Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 28 de Septiembre de 2009

para cumpla con la sentencia dictada en fecha 19 de Marzo de 2.009 por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se establece que el vencimiento de la prórroga legal es el día 1° de Abril de 2.009, en consecuencia se ordene la entrega material y efectiva del inmueble completamente desocupado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió. Segundo: que pague la cantidad de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) diarios por la mora o retraso en la entrega del inmueble a partir del 1° de Abril de 2.009, fecha en que se venció la prórroga legal, hasta que recaiga sentencia definitivamente firme en esta causa, de acuerdo con lo establecido en la cláusula penal del contrato de arrendamiento, lo que solicita sea determinado mediante experticia complementaria del fallo, en conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: que pague las costas y costos del juicio, así como los honorarios profesionales de Abogados.

Solicitó al Tribunal que decretara medida cautelar de secuestro sobre el inmueble, según lo prevé el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señaló la dirección para la citación de la parte demandada; e indicó su domicilio procesal.

Estimó el valor de la demanda en la cantidad de diez mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 10.000,00).

La representación judicial de la parte demandada, ciudadana F.A.R.M., en la oportunidad de contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

Negó que deba cumplir con el dispositivo de la sentencia dictada el 19 de Marzo de 2.009 por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que fue declarada “SIN LUGAR POR INADMISIBLE” porque la misma no está firme y no causa ejecutoria, porque no se cumplió con lo dispuesto en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil y 341 eiusdem, y agregó que la misma no contiene una orden ni mandato alguno, no constituye un título para la realización forzosa de la relación declarada.

Rechazó que el contrato de fecha 27 de Octubre de 2.007 sea el fundamento de desalojar a su representada, porque lo consideran carente de todo valor o efecto jurídico, ya que éste fue suscrito cuando se encontraba vigente el contrato anterior de fecha 12 de Abril de 2.004, pues en el mismo se incrementó el canon de arrendamiento de cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) , a la cantidad de setecientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 750.000,00) , a pesar de la prohibición legal de aumentar el canon de arrendamiento; que le impone la obligación de pagar el condominio aunque dicha obligación le corresponde al propietario en conformidad con las normas de orden público de la Ley de Propiedad Horizontal; y establece la vigencia de este nuevo contrato a partir del 1° de Octubre de 2.007 reduciendo la duración real del arrendamiento que según el contrato del 12 de Abril de 2.004 debe contarse desde el 1° de Abril de 2.004.

Que el contrato de fecha 12 de Abril de 2.004 no se ha modificado ni se ha extinguido y mantiene su vigencia. Que el contrato de arrendamiento de fecha 27 de Octubre de 2.007 es nulo de nulidad absoluta de acuerdo con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque en el mismo se indujo a la arrendataria a aceptar condiciones más onerosas con respecto al contrato del 12 de Abril de 2.004, tales como el incremento del canon de arrendamiento y la reducción unilateral de su duración.

Que la relación locativa con vigencia desde el 12 de Abril de 2.004 se recondujo haciéndose a tiempo indeterminado y que a su representada para desalojarla tendría que demandársela con fundamento en el contrato del 1° de Abril de 2.004. Que le resultan aplicables las resoluciones relativas a la congelación de alquileres, y que no son aplicables los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, y cita el texto de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil.

Que el contrato de fecha 27 de Octubre de 2.007 es nulo de nulidad absoluta porque contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos de su representada, por lo que pide que dicho contrato se declare inexistente y sin efecto jurídico alguno, que se deseche del proceso y se declare su nulidad.

Que en este caso hay normas imperativas que los particulares no pueden ignorar por ser obligatorias e irrenunciables, y cita el texto de los artículos 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 6 y 1.133 del Código Civil, así como la resolución relativa a la congelación de los alquileres.

Pidió al Tribunal que se declare la nulidad del contrato de fecha 27 de Octubre de 2.007 en que se fundamenta la demanda y que se declare sin lugar la demanda interpuesta contra su representada con todos los pronunciamientos de ley, inclusive la condenatoria en costas y pago de honorarios de abogados.

Se reservó el ejercicio de cualquier acción que corresponda por efecto de la declaratoria de nulidad del contrato de arrendamiento.

Estableció su domicilio procesal.

Analizadas como han sido las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa previamente a decidir el siguiente planteamiento:

PUNTO PREVIO

1. - DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

   La parte actora alegó en el libelo de demanda que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado por convenio de las partes al contratar, lo cual negó, rechazó y contradijo la parte demanda en la contestación de la demanda, que alegó que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado.

