Decisión nº 08-2007 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 25 de Abril de 2007

Expediente Nº 1359

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

197° y 148°

Demandante: INMUEBLES B y B S.R.L., sociedad mercantil debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha doce (12) de marzo de mil novecientos ochenta y uno (1981), bajo el N° 42, Tomo 10A.

Demandado: GOBERNACION DEL ESTADO ZULIA.

Ocurre el ciudadano A.R.B.D., venezolano, mayor de edad, Médico Cirujano, portador de la cédula de identidad N° 2.874.430, obrando en representación de la sociedad mercantil INMUEBLES B y B S.R.L. antes identificada y debidamente asistida por la profesional del Derecho F.A.P., Abogada, inscrita en el Inpreabogado con matricula el N° 51.919, ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia e interpuso pretensión por DESALOJO en contra de la GOBERNACION DEL ESTADO ZULIA, correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este órgano jurisdiccional, la cual fue admitida mediante auto de fecha 9 de enero de 2007, ordenándose la comparecencia de la parte accionada a los fines de dar contestación a la demanda.

Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del ordinal tercero (3°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO LIBELAR

El apoderado judicial de la parte demandante afirma en el libelo:

1) Que su representado arrendó al ciudadano M.R.G., titular de la cédula de identidad N° 4.328.767, en su condición de Gobernador del Estado Zulia, y Z.M.S., del mismo domicilio, en su condición de Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia, un inmueble propiedad de su representada, según consta y se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de diciembre de 1978, quedando anotado bajo el N° 99, protocolo 1, tomo 1 de los libros respectivos, constituido por una casa de habitación, situada en la calle 96 del Barrio La Pastora, N° 26A-77, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

2) Que el tiempo de duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del día 01 de enero del año 2002 hasta el 31 de diciembre del año 2002, prorrogable automáticamente, si alguna de las partes con por lo menos tres (3) meses de anticipación a su vencimiento manifiesta su voluntad de darlo por terminado.

3) Que el inmueble arrendado solo será destinado para el funcionamiento de la jefatura civil de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., no pudiendo darle el arrendatario un uso diferente.

4) Que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Sesenta Mil Bolívares con Ceros Céntimos (Bs. 60.000,00).

5) Que el pago de los servicios públicos tales como agua, luz, aseo y teléfono corresponderá al el arrendatario, así mismo convinieron las partes contratantes que el arrendatario declara recibir el inmueble arrendado en buenas condiciones de funcionamiento y así mismo se obliga a devolverlo a la finalización del contrato.

6) Que lo no previsto en este contrato se regirá por las disposiciones legales contempladas en el Código Civil vigente y las leyes especiales que rijan la materia.

7) Que se evidencia de cartas recibidas por la entidad federal del Estado Zulia, en las cuales se le ofrece en venta el inmueble dado en arrendamiento, sin que hasta la presente fecha se haya obtenido respuesta de dicho organismo en ese sentido.

8) Que hasta los actuales momentos el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de octubre de 2005 hasta la presente fecha, lo que hace un total de catorce (14) mensualidades insolventes, situación esta que es violatoria a las disposiciones legales que rijan la materia en nuestra legislación venezolana, específicamente contempladas en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

9) Que fundamenta expuestos demanda a la Gobernación del Estado Zulia, por Desalojo para que entregue o de lo contrario sea condenado por el Tribunal el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente con el pago de los servicios públicos, así como también le cancele los arrendamientos vencidos hasta la presente fecha, los cuales ascienden a la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00), así como también reclama los cánones de arrendamiento que se signa venciendo hasta la entrega total y definitiva y conforme del inmueble arrendado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad para contestar la demanda, la representación procuradural de la parte demandada, Abogada Y.H.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 37.869, lo hizo en los siguientes términos:

1. Es cierto que la Entidad Federal Zulia, por órgano de la Autoridad Regional del Estado Zulia, así como de la Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia suscribió un contrato privado de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INMUEBLES B Y B S.R.L., sobre un inmueble constituido por casa de habitación, situada en la Calle 96 del Barrio La Pastora, Nº 26A-77 en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z.. También es cierto que dicho inmueble fue arrendado para ser destinado únicamente para funcionamiento de la entonces Jefatura Civil C.A.d.M.M.d.E.Z., conforme la cláusula segunda del contrato.

2. Igualmente resulta cierto que la duración del referido contrato fue de un año, contado a partir del día 01 de enero de 2002 hasta el 31 de diciembre de 2002, prorrogable automáticamente si algunas de las partes con tres meses de anticipación a su vencimiento, manifestara su voluntad de darlo por terminado, conforme la cláusula tercera del contrato.

3. Es cierto que el canon de arrendamiento quedó establecido en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) mensuales, pagadera por mensualidades vencidas por ante la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA, adscrita a la Gobernación del Estado, conforme la cláusula cuarta del contrato.

4. Que conforme a la cláusula cuarta; es decir, el pago de la mensualidad se hace pagadera por ante ese organismo, alegando que: Tal afirmación es así, debido a la complejidad que constituye la Administración Pública Regional, que impide efectuar el pago a todos sus acreedores en el domicilio de cada uno. Desde la firma del contrato, el arrendador siempre y a su satisfacción recibió a su vencimiento el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, presentándose ante LA TESORERIA DEL ESTADO ZULIA, organismo encargado de la elaboración de los cheques de pagos a todos aquellos que se constituyeran en acreedores del Estado.

5. Que la apoderada judicial de la demandante, no señala que desde el mes de octubre de 2005, fecha desde donde comienza a causarse las mensualidades insolventes, el arrendador no se presentó en las oficinas de la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA para retirar el cheque del pago mensual correspondiente al canon de arrendamiento.

6. Niega, rechaza y contradice que su representada la entidad Federal Zulia, haya violado las disposiciones contenidas en el Código Civil, específicamente los dispositivos 1.159, 1.160 y 1.167, toda vez que el artículo 1.160 ejusdem contempla que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y obliga a las partes a cumplir lo expresados en ellos, sino también a las consecuencias de dicho contrato, tomando en cuenta la equidad, el uso o la ley y al no retirar y recibir los cheques ya elaborados correspondientes a las mensualidades vencidas, se infiere que la arrendadora actúa frente al arrendatario con manifiesta mala fe, al pretender acumular varias mensualidades y solicitar el desalojo, como efectivamente lo hizo.

