Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 16 de Julio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPICÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE Nro: 8381.

ACCIÓN: Nulidad de Contrato de Venta de Inmueble.

PARTE DEMANDANTE: Integrantes de la Sucesión del De-Cujus H.A.M., ciudadanos: G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.098.550, V-9.587.386, V-9.806.555, V-11.771.147, V-15.140.846 y V-15.140.847, respectivamente, con domicilio procesal en la Calle Arismendi esquina con Calle Luna de la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, en sus carácter de viuda la primera e hijos del causante los cinco últimos.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados G.A.A. y A.M.M., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.417.311 y V-7.528.896 respectivamente, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 14.911 y 28.943 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Empresa INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), Sociedad de Comercio, inscrita inicialmente en el Registro Mercantil que se llevó por ante el antiguo Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón con sede en Punto Fijo, bajo el Nro. 2.949, Folios 255 al 264, Tomo XXIII, de los Libro de Comercio; y el ciudadano F.J.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.852.872, con domicilio procesal en la Avenida 04 (Bella Vista), Esquina Calle 67 (Cecilio Acosta), Edificio General de Seguro, Piso 05, Oficinas 57 y 58 de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA EMPRESA INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE): Abogados J.G.G., DISBEILY CASTILLEJO, J.C.S., D.C., V.A.S., N.D.M. y J.S., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 2.095, 121.642, 106.624, 126.394, 83.044, 59.036 y 37.083 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO F.J.F.M.: Abogados F.G.M., F.S.P. y E.C.A., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 50.520, 12.116 y 12.472 respectivamente.

MATERIA: Civil.

N A R R A T I V A

Comienza este juicio mediante demanda presentada por los abogados: G.A.A. y A.M.M., actuando con el carácter de apoderados judiciales de los integrantes de la Sucesión del De-Cujus H.A.M., ciudadanos: G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., en sus carácter de viuda la primera e hijos los cinco del causante los últimos cinco, en la que exponen:

Que en fecha 15 de marzo de 1977, el causante de sus representados, ciudadano H.A.M., celebró un contrato de arrendamiento con la Empresa INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), Sociedad de Comercio, por un inmueble urbano, constituido por un local comercial, que forma parte de un Conjunto de mayor extensión y cabida denominado CENTRO COMERCIAL ISAFE, distinguido con el Nro. 02, ubicado en la Avenida R.L., Sector S.F.d. la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, y que le perteneció así: El terreno por documento debidamente inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Carirubana en fecha 18 de febrero de 1975, bajo el Nro. 57, Tomo Primero, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 1975, y las bienhechurías por documento debidamente inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Carirubana en fecha 28 de septiembre de 1977, bajo el Nro. 57, Folios 162 al 168, Protocolo Primero, Tomo Quinto Principal, Tercer Trimestre del año 1977.

Que en dicho contrato se estableció que el lapso de duración era por un año, que luego se fue prorrogando indistintamente, hasta convertirse en un contrato por tiempo indeterminado, y el monto del canon de arrendamiento varió dentro de todos esos años, siendo el último canon por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), equivalente hoy en día a Cien Bolívares (Bs. 100,oo).

Que desde la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento (15 de marzo de 1977) hasta la presente fecha, el causante de sus representados y ellos, en nombre propio, han pagado y pagan debidamente el referido canon de arrendamiento tal como se evidencia de copia certificada identificada con la letra “I”, dándole el debido uso y mantenimiento al referido inmueble, haciéndoles una serie de reparaciones mayores.

Que es el caso que el día 20 de diciembre de 2005, mediante una revisión del expediente de consignación de alquileres, identificado con el Nro. 04 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, se dan cuenta de manera expresa, asombrosa y de forma auténtica y por documento público, que la arrendadora y propietaria del Local Comercial Arrendado, la Empresa INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), le dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable y por un mismo documento a dos personas diferentes, y en oportunidades distintas el referido inmueble, es decir, primeramente a la ciudadana NAHIDA ASMI Viuda de RICHANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.391.033, hoy fallecida y domiciliada en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,oo), equivalentes hoy a Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), y posteriormente al ciudadano F.J.F.M., ya identificado, por la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 36.000.000,oo), equivalentes hoy a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), tal como se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., de fecha 30 de Noviembre de 2004, bajo el Nro. 43, Folios 351 al 360, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del año 2004, sin haberle ofrecido primeramente el referido inmueble en venta a sus representados ciudadanos: G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., como causahabientes del arrendatario H.A.M. por el derecho de preferencia ofertiva, que les acuerda a su favor, como herederos del causante el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sin el debido consentimiento de sus representados como inquilinos y ocupantes del local comercial arrendado.

