Decisión nº 1920 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 27 de Enero de 2010

DE LA DEMANDA.

El ciudadano WILLIAMS JOSÉ RAMÍREZ GUZMÀN, en su carácter de representante legal de “VIMECA”, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES S.R.L., asistido en la primera oportunidad por la abogada en ejercicio LEIX T.L., expuso en su libelo, como argumentos fácticos y jurídicos los siguientes:

- Que, actuando con el carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES S.R.L.”, también domiciliada en esta ciudad de Mérida, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha 23 de Noviembre de 1984, bajo el No. 24, Tomo A-9, y cuyos Estatutos fueron reformados e insertos en la misma Oficina en fecha 27 de Mayo de 1987, bajo el No. 43, Tomo A-1, y asistido en este (ese) acto por la LEIX T.L., abogada en ejercicio de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.297.575, 1NPREABOGADO No. 10.882, .. con el debido respeto ocurro (e) para exponer

.- Que en fecha 01 de Octubre de 2003, mi (su) representada, antes identificada, suscribió por vía privada un contrato de arrendamiento con los ciudadanos M.Y.M.A., CAMPO E.L.D. Y G.E.C.D.L., … y mediante el cual les cedió en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Calle 34 esquina con Avenida 3 de esta ciudad de Mérida, Edificio “Frayma” distinguido con el No. 01.

.- que se fijó como canon mensual de arrendamiento cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325000,00), el que los arrendatarios debían pagar puntualmente a mi (su) representada por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la sede de la arrendadora, habiéndose establecido que en caso de mora en el pago de las mensualidades, deberían pagar intereses a la tasa del doce por ciento (12%) anual (1% mensual), y serían por su cuenta los gastos de cobranza y los honorarios profesionales que pudieren causarse por gestiones judiciales o extrajudiciales, estableciéndose además como indemnización y a manera de cláusula penal, en caso de cobranza extrajudicial, además de los honorarios profesionales de abogado, un veinte por ciento (20%) sobre cada canon insoluto.

Sigue indicando el accionante que,

.- Bajo la cláusula tercera del contrato se estableció que la falta de pago de dos o más cánones de arrendamiento, daría derecho a mi (su) representada a resolver el mismo y a exigir la entrega del inmueble, quedando obligados los arrendatarios a cancelar las mensualidades pendientes hasta la fecha de vencimiento del contrato o sus prórrogas.

.- Que se fijó como duración del contrato un lapso de UN (01) AÑO, contado desde el día de Octubre de 2003, renovable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que alguna de las partes no tuviese intención de renovar, participándolo a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento.

.- que se estableció además que los servicios públicos del inmueble serían cancelados por los arrendatarios, debiendo presentar la solvencia en el pago al término del contrato; que no pueden sub-arrendar, ceder o traspasar total o parcialmente el inmueble objeto del contrato, y que serán por su cuenta las reparaciones menores que individualmente no excedan de Bs. 100.000,00, y las mayores que puedan ocasionarse por no haber realizado a tiempo las menores; que el inmueble fue recibido en buen estado, y así deben devolverlo, y que no podrán realizar en él mejoras o modificaciones en su estructura interna o externa, sin autorización de la arrendadora, y que si las hicieren, quedarán en su beneficio; que el inmueble sería destinado a local comercial, no pudiendo cambiar su destino sin autorización expresa; que al finalizar el contrato, deberán devolver el bien recién pintado y aseado, y en perfecto estado de conservación (pintura, servicios sanitarios, baños, grifos, cañerías, plafones, lámparas, instalaciones de luz, gas y agua); y que durante la prórroga legal, si la hubiere, el canon sufriría un incremento equivalente a la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela.

Además, quedó pactado que en lo no previsto en el contrato, regirán las disposiciones del Código Civil, y de cualquiera otra ley que regule la materia arrendaticia, y se estableció como domicilio especial a todos los efectos del contrato, la ciudad de M.d.E.M., a la jurisdicción de cuyos Tribunales quedaron sometidas las partes.

.- Que todo lo expuesto consta en el contrato de arrendamiento que en original se acompaña marcado “A”, con un Anexo que describe un inventario de bienes muebles que forman parte del arrendamiento, todo en nueve folios.

.- Que es el caso que el contrato se prorrogó sucesivamente de acuerdo a la Cláusula Cuarta, por lo que en fecha 11 de Mayo de 2005 mi representada notificó a los arrendatarios la no renovación del mismo, concediéndoseles la prórroga legal, que de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año, por lo que en fecha quince (15) de Julio de 2005, mi representada suscribió con la co-arrendadora M.Y.M.A. un acuerdo mediante el cual ésta se comprometió a hacer entrega del inmueble, libre de personas y bienes, salvo los que fueron parte del contrato, en perfecto estado de conservación, uso y habitabilidad, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos, en fecha 01 de Octubre de 2006, pactándose además un incremento del canon de arrendamiento de acuerdo a los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela, y que si no hiciere entrega del inmueble en la forma convenida, pagaría como indemnización y a manera de cláusula penal, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) diarios a partir del día siguiente a la fecha establecida en el acuerdo, más el canon de arrendamiento (se anexa marcado “B” el original del acuerdo).

.- Que en fecha 26 de Septiembre de 2006, en razón de que la co-arrendataria manifestó no poder entregar el inmueble el día 01 de Octubre de 2006, se convino en extender la prórroga para la entrega por un mes más, es decir, hasta el 01 de Noviembre de 2006, manteniéndose la cláusula penal pactada en el acuerdo antes referido (se anexa marcado “C” original del acuerdo de extensión de la prórroga).

.- Que a la presente fecha, a pesar de las múltiples gestiones realizadas por mi (su) representada, ha sido imposible que los arrendatarios hagan entrega del inmueble.

.- Que es el caso Ciudadano (sic) Juez que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vencida la prórroga legal el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Y es por ello que en mi (su) precitado carácter de Representante Legal de la arrendadora, ya identificada, vengo a su competente oficio, para demandar como en efecto formalmente lo hago (hace), a los arrendatarios M.Y.M.A., CAMPO E.L.D.V. Y G.E.C.D.L., también identificados, para que convengan o a ello los condene el Tribunal:

.- Que, “…PRIMERO: Vencida como está la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y su lapso de extensión pactado por las partes, en la definitiva terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de Octubre de 2003, y por consecuencia de ello, en la entrega inmediata del inmueble arrendado, antes descrito, en las mismas buenas condiciones en que lo recibieron, hechas las reparaciones necesarias, y solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, servicios públicos y contribuciones que por ley correspondan en razón del uso dado al inmueble;

.- Que “…

En razón de la demora en la entrega, en pagar a mi (su) representada las cantidades pactadas a manera de indemnización en los acuerdos suscritos y que se anexaron marcados “B” y “C”, a razón de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios a partir del día siguiente al vencimiento de la extensión de la prórroga, esto es, desde el 02 de Noviembre de 2006 hasta el día de hoy 23 de abril de 2007, totalizando 173 días que multiplicados por Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,00) diarios, suman la cantidad de OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 8.650.000,00), más los que se sigan vencimiento, además de los cánones de arrendamiento, hasta la fecha de la definitiva entrega definitiva del inmueble;

.- Que “… TERCERO: En cancelar las costas y costos del proceso.

.- Que estimo (a) la presente acción en la cantidad de OCHO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 8.650.000,00), que es la suma de los conceptos dinerarios demandados.

