Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 4 de Junio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

En fecha 26 de marzo de 2008 se dio por recibido en este Juzgado Superior, previa distribución, el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por el ciudadano C.B., titular de la cédula de identidad Nro. 11.680.645, actuando como representante de la Sociedad Mercantil INSUMOS CAURIMARE, C.A., asistido por los abogados M.F.M. y R.A.R.G., Inpreabogados Nros. 9.722 y 92.573, respectivamente, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011640 dictada en fecha 12 de diciembre de 2007, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante el cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, a la oficina Nro. 420, piso 4, (Propiedad Horizontal), del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL CIUDAD TAMANACO”, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 196 mts2 de placa, en la cantidad de “DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.522.000,00)”, equivalente hoy a DIECIOCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BS. F. 18.522,00).

En fecha 31 de marzo de 2008 este Tribunal solicitó los antecedentes administrativos del caso a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

En fecha 02 de mayo de 2008 este Tribunal solicitó nuevamente los antecedentes administrativos del caso a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

El día 08 de mayo de 2008 se recibieron en este Juzgado los antecedentes administrativos del caso, proveniente de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, constantes de ciento diecinueve (119) folios útiles, con los cuales en fecha 14 de mayo de 2008 se ordenó abrir cuaderno separado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de mayo de 2008, este Tribunal declaró su competencia para conocer del presente asunto, en consecuencia admitió el recurso de nulidad interpuesto, e igualmente ordenó citar al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y a la ciudadana Procuradora General de la República, a objeto de que tuvieran conocimiento del presente recurso y ejercieran la defensa del acto recurrido si lo estimasen conveniente, también se ordenó notificar a la ciudadana Fiscal General de la República a los fines de la presentación del informe referido en el artículo 21-11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y a la abogada S.R. apoderada judicial de la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSAS), en su condición de propietaria del inmueble objeto de regulación en el presente caso.

En fecha 16 de septiembre de 2008 se libró el cartel previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 30 de septiembre de 2008 se entregó el referido cartel al abogado R.R.G. actuando como apoderada judicial de la parte recurrente. En fecha 06 de octubre de 2008 el aludido abogado consignó un ejemplar del Diario “ULTIMAS NOTICIAS” de fecha 04 de octubre de 2008 donde apareció publicado el referido cartel.

En fecha 21 de octubre de 2008 comenzó el lapso de cinco (05) días de despacho para la promoción de pruebas.

En fecha 22 de octubre de 2008 el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 28 de octubre de 2008 la abogada S.R., actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSAS), en su condición de propietaria del inmueble objeto de regulación en el presente caso, consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 10 de noviembre de 2008 este Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes en el presente procedimiento.

En fecha 12 de noviembre de 2008 oportunidad fijada por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, se anunció el acto a las puertas del Tribunal y se dejó constancia que las partes no asistieron al acto, razón por la cual se declaró desierto.

En esta misma fecha el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, solicitó se fijara nueva oportunidad para designar el experto.

En fecha 17 de noviembre de 2008 se fijó nueva oportunidad por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, en fecha 19 de noviembre de 2009 se anunció el acto a las puertas del Tribunal y se dejó constancia que las partes no asistieron al acto, razón por la cual se declaró desierto.

Mediante diligencia de fecha 26 de noviembre de 2008 el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, solicitó se fijara nueva oportunidad para designar los expertos.

Por cuanto aún no había vencido el lapso probatorio, en fecha 02 de diciembre de 2008 se fijó nueva oportunidad por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, en fecha 05 de diciembre de 2009 se anunció el acto a las puertas del Tribunal y se dejó constancia que las partes no asistieron al acto, razón por la cual se declaró desierto.

Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre de 2008 el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, solicitó se fijara nueva oportunidad para designar los expertos para evacuar la prueba de experticia solicitada.

En fecha 18 de diciembre de 2008 se fijó nueva oportunidad por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, en fecha 08 de enero de 2009 se anunció el acto a las puertas del Tribunal y se dejó constancia que las partes no asistieron al acto, razón por la cual se declaró desierto.

Mediante diligencia de fecha 09 de enero de 2009 el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, solicitó se fijara nueva oportunidad para designar el experto para evacuar la prueba de experticia solicitada.

En fecha 13 de enero de 2009 se fijó nueva oportunidad por este tribunal para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia ordenada, en fecha 15 de enero de 2009 se anunció el acto a las puertas del Tribunal y cada parte designó un experto, incluido este Tribunal.