Que ante tal situación y desde ese mismo día sus representados trataron en varias oportunidades de comunicarse con la representante legal de la arrendadora del causante, ciudadana R.M.P. Viuda de CARINGELLA, italiana, titular de la cédula de identidad Nro. E-119.412, y domiciliada también en la mencionada ciudad de Punto Fijo, para que les diera una explicación, siendo imposible desde el día 20 de diciembre de 2005 hasta el día 02 de marzo de 2009 una solución amigable al problema planteado.

Que el causante de sus representados, a la fecha de su muerte (11 de Octubre de 2005), tenía más de treinta (30) años ocupando el mencionado local comercial, en calidad de inquilino o arrendatario, y desde esa fecha tanto sus herederos, antes mencionados, como la Empresa DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LAMPARAS C.A., de la cual fue Director Gerente hasta la fecha de su muerte, continuaron habitando ese inmueble, sus representados en su condición de herederos o causahabiente del inquilino, y la segunda como ocupante del mismo, así como también continuaron cancelando los cánones de arrendamiento que se generaron desde la fecha de la muerte del causante e inquilino, por el uso y habitación del referido local comercial, acompañando a los efectos probatorios copias simples del expediente de consignación de alquileres, identificados con el Nro. 04 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero del Municipio Carirubana del Estado Falcón, identificado con la letra “I”, indicando que sus representados se encuentran solventes con el pago de los cánones que se generan por el uso, goce, disfrute y habitación del local comercial arrendado.

Que la mencionada venta constituye no sólo un fraude a los derechos e intereses de sus representados, sino que también supone irregularidades contenidas en todos los documentos anexados en la copia certificada y copias simples marcada con la letra “K”, representadas en los hechos de que las referidas ventas, se habían realizado en otra oportunidad pero que por errores sustanciales fueron anulados, y en el hecho de haberse vendido por un mismo documento a dos personas diferentes en dos ventas distintas y con dos precios diferentes, omitiéndose en las mismas mencionar que el inmueble vendido estaba arrendado a un tercero o a sus herederos, y que el inmueble se vendió dado el rechazo o negativa del inquilino o de sus herederos, para adquirir con preferencia a los compradores allí mencionados el referido inmueble, llamando la atención que dicha venta se haya realizado o protocolizado después de la muerte del inquilino y causante de sus representados, lo que hace pensar a sus representados es que estaban esperando que éste muriera para corregir y anular las ventas hechas en vida del mismo, violando los derechos de los herederos establecidos en el artículo 1163 del Código Civil.

Que la Empresa DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LAMPARAS C.A., Sociedad de Comercio, ha venido ocupando el inmueble o local comercial arrendado, ya que el inquilino y difunto esposo y padre de los co-demandantes, ciudadanos G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., es decir, el ciudadano H.A.M., alquiló ese inmueble en su nombre para establecer esa empresa de la cual toda su vida fue Director Gerente, y en caso, de que los codemandados pretendan desconocer los derechos e intereses de los mencionados ciudadanos, es un hecho público y notorio que esa empresa tienen más de veinte años ocupando ese inmueble como empresa de la cual fue propietario y accionista en vida y hasta su muerte, en fecha 11 de octubre de 2005.

Que ante la venta del local comercial arrendado que hizo la Empresa Inmobiliaria S.F. S.R.L (ISAFE), por un mismo documento a dos personas naturales diferentes y en oportunidades distintas, es decir, primeramente a la ciudadana Nahida Asmi viuda de Richani, por la cantidad equivalente hoy a Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), y posteriormente al ciudadano F.J.F.M., sus representados ejercieron la acción de retracto legal arrendaticio por ante el tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, que declaró con lugar la demanda mediante sentencia definitiva de fecha 02 de mayo de 2008, tal como se evidencia de copia simple que anexa con la letra “L”, sentencia contra la cual el codemandado F.J.F.M., ejerció recurso de apelación en donde el tribunal de alzada declara sin lugar la demanda, en fecha 16 de julio de 2008, determinando que la acción de retracto fue ejercida de manera extemporánea, es decir, a los 41 días que los demandantes tuvieron conocimiento auténtico de las ventas del inmueble arrendado, ya que las copias certificadas aportadas por el apoderado de la parte demandante, abogado G.A., aparece que había solicitado el expediente en fecha 17 de diciembre de 2005, pero que ese día era sábado y por tanto los tribunales no despachan al público.