Indicando como fundamento Jurídico de la Acción que, además de los ya señalados, en los Artículos 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.216, 1.579, 1.594, 1595, 1596, 1597, 1.613 y 1.616 del Código Civil; y 1, 28 y 33 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

.- Pido (e) la admisión de la presente demanda, y que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de la expiración de la prórroga legal sin que los arrendatarios hayan entregado el inmueble, pido se decrete el secuestro sobre el bien alquilado, ordenándose el depósito en su propietario; y b) medida preventiva de embargo sobre bienes de los arrendatarios demandados, hasta por el doble de la cantidad estimada, más costas prudencialmente calculadas por el Tribunal.

Indicó como dirección procesal, la Avenida 4 Bolívar de esta ciudad, Edificio Gral. Masini, Planta Baja, sede de VIMECA”.

DE LA REFORMA DE LA DEMANDA

Posteriormente la abogada en ejercicio LEIX T.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES S.R.L.”, mediante escrito de fecha 06 de mayo del año 2006, que obra a los folios 72 y 73 del presente expediente reforma sustancial de la demanda, en la que específicamente estuvo dirigida, a diferencia de la pretensión contenida en el libelo inicial, en los términos siguientes:

.- Que se fijó como canon mensual de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOL1VARES (Bs. 325.000,00), hoy TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (BsF. 325,00), que los arrendatarios debían pagar puntualmente a mi representada por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la sede de la arrendadora, habiéndose establecido que en caso de mora en el pago de las mensualidades, deberían pagar intereses a la tasa del doce por ciento (12%) anual, o lo que es lo mismo, el uno por ciento (1%) mensual, y serían por su cuenta los gastos de cobranza y los honorarios profesionales que pudieren causarse por gestiones judiciales o extrajudiciales.

.- Que se estableció además como indemnización en caso de cobro extrajudicial, además de los honorarios profesionales de abogado, un veinte por ciento (20%) sobre cada canon insoluto.

.- Se fijó como duración del contrato un lapso de UN (01) AÑO, contado desde el día 01 de Octubre de 2003, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que alguna de las partes no tuviese intención de renovar, participándolo a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento.

.- Se estableció además que los servicios públicos del inmueble serían cancelados por los arrendatarios, debiendo presentar la solvencia en el pago al término del contrato; que no pueden sub-arrendar, ceder traspasar total o parcialmente el inmueble objeto del contrato y que serán por su cuenta las reparaciones menores que requiera el inmueble y que no excedan de Bs. 100.000,00, y las que puedan ocasionarse por no haber realizado a tiempo las menores; que el inmueble fue recibido en buen estado y que no podrán realizar en él mejoras o modificaciones en su estructura interna o externa, sin autorización de la arrendadora, no pudiendo cambiar su destino (vivienda) sin autorización expresa de la arrendadora, y que si las hicieren en beneficio del inmueble; que al finalizar el contrato, deberán devolver el bien en perfecto estado de conservación, recién pintado y aseado (pintura, servicios sanitarios, baños, grifos, cañerías, plafones, lámparas, instalaciones de luz, gas, agua), y que durante la prórroga legal, si la hubiere, el canon sufriría el equivalente a la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela.

.- Se dejo constancia que forma parte del contrato una línea telefónica de C.A.N.T.V. con el número 244.80.78, cuyo servicio deben pagar puntualmente, y que en caso de perderse servicio por falta de pago, los arrendatarios deberán cancelar como indemnización el exigido por la empresa por la restitución del servicio y/o instalación de una nueva línea, la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs 300.000,00) a manera de cláusula penal. Documento Anexo al Contrato, se dejó inventario de las adherencias y bienes que forman parte del inmueble, el que junto al contrato de arrendamiento se anexo marcado “B”, original.

.- Los arrendatarios entregaron a mi representada, en calidad de depósito, la cantidad TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), la que según el contra se reintegrará noventa días después del término definitivo del contrato y constatado que hayan cumplido todas las obligaciones contraídas.

.- Es el caso que el contrato se prorrogó sucesivamente de acuerdo a la Cláusula Cuarta, por que en fecha 11 de Mayo de 2005 mi representada notificó a los arrendatarios la no renovación del mismo, concediéndoles la prórroga legal que de acuerdo al artículo 38 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año, por lo que en fecha 15 de Julio 2006, mi representada suscribió con la co-arrendadora M.Y.M.A. un acuerdo mediante el cual ésta se comprometió a hacer entrega del inmueble, libre de personas y de bienes, salvo los que fueron parte del contrato, en perfecto estado de conservación, uso y habitabilidad, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos, en fecha 01 de Octubre de 2006, pactándose además un incremento de canon de arrendamiento de acuerdo a los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela, y que si no hiciere entrega del inmueble en la forma convenida pagaría como indemnización y a manera de cláusula penal, la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs. 50.000,00) diarios a partir del día siguiente a la fecha establecida en el acuerdo, más el canon de arrendamiento, según consta del Anexo “B” del libelo original.

.- A la presente fecha, a pesar de las múltiples diligencias realizadas por mi representada, ha sido imposible que los arrendatarios hagan entrega del inmueble.

En fecha 5 de Septiembre de 2006 falleció el co-arrendatario CAMPO E.L.D., por lo que quedaron como arrendatarias únicamente M.Y.M.A. y G.E.C.D.L..

.- Consta del Cuaderno de Medida de Secuestro librado en el juicio, que el bien arrendado fue abandonado por las arrendatarias, razón por la que el Tribunal, a petición de la demandante, suspendió la medida de secuestro en fecha 6 de Febrero del año en curso, auto que quedó firme el día 14 del mismo mes, regresando en consecuencia en esta última fecha el bien a manos de mi representada, cesando para aquéllas la obligación de continuar cancelando cánones de arrendamiento. En otras palabras, el citado día 14 de Febrero de 2008 y habiendo las arrendatarias abandonado el inmueble, cesó la relación arrendaticia, no teniendo objeto la acción de terminación del contrato por vencimiento del plazo legal establecido para la prórroga legal, quedando vigentes para mi representada las restantes acciones provenientes de la relación arrendaticia, razón de la reforma del libelo.

.- Como está establecido en el contrato de arrendamiento, documento fundamental de la acción, los arrendatarios estaban obligados a cancelar cánones de arrendamiento hasta la fecha de entrega del inmueble, cosa que sucedió el día 14 de Febrero de 2008 cuando el Tribunal suspendió la medida de secuestro y el bien regresó a manos de la arrendadora, pues de haberlo entregado las arrendadoras voluntariamente, no habría sido necesario ejecutar la medida de secuestro. También era una obligación de las arrendatarias, según el mismo contrato, hacer entrega del inmueble libre de personas y de bienes, salvo los que fueron parte del contrato, en perfecto estado de conservación, uso y habitabilidad y solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios públicos, cosa que no ocurrió, pues como se dijo, el bien fue abandonado y rescatarlo a través de la medida de secuestro.

.- Las partes convinieron que el canon de arrendamiento sufriría un incremento anual en un porcentaje equivalente a la tasa de inflación determinada por el Banco Central de Venezuela. Así mismo, que los arrendatarios pagarían las cuotas de condominio del apartamento directamente a la Administración del mismo, debiendo presentar a la arrendadora la constancia de pago de las mismas.

.- Se dejo constancia que forma parte del contrato una línea telefónica de C.A.N.T.V. con el número 244.80.78, cuyo servicio deben pagar puntualmente, y que en caso de perderse el servicio por falta de pago, los arrendatarios deberán cancelar como indemnización el monto exigido por la empresa por la restitución del servicio y/o instalación de una nueva línea, más la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) a manera de cláusula penal. Y en documento Anexo al Contrato, se dejó inventario de las adherencias y bienes que forman parte del inmueble, el que junto al contrato de arrendamiento se anexó marcado “B”, en original. De igual manera, mi representada se reservó el derecho de inspección del inmueble.