En esta misma fecha (15-01-2009) el abogado R.A.R.G. apoderado judicial de la parte recurrente, solicitó la prorroga prevista en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

En fecha 19 de enero de 2009 este Tribunal acordó prorroga de 15 días de despacho a los fines de evacuar la prueba de experticia solicitada por la parte recurrente.

En fecha 17 de febrero de 2009 los ingenieros R.A. y Cesidio Vallera, expertos designados por este Tribunal, solicitaron una prórroga de diez (10) días de despacho de conformidad con el artículo 461 del Código de Procedimiento Civil, para presentar la experticia en el presente caso.

En fecha 18 de febrero de 2009 comenzó la primera etapa de la relación de la causa, se fijó el acto de informes de manera oral para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del décimo día de despacho siguiente.

En esta misma fecha, se acordó la solicitud hecha por los expertos, relativa a la prorroga solicitada.

En fecha 04 de marzo de 2009 los Ingenieros R.A.R., Cesidio Vallera y G.G., en su carácter de expertos designados a los fines de efectuar la experticia encomendada, presentaron informe pericial.

En fecha 06 de marzo de 2009 oportunidad para que tuviese lugar el acto de informes de manera oral, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados M.E.F.M. y R.R.G. en su carácter de apoderados judiciales de la parte recurrente, así mismo se dejó constancia de la presencia del abogado J.O.C. apoderado judicial de la sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSAS), en su condición de propietaria del inmueble objeto de regulación en el presente caso, quienes expusieron oralmente y consignaron escrito de sus conclusiones.

En fecha 09 de marzo de 2009 la abogada M.d.C.E.M. en representación del Ministerio Público, presentó escrito de opinión fiscal en el cual solicitó la reposición de la causa.

En esta misma fecha este Tribunal declaró que la solicitud hecha por el Ministerio Público sería proveída como punto previo al fondo del asunto debatido en el presente juicio.

En fecha 09 de marzo de 2009 comenzó la segunda etapa de la relación de la causa la cual tendría una duración de veinte (20) días de despacho.

En fecha 12 de marzo de 2009 la abogada M.d.C.E.M. en representación del Ministerio Público apeló del auto dictado por este Juzgado en fecha 09 de marzo de 2009.

En fecha 17 de marzo de 2009 este Tribunal oyó la apelación interpuesta en un solo efecto.

El día 17 de abril de 2009 venció la segunda etapa de relación de la causa y el Tribunal dijo “VISTOS”. En la misma fecha fijó treinta (30) días de despacho para dictar sentencia.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Narra la recurrente que su representada en fecha 04 de febrero de 2005 suscribió un contrato de arrendamiento sobre un local-oficina en el piso 4, oficina 420, de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Chuao, Municipio Chacao del Estado Miranda; con la Compañía CILINDROS Y TANQUES C.A. (CITANSA).

Que en el referido contrato de arrendamiento se pacto que el canon de arrendamiento del inmueble seria de “Bs. 1.700.000,00, hoy Un Mil setecientos Bolívares mensuales durante los primeros seis meses del contrato, es decir hasta el primero de Julio de 2005; Bs. 2.500.000,00, hoy dos mil quinientos bolívares mensuales desde el 1 de Julio de 2005 hasta el 1 de Julio de 2006 y Bs. 2.800.000,00 hoy Dos Mil Ochocientos Bolívares mensuales desde el 1 de Julio de 2006 hasta el 31 de Enero de 2007”. Que en el mencionado contrato se estableció que las cuotas del condominio que correspondían al inmueble objeto del contrato, serían pagadas por su representada. Que se reconoció además que con la firma de dicho contrato se daba un finiquito respecto a la relación contractual anterior.

Que en fecha 31 de mayo de 2007 el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.Á.M.d.C., admitió una demanda intentada por la abogada S.R., actuando en su propio nombre, por desalojo del inmueble arrendado en base al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por una supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Que su representada acudió a dicho proceso y dio contestación a la demanda oponiendo como defensa perentoria la falta de cualidad e interés del demandante (S.R.) para intentar el juicio, ya que la misma se atribuyó una cualidad como titular del derecho para ejercitar una acción que no tenía.

Que además de la defensa perentoria su representada alegó el incumplimiento de requisitos tales como la falta de consignación de regulación del inmueble arrendado, y rechazó la fundamentación del demandante de que estuviere en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que existía a favor de su representada unos créditos en contra de la propietaria por concepto de los pagos que hiciera su representada por cuenta y orden de la arrendadora de las cuotas mensuales del condominio. Alega que ese proceso en la actualidad se encuentra en etapa de sentencia.

