Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 10 de Abril de 2008

En el libelo de la demanda, el co-apoderado actor (Daniel E.Q.S.), alega que su representada (Empresa Mercantil “Servicios Integrales Quintero-Núñez, Compañía Anónima”), en fecha 01 de enero de 1.993, celebró un contrato de arrendamiento por “tiempo determinado”, con la ciudadana Belkys E.M.d.A., sobre un inmueble, consistente en una casa, ubicado en la La Parroquia, calle La Candelaria, distinguida con el Nº 17, Municipio Libertador del Estado Mérida. Que el término de duración del contrato se convino en SEIS (06) MESES, prorrogable por periodos iguales al establecido como plazo inicial; que dicho contrato venció el 30-06-1993, y se renovó por periodos iguales y sucesivos de SEIS (06) MESES, hasta el 31-12-2004, y que en consecuencia existió un contrato de arrendamiento por un periodo de doce (12) años.

Que a partir de la citada fecha (31-12-2004), se le notificó a la arrendataria la “NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y en tal sentido, comenzó a correr la “prórroga legal”, es decir, tres (03) años (Art. 38.d L.A.I.).

Que el periodo de la prórroga legal se inició el 01-01-2005 y concluyó el 30-12-2007.

Que ante el vencimiento de la prórroga legal, se le ha requerido a la arrendataria la desocupación y entrega del inmueble objeto del arrendamiento, resultando en vano y no atendidas las solicitudes que se le expresaron a la arrendataria.

Que en razón de los hechos narrados, es por lo que concurrió por ante este Juzgado, para demandar por VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, a la ciudadana Belkys E.M.d.A., para que cumpliera con las obligaciones del contrato suscrito y que la Ley le impone, y en consecuencia, convenga en ello o sea compelida por este Tribunal a:

Entregar a su representada, totalmente desocupado de personas y de bienes el inmueble objeto de la demanda, en el mismo buen estado en que se le entregó.

Cancelar a su representada la cantidad de TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 0,30) diarios, por concepto de indemnización especial, establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, desde el 01-01-2008, hasta el 10-01-2008.

La cantidad que se genere como indemnización por el lucro cesante, que sufra el propietario del inmueble, calculado a razón de OCHO BOLÍVARES (Bs. 8,00) mensuales, según el artículo 1.273 del Código Civil.

Cancelar a su representada las cantidades que se generen a partir de “esta fecha” y hasta el momento de la entrega del inmueble, por los conceptos solicitados en los numerales anteriores, SEGUNDO y TERCERO.

En pagar las costas y costos del presente juicio.

Fundamentó la acción en el contenido de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs.1.000,00).

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada expuso:

De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad e interés del demandante para intentar la acción, y en consecuencia, la falta de cualidad e interés de ella para contestarla.

Que la relación arrendaticia tiene como objeto un inmueble en pésimas condiciones de habitabilidad, por el que ni siquiera la Ley la obliga a cancelar cánones de arrendamiento.

Que el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera ilícito el arrendamiento de viviendas que no posean las condiciones elementales mínimas de habitabilidad.

Convino que existe una relación arrendaticia que fue documentada en fecha 01-01-1993, pero que data del mes de julio de 1989.

Convino en que el contrato escrito se estableció como duración del arrendamiento SEIS (06) MESES, contados a partir del 01-01-1993, prorrogable por periodos iguales y consecutivos.

Que sin la prorroga era a plazo fijo como dice la clausura tercera, el contrato por mandato de la ley (articulo 1600 del código civil), se convirtió a tiempo indeterminado una vez que venció la primera prorroga, el 1º de enero de 1994, y se le dejo habitando el inmueble por lo el contrato dejo de tener plazo de vencimiento, y siendo necesario para la desocupación que el arrendador alegue y pruebe alguna de las causales previstas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Rechazó y contradijo, la demanda incoada en su contra, así como también el contrato, a pesar de estar documentado, por cuanto una cosa era el inmueble para la fecha en que se le alquiló y otras las condiciones de habitabilidad en que hoy se encuentra.

Negó asimismo, que el contrato sea a tiempo determinado y por consecuencia de ello, haya transcurrido el tiempo previsto como prórroga legal.

CAPITULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

Para el demandante el hecho que:

1. - En fecha 01 de enero de 1.993, celebró un contrato de arrendamiento por “tiempo determinado”, con la ciudadana Belkys E.M.d.A., sobre un inmueble, consistente en una casa, ubicado en la La Parroquia, calle La Candelaria, distinguida con el Nº 17, Municipio Libertador del Estado Mérida.

2. - Que el término de duración del contrato se convino en SEIS (06) MESES, prorrogable por periodos iguales al establecido como plazo inicial; que dicho contrato venció el 30-06-1993, y se renovó por periodos iguales y sucesivos de SEIS (06) MESES, hasta el 31-12-2004, y que en consecuencia existió un contrato de arrendamiento por un periodo de doce (12) años.

3. - Que a partir de la citada fecha (31-12-2004), se le notificó a la arrendataria la “NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y en tal sentido, comenzó a correr la “prórroga legal”, es decir, tres (03) años (Art. 38.d L.A.I.).

4. - Que el periodo de la prórroga legal se inició el 01-01-2005 y concluyó el 30-12-2007.

   Fundamentó la acción en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   La parte demandada se fundamenta en el hecho que:

1. - Que el apoderado actor no tiene cualidad e interés para intentar la acción, y por consecuencia, la falta de cualidad e interés de ella para contestarla.

2. - Que la relación arrendaticia tiene como objeto un inmueble en pésimas condiciones de habitabilidad, por el que ni siquiera la Ley la obliga a cancelar cánones de arrendamiento.

3. - Que el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera ilícito el arrendamiento de viviendas que no posean las condiciones elementales mínimas de habitabilidad.

4. - Convino que existe una relación arrendaticia que fue documentada en fecha 01-01-1993, pero que data del mes de julio de 1989.

5. - Convino en que el contrato escrito se estableció como duración del arrendamiento SEIS (06) MESES, contados a partir del 01-01-1993, prorrogable por periodos iguales y consecutivos

   Que sin la prorroga era a plazo fijo como dice la clausura tercera, el contrato por mandato de la ley, se convirtió a tiempo indeterminado. Negó asimismo, que el contrato sea a tiempo determinado y por consecuencia de ello, haya transcurrido el tiempo previsto como prórroga legal.

   En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual debe entenderse que rechaza la aplicación al caso de autos de los dispositivos señalados por la actora.

   CAPITULO V

   DECISIÓN EXPRESA, POSITIVA Y PRECISA CONFORME

   A LA ACCIÓN DEDUCIDA Y LAS DEFENSAS OPUESTAS

   Previamente a la decisión de fondo de la presente causa, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la FALTA DE CUALIDAD para intentar el apoderado actor el presente juicio.

   En este sentido, pasa esta Juzgadora a resolver la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, referida a la FALTA DE CUALIDAD para intentar y sostener el juicio la representación de la parte actora, y siendo que la parte demandada sostiene como fundamento del alegato de la falta de cualidad “que la razón de esta defensa de previo pronunciamiento es que la relación arrendaticia tiene como objeto un inmueble en pésimas condiciones de habitabilidad, por el que ni siquiera la ley (sic) me obliga a cancelar cánones de arrendamiento (…)” (el subrayado es del Tribunal). Es por lo que en este sentido, se permite esta jurisdiccente hacer un breve análisis sobre esta figura jurídica, Cualidad, dice el maestro Borges “es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente a interés personal o inmediato, porque, aunque una acción exista si no se está directamente interesado en hacerlo valer, proporcionándolo por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarlo. Cualidad es el derecho para ejercer determinada acción; la cualidad reside en el fundamento procesal del derecho de pedir, que es distinto al derecho mismo que se reclama”. La cualidad ha sido definida por el autor Loreto como “una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede abstractamente la acción y el actor concreto”. De acuerdo con las ideas del autor L.L., se infiere que ninguna persona puede traer a otra a juicio, si no existe identidad lógica entre el actor y la persona a quien la ley concede la acción.

   La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para A.B. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho.