Que por lo antes expuesto, es que proceden a demandar formalmente a la Empresa Inmobiliaria S.F. S.R.L (ISAFE), y al ciudadano F.J.F.M. por concepto de NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE ARRENDADO, para que convengan en ello o en su defecto sean condenados por este Tribunal a: PRIMERO: Que el contrato de compra venta del inmueble arrendado a sus representados, constituido por un local comercial, que forma parte de un conjunto de mayor extensión y cabida, denominado CENTRO COMERCIAL ISAFE, identificado anteriormente, celebrado entre la Empresa Inmobiliaria S.F. S.R.L (ISAFE) y el ciudadano F.J.F.M. en un mismo instrumento, en fecha 30 de noviembre de 2004, y por documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., bajo el No. 43, folios 351 al 360, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del año 2004, es nulo, sin efecto y sin valor alguno por ser contrario al artículo 7 del Decreto con Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: En pagarle a sus representados las costas y costos del presente juicio en caso de vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Que estiman la demanda en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 300.000,oo).

En fecha 11 de Marzo de 2009, se admitió demanda, ordenándose la citación de la co-demandada Empresa INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), en la persona de su administradora suplente ciudadana R.M.P. viuda de CARINGELLA y del ciudadano F.J.F.M..

En fecha 22 de Abril de 2009, el alguacil titular consigna recibo de citación que le fueran entregados para la práctica de la citación de la Empresa INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE), y expone los motivos por la cual le fue imposible practicarla.

En fecha 05 de Mayo de 2009, el tribunal ordena la citación por carteles de la Empresa INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE), y en fecha 14 de Mayo de 2009, la Secretaria titular deja constancia de haber fijado cartel de citación en la morada de la demandada.

En fecha 16 de Junio de 2009, se agregan resultas de comisión procedentes del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 16 de Junio de 2009, se agregan ejemplares periodísticos donde aparecen publicados los carteles librados en el presente juicio.

En fecha 20 de Julio de 2009 (folio 120), se designa defensor Ad-Litem a la codemandada Empresa INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE), al abogado J.G.G.G., a quien se acordó su notificación mediante boleta a los fines de su aceptación o excusa.

En fecha 23 de Julio de 2009, el alguacil titular consigna boleta de notificación debidamente firmada por el abogado J.G.G.G..

En fecha 28 de Julio de 2009, el abogado J.G.G.G., presenta diligencia en la cual manifiesta su aceptación al cargo designado por el tribunal, prestando el debido juramento de ley.

En fecha 29 de Septiembre de 2009, el alguacil titular consigna boleta de citación debidamente firmada por el Defensor Ad-Litem abogado J.G.G.G..

En fecha 02 de Noviembre de 2009, el abogado J.G.G.G., actuando en su carácter de defensor Ad-Litem de la co-demandada, firma mercantil INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE), presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone:

Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la falta de cualidad o la falta de interés en el actor, para intentar o sostener el juicio, por cuanto la parte actora demanda la nulidad de un contrato de venta por medio del cual el ciudadano F.J.F.M. adquirió de la ciudadana NAHIDA ASMI Viuda de RICHANI, el inmueble en referencia y que ésta a su vez había adquirido de su representada, y en donde el ciudadano H.A.M., ni sus sucesores participaron en el referido contrato de venta que se pretende anular, y en consecuencia son terceros en dicha relación contractual y por tal razón no tienen cualidad para intentar el presente juicio de nulidad.

Que la parte actora en su condición de arrendataria del local comercial vendido por Nahida de Richani a F.F.M., les asiste la prerrogativa de ejercer la acción de retracto legal arrendaticio y efectivamente así lo hicieron, pero que dicha acción correspondiente fue ejercida fuera del lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo declaró el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 16 de Julio de 2008, por lo que es forzoso concluir, que la demandante no tiene cualidad para intentar o sostener el juicio, que por nulidad de contrato de venta del local comercial antes indicado tiene incoado contra su representada y el co-demandado F.F..

Que opone también la falta de cualidad en el demandado para sostener el juicio, es decir, de su representada Inmobiliaria S.F., S.R.L (ISAFE), por cuanto la sucesión del difunto H.A.M. es arrendataria del inmueble cuya venta al ciudadano F.J.F.M. se pretende anular por el presente juicio, pero que es el caso que el mencionado ciudadano adquirió dicho inmueble (local comercial) de la ciudadana Nahida Asmi Viuda de Richani por la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 36.000.000,oo), hoy en día equivalentes a Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), tal como consta de documento inserto en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F. (Hoy día Registro Público del Estado Falcón), en fecha 30 de noviembre de 2004, bajo el No. 43, tomo 20, folio 351 al 360, Cuarto trimestre de 2004, venta esta en la que la Inmobiliaria S.F., S.R.L (ISAFE) no ha sido parte y que en consecuencia no tiene su representada cualidad o interés para sostener el presente juicio.

