Decisión nº 384 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 12 de Marzo de 2008

Barquisimeto, 12 de Marzo de 2008

Años: 197º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-004302

DEMANDANTE: H.J.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.260.437, actuando en nombre y representación de la empresa H. S. INVER HOUSE, C.A, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10.01.1996, inserto bajo el N° 56, tomo 147-A.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: G.D.S. y M.D.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.812 y 31.547, respectivamente.

DEMANDADA: B.E.C.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.729.648, y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: D.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.832.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

En fecha 05-10-07, fue introducido ante la U.R.D.D. civil., libelo de demanda contentivo de acción por DESALOJO, presentada por el ciudadano H.J.S., actuando en nombre y representación de la empresa H.S. INVER HOUSE, C.A., asistido por el abogado en ejercicio G.D.S., contra la ciudadana B.E.C.A., todos arriba identificados. El día 09-10-07, se le dio entrada y el Tribunal acordó pronunciarse sobre la admisión de la demanda, una vez constaran en autos los documentos que probaran la representación aducida. El 26-10-07, compareció la parte actora otorgó Poder apud-acta especial a los abogados: G.D.S. Y M.D.S.. Asimismo consignó documento de Registro Mercantil de la Sociedad Comercial “H.S. INVERHOUSE” C.A, a los fines de dar cumplimiento al auto dictado por este tribunal. En fecha 30-10-07, se admitió la demanda y se ordenó emplazar al demandado para su comparecencia. El día 01-11-07, el apoderado actor consignó copias del libelo de la demanda a los fines de que se libre compulsa de citación. En fecha 05-11-07, se acordó librar la compulsa de citación al demandado. El día 20-11-07, diligenció el apoderado actor solicitando la entrega de compulsa librada a la demandada a fin de gestionar la citación de la misma, de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Palavecino y S.P.d.E.L., lo cual se acordó el 22-11-07. El 25-01-08, se recibió oficio N° 296-62 comisión cumplida del Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y S.P.d.e.L.. En fecha 07-02-08, compareció la ciudadana B.E.C.A., confirió poder Apud-Acta al abogado D.C.M.. El 11-02-08, la parte demandada presentó escrito dando contestación a la demanda. El día 15-02-08, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. El día 18-02-08, se admitieron las pruebas de la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva, salvo la prueba de exhibición de documentos por no cumplir con los extremos de ley, asimismo se libró oficio a la Oficina de Inquilinato de Palavecino a los fines de que informara lo solicitado en pruebas, de conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En fecha, 19-02-08, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. También presentó escrito de subsanación. El día 20-02-08, se admitieron a sustanciación las pruebas de la parte actora salvo su apreciación en la definitiva, fijándose el tercer día de despacho siguiente para la declaración del ciudadano J.P. y librándose las boletas de intimación y citación ordenadas. El 25-02-08, se oyó declaración del testigo promovido por la parte actora. En fecha 25-02-08, diligenció la parte actora solicitando se le entregue la boleta de intimación de la demandada a fin de practicarla en la Jurisdicción del Municipio Palavecino. El 26-02-08, se acordó por ser procedente entregar boleta de intimación. El 27-02-08 el Tribunal advirtió a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia. Ese día se corrigió la foliatura de conformidad al artículo 109 del Código de Procedimiento Civil. El 05-03-08 se difirió la sentencia para el 5° día de despacho siguiente. En fecha 06-03-08 la parte actora pidió exhorto.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La presente causa versa sobre acción de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano H.J.S., en representación de la empresa H.S. INVER HOUSE C.A., asistido por el abogado G.D.S., contra la ciudadana B.E.C.A., todos arriba identificados, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Alameda, N° 4, sector Almarriera, Cabudare, Municipio J.G.B., estado Lara, inmueble propiedad del ciudadano J.C.P., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-7.397.779.

Afirma la parte actora que tiene autorización del propietario y celebró contratos de arrendamiento con la accionada, en fechas 07 de Abril del año 2004, 07 de Octubre del año 2004 y 07 de Abril del 2005, sobre el inmueble antes identificado.