Que la ciudadana S.R. en representación de la Compañía CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSAS), solicitó ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, la regulación del inmueble arrendado a su representada.

Que a los efectos de la citación del procedimiento de regulación, se publicó un cartel de notificación en el diario “PANORAMA” en fecha 19 de julio de 2007, emplazando a su representada sobre dicho procedimiento, advirtiéndole que. “transcurridos 15 días hábiles contados después de la consignación del cartel se entenderá que ha sido notificado de su contenido. En consecuencia deberá comparecer ante esta oficina al tercer día hábil administrativo siguiente a exponer lo que estime conveniente, todo ello de conformidad con lo pautado en los artículos antes citados…” (Negrillas del escrito libelar).

Que en fecha 02 de agosto de 2007 fue consignado en el expediente llevado por la Dirección General de Inquilinato, el cartel publicado en fecha 19 de julio de 2007 en el Diario PANORAMA.

Que “(e)n fecha 28 de Agosto de 2007, tal y como consta en el expediente administrativo Nro. 69.946-F157, folios 83 al 87, el último día del lapso de los quince días HÁBILES, (Como lo dice textualmente el cartel) y dentro del lapso de los tres días hábiles señalados en el mismo, (su) representada Insumos Caurimare C.A., mediante escrito consignado, expuso sus alegatos oponiéndose a la solicitud de regulación y como punto previo a los argumentos de fondo, solicitó del organismo regulador la nulidad del procedimiento por violación del artículo 73 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y ello por cuanto la publicación del cartel para la notificación de (su) representada en dicho proceso fue en el diario PANORAMA, diario éste que no es de mayor circulación y no circula mayormente en la localidad donde se encuentra ubicado el Inmueble objeto de la regulación y en consecuencia todo lo actuado en materia de notificaciones en contravención con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es nulo y constituye un fraude a la Ley y viola además el derecho a la defensa y al debido proceso previsto en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y viola además lo preceptuado en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos ya que la publicación del acto fue hecha en un diario que no es de mayor Circulación como lo es el diario Panorama”.

Que en el referido escrito además de lo antes señalado, su representada alegó que la misma propietaria había estimado la rentabilidad del inmueble para el año 2007 en la cantidad de dos millones ochocientos mil bolívares (Bs. 2.800.000), hoy dos mil ochocientos bolívares fuertes (Bsf. 2.800), es decir, de 11.160 unidades tributarias.

Asimismo alegó que de acuerdo a la rentabilidad del inmueble el valor del mismo era para el año 2007 de cuatrocientos veinte millones de bolívares (Bs. 420.000.000). Que igualmente “(s)e alegó que desde 1998 se ten(ía) arrendado el inmueble a la propietaria, a nombre de la firma Hipermercado amigo C.A. quien invirtió grandes cantidades de dinero en arreglos del local arrendado, entre ellos la construcción de un baño interno, adquisición e instalación de un tanque de agua interno con su bomba, Persianas, lámparas, puertas de seguridad y construcción de una reja en la parte del techo para evitar robos”.

Que “(a)legó que conforme al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el inmueble con un valor entre 8.401 y 12.500 unidades tributarias, su rentabilidad era máxima del 8% anual, con lo cual su rentabilidad conforme a la estimación de rentabilidad de la propietaria era para esa fecha de Bs. 2.800.000,oo”. Del mismo modo alegó que el valor fiscal aceptado y declarado por la propietaria conforme al documento de adquisición era de cuatrocientos treinta y nueve mil cuarenta bolívares (Bs. 439.040).

Que también alegó que cursaba por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de T.d.Á.M.d.C., en el expediente Nro. 24.592, una demanda contra Insumos Caurimare, C.A., por desalojo del inmueble objeto de la regulación.

Que en fecha 12 de diciembre de 2007 la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante Resolución Nro. 011640, resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual de la Oficina Nro. 420 del piso 4 de la primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, en la Avenida la Estancia, Chuao, en la cantidad de dieciocho millones quinientos veintidós mil bolívares (Bs. 18.522.000,00), dándole un valor al inmueble conforme al avalúo o informe técnico elaborado de dos millardos cuatrocientos sesenta y nueve millones seiscientos mil bolívares (Bs. 2.469.600.000,00).

Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura fundamentó su decisión en el hecho de que su representada no había comparecido para presentar su oposición a la solicitud de regulación.

Alega que “para fijar el monto del canon de arrendamiento se tomó en cuenta el valor Fiscal declarado y aceptado por el propietario, el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años y estado de conservación y mantenimiento del inmueble”.

Alega como punto previo que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura violó el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los artículos 25, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al ordenar la notificación en el diario “PANORAMA”, que no es un diario de mayor circulación en la localidad donde está ubicado el inmueble, lo cual vicia el procedimiento, tomando en cuenta que cualquier vicio que afecte las citaciones o notificaciones hace nulo todo el procedimiento, tal y como se planteó desde el inicio ante la Dirección General de Inquilinato en fecha 28 de agosto de 2007.

Alega que “(c)omo es del conocimiento público dichos diarios son de difícil obtención en la ciudad de Caracas y al publicarse dichos carteles en diarios de este tipo, impide que los interesados puedan ser informados de tales procedimientos, y por ende restringen sus derechos constitucionales al debido proceso tal y como lo prevee el artículo 49 antes citado, ya que de alguna manera el no enterarse por un medio de prensa de mayor circulación, limita el acceder a los medios de prueba adecuados para ejercer sus derechos”.

Que “en el Cartel de notificación publicado en el diario Panorama en fecha 31 de Enero de 2008, se omitió el nombre e identificación de las partes, es decir, la de (su) representada INSUMOS CAURIMARE C.A., como arrendataria del Inmueble y la del solicitante, CILINDROS Y TANQUES, como propietaria del inmueble, lo cual constituye violación a lo dispuesto en los artículos 18 numeral 4, artículo 19 numeral 4 y 73, 74 todos ellos de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”.

Que el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil exige que la publicación del cartel deberá efectuarse en diarios de mayor circulación de la localidad y además el requisito de la identificación de las partes, y que de no cumplirse con ello vicia de nulidad todo el proceso.

Que se verificó violaciones de orden constitucional, específicamente en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y aunque se efectuó un procedimiento para determinar el canon de arrendamiento, la Administración fundamentó su Resolución en un falso supuesto de hecho, al establecer que su representada no compareció para presentar su oposición a la solicitud de regulación.

Que en la Resolución Nro. 011640 de fecha 12 de diciembre de 2007 la Administración señala lo siguiente: “… Vista la solicitud presentada en fecha 3 de mayo de 2007, por la ciudadana S.R., actuando en su carácter de apoderada de la Sociedad mercantil CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), propietaria de la oficina Nro. 420, piso 4, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del edificio denominado CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO, ubicado en la avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda, quien de conformidad con lo previsto en los artículos 2, 11 y 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó la regulación para oficina del inmueble antes identificado. Se admitió el procedimiento en fecha 08 de Mayo de 2007, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se procedió a la notificación de los interesados por vía personal y por cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 67 Ejusdem en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció”.

Que la Administración incurre en el vicio de suposición falsa, al dar como cierto la no comparecencia de su representada dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, cuando la realidad “es que cursa un escrito de fecha 28 de Agosto de 2007 suscrito por (su) representada en el cual se formuló oposición a la solicitud de regulación.

Alega que es falso que su representada no hubiera comparecido a presentar sus alegatos, ya que dicha comparecencia consta en el escrito que cursa en el expediente administrativo, y que si lo que la Administración en su decisión quiso asentar era la no comparecencia dentro de la oportunidad legal, ello no obsta para que se hubiera pronunciado sobre el escrito presentado y la valoración de las pruebas documentales acompañadas al escrito.

Que el cartel de notificación fue publicado en el Diario “PANORAMA”, el día 19 de julio de 2007 y consignado por la propietaria en el expediente en fecha 02 de agosto de 2007. Que “(t)al y como se desprende del texto del cartel, la comparecencia de (su) representada a la dirección de Inquilinato debió producirse como último día, el 28 de Agosto de 2007, fecha en la cual (su) representada consignó el escrito a que hace referencia anteriormente y ello en base a que si tom(an) la fecha de la consignación del cartel en la Dirección de Inquilinato, es decir, el Jueves 2 de Agosto de 2007, el día primero de los quince días hábiles fue el 3 de Agosto de 2007, cumpliéndose los quince días hábiles para la comparecencia, el día Jueves 23 de Agosto de 2007, y contados a partir del día Viernes 24 de Agosto de 2007, el tercer (3er) día hábil siguiente, vencía el Martes 28 de Agosto de 2007, fecha en la cual efectivamente tal y como consta en el expediente (su) representada presentó escrito de oposición a la solicitud de regulación”.