.- Las arrendatarias, además de abandonar el inmueble y no cancelar más los cánones de arrendamiento, incumplieron con la obligación de solventar el pago de los servicios públicos del inmueble y de entregarlo en las mismas buenas condiciones en que lo habían recibido, viéndose mi representada en la obligación de cancelar los servicios y los trabajos de pintura del apartamento. Su incumplimiento, además de las acreencias naturales que emanan del contrato de arrendamiento, las hace deudoras de la indemnización prevista en los Anexos “B” y “C” del libelo original, todo lo cual pasó a enumerar:

Cánones de Arrendamiento Insolutos hasta el 14 de Febrero de 2008: Adeudan los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre de. 2006 en adelante, es decir los dos últimos meses del año 2006, todo d año 2007 y Enero y los catorce días del mes de Febrero de 2008, a razón de Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 325.000,00) cada canon, o Trescientos Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs. 325,00), para un total de CINCO MIL VEINTISEIS BOL WARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BsF. 5.026,66).

.- Quedo pendiente de pago, y fue cancelado por mi representada, por concepto de servicios públicos: Servicio de Electricidad y Aseo U.D. (CADAFE), desde el mes de Diciembre de 2006 hasta el mes de Febrero de 2008, según consta de las Facturas de pago que se anexan marcadas “Al”, “A2” y “A3”, la cantidad de CIENTO TRES BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (BsF. 103,62); Servicio de Agua (Aguas de Mérida), desde el mes de Octubre de 2006 hasta el mes de Febrero de 2008, según consta de las Facturas de pago que se acompañan marcadas “B1”, “B2” y “B3”, la cantidad de SETENTA BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (BsF.70,72), todo para un gran total de CIENTO SETENTA Y CUARTO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BsF. 174,34).

.- Pintura del Apartamento:

.- Debido a al deterioro de la pintura de las paredes, mi representada canceló la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 150,00).

Indemnización pactada por las partes Contratantes:

.- Las partes establecieron como indemnización cuando se acordó la extensión de la prórroga, un monto de Cincuenta Mil Bolívares Bs. 50.000,00) diarios, más el canon de arrendamiento, si las arrendatarias no hicieren entrega del inmueble en la fecha prevista, esto es, el 02 de Noviembre de 2006. Efectivamente, no hicieron entrega del mismo, por lo que la referida indemnización se exigirá desde el 02 de Noviembre de 2006, fecha en la que venció la extensión de la prórroga, hasta el 14 de Febrero de 2008, fecha en que mi representada pudo disponer del inmueble al ser levantada la medida de secuestro por el Tribunal, lo que da un total de cuatrocientos setenta días, lo que multiplicado por Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 50,00), equivalentes a los Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) pactados, lo que asciende a la cantidad de VEINT1TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 23.500,00).

.- Total de la Acreencia: VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍAVRES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BsF. 28.850,96).

.- LA ACCIÓN

Por las razones expuestas y ante el incumplimiento de las dos arrendatarias, en nombre de mi representada antes identificada, en su condición de arrendadora, vengo a su competente oficio para demandar, como en efecto formalmente demando por los trámites del juicio breve, a las identificadas arrendatarias M.Y.M.A. y G.E.C.D.L., para que convengan en pagarle o a ello las condene el Tribunal, como consecuencia de la relación arrendaticia, los conceptos antes especificados, los que en su conjunto suman la cantidad de: VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIAVRES FUERTES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (BsF. 28.850,96), suma en la que estimo la demanda, más costas del proceso.

.- Fundamento Jurídico de la Acción: Artículos 552, 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil; y 1 y 33 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios...” (Resaltado Propio de este Tribunal)

III

PUNTO PREVIO

DEL CUMPLIMIENTO DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES

Antes de proceder a revisar el fondo o mérito del asunto controvertido esta Juzgadora considera que por ser de orden público, debe proceder como punto previo a revisar si se encuentran en esta causa cumplidos los presupuestos legales necesarios, y a tales efectos observa:

De la indicada reforma al libelo original como diferencia se aprecia, la existencia de un conjunto de hechos distintos y significativos explanados por la empresa actora, y entre éstos, esta Juzgadora precisa en esta oportunidad, que uno de relevancia importante, lo fue aquella reforma que estuvo dirigida y así se desprende del contenido de la misma, en la eliminación de uno de los codemandados específicamente del co-arrendatario ciudadano: CAMPO E.L.D. en virtud del fallecimiento que ambas partes expresaron, muerte que sucedió al parecer el día 5 de Septiembre de 2006, y que en virtud de esta circunstancia quedaron como arrendatarias en esta causa, tal como expresó la empresa arrendadora en el escrito reformado, únicamente las ciudadanas M.Y.M.A. y G.E.C.D.L. y desde luego, las identificó.

Del contrato de arrendamiento que obra a los autos a los folios 4 al 15 de este expediente, consignado como documento fundamental de la acción de cumplimiento, interpuesta por la empresa actora VIMECA, se aprecia que la relación arrendaticia fue constituida entre, ella como arrendadora y los ciudadanos: M.Y.M.A., CAMPO E.L.D., Y G.E.C.D.L., suscribiéndose el mismo, tanto por la parte actora, actuando como administrador el ciudadano: W.J.R.G. debidamente identificado en ese contrato, por una parte, y por la otra, conjuntamente firman los tres ciudadanos precitados, con el carácter de arrendatarios en el mismo contrato locativo.

El referido contrato es del tenor siguiente:

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO No. 061/2003

Entre VIMECA, ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES, S.R.L., Sociedad Mercantil domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 23 de noviembre de 1.984, anotada bajo el número 24, Tomo A-9, cuyos estatutos fueron reformados en fecha 27 de abril de 1.987. reforma ésta inserta ante el Registro Mercantil antes citado, bajo el número 43, Tomo A-1, de fecha 27 de mayo de 1.987, quien en lo sucesivo y a los efectos de este contrato, se denominará LA ADMISTRADORA, representada en este acto por su Director W.J.R.G., titular de la Cédula de Identidad número 3.686.628, por una parte y por la otra, los ciudadanos M.Y.M.A., CAMPO E.L.D., y G.E.C.D.L., titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-5.328.617, V-687.124 y V-2.456.812, venezolanos, mayores de edad, divorciada, casados, domiciliados en la ciudad de Mérida, quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominarán LOS ARRENDATARIOS, se ha convenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento, e! cual se regirán por las cláusulas que se enumeran a continuación: PRIMERA: LA ADMINISTRADORA da en calidad de arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS, un inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la calle 34 esquina con Avenida 03, Edificio Frayma, distinguido con el No. 01, último piso a mano derecha, en jurisdicción del municipio Libertador del Estado Mérida. SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha convenido entre las partes en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLI VARES (Bs. 325.000,00) mensuales, que LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar puntualmente por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en las Oficinas de LA ADMINISTRADORA, la cual declaran conocer, en el entendido expreso de que en caso de mora los cánones insolutos devengarán intereses de mora, calculados a la rata del 12% anual y serán por cuenta de LOS ARRENDATARIOS los gastos de cobranza y honorarios de abogado que se causen con motivo de la gestión judicial o extrajudicial de cobranza. LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar en caso de cobranza extrajudicial, como cláusula penal, cada canon de arrendamiento vencido y no pagado, con un recargo del 20% además de los horarios de abogado antes mencionados.