Asevera que se convino cada contratación a plazo determinado de seis meses, fijándose como canon de arrendamiento en el primero de los contratos la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y en los dos siguientes TRESCIENTOS VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 323.000,00) .

Indica la parte actora que al vencimiento del último contrato, se le notificó a la locataria mediante telegrama con acuse de recibo que no le sería renovado el contrato, otorgándole la prórroga legal correspondiente. Subraya que cumplido el lapso establecido y por cuanto la arrendataria se negó a entregar el inmueble, se procedió a demandar mediante la acción de cumplimiento de prórroga legal, ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, causa signada bajo el N° KP02-V-2006-004400.

Puntualiza que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la locataria estaba obligada a cancelar el último canon mensual pactado, al vencimiento de cada mes dentro de los primeros cinco (05) días, lo cual asegura ha incumplido al no pagar los cánones desde Octubre del año 2006. Es decir, dentro del lapso de su prórroga legal, ha quedado insolvente, dejando de pagar lo establecido en el contrato.

Es por todo lo antes señalado que demanda PRIMERO: El desalojo del inmueble arrendado. SEGUNDO: La entrega material del inmueble, libre de bienes y personas. TERCERO: El pago de los cánones de arrendamientos insolventes correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2006 y de Enero a Septiembre del año 2007 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión del presente juicio. CUARTO: El pago correspondiente a todos los servicios relativos al suministro de agua, energía eléctrica, servicio de aseo y condominio. QUINTO: El pago de los intereses de mora de acuerdo a lo previsto en el artículo 27 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. SEXTO: El pago por vía de Indexación de la deuda, calculada conforme a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela. SÉPTIMO: El pago de costas y costos del presente juicio.

Fundamenta la presente acción en lo establecido en los artículos 27, 34 y 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) .

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada, todo ello de conformidad al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el abogado D.C.M., actuando como apoderado judicial de la parte demandada ciudadana B.E.C., todos arriba identificados.

Opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de asegurar que la parte demandante no identificó el bien arrendado con la debida especificación de los linderos y además no señaló si la acción ejercida es cumplimiento, resolución o desalojo, lo cual asevera constituye una indefensión.

De igual manera, indicó que si bien el actor estimó la demanda no indicó la razón por la cual llegó a esta conclusión y que si el demandante indicó que la arrendataria se encontraba gozando la prórroga legal, la demanda debe ser por este motivo y no por desalojo, ya que la misma se encontraba vigente, lo que significa que la pretensión es contraria a derecho por lo que solicitó así sea declarada.

En otro orden de ideas, establece que durante la vigencia del derecho que congela los alquileres de vivienda, operó aumento del mismo, lo que a su parecer causó la discordancia entre las partes.

Indicó que la regulación del inmueble es mucho menor que el canon de arrendamiento fijado, sólo que ha pesar de haber solicitado la copia del título de propiedad jamás le fue entregado, por lo que se le ha dificultado el buscar en la Oficina de Inquilinato, la regulación respectiva. Indica que en etapa probatoria, solicitará oficiar a tal efecto y se tendría que considerar los pagos que se hubieren realizado en exceso, como compensación de cualquier canon insoluto.

Rechazó que la propiedad que dice tener sea la misma, que posee su representada.

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario decidir, previo a cualquier otro pronunciamiento, sobre la estimación de la demanda, en razón al señalamiento realizado por la parte accionada en su contestación sobre la ausencia de razones para la estimación hecha, folio 63, lo cual asegura la deja indefensa sobre si impugna la cuantía o no.