Que rechaza, niega y contradice la demanda incoada en contra de su representada, y fundamentalmente que su defendida, INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), haya dado en venta al ciudadano F.J.F.M. el local comercial distinguido con el Nro. 02 del Centro Comercial (ISAFE), ya mencionado.

Que rechaza, niega y contradice que su representada INMOBILIARIA S.F. S.R.L (ISAFE), recibiera del ciudadano F.J.F.M. la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 36.000.000,oo), equivalentes hoy a Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), por concepto del precio del inmueble antes identificado.

Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano F.J.F.M., haya sido apoderado o asesor jurídico de su representada INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE).

En fecha 02 de Noviembre de 2009, presenta escrito de contestación el abogado F.G.M., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano F.J.F.M., en la que expone:

Que rechaza la demanda incoada en contra de su representado en todos sus términos.

Que los hechos constitutivos de la acción de nulidad intentada en el presente juicio por la sucesión H.A.M., son los mismos alegados por dichos demandantes en un anterior juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio a que aluden en su libelo de demanda, y que la única diferencia entre dichas demandas es la que la primera fue incoada tanto por los actuales demandantes como por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LAMPARAS, C.A.., siendo dirigida no sólo contra su representado sino también contra la citada ciudadana NAHIDA ASMI Viuda de RICHANI, y que se trataba de una demanda de retracto y no de nulidad.

Que esta aparente diversidad de acciones no es más que un pretexto de los demandantes para que se juzgue nuevamente sobre una pretensión fundada en los mismos hechos y los mismos actos jurídicos, respecto de todo lo cual existe sentencia definitivamente firme del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 16 de Julio de 2008, con efectos de cosa juzgada, la cual oponen como defensa perentoria.

Que opone la falta de cualidad de su representada para sostener este juicio, por cuanto no se demanda a uno de los litis consortes.

Que no se precisa cuales con los elementos esenciales de que carece el contrato impugnado, que permitan determinar que carece de efectos jurídicos.

Que en definitiva en el referido contrato de compra venta, no se renunciaron, disminuyeron o menoscabaron presuntos derechos inherentes a los arrendatarios objeto de la compra venta y que por ende la nulidad alegada con base a la supuesta violación del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es a todas luces improcedente.

En fecha 03 de Diciembre de 2009, se agregan escritos de pruebas presentados por los abogados G.A.A., J.G.G.G. y F.G.M., con el carácter correspondiente.

En fecha 08 de Diciembre de 2009, presentan diligencia los abogados E.A. y F.G.M., en el cual se oponen a la admisión de pruebas promovidas por la demandante.

En fecha 15 de Diciembre de 2009, el tribunal admite las pruebas promovidas por las partes a excepción de las promovidas en el capítulo I, literales “d”, “e”, “h”, “i” y “j” del escrito de pruebas de la parte actora, por cuanto es impertinente y el objeto que se pretende no tiene que ver con lo debatido; y la promovida por la parte co-demandada Inmobiliaria S.F., S.R.L (ISAFE) en el literal “B” por cuanto el objeto que se pretende no tiene que ver con lo debatido.

En fecha 07 de Enero de 2010, siendo la oportunidad fijada para el acto de nombramientos de expertos promovido por la demandante, el mismo se efectuó con la debida comparecencia de la parte promovente, designándose como expertos a los ciudadanos: N.P., C.P. y Yuley Oviedo.

En fecha 12 de enero de 2010, el abogado E.C.A., apela del auto de fecha 15 de diciembre de 2009, mediante el cual se provee sobre las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 13 de Enero de 2010, siendo la oportunidad fijada para la inspección judicial promovida por la parte actora, la misma se efectuó con la comparecencia del abogado G.A..

En fecha 13 de Enero de 2010, el abogado J.S., titular de la cédula de identidad Nro. V-9.589.114, actuando en su carácter de representante legal de la Empresa INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE), presenta diligencia en la que sustituye poder que le fuera conferido por la mencionada empresa al abogado J.G.G..

En fecha 14 de enero de 2010, el abogado G.A.A., con el carácter de autos impugna el poder otorgado al abogado G.G., por no ser ese el nombre del abogado.

