Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 14 de Abril de 2009

EXP.: 06-1548

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: F.J.B.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social de los Abogados bajo el No. 107.580, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.D.C.A.C., A.A.P. y J.L.P.R., titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.276.992, 24.700.056 y 10.812.039, respectivamente.

REPRESENTANTE DE LA PARTE RECURRIDA: M.D.L.A.H.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 84.221.

TERCERA INTERESADA: HALIME BAHKOS DE SAAD, titular de la cédula de identidad No. 2.947.610.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.D.C. ESCOBAR MARTINEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.770 en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario.

ACTO RECURRIDO: Resolución No. 009818, de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

I

Mediante escrito presentado en fecha 04 de mayo de 2006, por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el abogado F.J.B.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.580, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.D.C.A.C., A.A.P. y J.L.P.R., portadores de las cédulas de identidad Nros. 6.276.992, 24.700.056 y 10.812.039, respectivamente, interpone recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución No. 009818 de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio de Infraestructura, correspondiéndole a este Juzgado por distribución.

Por auto de fecha 16 de mayo de 2006, este Juzgado ordena solicitar a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los antecedentes administrativos de la resolución impugnada, a través de oficio signado 0788-06, librado en esa misma fecha. Posteriormente en fechas 8 de junio de 2006 y 19 de septiembre de 2006, se ratifica la solicitud de los mencionados antecedentes administrativos a la prenombrada Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Mediante nota estampada en fecha 26 de octubre de 2006, el Alguacil del Juzgado expone que en fecha 20-10-2006, retiró de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura los antecedentes administrativos.

En fecha 27 de octubre de 2006, este Juzgado da por recibidos los antecedentes administrativos presentados por ante este Juzgado fecha 20 de octubre de 2006, correspondientes a los ciudadanos recurrentes, provenientes del organismo recurrido y ordena abrir pieza por separada, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 22 de enero de 2007, este Tribunal admite el presente recurso de nulidad ordenando citar al Director General de Inquilinato y al Fiscal General de la República, asimismo, ordena notificar a los ciudadanos J.L.P.R., A.d.C.Á.C., Á.H.G.M., R.J.A., A.F.P.F., Á.A.P., en su condición de inquilinos de los locales A, B, Oficina Nro. 1, Oficina Nro. 2, Oficina Nro 3, Oficina Nro. 4, respectivamente, y a quien ocupe como inquilino de la Oficina Nro 5.

Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2007, este Órgano Jurisdiccional visto que no fue notificada la ciudadana Halime Bahkos de Saad, en su carácter de propietaria del inmueble denominado Quinta “SIMITA”, ordena sea practicada la notificación.

Por auto de fecha 26 de marzo de 2007, vista la diligencia de fecha 22 de marzo de 2007, suscrita por el ciudadano A.d.C.Á.C., portador de la cédula de identidad Nro. 6.276.992, asistido por la abogada V.G.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.012, mediante la cual desiste del procedimiento como de la acción del recurso de nulidad interpuesto, este Tribunal observa que el desistimiento se encuentra ajustado a derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia le imparte su homologación.

Mediante auto de fecha 29 de enero de 2008, este Órgano jurisdiccional, vista la diligencia de fecha 24 de enero de 2008, suscrita por el abogado F.J.B.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Á.A.P. y J.L.P.R., mediante la cual desiste en nombre del ciudadano Á.A.P., portador de la cédula de identidad Nro. 24.700.056, del presente recurso de nulidad, desistimiento este que sólo surte efectos respecto a éste ciudadano, impartiéndosele la homologación al referido desistimiento de conformidad con el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, igualmente se ordena la citación de la ciudadana Halime Bahkos de Saad mediante Cartel de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de mayo de 2008, se libró Cartel a todos los interesados por haberse citado y notificado todos los interesados, siendo consignado el día 16 de julio de 2008, fue consignado Cartel a todos los interesados.