La determinación de la cuantía de la pretensión es una cuestión de orden público, la cual no es dable a las partes de forma arbitraria determinarla, por lo que existe en el Código de Procedimiento Civil directrices sobre las maneras de estimar la demanda. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha dejado asentada su posición, señalando de manera pacífica en su Sala de Casación Civil, el 15 de noviembre de 2000 con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ:

En relación con la estimación de la demanda, el legislador en el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil hace una distinción entre demandas apreciables e inapreciables en dinero. Esta distinción es básica en cuanto a la determinación de la cuantía, porque con respecto a las apreciables en dinero señala el legislador las reglas para determinarlas y en cuanto a las que son matemáticamente difíciles de apreciar en dinero, la ley otorga al demandante el derecho de estimar prudencialmente su demanda, y al demandado, por su parte, el derecho de impugnar la estimación, cuando la considere exagerada, al contestar de fondo la demanda. Sucesivamente, desde el artículo 68 del Código de Procedimiento Civil hasta el artículo 73 ejusdem, ambos inclusive, el legislador se ocupa de establecer las reglas que rigen la cuantía de las demandas apreciables en dinero.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende cantidades de dinero, en razón de un contrato inquilinario, por lo que correspondía a esta estimar con base al artículo 36, el cual marca la pauta para determinar el valor de la demanda inquilinaria, que a la letra dice:

(…) Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

En razón a lo cual, debió multiplicar la parte accionante el canon de arrendamiento asegurado por ella, TRESCIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 323,00), por los doce meses del año, lo cual totaliza la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 3.876,00). Por lo que es de destacar que es claro que este Tribunal, tanto con esa estimación, como con la señalada por la parte actora, tiene competencia por cuantía para conocer y decidir esta causa. Y así se establece.

Sin embargo, no habiendo la parte accionada rechazado la estimación hecha por excesiva o por insuficiente, no es dable a este Tribunal estimarla. Siendo que la ausencia de alegatos sobre la manera de estimar su demanda por parte de la demandante, no es óbice para que la accionada hubiera hecho suyo el derecho a rechazar la estimación, establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Observa esta Juzgadora que la parte Demandante acompaña su libelar de:

1) Original de autorización de administración de un inmueble ubicado en Cabudare, conjunto residencial LA ALAMEDA, casa N° 4, sector Almarriera, otorgada por el ciudadano J.P. a la empresa INVER HOUSE C.A en fecha 01.04.2004. Respecto a esta prueba se pronunciará este Tribunal, más adelante.

2) Original de tres (03) contratos de arrendamiento privados, suscritos entre las partes intervinientes en esta contienda en fechas 07.10.2004, 07.04.2005 y 07.04.2004 respectivamente. Quien esto Juzga le otorga a este instrumento todo su valor probatorio en razón haber sido reconocidos por la parte a quien se le opone al no haber sido tachados ni impugnados, en la oportunidad legal correspondiente. Y así se establece.

3) Telegrama con acuse de recibo, enviado a la ciudadana B.C., de fecha 01.09.2005, según sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico, donde se le notifica “que su contrato de arrendamiento que vence el 07 de octubre del 2004 no será renovado, se exige la entrega del inmueble. A esta prueba le es aplicable el contenido del artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachado ni desconocido tiene su valor probatorio en esta litis. Y así se determina.

Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal facultad promoviendo tempestivamente sus pruebas. La parte demandante promovió:

A) El mérito favorable de los autos.

B) Prueba de exhibición sobre recibos de pago, para lo cual consignó constante de seis folios, copias de recibos de pago.

C) Prueba de Posiciones Juradas de conformidad al artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre estas dos pruebas, quien esto Juzga no tiene pronunciamiento alguno, por cuanto, a pesar de su admisión salvo su apreciación en la definitiva, las mismas no fueron evacuadas. Así se determina.

D) Testimonial del ciudadano J.P., a los fines de ratificar el otorgamiento de autorización de administración de un inmueble de su propiedad a la empresa INVER HOUSE C.A. Esta prueba, que busca dar valor al instrumento producido junto al libelo, aquí enumerado 1, debe ser valorada como testimonial, según lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En este punto es de destacar que el ratificante, es el propietario del inmueble, cuyo arrendamiento se encuentra hoy en litigio. Por lo que es forzoso desechar esta probanza, de conformidad con el artículo 478 ejusdem, en razón al lógico interés en el resultado de la causa por parte del dueño del bien alquilado. Y así se hace.