En fechas 14, 18 y 19 de Enero y 09, 10 y 11 de febrero de 2010, el tribunal declara desierto los actos de declaración de testigos promovidos por la parte demandante.

En fecha 18 de Enero de 2010, el tribunal oye la apelación en un solo efecto, formulada por el abogado E.C.A., contra el auto de fecha 15 de Diciembre de 2009.

En fecha 25 y 27 de Enero de 2010, el tribunal agrega oficios Nros. 13 y 2485-038, con fechas 20 y 22 de enero de 2010, procedentes el primero de la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del Estado Falcón y el segundo del Juzgado Primero de Municipio Carirubana del Estado Falcón, respectivamente.

En fecha 02 de Febrero de 2010, el tribunal agrega oficio Nro. 15-3-9-83-129, de fecha 27 de enero de 2010, procedente del Ministerio del Poder Popular para las Relaciones Interiores y Justicia, Registro Público del Municipio Carirubana del Estado Falcón.

En fecha 08 de Marzo de 2010, siendo la oportunidad fijada para el acto de juramentación de expertos, el mismo se efectúo con la debida comparecencia de los ciudadanos: N.P., J.Y.J. y C.P., los cuales prestaron el juramento de ley.

En fecha 05 de Abril de 2010, el tribunal ordena realizar cómputo por Secretaria a los fines de constatar el vencimiento del lapso para la presentación de informes.

En fecha 12 de Abril de 2010, el abogado E.C.A., actuando con el carácter de apoderado judicial del codemandado F.F., presenta escrito de informes.

En fecha 12 de Mayo de 2010, el tribunal dice “VISTOS”, y entra en términos de sentencia.

En fecha 15 de julio de 2010 se agrega legajo procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón.

M O T I V A

Llegada la oportunidad para decidir, y limitándose la presente controversia a la pretensión de la parte demandante de que sea declarada la nulidad del contrato de venta del inmueble objeto de litigio, pretensión que es negada por los demandados INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) y F.J.F.M., oponiendo además la co-demandada INMOBILIARIA SANTEA FE S.R.L. (ISAFE), la falta de cualidad del demandante y del demandado, y el co-demandado F.J.R.M., la excepción de cosa juzgada y la falta de cualidad del demandado para sostener el presente juicio, el Tribunal pasa a decidir la controversia, previo el análisis de las pruebas presentadas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Promovidas con el libelo de la demanda:

1) Acta de defunción y acta de matrimonio del ciudadano H.A.M. en copia certificada, así como actas de nacimiento de los ciudadanos J.E., M.A., H.J., H.C. y M.C.M.P., las cuales se valoran como demostrativas del fallecimiento del referido ciudadano, de que fue casado con la ciudadana G.E.P.D.M. y que con ésta procreó a los ciudadanos mencionados, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil.

2) Copia fotostática certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamientos No. 04, llevado por ante el Juzgado Primero de Municipio Carirubana de la Circunscripción judicial del Estado Falcón, contentivo de las respectivas consignaciones desde la fecha 06 de septiembre de 1999 hasta el día 06 de enero de 2009, a la cual no se le otorga ningún valor probatorio por cuanto de la misma no aparece que tenga relación con las partes que intervienen en el presente proceso.

3) Otra copia certificada emanada del Juzgado Primero de Municipio Carirubana de la Circunscripción judicial del Estado Falcón (Folios del 28 al 53) de solicitud de entrega material efectuada por el abogado F.F.M., en su carácter de propietario del Local Comercial No. 2, que forma parte del Centro Comercial ISAFE, situado en la avenida R.L.d. la ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, objeto del contrato cuya nulidad se demanda, de las cantidades de dinero ofertada y depositadas por concepto de cánones de arrendamiento sobre el inmueble señalado, consignadas por el arrendatario o sucesores del ciudadano H.M. a favor del ciudadano F.F.M., donde aparece anexado documento donde la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE), por una parte, y por la otra los ciudadanos NAHIDA ASMI viuda de RICHANI y F.F.M.d. mutuo acuerdo resuelven el contrato de compraventa y constitución de hipoteca, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del Estado Falcón, en fecha 14 de junio de 1999, bajo el No. 72, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones respectivos, y donde a la vez consta la venta del referido local por parte de la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) a la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI, y donde ésta a su vez vende al ciudadano F.F.M. el mismo inmueble, el cual quedó protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y S.A.d.E.F., en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el No. 43, folios 351 al 360, Protocolo Primero; Tomo Vigésimo, Cuarto trimestre de ese año, y donde aparece también copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo del Estado Falcón, de fecha 14 de julio de 1999, bajo el No. 72, Tomo 53, donde la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) vende a la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI, el inmueble objeto del presente litigio, varias veces mencionado, y donde ésta a su vez constituye a favor del ciudadano F.F.M. hipoteca sobre el mismo inmueble, la cual se valora como documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de tales hechos.