Por auto de fecha 04 de agosto de 2008 se abre a pruebas la causa de conformidad con el aparte 12 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante nota estampada en fecha 17 de septiembre de 2008 por el Secretario del Juzgado, se agregan a los autos los escritos de pruebas promovidos por la parte recurrida y tercero interesado, pronunciándose el Tribunal mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2008.

A través de auto de fecha 28 de octubre de 2008, se da comienzo a la primera etapa de la relación de la causa, y se fija el acto de Informes para el décimo día de despacho siguiente, a las doce meridiem (12:00 m), de conformidad con los apartes 6º y 8º del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2008, concluido el acto de informes, se fija el lapso de 30 días de despacho a los fines de dictar sentencia, conforme al aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Por medio de auto de fecha 22 de enero 2009, se acordó una prórroga para dictar sentencia de conformidad con el aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en su relación con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II

FUNDAMENTOS DEL RECURSO

El apoderado judicial de los recurrentes expone que ejerce recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo de efectos particulares, contenido en la Resolución No. 009818 de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio de Infraestructura, Expediente Administrativo No. 19.255, contentivo de la regulación de canon de arrendamiento de los locales A, B y oficina 4 que forman parte de un todo de la Quinta denominada “SIMITA” ubicada en la Avenida A.B. con Maripérez, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, y en el cual se fijó un avalúo de novecientos ochenta y seis millones doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares exactos (Bs. 986.287.500,00), actualmente, novecientos ochenta y seis mil doscientos ochenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 986.287.50) y un canon de arrendamiento máximo mensual de siete millones trescientos noventa y siete mil ciento cincuenta y seis bolívares con cinco céntimos (Bs. 7.397.156, 25), hoy, siete mil trescientos noventa y siete bolívares fuertes con dieciséis céntimos (Bs. F 7.397.16), recurso que interpone de conformidad con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos y los artículos 9, 18 numeral 5, 20, 22 y 93 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Señala el apoderado judicial de la parte actora que la ciudadana Halime Bahkos de Saad, titular de la cédula de identidad No. V- 2.947.610, es propietaria del inmueble denominado Quinta “SIMITA”; indican que la mencionada ciudadana en su carácter de arrendadora solicitó en fecha 9 de mayo de 2005, por ante la Dirección General de Inquilinato la regulación de los locales A y B, Oficinas 1,2,3,4, organismo que en fecha 18 de noviembre de 2005 dictó el respectivo acto administrativo de efectos particulares en Resolución No. 009818, fijando las cantidades antes referidas, por conceptos de avaluó del inmueble, y canon máximo de arrendamiento mensual para locales y oficinas.

La parte actora aduce que el recurso de nulidad interpuesto cumple con todos los requisitos señalados en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos; que los arrendatarios de los locales A y B, y oficina 4 poseen un interés legítimo y directo en impugnar la resolución antes identificada, ya que establece un avalúo que no se ajusta a la realidad y a los criterios establecidos, la realidad económica y las desmejoras sufridas por inobservancia de la arrendadora en su mantenimiento.

Alega que el acto Administrativo dictado mediante la Resolución impugnada esta viciado de nulidad, por cuanto no fue dictado con base en todas y cada una de las previsiones contenidas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos, la cual establece los factores que deben tomarse en consideración para efectuar el avalúo del inmueble objeto de la regulación de alquileres.

Destacan que el informe de avalúo, como el técnico realizados por los funcionarios del organismo y que sirvieron de fundamento a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para dictar la Resolución aquí impugnada, no cumple con los requisitos exigidos por la norma antes citada.

Argumenta que el Informe indica en forma muy vaga ciertas características del inmueble, sin determinar en forma precisa, lacónica e inequívoca, los elementos de juicio, que se tomaron para establecer su valor; tales como los accesos, salidas de emergencias, la no observancia de seguridad industrial, extintores de incendio, tomas de agua. En lo referente a las oficinas poseen una sola entrada y salida, mal mantenimiento de las escaleras de acceso, buena pavimentación de las aceras, mal mantenimiento del sistema de cable interno (con excepción de las mejoras realizadas por los arrendatarios), no esta cerca de los servicios del metro, carece de áreas verdes y específicamente la calidad de los materiales y acabados que datan ya de varias décadas, y han sufrido deterioro, y el arrendador no le da mantenimiento debido.