La falta de pago de uno o más cánones de arrendamiento dará derecho a LA ADMINISTRADORA a dar por resuelto el presente contrato y a exigir la entrega del inmueble objeto del mismo sin perjuicio del ejercicio de las demás acciones que le corresponden de conformidad con la ley o éste contrato. Igualmente, LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar los cánones de arrendamiento que faltaren hasta la expiración del término natural del contrato o de sus prórrogas si las hubiere, si el presente contrato se resolviere por una causa imputable a ellos. CUARTA: El término de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del día 01 de octubre del 2003, renovable automáticamente por períodos iguales y sucesivos, a menos que tina de las partes diere un aviso a la otra, por escrito, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, manifestando su voluntad de no renovar el contrato. QUINTA Las partes convienen en que LOS ARRENDATARIOS, sufragarán de su propio peculio, todos los servicios públicos de que está dotado el inmueble, incluyendo si el objeto de este contrato generare tal concepto o gasto, debiendo presentar solvencia de los mismos al término del contrato, o en cualquier momento en que LA ADMINISTRADORA lo exigiere. SEXTA: LOS ARRENDATARIOS se obligan a no sub-arrendar, ceder, ni traspasar aún parcialmente el inmueble objeto del presente contrato y a que serán por su cuenta las reparaciones menores que amerite el inmueble durante la vigencia del contrato o de sus prórrogas si las hubiere, señalando expresamente que serán menores aquellas reparaciones que en su costo no exceden la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), tomadas en consideración individualmente, en el caso de que sea más de una. Igualmente, serán por su cuenta aquellas reparaciones mayores que se ocasionen por no haber resuelto a tiempo las menores que se hubieren presentado. LA ADMINISTRADORA podrá hacer visitas de inspección al inmueble arrendado, bien por si o por personas autorizadas al efecto, y en caso de considerar que el mismo se encuentra deteriorado, será motivo para pedir la resolución del presente contrato, así como el resarcimiento de los daños causados al inmueble. SEPTIMA: LOS ARRENDATARIOS declaran conocer el inmueble que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado, sirviendo el presente contrato de prueba de ese hecho, sin que pueda admitirse prueba en contrario. OCTAVA: LOS ARRENDATARIOS no podrán efectuar mejoras ni modificaciones al inmueble, ni en su estructura interna ni externa, y las que necesitare efectuar, las deberán ejecutar mediante autorización previa y dada por escrito por LA ADMINISTRADORA en el entendido de que si las llegase a realizar, éstas quedarán en beneficio del inmueble al finalizar el contrato, sin que LOS ARRENDATARIOS puedan exigir indemnización alguna por ellas ni a LA ADMINISTRADORA ni a los propietarios del inmueble, y en todo caso LA ADMINISTRADORA podrá, caso de existir mejoras al momento de recibir el inmueble, elegir entre aceptarlas o mandarlas a derribar por cuenta de LOS ARRENDATARIOS NOVENA: LOS ARRENDATARIOS se obligan a utilizar dicho inmueble para vivienda unifamiliar no pudiendo cambiar el destino del mismo sin obtener antes autorización escrita de LA ADMINISTRADORA. Igualmente, LOS ARRENDATARIOS se obligan a no fijar ni colocar carteles de propaganda comercial o de cualquier otro tipo u origen o aditamento, en Ja fachada del inmueble o en las paredes que den hacia la fachada en caso de apartamentos, así como tampoco en los techos y ventanas del mismo, sin la aprobación expresa, por escrito de LA ADMINISTRADORA, obligándose también a acatar el Reglamento Interno que hubiere en el edificio y a responder, y hacerlo cumplir por las personas bajo su dependencia. DECIMA: En caso de que el inmueble dado en arrendamiento por este contrato se encuentre afectado total o parcialmente por obras de utilidad pública, se considera el contrato como de plazo vencido al tener noticias LA ADMINISTRADORA de dicha afectación, sin que pueda presentarse ninguna reclamación por daños y perjuicios por parte de LOS ARRENDATARIOS. DECIMA PRIMERA: Sin menoscabo de las acciones que corresponden a LA ADMINISTRADORA para el caso de incumplimiento en la entrega del inmueble en la fecha del vencimiento del término del contrato, y cumplida la prórroga legal correspondiente establecida en el Art. 38 de la Ley de Alquileres, si se hubiere practicado el desahucio oportunamente, LOS ARRENDATARIOS pasan a pagar a LA ADMINISTRADORA, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,OO) diarios a manera de indemnización por uso, desde el día siguiente al vencimiento del término del contrato, o de la prórroga legal si la hubiere, hasta la definitiva entrega del inmueble de personas y bienes y en el mismo perfecto estado de conservación en que lo recibe. Así mismo, LOS ARRENDATARIOS se obligan a devolver el inmueble al finalizar el contrato por cualquier causa o motivo que origine la finalización, y/o cumplida la prórroga legal, recién pintado y aseado, más el correspondiente canon de arrendamiento de la fracción o de los meses completos que se corrieran. Igualmente, y por cuanto LOS ARRENDATARIOS declaran que reciben el inmueble objeto de este contrato, en perfecto estado de conservación, con la pintura en perfecto estado, junto a los servicios sanitarios, baños, griferías, cañerías, plafones, lámparas, instalaciones de luz, gas y agua, aptos para su uso y en perfecto estado de funcionamiento, junto a las llaves de acceso al inmueble, y así deberán devolverlo, así como también se obligan a devolverlo totalmente aseado y lavado, sin ningún tipo de basura o desperdicio de ninguna índole, ni interna ni externamente, caso contrario deberán pagar al momento de tal entrega a LA ADMINISTRADORA la cantidad de CINCUENTA MIL BOLI VARES (Bs. 50.000,00) para que LA ADMINISTRADORA proceda a ejecutar tal limpieza. Las partes convienen y expresamente así lo aceptan LOS ARRENDATARIOS, que al momento de la entrega del inmueble este deberá estar recién pintado con pintura de caucho tipo A, tal como se encuentra actualmente: Paredes pintadas de color blanco, marcos de las puertas y ventanas pintadas de color encina. De igual modo queda entendido que LOS ARRENDATARIOS aceptan que durante el lapso que dure la prórroga legal (Art. 38 de la Ley de Alquileres), el canon de arrendamiento se incrementará en un porcentaje equivalente a la tasa de inflación también conocida como Indice de Precios al Consumidor (IPC), determinada por el Banco Central de Venezuela. DECIMA SEGUNDA: Las partes convienen y aceptan que el canon de arrendamiento se incrementará anualmente en un porcentaje equivalente a la tasa de inflación también conocida como Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinada por el Banco Central de Venezuela, para el período inmediatamente anterior, sobre el canon inicial, para la primera cuota, y sobre el que se esté pagando en el caso de las subsiguientes prórrogas, entrando en vigencia tal incremento al momento mismo de producirse la renovación automática del término del referido contrato en la cláusula cuarta del mismo, y sin que medie notificación alguna a LOS ARRENDATARIOS, o que sea necesario acuerdo alguno entre los contratantes, pues simplemente al vencerse el término inicial o de cualquier prórroga sucesiva, en ese mismo instante LA ADMINISTRADORA procederá a hacer efectivo el incremento del canon en el porcentaje estipulado en esta cláusula, debiendo LOS ARRENDATARIOS cancelarlo en las condiciones y términos referidos supra. DECIMA TERCERA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones aquí asumidas, LOS ARRENDATARIOS entregan en este acto a LA ADMINISTRADORA y ésta declara recibir a satisfacción, la suma de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 325.000,00), como depósito de garantía. LOS ARRENDATARIOS, declaran que la cantidad dada como depósito según la cláusula décima tercera de este contrato, no genera ningún tipo de interés a su favor. Este depósito será reintegrado a LOS ARRENDATARIOS por parte de LA ADMINISTRADORA dentro de los sesenta (60) días siguientes a la terminación definitiva de este contrato, cuando haya cumplido con todas las obligaciones que LOS ARRENDATARIOS asumen por este contrato. DECIMA CUARTA: En caso de que junto al inmueble se arrienden muebles o enseres, el arrendamiento de aquellos se extenderá sólo por el lapso de duración del presente contrato y en tal caso las partes firmarán un inventario detallado de dichos bienes, con indicación de su estado de conservación, inventario éste que se considerará parte integrante del contrato, comprometiéndose a cuidarlo y devolverlo en el mismo estado y condiciones al momento de la entrega del inmueble, por la causa que fuera. El inmueble objeto de este contrato posee los bienes inmuebles que se detallan en anexo. Igualmente, reciben LOS ARRENDATARIOS en arrendamiento, una línea telefónica, identificada con el número el cual pertenece al inmueble y deberán cancelar durante la vigencia de este contrato o de sus prórrogas si las hubiere, todas las facturaciones que emita por consumo la CANTV, en el entendido expreso de que si se llegare a perder o suspender el servicio o eliminar la línea por parte de la empresa prestadora del servicio, por causa imputable a LOS ARRENDATARIOS, éstos deberán pagar a manera de indemnización a LA ADMINISTRADORA, el equivalente al monto que exija la CANTV, por la instalación de una nueva línea, más la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por concepto de cláusula penal. DECIMA QUINTA: LOS ARRENDATARIOS aceptan expresamente que las notificaciones de no renovación establecida en la cláusula cuarta de este contrato, cuando las hiciere LA ADMINISTRADORA se practicará en la dirección del inmueble objeto de este contrato, bien por cualquier vía extrajudicial o judicial graciosa, y en el caso de hacerla por vía telegráfica, bastará para probar que se ha efectuado en tiempo hábil, la copia debidamente firmada y sellada por IPOSTEL, la cual quedará en poder de LA ADMINISTRADORA, una vez sellada y firmada por el funcionario receptor en la oficina telegráfica referida no importando si el telegrama fuere o no recibido por LOS ARRENDATARIOS o por persona que lo represente o no; por cualquier otra persona que habite o esté en el inmueble y lo reciba, pues no es hecho de la recepción lo que probará la notificación, sino la prueba del envío por parte de LA ADMINISTRADORA, como se ha establecido. Igualmente, aceptan convienen en que tal notificación de no renovación, podrá llegar a hacer por un simple aviso de prensa, por un aviso colocado las puertas del inmueble arrendado en presencia de dos testigos o por cualquier otra vía, bien judicial graciosa o privada, que tuviera a bien LA ADMINISTRADORA elegir al momento del término del contrato. Al momento del término del contrato la entrega del inmueble podrá hacerla cualquiera de LOS ARRENDATARIOS. DECIMA SEXTA: LA ADMINISTRADORA en ningún caso se hace responsable de los daños, pérdidas, hurtos o robos que sufran LOS ARRENDATARIOS, o terceros en el inmueble arrendado durante la vigencia del contrato. DECIMA SEPTIMA: Caso de resolver el presente contrato por cuenta única y exclusiva de LOS ARRENDATARIOS antes de finalizar el tiempo fijado en el mismo, LOS ARRENDATARIOS tendrán la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que estuviere vigente el contrato. DECIMA OCTAVA: LOS ARRENDATARIOS no ejecutarán ninguna clase de actos o reuniones públicas o privadas que causen molestias, escándalos, peligro o perjuicio a los demás arrendatarios o vecinos. Y así mismo, se obliga a no tender ropa en las ventanas al exterior del edificio. DECIMA NOVENA: En caso de fallecimiento de LOS ARRENDATARIOS los familiares que quieran continuar ocupando el inmueble, deberán proceder a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento idéntico a éste. En caso de vencimiento o extinción de la fianza constituida, o de ausencia, desaparición o insolvencia del fiador constituido LOS ARRENDATARIOS quedan obligados a efectuar la sustitución correspondiente, dentro de los treinta días calendario siguiente, a satisfacción de LA ADMINISTRADORA. VIGESIMA: LA ADMINISTRADORA se reserva el derecho de ceder o traspasar los derechos y obligaciones derivados del contrato, a cualquier persona natural o jurídica, sin requerir el consentimiento de LOS ARRENDATARIOS. VIGÉSIMA PRIMERA: El incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones contractuales por parte de LOS ARRENDATARIOS, derecho a LA ADMINISTRADORA, a resolver el contrato o exigir su cumplimiento y, en ambos casos, a reclamar aquel el pago de los gastos judiciales o extrajudiciales que, se causen por tal motivo, inclusive honorarios de abogado. VIGES1MA SEGUNDA: LOS ARRENDATARIOS declaran expresamente que LA ADMINISTRADORA no es responsable por vicios o defectos de la casa o inmuebles arrendado, tampoco por los daños y perjuicios que estos vicios o defectos del inmueble puedan ocasionar a él o a terceras personas, ni será responsable por los daños y perjuicios materiales o morales causados por LOS ARRENDATARIOS sea cual fuere el alcance de ellos. Las partes aceptan y convienen en que todo lo no previsto en el presente contrato, se regirá por las disposiciones que al respecto estipule el Código Civil o cualquier otra ley que regule o estipule la materia arrendaticia, eligiéndose a la ciudad de Mérida, Estado Mérida, corno domicilio único y especial a los efectos derivados o que se deriven del presente contrato. Del presente contrato se hacen tres (3) ejemplares de un solo tenor y a un mismo efecto, para las partes, en Mérida, al primer día del mes octubre del dos mil tres.