Que la Administración incurre en falsa suposición al señalar que su representada no compareció a formular oposición en contra de la solicitud de regulación, y ello sin atender a los alegatos y a las pruebas presentadas en el escrito presentado, y sin embargo dictó la Resolución que hoy impugnan fundamentada en un hecho que ocurrió de una manera distinta a la apreciación del Órgano Administrativo, incurriendo en el vicio censurado de falso supuesto.

Que la Resolución Nro. 011640 dictada en fecha 12 de diciembre de 2007, viola los artículos 9 y 18 ordinal 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que el acto es inmotivado, toda vez que la Administración no tomó en cuenta los alegatos de su representada ni el documento registrado de adquisición del inmueble, documento en el cual se puede constatar el valor de adquisición del inmueble, así como tampoco se tomó en cuenta el canon de arrendamiento determinado en el contrato de arrendamiento que tiene suscrito su representada con la propietaria “y que la misma propietaria estimó conveniente a sus intereses y a la actualidad del mercado, ni las mejoras realizadas en el inmueble por parte de (su) representada”.

Que “(n)o hace mención alguna la resolución impugnada de esos hechos, alegatos y probanzas, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 18 ordinal 5 citado que obliga a que todo acto administrativo debe contener expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes”.

Que la Resolución impugnada incurre igualmente en el vicio de inmotivación, al citar el informe técnico levantado al efecto, pero sin detalles que permitan formar criterios sobre las condiciones del inmueble.

Que la Resolución recurrida menciona que fue tomado en cuenta el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación y los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años, así como también el estado de conservación y mantenimiento del inmueble.

Que la Resolución impugnada cita en forma vaga e imprecisa los factores antes mencionados, sin señalar cuales son los medios fijados en operaciones similares en los dos últimos años, ni cuales son esos precios de enajenación para los cuales debió tomarse en consideración las referencias del registro público, ni apreció el hecho cierto de que el valor de adquisición del inmueble fue por la cantidad de cuatrocientos treinta y nueve bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 439,40), y que tampoco se tomó en consideración el canon de arrendamiento establecido en el contrato que suscribió su representada con la propietaria del inmueble, en el cual se estimó la rentabilidad en la cantidad de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800). Que esa manera de proceder de la Administración vicia el acto administrativo que se recurre por estar inmotivado y por lo tanto hace nulo el mismo.

Que (l)a contundencia y veracidad de los alegatos y pruebas presentados con este Recurso de Nulidad, no fueron valoradas por la Dirección de Inquilinato, en virtud de haber expuesto los hechos de una manera distinta a como ocurrieron, por lo que consider(an) la violación a la garantía constitucional del derecho al debido proceso. El derecho al debido proceso es el derecho al proceso predeterminado en la Ley; así lo ha reconocido la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 05 del 24 de enero de 2001”.

Que por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicitan se declare con lugar el recurso de nulidad interpuesto.

II

DEL INFORME DE LA PARTE RECURRENTE

Los abogados M.E.F.M. y R.R.G. actuando como apoderados judiciales de la empresa INSUMOS CAURIMARE, C.A., en el acto de informes llevado a cabo por ante este Tribunal, ratificaron los argumentos de hecho y de derecho explanados en su escrito recursivo.

III

DEL INFORME DEL ARRENDADOR DEL INMUEBLE OBJETO DE REGULACIÓN

El abogado J.O.C., actuando como apoderado judicial de la empresa CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), en su carácter de arrendador del inmueble objeto de regulación y tercero interesado en la presente causa, señaló tanto en el acto de informes como en el escrito presentado en esta sede judicial que, respecto a lo alegado por la recurrente relativo a la supuesta violación de su derecho a la defensa por haber sido realizada su notificación mediante cartel publicado en un diario determinado, en necesario resaltar que el propio recurrente se contradice en su fundamentación, al pretender invocar la violación del derecho a la defensa, cuando en efecto, es el propio recurrente quien expresamente indica que tuvo pleno conocimiento del procedimiento administrativo adelantado por la Dirección de Inquilinato, tal y como se puede evidenciar en los folios 9 y 10 del expediente alegando el haber presentado escrito formulando oposición a la solicitud de regulación y que el mismo forma parte del expediente administrativo.