Aduce que le merece especial consideración el hecho que el informe en cuestión, señala en manera alguna, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; establece el valor de transmisión de la propiedad realizado por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de solicitud de regulación.

Concluye que las imprecisiones, omisiones y afirmaciones contentivas del acto administrativo impugnado, infringen lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5to de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y generan ausencia de motivación que denuncian formalmente, que además cercena el derecho que tienen sus mandantes al debido proceso, previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Solicita al Tribunal se declare la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución No. 009818, de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de iniciación de Procedimientos del Ministerio de Infraestructura, igualmente se ordene reparar la lesión que dicho acto administrativo les produce a sus representados, mediante la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del inmueble destinado para el uso de oficinas y comercio denominado Quinta “SIMITA”.

III

ALEGATOS DE LA SUSTITUTA DE LA PROCURADORA GENERAL DE LA REPÚBLICA

En el acto de Informes la abogada M.d.l.Á.H.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 84.221, actuando en su carácter de sustituta de la Procuradora General de la República luego de hacer una breve narración de los hechos, expone que la República contradice y difiere en su totalidad de los motivos de impugnación esgrimidos, toda vez que la Resolución impugnada fue dictada con total apego a las normas constitucionales y legales que rigen el funcionamiento de la Administración Pública.

En cuanto a la presunta violación del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa que la Administración, emitió su decisión con base en los informes técnicos de avalúos, tal como lo prevé de manera expresa el artículo antes mencionado, considerando para ello, la ubicación, tiempo de construcción, destinación del inmueble y mantenimiento del mismo, aplicando la normativa correspondiente para regular el canon de arrendamiento, por lo que solicita que la denuncia sea desestimada.

En lo que respecta a la falta de motivación o inmotivación, la representación de la sustituta de la Procuradora General de la República, luego de realizar un análisis al respecto, destaca que la motivación de los actos administrativos de efectos particulares no necesita una exposición analítica extensa pues una decisión administrativa puede considerarse motivada cuando ha sido decidida con fundamento en hechos que consten en el expediente administrativo, no dando lugar a dudas sobre lo debatido y en su fundamentación legal; de manera que, el interesado pueda conocer el razonamiento de la Administración y lo que la llevó a tomar la decisión. Por ello le resulta suficiente que la motivación sea sucinta (pero informativa) o inclusive en algunos casos, basta sólo con la cita de la norma aplicable pero que el acto administrativo se considere motivado, pues lo breve o “insuficiente” no significa la inexistencia del acto por “falta de motivación”.

Cita jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia 00955 de fecha 13-08-2008, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafa Paolini (Caso: A.R.W. contra Contralor General de la República y señala que con base en la doctrina y en la jurisprudencia que menciona en su escrito, aplicadas al caso de autos, se deduce que el acto recurrido se encuentra motivado, toda vez que expresa tanto las razones de hecho como de derecho en que se basó la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura para dictarlo.

A su juicio el aludido vicio de inmotivación o carencia de fundamentación, le resulta improcedente, por lo que solicita que sea desestimado.

Con respecto a la violación al debido proceso, la sustituta de la Procuradora General de la República cita la sentencia No. 01709 de la sala Político-Administrativa, de fecha 24-10-07, (caso: M.Á.H. vs. Ministerio del Interior y Justicia), argumentando que no se configura ningún tipo de violación al debido proceso, pues la parte accionada en su oportunidad, y ellos no comparecieron a presentar oposición alguna; de igual forma en el procedimiento se fijó el lapso respectivo para que las partes promovieran las pruebas pertinentes y en el mismo, no ejercieron su derecho a desvirtuar lo que la propietaria (sic).

