Decisión nº 077 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 27 de Junio de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE:

INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 30 de junio de 1981, bajo el N° 2 del tomo 13-A.

Apoderado de la Parte Demandante:

Abogado J.M.M.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.808.

PARTE DEMANDADA:

Ciudadano H.R.M.C., titular de la cédula de identidad N° 16.879.416.

Apoderado de la Parte Demandada:

Abogado L.E.M.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.103

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Apelación de la decisión dictada en fecha 08-05-2012).

En fecha 13-06-2012 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 6.397 procedente del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Turbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 16-05-2012, suscrita por el abogado L.E.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado, contra la decisión dictada en fecha 08-05-2012.

Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:

Se inicia el presente juicio por escrito presentado para distribución en fecha 28-07-2011, por el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de apoderado especial de la Sociedad Mercantil Inversiones Coromoto C.A. (INVERCO), en el que demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento al ciudadano H.R.M.C., en su condición de Arrendatario del local comercial conocido como Local Uno: El Trapiche, situado dentro de la Hacienda Coromoto, Avenida Rotaria de esta ciudad de San Cristóbal, en jurisdicción de la Parroquia La Concordia, Municipio San C.d.E.T., con un área aproximada de 864 m2, para que conviniera, o en su defecto así sea declarado y condenado por el Tribunal, en lo siguiente: Primero: Que la prórroga legal del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 28-08-2008, bajo el N° 23, Tomo 135, venció inexorablemente el día 30-06-2011; Segundo: Que en consecuencia, en su carácter de arrendatario debe cumplir con su obligación de entregar a la arrendadora, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos, el local comercial arrendado, antes identificado; Tercero: En pagar a su representada, a título de indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento, la cantidad de Bs. 7.800,00, correspondiente a 26 días calendarios transcurridos desde el 1° de julio de 2011 hasta el 26 de julio de 2011, sin que el demandado haya entregado el inmueble arrendado, a razón de Bs. 300,00 diarios, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula Undécima del contrato de arrendamiento; Cuarto: En pagar a su representada, igualmente a título de indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 300,00 por cada día que transcurra desde el 27 de julio de 2011 y hasta la fecha en que haga entrega voluntariamente del inmueble arrendado, o en su defecto, hasta la fecha del auto de ejecución del fallo definitivamente que recaiga; Quinto: Demandó el pago de las costas procesales. Alegó que su representada Inversiones Coromoto C.A. (INVERCO), celebró con el ciudadano H.R.M.C., un contrato de arrendamiento sobre el inmueble anteriormente descrito, de su propiedad, autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 28-08-2008, bajo el N° 23, Tomo 135, cuyos linderos y medidas indicó; que el arrendatario convino hacer uso del local arrendado única y exclusivamente los días en los cuales se efectuaran carreras en los hipódromos nacionales dependientes del Instituto Nacional de Hipódromos, obligándose a no cambiar dicho destino, sin la autorización escrita de la arrendadora; que durante el lapso de prórroga legal, el arrendatario pagó un canon mensual de Bs. 5.915,00, además del correspondiente Impuesto al Valor Agregado, establecido en el 12%, es decir, la suma de Bs. 709,80; que en la cláusula tercera del mencionado contrato se evidencia que la vigencia del mismo fue desde el día 01-07-2008 hasta el día 30-06-2010; y la prórroga legal se cumplía desde el 01-07-2010 hasta el día 30-06-2011, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que debido a que la duración del contrato se pactó por el lapso de 02 años no prorrogables, mediante solicitud N° 1.360 de fecha 27-05-2010, por intermedio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con el carácter de apoderado judicial de la Arrendadora, Sociedad Mercantil Inversiones Coromoto C.A. (INVERCO), notificó judicialmente al Arrendatario, ciudadano H.R.M.C., que según la cláusula tercera del precitado contrato la relación arrendaticia finalizaría en fecha 30-06-2010, por lo que de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 1° de julio de 2010 potestativamente para él comenzaría el lapso de prórroga legal; que consta en la solicitud N° 1.360, diligencia de fecha 09-07-2010, en la que el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, dejó expresa constancia que en fecha 08-07-2010, a las 4:05 p.m., entregó en el local arrendado la respectiva boleta de notificación junto con las copias fotostáticas certificadas de dicha solicitud, libradas para el ciudadano H.R.M.C., con la ciudadana Yelipsa A.V., en el local comercial denominado Bar Restaurante Centro Hípico Hacienda La Coromoto, en la Avenida Rotaria de esta Ciudad de San Cristóbal; que tal y como se evidencia de lo expuesto anteriormente, el arrendatario fue legalmente notificado sobre la fecha de vencimiento de la relación arrendaticia sobre el referido local comercial; que es el caso que el ciudadano H.R.M.C., a pesar de conocer el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y aún habiendo sido notificado judicialmente de dicho vencimiento y la potestativa prórroga legal, éste no cumplió con su obligación legal de entregar a su representada el inmueble arrendado completamente libre de personas y bienes para el día 30-06-2011, fecha del vencimiento de la prórroga legal; que por el contrario ha continuado ocupando ilegítimamente el mismo, sin la menor intención de cumplir con su entrega, habiendo ya disfrutado íntegramente dicha prórroga, lo que se traduce en un flagrante incumplimiento contractual; que de conformidad con lo establecido en el cláusula undécima del contrato de arrendamiento, a causa del incumplimiento el arrendatario está obligado a indemnizar a la Arrendadora los respectivos daños y perjuicios pactados y aceptados a razón de Bs. 300,00 diarios, efectivos a partir del 01-07-2011, inclusive. Fundamentó la demanda en los artículos 38 “b” y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento y en el artículo 1.167 del Código Civil. Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se decretara el secuestro del local comercial arrendado, y se ordenara el depósito del mismo en su persona, y se comisionara amplia y suficientemente al Juzgado Especial Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Estimó la presente demanda en la cantidad de Bs. 70.980,00, equivalente hoy a 933,95 U.T. Pidió se admitiera la demanda y se declarara con lugar la misma, con los pronunciamientos de Ley.