   Ahora bien , en este mismo orden de ideas el Tribunal observa que la INMOBILIARIA QUINBENU S.R.L, hoy SERVICIOS INTEGRALES QUINTERO -NUÑEZ, COMPAÑÍA ANÓNIMA, en su condición de arrendataria suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana B.E.M.d.A., como arrendadora y que riela a los folios 17 al 18, el cual no fue desconocido ni impugnado dentro del lapso legal, es por lo que de dicho documento se infiere la cualidad tanto de de arrendador y arrendatario, es decir, que existe una identidad lógica entre el sujeto activo y el sujeto pasivo, ya que a los mismos los vinculó una relación arrendaticia, es por lo que resulta forzoso concluir que la falta de cualidad invocada debe ser declarada sin lugar como así se declara.

   Por otra parte, observa esta Juzgadora que la demandada negó que el contrato de arrendamiento sea a “tiempo determinado” y que por consecuencia de ello, haya transcurrido el tiempo previsto como prórroga legal.

   En este sentido, quien decide se permite traer a colación el comentario sostenido por los Dres. G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte Sustantiva y Procesal, quienes con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento entre otras cosas, expresan:

   …ommisis…

   LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

   …

   En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

   …

   En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado

   (ommisis)

   La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

   …ommisis…

   No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”.

   …omisis…

   En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión.

   …omisis…

   LA RELACIÓN A PLAZO FIJO. Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

   …

   En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

   …

   En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

   …

   Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

   …

   El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).

   …

   Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

   …

   El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

   Ahora bien, aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, en su cláusula TERCERA, establece: “El Plazo de duración del presente contrato es de SEIS (6) MESES a partir de la fecha de la firma del presente contrato, prorrogable por periodos de SEIS (6) MESES iguales y sucesivos; a menos que una de las partes manifestare a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente. Las prórrogas se consideran como tiempo fijo, y en ningún caso las partes podrán alegar que el presente contrato o sus prórrogas, cualquiera que sea el número de veces que se haya producido, es por tiempo indeterminado (…)” (el subrayado es del Tribunal), y aunado al hecho que al folio 26 del expediente, riela Acta levantada por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, de fecha 26-10-2004, mediante la cual le Notificó a la ciudadana Belkys E.M.B., de la no renovación del contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento era el 01-01-2005, es por lo que habiendo vencido el plazo contractual, en la fecha indicada nació el beneficio de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el articulo 38 en su literal “d”, siendo que dicho contrato tuvo una duración de más de diez (10) años, es por lo que la prórroga legal era de 03 años, la cual venció el 01 de enero de 2008, es por lo que, la prensión intentada por la parte actora por acción de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, está ajustada a derecho, resultando improcedente el alegato esgrimido por la parte demandada. Y así se decide.

   Asimismo, observa el Tribunal que la parte actora demanda también el pago de “Indemnización Especial”, según la Cláusula Tercera del contrato, por la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00) diarios, hoy por consecuencia de la reconversión monetaria TREINTA CÉNTIMOS (0,30), derivados del incumplimiento de las condiciones del contrato por parte de la Arrendataria demandada. A este punto es conveniente dejar asentado que, si bien es conocido que todo “Daño o Perjuicio” debe ser previa y eficientemente demostrado para considerar su pago, también es cierto que nuestra Jurisprudencia ha dictado situaciones diferenciadas en cuanto se trata a las cláusulas penales contenidas en los contratos; y en tal sentido, pauta que:

   …omisis…

   la cláusula penal no es sino la estimación, hecha de antemano por los contratantes, de los daños y perjuicios a los cuales puedan dar lugar la inejecución, y con ella se persigue un doble objetivo: primero, asegurar la ejecución de la obligación; y segundo, dado el caso de no poderse alcanzar este resultado, sustraer al arbitrio del Juez la fijación del monto de esos daños y perjuicios. Es doctrina que cuando se establece una cláusula penal, el actor en ningún momento tiene la obligación de probar que ha sufrido daño o perjuicio alguno, pues esa cláusula es la fijación hecha por anticipado por las partes de los perjuicios que pudiere sufrir el contratante por su incumplimiento.” (JTR, vol IV, Tomo I, pág. 228; IIC1/26-9-55).

   Ahora bien, dicha indemnización especial está establecida en la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento que vinculó a la partes, es por lo que el Tribunal acuerda la misma. Y así se decide.