7. Reprodujo las originales de la documental correspondiente al caso, consignó Orden de Pago N° 200603-00853, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00) correspondiente a los meses de enero a junio de 2006; Orden de Pago N° 200607-02761, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00) correspondiente a los meses desde julio a diciembre de 2006; Cheque N° 00001608 contra el Banco Occidental de Descuento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente al pago de enero, febrero y marzo de 2006; Cheque N° 00007239 contra el Banco Occidental de Descuento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente a los meses julio, agosto y septiembre de 2006; Cheque N° 0003616 contra el Provincial, por la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente a los meses octubre, noviembre y Diciembre de 2006. Por lo que alega la demandada que los cheques supra mencionados y consignados en originales, dan prueba que efectivamente fueron elaborados pero nunca retirados por el beneficiario.

8. Que en virtud de que el inmueble arrendado esta destinado al funcionamiento de la Jefatura Civil de la Parroquia C.A. en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia y siendo el caso, que a partir de la transferencia de competencias de las Jefaturas Civiles a las Alcaldías de los Municipios y en el inmueble continuó funcionando como sede de la INTENDENCIA DE SEGURIDAD PARROQUIAL C.A., intendencia adscrita a la SECRETARIA DE SEGURIDAD Y DEFENSA CIUDADANA DEL ESTADO ZULIA, quienes tienen como misión fundamental, resguardar la seguridad, proteger y defender a la ciudadanía en general, por lo que priva en la competencia de ese organismo un interés colectivo, contemplado en la Carta Magna y en virtud de que el interés colectivo que prevalece sobre el interés particular, es por lo que no debe prosperar la solicitud de Desalojo del demandante. Asimismo solicitó al Tribunal fijara la oportunidad para que su representada consignara ante esta sede las cantidades adeudadas a la Arrendadora, siendo que a la misma le correspondía la responsabilidad de presentarse ante la sede de la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA, para proceder a retirar los respectivos cheques correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado.

9. A los fines de que surtan pleno efectos probatorios y releven al Estado Zulia de toda responsabilidad en cuanto a la conducta antijurídica alegada por la demandante y se proceda a desechar la solicitud de Desalojo, consignó Relaciones De Ordenes de Pago del 01/01/2005 al 31/12/2006, memorando S/N de fecha 12/02/2007, emanada de la Tesorería del Estado, memorando N° 0069, de fecha 07/03/2006, emanada de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0168, de fecha 12/06/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0223 de fecha 25/07/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0179, de fecha 30/05/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, solicitudes de Recursos Financieros N° 01-06, 02-06 y 03-06 y contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.

DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que es Arrendador, en virtud de un contrato escrito privado, de un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la calle 96 del Barrio La Pastora, N° 26A-77, en jurisdicción de la hoy Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., el cual fue destinado únicamente para el funcionamiento de la entonces Jefatura Civil C.A.d.M.M.d.E.Z. hoy Intendencia de Seguridad Parroquial C.A., adscrita a la Secretaria de Seguridad y Defensa Ciudadana del Estado Zulia y su Arrendatario Entidad Federal Zulia por órgano de la autoridad Regional del Estado, así como la Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia, se encuentra en el mencionado inmueble a pesar de estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de Octubre de Dos Mil cinco (2005) hasta la presente fecha del inicio de la demanda, es decir que presenta catorce (14) mensualidades atrasadas, dicho alegato fue contradicho por la demandada indicando que la parte actora actuó de mala fe al no acudir a la Tesorería del Estado Zulia, tal como fue previsto en el contrato subjudice, para retirar los cheques correspondientes a la cancelación de los cánones vencidos. En tal situación:

Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma, establece el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, lo siguiente:

Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.- En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL ESCRITO LIBELAR

La parte demandante acompañó al libelo de demanda, los siguientes documentos:

1. - Original del Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Entidad federal del Estado Zulia, representada por los ciudadanos M.R.G., en su condición de Gobernador del Estado Zulia y la Econ. Z.M.S. en su carácter de Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia, por una parte, y por la otra, el ciudadano A.R.B. actuando en nombre y representación de la Sociedad de Responsabilidad Limitada e Inmueble B y B, en su carácter de Gerente Administrador. Respecto de este documento y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil; igualmente y en fundamento del Artículo 1.363 del Código Civil que establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al derecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”; este juzgador le otorga todo su valor probatorio y lo tiene como fidedigno, ya que no fue impugnado, tachado ni en ningún modo desconocido, por el contrario, fue admitido y ratificado por la contra parte.- Así se establece.

2. - Sendas cartas dirigidas a la Gobernación del Estado Zulia y suscritas por el ciudadano A.R.B., recibidas en fechas 25 de julio y 26 de Septiembre de 2002 respectivamente, indicando en la primera, ofrecimiento de venta del inmueble arrendado objeto de esta demanda y en la segunda notificando que va a ser aumentado el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00). A estos documentos privados, este juzgador les otorga todo su valor probatorio, ya que no fueron impugnadas ni desconocidas, ni tachadas por la contraparte, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.- Así se establece.

3. - Copia fotostática simple de los Estatutos Sociales de la Sociedad de Responsabilidad Limitada “INMUEBLES B & B”, constante de cuatro (4) folios útiles.- Respecto de este documento, este juzgador le otorga todo su valor probatorio y lo tiene como fidedigno, ya que no fue impugnado, tachado ni en ningún modo desconocido por la contra parte, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.- Así se establece.