Por su lado la parte demandada:

I) Promovió prueba de informes de conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por parte de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Palavecino, sobre la regulación del bien objeto de la demanda. Sobre esta prueba, quien esto Juzga no tiene pronunciamiento alguno, por cuanto, a pesar de su admisión salvo su apreciación en la definitiva, la misma no fue evacuada. Así se determina.

II) Ratificó la confesión del demandante en lo relativo al aumento de los cánones de arrendamiento a pesar de la congelación de alquileres y que la demandada se encontraba disfrutando de la prórroga legal. En relación a esta confesión promovida como prueba, se observa que no se señaló en dónde exactamente ocurrió la delación presuntamente ocurrida ni con qué palabras. Sobre ésta, observa quien juzga que el artículo 1.401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Por su lado, H.B.L., “La Prueba y su Técnica”, pág. 123, dice que la confesión se le puede considerar: “...como una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante y tomándola en el sentido netamente judicial, en cuanto a sus efectos, como el reconocimiento que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera afecta su patrimonio”. Por su parte, A.R.R. en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo IV, pág. 31, señala: “...la confesión es la declaración que hace una parte, de la verdad de los hechos a ella desfavorable afirmados por su adversario, a lo cual la ley atribuye el valor de plena prueba.”

Así las cosas, quien aquí sentencia observa que de la Doctrina y de la Jurisprudencia emanada de nuestro M.T., se deduce que no toda declaración puede constituir una confesión, si de esta puede ser interpretada con un alcance distinto al de confesar, y ello responde al carácter de intencionalidad o voluntariedad o animus conficenti. Pero no siendo señalado con qué declaración ocurrió la confesión promovida, es forzoso desechar esta prueba. Y así se determina.

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE DEMANDA

Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil:

Para resolver la Cuestión Previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:

El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.

En el caso en autos, la parte demandante subsana el defecto señalado, expresando al folio 83: “El inmueble objeto del contrato de arrendamiento y cuyo desalojo se demanda está constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el N° 4, ubicada en el Conjunto Residencial LA ALAMEDA, situado en la Parroquia J.G.B., Distrito Palavecino del estado Lara, con una superficie de ciento quince metros cuadrados con noventa y dos centímetros (115,92 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En dieciséis metros con ochenta centímetros (16,80 mts) con parcela N° ; SUR: En 16 metros con 80 centímetros (16,80 mts) con parcela N° 3; ESTE: En 6 metros con 90 centímetros (6,90 mts) con calle 1; y OESTE: En 6 metros con 90 centímetros (6,90 mts) con terrenos de Inversiones Briceño Yépez C.A.”

No obstante esta subsanación, contradice el apoderado actor el otro argumento opuesto sobre que no se haya incluido en el libelo la acción ejercida. Destaca que en el capítulo del PETITUM, se señala que demanda EL DESALOJO de conformidad con lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil, destacando el contenido el artículo 41 de la Ley Especial aplicable a los fines de desvirtuar la ineficacia de la demanda intentada por causa de la prórroga legal.

Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.

En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las Cuestiones Previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.

Aquí también es importante resaltar que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido. De tal manera, que pasa esta jurisdicente a analizar la cuestión opuesta.

La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por dos razones: 1) No haber sido identificado el bien arrendado con linderos, medidas, etc., y 2) No señalarse si la acción ejercida es cumplimiento, resolución o desalojo.

Ahora bien, con respecto al primer argumento debe esta Sentenciadora señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RC-0177 del 25 de Junio de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el juicio de N.D.J.U.M. contra INVERSIONES SORTE, C.A., EXP: 00299, estableció:

"La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores A.A.B. y L.A.M.A.; lo siguiente:

"…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada:

De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, L.A.. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., N° 6, Año II, Junio 2001, págs. 513, 514.”.(Subrayado propio).