Que continua el recurrente alegando que la administración incurrió en un falsa suposición al señalar que su representada no compareció a formular oposición o alegatos en contra de la solicitud de regulación y por ello sin atender a los alegatos y pruebas presentadas, lo cual no es verídico ya que claramente se observa del acto que se pretende impugnar, que se reconoció la actividad probatoria de las partes en el proceso.

Que el recurrente señala que el acto administrativo incurre en el vicio de inmotivación, que ha sido harta la jurisprudencia que señala que el acto administrativo solo deberá hacer una referencia breve sobre las razones o motivos que le dan origen, especialmente en cuando estos se encuentran a disposición del interesado dentro del expediente administrativo que le dio origen.

Que, mal puede el recurrente alegar la inmotivación del acto administrativo, cuando este pudo acceder y conocer las razones y elementos contenidos en el informe técnico de la administración dentro del expediente administrativo que le sirvió de base y referencia para la elaboración del acto, en este caso de la Resolución de la Dirección de Inquilinato que se pretende impugnar.

Que respecto a la prueba de experticia evacuada durante la fase probatoria, el recurrente no precisa en su escrito recursivo los vicios legales en que incurre la administración al determinar el canon, que si bien difiere del desarrollado por los expertos, se encuentra perfectamente dentro del campo de lo que la doctrina ha determinado como "discrecionalidad técnica" de la actividad que por mandato de ley desarrolla la administración, por lo que la determinación presentada en el caso de autos puede diferir de lo desarrollado por la administración, sin que esto conlleve a la nulidad del acto, toda vez que su actuación de sobrepasar la revisión del Juez respecto de su legalidad, tendrá plena validez y se encontrara en el campo de la experticia de la administración.

En el caso de autos la misma se encontró desarrollada dentro del marco de la legalidad, en este caso tomando en cuenta cada uno de los elementos contenidos en el artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual se desprende claramente del expediente administrativo.

Que por todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACION

Denuncian los apoderados judiciales de la parte recurrente como que, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura violó el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los artículos 25, 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al ordenar la notificación en el diario “PANORAMA”, que no es un diario de mayor circulación en la localidad donde está ubicado el inmueble, lo cual vicia el procedimiento, tomando en cuenta que cualquier vicio que afecte las citaciones o notificaciones hace nulo todo el procedimiento, tal y como se planteó desde el inicio ante la Dirección General de Inquilinato en fecha 28 de agosto de 2007. Igualmente alegan los apoderados judiciales de la recurrente que la Administración fundamentó su Resolución en un falso supuesto de hecho, al establecer que su representada no compareció para presentar su oposición a la solicitud de regulación. En este punto el tercero interesado en el presente procedimiento expuso que, el propio recurrente se contradice en su fundamentación, al pretender invocar la violación del derecho a la defensa, cuando en efecto, es el propio recurrente quien expresamente indica que tuvo pleno conocimiento del procedimiento administrativo adelantado por la Dirección General de Inquilinato, al haber presentado escrito formulando oposición a la solicitud de regulación y que el mismo forma parte del expediente administrativo. Para decidir al respecto observa este Tribunal que, al folio 36 del expediente administrativo corre inserto cartel de notificación dirigido al representante legal de la hoy recurrente Insumos Caurimare C.A., en su carácter de inquilina del inmueble objeto de regulación, el cual fue recibido en dicho inmueble en fecha 13 de junio de 2007 por el ciudadano M.F., empleado de la empresa hoy recurrente, así mismo, al folio 37, corre inserto informe de notificación del inicio del procedimiento, de esa misma fecha suscrito por el funcionario J.N. adscrito a dicha Dirección, quien dejó constancia de la notificación efectuada a la hoy recurrente en esa misma fecha, en la sede del inmueble objeto de regulación, aunado a esto, es decir, de haberse perfeccionado la notificación personal, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ordenó la publicación de un cartel de notificación en un diario de mayor circulación, tal y como se evidencia al folio 38 del expediente administrativo, el cual fue expedido en fecha 15 de junio de 2007 (folio 39 del expediente administrativo), en el cual se establecía, entre otras cosas, “que transcurridos (15) días hábiles contados después de la consignación del cartel se entenderá que han sido notificado de su contenido. En consecuencia, deberán comparecer ante está Oficina al tercer (3er) día hábil administrativo siguiente a exponer lo que estimen conveniente…”; ahora bien, siendo que dicho cartel fue entregado en fecha 29 de junio de 2007 a la representante judicial de la empresa solicitante de la regulación, es decir, CILINDROS Y TANQUES S.A. (CITANSA), (folio 40 expediente administrativo) y fue publicado en el diario Panorama en fecha 19 de julio de 2007 y consignados a los autos administrativos en fecha 02 de agosto de 2007 un ejemplar de dicho periódico, donde apareció publicado el cartel, por el abogado Angelmiro Gutiérrez apoderado judicial de la empresa solicitante de la regulación; por lo que a partir de este día exclusive, se empezaron a contabilizar los 15 días hábiles para considerar notificada a la hoy recurrente en el expediente administrativo los cuales fueron los siguientes días: 03, 06, 07, 08, 09, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22 y 23 de agosto de 2007 y a partir de esta fecha al tercer día hábil administrativo siguiente tendría lugar exponer lo que estimara conveniente la hoy recurrente, es decir, estos días fueron 24, 27 y 28 de agosto de 2007, siendo esta última fecha, el día exacto con que contaba la empresa Insumos Caurimare C.A., para exponer lo que estimara conveniente y así lo hizo, tal y como se demuestra de escrito con sus respectivos anexos presentado por el ciudadano C.B., Director Presidente de la precitada empresa, asistido por el abogado M.F.M., tal y como se evidencia a los folios 45 al 87 del expediente administrativo, específicamente al folio 83 se muestra sello húmedo de recibido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura de fecha 28 de agosto de 2007, de dicho escrito y sus anexos, por lo que los mismos debieron ser valorados por la Administración ya que fueron presentados dentro del lapso legal correspondiente por la empresa hoy recurrente ante la sede Administrativa, siendo que en la Resolución hoy recurrida el único pronunciamiento al respecto, fue el siguiente: “Se procedió a la notificación de los interesados por vía personal y por cartel, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 67 ejusdem en concordancia con lo previsto en los artículos 75 y 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Encontrándose dentro de la oportunidad para presentar oposición a la solicitud interpuesta, la parte accionada no compareció.”