4. - Copia fotostática simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad de Responsabilidad Limitada “INMUEBLES B & B”, celebrada en fecha cuatro de Octubre de 1994, por medio de la cual se designa nuevo Gerente Administrador al socio A.R.B.D., y registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 11 de Noviembre de 1994, bajo el Nº 10, Tomo 19-A, constante de cuatro (4) folios útiles.- Respecto de este documento, este juzgador le otorga todo su valor probatorio y lo tiene como fidedigno, ya que no fue impugnado, tachado ni en ningún modo desconocido por la contra parte, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.- Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   La parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, consignó las siguientes documentales:

1. - Original de las Ordenes de Pago: a) N° 200603-00853 de fecha 21-03-2006, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00), correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2006; b) Original de Orden de Pago N° 200607-02761 de fecha 27-07-2006, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00), correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de julio a diciembre de 2006; c) cheque Nº 00001608 contra el Banco Occidental de Descuento de fecha 05 de Abril de 2006, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de enero a marzo de 2006; d) cheque Nº 00007239 contra el Banco Occidental de Descuento de fecha 07 de Noviembre de 2006, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al pago de arrendamiento de los meses de julio a septiembre de 2006; e) cheque Nº 00003616 contra el Banco Provincial de fecha 08 de Diciembre de 2006, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), correspondiente al pago de arrendamiento de los octubre a Diciembre de 2006; f) Relación de Ordenes de pago por proveedor del 01/01/2005 al 31/12/2006; g) memorando de fecha 12 de febrero de 2007, emanado de la Tesoreria del Estado; h) memorando Nº 0069 de fecha 07 de marzo de 2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios; i) memorando Nº 0168 de fecha 12 de Junio de 2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios; j) memorando Nº 0223 de fecha 25 de Julio de 2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios; k) memorando Nº 0179 de fecha 30 de Mayo de 2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios; l) solicitudes de Recursos Financieros asignados para contratos de inmuebles arrendados de fechas 07 de Marzo de 2006, numerados 01-06, 02-06 y 03-06. Respecto a estos documentos, cabe destacar, que para este Juzgador se trata de documentos administrativos por emanar de un funcionario de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, con el cual se persigue documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que las emite, en este caso la Gobernación del Estado Zulia, Secretaria de Administración, Tesorería del Estado. Sobre este respecto, se hace imperioso transcribir el presente extracto jurisprudencial:

   …los documentos –administrativos – conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos, de los instrumentos públicos, que solo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y de los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario…OMISSIS…

   En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas… (Sala Político Administrativa, de fecha 28 de Mayo de 1988, ponencia Mag. J.C.d.T., Exp. 12.818, Sentencia Nº 300). (Subrayado y Negrillas del Tribunal).-

   La sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que los documentos públicos administrativos:

   Son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones , registros, etc.),l y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8º de la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos; y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario

   .

   A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de justicia, en sentencia de fecha 4 de mayo de 2004, sostuvo:

   En consecuencia, cuando el Presidente de la República, el Presidente de la Asamblea Nacional, algún Ministro, Gobernador de Estado, Procurador o Contralor General de la república, Representante Diplomático, Consular y Electoral y demás autoridades civiles, militares y administrativas, reproduzcan los actos del Poder Público nacional, a través de documentos, se les confiere a éstos los atributos de autenticidad y fe pública antes referidos, por lo que deben ser calificados como documentos públicos administrativos.

   Los referidos instrumentos emanan de entes del Estado con personería de carácter público, y contienen la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo.

   Por consiguiente, es innegable que estos documentos emanados de las autoridades públicas mencionadas y agregados junto al libelo de la demanda, no son simples instrumentos privados, como fue erróneamente establecido por el Juez de la recurrida, sino que son verdaderos documentos públicos administrativos, razón por la cual la Sala debe considerar que gozan de veracidad y autenticidad, salvo plena prueba.

   En este sentido, el procesalista A.R.R. ha sostenido que “ de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos”… (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, pág. 154). (Subrayados del Tribunal).

   En consecuencia vista que la parte actora impugno los documentos subjudice alegando que en los mismos no estaba contenida la firma del representante legal de la demandante la Sociedad de Responsabilidad Limitada e Inmueble B y B, este Juzgador en tal sentido desestima la referida impugnación por cuanto las referidas pruebas documentales fueron presentadas unas en originales y otras en copias, en ambos sentidos, las mismas como se explicara ut supra son documentos administrativos, los cuales constituyen una tercera categoría, por lo que no pueden considerarse documentos privados ni públicos sino documentos declarativos de procedimientos administrativos de una institución pública que con tal carácter así los suscriben, observándose en ellas tanto la firma del representante legal de la oficina y el sello correspondiente de dicha oficina, por lo que tales pruebas comprendidas por cheques, ordenes de pago y memorandum emitidos por la Tesorería del Estado Zulia adscrita a la Gobernación del Estado Zulia, requieren para ser desvirtuados de una contraprueba o de argumentaciones fundadas ex lege, por lo que una simple impugnación no puede ser suficiente para desvirtuar el valor probatorio de estos documentos administrativos. En tal sentido, este Juzgador aprecia los medios probatorios subjudices y les otorga todo valor probatorio. Así se establece.

2. - Original del Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Entidad federal del Estado Zulia, representada por los ciudadanos M.R.G., en su condición de Gobernador del Estado Zulia y la Econ. Z.M.S. en su carácter de Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia, por una parte, y por la otra, el ciudadano A.R.B. actuando en nombre y representación de la Sociedad de Responsabilidad Limitada e Inmueble B y B, en su carácter de Gerente Administrador. Respecto de este documento, este juzgador lo aprecia y le otorga todo su valor probatorio, por cuanto es del mismo tenor del contrato locativo privado presentado por la parte actora junto con su escrito libelar. En consecuencia, el mismo se fundamenta en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.- Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

   La representación procuradural de la parte demandada en el lapso previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes probanzas:

1. - Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representado. Respecto de las invocaciones formuladas por la parte demandada, según los principios alegados, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito.- Así se establece.

2. - Ratifico en todos sus términos lo contenido en el escrito de contestación a la demanda muy expresamente al alegato que se refiere a la mala fe del representante de la arrendadora, al pretender constituir a su representada, la Entidad Federal Zulia en estado de insolvencia, en consecuencia, colocarla en una actitud antijurídica.