Añade que una vez estudiados tanto el informe de avalúo como el informe técnico, elaborados de conformidad con todos y cada uno de los requisitos estipulados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Administración procedió a fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para local comercial y oficina.

Estima que a los recurrentes no le fue cercenado su derecho al debido proceso, ya que tuvo suficiente oportunidad para presentar en vía administrativa sus defensas y alegatos pertinentes; sin embargo no lo hizo, en consecuencia considera que tal omisión no puede ser atribuida a la autoridad administrativa y menos aún constituir violación alguna, por lo que solicita que el vicio sea desestimado.

Finalmente solicita que el presente recurso sea declarado sin lugar.

IV

DE LA OPINIÓN FISCAL

En su escrito de opinión la abogada M.d.C.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, luego de hacer una breve narración de los hechos, señala que sostienen los recurrentes que el inmueble objeto de regulación se encuentra en estado de deterioro, lo cual conforme a los alegatos de los mismos se constata del contenido de la primera regulación, la cual establecía textualmente que “… se observó el piso roto, filtración en el techo de placa, filtración en el techo de acerolite cuando llueve, falta de pintura en general, desprendimiento de friso en paredes…”; que las reparaciones son realizadas por los inquilinos; que el inmueble tiene una data aproximada de 44 años; que los propietarios no le han realizado mantenimiento, siendo reparaciones mayores las que necesita la casa, lo cual corre por cuenta del propietario y no del inquilino, y el estado de precariedad es imputable 100% a sus dueños, por la desidia desplegada por estos, razón por la cual no podía ser regulado de conformidad con el artículo 32 c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con respecto a el alegato considera necesario mencionar que el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece los casos en los cuales serán revisados, por la Dirección General de Inquilinato, los cánones de arrendamientos de los inmuebles a que se refiere el artículo 2 ejusdem, observa que en el presente caso la última regulación se había efectuado en el 2003, razón por la cual a tenor de la letra “a” del referido artículo, el organismo regulador podía revisar los cánones de arrendamientos por haber transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual efectuada y notificación a los interesados.

De acuerdo con el análisis efectuado por el Ministerio Público sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, en donde se fija el canon máximo mensual para comercio en 868.150,00, aunado al hecho que las actas del expediente que en fecha 6-03-2008 consignaron los recurrentes (escritos de promoción de pruebas) observándose que promovieron una inspección ocular evacuada extra-litem, sin citación de partes, realizada en fecha 15-02-2008 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y sin estar probado que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo a los interesados.

En atención a lo anterior, la representación del Ministerio Público considera que lo procedente era promover una Inspección Judicial y al no hacerlo así la inspección judicial agregada a los autos sólo tiene valor de indicio, por lo que en la fase de valoración de pruebas, a tenor de lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el juez deberá apreciar los indicios que resulten de autos, para lo cual deberá tener en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.

Aduce que en el presente caso, se aprecia que los recurrentes tampoco promovieron la prueba de experticia y siendo que el informe pericial efectuados por expertos designados por el Tribunal, es la prueba fundamental que necesita el Juez para poder fijar el nuevo canon de arrendamiento a fin de subsanar la situación jurídica infringida denunciada por los recurrentes, y poder efectuar un análisis comparativo con la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que no fue promovida la misma, no puede el Juzgador restablecer la situación jurídica denunciada como infringida por la recurrente.

