Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Diciembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 7948

PARTE ACTORA: A.I.P.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-6.217.463.

APODERADOS JUDICIALES: ALIRIO RENDON ROJAS Y J.L.A.P., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 9.879 y 71.912, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: G.G., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 5.147.148.

APODERADOS JUDICIALES: H.A.G., Y.G., D.M. Y J.D., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.855 41.700, 81.247 y 64.595, en el mismo orden.

TERCEROS INTERVINIENTES: C.A.A., M.M.S.D.A., J.E.L. ROJAS, TARCIS DEL VALLE MOYA DE LUGO, JUSTO ALDORFER VIVAS SAÉZ, GLENNYS B.O.M., A.D., A.Q.D.D., J.J.R.O., R.G.G., R.C.R.D.G., Y.D.V.M.F., D.A.H.C., S.C.C., M.R.R., F.T., J.D.C.C.C., R.A.H., D.M.A., A.J.A.B., A.M.D.A., L.D.C.F.B., L.M. BARRETO Y M.A.E.V., venezolanos los primeros nombrados y el último ecuatoriano, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-974.538, V-3.483.263, V-8.474.646, V-6.953.965, V-6.299.289, V-9.958.090, V-8.055.322, V-14.594.237, V-15.165.067, V-4.473.291, V-7.483.736,V-12.395.248, V-7.576.598, V-12.668.783, V-13.750.599, V-5.115.983, V-1.512.684. V-5.354.574, V-3.461.355, V-3.479.849, V-4.834.429, V-8.716.381, V-5.888.367 y E-81.983.436, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: A.R. LIPORACI Y J.F.V.M., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 55.625 y 70.734, en el mismo orden.

Motivo: NULIDAD DE VENTA

DECISION APELADA: SENTENCIA DEL 10-10-2006, DICTADA POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.E.C.J..

Cumplidos como fueron los trámites administrativos de distribución de expedientes fue asignada a esta Alzada el conocimiento de la presente causa, a la que se le dio entrada en fecha 22-03-2007 y se admitió el 23-03-2007, fijándose los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad pasa esta Alzada a decidir en base a las siguientes consideraciones:

-I-

Narra el apoderado actor en su libelo de demanda que su mandante, A.I.P.C., adquirió el 17-01-1995, una parcela de terreno ubicada en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, Antiguo Callejón “A”, Nº 6, Municipio Libertador del Distrito Capital, y una casa enclavada en dicha parcela, conforme a documento registral que identifica, el cual se da por reproducido. Que durante los tres años siguientes su representada se dedicó a construir sobre la referida parcela de terreno dieciséis (16) apartamentos, distribuidos en cuatro (04) plantas.

Que con la finalidad de terminar la construcción de los apartamentos antes mencionados, tomó en calidad de préstamo a interés, la cantidad de Treinta y Cinco Millones Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 35.420.000,oo) para lo cual constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del ciudadano LUBERTO CONTRERAS. Que para cancelar la hipoteca, se vio en la imperiosa necesidad de recurrir a un nuevo financiamiento y por ello contrató con el ciudadano G.G., a quien señala de ser un prestamista, previa a varias conversaciones referente al préstamo y una hipoteca.

Que en ese contexto de necesidad y ante la sagacidad de G.G., aceptó la celebración de una venta con pacto de retracto, con vencimiento a seis meses, pero que éste le indicó que no debía preocuparse, ya que si no podía ejercer el retracto al vencimiento del término, no habría inconveniente, ya que solo correrían los intereses, debido a que ese era su único fin y la venta solo constituía una garantía.

Que el ciudadano G.G. estableció los términos y condiciones de la negociación, la cual se habría verificado de la siguiente manera: G.G. desembolsó la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo) de los cuales entregó al ciudadano Luberto Contreras la cantidad de Treinta y Cinco Millones Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 35.420.000,oo) con lo que quedó extinguida la hipoteca de primer grado que gravaba la propiedad y con el resto del dinero se canceló los gastos de documento, registro, entregando a la demandante la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,oo); pero la venta se firmó con pacto de retracto por un supuesto monto de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo). Que ese monto se dedujeron los intereses correspondientes a tres meses, lo cual equivale a la suma de Doce Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 12.600.000,oo). Que el demandado le hizo firmar tres (03) letras de cambio por un monto de Cuatro Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 4.200.000,oo).

Que resultó sorprendida al enterarse que G.G. la había demandado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, por entrega material, de donde se desprendía la intención del citado ciudadano de apropiarse en forma indebida de los apartamentos y bienhechurias, lo cual a su juicio es inaudito, ya que para el momento del préstamo éste sabía categóricamente que gran parte de los apartamentos estaban comprometidos en pre-venta y entregados a sus futuros propietarios, incluso cuando la mayoría ya residía en ellos.

Que con tal proceder se revela el carácter fraudulento y usurero, pues valiéndose del estado de necesidad, pretendió haber comprado por Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo) un inmueble cuyo valor real es de Trescientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 350.000.000,oo).

Que el ciudadano G.G. promovió y evacuó como testigos a los ciudadanos J.A.G. y J.J.C., ante el Juzgado Noveno de Familia y Menores de Caracas, en el cual los declarantes rindieron falso testimonio al manifestar que conocían de vista, trato y comunicación al demandado y les consta que construyó a sus propias expensa dieciséis (16) apartamentos, por lo que le fue concedido Titulo Supletorio Bastante de Propiedad de dichos bienes, el cual protocolizó el 04-02-1999.

Que el proceder de Galvis la ha dañado, al indisponerla con los adquirientes de los distintos apartamentos al extremo de verse forzada a fijar residencia fuera de la propiedad y vivir arrimada en casa de unas amistades, todo lo cual vicia la venta con pacto de retracto en sus elementos constitutivos, tales como consentimiento, cosa y precio.

Que la causa es ilícita por cuanto estriba en la usura, que es un ilícito civil, aunado a que lo que busca el vendedor es la cancelación de una garantía hipotecaria, a través de un préstamo de dinero a interés, con lo cual se relajó una cuestión de orden público, ya que la causa en el contrato de venta para el vendedor es el precio de la cosa vendida.

Que de haber sabido que era una venta en sí y no una especie de garantía, como en realidad convino con G.G. y que había posibilidades de que el comprador pidiera le entrega material, por ningún motivo hubiera convenido en tal negocio, aunado a que el demandado suscribió un documento mediante el cual confiesa que mantiene a su favor una hipoteca sobre un terreno y la casa sobre el construida y que el monto es de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo) de fecha 01-06-1998, y que fue consignado por la demandante en el Juzgado Penal en original.

Que el contrato indica que es una parcela y la casa sobre ella construida; no señala un edificio o una edificación de 16 apartamentos, por lo que la venta se realiza sobre una parcela de terreno y una casa sobre ella construida, lo que evidencia una confusión o error en la cosa.

Que el precio es ridículo, vil, mínimo y carente de seriedad, cuando se pretende haber comprado validamente, lo que tiene un valor real de Trescientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 350.000.000,oo) a cambio de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo.)

Que demanda al ciudadano G.G. para que reconociera o fuera declarado en la nulidad de la convención de venta con pacto de retracto de la parcela de terreno y la casa sobre ella construida y que se oficiara al Registrador Subalterno correspondiente, a fin de que inserte las notas marginales en los protocolos. Igualmente demandó para que le sea pagada la suma de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo) como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por hecho ilícito de usura.

Estimó la demanda en Setenta Millones de Bolívares (Bs. 70.000.000,oo)

En fecha 03-06-1999 fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento del demandado para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación.

Realizados los trámites pertinentes a los fines de la citación del accionado y ante la imposibilidad de lograr la misma, fue solicitada y acordada la citación por carteles.

En diligencia del 16-05-2000, compareció el demandado G.G., asistido de abogado y se dio por citado en el presente juicio.

Mediante escrito del 29-06-2000, el accionado G.G. debidamente asistido de abogado, dio contestación a la demanda, rechazando y contradiciendo la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho.

Alega que es falso que haya convenido con la accionante en el otorgamiento de ningún préstamo hipotecario, ni préstamo de dinero de ninguna índole, ni pactado intereses sobre ningún préstamo. Que si pactó con la demandante la compraventa, fungiendo como comprador de un inmueble por un lote de terreno y las construcciones en él existentes, accesorias del terreno adquirido, según se expresa en documento protocolizado.