   En cuanto a este particular, el mismo no es objeto de valoración de ningún medio probatorio, sino de los hechos de excepción alegados por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, por lo que el mismo será revisado y valorado por este juzgador para el momento de dirimir el mérito de la controversia.- Así se establece.

3. - Ratificó todos y cada uno de los instrumentos producidos junto con el escrito de contestación, muy especialmente las órdenes y cheques de pagos elaborados por la Tesorería del Estado Zulia, a favor de la arrendadora Sociedad Mercantil INMUEBLES B & B S.R.L. y que su representante nunca retiró a objeto de hacer efectivo su pago; lo que demuestran que su representada, siempre actuó ajustado a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento y a la Ley. En cuanto a estos medios probatorios, este juzgador resolvió sobre la misma en el momento de realizar la valoración a las pruebas que acompañó la demandada en su escrito de contestación. Así se establece.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO

   La representación judicial de la parte demandante, de acuerdo a lo previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes probanzas:

1. - Invocó el mérito favorable que se desprenden de las actas procesales a favor de su representada, en particular a la aceptación de la parte demandada en cuanto al contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, así como también a la aceptación de la mora en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada, al no haber el representante legal de la demandante retirado los pagos ante la Tesorería del Estado, cuando la demandada debió hacer la consignación legal arrendaticia, asimismo la impugnación que hiciera de los documentos consignados junto con la contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Respecto de las invocaciones formuladas por la parte demandada, según los principios alegados, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito.- Así se establece.

2. - Promovió en copias certificadas constante de cinco (5) folios útiles, documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de Diciembre de 1975, anotado bajo el N° 99, Tomo I, Protocolo 1 de los libros respectivos donde consta la propiedad del inmueble objeto de esta demanda a nombre de su representada. Respecto a este medio probatorio, el Tribunal le concede todo su valor probatorio en cuanto a que hace plena fe, tal como lo señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, de que el arrendador es propietario del inmueble objeto de la pretensión. Así se decide.

3. - Promovió copias certificadas constante de ocho (8) folios útiles del Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad Mercantil B & B S.R.L., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 12 de Marzo de 1.981, anotado bajo el Nº 42, tomo 10-A de los libros respectivos, donde consta que el inmueble objeto de la presente acción forma parte del capital Social de la sociedad; y Acta de Asamblea de fecha 04 de Octubre de 1.994, anotada bajo el Nº 10, Tomo 19-A de los libros respectivos, la cual acredita la condición de Gerente Administrador de la Sociedad al ciudadano A.R.B.D.. Este Tribunal al respecto, le otorga todo su valor probatorio como documentos públicos, en cuanto a que el inmueble pertenece al Capital Social de la parte actora Sociedad Mercantil B & B S.R.L., y que el ciudadano A.R.B.D. es el Gerente Administrador de la Sociedad Sociedad Mercantil B & B S.R.L., de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   PUNTO PREVIO

   La parte actora para el momento de interponer la demanda calificó su pretensión por desalojo, de conformidad con el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero asimismo fundamentó su pretensión en los artículos 1.167, 1.160 y 1.159 del Código Civil, los cuales tratan sobre la acción de Resolución de Contrato alegando para ello la falta de pago del demandado. Ahora bien, dado el Principio de Exhaustividad que debe contener toda Sentencia en el cual se deben revisar los sujetos, el objeto y el título de la pretensión en el cual este Juzgador observa que en el contrato de arrendamiento traído tanto por la parte actora, en su escrito libelar, como por la parte demandada en su escrito de contestación, se observa de la lectura de la cláusula tercera lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato será de un (01) año, contados a partir del 01 de Enero de 2002 hasta el 31 de Diciembre de 2002, prorrogable de manera automática si alguna de las partes no manifestara por escrito por lo menos con tres (03) meses de anticipación al vencimiento, su voluntad de darlo por terminado”.

   En este sentido, debe tenerse en cuenta que en la Sentencia por definición misma de ésta, debe acogerse o rechazarse la pretensión que se hace valer en la demanda y que es objeto del proceso, se sigue de aquí que debe haber una exacta correspondencia entre la sentencia como acto del Juez y la pretensión como acto de la parte, pues de otro modo la función de la sentencia como acto de tutela jurídica no podría cumplirse.

   Esta necesidad de la correspondencia de la sentencia con la pretensión, es evidente en el proceso civil dominado por el principio Dispositivo; ahora bien, para que la sentencia tenga una exacta correspondencia con la pretensión, es necesario asegurarse de que ella examina y considera los elementos de la pretensión: sujetos, objeto y título y, además, que la prueba utilizada por el juez al decidir sea exactamente la misma prueba aportada por las partes al proceso, pues de otro modo, no quedaría observar el mencionado principio. Es así como estos fines se consiguen en la realidad del proceso mediante el establecimiento de los requisitos de forma que intrínsicamente debe llenar la sentencia. En tal sentido, señala el jurista patrio y proyectista del Código de Procedimiento Civil A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo 2, pág. 299 y 300, lo siguiente:

   “e) la sentencia debe contener los fundamentos en que se apoye.

   Como se ha visto antes, con esta exigencia se protege a las partes contra lo arbitrario, para que la decisión del Juez aparezca como el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en la circunstancia de hecho comprobada en la causa. No han de consistir los fundamentos en meras afirmaciones del Juez sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo.

   Como el poder del Juez, al momento de su decisión, se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris), y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue de aquí que la motivación del fallo ha de comprender ambas cuestiones, como expresamente lo exige el art. 243, ord. 4º C.P.C.

   En relación a la primera, deben expresarse en el fallo las razones de derecho que condujeron a lo dispositivo, lo que implica la mención de las normas generales y abstractas de la Ley que el Juez utiliza para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia, lo que no puede obviarse en ninguna forma, por tratarse de un proceso de individualización y concreción de mandatos que deben ser expresados en el acto.