Criterio que acoge expresamente esta jurisdicente, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, enfatizando que el objeto de la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de una obligación por parte del demandado y que existe doctrina y jurisprudencia imperante sobre que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo discutido es un derecho a continuar poseyendo el inmueble. Por lo que no obstante el apoderado actor convenir en el primer defecto y haberlo subsanado, estableciendo claramente cuáles son los linderos y medidas del inmueble, es obligatorio, luego del análisis realizado, declarar esta cuestión previa SIN LUGAR. Y así se declara.

Con respecto al segundo planteamiento hecho para sustentar la oposición realizada, -no señalarse si la acción ejercida es cumplimiento, resolución o desalojo- la parte actora la contradice, destacando que en el capítulo del PETITUM señala que demanda EL DESALOJO de conformidad con lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 881 del Código de Procedimiento Civil, descargo con el que coincide quien esto decide, -pues así se puede leer en el folio4- por lo que también por esta razón recién analizada debe declarar la cuestión previa opuesta SIN LUGAR. Y así se hace.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

En el caso en autos, la actora solicita el desalojo por falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007. La demandada por su lado se excepciona asegurando que en razón de indicar la accionante que la locataria se encontraba gozando la prórroga legal, la acción pertinente era la de resolución y no la de desalojo. Resalta también que se incrementó el canon, pese al congelamiento de los alquileres de vivienda y niega la insolvencia esgrimida, aduciendo que el monto por regulación es mucho menor que la mensualidad fijada, por lo que los pagos realizados en exceso compensarían cualquier canon insoluto.

En este punto es pertinente señalar que efectivamente el contrato de arrendamiento pactado comenzó como un contrato a tiempo determinado, y de esa misma manera se prorrogó, como se deduce del análisis de las tres convenciones locativas presentadas y valoradas más arriba, especialmente de las cláusulas tercera de cada una de ellas. Y así se determina.

Aquí es necesario destacar que la acción intentada por la accionante es la de Desalojo con base al artículo 34.A del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Al respecto esta Juzgadora concuerda con lo expuesto por el autor venezolano R.H.C., en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, especialmente en las páginas 104 y 105. El desalojo es una consecuencia de la resolución del contrato pactado y las causales de desalojo dispuestas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos configuran causales de resolución del contrato de arrendamiento. Cuando una parte actora intenta la llamada acción de desalojo, no hace más que pedir la resolución del contrato inquilinario, sólo que con base a determinadas causales que la ley especial, en su artículo 34, restringe sólo al caso de las convenciones a tiempo indeterminado, siendo que esas causales se identifican con las generales para la solicitud de la resolución.

Razón por la cual quien esto Juzga dada la nueva forma de ver el Derecho en Venezuela, donde prevalece el anhelo de justicia por sobre las formas no esenciales, utilizando el principio Iura Novit Curia y otros principios constitucionales, considera que la acción intentada es la de Resolución de Contrato, en razón a la falta de pago inquilinario. Y así se determina.

Pero es además imprescindible para esta Juzgadora señalar el contenido del artículo 41 lex citae:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Subrayado propio).

Siendo la falta de pago uno de los incumplimientos por parte del inquilino más vitales en una relación locativa. Motivo por el cual, la accionante, aduciendo insolvencia de la demandada, podía demandar la resolución del contrato en virtud de tal contravención, aun existiendo prórroga legal. Y así se establece.

Con respecto a la defensa referida al aumento de mensualidad, pese al congelamiento decretado por el Ejecutivo Nacional, se observa que el artículo 1178 del Código Civil establece en su encabezado que todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición. En el mismo sentido, siendo que por efecto del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos de los inquilinos deben ser celosamente protegidos por los operadores de Justicia, es forzoso para esta Juzgadora señalar que efectivamente, como denotó la parte demandada en su escrito de contestación, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura dictaron Resolución publicada en Gaceta Oficial bajo el N° 37667, el 08 de abril de 2003, mediante la cual se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por conceptos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado el alquiler de vivienda, servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional.