Que el documento protocolizado expresa que se trataba de una casa y el terreno en que se encontraba construida, entonces de la exclusiva propiedad de la demandante, distinguida con el Nº 6 en la Parroquia San Juan de la ciudad de Caracas, de Palo Grande a Martillo, antiguo callejón “A”, del Municipio Libertador, con indicación de sus linderos y medidas. Que el precio fue la suma de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo) que efectivamente pagó y que la demandante declaró recibir en dinero de curso legal en el país, de manos del comprador, a su entera y cabal satisfacción como en efecto recibió, por sí misma y por delegación de otras personas que ella misma designó para recibirlo, físicamente en piezas monetarias, metálicas y billetes del Banco Central de Venezuela y en moneda de curso legal en depósito disponible en instituciones bancarias, de los cuales dispuso tal como confiesa en el citado documento publico registrado, cuyo valor probatorio invoca.

Niega que la demandante haya hecho construcciones anteriores a la celebración del contrato de venta que consta en el documento público registrado, distintas o adicionales a las conocidas y objeto del consentimiento contenido en el documento público, que es claramente una casa y el terreno que se encontraba construida, abarcado el concepto de casa todas las construcciones que existían para la fecha del contrato de venta, por contraposición a los predios rústicos y los terrenos sin construir.

Negó que haya esgrimido argumentos falaces que pudiesen haberlo hecho incurrir en error acera de la naturaleza de la negociación celebrada entre las partes, como para creer que era un préstamo la venta celebrada por el libérrimo consentimiento de ambas, como se prueba en términos muy claros y comprensibles para cualquier persona medianamente sensata, por el documento público registrado.

Que es patente que la demandante no podía haber sido presionado, ni sentirse apremiada por la existencia de una hipoteca, que efectivamente existía sobre el inmueble vendido.

Que el inmueble tuviera un valor de Trescientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 350.000.000,oo); cuando la demandante libremente pacto su precio por Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo) y previamente lo había hipotecado por Treinta y Cinco Millones Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 35.420.000,oo).

Aceptó el hecho que, el 01-06-1998 extendió una constancia expresando que la demandante tenía hipoteca vigente por Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo), lo cual no es verdadero, ya que cualquier hipoteca tendría que haber sido constituida por documento registrado, por exigirlo el artículo 1.879 del Código Civil. Que el documento privado tenia como intención permitir a la vendedora acreditar, “a quien pudiera interesar”, que el inmueble no había sido enajenado en forma irrevocable, estando sujeto a resolución en virtud del pacto de retracto contenido en el documento público registrador aportado al proceso por la demandante, en lo que a dichos fines es sustancialmente equivalente a una hipoteca, declaración que se hizo en interés de la demandante y según la redacción que ella misma propuso.

Que ese documento no es un contradocumento hecho para contradecir lo pactado en documento publico registrado, es de fecha muy posterior y no contiene ninguna admisión, explícita o implícita, de que la negociación celebrada entre las partes conforme se expresa en el documento registrado tenga ninguna otra naturaleza que la expresada por las partes en ese documento registral, y por tanto se opone a que el Tribunal saque del documento privado presunciones, meras sospechas infundadas que sirvan para contradecir lo pactado en documento público registrado, para lo cual son inadmisibles.

Rechazó y contradijo que la demandante hubiera sufrido daño alguno por hecho ilícito que él deba indemnizar.

Mediante escrito del 02-08-2000, la representación de la parte accionante promueve las siguientes pruebas:

- Facturas debidamente canceladas por su representada por concepto de botadura de escombros y materiales de construcción, éstos últimos fueron invertidos en la construcción de los inmuebles existentes en la parcela de terreno ubicada en la Parroquia San Juan, de Palo Grande a Martillo, antiguo Callejón ”A”, Nº 6, Caracas, correspondientes al año 1994.

- Facturas correspondientes al año 1995, debidamente canceladas por su representada, por concepto de botadura de escombros derivados de la demolición de una vieja vivienda existente en esa parcela de terreno; y otras facturas por concepto de compra de materiales de construcción varios.

- Recibos de cancelación por concepto de elaboración y colocación de puertas en varios apartamentos construidos en su totalidad por su representada que son parte integrante del inmueble existente en la parcela de terreno ubicada en la dirección citada.

- Facturas por concepto de compra de materiales de construcción a la Distribuidora “EL PLACER S.R.L.”, invertidos en la construcción de los inmuebles construidos en la parcela de terreno antes citado.

- Facturas correspondientes al año 1996 por concepto de compra de materiales de construcción invertidos en su totalidad en la construcción de los inmuebles existentes en la referida parcela de terreno.

- Recibos varios del año 1996, por concepto de elaboración y colocación de puertas y rejas, contrato de pintura e instalación de luz eléctrica en las construcciones existentes en la parcela de terreno de autos.

- Facturas por concepto de cancelación de materiales de construcción correspondiente al año 1997, invertidos en la construcción de los inmuebles existentes en la parcela de terreno tantas veces citada.

- Facturas por concepto de cancelación de materiales de construcción del año 1998 y 1999, invertidos en la construcción del inmueble de autos.

- Recibos por concepto de suministro de luz eléctrica y aseo u.d. del inmueble objeto de esta causa, cancelados por la accionante.

- Planillas de inspección de carga de luz eléctrica solicitada por la actora a la Electricidad de Caracas, el 04-11-1998, para varios de los apartamentos construidos por ella, en el inmueble de autos.

- Recibos de pago por servicio de agua a Hidrocapital, correspondiente a los años 1997 y 1998.

- Solvencia de Hidrocapital, aseo u.d. y derecho de frente del inmueble N° 6, ubicado de Palo Grande a Martillo, Parroquia San Juan, objeto de la presente causa.

- Cálculo estructural e instalaciones sanitarias de la vivienda multifamiliar citada, elaborado por el Ingeniero G.H., a nombre de A.P..

- Solicitó se oficiara al Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.e.C.J., a los fines que remitieran los expedientes Nros. 33.066 y 35.581, ambos incoados por G.G. contra su representada, por entrega material y reivindicación, para que fueren acumulados a este proceso.

- Consignó original del talón del cheque de gerencia por la suma de Treinta y Un Millones de Bolívares (bs. 31.000.000,oo), N° 00802228, de fecha 10-02-1998 contra BANESCO, Agencia Urapal, Caracas, con el cual se corrobora que la hipoteca contraida entre la accionante y el acreedor hipotecario LUBERTO CONTRERAS, fue cancelada directamente por el demandado G.G..

- Consigna Planilla de depósito de BANESCO, del 10-02-1998, donde depositó íntegramente el cheque que emitió G.G., lo cual suma la cantidad de Treinta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 38.000.000,oo) que fue la suma recibida y el resto para completar los Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,oo), o sea la suma de Veintidós Millones de Bolívares (Bs. 22.000.000,oo), quedó como pago de intereses adelantados a razón del 7% mensual, gastos de registro y comisión. Del mismo modo, solicita se oficie a la entidad bancaria a los fines que remitan copia certificada del cheque depositado por la actora por la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,oo).

- Promovió inspección judicial a ser practicada en el inmueble de autos, dejando constancia de los particulares señalados en el escrito de pruebas y que se dan por reproducidos.

- Promovió las testificales de los ciudadanos G.H., M.T.A., P.L., H.L., A.D., A.P., M.E. FUENMAYOR, MARIBEL CADENAS, LUBERTO CONTRERAS, F.H., D.F.D.C., M.H., L.P., E.F..

- Promovió posiciones juradas al demandado, comprometiéndose absolverlas su mandante A.I.P.C..

En escrito del 04-08-2000, la accionante, asistida de abogado consignó e hizo valer las copias certificadas del título supletorio a su nombre, expedido por el Tribunal de Protección al Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, Sala de Juicio IX.

En fecha 03-8-2000, el apoderado de la parte demandada consigna escrito en el que invoca el mérito favorable de las probanzas que cursan en autos, en especial el mérito favorable del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 40, Tomo 22, Protocolo Primero.

En diligencia del 10-08-2000, la parte actora impugnó el documento invocado por la parte demandada.

En fecha 19-09-2000, la actora consigna copia simple del expediente de entrega material intentado por G.G. contra A.P..

Mediante auto del 19-09-2000 el Tribunal de la causa, admitió los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes y ordenó la notificación de las partes.

El 20-09-2000 el apoderado de la demandante se dio por notificado del auto de fecha 19-09-2000 y consignó una planilla de depósito de Banesco del cheque de gerencia por Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,oo) entregado por el demandado, mencionado en el capítulo IV del escrito de pruebas.