   Para resolver el Tribunal observa:

   En este caso las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 3-6, ubicado en la planta nivel tercera del edificio denominado Torre Uno, que forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; que la misma se inició mediante contrato de arrendamiento notariado en fecha 12 de Abril de 2.004, con vigencia de un año de duración contado desde el 1° de Abril de 2.004 al 1° de Abril de 2.005 y que después operó la tácita reconducción o renovación de ese contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado. Así se establece.

   Igualmente están contestes en que con posterioridad celebraron un nuevo contrato de arrendamiento notariado en fecha 29 de Octubre de 2.007 con una vigencia de seis meses contados desde el 1° de Octubre de 2.007 al 1° de Abril de 2.008, así que sólo se discuten los efectos de dicho contrato sobre la relación arrendaticia, toda vez que la parte demandada sostiene que este último contrato de arrendamiento es nulo de nulidad absoluta de conformidad con el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque en el mismo se indujo a la arrendataria a aceptar condiciones más onerosas con respecto al contrato del 12 de Abril de 2.004, tales como el incremento del canon de arrendamiento y la reducción unilateral de su duración

   Ahora bien, a los fines de determinar la naturaleza del contrato, este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso que estén relacionadas con este planteamiento:

1. - Copia de contrato de arrendamiento, que cursa a los folios 74 al 77, celebrado entre la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana F.A.R.M., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el número tres raya seis (N° 3-6), ubicado en la Planta Nivel Tercera (3°) del edificio denominado Torre Uno (1), que forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, el 12 de Abril de 2.004, bajo el N° 43, Tomo 16; documento éste que constituye reproducción de un documento público o auténtico de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, por lo que debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que las ciudadanas I.S.N.N. y F.A.R.M. celebraron un contrato de arrendamiento sobre el apartamento N° 3-6 de la Torre Uno (1) del Conjunto residencial Las Danielas con vigencia de un (1) año contado desde el 1° de Abril de 2.004 al 1° de Abril de 2.005.

2. - Contrato de arrendamiento, que a los folios 22 al 24, celebrado entre la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana F.A.R.M., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el número tres raya seis (N° 3-6), ubicado en la Planta Nivel Tercera (3°) del edificio denominado Torre Uno (1), que forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital el 29 de Octubre de 2.007, bajo el N° 43, Tomo 86; documento éste que constituye reproducción simple de un documento público o auténtico de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, quien en la oportunidad de promover pruebas reprodujo el contenido del contrato al expresar que éste carecía de todo valor o efecto jurídico al haber sido celebrado cuando se encontraba vigente el contrato de arrendamiento de fecha 12 de Abril de 2.004 y que infringía normas de orden público y reducía la duración del arrendamiento en perjuicio de la arrendataria; por lo que la misma debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que las ciudadanas I.S.N.N. y F.A.R.M. celebraron un contrato de arrendamiento sobre el apartamento N° 3-6 de la Torre Uno (1) del Conjunto Residencial Las Danielas con una vigencia de seis (6) meses contado desde el 1° de Octubre de 2.007 al 1° de Abril de 2.008. Así se decide.

   Los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil disponen:

   Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

   Luego de analizados los dos contratos de arrendamiento, se puede determinar que en el primer contrato las partes convinieron que su duración sería de un año contado desde el 1° de Abril de 2.004 al 1° de Abril de 2.005.

   Analizada la cláusula relativa a la temporalidad arrendaticia del mencionado contrato de arrendamiento, se observa que el mismo venció en fecha 1° de Abril de 2.005 y que a partir de esa fecha se inició ipso iure por imperio del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal del contrato de arrendamiento de seis meses de duración prevista en el literal a) del artículo 38 eiusdem, concluyendo el 1° de Octubre de 2.005; por lo que después de esa fecha operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento que pasó a ser a tiempo indeterminado al cumplirse los extremos de Ley para considerar que se ha verificado la tácita reconducción del contrato, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil, el cual contiene los supuestos que se deben verificar para que se produzca la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, y consisten en que a la expiración del tiempo fijado en el contrato y su prórroga legal, el arrendatario quede y se le deje en la posesión de la cosa arrendada, más, la jurisprudencia patria le ha agregado, que el arrendador continúe percibiendo el canon de arrendamiento. Así se declara.