La representación del Ministerio Público señala que los recurrentes denuncian que el inmueble objeto de regulación se encuentra en estado de deterioro, que se observa humedad en las paredes, que las reparaciones son realizadas por los inquilinos, que el inmueble tiene una data aproximada de 44 años; que los propietarios no le han realizado mantenimiento, siendo reparaciones mayores las que necesita la casa, lo cual corre por cuenta del propietario y no del inquilino, y el estado de precariedad es imputable 100% a sus dueños, por la desidia desplegada por estos, razón por la cual, no podía ser regulado de conformidad con el artículo 32. c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aduce que los medios probatorios idóneos para demostrar los hechos denunciados por los recurrentes, eran la Inspección Judicial evacuada en juicio, adminiculada a la evacuación de un experticia para demostrar al Tribunal los hechos alegados, para lo cual es necesario un conocimiento técnico de los mismos a fin de ayudar al juez en sus funciones jurisdiccionales, es decir, aplicar el derecho a los hechos denunciados para poder determinar la legalidad de las actuaciones que produjeron los mismos, por lo que se hace prácticamente imposible para el Tribunal de la causa, fijar un nuevo canon de arrendamiento a fin de restablecer la situación jurídica infringida.

Señala que los recurrentes necesariamente tenían la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió, por cuanto no existe en autos plena prueba de sus alegatos, toda vez que no se evacuó la prueba fundamental de experticia.

Por todo lo narrado la representación del Ministerio Público considera que no se observa el vicio denunciado, que los indicios que refleja la inspección extra-litem, no puede ser comparada con alguna otra prueba, por cuanto no fue aportada a los autos. Que la omisión de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, y como quiera que el acto administrativo en si contiene una presunción iuris tantum de legitimidad, los recurrentes, al pretender la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución, no pudieron desvirtuarla, y dado que el Tribunal no puede de oficio declarar la nulidad de la resolución impugnada, necesariamente debe ser declarado sin lugar y así lo solicita.

V

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para decidir, este Tribunal observa que la parte actora ejerce recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo de efectos particulares, contenido en la Resolución No. 009818 de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio de Infraestructura, Expediente Administrativo No. 19.255, contentivo de la regulación de canon de arrendamiento de los locales A, B y oficina 4 que forman parte de un todo de la Quinta denominada “SIMITA” ubicada en la Avenida A.B. con Maripérez, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador, y en el cual se fijó un avalúo de novecientos ochenta y seis millones doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares exactos (Bs. 986.287.500,00), actualmente, novecientos ochenta y seis mil doscientos ochenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 986.287.50) y un canon de arrendamiento máximo mensual de siete millones trescientos noventa y siete mil ciento cincuenta y seis bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 7.397.156, 25), hoy, siete mil trescientos noventa y siete bolívares fuertes con dieciséis céntimos (Bs F. 7.397.16), recurso que interpone de conformidad con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos y los artículos 9, 18 numeral 5, 20, 22 y 93 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

La parte actora aduce que el recurso de nulidad interpuesto cumple con todos los requisitos señalados en los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos; que los arrendatarios de los locales A y B, y oficina 4 poseen un interés legitimo y directo en impugnar la resolución antes identificada, ya que establece un avalúo que no se ajusta a la realidad y a los criterios establecidos, la realidad económica y las desmejoras sufridas por inobservancia de la arrendadora en su mantenimiento.

Alega que el acto administrativo dictado mediante la Resolución impugnada está viciado de nulidad, por cuanto no fue dictado con base en todas y cada una de las previsiones contenidas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos, la cual establece los factores que deben tomarse en consideración para efectuar el avalúo del inmueble objeto de la regulación de alquileres.

Destacan que el informe de avalúo, como el técnico realizado por los funcionarios del organismo y que sirvieron de fundamento a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para dictar la Resolución aquí impugnada, no cumple con los requisitos exigidos por la norma antes citada.

Por su parte la Sustituta de la Procuradora General de la República señala que la Resolución impugnada fue dictada con total apego a las normas constitucionales y legales que rigen el funcionamiento de la Administración Pública.

En cuanto a la presunta violación del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa que la Administración, emitió su decisión con base en los informes técnicos de avalúos, tal como lo prevé de manera expresa el artículo antes mencionado, considerando para ello, la ubicación, tiempo de construcción, destinación del inmueble y mantenimiento del mismo, aplicando la normativa correspondiente para regular el canon de arrendamiento, por lo que solicita que la denuncia sea desestimada.