En auto del 17-10-2000, el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada.

En escrito del 26-10-2000, el apoderado de la parte demandada cuestionó la admisión de la nueva prueba de posiciones juradas y así como la posibilidad que citaran a su representado en forma contraria a lo previsto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, mediante la fijación de un cartel a las puertas del Tribunal.

El 28-11-2000, la parte actora consignó un escrito en el cual expresó que en virtud del problema que surgió con el accionado G.G., todos los compradores con quienes había suscrito contrato de venta, aprovechándose de tal circunstancia tienen más de dos (02) años sin pagar; alguno de los cuales adeudan íntegramente los apartamentos objeto de tales contratos, por lo que solicita se libre boletas de notificación a fin de que consignen, mediante cheque de gerencia, las cantidades adeudas y los intereses moratorios, señalados en ese escrito y que se dan por reproducidos.

En auto del 14-12-2000, el Tribunal acordó resolver lo relativo a las posiciones juradas en la sentencia definitiva.

El 17-01-2001, la parte demandada presentó escrito de informes a la causa

El 21-02-2001, fue presentada demanda de tercería por el abogado J.F.V.M. en representación del grupo de terceros identificados en la primera parte de este fallo, la cual fue admitida en auto del 28-02-2001, ordenando, conforme a los artículos 370 ordinal 1º y 371 del Código de Procedimiento Civil, sustanciar en cuaderno separado.

-II-

TERCERIA

Señala el apoderado de los terceristas en su escrito del 21-02-2001, que sus representados contrataron con la ciudadana A.I.P.C., cada uno de ellos, la compra-venta de diferentes inmuebles constituidos por quince (15) apartamentos, los cuales forman parte de un edificio distinguido con el No 6, ubicado en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, antiguo Callejón “A”, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual para las fechas de las operaciones se encontraba registrado a nombre de A.I.P.C., según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador el 17-01-1995, bajo el No 08, Tomo 04, Protocolo Primero.

Que en documento autenticado del 15-01-1998, la ciudadana A.P. por documentos autenticados en Notaría Pública les dio en venta cada uno de los apartamentos del edificio, mediante el pago de una inicial realizada a la firma Inversiones B.H. & Asociados y el saldo en cuotas representados en letras de cambio. Que los pagos fueron realizados a Inversiones B.H. & Asociados, por cuanto la ciudadana A.I.P.C. le confirió carácter de exclusividad para gestionar la venta del inmueble mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima de Caracas el 14-08-1996, bajo el No 93, Tomo 24.

Que los pagos mensuales los realizaron a favor del ciudadano J.O.A. por indicación de la vendedora, así como a la vendedora misma.

En ese escrito los terceristas exponen uno a uno la forma en que contrataron con la ciudadana A.I.P. la compra y condiciones de los apartamentos.

Alegan que la demandante del juicio principal A.I.P.C., adquirió el 17-01-1995, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el no 8, Tomo 4, Protocolo Primero, el inmueble antes descrito y durante los años subsiguientes se dedicó a construir 16 apartamentos distribuidos en cuatro (4) plantas, procediendo a venderles a sus representados quince (15) de esos apartamentos en las condiciones expuestas en el propio libelo de la demanda y de la cual acompañaron prueba documental.

Que la citada ciudadana adquirió con hipoteca al ciudadano E.A.L. y otros, un inmueble constituido por una parcela de terreno una casa y seguidamente durante la ejecución de la construcción de los apartamentos y venta de los mismos, se dedicó a efectuar diversas operaciones tales como hipotecas, liberaciones y ventas con pacto de retracto registradas ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador en fecha 25-05-95 según documento registrado bajo el No 24, Tomo 29, Protocolo Primero; en fecha 13-06-96, según documento registrado bajo el No 46, Tomo 35, Protocolo Primero, en fecha 25-04-97, según documento registrado bajo el No 20, Tomo 12, Protocolo Primero; en fecha 08-05-97, según documento registrado bajo el No 3, Tomo 25, Protocolo Primero, sin tomar en consideración, ni con la debida precaución del daño que podía generar a los compradores de cada uno de los apartamentos.

Que A.I.P. luego de haberles vendido a sus representados, celebró el 10-02-1998, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, una venta con pacto de retracto sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y una casa con el ciudadano G.G., según consta en el documento protocolizado bajo el No 40, Tomo 22, Protocolo Primero; contrato que a su juicio es nulo, por cuanto, adolece de dos (2) requisitos necesarios para la validez de los contratos como son el objeto lícito y la causa lícita, motivo por el cual demandan a fin de resolver el asunto judicialmente.

Fundamentan su demanda en los artículos 370 ordinal 1º y 371 del Código de Procedimiento Civil y en la disposiciones contenidas en los artículos 1.487 y 1.161 del Código Civil, así como en jurisprudencia nacional que reconoce que los contratos se perfeccionan desde que las voluntades de las partes están acordes y se presta el consentimiento para el realizar el negocio.

Que en las ventas efectuadas por la demandante A.P. existió voluntad y consentimiento por ambas partes y por ello consideran que sus representados pasaron a ocupar los inmuebles adquiridos en su carácter de propietarios.

Con base a estos hechos señalan que al momento de celebrar el contrato el 10-02-1998, donde la ciudadana A.I.P.C. por una parte canceló la hipoteca de primer grado a favor del ciudadano LUBERTO CONTRERAS y por la otra dio en venta con pacto de retracto al ciudadano G.G., no tenía cualidad de propietaria del inmueble en litigio, por cuanto si bien es cierto que en la Oficina de Registro figuraba como propietaria del inmueble constituido por una casa y un terreno, no es menos cierto que el inmueble objeto del negocio jurídico ya no existía como tal y las construcciones edificadas habían comenzado a ejecutarse en el año 1996, procediendo simultáneamente a la venta de los apartamento y con ello enajenaba la propiedad del terreno, conforme lo establece el artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual, el inmueble había salido de su esfera patrimonial y posesión por hecho propio, motivo por el cual A.I.P. no puede afectar los derechos adquiridos de buena fe por terceras personas.

Que A.I.P. efectuó una venta de la cosa ajena, la cual es anulable conforme al artículo 1.483 del Código Civil, al tiempo que resaltaron que en la venta que ella les realizó fueron puesto en posesión y por tanto les verificó la tradición.

Que el inmueble objeto de la venta con pacto de retracto no se identifica plenamente con el existente físicamente, puesto que en la actualidad existe un edificio y no una casa, amén que en esa operación se señala que en el texto del documento que vende a Galvis existe una discrepancia en cuanto al título que invoca, por cuanto sostiene que es propietaria por haberlo adquirido luego de una venta con pacto de retracto el 08 de mayo de 1997, cuando en realizada es el 25-04-1997, bajo el No 20, Tomo 12, Protocolo Primero, violando las disposiciones de la Ley de Registro Público vigente para la época, que impone el deber de enunciar el título inmediato de adquisición del derecho de propiedad, por lo que se consideran habilitados para demandar la nulidad del asiento registral.

Consideran que la causa de la compra venta entre Puerta y Galvis es ilícita por cuanto la causa del contrato esta fundada en una causa falsa, ya que la intención de las partes fue la venta con pacto de retracto de un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, cuando lo cierto es, que la casa a al cual se refiere el comentado contrato no existe, por cuanto el inmueble existente se encuentra constituido por un edificio de apartamentos.

Que conforme al documento privado suscrito por G.G., el negocio jurídico suscrito entre las partes es una hipoteca sobre el bien inmueble. Bajo el título de fraude procesal, los terceristas señalan que el ciudadano G.G. comete fraude a través del sistema judicial cuando en el documento de compra venta se señala que adquirió una casa y un terreno y en este juicio en su contestación negó que A.I.P. haya hecho construcciones anteriores a la celebración del contrato de venta con pacto de retracto y en el libelo de demanda de reivindicación cursante en el expediente No 33.581 ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.C. menciona que adquirió la casa, los apartamentos y las bienhechurias edificadas sobre el terreno, al tiempo que anexa un título supletorio evacuado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de Caracas el 13-01-99, en el cual expresó que había construido unas bienhechurias; título éste que registró.

Que el 26-10-98 el mismo Juzgado Noveno de Familia había evacuado un título supletorio a favor de la ciudadana A.I.P. con iguales características, por lo que a su juicio el segundo título supletorio de Galvis es nulo y éste estaba en conocimiento de las construcciones realizadas sobre el inmueble objeto del negocio jurídico.