Este Tribunal verifica los sujetos pasivos de la acción, y a tales efectos

Del referido contrato antes transcrito se observa que las partes contratantes tanto la parte actora arrendadora como los arrendatarios asumieron obligaciones y derechos recíprocos producto de la relación arrendaticia que los vincula, por lo que la relación procesal, si se traba un determinado conflicto judicial con ocasión a la relación arrendaticia deben ser llamadas a juicio todas las personas involucradas en dicho conflicto, y esto es así, porque si la al momento de judicializarse un respectivo conflicto como sucedió en el caso de marras, la parte accionante involucrada debe procurar instaurar correctamente la relación jurídica procesal o dicho de otra forma deberá constituir validamente la relación procesal.

Dicho de otra forma, la relación jurídica procesal surge como consecuencia de la judicialización de los conflictos cuando se someten a la jurisdicción del Estado para que por sentencia definitiva sean resueltos, determinando la vinculación de los sujetos procesales que intervienen en el proceso, como demandantes y como demandados, pudiendo igualmente surgir otras relaciones derivadas de terceros que intervienen voluntariamente o son llamados forzosamente al juicio, vinculación que se mantiene y produce efectos aún después de concluido el juicio, a través de la cualidad de la sentencia definitiva de fondo al adquirir firmeza por el agotamiento de los recursos o la preclusión de los lapsos para interponerlos, que impide volver a discutir el objeto de tal conflicto entre las mismas partes.

Ciertamente la empresa en el caso de EXAMEN, vino correctamente con el expresado carácter de arrendadora la mencionada empresa VIMECA, procedió a demandar la presente acción de cumplimiento a los ciudadanos: M.Y.M.A., CAMPO E.L.D., Y G.E.C.D.L., pero posteriormente y con ocasión de la reforma del libelo inicial y en virtud de la manifestación de fallecimiento de uno de los codemandados procedió a demandar a M.Y.M.A., Y G.E.C.D.L., eliminando simplemente de la reforma libelar al ciudadano: CAMPO E.L.D., quien fungía como accionado en el libelo inicial y que indudablemente aparece en el contrato de arrendaticio cuyo cumplimiento se pide.