Esta medida de congelación de alquileres de la resolución arriba indicada, fue prorrogada en múltiples oportunidades y en la actualidad se encuentra en plena vigencia, razón por la cual esta Jurisdicente advierte, del acervo probatorio y de lo asegurado en el libelo por la misma actora, que el canon pactado el 07.04.2004, en la cláusula segunda del contrato inicial, folio 19, que ascendía a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, sufrió un aumento quedando establecido, cláusula segunda de cada convención (folios 7 y 13), en TRESCIENTOS VEINTITRÉS MIL BOLÍVARES (Bs. 323.000,00). De manera tal, que el aumento, (Bs. 23.000 ó Bs.F. 23,00, según la reconversión monetaria) fue cancelado desde el 07.10.2004, -pues lo exigido como insoluto lo es a partir del mes de octubre de 2006, deduciéndose que hasta ese mes se canceló conforme pactaron en el segundo y tercer contrato. Y así se determina.

De ello se concluye que canceló un exceso a lo convenido en el primer contrato, de VEINTITRES BOLÍVARES FUERTES *Bs. F. 23* por cada mes transcurrido desde el 07.10.2004 hasta el 07.10.2006. Así las cosas y siendo que no es posible presumir que haya pagos indebidos si la ley expresamente así no lo señala, al existir la norma, en la resolución arriba indicada, que establece la prohibición de aumento del canon de arrendamiento pactado, esta Juzgadora considera ajustado computar a favor de la locataria lo cancelado por aumento de canon, que es la suma de QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 552,00). Y así se decide.

En este mismo orden de ideas, con respecto al eximente esgrimido por la accionada, sobre que el canon según regulación es menor al pactado, nada logró probar, por lo que la defensa planteada sobre que estos pagos realizados en exceso compensarían cualquier canon insoluto no logró éxito en esta contienda. Y así se determina.

En conclusión sobre la falta de pago alegada, correspondía a la demandada probar su cumplimiento, lo que no hizo. Y pese a ser necesario descontar de lo pretendido, lo pagado por concepto del indebido aumento de canon, este asciende a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 552,00), -que correspondería al mes de octubre y una porción de noviembre de 2006- siendo esta cifra menor a la totalidad de lo adeudado. Esto es, TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES multiplicado por los 12 meses señalados como insolutos: TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.600,00). De los cuales sólo se probó que adeuda la locataria, diez y parte de una mensualidad. Y así se estima.

De tal manera que la carga de probar la solvencia de la inquilina está en cabeza de la aquí demandada y, al no probar la accionada nada en relación a su solvencia, hace forzoso para esta Sentenciadora concluir que la ciudadana B.E.C., arriba identificada, está insolvente con el pago de más de dos cánones. Y así se declara.

A mayor abundamiento en cuanto a la pretensión de la accionante relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, entiende quien esto decide que la parte actora en su escrito de demanda especificó el incumplimiento con la responsabilidad contractual del pago a ser dirimido en la presente lidia judicial, indicando en consecuencia por tal el monto de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se siguieren venciendo hasta la entrega del inmueble. Al respecto, la jurisprudencia ha establecido que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003).

Por tanto, establecida como fue la insolvencia, no desde octubre de 2006, como se pretendió, sino a partir de noviembre de 2006, -y de este mes sólo adeudando Bs. F.48- debe cancelar la demandada los meses insolutos desde esa fecha, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble tal como lo solicitó la actora. Y así se decide.

Con respecto a los intereses moratorios, el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y el artículo 1.159 del Código Civil, pauta que lo acordado es ley entre las partes, por lo que siendo convenido en la cláusula segunda del contrato locativo el pago de uno por ciento mensual sobre la cantidad adeudada por intereses en caso de moratoria, folios 8, 14 y 20, este Tribunal encuentra ajustado a derecho el pago de intereses de acuerdo a lo pactado. Y así se establece.

Similar razonamiento es el aplicable a la petición de que la inquilina pague los servicios de agua, energía eléctrica, servicio de aseo y condominio, pues así lo pactaron en las cláusulas séptima y décimo séptima de cada uno de los contratos que sirvieron de instrumento fundamental de la acción, siendo la solvencia en los servicios inherente a la relación locativa. Y así se decide.