Que demandan a A.I.P. y G.G., para que convengan o sean condenados en que el documento de venta con pacto de retracto se encuentra viciado de nulidad y es nulo por cuanto no cumple con las disposiciones contenidas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público vigente para el año 1998, ni con la ley vigente. Que la venta es nula por cuanto con anterioridad A.I.P.C. les había dado en venta los apartamentos que conforman el inmueble, por lo que son los legítimos propietarios de los apartamentos que conforman el inmueble.

Estimaron su acción en Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000.oo).

En auto del 28-02-2001, el Tribunal admitió la tercería por los trámites del procedimiento ordinario.

En fecha 25-04-2001, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber citado personalmente a la demandada A.I.P..

Ante la imposibilidad de citar personalmente al co-demandado en tercería G.G., se acudió a la citación por carteles y luego de la designación de defensor judicial, éste compareció el 21-01-2002, a través de apoderado judicial y se dio por citado.

En fecha 06-02-2002, fue reformada la demanda de tercería para corregir la identificación de los demandantes, peticionar las costas y eliminar la estimación de la demanda.

En auto del 25-02-2002, el Tribunal admite la reforma de la demanda de tercería.

El 01-03-2002, el apoderado judicial del demandado en tercería G.G., dio contestación al fondo de la demanda de tercería, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, salvo los hechos que se admiten expresamente en la contestación.

Admitió que por documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital el 10-02-1998, bajo el No 40, Tomo 22, Protocolo Primero, su mandante adquirió por compra a la ciudadana A.I.P.C. un inmueble constante de una parcela de terreno y la casa que se define de acuerdo a una cita que él hace del Diccionario de la Real Academia Española como “edificio para habitar”, construida sobre la parcela, que no es otra que la casa que en dicha parcela de terreno existía para el tiempo de la venta. Que el plazo para el retracto convencional era de seis meses contados a partir de la fecha de protocolización del referido documento y que éste no fue ejercido oportunamente, por lo que la propiedad del inmueble, terreno y casa quedó definitiva e irrevocablemente a su mandante y el precio pactado y pagado a favor de la vendedora.

Que la adquisición del terreno le confirió a su representado la propiedad del suelo y consecuencialmente de todo lo construido sobre su superficie, conforme a lo dispuesto en el artículo 549 del Código Civil.

Aceptó la exactitud de la copia fotostática simple, aportada por los demandantes, del documento de compra venta e invocó el valor probatorio del documento registrado, donde consta que adquirió, que pagó, que se protocolizo, que se citó el título inmediato de adquisición y que se pacto el retracto de la operación de compra venta en un plazo de seis meses.

Rechazó la afirmación de los demandantes respecto a que se omitieron las formalidades previstas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público Vigente para la fecha de la operación registrada, toda vez, que ese artículo exigía para proceder al registro de un documento, se mencionara en él el título inmediato de adquisición del derecho vendido, por cuanto el referido requisito, destinado a revelar explícitamente el tracto sucesivo sobre las operaciones registradas relativas a la propiedad u otros derecho sobre un determinado inmueble, fue satisfecho.

Rechazo el alegato referido a que el documento registrado carece de objeto lítico y causa lícita, pues que a su juicio el contrato perseguía el comprador adquirir la propiedad de terreno y casa que es su objeto, cuya compra no está prohibida por ninguna disposición de la ley y la vendedora perseguía procurarse fondos en dinero mediante la venta de dicho inmueble, el cual le pertenecía en plena propiedad según los documentos registrados y mencionados por los propios demandantes.

Que por cuanto no le concierne, no hacía pronunciamiento alguno sobre si la vendedora, antes o después de la venta del inmueble a su mandante hizo o no operaciones fraudulentos o celebró con ellos negocios fraudulentos para obtener un provecho injusto a costa de los demandantes, lo cual parece haber sido cierto, por lo que pidió al Tribunal pasar copias de las actuaciones a la autoridad criminal.

Aceptó como cierto el hecho que la ciudadana A.P. luego de la venta y vencido el plazo para el rescate tramitó indebidamente un título supletorio a su favor sobre las bienhechurias, pero ello a su juicio no le otorga ningún derecho a los demandantes.

Desconoció los documentos mencionados en la demanda, por los cuales los demandantes pretenden haber adquirido derecho sobre partes del inmueble, por cuanto no proceden de su mandante, ni le son oponibles ni tienen efectos contra él, por no tratarse de documentos registrados, aún aquellos que son públicos, según lo exige el artículo 1.920 ordinal 1º del Código Civil. También desconoció los documentos privados producidos con la demanda de tercería por no provenir de su mandante.

Negó que los demandantes hayan adquirido mediante contratos celebrados con A.I.P. con anterioridad a la venta realizada a G.G. en los términos que plantean en el libelo de la demanda ni en ninguna forma, parte o dependencias de la casa o edificio construido sobre la parcela y que en caso hayan existido tales operaciones, su mandante las desconocía, ya que la vendedora no le reveló haber hecho operación alguna con ningún tercero, salvo la hipoteca que se canceló en el mismo acto, ni cabía en su imaginación que pudiese haber personas tan torpes que hubiesen celebrado contrato de esa índole, prohibidas por la ley que rige la materia. De haber sido así, su mandante no habría adquirido.

Negó que A.P. les hubiese realizado la tradición, pues en los inmuebles la tradición se cumple conforme al artículo 1.488 del Código Civil con el otorgamiento del instrumento de propiedad, documento que en este caso no existió.

Que conforme a la Ley de Propiedad H.v. no puede existir la propiedad de diferentes pisos de una casa sin que previamente haya sido otorgado el documento de condominio ante la Oficina de Registro correspondiente y que el artículo 32 de esa ley no permite registrar ningún título de propiedad ni de cualquier otro derecho sobre un apartamento, si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes el inmueble y del documento de condominio.

Que para las fechas de las pretendidas negociaciones A.I.P. no había otorgado ningún documento de condominio ni había obtenido los permisos de la autoridad competentes.

Alegó que los demandantes no tienen la cualidad de propietario para demandar, ni tampoco interés.

En cuanto al fraude procesal alegó que son los demandantes en tercería e invasores y poseedores equívocos y dudosos del inmueble y la ciudadana A.P., igualmente poseedora equívoca y dudosa del inmueble, quienes en franca colusión, cuyos abusos manifiestamente dolosos del derecho de acceso a la justicia, de mala fe, le genera perjuicios a su mandante, al verse privado del uso, goce y disposición del inmueble, perturbando su derecho constitucional a la propiedad.

Por su parte, el 22-03-2002, el apoderado judicial de la codemandada en tercería A.I.P. dio contestación a la demanda en la que aceptó pormenorizadamente los hechos de la demanda de tercería, pero difirió en el monto de alguna de las deudas que sostienen los compradores respecto a ella.

Señaló que todas las hipotecas realizadas por su mandante fueron única y exclusivamente con la finalidad de terminar totalmente la construcción, así como también para cubrir gastos de los planos topográficos de las parcela y de la fachada, de luz y aguas blancas y servidas, para poder diligenciar los permisos y poder otorgar el documento de condominio, para poder otorgarle a cada uno de los compradores sus respectivos documentos definitivo de venta ante el registro, como lo establece la ley de propiedad horizontal.

Que no es cierto que G.G. construyó a sus propias expensas las bienhechurias que integran el edificio como quiere hacer ver en el título supletorio que levantó ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de Caracas donde promovió como testigos a los ciudadanos J.A.G. y J.J.C., quienes incurrieron por culpa de Galvis en un delito de falso testimonio ante funcionario público; título que después protocolizó.

En escrito del 21-06-2002, el apoderado de los terceristas promovió pruebas y el 26-06-2002, hizo lo propio el apoderado de A.I.P., las cuales fueron agregadas a los autos mediante auto del día 15-07-2002.

El 07-03-2003, el Tribunal dio por concluido el lapso de evacuación de pruebas y por cuanto se evidencia que no fue librado el oficio a la Oficina de Registro, se acordó librarlo y una vez que constara en autos la respuesta requerida se fijaría el acto de informes.

El 16 de junio de 2003, se dio por recibido el oficio de la Oficina Subalterna de Registro.

El 12-11-2003, el Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho siguientes para los informes.

El 09-12-2003, el apoderado de A.I.P. presentó escrito de informes.