Es decir, que los ciudadanos: M.Y.M.A., CAMPO E.L.D., Y G.E.C.D.L. deben venir al juicio todos como demandados, por ser cotitulares del derecho sustantivo discutido en el mismo. El derecho sustantivo que se discute en el presente juicio afecta en orden patrimonial y personal de todas las personas que aparecen como obligadas por el contrato de arrendamiento y por ello, todas esas personas deben concurrir al juicio, bien como demandados o como demandantes, para que la sentencia que se dicte pueda producir el efecto de la cosa juzgada y sea ejecutable, pues no viniendo al juicio alguna de ellas, la relación procesal estará defectuosamente constituida y por ello la sentencia que en este juicio se produzca carecerá de inimpugnabilidad, inmutabilidad y coercibilidad al faltar uno de los sujetos de la relación jurídica controvertida en el juicio del cual derive dicha sentencia. Siendo así, si el ciudadano: CAMPO E.L.D., identificado en dicho contrato, no figura como demandado en el presente juicio, debe aparecer como demandado en el mismo, pues en la pretensión de cumplimiento de contrato que se formula, el derecho sustantivo que se discute no puede hacerlo valer contra una parcialidad de los sujetos de la relación sustantiva como otra parcialidad de esa relación, a menos que las parcialidades que figuren como demandantes y demandados constituyan en suma la totalidad de los sujetos de la relación sustantiva material discutida.

No puede entonces, administradora de inmuebles e inversiones S.R.L. VIMECA como demandante proponer su demanda solo contra las ciudadanas: M.Y.M.A., Y G.E.C.D.L., obviando con este proceder, demandar a CAMPO E.L.D. o en su defecto, y en virtud de la expresada causa del fallecimiento o extinción del sujeto físico de éste, vale decir, por la muerte del ciudadano: CAMPO E.L.D., como se constató de los autos, demandar a sus herederos conocidos y desconocidos, porque indudablemente debe trabarse correctamente la relación procesal en este juicio, y de la reforma se aprecia que ni éste ni sus herederos fueron demandados en el juicio.

En ambos casos, debe aparecer como demandado el ciudadano CAMPO E.L.D., y que si bien por el desconocimiento de su fallecimiento con el acta de defunción que luego fue incorporada a los autos debió demandarse a los herederos o sustitutos procesales conforme a lo previsto en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, situación que no se verificó sino que mediante la reforma de la demanda se eliminó a uno de los sujetos pasivos de la acción, por lo que resulta indudablemente improcedente como se desprende de los autos, existiendo además una la falta de cualidad e interés pasiva de los accionados como demandados, puesto que se plantea la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, en los cuales contra varios arrendatarios y o herederos conocidos o desconocidos han debido actuar como demandados que en su conjunto constituyen la continuación de la personalidad jurídica del causante; en este caso CAMPO E.L.D., o sus herederos deben actuar como demandados.

Para concluir este Tribunal hace las siguientes consideraciones:

Si resulta necesaria que la relación jurídica procesal que surge como –ya se indicó- a consecuencia de la judicialización de los conflictos cuando se someten a la jurisdicción del Estado para que por sentencia definitiva sean resueltos.

Que para que se logre determinar la vinculación de los sujetos procesales que intervienen en el proceso, como demandantes y como demandados, fuera de los terceros que intervienen voluntariamente o forzosamente al juicio, se requiere determinar la relación jurídica procesal que influirá en la relación jurídica sustantiva material que se encuentra discutida, porque esta vinculación de las partes intervinientes se mantiene y produce todos sus efectos aún después de concluido el juicio, lo que impide volver a discutir el objeto de tal conflicto entre las mismas partes, y si esa relación jurídica procesal es consecuencial y por ello se le llama también relación jurídica adjetiva, en contraposición a la relación jurídica material o sustantiva, de cuya judicialización nace aquella por el planteamiento del conflicto entre sus titulares, sirviendo precisamente de instrumento a los interesados en el derecho sustantivo para hacer valer sus derechos y formular sus alegatos sobre el alcance de esos derechos.

Esa relación jurídica procesal puede darse entre un solo sujeto, persona natural o jurídica, que demanda y otro sujeto, persona natural o jurídica, que es demandado. También pueden producirse procesos con pluralidad de partes, estableciéndose tal relación entre varios sujetos que demandan a un solo sujeto que es demandado, entre un sujeto que demanda contra varios sujetos que son demandados o entre varios sujetos que demandan contra varios sujetos que son demandados y en estos últimos casos, cuando hay varios sujetos, personas naturales o jurídicas, que intervienen ya como demandantes o como demandados, cuando aparece al denominado litis consorcio, que por en razón de las distintas posiciones en que asuman sus protagonistas, se le denominará litis consorcio activo (cuando son varios los demandantes), litis consorcio pasivo (cuando son varios los demandados) y litis consorcio mixto (cuando son varios los demandantes y varios los demandados), que se corresponden con las modalidades de litis consocio previstas en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que establece: "Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52”.

Pero así como existen litisconsorcios facultativos como el caso del artículo 147 del Código de Procedimiento Civil, también encuentra consagración formal el litis consorcio necesario, previsto en el artículo 148 eiusdem, que establece: “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo”.

El Dr. A.R.-Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987, Vol. II, pp. 24-27), explica con toda precisión el alcance de dichas norma, en los términos siguientes:

…(Omissis) En general se dice que el proceso con pluralidad de partes origina la figura procesal del litisconsorcio, mas la doctrina moderna distingue ambas situaciones y considera que la pluralidad de partes es la situación genérica y el litisconsorcio la específica, en tal forma que si bien en todo litisconsorcio existe pluralidad de partes, en cambio, no toda pluralidad de partes constituye un litisconsorcio. … Para que exista el litisconsorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación…. En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados del otro

. (Resaltado de esta Juzgadora)

Este autor al hacer la distinción entre litis consorcio voluntario y necesario o forzoso, define éste último como aquél en que “… existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones a dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. (Arts. 146 y 148 C.P.C.). En estos casos y en otros semejantes, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ello, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio”.

Sobre la figura del litisconsorcio necesario, el maestro L.L. (Estudios Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 11987, p. 195), ya la había caracterizado, señalando que "La peculiaridad de esta figura procesal consiste en que la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados, considerados como un solo sujeto. Si uno de los sujetos interesados en la relación sustancial intenta la acción aisladamente o se intenta contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva, ya que la persona a quien la ley concede la acción o contra quien es concedida no es el actor o el demandado concretos, aisladamente considerados, sino todos y cada uno como un centro procesal unitario y autónomo de intereses jurídicos...”. (Resaltado Propio)

Por su parte, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 27 de junio de 1996, fijó criterio respecto a la figura del litis consorcio pasivo, habiéndose mantenido inalterable hasta la presente fecha tal criterio y el reconocimiento implícito de su aceptación en el proceso civil venezolano, señalando que: "La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de ‘litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aún a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos".

Conforme a tan coincidentes criterios doctrinarios y la acogida de los mismos en la jurisprudencia venezolana, por fuerza de las circunstancias y fundamentalmente de la seguridad jurídica, no se discute hoy día que ante un hecho, acto, contrato o en fin, una relación jurídica de los cuales surja “…una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones a dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás” (Rengel-Romberg).

Tales criterios han sido esbozados en razón de que: “el llamado litisconsorcio pasivo necesario es una figura jurídica de construcción eminentemente jurisprudencial regida por el designio de haber de cuidar los tribunales de que el litigio se ventile con todos aquellos que puedan resultar afectados por la sentencia y en íntima dependencia con la búsqueda de la veracidad de la cosa juzgada que, a su vez, exige la presencia en el proceso de todos los que debieran ser parte en el mismo como interesados en la relación jurídica discutida, cual se requiere para impedir el riesgo de fallos contradictorios".