Al folio 46, auto de dictado en fecha 07-10-2011, en el que el a quo admitió la demanda y acordó de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitar la misma por el procedimientos breve; ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que diera contestación de la demanda y fijó oportunidad para la celebración del acto conciliatorio; con respecto a la medida de secuestro solicitada, acordó resolver por auto separado.

Al folio 50, diligencia de fecha 04-11-2011, suscrita por el Alguacil del Tribunal en la que hizo constar que se trasladó a la dirección indicada, a los fines de practicar la citación del ciudadano H.R.M.C., siendo imposible lograr su ubicación.

Diligencia de fecha 09-11-2011, en la que el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de autos, solicitó se practicara la citación del demandado por medio de carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del C.P.C.

Por auto de fecha 23-11-2011, el a quo acordó librar cartel de citación al ciudadano H.R.M.C., por medio de carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del C.P.C.

Del folio 53 al 59, actuaciones relacionadas con la citación del demandado H.R.M.C..

Diligencia de fecha 13-02-2012, suscrita por el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de autos, en la que solicitó se procediera al nombramiento de Defensor Ad- Litem al demandado.

Por auto de fecha 22-02-2012, el a quo designó como Defensora Admisión Litem del demandado a la abogada M.A.G.R., a quien acordó notificar a los fines de su aceptación o excusa.

Del folio 62 al 65, actuaciones relacionadas con la notificación, aceptación y juramentación de la Defensor Ad- Litem designada.

Al folio 67, diligencia de fecha 08-03-2012, suscrita por el ciudadano H.R.M.C., en la que se dio por notificado y “revocó” el nombramiento y facultades otorgadas a la abogada M.A.G.R.; confirió poder apud acta al abogado L.E.M.G..

En fecha 12-03-2012, oportunidad fijada para la celebración del acto conciliatorio, a tenor de la establecido en el único aparte del artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 257 del C.P.C., no habiendo comparecido ninguna de las partes, el a quo declaró desierto el acto. Se dejó constancia de la presencia del abogado L.E.M.G., apoderado judicial de la parte demandada.