Por otra parte la parte actora solicita la indexación de los cánones ya arriba determinados como impagos. Con respecto a esta solicitud de corrección monetaria del monto adeudado este Tribunal, siguiendo el espíritu del criterio establecido por la Corte Suprema de Justicia el 21.04.94, en el expediente Nº 91-568, cuyo ponente fue H.G.L., estima que en el presente caso debe acordar la corrección monetaria de la suma reclamada en la demanda, la cual está ajustada a la realidad económica de la fecha en que fue presentada, pero desadaptada a las condiciones creadas por la inflación monetaria ocurrida durante el transcurso del proceso. El Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Social el 05.04.00, expediente Nº 99-0170, con ponencia de J.R.P. estableció que la indexación de las cantidades debidas, forma parte de las normas que regulan el cumplimento de las obligaciones laborales Igualmente fijó el criterio de que “La pérdida del poder adquisitivo de la moneda es una máxima de experiencia que pertenece al conocimiento privado del Juez, no es una norma que deba aplicar, sino criterio que debe el Juez adminicular a normas específicas para darles una interpretación completa”. Razón por la que quien juzga ordena la corrección monetaria respectiva a ser realizada desde la fecha de cada una de las mensualidades insolutas hasta la fecha de ejecución de esta sentencia. Y así se decide.

En otro orden de ideas, es necesario señalar que sobre lo indicado por la parte accionada de negar “que la propiedad que dice tener sea la misma que mi representada posee” no hubo más alegato ni probanza, por lo que tal argumento obligatoriamente debe ser desechado destacando este Tribunal que lo discutido en estrados es una relación obligacional derivada de un contrato de arrendamiento, y no la propiedad del inmueble arrendado por un tercero –lo que es perfectamente válido en nuestra legislación, indiferentemente de su condición frente al propietario. Y así se decide.

DECISIÓN

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por H.J.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.260.437, actuando en nombre y representación de la empresa H. S. INVER HOUSE, C.A, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10.01.1996, inserto bajo el N° 56, tomo 147-A. CONTRA: la ciudadana B.E.C.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.729.648, y de este domicilio.

2. SE ORDENA a la demandada la entrega libre de bienes y personas del inmueble constituido por una casa, ubicada en el Conjunto Residencial La Alameda, N° 4, sector Almarriera, Cabudare, Municipio J.G.B., estado Lara.

3. SE ORDENA el pago de los cánones de arrendamientos insolventes a TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES cada canon correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2006 y de Enero a Septiembre del año 2007 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión del presente juicio, siendo que del mes de Noviembre sólo debe cancelar CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 48).

4. SE ORDENA el pago de intereses moratorios de uno por ciento mensual sobre la cantidad adeudada, en lo relativo a los meses transcurridos desde noviembre de 2004 hasta el mes de octubre de 2007, y los que se sigan venciendo hasta el total y definitivo pago, -debiendo computar este primer mes por la cantidad de CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES- previo cálculo realizado por experto contable, designado por las partes, dando oportunidad a que haya avenimiento para su nombramiento, o en su defecto, escogido de manera unilateral por este Tribunal, y cuyos honorarios cancelará la parte demandada.

5. SE ORDENA el pago de indexación por corrección monetaria, a través de experticia complementaria conforme informe del Banco Central de Venezuela sobre el Índice Inflacionario de la Desvalorización del Bolívar, desde la fecha de cada una de las mensualidades insolutas, de la manera señalada en la sentencia, hasta la ejecución de la misma, previo cálculo realizado por el experto contable designado en las condiciones señaladas más arriba.

6. SE ORDENA la presentación del pago correspondiente al inmueble arrendado de todos los servicios relativos al suministro de agua, energía eléctrica, servicio de aseo y condominio.

7. NO HAY CONDENATORIA en costas, por no haber vencimiento total.

PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los doce días del mes de M.d.D.M. ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Jueza,

Abg. P.L.R.P.

La Secretaria,

M.M.S.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 12:15 pm.

La Secretaria