   La Casación venezolana ha venido sosteniendo repetidamente que, si bien los jueces deben atenerse al derecho, ello no quiere decir que estén obligados a citar en forma expresa los artículos de ley que contienen las normas que aplican. Con tal que cumplan fielmente esas normas legales poco importan que las citen o no.

   La falta de mención expresa de los artículos de la Ley - sostiene la Corte - no debe confundirse con falta del fundamento del fallo, o sea, de motivación que sirva de base a lo dispositivo.

   La vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.

   La ley no prohibe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar los preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegado por las partes. (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   Asimismo para el eximio jurista patrio Dr. R.H.L.R.e.s.O.C. de Procedimiento Civil. Tomo 2, pág. 243, señala lo siguiente:

   “Según de lo dispuesto en el artículo 12, el juez puede suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez “presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionado apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima “iura novit curia” viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina “Da Mihi factum, Dabo Tibi ius” (Dame los hechos, para darte el derecho).

   Igualmente debe quien suscribe y a modo pedagógico señalar que el principio de iura novit curia es una expresión latina que el juez conoce el derecho. Con ello pareciera darse a entender que las partes únicamente tienen que exponer los hechos al Magistrado puesto que éste está capacitado para aplicarles el derecho que corresponda. Sin embargo, la norma procesal ordinaria establece que los letrados de las partes deben expresar ante el juzgador sus puntos de vista.

   De acuerdo con la jurisprudencia, y conforme a este principio, los jueces no pueden suplir los hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar su decisión, pues a ello se le contrae su deber: de aplicar su derecho alegado o no por las partes a los hechos que si deben ser siempre alegados por éstas.

   Con relación a la soberanía del juez respecto a la calificación jurídica, necesariamente la subsanación se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a las normas. En este sentido señala Chiovenda lo siguiente: “Lo que la regla prohibe en este principio, es la sustitución de los hechos constituidos tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellas que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente si un mismo hecho cae sobre diversas normas, el cambio desde el punto vista jurídico está permitido al juez pero los hechos deben haber sido correctamente alegados por las partes”.

   Desde que para la norma rige el principio iura novit curia, es decir, que el hecho normativo puede y debe ser libremente invocado por el Juez, se debe considerar que no son exigencias lógicas e intrínsecas al juicio las que justifican ese principio, sino exigencias prácticas de orden general. Estas exigencias se resumen en la uniformidad del juicio; es decir, que es necesario, como garantía suprema de igualdad entre los ciudadanos, que el caso sea decidido aplicando una norma idéntica en todos los otros casos iguales, el juicio debe ser igual para todos los casos iguales.

   En tal sentido ha señalado nuestro m.T. en Sentencia de fecha 20 de Abril de 2005, Sala de Casación Civil con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C.E.. AA20-C-2004-000241, lo siguiente:

   ...Es claro, pues, que el formalizante pretende poner de manifiesto que el juez incurrió en un error al establecer la conclusiones jurídicas de los hechos afirmados en el libelo de forma diferente a la alegada por el actor, lo que en modo alguno constituye incongruencia, pues el juez sólo está atado por los hechos alegados, mas no respecto del derecho aplicable ni de la determinación de las consecuencias jurídicas previstas en la ley, por cuanto su deber es conocer el derecho, el cual debe aplicar con independencia de lo que al respecto hubiesen indicado las partes.

   En ese sentido, la Sala en sentencia de fecha 24 de abril de 1998, (caso: J.I.G.T. c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A.), dejó sentado:

   ...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. Este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos...”. (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474).

   Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...

   .

   Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintitrés (23) de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, que dispuso:

   …La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversas formas las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables…

   .

   Igualmente, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintidós (22) de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sansó, se estableció:

   …Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante… No obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes…

   . (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   Igualmente en sentencia 1-7-70 GF 69 2E, p. 287, cit por Bustamente, Maruja: ob. Cit., Nº 0. Cf también Sent. 24-9-70 GF 69 2E, p. 547, se estableció:

   Los jueces no pueden suplir hechos no alegados; pero sí calificar los que lo hayan sido, luego de probados. Por tanto, no viola el sentenciador el Art. 162 (243) del CPC cuando, en base a los hechos alegados por el propio actor en el libelo, califica la relación jurídica en forma diversa a la pretendida por éste, aún cuando el demandado no haya opuesto ningún hecho al respecto, ni alegado esa diversa calificación

   .

   Ahora bien, visto el análisis tanto doctrinario como jurisprudencial sobre el hecho de que el Juez puede y debe realizar la calificación jurídica al momento de dictar su sentencia, tomando en cuenta para ello, los hechos y elementos probatorios aportados por las partes, lo cual debe ser así, puesto que si se pretendiese castrar o negar dicha capacidad al Juez, estaríamos negando la razón misma de la función de éste, puesto que, es impretermitible observar que la función de todo juzgador es la de jurisdicción, que significa etimológicamente decir el derecho y esa función jurisdiccional se le está dada al Estado por intermedio de todo juzgador, de crear el derecho cuando actúa en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, e impone de manera unilateral y vinculante la solución al caso planteado frente a éste. Tal función es de recordar, la realiza el Juez a través de un proceso conocido por Silogismo Judicial, que no es otra cosa que subsumir los hechos alegados y demostrados por las partes en la norma abstracta y genérica correspondiente.