Del folio 69 al 73, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 12-03-2012, por el abogado L.E.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en el que manifestó que la relación arrendaticia que existe entre los demandantes y los inquilinos se remonta al año 2002, es decir, hace más de 10 años, teniendo siempre como explotación comercial del local, para los remates de caballos de manera exclusiva, y así se reconoce todo el tiempo; aduce que la actividad hípica está permitida por el Instituto Nacional de Hipódromos a personas jurídicas que avalen mercantilmente la responsabilidad de cumplir ciertos riesgos, requisitos y compromisos, no permitiendo la concesión a personas naturales en ningún caso, señala que dicha aclaración la realiza a los fines de demostrar que los arrendatarios desde el año 2002, han sido a su vez los accionistas propietarios de las Compañías Anónimas Inversiones Fernández C.A. (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda La Coromoto, que son las beneficiarias ante el “INH” de la explotación de la actividad Hípica legal y que en la suscripción derechos constitucionales cada contrato de arrendamiento en cada época, lo han suscrito como arrendatarios, los representantes legales de cada empresa antes mencionada. Aduce que han suscrito varios contratos de arrendamiento multianuales del inmueble que presentan una continuidad ininterrumpida hasta la fecha, siendo el primero de los contratos en fecha 22-05-2000 por 06 meses renovables por igual periodo de tiempo, y en caso de no querer renovarse, el arrendador le comunicaría al arrendatario con por lo menos dos meses de anticipación, antes de la culminación de cada periodo; el segundo en fecha 21-06-2006 al 31-06-2008, y el tercero cuyo lapso de ejecución es de fecha 01-07-2008 al 30-06-2010, es decir un tiempo constante de 12 años hasta la fecha; que el objeto del arrendamiento o explotación comercial que autorizan de manera obligatoria es los remates de caballos, y toda actividad ligada a las carreras de caballos que se realizan en los hipódromos de Venezuela a través del Instituto Nacional de Hipódromos; que desde el 22-08-2002 se originó la Sociedad Mercantil Bar Restaurant y Centro Hípico La Hacienda Coromoto, creada en su inicio por el ciudadano N.F., quien suscribió el primer contrato de arrendamiento; que posteriormente en fecha 23-11-2004, el precitado ciudadano, vendió las acciones de la mencionada Sociedad Mercantil, a su representado, ilustrando con ello esta representación que la permanencia en calidad de arrendatario es de nueve años, como propietario de la Compañía Anónima Bar Restaurant y Centro Hípico La Hacienda Coromoto, lo que a su decir, desecha la pretensión de los demandantes de pretender hacer creer que la relación arrendaticia se refleja solo a 02 años; aduce que en la notificación legal que esgrimen los demandantes, se hizo a los fines de notificarle de la supuesta intención de no querer continuar arrendándole el inmueble a su representado a partir del día 30-06-2010, y que a partir del día 01-07-2010 comenzaría a correr una supuesta prórroga legal, según expediente N° 1.360 de fecha 27-05-2010 de ese Tribunal y acepta el Alguacil del mismo, que al momento de entregar la notificación, la misma fue recibida por la ciudadana Y.V. quien dijo ser empleada o administradora; que reconoció el funcionario público y así mismo, los solicitantes de esa acción judicial, que existe una relación laboral entre la precitada ciudadana y la empresa Bar Restaurant y Centro Hípico La Hacienda Coromoto, propiedad de su representado, que en ningún momento es a título personal, si no laboral, y el en representación de la compañía Bar Restaurant y Centro Hípico La Hacienda Coromoto, de la cual dicha ciudadana es trabajadora desde hace más de 05 años, y por tanto resulta claro que la intención de los propietarios o sus administradores arrendadores, siempre ha sido suscribir los contratos a modo personal pero siempre con el Presidente de la referida compañía, demostrando una permanencia de la relación arrendaticia por más de 