Por otro lado señala dicha Resolución que, abierto a pruebas el procedimiento hubo actividad de las partes, pero sin indicar que tipo de actividad hubo, ni valorar eventualmente las pruebas promovidas por las partes en el procedimiento administrativo, razón por la cual, la Administración al haber dejado de pronunciarse respecto a los alegatos presentados por la empresa hoy recurrente en sede administrativa, silenciándolos, trajo como consecuencia que se verificara violaciones de orden constitucional, específicamente de los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al debido proceso y derecho a la defensa de la empresa hoy recurrente, razón por la cual resulta procedente el vicio de violación de orden constitucional denunciado y nula la Resolución recurrida, y así se decide.

Ahora bien, este Tribunal observa que la parte recurrente solicita la nulidad de la Resolución recurrida alegando que la misma está viciada tanto de inmotivación como de falso supuesto, y al respecto debe destacar este Tribunal que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en numerosos casos en cuanto a la denuncia de ambos vicios, refiriéndose a la contradicción que supone la denuncia simultánea de ambos vicios, por ser generalmente, conceptos excluyentes entre sí, por cuanto la inmotivación implica la omisión de los fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar al acto, y el falso supuesto alude a la apreciación errada de las circunstancias fácticas, o bien a la fundamentación en una norma que no resulta aplicable al caso concreto; no pudiendo afirmarse en consecuencia que un mismo acto, por una parte, carezca de motivación, y por otra, tenga una motivación errada en cuanto a los hechos o el derecho, por tanto este Tribunal desecha la denuncia de falso supuesto, y así se decide.