   En tal sentido, es preciso indicar que en el caso de marras, la parte actora en su escrito libelar calificó su pretensión de Desalojo, cuando de la revisión del título o contrato locativo traído por las partes a conocimiento del Juez, en su Cláusula Tercera ut supra transcrita, se infiere que nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado por lo que, la pretensión correspondiente para rescindir los contratos locativos a tiempo determinado, tal como lo prevé el legislador patrio, es el de Resolución de Contrato, por cuanto, la pretensión de Desalojo debe ser invocada cuando se pretende rescindir un contrato locativo escrito a tiempo indeterminado o un contrato verbal; siendo así evidentemente que el actor erró en la calificación de su pretensión incoada. Sin embargo, considera este Juzgador en base a las razones doctrinales y jurisprudenciales antes expuestas, que ajustado a la legalidad, calificar la presente pretensión de Resolución de Contrato, toda vez que de negársele la justicia pretendida al actor so pretexto de su errada calificación en la pretensión, violentaríamos el artículo 26 constitucional que trata de la tutela judicial efectiva y el artículo 257 ibidem que prevé que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites adoptando un procedimiento breve, oral y público. No sacrificando la justicia por la omisión de formalidades no esenciales; esto es así, ya que tanto la pretensión de Desalojo como la de Resolución de Contrato persiguen la misma consecución teleológica del contrato locativo que no es otra que rescindir éste y, consecuencialmente la entrega del inmueble objeto de la pretensión deducida y los pagos de los cánones insolutos, así mismo debe destacarse que ambos procedimientos se sustancian por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, así como la causal alegada por la actora como fundamento de su pretensión de falta de pago en los cánones de arrendamiento en los términos previstos en el contrato locativo subjudice, es una causal que tiene o guarda identidad tanto para la pretensión de desalojo como la de resolución de contrato; en tal sentido, de declararse la improcedencia de la pretensión incoada por el ciudadano A.R.B.D., quien actuando en representación de la sociedad mercantil INMUEBLES B Y B S.R.L., por haber realizado una errada calificación de su pretensión, esto conllevaría indefectiblemente a una reposición inútil, ya que ha quedado meridianamente probado la existencia de su derecho en las actas procesales que conforman el recorrido histórico procesal del expediente bajo análisis, y siendo que, como se ha dicho, la misma se trata de Resolución de Contrato y no de Desalojo. Sin embargo, es de hacer notar que el error en la calificación fue un error puramente semántico en cuanto a la utilización del vocablo, ya que el actor en su fundamentación jurídica argumentó la violación del artículo 1.167 del Código Civil que trata sobre los juicios de Resolución de Contrato. Por todo ello, este juzgador ACUERDA la calificación jurídica en el presente caso de Resolución de Contrato. Así se decide.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este juzgador a analizar el thema decidendum, haciendo las siguientes consideraciones:

   El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte actora señala que es arrendador de un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la calle 96 del barrio la Pastora, N° 26A-77, en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z. y que su arrendatario se encuentra en un estado de morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de octubre de 2005 hasta la fecha de introducción de la presente, lo que hace un total de catorce (14) mensualidades, todos inclusive.

   En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada Entidad Federal Zulia, por órgano de la Autoridad Regional del Estado Zulia, así como de la Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia, alegó que la parte actora actuó de mala fe al no asistir a retirar los cheques elaborados para la cancelación de los cánones de arrendamiento, asimismo consignó órdenes de pago, cheques, relación de órdenes de pago, memorandum internos administrativos y solicitudes de recursos financieros asignados para contratos de inmuebles arrendados, con la finalidad de pretender demostrar los pagos demandados.

   Ahora bien, dispone el artículo 1354 del Código Civil, norma cardinal en materia de obligaciones, lo siguiente:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   La disposición in comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios legales de la prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.- En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

   En efecto, quien sienta como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o excepción no resulta fundada.

   La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., Resolución de contrato por falta de pago) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor, este aforismo latino es consistente con la otra m.r. incumbit probatio qui dicit no qui negat comprendida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La Doctrina mas exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

   Dice la jurisprudencia de la extinta Corte hoy Tribunal Supremo, que “El peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra”.

   Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación del tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación. Si afirmo que “una cosa es, siempre que no lo sea”, presupongo la ausencia del no – ser como prueba del ser; es decir uso al revés el principio de contradicción que informa la lógica formal, imponiendo la prueba de un hecho negativo (un no ser) indefinido. El supuesto normativo es solo la obligación de tracto sucesivo que acredita el contrato producido.

   Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente.

   En este sentido se debe señalar que el debate probatorio quedó señalado en los siguientes términos: la parte demandante aportó junto con su escrito libelar, las siguientes documentales: Documento privado de arrendamiento suscrito por la parte demandada, sendas cartas indicando el ofrecimiento de venta del inmueble y el aumento del canon de arrendamiento respectivamente, documento del Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad de Responsabilidad Limitada INMUEBLES B & B, Acta de Asamblea Extraordinaria de INMUEBLES B & B, que acredita el carácter de Gerente Administrador del Ciudadano A.R.B.D.. Ambos documentos fueron ratificados por el apoderado de la parte actora, consignando copias certificadas de éstos con su escrito de promoción de pruebas Igualmente, en esa oportunidad legal de Promoción de Pruebas promovió Copias Certificadas del Documento de Propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana B.M.D., con marginales del aporte del inmueble que la mencionada ciudadana hiciera a la Sociedad Mercantil INMUEBLES B & B, S.R.L., donde aparece el inmueble objeto de este litigio formando parte integrante del Capital Social de la referida firma mercantil y Acta de Asamblea Extraordinaria de la misma Sociedad Mercantil donde se designa Gerente Administrador al ciudadano A.R.B.D..

   Ahora bien, la parte demandada aportó junto con su escrito de contestación de la demanda las siguientes documentales: Orden de Pago N° 200603-00853, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00) correspondiente a los meses de enero a junio de 2006; Orden de Pago N° 200607-02761, por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 360.000,00) correspondiente a los meses desde julio a diciembre de 2006; Cheque N° 00001608 contra el Banco Occidental de Descuento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente al pago de enero, febrero y marzo de 2006; Cheque N° 00007239 contra el Banco Occidental de Descuento por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente a los meses julio, agosto y septiembre de 2006; Cheque N° 0003616 contra el Provincial, por la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00) correspondiente a los meses octubre, noviembre y Diciembre de 2006. Relación de Ordenes de Pago del 01/01/2005 al 31/12/2006, memorando S/N de fecha 12/02/2007, emanada de la Tesorería del Estado, memorando N° 0069, de fecha 07/03/2006, emanada de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0168, de fecha 12/06/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0223 de fecha 25/07/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, memorando N° 0179, de fecha 30/05/2006, emanado de la Dirección de Bienes y Servicios, solicitudes de Recursos Financieros N° 01-06, 02-06 y 03-06 y Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.