09 años. Señaló que su representado suscribió un contrato de arrendamiento de fecha 21-07-2006 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 88, Tomo 172, con los mismos ciudadanos aquí demandantes, por el mismo alquiler del local, pero con un plazo fijo de ejecución de 02 años, contados a partir del día 01-06-2006 hasta el día 31-06-2008, contrato que a su decir, de manera extraña no mencionan ni describen los demandantes de autos; que en el mismo se estableció que la actividad permitida era la actividad Hípica, pero lo más importante la cláusula tercera del precitado contrato dice “La duración del presente contrato será de dos (2) años fijos, contados desde el 01 de Julio del año 2.006 y hasta el 31 de Junio del año 2.008. Al vencimiento del mencionado plazo fijo o de la respectiva prorroga Legal si tal fuere el caso. La Arrendataria deberá desocupar inmediatamente el local…” (sic),; que llegado el día 31-06-2008, y por no haber recibido de antemano, una misiva de los arrendatarios, de no querer continuar con la relación arrendaticia, ni comunicarle personalmente a su representado o judicialmente, que comenzaría una prórroga legal, al día siguiente, 01-07-2008, comenzó a regirse la relación arrendaticia y el contrato, como los suscritos a tiempo indeterminado; hizo referencia a la cláusula décima quinta del contrato firmado en fecha 21-06-2006, al artículo 1599 y 1600 del Código Civil y manifestó que como antes del día 31-06-2008 no recibieron ninguna comunicación de los arrendadores para indicar la intención de no prorrogar el contrato, y cumplir con todas sus obligaciones a la fecha, es que al interpretar los artículos antes mencionados, esta representación determina que a partir del día siguiente, es decir, 01-07-2008, la relación y contrato pasa a ser de tiempo indeterminado. Que en vista de que la solicitud en la presente causa no se enmarca en las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la situación de solventes de su representado en el pago a la fecha permite solicitar que cesen las perturbaciones en su posesión pacífica de la cosa arrendada por parte de los arrendadores y sus representantes. Por todo lo antes expuesto es que rechazó, negó y contradijo, las pretensiones de los demandantes en la presente causa, por cuanto no existe a su decir, validez del contrato de arrendamiento que aducen como motivo para presentar la pretensión y no estar en su caso, en presencia de una Prórroga Legal Arrendaticia, si no en una tácita reconducción de la relación arrendaticia, y por ende, se entiende que las partes renovaron automáticamente el contrato suscrito y por permitirse la permanencia pacifica, después de esa fecha, se entiende que la mencionada relación arrendaticia, se rige actualmente, como a tiempo indeterminado; negó y rechazó la validez del contrato de arrendamiento de fecha 28-08-2008, bajo el N° 23, Tomo 135, ante la Notaría Tercera de San Cristóbal; así mismo, negó la supuesta prórroga legal notificada en la causa 1.360 llevada por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira; rechazó la entrega del inmueble arrendado solicitada por los demandantes, por las razones antes expuestas; rechazó el pago solicitado a título de indemnización de daños y perjuicios en favor de los arrendadores, debido a que hasta la fecha, no ha incumplido con sus obligaciones como arrendatario, manteniendo su condición solvente hasta la fecha, hecho a su decir evidente, ya que no forma parte de la petición de los demandantes, el pago de algún tipo de canon de arrendamiento atrasado, hasta la fecha de admisión de la demanda, ni en fechas posteriores, no pudiendo demandar el pago a que hace referencia la cláusula undécima de un contrato irrito, que motiva la presente demanda; rechazó cualquier petición de pagos de daños y perjuicios, por cuanto la relación arrendaticia continúa y no existe motivo legal para que se haga la entrega del precitado inmueble. Solicitó la reconvención en contra de los aquí demandantes; igualmente solicitó se declarara sin lugar y se condenen en costas a los demandantes.