Este Tribunal expone que el Título III, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la Fijación de Cánones de Arrendamiento en su artículo 29 establece:

Articulo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200

Unidades Tributarias 6% anual

b) Con un valor hasta de 4.201 y 8.400

Unidades Tributarias 7% anual

c) Con un valor hasta de 8.401 y 12.500

Unidades Tributarias 8% anual

d) Con un valor superior 12.501

Unidades Tributarias 9% anual

(…).

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonablemente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

(…).

La Resolución impugnada indica:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento

(…).

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente a 33.547 Unidades Tributarias

(…).

De acuerdo con el análisis efectuado por el Ministerio Público sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, observa que en él se fija el canon máximo mensual para comercio y los recurrentes consignaron escritos de promoción de pruebas, observándose que promovieron una inspección ocular evacuada extra-litem, sin citación de partes, realizada en fecha 15-02-2008 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y sin estar probado que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo a los interesados.

La prueba de experticia está regulada en la ley adjetiva correspondiente en los artículos 451 al 467 del Código de Procedimiento Civil, en el caso de bajo examen este Juzgado por auto que cursa de los folios 183 y 184, de fecha 25 de septiembre de 2008, realiza la admisión de las pruebas dejando sentado en el último párrafo del escrito lo siguiente:

En lo atinente al punto quinto de la prueba de experticia promovida por el tercero interesado, esto es: “De cualquier otra circunstancia favorable que mediante esta experticia pudiera darle al inmueble de autos el valor real y la renta existente en el mercado”. Este Tribunal señala que dicha prueba es promovida de forma imprecisa, requisito este prescrito por el legislador para que proceda la prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, se inadmite la misma.

Así pues, dicho medio probatorio (la experticia) está sometida a ciertas y determinadas formalidades que exige la ley para su procedencia y subsiguiente análisis por parte de este Sentenciador; que si bien dichos resultados no son de carácter vinculante para el Juez que deba valorar el contenido del informe que arrojen los expertos, no es menos cierto que dicho medio probatorio contribuye al esclarecimiento de los hechos controvertidos que dieron origen al acto administrativo sometido a la revisión por parte de este Juzgador, creando en él los elementos de convicción que habrán de determinar la legalidad o no de dicho acto; o, si el mismo fue dictado conforme a derecho siguiendo los parámetros exigidos por la ley para su emisión.

Los recurrentes denuncian que el inmueble objeto de regulación se encuentra en estado de deterioro, que se observa humedad en las paredes, que las reparaciones son realizadas por los inquilinos, que el inmueble tiene una data aproximada de 44 años; que los propietarios no le han realizado mantenimiento, siendo reparaciones mayores las que necesita la casa, lo cual corre por cuenta del propietario y no del inquilino, y el estado de precariedad es imputable 100% a sus dueños, por la desidia desplegada por estos, razón por la cual, no podía ser regulado de conformidad con el artículo 32. c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este sentenciador observa que los medios probatorios idóneos para demostrar los hechos denunciados por los recurrentes, eran la Inspección Judicial evacuada en juicio, adminiculada a la evacuación de un experticia para demostrar al Tribunal los hechos alegados, para lo cual es necesario un conocimiento técnico de los mismos a fin de coadyuvar al Tribunal en sus funciones jurisdiccionales, es decir, aplicar el derecho a los hechos denunciados para poder determinar la legalidad de las actuaciones que produjeron los mismos, por lo que se hace prácticamente imposible para el Juez de la causa, fijar un nuevo canon de arrendamiento a fin de restablecer la situación jurídica infringida.

Por otro lado debe indicar este Tribunal, que aparte de no haber demostrado elementos que confirmen sus dichos, el hecho denunciado no implica per se que el inmueble no pueda ser regulado, sino que en todo caso podría afectar en el monto de regulación, ni la imposibilidad de regulación de acuerdo al artículo 32.c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido indica este Juzgador que los recurrentes necesariamente tenían la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello, con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió, por cuanto no existe en autos plena prueba de sus alegatos, toda vez que no se evacuó la prueba fundamental de experticia.

