cancelar la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) por cada día de mora en la entrega de EL INMUEBLE, desde ahora “LA ARRENDATARIA” releva a “LA ARRENDADORA” o a sus mandantes de la obligación de desahucio como condición necesaria para evitar incurrir en tácita reconducción, pues es claro que el tiempo que dure este arrendamiento sea siempre fijo y determinado”. (Subrayado agregado)
En mérito de lo anterior, resulta necesario analizar la naturaleza de la relación surgida con ocasión a la inicial celebración del contrato en cuestión, ya que de ello depende la procedencia de la interposición de una demanda por desalojo. De esta manera se debe advertir que, el tipo de demanda conforme fue planteada responde al desalojo por la falta de pago de “(...) los meses de Enero, Diciembre del año 2013, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del presente año 2013 (...) encontrándose (...) incursa [la sociedad demandada] en el supuesto de hecho previsto en el literal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Siendo ello así, este Tribunal Superior debe indicar la legislación aplicable al presente caso y luego descender al análisis de las actas procesales a los efectos de comprobar la ocurrencia de la causal de desalojo alegada.
Así, el artículo 33 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que:
El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
En el mismo cuerpo normativo, el legislador fue claro al establecer el desalojo como una forma de terminación de la relación arrendaticia que haya sido convenida a tiempo verbal o por escrito a tiempo indeterminado, según lo establecido en el artículo 34 eiusdem que prevé lo que de seguida se cita:
Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
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De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito, c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.
En efecto, respecto al primer requisito se verifica que el presente asunto versa sobre el desalojo de un bien inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la calle 16, entre la Av. Libertador y la carrera 3, signado con el Nº 3 de la Zona Industrial I de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
En cuanto al segundo requisito, cabe destacar que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, dicha doctrina y jurisprudencia señala que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal, en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. De allí que se constate que ambas partes reconocen la relación arrendaticia existente.
Como tercer requisito se verifica que el contrato inicialmente suscrito mantuvo su vigencia por un año contado a partir del “Primero (1º) de Enero de 2009”, otorgando a su vez, una “prórroga legal de un año”; con lo cual se entiende que la vigencia del contrato finalizó el 1º de enero del año 2010, y su consiguiente prórroga venció el 1º de enero del año 2011; siendo el 23 de mayo de 2013, interpuesta la presente acción por desalojo.
Es decir, a pesar de haber insistido las partes en el contenido del contrato celebrado, en que el arrendamiento “siempre [sería] fijo y determinado”, vencidos los plazos indicados, la arrendataria se mantuvo haciendo uso del inmueble en cuestión, por lo que en todo caso habiendo transcurrido los dos (02) años pactados, y continuando la demandada en posesión del bien inmueble dado en arrendamiento, sin ningún otro contrato suscrito a tiempo determinado y sin ningún otro título que acredite una relación diferente al arrendamiento; se entiende que, el contrato inicialmente suscrito a tiempo determinado se convirtió en indeterminado al subsistir la relación arrendaticia en él contenida, ello conforme al artículo 600 del Código Civil.
Razón por la cual, se estima igualmente satisfecho el tercero de los requisitos requeridos, es decir, la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Por último, respecto al cuarto requisito se constata que la acción está basada en una de las causales de Ley, vale decir el tantas veces referido literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. En mérito de ello, pasa esta Sentenciadora a revisar las pruebas aportadas por la parte demandada a los fines de desvirtuar la procedencia del desalojo incoado.
En efecto, la parte demandada trajo a los autos lo siguiente:
1) Copias simples del acta constitutiva, así como del “acta de asamblea general extraordinaria de accionistas” de la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A. (folios 32 al 44).
2) Reprodujo el mérito favorable de autos (folio 45).
3) Invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento suscrito (folio 45 vto.).
4) Invocó el valor probatorio del libelo de demanda (folio 45 vto.).
Al observar las mismas, se constata que ninguna de ellas está dirigida a desvirtuar la falta de pago de los cánones demandados, sino a verificar la inepta acumulación de pretensiones aducida y ya resuelta en el presente fallo.
Por lo tanto, se constata que la parte demandada, no aportó elemento probatorio alguno que desvirtuase la falta de pago de los meses reclamados, es decir, estando vigente una relación arrendaticia dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de “Enero a Diciembre del año 2012, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del [año 2013]” (vid. folio 03).
Sobre la base de ello, esta Alzada constata la falta de pago por más de dos (2) mensualidades consecutivas, lo cual, configura la causal de desalojo invocada por la parte demandante. En consecuencia, tomando en cuenta el carácter concurrente de los requisitos señalados para la procedencia de la demanda de desalojo intentada, esta Juzgadora considera forzoso declarar que la pretensión aquí ejercida debe prosperar.
En corolario con lo anterior, este Juzgado estima procedente ordenar la entrega del bien inmueble identificado, así como el pago reclamado respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de “Enero a Diciembre del año 2012, y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del [año 2013]”, y los que se siguieren venciendo hasta que quede firme el presente fallo, a razón de “Bs. 2.000,00 cada uno”. Así se decide.
En mérito de lo anterior, se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido el día 02 de diciembre de 2013, por el abogado E.R., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A.; contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró con lugar la demanda por desalojo interpuesta por el abogado R.D.M., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO JURÍDICO, C.A.; contra la sociedad mercantil RECTIMOTORES M.M., C.A., todos ya identificados. Así se decide.
De esta forma, se confirma la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 2013. Así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:
COMPETENTE para conocer y decidir el recurso de apelación ejercido el día 02 de diciembre de 2013, por el abogado E.R., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Rectimotores M.M., C.A.; contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de noviembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró con lugar la demanda por desalojo interpuesta por el abogado R.D.M., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil CENTRO INMOBILIARIO JURÍDICO, C.A.; contra la sociedad mercantil RECTIMOTORES M.M., C.A., todos ya identificados.
SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.
Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2013, por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
La Jueza,
M.Q.B.
La Secretaria,
S.F.C.
Publicada en su fecha a las 2:40 p.m.
D2.- La Secretaria,