Por auto de fecha 26-03-2012, el a quo admitió la reconvención interpuesta por el abogado L.E.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada; de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 en concordancia con el artículo 367 del C.P.C acordó citar a la parte demandante reconvenida a los fines de que diera contestación a la reconvención interpuesta en su contra.

Del folio 75 al 85, escrito de contestación a la reconvención interpuesta presentado en fecha 10-04-2012, por el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de autos, en el que manifestó que de la lectura del escrito de contestación a la demanda permite inferir, sin lugar dudas que el apoderado demandado simple y llanamente se circunscribió a plantear excepciones y defensas de fondo, sin que en algún momento hubiera interpuesto alguna suerte de reconvención o mutua petición; transcribió parcialmente el escrito de contestación a la demanda y señaló que el apoderado de la parte demandada se opuso a la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, aduciendo que había operado la tácita reconducción, razón por la cual el contrato y la relación arrendaticia había pasado a regirse a tiempo indeterminado; que de manera extraña y anómala, después de negar y rechazar la demanda punto a punto, simplemente expresó “Solicito formalmente en este acto la RECONVENCION en contra de los aquí demandantes” (sic), sin que tal frase pueda corresponder al concepto procesal de Reconvención a que se refiere el artículo 365 del C.P.C. Aduce que aún cuando el auto que admitió la Reconvención no corresponde a una providencia de mera sustanciación o de mero trámite, sino que es un verdadero acto decisorio sobre los presupuestos procesales y requisitos constitutivos de la acción ejercida, y sin embargo es inapelable, con fundamento en el principio de la concentración procesal, manifestó su inconformidad con el mismo, por cuanto la parte demandada en ningún momento planteó una verdadera reconvención, ni explanó en el escrito de contestación a la demanda los presupuestos procesales y los requisitos constitutivos de la reconvención, y de razón de ello el gravamen jurídico que dicha decisión ha causado al proceso y a su representada solo podrá ser reparado o no en la sentencia definitiva que finalmente resuelva la controversia; que la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa que, aunque deducida en el mismo juicio, tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, debiendo cumplir con los requisitos contemplados en el artículo 340 del C.P.C; que se observa que el demandado de autos no precisó claramente el objeto y los fundamentos de la supuesta reconvención, pues el alegato de haber operado la tácita reconducción simplemente es una defensa de fondo frente a la pretensión del cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal; que tampoco cumplió con los demás requisitos que exige el legislador en el mencionado artículo 340 ejusdem, y ni siquiera fijó la cuantía de la supuesta reconvención, ni su equivalente en unidades tributarias, razón por la que el Tribunal debió haber declarado su inadmisibilidad de conformidad con la Ley; que entre sus alegatos y defensas de fondo, el apoderado accionado citó la preexistencia de varios contratos de arrendamiento, señalando que en uno de ellos operó la tácita reconducción, por lo que la relación pasó a regirse a tiempo indeterminado; que el apoderado demandado no acompaño su pretensión con el instrumento en que la fundamentaba, por lo que el Tribunal debió declarar la inadmisibilidad de la misma; que el referido apoderado del demandado centró su defensa en que el contrato cuyo cumplimiento se le exigió por vencimiento de la prórroga legal, era un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción, lo cual a su decir, pone en evidencia que tal alegato no es más que una excepción destinada a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato, por lo que el Tribunal debió haber declarado su inadmisibilidad de conformidad con la Ley; que el apoderado accionante mencionó y reiteró que cada contrato de arrendamiento en cada época fue suscrito por los representantes legales de las empresas Inversiones Fernández C.A., (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda La Coromoto; que suponiendo que efectivamente su representado H.R.M.C. hubiera planteado una verdadera reconvención contra la arrendadora, necesariamente lo habría hecho como representante legal de alguna o de ambas empresas y no como persona natural, razón sustancial por la cual el Tribunal también debió haber declarado su inadmisibilidad por corresponder el reconveniente a una persona jurídica, distinta de la persona natural de H.R.M.C.; que el apoderado reconviniente, además de no haber identificado con claridad a los sujetos procesales de su nueva demanda, tampoco indicó su objeto ni la causa petendi, ni siquiera llegó a formular de manera expresa y concreta alguna pretensión contra su representada, ni pidió al Tribunal, que se declarar la supuesta tácita reconducción. Procedió a dar contestación a la reconvención interpuesta negando, rechazando y contradiciendo la totalidad del escrito de contestación a la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó y rechazó el apoderado judicial actor, que su falta de asistencia al acto conciliatorio fijado por el Tribunal demuestre falta de interés en el