Narradas como han sido las actuaciones que conforman, tanto el expediente principal, como la acción de tercería propuesta, pasa esta Alzada al análisis de las pruebas promovidas y al efecto considera:

-III-

Junto al libelo de la demanda principal, la ciudadana A.I.P. promovió las siguientes documentales:

1. ) Copia certificada del documento de venta de E.Á.L. y otros a A.I.P., otorgado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador el 17 de enero de 1995, bajo el No 8, tomo 4, Protocolo Primero. Este instrumento no fue impugnado por el adversario conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se tiene como fidedigno y por ser un documento público, se le atribuye el carácter reglado en el artículo 1.360 del Código Civil y hace fe a este sentenciador de la adquisición, por parte de la mencionada ciudadana, de un inmueble consistente en una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida, situada en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo (antiguo Callejón “A”, distinguida con el No 6, del Municipio Libertador del Distrito Capital.

2. ) Copia certificada del documento mediante el cual LUBERTO CONTRERAS canceló hipoteca a A.I.P.C. y ésta dio en venta con pacto de retracto a G.G., otorgado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el 10 de febrero de 1998, bajo el No 40, Tomo 22, Protocolo Primero. Esta copia no fue impugnada por el accionado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al igual que el anterior se tiene como fidedigno y por ser un documento público, se le atribuye el carácter reglado en el artículo 1.360 del Código Civil, quedando comprobada la celebración de la operación, en los términos y condiciones que serán analizados en párrafos posteriores y que conforman el thema decidendum en la presente causa.

3. ) Copia de la constancia expedida por el demandado G.G. el 01-06-1998 a favor de la ciudadana A.I.P.C., en la que se establece que la citada ciudadana mantiene hipoteca vigente por un monto de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00). Este instrumento aunque se trata de una copia de un documento privado, fue expresamente aceptado por la parte demandada, por lo que se tiene como legalmente reconocido y por ello adquiere el carácter reglado en los artículos 1.363 y 1.360 del Código Civil y hace fe de la declaración emitida por el citado ciudadano en los términos allí expresados.

4. ) Copia certificada del instrumento poder conferido por el ciudadano G.G. a la ciudadana M.G.H., ante la Notaría Pública Vigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 19 de julio de 1996, bajo el No 36, Tomo 38. Esta copia no fue impugnada por la parte demandada, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio por ser un documento público, de acuerdo a las disposiciones contenidas en el artículo 1.360 del Código Civil, quedando demostrada las facultades otorgadas por el accionado a su abogado.

5. ) Copia certificada de Título Supletorio otorgado por ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de Caracas, en fecha 13-01-1999. Esta copia certificada, no fue acompañada al libelo de demanda, ya que fue consignada mediante diligencia del 09-06-1999, aunque es copia de documento público y visto que no fue aceptado por la parte contraria, debe desecharse del debate, por tratarse de instrumentos fundamentales que debían ser presentados junto al libelo de demanda.

6. ) Con respecto al documento consignado el 01-12-1999, referido a la copia del documento de venta en el que los ciudadanos E.A.L. Y E.M.M., en su propio nombre y en representación de M.T.G.D.R., E.M.D.M., L.M.M.D.Z., G.M.M., M.J.M.M., M.T.M.D.M. y L.A.M.D.E., dan en venta a la ciudadana A.I.P.C. el inmueble objeto del presente juicio, esta Alzada, desecha el mismo, en virtud que se trata de documento fundamental, por lo que debía ser consignado junto al escrito libelar, razón por la cual se desecha este instrumento.

7. ) Por otra parte, en el libelo de la demanda la parte actora promovió las posiciones juradas del demandado. En auto de admisión de la demanda dictado el 14-06-1999, el Tribunal ordenó igualmente la citación del demandado para compareciera ante el Tribunal a las 11:00 de la mañana del primer día de despacho siguiente a aquel en que tenga lugar la contestación al fondo de la demanda, para que absolviera posiciones juradas y fijó las 11:00 de la mañana del primer día de despacho siguiente a aquel en que cesara acto de posiciones juradas de la parte demandada, para que A.P. las absolviera recíprocamente. El 03-07-2000 fue el día de despacho siguiente a la contestación de la demanda y el demandado compareció y dejó constancia que siendo la hora fijada la actora no compareció. El 04-07-2000, día de despacho siguiente, el demandado compareció y la actora tampoco compareció. El Tribunal en acta dejó constancia de la incomparecencia, se le concedió la hora de espera y ante la inasistencia, el demandado le estampó una única posición jurada consistente en afirmar que la negociación celebrada por las partes fue únicamente la venta con pacto de retracto de un inmueble, a plena conciencia de ambas partes, con el consentimiento de ambas y en los términos contenidos en el documento registrado de venta y que son falsos los hechos y circunstancias narrados en el libelo de la demanda. El 06-07-2002, día siguiente al vencimiento del emplazamiento, el demandado también compareció para cubrir cualquier interpretación alternativa de la situación y el Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de la parte actora. El 10-07-2000, compareció el apoderado actor, indicando que las posiciones juradas eran extemporáneas. En auto del 12-07-2000, el Tribunal se reservó la oportunidad de la sentencia para decidir sobre el asunto. En auto del 14-12-2000, cuando la parte demandante en el periodo de pruebas volvió a promover las posiciones juradas y el demandado lo cuestionó. En este sentido, considera esta Alzada que cuando se admitió la prueba de posiciones juradas por auto complementario del 14-06-1999, se fijó claramente la oportunidad para la evacuación de la prueba y si la demandante consideraba que tal situación le producía indefensión, debió reclamar en contra del mismo. En todo caso, tampoco compareció al día siguiente al vencimiento del lapso de emplazamiento, con lo cual pone de manifiesto su falta de diligencia que le comporta soportar la carga de la confesión jurídicamente estampada a los autos. Respecto de la nueva promoción de la prueba, observa este Juzgador que tal proceder era ilegal a tenor de lo dispuesto en el artículo 419 del Código de Procedimiento Civil, pues no es admisible más de una prueba de posiciones juradas por instancia y la promovente no alegó la excepción que recaería sobre hechos nuevos, por lo que se desecha la citada prueba.

8. ) Como quedó expuesto en párrafos precedentes, la actora produjo un legajo de facturas sobre los presuntos gastos en que incurriera para la construcción del inmueble objeto del presente juicio, las cuales reposan en el cuaderno anexo que a tal efecto se ordenó abrir. Ahora bien, estos instrumentos emanan de terceros ajenos al presente juicio, por lo que era necesario ser ratificados mediante la prueba testimonial, conforme lo dispone al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del proceso.

9. ) En lo que respecta a Planillas de inspección de carga de luz eléctrica solicitada por la actora a la Electricidad de Caracas, al igual que el análisis anterior, por no haber sido ratificadas, de conformidad con el artículo 431 ejusdem.

10. ) En cuanto a los recibos por servicio de agua cancelados a la empresa Hidrocapital, este Superior considera que si bien se trata de documentos privados con características especiales que hacen presumir su autenticidad, no es menos cierto que de ellos no se puede deducir quien realizó el pago; por lo que se desechan del presente juicio.

11. ) Los certificados de solvencia de Hidrocapital, Aseo U.D. y Derecho de frente a nombre de la demandante, en especial estos 2 últimos, expedidos por el Municipio respectivo, con carácter de documento público, demuestran que antes de la venta y luego de ésta aun continuó apareciendo titulado a nombre de la demandante, sin que se haya realizado el correspondiente cambio de firma ante el ente Municipal.

12. ) El cálculo estructural e instalaciones sanitarias de vivienda multifamiliar, es un documento privado emanado de tercero, el cual, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, razón por la cual se desecha del debate probatorio.

13. ) El oficio dirigido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.C., a los fines de que remitieran los expediente Nos 33.066 y 35.581, incoados por G.G. contra la demandante no fue evacuado.

14. ) El talón del cheque de gerencia por la suma de Bs. 31.000.000,oo, No 00802228, a nombre de Luberto Contreras y emitido por G.G., no fue ratificado mediante la prueba testimonial, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ni mediante de la prueba de informes prevista en el artículo 433 ejusdem, por lo cual se desestima del presente asunto.