   Y en su escrito de Promoción de pruebas promovió lo siguiente: Invoco el merito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representada. Ratificó en todos sus términos el escrito de contestación e igualmente ratificó, todos y cada uno de los instrumentos producidos junto con el escrito de contestación, especialmente las ordenes de pago y los cheques de pago elaborados por la Tesorería del Estado Zulia, a favor de la parte actora.

   Las referidas pruebas aportadas por las partes fueron analizadas y valoradas ut supra por este Tribunal. Señala este Juzgador, que todos estos elementos probatorios aportados en la oportunidad legal correspondiente, tanto por la parte actora como por la demandada, pasan a ser analizados en esta oportunidad en cuanto a su conducencia con los planteamientos que conforman los límites de la controversia en la presente causa. En este sentido, la existencia de la relación arrendaticia quedo plenamente demostrado por cuanto ambas partes convinieron en la misma, aportando para ello como prueba de la cual emanan el referido alegato, o fuente primigenia de ésta el contrato locativo privado suscrito entre ellos, por lo que, del mismo se desprende la existencia del contrato fuente creadora de la relación locativa entre las partes, por lo que, tenido como cierto por ambas partes, y a pesar de tener todo su valor probatorio, la existencia misma de la relación arrendaticia, considera este Juzgador es irrelevante en cuanto a lo controvertido en el caso de marras. Así se decide.

   Con respecto a las sendas cartas promovidas por la parte demandada, ut supra a.y.v.p. este Jurisdicente en ocasión de la valoración de las pruebas, las cuales fueron valoradas otorgándoles todo su valor probatorio por cuanto no fueron ni desconocidas ni tachadas ni impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, sin embargo, siendo esta la oportunidad de análisis en cuanto al debate probatorio, este Tribunal las desecha por considerarlas inconducentes a los fines de aportar elementos de convicción a este Juzgador en cuanto al planteamiento de los hechos controvertidos en la presente causa. Así se decide.

   En cuanto al Documento de Propiedad del Inmueble, el Documento del Acta Constitutiva Estatutaria de la Sociedad de Responsabilidad Limitada INMUEBLES B & B, que prueba que el inmueble es propiedad de la demandante y el Documento del Acta de Asamblea Extraordinaria de INMUEBLES B & B, que acredita el carácter de Gerente Administrador del Ciudadano A.R.B.D., los mismos a pesar de tener todo su valor probatorio por cuanto son documentos públicos, por lo que en tal sentido gozan de toda la fuerza probatoria señalada en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil como ut supra este Juzgador valorara, ahora bien, en cuanto a que los mismos produzcan los elementos de convicción necesarios como fundamento de los alegatos realizados por la parte actora en su escrito libelar, cabe destacar que la demandada en su escrito de excepción o de defensa en la oportunidad legal correspondiente, es decir en su escrito de contestación de la demanda, convino la veracidad de que efectivamente la Sociedad Mercantil B & B, es propietaria de dicho inmueble y que el Ciudadano A.R.B. es el representante legal de dicha empresa. En consecuencia, a los efectos del debate procesal subjudice, este Tribunal lo declara irrelevante. Así se decide.

   Ahora bien, en lo referente a las ordenes de pagos, cheques, memorandum, descritos anteriormente y consignados por la parte demandada, este Tribunal además de otorgarles todo su valor probatorio por cuanto se consideran los mismos documentos administrativos, tal como se valoro en la oportunidad legal correspondiente por este sentenciador, debe este Jurisdicente realizar las siguientes consideraciones por cuanto los mismos fueron aportados como elementos de convicción por la parte demandada de sus alegatos de excepción en el escrito de contestación de la demanda, siendo estos los elementos probatorios propios del debate procesal ya que estos son las pruebas de un hecho nuevo alegado por la demandada para pretender demostrar su solvencia; en este sentido debe indicar este juzgador que la demandada en su escrito de contestación señaló: “En el presente caso Ciudadano Juez, se hace necesario hacer una narración de los hechos en su justa dimensión y aportarle a su conocimiento, las circunstancias que rodean los hechos y la realidad existente en el presente caso. Es el caso Ciudadano Juez, que tal como lo señala el demandante en su libelo, las mensualidades a que se contrae el referido contrato, se hacen pagaderas por mensualidades vencidas por ante la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA, adscrita a la Gobernación del Estado Zulia, conforme a la cláusula cuarta; es decir, el pago de la mensualidad se hace pagadera por ante ese organismo, presentándose por ante esa instancia la solicitud del respectivo pago del canon correspondiente; y así quedó convenido entre las partes contratantes. Tal afirmación es así, debido a la complejidad que constituye la Administración Pública Regional, que impide efectuar el pago a todos sus acreedores en el domicilio de cada uno. Desde la firma del contrato, el arrendador siempre y a su satisfacción recibió a su vencimiento el pago de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, presentándose por ante la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA, organismo encargado de la elaboración de los cheques de pago a todos aquellos que se constituyeran en acreedores del Estado. Así, al vencimiento de las mensualidades, los cheques han sido elaborados con la rigurosa puntualidad que desde la suscripción del mismo, no se había presentado ningún inconveniente en la satisfacción del pago de los correspondientes cánones vencidos.

   Ahora bien, lo que no señala la apoderada judicial de la demandante es, que desde la fecha indicada en su libelo; es decir desde el mes de Octubre de 2005, fecha desde donde comienza a causarse las mensualidades insolventes, el arrendador no se presentó en las Oficinas de la TESORERIA DEL ESTADO ZULIA para retirar el cheque mensual correspondiente al canon mensual de arrendamiento, destacándole ciudadano Juez que los cheques se encontraban plena y ciertamente elaborados. Es a partir de allí cuando el arrendador deja de efectuar el retiro de los sendos cheques ya elaborados para satisfacción del pago mensual del canon”.