proceso; igualmente, rechazó de manera categórica la infantil conclusión de que tal inasistencia corresponda a una suerte de desistimiento de la pretensión; negó, rechazó y contradijo la absurda e ilógica petición de que el Tribunal declarara sin lugar la demanda por la inasistencia de los demandantes a un acto procesal importante, y se refirió a la falta de probidad de la parte accionada que, a sabiendas de la existencia del presente proceso, esperó la publicación y consignación de los carteles de citación y ni siquiera compareció a darse por citada en el lapso de Ley, sino que esperó hasta que se le designara, aceptara y juramentara la Defensor Ad Litem, para entonces aparecerse en el expediente a sabiendas que el acto conciliatorio había sido fijado apenas para el segundo día de despacho; negó y rechazó que la relación arrendaticia con el demandado H.R.M.C. haya existido desde el año 2002, hace más de 10 años; negó y rechazó que en algún momento el mencionado demandado, en su condición de arrendatario, haya fungido como accionista y propietario de las Compañías Anónimas Inversiones Fernández C.A., (INFERCA) y Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda La Coromoto; negó y rechazó que los contratos de arrendamiento a que se refiere el apoderado demandado, en cada época los hayan suscrito como arrendatarios los representantes legales de cada empresa; negó y rechazó que el eventual otorgamiento de los 03 contratos de arrendamiento que menciona el apoderado reconviniente presenten alguna suerte de continuidad ininterrumpida hasta la fecha, toda vez que, tal como consta en cada contrato, el primero se celebró con el ciudadano N.F., persona natural distinta del aquí demandado H.R.M.C., y el segundo por el plazo fijo e improrrogable de 02 años desde el 01-07-2006 hasta el 30-06-2008, como también el tercero igualmente por plazo fijo improrrogable de 02 a los desde el 01-07-2008 hasta el 30-06-2010, se celebraron con el precitado ciudadano Héctor R M.C.; desconoció absolutamente que el 22-08-2002 se hubiese iniciado la Sociedad Mercantil Bar Restaurant y Centro Hípico Hacienda La Coromoto; que dicha sociedad la hubiese creado el ciudadano Héctor R.M.C.. Invocó el valor probatorio de los contratos de arrendamiento celebrados personalmente con este último ciudadano, que demuestran la relación arrendaticia por 04 años desde el 01-07-2006 hasta el 30-06-2010, por lo que le correspondió una prórroga legal de 01 año, comprendida desde el 01-07-2010 hasta el 30-06-2011, fecha en que debió haber entregado el local comercial arrendado completamente libre de personas y bienes, y totalmente solvente en el pago de servicios públicos; negó, rechazó y contradijo el absurdo alegato de tácita reconducción respecto al contrato de arrendamiento celebrado por 02 años desde el 01-07-2006 hasta el 30-06-2008; aduce que en ningún momento se pactó y ni siquiera se mencionó la obligación o la necesidad de que la arrendadora enviara alguna misiva al arrendatario en el sentido de no querer continuar con la relación arrendaticia, simplemente porque el contrato se suscribió al plazo de 02 años, sin prórroga convencional, con vencimiento justamente el 30-06-2008, oportunidad en la que el arrendatario tuvo dos opciones firmar un nuevo contrato o acogerse a la prórroga legal; negó rechazó y contradijo rotundamente la absurda defensa de tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por 02 años fijos desde el 01-07-2006 hasta el 30-06-2008, por cuanto las partes, de mutuo consenso suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento igualmente por 02 años fijos e improrrogables, desde el 01-07-2008 hasta el 30-06-2010, razón por la que jamás pudo haber operado la tácita reconducción de conformidad con la Ley, por lo que negó y contradijo la afirmación contenida en el escrito de la litis contestación “determinamos que a partir del día siguiente, es decir, el día 01 de Julio del año 2008, la relación y contrato pasa a ser de tiempo indeterminado” (sic); que no es cierto que las partes hubiesen renovado automáticamente algún contrato de arrendamiento; que tampoco es cierto que desde el 01-07-2008 la arrendadora hubiese permitido la permanencia pacífica del arrendatario en el local arrendado; que es cierto que las partes celebraron un nuevo contrato con vigencia desde el 01-07-2008 hasta el 30-06-2010, y que habiéndose vencido la prórroga legal el 30-06-2011 sin que el arrendatario haya cumplido con su obligación de hacer entrega del referido local, su representado tuvo que demandarlo por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal; que la arrendadora jamás ha permitido la permanencia pacífica del arrendamiento en el local arrendado, después de haber vencido dicha prórroga. Adujo y ratificó la plena validez y efectos jurídicos del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento para a la presente pretensión; ratificó e insistió en el petitorio del libelo respecto al pago indemnizatorio de los daños y perjuicios en los términos pactados contractualmente. Solicitó se declarara inadmisible la reconvención propuesta por el apoderado demandado, y por vía subsidiaria en el supuesto negado que las excepciones y defensas opuestas a la demanda principal sean consideradas como una nueva demanda o reconvención, pidió que sea declarada sin lugar, con los pronunciamientos legales pertinentes y la consiguiente condenatoria en costas.