La experticia debe satisfacer los extremos legales dispuestos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la determinación del valor de los inmuebles objetos del contrato de arrendamiento, a los fines de la fijación del canon de arrendamiento además establecer el monto actual y vigente de dichos inmuebles para determinar el valor real de los mismos; razón por la cual, este Sentenciador por no tener la forma de recoger el punto de referencia para establecer el canon de arrendamiento a pagar por el hoy recurrente, a partir de la publicación de la presente decisión, desestima el argumento y así se decide.

La parte actora en su escrito libelar concluye que las imprecisiones, omisiones y afirmaciones contentivas del acto administrativo impugnado, infringen lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5to de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y generan ausencia de motivación que denuncian formalmente, que además cercena el derecho que tienen sus mandantes al debido proceso, previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con respecto al anterior señalamiento este Juzgador expone lo siguiente:

Cursa al folio 178 del expediente administrativo, la solicitud de regulación interpuesta por la ciudadana V.G.F., en fecha 11 de mayo de 2005.

En fecha 06 de junio de 2005, la Dirección General de Inquilinato ordena la acumulación de acuerdo a las disposiciones previstas en los artículos 30 y 52 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de los expedientes 19.255 y 84.017.

Al folio 196, cursa la admisión de la solicitud.

Consta al folio 201 auto donde la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura deja constancia que visto el auto de fecha 08-07-2005, mediante el cual se deja constancia la imposibilidad de practicar la notificación personal, se ordena la publicación por Cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Cursa al folio 205 y 204 del expediente administrativo, diligencia de la apoderada judicial de la propietaria consignando el Cartel de Notificación.

Por auto dictado en fecha 28/08/05, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, abre a pruebas la causa.

Al folio 215 del expediente administrativo riela el Informe Técnico evacuado por el Inspector W.P. en fecha 01-11-2005 a la dirección Urb. Maripérez, Ave. A.B., Edif.. Simita” Parroquia El Recreo, en cuya descripción y características de la zona inmuebles: Multifamiliares, Edificios, Galpones y Apartamentos tiene las siguientes:

Destino: Comercio; Características del Sector (usos): Comercio y Oficina; Servicios: Electricidad, Aguas Negras, Aguas Blancas, Vialidad, Aceras, Teléfono y Gas. Principal vía de acceso: Ave. A.B..

Consta a los folios 219 al 217, el Informe de Avalúo, señalando como porcentaje aplicable anual conforme al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el 9% anual, donde igualmente se señala como Total Renta M.M.B.. 7.397.156, 25.

Posteriormente se dicta la Resolución signada 009818, en fecha 18 de noviembre de 2005 donde se RESUELVE: “Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y oficina (…) en la cantidad de: SIETE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS ( Bs. 7.397.156, 25)”, (…).

Conforme a lo precedentemente expuesto este Sentenciador desestima el alegato esgrimido por la parte accionante relativo a la denuncia de infracción de lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5to de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ausencia de motivación, que además cercena el derecho que tienen sus mandantes al debido proceso, previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide.

En consecuencia, previas las consideraciones anteriores y toda vez que no se demostró en autos la existencia de los presuntos vicios invocados, ni de ningún otro que por afectar el orden público deba ser conocido de oficio por el Juzgado, resulta forzoso declarar SIN LUGAR el presente recurso de nulidad y así se decide.

VI

DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado F.J.B.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo No. 107.580, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.L.P.R., titular de la cédula de identidad Nro. 10.812.039, contra la Resolución No. 009818, de fecha 18 de noviembre de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato Oficina de Iniciación de Procedimientos del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los catorce (14) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-

EL JUEZ,

J.G.S.B.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

En esta misma fecha, siendo las tres post-meridiem (3:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

Exp. Nro. 06-1548.