4) Copia fotostática simple de sentencia de fecha 02 de mayo de 2008, dictada en el expediente Nro. 7379, contentivo de acción de retracto legal arrendaticio, llevado por ante este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.E.F., identificada con la letra “L”, seguido por los ciudadanos G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., y la firma mercantil DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LÁMPARAS, C.A., en contra de la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE), la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI y el ciudadano F.F.M., la cual declara con lugar la demanda incoada por los ciudadanos G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., y sin lugar la demanda incoada por la firma mercantil DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LÁMPARAS, C.A., la cual al constituir copia fotostática de documento público no impugnada por la parte contraria se le otorga pleno valor probatorio como demostrativa de tal hecho a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.

5) Copia fotostática simple de sentencia dictada en fecha 16 de julio de 2008, dictada Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en el expediente Nro. 4.320, que decide el recurso de apelación de la sentencia dictada por este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.E.F., en fecha 02 de mayo de 2008, mediante la cual revoca la sentencia dictada en primera instancia y declara sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoaran los ciudadanos G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., y la firma mercantil DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LÁMPARAS, C.A., en contra de la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE), la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI y el ciudadano F.F.M., la cual al constituir copia fotostática de documento público no impugnada por la parte contraria se le otorga pleno valor probatorio como demostrativa de tal hecho a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.

6) Original de solicitud de certificación de días de despacho presentado ante el Juzgado Primero de Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, signada con el No. 2008-8028, presentada por el abogado G.A.A., en fecha 14 de agosto de 2008, donde se evidencia que los días 17 y 18 de diciembre de 2005, no aparecen señalados como días de despacho en ese Tribunal, la cual se valora como documento público, como demostrativa de tal hecho, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.

7) Copia simple obtenida a través de Internet, emanada de la sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, la cual al no tener ninguna firma, ni siquiera en copia fotostática, no se le otorga ningún valor probatorio.

Promovidas en el lapso probatorio:

1) Promueve todas las documentales presentadas con el libelo de la demanda las cuales ya fueron valoradas.

2) Prueba de informes a la Oficina del Registro Público Inmobiliario del Municipio Carirubana del Estado Falcón, la cual fue declarada inadmisible por el juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2010

3) Prueba de informes al Juzgado Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, la cual fue declarada inadmisible por el juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2010.

4) Promueve posiciones juradas del ciudadano F.J.F.M., las cuales no fueron evacuadas y por tanto no se les otorga ningún valor probatorio.

5) Prueba de informes a la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, la cual fue declarada inadmisible por el juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2010.

6) Inspección Judicial la cual fue evacuada en fecha 13 de enero de 2010, por ante la Sede de la Empresa La Casa de las Lámparas C.A., ubicada en la Avenida R.L., frente a la urbanización Casacoima, Municipio Carirubana del Estado Falcón, al lado del Restaurant el Palacio de Jade, declarando el juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 11 de junio de 2010, que sólo era admisible esa prueba para dejar constancia de quien la ocupa y si existe un aviso que distinga el local comercial, dejándose constancia de los siguientes hechos: A) De la constitución del tribunal en la avenida R.l., frente a la Urbanización Casacoima, en el local que tiene como nombre “Comercial La Casa de Las Lámparas”, al lado del Restaurant “El Palacio de Jade”, Municipio Carirubana del Estado Falcón. B) Que al frente del local comercial aparece o se encuentra un aviso donde se lee “La Casa de Las Lámparas, C.A.”, evidenciándose que la actividad comercial esta relacionada con la venta de lámparas y artículos de electricidad, prueba que se valora como demostrativa de los hechos señalados a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

7) Promueve la prueba de experticia, el cual no fue evacuada aun cuando fue admitida por este Tribunal, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

8) Testimonial de los ciudadanos: J.G.R.R., A.D., F.A.C., J.A.R.O., Guillermo de la R.S., J.R.S.V., J.P., J.R.P., J.P. y Y.V., a la que no se le otorga ningún valor probatorio por no haberse evacuado.