Ahora bien, ¿cuándo existe una comunidad jurídica indivisa que determine la existencia de una vinculación jurídica por generar un interés sustancial para todos los integrantes de esa comunidad? Puig Batau (Fundamentos de Derecho Civil, Edit. Bosch, Barcelona, To. III, p. 251), afirma que “basta afirmar que existe comunidad cuando la titularidad de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, lo que precisa Ricci (Derecho Civil, Edit. La E.M., Madrid, To. IX, p. 3), enseñando que la comunidad es un modo de ser de la propiedad, cuando pertenece a varias personas que constituyen la comunidad, encontrándose el concepto o esencia de la comunidad en el vínculo o relación de una misma cosa con varias personas que tienen derecho a ella.

El contrato de arrendamiento, es un convenio entre sus partes contratantes por medio del cual una de esas partes se obliga a hacer gozar a la otra de una determinada cosas (mueble o inmueble) por un determinado tiempo y mediante el pago de un precio que esta se obliga a pagar a aquella; concepto éste recogido por el Legislador en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual tiene una naturaleza fundamentalmente de carácter personal, que produce efectos entre todas las partes contratantes de esa relación jurídica material sustancial, bien para las propias partes contratantes o en caso de su fallecimiento contra quienes sea continuadores de la personalidad jurídica del causante, bien contra quienes aparezcan instituidos como herederos, y esta relación arrendaticia por virtud de la ley y específicamente del contrato, puede existir en una comunidad de personas vinculadas por esa manifestación de voluntades.

Esta es precisamente la situación que se plantea respecto de la relación jurídica controvertida por el contrato de arrendamiento cuya acción de cumplimiento se pide en el presente juicio, pues las obligaciones asumidas en dicho convenio recaen en cabeza de los ciudadanos: M.Y.M.A.; CAMPO E.L.D. y G.E.C.D.L., y de acuerdo a las cláusulas contractuales contenidas en el mismo, se obligaron las tres, por lo que es contra todos ellos que debe dirigirse la acción en cualquiera de las pretensiones que se deriven de esa relación arrendaticia frente a la empresa arrendadora. De manera que, si todos se encuentran en su condición de arrendatarios frente al accionante, no puede exigírsele el cumplimiento y la entrega del inmueble a dos de las accionadas concretamente a las ciudadanas: M.Y.M.A. y G.E.C.D.L. y subsistir para uno de ellos es decir, para el ciudadano: CAMPO E.L.D., o en su defecto, para los herederos de éste, una vez comprobada el fallecimiento de la personalidad física de alguno de ellos.

En tal virtud y mientras no se determine lo contrario por sentencia definitiva de fondo, los anteriores ciudadanos indicados aparecen como arrendatarios y por ello tienen la cualidad de legitimados pasivos forzosos en virtud de la ley y del contrato de arrendamiento que los vincula, al ser arrendatarios de un mismo inmueble, por lo que existe para ellos una comunidad jurídica indivisa y una titularidad del derecho reclamado por la empresa arrendadora del presente juicio. Esa condición de arrendatarios obligados por el mismo contrato y su vinculación frente al mismo actor y la comunidad jurídica material que se deriva de la misma relación arrendaticia, ha quedado evidenciada con las pruebas aportadas al proceso por la misma parte accionante con el contrato de arrendamiento que en original se consignó junto con el libelo.

Siendo así, en el caso de análisis, que la eficacia y validez del contrato de arrendamiento y los efectos jurídicos que con el se produjeron es un hecho que interesa a todos los contratantes o en su defecto a los herederos de sus causantes, entonces tratándose de un proceso que afecta indisolublemente los intereses personales y patrimoniales de los tres arrendatarios o sus herederos deberá pedirse la acción frente a todos ellos tal como se ha dejado explanado ampliamente en la doctrina vertida anteriormente a cuyo efecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de junio de 1996, expresó: "La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aún a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos".

Así las cosas, en virtud de que si se atiende a que los presupuestos procesales son los requisitos o condiciones que deben cumplirse para la iniciación o el desarrollo válido de un proceso" (Diccionario Jurídico Mexicano del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de México, Editorial Porrúa, décimo cuarta edición, página 2524); se concluye que los presupuestos procesales son los requisitos sin los cuales no puede iniciarse ni seguirse válidamente un juicio, lo cual sucede cuando no se satisface algún presupuesto procesal, como el litisconsorcio pasivo necesario, que se traduce en la falta de emplazamiento a juicio, de personas a las cuales la sentencia les perjudicará o no.

Tal solución implica que al proponer el actor su demanda sin cumplir con el presupuesto procesal de constituir válidamente la relación procesal con todos los integrantes del litis consorcio, al decir de Rengel-Romberg, “… se expone a que se alegue en la contestación de la demanda la falta de cualidad (Art. 361 C.P.C.) porque la legitimación no corresponde pasivamente a uno solo de ellos sino conjuntamente a todos”.

Sin embargo, puede que las partes no delaten tal falta de cualidad es por lo que en virtud de la función tuitiva del proceso que cumple todo juzgador, debe por tratarse de estrictas normas en las que se encuentra involucrado el orden público ser declarado de oficio por el Juzgador que conoce, en virtud del principio establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, y en resguardo del postulado constitucional del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Siendo el mismo efecto señalado por el maestro Cuenca (Derecho Procesal Civil, T. I, Universidad Central de Venezuela, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 1994, p. 341), cuando afirma que “...Para impedir la separación de litisconsorcios que deben obrar conjuntamente, nuestro ordenamiento coloca a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad (n. 1º, art. 257) {art. 361 C.P.C. vigente}. La característica, pues, de este tipo de litisconsorcio es la necesidad de actuar conjuntamente para interponer una sola acción y resolver un mismo conflicto sustancial”.

Se pretende con el litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, a los cuales los une una misma relación sustancial, para que se produzca el ejercicio también de una sola pretensión. Desde luego, es necesario unir y agrupar a las partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litisconsorcio necesario. No puede existir un litisconsorcio necesario sin que esto implique una sujeción jurídica inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos.

Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unitariamente en todos. Así, en la sociedad en nombre colectivo, la cualidad de socios no corresponde a uno solo sino a todos y lo mismo ocurre en la comunidad donde la cualidad de comuneros corresponde a todos los copartícipes. Se haría procedente, por tanto, una excepción de falta de cualidad activa o pasiva en caso de que en la demanda por disolución se excluyera algún socio o algún comunero.

En cambio, el litisconsorte necesario es expreso cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa.

Mediante sentencia de fecha 10 de abril de 2.002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, la misma Sala Constitucional precisó como excepción al principio del impulso procesal, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, permite al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de la buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, en los siguientes términos:

… omisis la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que le ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales (…) no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causam no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…

. (Resaltado de esta Juzgadora)

Los presupuestos procesales han sido definidos tanto por la doctrina patria como por la extranjera como los requisitos indispensables que deben cumplirse para el nacimiento válido del proceso, su desenvolvimiento y su normal culminación con la sentencia, “…sin que ésta deba decidir necesariamente en el fondo sobre la procedencia o fortuna de la pretensión y mucho menos que deba ser favorable de otra clase de presupuestos: los materiales o sustanciales… por lo que los presupuestos procesales tienen la características de ser revisables y exigibles de oficio por el Juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso…” (Compendio de Derecho Procesal Tomo I H.D.E., Pág., 273).