   Sobre estas excepciones alegadas por la parte demandada la cual constituye el elemento substancial del contradictorio, este Juzgador debe realizar las siguientes consideraciones: Existe en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario la institución de la consignación arrendaticia a partir del título VII, Capítulo I, artículo 51 y siguientes que tratan sobre la posibilidad legal que tiene el arrendatario cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencidas de acuerdo con lo convencionalmente pactado, dicha posibilidad legal no solamente se le esta dado a la persona del arrendatario sino también a cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo de aquel para que consigne por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble.

   A este respecto se puede decir, que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial porque esa consignación la establece el legislador en beneficio exclusivo del arrendatario y mediante un trámite especial solo realizable en el ámbito inquilinario, hasta el punto que en virtud de la consignación legítimamente efectuada se considerará al arrendatario en estado de solvencia y por ende constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones consagradas en la legislación venezolana. En este sentido debe señalarse que dicha norma sin duda constituye una norma tuitiva a favor del arrendatario y en este sentido tal como lo señala el artículo 7 ibidem, las mismas son irrenunciables por lo que se considera nula, toda acción, acuerdo o estipulación que conlleve a la renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos a favor del locatario. En tal sentido y siendo que la Ley rige para todas las personas que se encuentren dentro del territorio nacional sean estas personas naturales o personas jurídicas o morales, en tal sentido de ser cierto los alegatos señalados ut supra transcritos de la parte demandada en el que el arrendador por mala fe o de manera fraudulenta no acudiese a la Tesorería del Estado para retirar los cheques correspondientes a los pagos de los cánones vencidos tal como fue previsto en el contrato locativo, dicha entidad debió acudir ante un Tribunal de Municipios para realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento tal como lo prevé la normativa ut supra referida, sobretodo por cuanto según se demuestra del memorandum N° 0069 de fecha 7 de marzo de 2005, 0168 de fecha 12 de junio de 2006 y 0223 de fecha 25 de julio de 2006, 0179 de fecha 30 de Mayo de 2005, donde el Director de Bienes y Servicios, señor W.R. participa al Director de Contabilidad Economista E.M. el hecho de que el arrendador no estaba realizando el retiro de los cheques correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento realizados por esa institución.

   En tal sentido, el jurista patrio G.G.Q. en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I, pág. 423, señala:

   La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Título VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusa recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51. Incluso, de modo general y para el efecto liberatorio de las obligaciones no arrendaticias, cuando el acreedor rehusa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida (art. 1.306. C:C)..

   .

   Por todo lo antes explanado, estos alegatos referidos por la parte demandada se declaran improcedentes. Así se decide.

   Asimismo observa este juzgador dado el principio de exhaustividad de las pruebas aportadas y de los hechos alegados que debe contener toda sentencia, se infiere que de las ordenes de pago y cheques emitidos por la parte demandada Gobernación del Estado Zulia, que los mismos no eran cancelados de manera puntual tal como lo alega la parte demandada, por cuanto de esos instrumentos se observa que los pagos o cheques eran cancelados de manera intespectiva por cuanto, las ordenes de pago y cheques fueron emitidos por la cantidad de Bs. 360.000,00 unos y otros de Bs. 180.000,00. Lo que en sana lógica produce la convicción en este juzgador de que dichos pagos eran emitidos cada 3 meses o cada 6 meses, es decir, de manera irregular, intempestiva haciendo incurrir a el arrendador en la pretendida mala fe de la conducta, alegada por la parte demandada, por cuanto en el hecho de que la parte actora acudiera mensualmente a cobrar los cánones de arrendamiento por mensualidad vencida por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) previsto en la cláusula cuarta de dicho contrato, su pago era ilusorio por cuanto se desprende de los cheques y ordenes de pago ut supra referidos, repito que éstos cancelados con tres y seis meses de retardo, incumpliendo de esta forma la referida cláusula cuarta del contrato bajo análisis, en este sentido se debe indicar lo que a tal punto señalan los eximios procesalitas patrios R.H.L.R. y J.K.L.:

   “La principal obligación del arrendatario es “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, según dispone el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). (pág. 40).

   Cuando el arrendamiento es a tiempo fijo, y mientras se mantenga como tal, el contrato se aplica en cuanto a las causales de terminación estipuladas, sin restricción legal alguna; de manera que el atraso en el pago de una sola mensualidad (vgr., inmuebles de gran superficie con cánones mensuales cuantiosos), puede ser causal válida para el desalojo si así lo prevé el contrato; además del pago de los alquileres que pudo haber cobrado el arrendador por lo que restaba del tiempo convenido y los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario (art. 1.616 Código Civil

   ) (pág. 91)

   Por lo que tal excepción de defensa alegada por la parte demandada se declara improcedente. Así se decide.

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano A.R.B. actuando en su condición de Gerente Administrador de la Sociedad Mercantil INMUEBLES B & B, S.R.L. contra la Entidad Federal del Estado Zulia, es decir, GOBERNACION DEL ESTADO ZULIA, representada por los ciudadanos M.R.G. en su condición de Gobernador y la ciudadana Z.M. en su condición de Secretaria de Administración de la Gobernación del Estado Zulia. En consecuencia, se da por resuelto el contrato privado de arrendamiento suscrito por las partes. Se condena a la parte demandada a:

PRIMERO

A entregar completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por una casa de habitación, situado en la calle 96 del Barrio La Pastora Nº 26A-77 en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.A.M.d.E.Z..

SEGUNDO

A pagar la cantidad de Novecientos Mil bolívares (Bs. 900.000,00) por concepto de pago de los meses de Octubre 2005 a Diciembre 2006, a razón de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,00) cada uno y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.

TERCERO

Se condena en costos y costas a la partes demandada por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.

PUBLIQUESE y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por los profesionales del Derecho F.A., L.C. Y A.R., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 51.919, 51.920 y 34.131 respectivamente y la parte demandada estuvo representada por la profesional del Derecho Y.H., inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 37.869.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veinticinco (25) días del mes de abril del año dos mil siete (2007).- Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

Abog. W.C.G.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. C.V.F.

En la misma fecha y previo anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal, a las puertas del Despacho y siendo las tres hora y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 08-2007.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. C.V.F.