   Ahora bien, posteriormente las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento otorgado en fecha 29 de Octubre de 2.007 con una vigencia de seis (6) meses de duración contados desde el 1° de Octubre de 2.007 al 1° de Abril de 2.008, que al no haber sido impugnado o tachado por la parte contra quien fue opuesto adquirió pleno valor probatorio, del cual se evidencia que este segundo contrato de arrendamiento venció en fecha 1 de Abril de 2.008 y que a partir de esa fecha se inició la prórroga legal del contrato de arrendamiento de un (1) año de duración prevista en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, contados a partir de la celebración del primer contrato, vale decir, desde el 1° de Abril de 2.004, expirando esa prórroga del segundo contrato el día 1° de Abril de 2.009; sin que la parte demandada haya demostrado el hecho de que se haya producido la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento con posterioridad a esa fecha, es decir, que no se ha demostrado que se hayan cumplido los extremos de Ley previstos en el artículo 1.600 del Código Civil, a los cuales se hizo referencia anteriormente, que el arrendatario quede y se le deje en la posesión de la cosa arrendada y que el arrendador continúe percibiendo el canon de arrendamiento. Así se declara.

   Por otra parte, el demandado no desconoció, tacho ni demandó la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de Octubre de 2.007, solo alegó que es nulo y pidió que así sea declarado más no lo demandó, permitiendo con esta actitud que se le otorgara pleno valor probatorio, razón por la cual quedó demostrado que el contrato no es a tiempo indeterminado; por lo tanto, este Tribunal observa que esta defensa de la parte demandada fue desvirtuada por la prueba promovida por la actora, como lo es el contrato de arrendamiento; considerándose entonces, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, siendo que la parte demandada sólo alegó la nulidad del mismo invocando el texto del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que en el texto de dicho cuerpo normativo haya alguna disposición que prohíba o sancione con la nulidad los contratos posteriores cuando medie un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, toda vez que el texto del mencionado artículo prevé:

   Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

   De tal manera que, el hecho de que en el nuevo contrato las partes hayan convenido en reducir su duración no es causal de nulidad porque con ello no se está violentando ninguna norma; y en cuanto al nuevo canon que fue convenido por ambas partes en un monto superior al del contrato anterior, el Tribunal observa que las resoluciones a que hace referencia la parte demandada , fueron emitidas por el Ejecutivo Nacional y están dirigidas a los aumentos de las regulaciones de alquileres los cuales están suspendidos y no pueden ser aumentados, lo cual no es aplicable en este caso porque no se trata de regulación del canon de arrendamiento sino de canon convenido por las partes al contratar. Así se declara.

   Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que esta defensa opuesta por la parte demandada no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

2. - DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN

   La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha 29 de Octubre de 2.007, acogiendo la interpretación que estableció el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la sentencia dictada el 19 de Marzo de 2.009, donde se pronunció sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y la fecha de vencimiento de la prórroga legal a los fines de declarar la demanda sin lugar por inadmisible, al aplicar el dispositivo del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual citó en su libelo de demanda; ante lo cual la parte demanda expresó que no tenía que cumplir con el dispositivo de la sentencia dictada el 19 de Marzo de 2.009 por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que fue declarada “SIN LUGAR POR INADMISIBLE” porque la misma no está firme y no causa ejecutoria, porque no se cumplió con lo dispuesto en los artículos 524 y 341 del Código de Procedimiento Civil y porque la misma no contiene una orden, ni mandato alguno, ni constituye un título para la realización forzosa de la relación declarada; empero, esa decisión quedó definitivamente firme por cuanto la parte demandada no demostró que haya ejercido recurso alguno en su contra.

   Ahora bien, en este caso lo que se demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, así que la parte demandada se limitó a hacer una serie de alegatos sobre la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial sin que haya opuesto las cuestiones previas que establece el Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal considera que esta defensa opuesta por la parte demandada no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   Decidido como ha sido el punto previo, el Tribunal pasa a a.l.d.p. aportadas por las partes al proceso en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDANTE

   La representación judicial de la parte actora en la oportunidad de promover pruebas invocó el valor probatorio de la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio en fecha 19 de Marzo de 2.009 e hizo una serie de consideraciones en torno a los alegatos de su contraparte sobre la nulidad del contrato de arrendamiento de fecha 29 de Octubre de 2.007.

1. - Copia de poder otorgado por la ciudadana I.S.N.N. al Abogado Ranieri A.T.T., que cursa a los folios 7 al 10, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda, el 10 de Octubre de 2.008, bajo el N° 75, Tomo 183; documento éste que constituye copia certificada de un documento público o auténtico de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el prenombrado Abogado es el apoderado judicial de la parte actora.