15. ) En cuanto al Titulo Supletorio evacuado por la demandante A.I.P.C. ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de Caracas en el expediente No 1389, este instrumento no fue impugnado por el adversario conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se tiene como fidedigno y por ser un documento público, se le atribuye el carácter de a que hace referencia el artículo 1.357 del Código Civil, al ser autorizado por un Juez en ejercicio de una función legal prevista en el artículo 937 del Código Civil y hace fe a este sentenciador de la presentación de la solicitud por parte de la ciudadana A.I.P. el 26-09-1998, ante el Tribunal afirmando haber construido a su solas expensas la edificación de 16 apartamentos en el terreno objeto de este juicio y de la declaración de los testigos A.J.P. y J.J.C., afirmando que tal circunstancia les constaba; razón por la cual el Tribunal lo declaró título supletorio suficiente.

16. ) De las copias de actuaciones judiciales presentadas por el apoderado actor, en diligencia del 10-08-2000y en diligencia posterior a que fueron agregadas las pruebas a los autos, aunque se trata copia de documento público no fueron presentadas conjuntamente con el libelo de la demanda ni con el escrito de promoción de pruebas, tal como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto no fueron aceptados por la parte contraria, debe desecharse del debate judicial.

17. ) Igual criterio debe aplicarse a la planilla de depósito presentado por el apoderado actor en diligencia del 20-09-2000, luego del auto de admisión de pruebas, por cuanto no fue consignada junto al libelo de demanda, ni en la oportunidad de las pruebas, tal como lo dispone la norma antes citada.

18. ) El 30-10-2000, fue evacuada la testimonial del ciudadano H.L., promovida por la actora, quien afirmó que conocía a la demandante hace más de diez (10) años y le constaba la adquisición del inmueble en el año 1995, que la demandante había demolido la construcción existente y edificado con dinero propio y con dinero provenientes de las hipotecas con LUBERTO CONTRERAS y G.G. el edificio de 16 apartamentos. En la séptima pregunta el testigo contestó que tenía conocimiento por haberlo presenciado, que la negociación entre PUERTA y GALVIS era un crédito hipotecario y no una venta con pacto de retracto y tuvo conocimiento porque se la pasaba allí en la construcción y el esposo de la señora le enseñó el documento, cuando se dio cuenta que decía la palabra esa de “pacto de retracto”. Que el demandado en días posteriores a la venta le llevó tres (03) letras de cambio a la demandante por Bs. 4.200.000,oo cada una, para que se las firmara por el pago de intereses.

19. ) En esa misma fecha, fue evacuada la testimonial del ciudadano P.L., promovida por la actora, quien declaró que conocía a la accionante desde hace más de diez (10) años y más recientemente al demandado GALVIS; que le constaba la adquisición del inmueble en el año 1995 y que la demandante había demolido la construcción existente y edificado con dinero propio y con dinero provenientes de las hipotecas con LUBERTO CONTRERAS y G.G. el edificio de 16 apartamentos. Que le constaba ese hecho por haber trabajado en la terminación de la construcción. En la séptima pregunta el testigo contestó que la negociación entre PUERTA y GALVIS no fue una venta sino un crédito hipotecario, ya que él veía los cheques e iba al Banco a acompañarla. Que el demandado en días posteriores a la venta le llevó tres (03) letras de cambio a la demandante por Bs. 4.200.000,oo cada una para que se las firmara por el pago de intereses.

20. ) En fecha 01-11-2001 fue evacuada la testimonial del ciudadano A.E.D.H., promovida por la actora, quien expresó que conocía a la demandante hace más de diez (10) años y más recientemente al demandado GALVIS y aunque no le consta la adquisición del inmueble, sí le consta que con su trabajo ejemplar fue haciendo el edificio que hoy está construido.

21. ) El 07-11-2000, rindió testimonio la ciudadana M.C.B., quien manifestó conocer a la demandante desde el año 82 y al demandado lo conoció por intermedio de ella, una vez que la demandante le pidió que le llenara un cheque a favor de Galvis, porque la demandante no sabe leer. Que sabía de las operaciones de adquisición e hipotecas del inmueble porque la demandante se los daba a leer porque ella no sabía leer; que la negociación con Galvis era un préstamo porque así lo expresaba el documento y luego el documento fue cambiado astutamente por Galvis por una venta con pacto de retracto y como la demandante no sabe leer lo firmó.

22. ) El 23-11-2000, el Tribunal practicó inspección judicial sobre el inmueble, promovida durante el periodo probatorio, estando ambas partes a derecho, por lo que tiene pleno valor probatorio, quedando demostrada la ubicación del inmueble, las características de edificio por apartamentos con 3 entradas independientes, los materiales visibles de construcción, tales como pisos y paredes de cerámica. Su buen estado de conservación. Esta actuación es idónea para corroborar la descripción de la edificación.

23. ) La testimonial de los ciudadanos G.H., M.T., A.P., MARCOS FUENMAYOR, LUBERTO CONTRERAS, FIIDENCIA HERNANDEZ, M.H., L.P. y E.F., promovidas por la parte actora no fueron evacuadas.

24. ) Sobre las pruebas evacuadas en el cuaderno de tercería, este Tribunal dado su carácter voluminoso, pero a la vez, su uniformidad le permite examinarlas por grupos y en tal sentido observa que las promesas de venta y opciones de compra que la demandada A.I.P.C. celebró con cada uno de los terceristas, ante Notaría Pública, tienen carácter de documento público, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tienen pleno valor entre las partes, y aun cuando la demandada en tercería A.I.P., los aceptó expresamente en la contestación de la demanda, en materia de propiedad inmobiliaria no son oponibles a terceros los documentos de propiedad no registrados, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.921 ordinal 1º y 1924 del Código Civil, por lo que no son oponibles al co-demandado G.G., quien expresamente los desconoció como emanados suyos y manifestó no tener conocimiento de la existencia de los mismos.

25. ) El otro grupo de documentales está constituido por la autorización para fungir como agente inmobiliario que otorgó A.P. a INVERSIONES B.H. & ASOCIADOS y la gran cantidad de recibos de pago y letras de cambio emitidas a favor de A.P., para el pago de las cuotas establecidas para el pago de las futuras ventas definitivas, las cuales fueron expresamente aceptadas por la co-demandada A.I.P. y con ello quedaron reconocidos y tienen carácter vinculante entre las partes de ese negocio, pero no oponibles a terceros.

26. ) El documento de adquisición por parte de la ciudadana A.P. del inmueble de autos el 17-01- 1995, fue promovido por los terceristas en el libelo de la demanda, ya fue valorado por este Tribunal en el numeral 1 de este capítulo.

27. ) El documento de cancelación de hipoteca a favor de LUBERTO CONTRERAS y la venta con pacto de retracto a favor de G.G., promovido por los terceristas en el libelo de la demanda y con el escrito de promoción de pruebas, ya fue valorado por este Tribunal en el numeral 2 de este capitulo.

28. ) La constancia expedida por G.G. a favor de A.P., indicando que ésta mantenía una hipoteca por Bs. 60.000.000,oo sobre el inmueble de autos, la cual fue promovida por los terceristas en el libelo de demanda, ya fue valorado por este Tribunal en el numeral 3 de este capitulo

29. ) La co-demandada A.P. en su escrito de pruebas en la tercería, opuso un legajo de letras de cambio emitidas a su favor por los demandantes de tercería, con el fin de demostrar lo que estas personas le adeudan por la venta del inmueble. Estos instrumentos no fueron impugnados por el adversario, por lo que quedaron legalmente como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, se desechan del debate por resultar absolutamente impertinentes, toda vez que ni la demanda, ni la tercería versan sobre la acción de cobro de lo adeudado, sino sobre la validez de la operación.

30. ) En lo que concierne a la copia del titulo supletorio tramitado por la ciudadana A.I.P. ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de Caracas, sobre la edificación del inmueble, y que fueron reproducidas en el escrito de pruebas de los terceristas, ya hubo pronunciamiento al respeto en el numeral 15 de este capitulo.

31. ) En el escrito de promoción de pruebas de los terceritas fueron promovidas inspecciones extrajudiciales practicadas por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, sobre cada uno de las dependencias que conforman el inmueble objeto del contrato de compra-venta impugnado. Al respecto este Superior, desecha del proceso las citadas inspecciones, siguiendo la línea jurisprudencial establecida en el fallo No 367 del 15-11-2000 por la Sala de Casación Civil, referido a que tienen valor probatorio las inspecciones extra litem, en tanto el promovente demuestre en el juicio donde las haga valer, que existía peligro de que pudieran desparecer con el tiempo el estado las circunstancias que se constaron. De lo contrario, debieron evacuarse dentro del debate judicial, para que las partes tuvieran el control de la prueba. En todo caso, considera quien decide que con la inspección judicial evacuada dentro de este juicio se satisface la aspiración de llevar a los autos una descripción del inmueble objeto de la negociación.