Del folio 86 al 88, escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 10-04-2012, por el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de autos, en el que promovió: -Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 28-08-2008, bajo el N° 23, Tomo 135, sobre el inmueble objeto del presente litigio, cuyas características indicó; así mismo, promovió la cláusula tercera y undécima del referido contrato de arrendamiento; - El mérito de la Solicitud N° 1.360 de fecha 27-05-2010, acompañada al libelo; -Invocó y promovió el mérito del escrito de contestación de la demanda.

Por auto de fecha 13-04-2012, el a quo agregó y admitió las pruebas promovidas por el abogado J.M.M.B., actuando con el carácter de autos.

Del folio 91 al 108, decisión dictada en fecha 08-05-2012, en la que el a quo: “DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Treinta (30) de Junio de 1.981, bajo el N° 2, Tomo 13-A, contra el Ciudadano H.R.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.879.416, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Hacer formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos; SEGUNDO: En lo referente a la cláusula penal convenida en el contrato de arrendamiento se nombrará un Contador Público debidamente Colegiado para que el mismo calcule el pago y cancelación por concepto de la cláusula penal; TERCERO: En lo referente a los cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, que se sigan venciendo, deben de ser cancelados, al arrendador o en su efecto consignados por ante un Tribunal de Municipio de la jurisdicción correspondiente, hasta la entrega formal indicada en el numeral primero de la condenatoria; CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.” (sic)

Mediante diligencia de fecha 14-05-2012, el abogado J.M.M., actuando con el carácter de autos, solicitó aclaratoria del dispositivo segundo y ampliación de la sentencia.

Del folio 112 al 113, actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.

Diligencia de fecha 16-05-2012, suscrita por el abogado L.E.M.G., actuando con el carácter de autos, en la que se dio por notificado de la decisión dictada y apeló de la misma.

Del folio 115 al 116, auto dictado en fecha 22-05-2012, en el que el a quo realizó la aclaratoria del ordinal segundo del fallo en los siguientes términos: “UNICO: Pagar la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300,oo) diarios, por cada día que transcurra desde el Primero (01) de Julio de 2.011, hasta el Ocho (08) de Mayo de 2.012, o en su defecto hasta la fecha en que se haga efectiva la entrega del inmueble objeto del presente litigio, de esta manera se deja aclarado lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandante.” (sic).

Al folio 117, auto dictado en fecha 22-05-2012, en el que el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, siendo recibido en esta Alzada en fecha 13-06-2012.

Estando la presente causa en el término para dictar sentencia, este juzgador hace las siguientes consideraciones:

La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha dieciséis (16) de mayo de 2012, por el apoderado de la parte demandada, abogado L.E.M.G. contra la decisión de fecha ocho (08) de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Dicho recurso fue oído en ambos por el a quo en fecha veintidós (22) de mayo del año que discurre y remitido a distribución entre los Tribunales Superiores para su conocimiento, correspondiéndole a esta Alzada donde se le dio entrada, se fijó décimo día para dictar sentencia.

MOTIVACIÓN

La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso que interpusiera en fecha dieciséis (16) de mayo de 2012, el apoderado de la parte demandada, abogado L.E.M.G. contra la decisión de fecha ocho (08) de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial intentada por la Sociedad Mercantil Inversiones Coromoto C.A. (INVERCO) contra el ciudadano H.R.M.C..