2. - Copia de sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 19 de Marzo de 2.009, que cursa a los folios 11 al 21 y 41 al 44; documento éste fue traído a los autos en copia impresa y copia certificada, ésta última reproducción de un documento que se asimila al documento público de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, quien a su vez reprodujo en la oportunidad de promover pruebas el contenido de esa sentencia, al señalar que fue declarada “sin lugar por inadmisible” y que ésta no causa ejecutoria por no constar de la misma su firmeza al no darse cumplimiento al artículo 524 del Código de Procedimiento Civil a los efectos del artículo 341 eiusdem; por lo que la misma debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorgan los artículos 1.384 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que previamente a esta demanda, la ciudadana I.S.N.N., titular de la cédula de identidad N° 12.387.699, interpuso una demanda contra la ciudadana F.A.R.M., titular de la cédula de identidad N° 6.277.623 por cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, la cual se sustanció ejerciendo las partes su derecho a alegar y a promover pruebas durante el juicio, el cual concluyó por sentencia que declaró la demanda sin lugar por inadmisible, al aplicarle la sanción de inadmisibilidad prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al considerar el Tribunal que para esa fecha no había concluido la prórroga legal, ya que la misma finalizaba el 1° de Abril de 2.009.

3. - Contrato de arrendamiento que cursa a los folios 22 al 24,celebrado entre la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana F.A.R.M., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 3-6, ubicado en la Planta Nivel Tercera del edificio denominado Torre Uno (1), que forma parte del Conjunto residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, el 29 de Octubre de 2.007, bajo el N° 43, Tomo 86; documento éste que ya fue valorado y apreciado ut supra. Así se establece.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado, además de los hechos anteriormente señalados, que en el mismo se estableció una cláusula penal por la cual la arrendataria se obligó a pagar cien Bolívares Fuertes (Bs.F. 100,00) por cada día de mora o retraso en la entrega del inmueble.

4. - Copia de contrato de compraventa que cursa a los folios 45 al 55, celebrado entre los ciudadanos G.A.N.D. y L.M.N.d.N., en su carácter de vendedores, y, la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de compradora, sobre el inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el N° 3-6, situado en el Piso 3° del Edificio denominado Las Danielas 1 del Conjunto Residencial Las Danielas, construido sobre un terreno ubicado en la vieja carretera Caracas-Baruta, en la zona conocida como Quebrada de Baruta, en los sitios denominados Las Minas y El Boyero, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 14 de Agosto de 2.001, bajo el N° 9, Tomo 8, Protocolo Primero; documento éste que constituye reproducción de un documento público de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal pertinente por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la demandante, ciudadana I.S.N.N. es la propietaria del inmueble ut supra identificado.

5. - Documento de cancelación de hipoteca, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 2 de Agosto de 2.007, bajo el N° 9, Tomo 4, Protocolo Tercero. Este documento se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio en este proceso por ser manifiestamente impertinente a las resultas del mismo, según lo prevé el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   La representación judicial de la parte demandada reprodujo la sentencia dictada en fecha 19 de Marzo de 2.009 y el contrato de arrendamiento otorgado en fecha 27 de Octubre de 2.007, que fueron consignados por la contraparte de su representada, documentos éstos que ya fueron valorados y apreciados ut supra; así mismo promovió pruebas de presunciones e indicios que resulten de los autos, de acuerdo con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

6. - Contrato de arrendamiento que cursa a los folios 74 al 77, celebrado entre la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana F.A.R.M., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 3-6, ubicado en la Planta Nivel Tercera del edificio denominado Torre Uno, que forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, el 12 de Abril de 2.004, bajo el N° 43, Tomo 16; documento éste que ya fue valorado y apreciado ut supra. Así se establece.

7. - Presunciones o indicios: la parte demandada promovió prueba de indicios sobre los hechos ciertos y conocidos y que aporten elementos de convicción para la solución de la controversia.

   El Dr. H.E.T.B.T. en su “Tratado de Derecho Probatorio. Tomo II” (2007), al referirse a la prueba de indicios, explica:

   Para el maestro colombiano H.D.E., el indicio se considera como aquel hecho conocido del cual se induce otro hecho desconocido, mediante un argumento probatorio que de aquél se obtiene, en virtud de una operación lógica-critica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos. Luego, en el concepto de indicio debe considerarse principalmente –expresa Devis Echandía- el hecho fuente de prueba, pero también la relación lógica que existe entre aquel hecho y el que se pretende probar, que se conoce mediante la operación mental del sujeto que lo valora, esto es, el argumento probatorio que permite darle al primer hecho el carácter de prueba del segundo.