En este Sentido, para que un órgano jurisdiccional pueda resolver el conflicto intersubjetivo de intereses (o litigio) que le ha sido sometido a su consideración, es absolutamente necesario que se haya constituido válidamente la “relación jurídica procesal”. Así las cosas, tenemos que, el sujeto activo, esto es, el actor, debe satisfacer una doble carga si aspira que su derecho subjetivo le sea reconocido formalmente por el sentenciador: la primera de ellas es instaurar una relación procesal que sea jurídicamente válida, de modo tal que el órgano jurisdiccional se encuentre habilitado para entrar a resolver el litigio que le ha sido planteado y, la segunda, demostrar durante el proceso, en la etapa dispuesta a tales fines, la existencia del derecho subjetivo del cual se afirma titular y su incumplimiento, y en el caso de sustitución procesal conforme el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil recientemente se ha dicho que es obligación de ambas partes la debida citación de los herederos conocidos y desconocidos del causante.

Para satisfacer la primera carga es necesario que se cumplan, a cabalidad, los requisitos constitutivos de la relación procesal, o lo que es igual decir: “los presupuestos procesales”, mientras que, para satisfacer la segunda, es impretermitible que se verifiquen los requisitos constitutivos de una sentencia favorable a la pretensión del actor.

Ahora bien, resulta que, en virtud de que están vinculados a la validez del proceso, los presupuestos procesales, en general, tienen la característica de ser revisables y exigibles de oficio por el juez.

Precisamente, la conducta de la empresa demandante ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES S.R.L (VIMECA), asumida a través de su representación legal en cabeza del ciudadano: W.J.R.G., interpuesta por la apoderada judicial LEIX T.L. al proponer reforma de su demanda sólo contra dos codemandados M.Y.M.A. y G.E.C.D.L., en su condición de arrendatarios del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada el día 01 de octubre de 2003, omitiendo incluir en la reforma como sujeto pasivo de la pretensión de cumplimiento de contrato al ciudadano: CAMPO E.L.D., antes identificado, o por el contrario excluyéndolo a la postre o en su defecto en virtud del fallecimiento físico de éste co arrendatario a los herederos conocidos y desconocidos del referido causante, le hace incurrir en el incumplimiento de los presupuestos procesales de constitución válida del proceso judicial a través del llamado de todos los interesados en la decisión de fondo, específicamente de todos los interesados en el cumplimiento de la relación arrendaticia objeto del mismo contrato locativo, omitiendo el llamamiento de uno de los sujetos pasivos de la acción, y por lo tanto debe declarar la falta de uno de los presupuestos necesarios de la acción que obstaculiza la admisión de la presente acción por lo que deberá declarar nulas todas las actuaciones posteriores al mismo auto de admisión de la reforma de la demanda, de fecha 12 de mayo de 2008 que obra al folio 78 y 79 del presente expediente y reponer la causa para declarar la inadmisibilidad de la demanda.

En tal virtud se declara que el ciudadano: CAMPO E.L.D. al faltar como demandado o sus herederos, quien al no venir o ser llamados al juicio, no pueden resultar condenados en este juicio, y la relación sustancial controvertida debe ser resuelta uniformemente también para este ciudadano, en virtud de que la relación jurídica esta destinada a operar frente a varios sujetos que son tres: M.Y.M.A. y G.E.C.D.L., al igual que para el ciudadano: CAMPO E.L.D. o sus herederos y por ende, es una sola la acción, por lo que en el supuesto de proceder en derecho la acción incoada, la omisión de éste codemandado y su incorporación regular en este proceso o de sus herederos, impide la constitución válida de la relación procesal existente y resulta inoficioso considerar y decidir el fondo de la causa acerca de la confesión ficta solicitada por la parte actora y así se decide. Así se decide.

Esta Juzgadora les advierte a las partes que el pronunciamiento que declara en el presente juicio atiende sólo a la inadmisibilidad de la acción en virtud de la prescindencia de los presupuestos procesales delatados en esta causa, que no atienden a la bondad de la pretensión incoada, pudiendo una vez corregidos los vicios el actor incoar nuevamente la acción, todo de acuerdo a los criterios actuales que esta Juzgadora acoge ex artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en sentencia de fecha 12 de diciembre de 2006, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. AA20- C- 2006-000341, con ponencia del Magistardo C.O.V., en el que se indicó que: “… omisis por una parte, la inadmisibilidad entiende, que la jurisdicción encontró un presupuesto legal para rechazar la acción, sin necesidad de comprobar y resolver los alegatos y defensas, esgrimidas sobre fondo o mérito del litigio; mientras que la declaratoria de sin lugar, presupone la sustanciación y análisis del asunto, para concluir en la improcedencia de la acción, con la consecuencia inmediata de prohibición de volver a intentar la acción. Con la inadmisibilidad podría caber la posibilidad de volver a interponer la acción, dependiendo de las razones que determinaron la misma, en tanto que con el sin lugar surgiría el efecto de la cosa juzgada…”

Finalmente, se advierte que esta Sentenciadora no examinó en este fallo los alegatos formulados por la apoderada de la parte actora en diligencias de los folios 107 y 108, puesto que los mismos están referidos a la procedencia de la acción con la confesión ficta solicitada, por lo que en virtud de estar imposibilitada a resolver sobre el fondo, debe sólo proceder a pronunciarse sobre lo resultó precedentemente y así lo hará saber en la correspondiente dispositiva de seguidas.

VI

DISPOSITIVO

Por las consideraciones expuestas ampliamente en este fallo, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:

Se ANULAN todas las actuaciones anteriores, subsiguientes y derivadas del auto de admisión de fecha 12 de mayo de 2008, y se repone la causa hasta dicho estado y en consecuencia se declara INADMISIBLE la presente reforma de la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpusiera la empresa actora ADMINISTRADORA DE INMUEBLES E INVERSIONES S.R.L (VIMECA), representada legalmente por el ciudadano: W.J.R.G., a través de la apoderada judicial LEIX T.L. contra las ciudadanas: Y.M.A. y G.E.C.D.L., en su condición de co arrendatarias del contrato de arrendamiento suscrito de forma privada el día 01 de octubre de 2003, por no incluir a todos los sujetos pasivos de la acción y por ende incumplir con los presupuestos procesales necesarios para conformar validamente la relación jurídica procesal en el presente juicio, y la existencia indebida del litis consorcio pasivo necesario, conforme al artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud del pronunciamiento de inadmisibilidad de la presente acción, consecuencialmente quedan sin efectos las medidas preventivas decretadas, tanto de secuestro de fecha 01 de agosto de 2007 y de embargo preventivo decretada en fecha 15 de enero de 2008, en sus respectivos cuadernos separados, y ordénese terminado el juicio y el archivo del mismo con sus cuadernos, una vez quede firme. Y así se decide.

No hay especial pronunciamiento sobre las costas, por la naturaleza del presente fallo. Y así se decide.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada extemporáneamente se acuerda la notificación de las partes, advirtiéndoles que a partir del día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a transcurrir el lapso correspondiente para ejercer los recursos pertinentes de la presente decisión en su domicilio procesal indicado por la parte actora al vuelto del folio 73 del presente expediente, y por la parte co demandadas al folio 70 de este expediente, de conformidad con los artículos 251 y 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 10 ejusdem. Cuya notificación se hará a la propia parte o de sus apoderados judiciales, haciéndoles saber que el día siguiente a aquél en que conste en autos su notificación, empezará el cómputo del lapso para el ejercicio de los recursos que sean procedentes en esta instancia. De conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, hágase la notificación en la forma establecida en dicha norma, dejando la boleta de notificación en el domicilio procesal indicado por cada parte.

Líbrese las boletas de notificación ordenadas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los veintisiete (27) días del mes de enero de dos mil diez (2.010).

LA JUEZ,

ABG. Y.F.M.

LA SECRETARIA

ABG. LUZMINY DE JESÚS QUINTERO

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las once horas de la mañana (11:00 a.m.). Se libraron boletas de notificación. Conste.

La Sria

Abg. Luzminy Quintero

YFM/aeqs

Exp. 27.313