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA INMOBILIARIA S.F., S.R.L (ISAFE):

1) Copia del documento acompañado por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Carirubana, Punta Cardón y S.A., el 30 de noviembre de 2004, bajo el No. 43, folios 351 al 360, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto trimestre, que es el documento cuya nulidad se solicita, el cual ya fue valorado.

2) Copia de la sentencia definitiva dictada en fecha 16 de julio de 2008, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, la cual ya fue valorada.

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANO F.J.F.M.:

1) Copia certificada del expediente 7379, correspondiente al juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio incoado por los mismos demandantes en este juicio en contra del promovente, promovido en durante el lapso probatorio y acompañado en la etapa de informes de conformidad con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, donde aparece que fue sentenciado en fecha 02 de mayo de 2008 por este Tribunal, y en fecha 16 de julio de 2008 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, declarando este último sin lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio incoaran los ciudadanos G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., y la firma mercantil DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LÁMPARAS, C.A., en contra de la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE), la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI y el ciudadano F.F.M.; y donde aparece además que la parte perdidosa, es decir, los demandantes en este juicio, anunciaron el recurso de casación contra dicha sentencia, el cual fue declarado inadmisible por el mencionado juzgado superior, ejerciendo posteriormente el recurso de hecho, el cual fue declarado sin lugar por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de diciembre de 2008, con lo cual quedó definitivamente firme la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 12 de diciembre de 2008, prueba que se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código civil en concordancia con el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de tales hechos.

2) Copia de la cédula de identidad y del acta de defunción de la ciudadana NAHIDA ASMI VIUDA DE RICHANI, las cuales nada aportan al debate en este proceso, en virtud de que la misma no es parte en este proceso, por lo que no se les otorga valor probatorio a estos instrumentos.

Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes el Tribunal pasa a sentenciar al fondo y lo hace de la siguiente manera:

En primer lugar el Tribunal debe pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte demandante para intentar el presente juicio que opone la co-demandada INMOBILIARIA S.F., S.R.L. (ISAFE), en virtud de que ni el ciudadano H.M. ni sus sucesores participaron el en contrato de venta que se pretende anular y en consecuencia son terceros en dicha relación, y por cuanto la acción que correspondía a la parte demandante era el retracto legal arrendaticio, el cual ejerció y fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción judicial. El tribunal para decidir observa que la doctrina ha venido estableciendo que: “

La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”

…..(Omissis)…

…se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (Legitimatio ad causam).

Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.

Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido

(RENGEL ROMBERG Arístides, TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Volumen II, Altolitho C.A., Caracas, 2004, Págs. 27 y 28).

Por lo que afirmándose la parte demandante titular del derecho a que se le ofreciera en venta el inmueble identificado y del cual es arrendataria, y afirmando además que los demandados tienen legitimación para sostener el presente juicio, y siendo que esa legitimación es distinta a la titularidad del derecho controvertido, no siendo suficiente, por una parte, alegar que el demandante no participó en la formación del contrato cuya nulidad se solicita, pues, sería como negar la posibilidad al cónyuge, cuyo consentimiento no fue dado en la venta de un inmueble propiedad de la comunidad conyugal, a demandar la nulidad de esa venta, y por otra parte, no es suficiente alegar que la acción correspondiente para la parte demandante era el retracto legal arrendaticio, dado que sería como negar el acceso a la justicia a la parte demandante, por lo que se declara sin lugar la falta de cualidad de la parte demandante para intentar este juicio y que fuera opuesta por la co-demandada INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE). Así se decide.

En segundo lugar corresponde al Tribunal pronunciarse sobre la falta de cualidad para sostener como demandada el presente juicio, opuesta por la co-demanda INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) alegando que el propietario del inmueble es el co-demandado F.J.F.M., quien lo adquirió de parte de la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI, y que la ella no participó en esa venta, observándose que el Tribunal debe hacer el mismo razonamiento que efectuó en la decisión anterior, pues, si el demandante afirma que la co-demandada INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) se debe entender que sí tiene cualidad para sostener el presente juicio, por lo que se declara sin lugar de la parte demandada para sostener como demandada el presente juicio, y que fuera opuesta por la co-demandada INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE). Así se decide.