   De esta manera, en virtud del argumento lógico que suministra el hecho indicador; que puede ser cualquier hecho –material o humano, físico o psíquico, simple o compuesto- el operador de justicia infiere con mayor o menor seguridad, es decir, como algo cierto o simplemente probable, la existencia o inexistencia del hecho que se investiga o hecho desconocido, siendo que la inferencia realizada no es otra cosa que la presunción judicial u hominis, por lo que el indicio puede ser cualquier hecho –material o humano, físico o psíquico, simple o compuesto- es decir, se le da el concepto de hecho el significado amplio que se utiliza para determinar en abstracto el objeto de las pruebas judiciales; siempre que de él sea posible obtener un argumento probatorio, fuerte o débil, pleno o incompleto, para llegar al conocimiento de otro hecho que es objeto de la prueba, mediante una operación lógica-crítica

   . (p.1023 y s.s.).

   En este caso la parte demandada promovió la prueba de indicios sin cumplir los requisitos de existencia y eficacia de la misma, toda vez que no indica cuál es el hecho base o conocido que considera se encuentre plenamente demostrado en el proceso mediante los medios de prueba aportados legalmente al mismo ni cuál es el hecho desconocido o indicado que pretende demostrar a través del mismo; asimismo promueve esta prueba en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento en el que median dos (2) contratos de arrendamiento otorgados ante Notaría Pública; por lo que la misma no sólo ha sido promovida de manera ilegal sino que resulta manifiestamente inconducente y debe ser declarada sin valor probatorio en este juicio, en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Los artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil establecen:

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

   Cabe destacar a este respecto:

   (…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pág. 4).

   De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre la ciudadana I.S.N.N., en su carácter de propietario-arrendador, y, la ciudadana F.A.R.M., en su carácter de arrendatario, la cual fue objeto de dos (2) contratos escritos de arrendamiento, el último celebrado el 29 de Octubre de 2.007, a tiempo determinado de seis (6) meses de duración, con vigencia del 1° de Octubre de 2.007 al 1° de Abril de 2.008; el cual se prorrogó ipso iure durante un (1) año por aplicación del artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hasta el 1° de Abril de 2.009, toda vez que la relación arrendaticia se inició en fecha 1° de Abril de 2.004 fecha en que se inició la relación arrendaticia, por lo que tuvo una duración de cuatro (4) años. Ahora bien, la representación judicial de la parte actora sostiene que el arrendatario incumplió su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término establecido en el contrato de arrendamiento y su prórroga legal.

   El Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro intitulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2.008), explica:

   Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.

   …omissis…Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, …omissis…’

   . (p. 182).

   El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas y las doctrinas citadas, ya que tal y como se declaró anteriormente, la parte actora cumplió con la carga que le impone los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, las obligaciones que contrajo la parte demandada de entregar el inmueble al vencimiento del contrato y de pagar cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por cada día de mora en la entrega del inmueble, siendo que ésta no demostró que hubiera cumplido su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término establecido en el mismo y de la prórroga legal, lo que acaeció el 1° de Abril de 2.009, así como tampoco demostró la ocurrencia de algún hecho extintivo de la obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada ha incumplido su obligación de entregar el inmueble, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   En cuanto al pedimento de la parte actora para que la demandada sea condenada a pagar la indemnización establecida en la cláusula penal del contrato de arrendamiento a razón de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por cada día de mora en la entrega del inmueble; esta resulta igualmente procedente en derecho, a tenor de lo establecido en el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así debe ser declarado. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados, y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 15, y 509 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demandada debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.

   III

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana I.S.N.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-12.387.699; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadano RANIERI A.T.T., Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 76.078; contra la ciudadana F.A.R.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.277.623; representada en este proceso a través de sus apoderadas judiciales, ciudadanas I.S.C.F. y M.E.O.D.G., Abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.735 y 13.400, respectivamente.

EXPIRADO EL TÉRMINO Y LA PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes otorgado el 29 de Octubre de 2.007 por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, bajo el N° 43, Tomo 86.

En consecuencia, condena a la parte demandada a:

i.- Entregar a la demandante el inmueble arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el número 3-6, ubicado en la Planta Nivel Tercera del edificio denominado Torre Uno (1), que forma parte del Conjunto Residencial Las Danielas, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; completamente desocupado, libre de personas y bienes y en buen estado.

ii.- Pagar la cantidad de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) vale decir, 1,81 Unidades Tributarias, diarias por concepto de cláusula penal con motivo de la mora o el retraso en la entrega del inmueble, a partir del 1° de Abril de 2.009, fecha en que expiró la prórroga legal, hasta que quede firme la presente sentencia, lo que será determinado mediante experticia complementaria al fallo, de acuerdo con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

iii.- Pagar las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, según lo prevé el artículo 274 eiusdem.

Publíquese y regístrese

Déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado, todo en conformidad con los artículos 247 y 248 ibídem.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.