   También reclama el actor: “Cancelar a nuestra representada la cantidad que pueda generarse como indemnización por el lucro cesante, que sufra el propietario del inmueble (…) calculado este monto a razón de OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8,00) MENSUALES (…) según lo establecido en el Art. 1.273º del Código Civil.”

   En tal sentido, corresponde a este Tribunal entrar a conocer sobre la reclamación de lucro cesante y en tal sentido observa:

   La reparación del lucro cesante descansa en el postulado contemplado en el artículo 1.273 del Código Civil que reza: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”

   Dicha norma es aplicable tanto a materia contractual como extracontractual, por cuanto el objetivo de la reparación es colocar a la víctima en una situación equivalente a aquella en que se encontraba antes del acaecimiento del daño, siendo lógico que ella deba comprender, no sólo la restitución de los valores patrimoniales que ya habían ingresado en el patrimonio de la víctima en el momento de cumplirse el acto ilícito, sino también de aquellos que, aunque todavía no ingresados, puede pronosticarse con certeza que habrían entrado a engrosar el patrimonio de la víctima si el acto ilícito no hubiera venido a impedirlo (José Melich Orsini. Op. Cit. Página 55).

   Hecha la precisión conceptual que antecede, corresponde pues al Tribunal entrar a analizar el concepto demandado a modo de lucro cesante y en tal sentido observa:

   Cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, expediente de consignación Nº 6.397, en el cual funge como consignataria la ciudadana B.E.M., titular de la cédula de identidad Nº V-6.450.776, y como beneficiaria la Empresa Inmobiliaria QUINBENU, S.R.L., hoy, Empresa Mercantil “Servicios Integrales Quintero-Núñez, Compañía Anónima” (SERINT, C.A.). Que la citada ciudadana consigna por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de OCHO BOLÍVARES (Bs. 8,00), cuyo inmueble es una casa para habitación, ubicada en La Parroquia, Calle Candelaria, distinguida con el Nº 17, Municipio Libertador del Estado Mérida.

   Observa igualmente este Tribunal, que al momento de dar contestación a la demanda la parte demandada, expresó que pagaba oportunamente los cánones de arrendamiento, alegato este que no fue desvirtuado por la parte actora. En tal sentido, los cánones de arrendamiento están siendo depositados en una cuenta de ahorros, que para tales efectos abrió el citado Juzgado Tercero de Municipio, y éstos generan los intereses que establece la Ley de Bancos; quedando demostrado que la parte actora no ha dejado de lucrarse de la cosa, en virtud de que los cánones han sido depositados en una cuenta de ahorros que maneja el citado Juzgado, según consta en el expediente de Consignaciones Nº 6.397, por lo que los mismos deben ser retirados del expediente de consignaciones por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supliendo estos intereses el pago reclamado por lucro cesante conforme a derecho.

   Por las razones expuestas, resulta improcedente, la reclamación del lucro cesante, máximo cuando se ordenó el pago de la “Indemnización Especial”, pactado en la Cláusula Tercera del contrato, pues podríamos estar en presencia de un doble cobro y la materia inquilinaria es de estricto orden público. Y así se decide.

   CAPÍTULO VI

   Resuelto el punto anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes.

   La parte demandada promovió las siguientes Pruebas:

Inspección Judicial en el inmueble objeto de la controversia.

Testimonial de los ciudadanos Ysola Coromoto Rondón Díaz, A.F.D.D., R.R. y M.M..

La parte actora promovió las siguientes:

Mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento.

Mérito y valor jurídico de las actuaciones de Notificación de no renovación del contrato de arrendamiento.

Mérito y valor jurídico del documento de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento.

Mérito y valor jurídico de lo expresado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, en el cual reconoció que existe una relación arrendaticia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se requiriera por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, específicamente del expediente de consignaciones Nº 6.397, alguna información acerca de la misma.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte demandada:

Referente a la Inspección Judicial practicada en el inmueble objeto de la controversia, el día 29-02-2008, observa este Tribunal que a pesar que se trata de un medio probatorio idóneo conforme a las normas procesales del contenido y de los resultados de la evacuación, de dicha prueba no se infiere elemento favorable alguno a la parte promovente para desvirtuar los alegatos de la parte demandante, para probar los alegatos y defensas invocadas por la parte demandada en consecuencia se desestima dicha prueba y así se decide.