Siguiendo el orden lógico, corresponde al Tribunal pronunciarse en tercer lugar sobre la falta de cualidad opuesta por la parte co-demandada F.J.F.M. para sostener el presente juicio, alegando que existe un litis consorcio pasivo necesario, pues, debió incluirse a la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI, quien participó en el contrato cuya nulidad se solicita, donde la INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) dio en venta a NAHIDA ASMI viuda de RICHANI y ésta a su vez dio en venta a F.J.F.M. el inmueble objeto del contrato cuya nulidad se solicita, y que al no haberla incluida en la demanda él no tiene cualidad para sostener el presente juicio, observando el Tribunal que el planteamiento del litis consorcio pasivo necesario no tiene porque ser determinante en la falta de cualidad para sostener el juicio, si se mantiene el criterio doctrinal citado de que es suficiente que el demandante le atribuya la existencia de un interés jurídico en nombre propio al demandado para que este lo tenga cualidad o legitimación pasiva, y que la legitimación es distinta a la titularidad del derecho controvertido, por lo que a criterio de este juzgador se debe declarar sin lugar la falta de cualidad para sostener el presente juicio opuesta por el co-demandado F.J.F.M.. Así se decide.

Decidido lo relativo a la falta de cualidad tanto activa como pasiva opuesta por las razones esgrimidas por ambos co-demandados, el Tribunal pasa a pronunciarse siguiendo el orden lógico, lo relativo a la defensa perentoria atinente a la cosa juzgada opuesta por el co-demando F.J.F.M., encontrando que para que exista la excepción de la cosa juzgada debe existir la triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir, de la manera como está consagrada en el artículo 1395 del Código Civil, y en el presente caso, independientemente de que no hayan venido a este juicio una de las partes demandantes (DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LAMPARAS C.A.) y una de las partes demandadas (ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI), que participaron en la controversia contenida en el expediente No. 7379 de la nomenclatura de este Tribunal, donde se tramitó el juicio que por retracto legal arrendaticio siguió la Sucesión del De-Cujus H.A.M., ciudadanos: G.E.P.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M.P. y M.C.M.P., en sus carácter de viuda la primera e hijos los cinco del causante los últimos cinco, y la empresa DISTRIBUIDORA MENDOZA, LA CASA DE LAS LAMPARAS C.A., en contra de la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE), el ciudadano F.J.F.M. y la ciudadana NAHIDA ASMI viuda de RICHANI, que es el juicio que el co-demandado F.J.F.M., señala como contentivo de los tres elementos de la cosa juzgada existente en relación con lo debatido en este proceso, se observa que sí existe identidad de sujetos, pues, aparecen como demandantes los mismos integrantes de la Sucesión del De-Cujus H.A.M., y con el mismo carácter, que son los mismos demandantes en este juicio y con el mismo carácter, así como también aparecen como demandados y con el mismo carácter la firma mercantil INMOBILIARIA S.F. S.R.L. (ISAFE) y el ciudadano F.J.F.M.; además aparece, que el objeto de la demanda en el mencionado juicio contenido en el expediente No. 7379 , es el mismo que en el presente proceso, es decir, el inmueble arrendado; y por último también aparece que la causa de pedir es la misma (el derecho de preferencia ofertiva). Por otra parte se observa que la parte demandante por los mismos hechos alegados en la demanda que da origen a este juicio ya había ejercido la acción correspondiente que otorga la ley para esos casos, que es la acción por retracto legal arrendaticio, con lo que agotó el ejercicio de su derecho, pues resultaría contrario a todo razonamiento jurídico, que un justiciable intentara una acción por un hecho y al salir perdidoso en esa acción, intentara otra acción por el mismo hecho, y si saliera perdidoso también en esta acción, intentara otra y otra hasta el infinito, por lo que al cumplirse los tres elementos de la cosa juzgada, estima este juzgador que debe declararse con lugar la excepción perentoria de la cosa juzgada opuesta por el co-demandado, F.J.F.M., y en consecuencia sin lugar la demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE incoada por los ciudadanos: G.E.P.V.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M. PIETRI Y M.C.M.P., en su carácter de integrantes de la Sucesión del difunto H.A.M. contra INMOBILIARIA S.F., S.R.L y el ciudadano F.J.F.M.. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Sin lugar la demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE VENTA DE INMUEBLE incoada por los ciudadanos: G.E.P.V.D.M., J.E.M.P., M.A.M.P., H.J.M.P., H.C.M. PIETRI Y M.C.M.P., en su carácter de integrantes de la Sucesión del difunto H.A.M. contra INMOBILIARIA S.F., S.R.L y el ciudadano F.J.F.M..

SEGUNDO

Por haber vencimiento total, se condena en costas a la parte demandante, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y publíquese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Dieciséis (16) días del mes de Julio del año Dos Mil Díez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. C.H.L..

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

CHL/hjt.

Exp. 8381.

Nota: La anterior decisión fue publicada en la fecha indicada ut supra, siendo las 11:00 a.m. Conste.

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..