Denuncia igualmente la parte recurrente que la Resolución recurrida esta inmotivada, toda vez que la Administración no tomó en cuenta los alegatos de su representada ni el documento registrado de adquisición del inmueble, documento en el cual se puede constatar el valor de adquisición del inmueble, así como tampoco se tomó en cuenta el canon de arrendamiento determinado en el contrato de arrendamiento que tiene suscrito su representada con la propietaria. Que la Resolución recurrida menciona que fue tomado en cuenta el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas, valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizado seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años, así como también el estado de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo que la misma lo que hace es citar en forma vaga e imprecisa los factores antes mencionados, sin señalar cuales son los medios fijados en operaciones similares en los dos últimos años, ni cuales son esos precios de enajenación para los cuales debió tomarse en consideración las referencias del registro público. Por su parte el tercero interesado en el presente juicio, expuso respecto a este punto en el acto de informes que, la empresa recurrente pudo acceder y conocer las razones y elementos contenidos en el informe técnico de la administración dentro del expediente administrativo que le sirvió de base y referencia para la elaboración del acto, en este caso de la Resolución de la Dirección de Inquilinato que se pretende impugnar. Para decidir al respecto observa el Tribunal que efectivamente en la resolución recurrida no se analizaron los alegatos de la empresa recurrente, -como se expresara ut-supra-, así como tan sólo se enuncian los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin ser motivados cada uno de ellos, razón por la cual resulta procedente el vicio de inmotivación denunciado, pues el acto recurrido carece de los elementos de hecho y de derecho necesarios de conformidad con los artículos 9 y 18-5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que, es igualmente nula la Resolución N° 011640 dictada en fecha 12 de diciembre de 2007, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ahora bien, en virtud de que fue declarada nula la Resolución impugnada, este Tribunal pasa a fijar nuevo canon de arrendamiento, de conformidad con la prueba de experticia promovida y evacuada en esta sede judicial, la cual fue presentada fuera del lapso de evacuación de pruebas, pues ya este había fenecido, pero dentro del lapso de prórroga que este Tribunal le había otorgado a los expertos con el fin de que presentaran su informe pericial, el cual fue solicitado antes del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas, y en este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional de nuestro m.T.d.J. en sentencia N° 0166 de fecha 03 de marzo de 2005, al señalar que:

La experticia es un medio de prueba que puede practicarse fuera del término probatorio, si el juez de la causa prorroga el tiempo fijado para presentar dictamen, pero corresponde al juez del mérito determinar si la pericia se cumple dentro de los plazos señalados en los artículos 460 y 461 del Código de Procedimiento Civil. (…)

Por lo que en razón de lo antes expuesto, como en virtud del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana, que establece la competencia constitucional de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, para anular los actos administrativos contrarios a derecho y reestablecer las situaciones jurídicas infringidas, este Tribunal pasa a desaplicar la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerciendo control difuso de constitucionalidad de conformidad con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil .

En tal sentido observa el Tribunal que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 de marzo de 2003 consideró lo siguiente:

…que no es violatorio del derecho a la defensa, al debido proceso y, en particular, al juez natural, la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad de la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

.

Por tanto este Tribunal acoge el anterior criterio, y conforme a lo dispuesto en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 21 párrafo 17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos, y así se decide.

En virtud de la decisión anterior, estudiado detalladamente como ha sido el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta Sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación, y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria máxima (alquiler) del inmueble constituido por la oficina N°. 420, piso 4, (Propiedad Horizontal), del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL CIUDAD TAMANACO”, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 196 mts2 de placa, en la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. F. 12.561,88), más la suma de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 1.200,00) por concepto de contribución para el pago de condominio (Propiedad Horizontal), conforme lo prevé el parágrafo único del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo antes decidido este Juzgado advierte a la empresa recurrente que los efectos de la presente sentencia en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento son ex nunc, es decir, que el canon fijado mediante la presente decisión debe ser exigible al inquilino del referido inmueble una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, y así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dispone en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por el ciudadano C.B., actuando como representante de la Sociedad Mercantil INSUMOS CAURIMARE, C.A., asistido por los abogados M.F.M. y R.A.R.G., contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011640 dictada en fecha 12 de diciembre de 2007, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante el cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, a la oficina Nro. 420, piso 4, (Propiedad Horizontal), del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL CIUDAD TAMANACO”, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 196 mts2 de placa, en la cantidad de “DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.522.000,00)”, equivalente hoy a DIECIOCHO MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (BS. F. 18.522,00).

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija el valor por concepto de renta mensual inquilinaria máxima (alquiler) del inmueble constituido por la oficina N°. 420, piso 4, del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL CIUDAD TAMANACO”, ubicado en la Avenida La Estancia, Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Estado Miranda; con 196 mts2 de placa, en la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.F. 12.561,88), más la suma de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs.F. 1.200,00) por concepto de contribución para el pago de condominio (Propiedad Horizontal), conforme lo prevé el parágrafo único del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme.

Publíquese y regístrese. Notifíquese a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los cuatro (04) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

EL JUEZ,

G.J.C.L.

EL SECRETARIO TEMPORAL

A.Q.

En esta misma fecha 04 de junio de 2009, siendo la tres y veintinueve de la tarde (03:29 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO TEMPORAL

Exp N° 07-2172