Referente a la testimonial del ciudadano R.R., quien contestó afirmativamente a los particulares de su interrogatorio y no entró en contradicciones, sin embargo, observa el Tribunal, que de las preguntas que le fueron formuladas ninguna de ellas tiene relación directa con la controversia planteada, puesto que estamos en presencia de un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, en consecuencia, este Tribunal considera irrelevante su testimonio, conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido. En cuanto a los testigos Ysola Coromoto Rondón Díaz, A.F.D.D. y M.M., los mismos no comparecieron ante este Tribunal, en la oportunidad fijada y por consiguiente se declararon desiertos los actos de cada testigo.

Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

Con respecto al mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento agregado al expediente en los folios 17 y 18, en copia fotostática; esta juzgadora le da valor probatorio de documento privado y lo tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.381, ejusdem y 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado ni impugnado en su oportunidad legal. Así se decide.

Mérito y valor jurídico de las actuaciones de Notificación de no renovación del contrato de arrendamiento; por cuanto las mismas fueron debidamente practicadas por Funcionarios Públicos autorizados para ello, como lo es el caso del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, este Tribunal le da el valor a la misma de prueba fidedigna, por no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Referente al mérito y valor jurídico del documento de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento; observa esta Juzgadora que de la revisión exhaustiva a la causa, no cursa en los autos el citado documento, en tal sentido, no puede ser objeto de valoración.

Asimismo, el apoderado actor invocó la confesión de la demandada, señalando que está contenida en el escrito contentivo de la contestación a la demanda, en el cual reconoció que existe una relación arrendataria, en relación con la contestación de la demanda, esta sentenciadora, estima necesario señalar que los escritos, tanto de demanda como de contestación, no constituye en principio una prueba, sino por el contrario, ellos contienen alegaciones de las partes, por lo que resulta inapreciable su promoción. Y así se decide.

Referente a la prueba de informes, relacionada con la información que se solicitó por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, específicamente del expediente de consignaciones Nº 6.397; este Tribunal le da el valor de prueba fidedigna, por no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Del análisis que ha hecho el Tribunal de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

- Que a las partes las vinculó una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento por tiempo determinado.

- Que la parte actora logró demostrar lo alegado en el libelo de la demanda, en el sentido que la parte demandada gozó legalmente de la prórroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- Que la parte demandada no logró demostrar lo alegado en la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, los alegatos expuestos por la parte actora.

- Que por las razones que anteceden, la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

DECISIÓN

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el abogado en ejercicio D.E.Q.S., en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la Empresa Mercantil “Servicios Integrales Quintero-Núñez, Compañía Anónima” (SERINT, C.A.), contra la ciudadana Belkys E.M.B., identificados en autos, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, y en consecuencia se decreta:

Extinguida la relación arrendaticia que vinculó a las partes.

La entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, consistente en una casa para habitación, ubicada en La Parroquia, Calle Candelaria, distinguida con el Nº 17, Municipio Libertador del Estado Mérida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora deberá retirar del expediente de consignaciones Nº 6.397, del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, las cantidades de dinero que por concepto de cánones de arrendamiento, fueron depositados por la parte demandada en la respectiva cuenta de ahorros que para tales efectos abrió el citado Juzgado en la respectiva entidad bancaria.

Por aplicación de la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento, se condena a la parte demandada en pagar a favor de la parte actora, la cantidad de TREINTA CÉNTIMOS (0,30) DIARIOS, derivados del incumplimiento de las condiciones del contrato por parte de la Arrendataria demandada, convenidos contractualmente; a partir del 09 de enero de 2.008, cuyo monto se ordena establecer, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante Experticia Complementaria del fallo.

Improcedente el pago del lucro cesante reclamado, por las razones supra citadas.

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

Se exonera a la parte demandada al pago de las costas procesales, dada la naturaleza del fallo, conforme lo establece el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, a los diez días del mes de abril de dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. Roraima S. M.d.M.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Se dejó copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Abg. J.A.M.

RSMdeM/JAM/gc.-