32. ) La experticia grafotécnica a ser evacuada sobre la constancia expedida por el ciudadano G.G. a favor de A.P. indicando que ésta mantenía una hipoteca de Bs. 60.000.000,oo sobre el inmueble de autos, no fue evacuada oportunamente; sin embargo, tal actuación era inconducente, toda vez que el mencionado instrumento fue expresamente reconocido por el demandadazo G.G. y valorado por este Juzgado.

33. ) El resultado de la prueba de informes requerida a la Oficina de Registro Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en el cual remite copia certificada de los documentos que a continuación se mencionan es valorada por este Juzgado como fidedigna y los documentos como instrumentos públicos: A) Documento protocolizado el 17-011995, bajo el Nº 8, Tomo 4, Protocolo Primero, mediante el cual E.A.L. y otros le dan en venta el inmueble a A.I.P. y constituye una hipoteca por el saldo del precio. B) Documento protocolizado el 25-05-1995, bajo el No 24, Tomo 29, Protocolo Primero, mediante el cual E.L. cancela hipoteca y A.P. constituye hipoteca de primer grado favor de PRESTAVAL. C.) Documento protocolizado el 25-04-1997, bajo el No 20, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante el cual PRIMAFIN C.A., dio en venta el inmueble de autos a la ciudadana A.I.P.C., el cual había adquirido el 13-06-1996, bajo el No 41, Tomo 35, Protocolo Primero. D) Documento protocolizado el 08-05-1997, bajo el No 3, Tomo 25, Protocolo Primero, mediante el cual PRESTAVAL C.A. canceló a A.I.P. una hipoteca de primer grado que la ciudadana A.P., constituyó el 25-04-1997 sobre el inmueble de autos y al mismo tiempo A.P. recibe préstamo de dinero y constituye nuevamente garantía hipotecaria de primer grado a favor de LUBERTO CONTRERAS sobre el mismo inmueble. Estas documentales aportadas al proceso por conducto de una prueba de informes requerida a un organismo público facultado por la ley para recopilar este tipo de información, es apreciada valorados los documentos como públicos, de acuerdo al contenido de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y hacen fe a este sentenciador del tracto de titularidad del inmueble de autos.

Concluido el análisis del material probatorio cursante en autos, el Tribunal procede a decidir el fondo de la presente causa y al efecto observa:

-IV-

La doctrina clásica al referirse a la nulidad de los contratos, parte de la idea que hay ciertos elementos orgánicos del acto (consentimiento, objeto y causa) que deben estar presentes en la formación del mismo, y sin los cuales éste no puede existir y que en consecuencia carecerá de existencia en el mundo jurídico.

Al efecto, el autor J.M.-Orsini, citando a Aubry y Rau, considera que “la acción de nulidad, debe estar fundada sobre el hecho de no reunir la obligación impugnada todas las condiciones necesarias para su validez.”.

Continúa el autor dando como ejemplo de los contratos nulos a aquellos “que adolecen de un vicio en el consentimiento o de incapacidad en la parte que se obliga”; lo que quiere decir, que se hace referencia a la nulidad de los contratos cuando las causas que los privan de validez son vicios existentes Ad Initio, diferentes a la resolución o a la recesión, que son circunstancias sobrevivientes. En este sentido se expresa el Diccionario Jurídico Venezolano D & F (1998):

(…) El contrato es nulo y carece de todo efecto jurídico cuando le falta alguno de los elementos necesarios para su constitución; ya sea por falta de capacidad de los contratantes, por falta de consentimiento, por falta de causa, por ilicitud de la causa, por defecto de forma o por falta, imposibilidad, ilicitud o indeterminación

En tal sentido, es necesaria la concurrencia de una causa que afecte el consentimiento, o la capacidad del contratante. En este particular el legislador venezolano es muy claro al establecer como motivo de nulidad del contrato en los artículos 1142, 1146 y 1157 del Código Civil:

Articulo 1142: El contrato puede ser anulado:

1-Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

2-Por vicios en el consentimiento.

Artículo 1146: Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.

Artículo 1157: “La obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto.

La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.

Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción de repetición sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas…

Así mismo, Bonnecase, J (1997), considera que:

La nulidad del contrato supone que éste se halla afectado, desde su origen, por un vicio en uno de sus elementos (…), cuya consecuencia puede ser una nulidad absoluta (se declara la inexistencia, extinción retroactiva del contrato) o por una nulidad relativa (convalidable)

.

Por otra parte se hace necesario destacar lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil, el cual establece el concepto de la venta, elementos y caracteres de la misma, al expresar:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

.

En tal sentido, es necesario destacar lo señalado por Calvo Baca, E, con relación a estos elementos esenciales de la venta:

”…Deben concurrir tres elementos: 1. El consentimiento; 2. La cosa; y 3. El precio.

Consentimiento. Es un elemento común a todos los contratos e involucra la capacidad civil de ejercicio de quienes contratan.

La cosa. Por regla general, son objeto de compra- venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres (…) Sin embargo, hay cosas que no pueden venderse, como las cosas de uso público, los monumentos históricos, el hogar y otras que, aún estando en el comercio humano, los prohíbe la ley por su naturaleza o por su especial importancia (…)

El precio. Es la suma de su dinero que se cambia por la cosa. Es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes…”

Ahora bien, a los fines de resolver la pretensión inicial, basta con expresar que existen dos elementos probatorios fundamentales en los autos como lo son: el documento público registral sobre la propiedad y la confesión que extraída a la parte actora en este juicio.

La segunda, vale decir, la confesión extraída a través de un método legalmente admisible como es la prueba de posiciones juradas que el demandado estampó al actor referida a la naturaleza del negocio y sus alcances y a la falsedad de las acusaciones plasmadas en la demanda, sería por si sola suficiente para entender que A.I.P. dio en venta bajo la modalidad con pacto de retracto, al ciudadano G.G. el inmueble de autos, comprendido en el inmueble el terreno y las bienhechurias que estaban edificadas sobre él.

Para corrobar tal afirmación se acude a la prueba documental registral, que es prueba idónea para acreditar la propiedad del bien, la cual no queda desvirtuada por la constancia expedida por G.G. a la ciudadana A.I.P., por cuanto este documento que podríamos calificar de “contra documento” que la doctrina define como documento habitualmente privado y secreto, por el cual las partes declaran la verdadera naturaleza o alcance de un acto documentado en forma simulada, es decir que restablece la verdadera convención de las partes, disimulada en el acto ostensible, y la características está en que es el instrumento de una simulación.

Analizando el citado instrumento, tenemos, por una parte, que no es coetáneo con el acto original y tampoco lleva expresado la falsedad del primer negocio, es decir, el declarante no afirmó que el primer negocio de venta con pacto de retracto era falso y que el cierto era el constitutivo de la hipoteca, a lo que se suma la invalidez del segundo negocio supuestamente propuesto, por cuanto la hipoteca requiere ser constituida por documento público registrado y el mismo no posee esas características; por lo que aunado nuevamente al hecho que en la confesión judicial la actora reconoce que la única operación fue la venta, no cabe duda que tal declaración privada no tiene valor.

Respecto de los demás señalamientos de la demanda, aunque ya quedó expresado que quedaron en descrédito con la prueba de confesión, tenemos que no existe en los autos, demostración de violencia física o psicológica, más bien de la lectura de la demanda aparece que la actora ante su angustia trató varias veces con el demandado, y decidió voluntariamente la venta con pacto de retracto. No consta a los autos que la actora no supiera leer, nunca lo manifestó así ante funcionario público, nunca firmó nadie a ruego por ella, sólo existe el dicho de la testigo M.C.B., referido a que no sabía leer y que era ella quien siempre le leía los documentos, muy por el contrario aparece haber celebrado gran cantidad de operaciones jurídicas, lo cual la hace aparecer como una persona versada en el tema.

Así mismo tenemos que la actora señaló que el inmueble tenía un valor real para la época de Trescientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 350.000.000,oo) pero no realizaron una experticia o peritaje sobre el inmueble que determinara tal valor, entendiéndose que fue una estimación personal, sin que mediara la opinión de experto para ello.