De la revisión del expediente, esta Alzada encuentra que la controversia se circunscribe a determinar si el contrato de arrendamiento que firmaron las partes en fecha 28/08/2008, es un contrato escrito a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.

Así, el contrato de arrendamiento a tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio. Por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer no sólo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción deseada por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado, al surgir lo que se conoce como tácita reconducción. Esta figura se observa en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil:

Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

En aplicación de todo lo anterior, este juzgador encuentra:

Primero

Las partes firmaron un contrato en fecha 28/08/2008 por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 135, cuya cláusula tercera establece:

TERCERA: La duración del presente contrato de arrendamiento será de dos (2) años fijos, contados desde el 01 de julio de 2008 y hasta el 30 de junio de 2010.- Al vencimiento del señalado plazo fijo o de la respectiva prórroga legal si tal fuera el caso, LA ARRENDATARIA deberá desocupar inmediatamente el local arrendado y entregarlo a LA ARRENDADORA en las mismas condiciones y buen estado en que lo ha recibido , totalmente solvente en el pago de los servicios públicos, debidamente pintado y con todos sus accesorios y anexidades en perfecto orden.

Segundo

El contrato inició el día 01/07/2008 venciéndose el día 30/06/2010, constando en autos (folios 26 al 45) que en fecha 25/05/2010 se introdujo solicitud de notificación al Arrendatario, ciudadano H.R.M.C., que a partir del 01/07/2010 comenzaba a correr el lapso de prórroga legal de un año que le corresponde de conformidad con el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciéndose el día 30/06/2011, constando que en fecha 28/07/2011 (folios 01 al 08) se introdujo demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Igualmente, esta Alzada encuentra que el apoderado de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda hace mención a contratos anteriores, sin que los mismos fueran anexados al expediente, alegato que no puede ser tomado en cuenta por no estar probado.

Ahora bien, esta Alzada encuentra debidamente probado que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo procedente demandar su cumplimiento o resolución, evidenciándose que el arrendador desplegó una actividad efectiva para lograr la notificación de prórroga legal y finalizado tal plazo debió el inquilino entregar el inmueble y al no hacerlo nace el derecho para el arrendador de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de demandar el cumplimiento, tal como lo hizo con el libelo interpuesto en fecha 28/07/2011 (folios 01 al 08), siendo igualmente procedentes como indemnización el cobro de los canones de arrendamiento que se adeudan hasta el día de la formal entrega del local así como el pago como cláusula penal convenida de 300,00 Bs. diarios desde el día 01/07/2011 hasta el día de la entrega del inmueble arrendado, todo lo cual conduce a que la apelación se desestime y se declare sin lugar, confirmándose la decisión recurrida. Así se decide.

Por lo razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha dieciséis (16) de mayo de 2012, por el apoderado de la parte demandada, abogado L.E.M.G. contra la decisión de fecha ocho (08) de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión de fecha ocho (08) de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES COROMOTO C.A. (INVERCO), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha Treinta (30) de Junio de 1.981, bajo el N° 2, Tomo 13-A, contra el Ciudadano H.R.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.879.416, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Hacer formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y solvente en el pago de servicios públicos; SEGUNDO: En lo referente a la cláusula penal convenida en el contrato de arrendamiento se nombrará un Contador Público debidamente Colegiado para que el mismo calcule el pago y cancelación por concepto de la cláusula penal; TERCERO: En lo referente a los cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, que se sigan venciendo, deben de ser cancelados, al arrendador o en su efecto consignados por ante un Tribunal de Municipio de la jurisdicción correspondiente, hasta la entrega formal indicada en el numeral primero de la condenatoria; CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.” (sic)

TERCERO

SE CONDENA en costas procesales a la parte recurrente, ciudadano H.R.M.C., por haber sido confirmado el fallo recurrido de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda CONFIRMADA la decisión recurrida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

Abg. B.R.G.G.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 09:15 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. MJBL/brgg Exp.12-3843