Del mismo modo, la demandante señala que G.G. sabía de la pre-venta de los apartamentos y que algunos estaban ocupados, pero no expresa si requirió o no consentimiento a los futuros compradores para realizar la operación que hizo.

En otro orden de ideas, tenemos la naturaleza de la pretensión, pues conforme fueron planteadas las cosas, la acción congruente con los hechos de la demanda, sería la de simulación relativa, es decir, que las partes aceptan que el negocio existió pero encubriendo otra forma jurídica; que no fue una venta, sino un préstamo; sin embargo, la acción de nulidad lo que pretende es la desaparición total del negocio dado que hay un vicio de tal magnitud en la operación, que ésta desaparece por completo.

En el caso sub iudice, existe una evidente contradicción por cuanto la actora abiertamente reconoce haber efectuado un contrato de préstamo a interés y no una venta, pero solicita la nulidad de la venta, por lo tanto le correspondía demostrar cada uno de los argumentos de su demanda, para que a.e.s.c. pudiera este Juzgador dar por demostrado que en realidad hubo un préstamo de intereses no permitidos por la ley.

No demostró la demandante bajo ningún medio probatorio que el demandado hiciera oficio de prestamista que le hiciera por lo menos dudar al Tribunal que esta era una de esas operaciones.

También, observa el Tribunal que la accionante ignoró para esa operación, las negociaciones que había emprendido con los terceros, y pudo perfectamente haber tomado el dinero de la venta para defraudar a ambos grupos. Sin embargo, de la lectura de los contratos preliminares de venta celebrados por la ciudadana A.P. se desprende que la oferente se comprometía a vender, una vez que fuera otorgado el documento de condominio, con lo cual se pone de manifiesto que los futuros adquirentes conocían el impedimento legal para la venta definitiva.

Igualmente se observa que la demandante no aparece como una persona ignorante en la materia comercial, puesto que por su propia confesión, se observa que compró una parcela de terreno y construyó 16 apartamentos y los había estado vendiendo en pre-venta ante Notaría Pública, amén que había realizado varios operaciones de préstamo con hipoteca y de venta con pacto de retracto, por lo cual luce un poco débil el argumento esgrimido referido a que desconocía las implicaciones de una venta con pacto de retracto.

En cuanto a la copia certificada del titulo supletorio a nombre de A.I.P. expedidas por la Sala IX del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente del Área Metropolitana de Caracas en el expediente No 1389; el mismo debe ser considerado un documento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido autorizado por un Juez en ejercicio de la función legal conferida por el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la declaración allí contenida es provisional y es susceptible de ser atacada en juicio contencioso si existe algún tercero interesado, por lo que tales títulos establecen solo una presunción desvirtuable, pero eso no es el punto central de esta demanda de nulidad, sino que sería más bien materia de una pretensión de accesión, dado que en el presente caso, se discute la nulidad de la venta y solo indirectamente se refiere a la titularidad de las bienhechurias como un elemento de la nulidad.

En este mismo sentido, considera quien aquí decide, que en el tráfico inmobiliario, las escrituras no siempre describen con exactitud las bienhechurias que existen sobre el terreno, debido a las constantes modificaciones que realizan los propietarios, tanto es así, que en el documento de venta con pacto de retracto, la actora señala que vendió una parcela de terreno y una casa, tal como lo había adquirido, pero que en realidad existía el edificio cuya construcción había emprendido A.P., pues así quedó acreditado con la prueba testimonial, la cual este Juzgado valora como fidedigna dado que los testigos fueron contestes y verosímiles en sus afirmaciones, pero eso no invalida el documento, sino que a primera impresión hace pensar que la actora si tuvo la intención de trasmitir esas bienhechurias en la venta del inmueble, las cuales pudo ser no había actualizado en el Registro Inmobiliario.

No obstante ello, la accionante no aportó una experticia, ni las pruebas testimoniales acreditan indubitablemente que efectivamente, había edificado completamente y por si sola esas bienhechurias, ni tampoco interrogaron a los testigos evacuados en el Título Supletorio protocolizado por el ciudadano G.G. para demostrar la falsedad de sus dichos, por lo que a juicio de este sentenciador, debe considerarse como cierta, desde el punto de vista instrumental, la venta del terreno y la casa y la posterior edificación de las bienhechurias, tipo edificio por apartamentos.

En consecuencia, visto que la parte demandante no logró demostrar los fundamentos de la nulidad invocada, amén que la acción así intentada era improcedente en derecho, tampoco resulta procedente la pretensión de daños y perjuicios, pues no se demostró en la secuela del proceso, la ocurrencia de estos, la relación de causalidad ni su alcance.

Respecto de los terceros, aun cuando lograron demostrar en cierta forma, la celebración de los contratos de compraventa entre ellos y la ciudadana A.I.P.C., tales operaciones no son susceptibles de ser opuestas al ciudadano G.G., quien adquirió la propiedad por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro, por lo que en respeto a los principios registrales contenidos en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil y a los especiales desarrollados en la Ley de Registro Público y a la seguridad jurídica que debe imperar en la cadena de titularidad de los inmuebles, debe reconocérsele mejor derecho, puesto que no se le podía exigir a éste una condición diferente, más aún si se toma en cuenta, que en la cadena titular aparecía como propietaria registral la ciudadana A.I.P. y ésta había hipotecado en anterior oportunidad el inmueble sin que los terceros hubiesen hecho objeción, ni hubiesen hecho valer su condición de propietarios.

Por otra parte, no pueden los terceros invocar el valor probatorio de la constancia expedida por el accionado G.G. a la ciudadana A.I.P. y que calificáramos de pretendido “contra documento”, por cuanto conforme al artículo 1.362 del Código Civil, el mismo no produce efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se les puede oponer a los terceros.

En este sentido, se observa que los terceros ni siquiera llegaron a constituirse en sucesores a titulo universal de la demandada A.I.P. respecto del inmueble, puesto que sus operaciones era contratos que pudiéramos calificar de preliminares y no de una efectiva transmisión de la propiedad, por lo que más allá de la compresible frustración que implica para los terceros, imputable a la accionante A.I.P., la negociación entre las partes de la acción principal A.I.P. Y G.G., es completamente válida y eficaz.

No considera este Juzgado Superior que las acusaciones sobre errores materiales en el documento de venta referentes al título inmediato anterior, sea por si solo suficiente para anular el documento de venta y reiterando lo expuesto en párrafos anteriores, aun cuando se anulara el precitado documento, no era cierto que la actora, ya no tenía la cualidad de propietaria para vender el inmueble, ya que no había vendido definitivamente los inmuebles, sino que había celebrado contratos preliminares que no los convierte en propietarios, por el simple hecho, que los terceros pretendieron comprar el inmueble por unidades separadas sin que existiese previamente un documento de condominio.

En consecuencia, la pretensión de propiedad de los terceros no es procedente en derecho, quedando a salvo en este fallo, su condición de poseedores precarios del inmueble, que es propiedad de G.G. y así se decide.

DECISION

Por las razones que anteceden, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE VENTA y DAÑOS y PERJUICIOS interpuesta por la ciudadana A.I.P.C. contra G.G., ambas partes identificadas en la primera parte de este fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de Tercería incoada por C.A.A., M.M.S.D.A., J.E.L. ROJAS, TARCIS DEL VALLE MOYA DE LUGO, JUSTO ALDORFER VIVAS SAÉZ, GLENNYS B.O.M., A.D., A.Q.D.D., J.J.R.O., R.G.G., R.C.R.D.G., Y.D.V.M.F., D.A.H.C., S.C.C., M.R.R., F.T., J.D.C.C.C., R.A.H., D.M.A., A.J.A.B., A.M.D.A., L.D.C.F.B., L.M. BARRETO Y M.A.E.V. contra los ciudadanos A.I.P. y G.G., supra identificados.

Se condena en costas a la accionante en el juicio principal por haber resultado totalmente vencida en este juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se condena en costas a los demandantes en tercería por haber resultado totalmente vencidos .

Queda así MODIFICADA la decisión apelada, sin la imposición de las costas del recurso, dado el carácter del fallo.

Publíquese, regístrese, diarícese y notifíquese a las partes de la anterior decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Palacio de Justicia. En Caracas, a los Veinte (20) del mes de diciembre de 2007. Años: 197º de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. C.E.D.A..

LA SECRETARIA,

N.B.J.M.

Exp. N° 7948

CEDA/nbj

En esta misma fecha, siendo la 02:25 p.m, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA.