Decisión nº 13.200-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Febrero de 2014
| Fecha de Resolución | 4 de Febrero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Indira Paris Bruni |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 4 ALBERT’S SONS C.A., anteriormente denominada Constructora Managua C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21-01-1987, bajo el Nº 24, Tomo 114-A-Pro y cambiada su denominación social por la que actualmente detenta mediante Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada el 24-11-1995, la cual se encuentra debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13-12-1995, bajo el Nº 22, Tono 378-A Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos L.A.B., M.R.P., P.I.S., M.D.P.A.D.V., E.P.O., I.G.P., C.C. Grüber, B.R.B., P.L.P.P., G.R.S., J.L., Roshermari Vargas Trejo, A.A.M., M.A.M.S., C.P.G., G.P.-D.S., M.R.F., S.J.-B.S., J.A.E.R., N.D.G., A.K.G., A.M.T., W.B.N., M.C.M., M.R.G., J.S.G., I.C.E.P., G.M.C. y A.Z.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.869, 15.033, 18.183, 15.106, 14.829, 35.266, 52.190, 29.700, 24.563, 8.933, 28.334, 57.465, 73.080, 59.978, 77.305, 66.371, 93.741, 76.855, 72.558, 118.295, 118.493, 108.206, 121.387, 123.287, 124.011, 123.681, 130.578, 130.203 y 131.592, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedades Mercantil CUSTODIAS y ALMACENAJES C.A. (CUSALCA)., en su carácter de arrendataria, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 23-11-1962, bajo el Nº 6, Tomo 41-A, cuya última modificación aparece registrada en fecha 15 de julio de 2005, bajo el Nº 6, Tomo 126-A Pro; y la Sociedad Mercantil TAUREL & CIA SUCRS C.A., en su carácter de fiadora solidaria, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el antiguo Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal el 19-01-1949.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos I.I.L.D.S. y B.J.L.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.699 y 66.622, respectivamente.
Exp. Nº: AP71-R-2012-000774
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ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.
Llegan las presentes actuaciones provenientes de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 08.11.2013 (f. 113 al 126, p.3), mediante la cual declaró: (i) CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por empresa mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES C.A., (CUSALCA), contra la sentencia dictada en fecha 1° de febrero de 2013 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y (ii) ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión sin incurrir en el vicio señalado.
Por auto de fecha 13.11.2013 (f.137 al 139 p.3), esta Superioridad dio por recibida las presentes actuaciones, y ordenó la notificación de las partes mediante boleta.
Mediante diligencia de fecha 19.11.2013 (f.144 p.3), compareció la representación judicial de la parte actora, y se dio por notificado del presente avocamiento.
Mediante diligencia suscrita en fecha 21.11.2013, el Alguacil, notificó a los co-demandados en la presente causa sobre el avocamiento.
Para decidir, esta Alzada lo hace con sujeción en los siguientes razonamientos.
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DETERMINACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento mediante demanda interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES 4 ALBERT’S SONS, C.A., por medio de sus apoderados judiciales, contra las Sociedades Mercantiles CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A. (CUSALCA) y TAUREL & CIA. SUCRS., C.A., por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 22.03.2010 (f.187 y 188, p.1) el Tribunal de la causa admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de las co-demandadas, conforme las reglas del procedimiento breve.
El día 025.08.2011 (f. 300 al 316, p.1) la parte actora reforma la demanda.
Cumplidos los trámites correspondientes a la citación de las codemandadas, el 02.05.2012 (f. 117 p.2) la abogada B.L., en su carácter de apoderada judicial de las co-demandadas, se da por citada en la presente causa; y el 04.05.2012 (f. 123 al 141, p.2), da contestación a la demanda y hace oposición a las Medidas Cautelares solicitadas por la actora.
El 15.05.2012 (f. 324 al 328, p.2); y el 17.05.2012 (f. 332 al 329, p.2) las representaciones judiciales de ambas partes, presentan sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
En fecha 23.10.2012 (f.362 al 367, p.2) el Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva declarando: “(…) (i) “IMPROCEDENTE la defensa previa de fondo invocada por la representación demandada…”; (ii) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la Empresa Mercantil Inversiones 4 Albert´S Sons, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca) y Taurel & Cia. Sucrs., C.A., ambas partes plenamente identificadas…”;(iii) RESUELTO JURISDICCIONALMENTE el Contrato de Arrendamiento…”;(iv) SE CONDENA a la co-demandada Empresa Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca) a entregar a la parte actora el inmueble de autos…”;(v) SE CONDENA a las Empresas co-demandadas a pagar a la actora la cantidad que corresponda POR CONCEPTO DE DIFERENCIA DEL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO…”; (vi) SE CONDENA a las Empresas co-demandadas a pagar a la actora la cantidad que corresponda POR CONCEPTO DE MORA…”; (vii) SE ORDENA INDEXAR las CANTIDADES CONDENADAS en este Dispositivo, cuyo cálculo deberá computarse a partir del 08 de Agosto de 2011, inclusive, hasta que se declare definitivamente firme el presente fallo (…)”
Notificadas las partes de la decisión de fecha 23.10.2012 (f.362 al 367, p.2) la representación judicial de las co-demandadas, Sociedades Mercantiles Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca) y Taurel & Cia. Sucrs., C.A., apela de la misma el 30.11.2012.
Mediante auto del 05.12.2012 (f. 405, p.2) el juzgado de la causa oye la apelación en ambos efectos y acuerda la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
Cumplida la sustanciación en segunda instancia, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 01.02.2013, dictó sentencia declarando: (i) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada; (ii) CONFIRMA, la sentencia dictada en fecha 23.10.2012, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; (iii) IMPROCEDENTE LA DEFENSA PREVIA DE FONDO, solicitada por la parte demandada; (iv) PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la sociedad mercantil INVERSIONES 4 ALBERT`S SONS C.A., contra la sociedad mercantil CUSTODIAS y ALMACENAJES C.A., (CUSALCA) y TAUREL & CIA. SUCRS., C.A; (v) RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Publica Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26.10.1999, bajo el Nº 39, Tomo 53 y ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 02.11.1999, bajo el nº 09, Tomo 139 de los Libros respectivos (…)”
Ejercido el Recurso de Casación contra la sentencia de fecha 01.02.2013 emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, se dio cumplimiento a la formalización correspondiente y posteriori, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró: (i) CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por empresa mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES C.A., (CUSALCA), contra la sentencia dictada en fecha 1° de febrero de 2013 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y (ii) ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión sin incurrir en el vicio señalado.
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MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
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Punto Previo.
De las Defensas contenidas en el artículo 340 ordinales 4 y 7 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada dentro de su litiscontestación expresa que existe imprecisión en el petitorio de la demanda y establece la defectuosidad de la misma conforme al ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al señalar que: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión”. Y el ordinal 7° que señala: “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”.
Menciona la demandada, la inconsistencia e inejecutabilidad, cuando no se indican los meses correspondientes a los montos pretendidos ni las cantidades calculadas al aumento parcial de alquiler según el acto regulatorio.
En este sentido, el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a uno de los requisitos de forma que debe cumplir el libelo de la demanda, y dicho requisito está contemplado en la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, es decir, defecto del libelo el cual es subsanable por la parte demandante de conformidad con lo ordenado en los artículos 350 y 354 ibídem.
Como dice, Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Ediciones Liber, Caracas 2006, pág. 16 que: “La doctrina distingue entre el objeto mediato e inmediato de la pretensión (cfr. Art. 52). El segundo es la sentencia favorable, y el primero es el bien de la vida que se pretende obtener. A este último se refiere el ordinal 4° cuando especifica que debe indicarse con precisión, el objeto de pretensión si es un bien inmueble, señalando su situación y linderos; (sic) y si fueren derechos u objetos incorporales, los datos, títulos y explicaciones necesarias.
Cuando la demanda versa sobre derechos de crédito, que tienen por objeto una suma de dinero, debe especificarse la cantidad debida, los intereses vencidos si los hay, los intereses por vencerse si se demandan, los gastos de cobranza extrajudiciales y los daños y perjuicios que se hayan causado”
En este orden de ideas, la norma in comento (Art. 340.4 CPC) aplicada en el caso de autos, se establece el supuesto de especificación de cantidades por concepto de cánones insolutos que el accionante demanda.
El reclamo quedó circunscrito sólo a la cuantificación reforzada en el nomen- nominalismo- crematístico de un objeto de crédito, no si sobre el reclamo es in genere y deba contener el refuerzo de un plazo o término fijo para su calculación, lo cual es consecuencia del mérito de la controversia con base al principio dispositivo.
Ello muestra, que en el petitum libelar el demandante estableció indemnizaciones (verbigratia: sumas de dinero correspondientes a cánones no pagado, mes de Agosto de 2.009, intereses vencidos según la cláusula Décima Quinta del contrato, etc), determinándose en unas supuestas ausencia de pensiones inquilinarias por incumplimiento culposo del contrato, ello con refuerzo al acto regulatorio, agregando quien sentencia, que el legislador no diferencia si las cantidades deben contener plazos o términos fijos sino que deben especificarse sólo cantidad o suma debida. Lo demás, son consideraciones propias del mérito de la controversia. Y ASI SE DECIDE.-
Por tanto, se niega la imprecisión aducida por la parte demandada conforme al artículo 340.4 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-
Con respecto, al alegato fundado por la parte demandada en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, concerniente al “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”.
La doctrina judicial establece que:
Para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento demandado. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos. (Véase: SPA, st.n° 343 de fecha 13 de Marzo de 2.001)
Bajo tal predicamento, el demandante establece en su libelo de la demanda la situación fáctica que se exige de acuerdo a la cláusula Vigésima Tercera (23°) del contrato de arrendamiento, que establece que pagará el arrendatario por concepto de cláusula penal a título de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), ajustado según la inflación, por cada día de atraso contados a partir de quince (15) días continuos desde la fecha de terminación, hasta el día de la entrega del inmueble en las condiciones estipuladas. Luego, se señala una obligación submodo que tiene como punto de partida la expiración del término contractual- hasta el día de entrega del inmueble.
En tal circunstancia, la cuantificación de los daños y perjuicios no es lo exigible en la norma in comento (Art. 340.7 CPC), sino la situación fáctica para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria como en el sub examine relacionado al aspecto del clausulado contractual contenido en la cláusula penal descrita, la cual se realizó, ergo, ésta Juzgadora niega la imprecisión aducida por la parte demandada dentro de su contestación de la demanda por cumplirse con las exigencias prescrita en el artículo 340.7° del Código de Procedimiento Civil.- Y ASI SE DECIDE.-
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- De la traba de la litis.
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Alegatos de la Accionante:
… Nuestra representada (sic), suscribió con la empresa Custodias y Almacenajes, C.A., (cusalca) (sic), un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de nuestra mandante, denominado “Edificio Dala” (sic), el cual fue autenticado (sic) el 26 de octubre de 1999…”
… Dicho contrato fue prorrogado el 6 de marzo de 2001… En el referido documento, las partes convinieron prorrogar la duración del contrato por cinco (5) años, a partir del 1° de octubre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2009.
El 18 de mayo de 2009 Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., notificó a Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, tal y como consta en la notificación en la Notaría Pública Cuarta (4ta) del Municipio chacao… En la notificación mencionada, nuestra representada dejó constancia que de conformidad con los artículos (sic), el contrato se prorrogaría siempre y cuando la arrendataria no estuviera en incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, por lo que en el evento que la sociedad mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) incumpliera alguna de las obligaciones, perdería inmediatamente el beneficio de la prórroga legal y debería entregar el inmueble totalmente libre de bienes, de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Como consecuencia de la notificación practicada, la prórroga legal inició el 1° de octubre de 2009.
Durante la prórroga legal, permanecieron vigentes las mismas condiciones acordadas por las partes en el contrato original, salvo la variación del canon de arrendamiento que fue objeto de regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato (sic) mediante resolución número 012247 dictada en fecha 8 de julio de 2008…
… la dirección General de Inquilinato resolvió fijar el canon de arrendamiento mensual del inmueble en la cantidad de cuatrocientos cincuenta y tres mil ciento cuarenta bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 453.140,43), siendo dicho monto el que debió pagar la arrendataria durante la prórroga legal…
… el recurso de nulidad ejercido por la empresa Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), no suspende los efectos de la resolución que fijó el canon de arrendamiento sobre el inmueble propiedad de nuestra representada…
… en el mes de agosto de 2009 el Juzgado Vigésimo Quinto (25to) de Municipio de esta Circunscripción Judicial no recibió monto alguno por concepto de canon de arrendamiento. De esta manera, la empresa Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) incumplió en su obligación como arrendataria al no haber realizado depósito alguno para ser acreditado al canon del referido mes, lo que trajo como consecuencia la resolución del contrato…
… en virtud de las disposiciones contractuales anteriormente mencionadas y ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento legalmente establecidos y el resto de los incumplimientos señalados en la presente reforma de la demanda…
… acudimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos a la empresa Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), y solidariamente a la compañía Laurel & Cía Sucrs., C.A.,, en calidad de fiadora de la empresa demandada, para que convengan, o en su defecto sean condenados por este Tribunal a dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento descrito, y en consecuencia a entregar, totalmente libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, el inmueble propiedad de nuestra representada…
Para el supuesto que sea declarada la resolución del contrato como consecuencia del incumplimiento de la demandada por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009, demandamos a las empresas mencionadas para que convengan o en su defecto sean condenadas por este Tribunal a lo siguiente:
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de noventa y tres mil seiscientos sesenta y ocho bolívares (Bs. 93.668,00), por concepto de la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009.
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de tres millones ciento noventa y siete mil quinientos veinticinco bolívares con sesenta y cuatro céntimos (BS. 3.197.525,64) por concepto de la obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento hasta la fecha de la presentación de la presente reforma de la demanda, más el precio del arrendamiento por cada uno de los cánones mensuales no pagados por todo el tiempo que medie hasta que nuestra representada pueda celebrar otro contrato (…)
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de doscientos noventa y tres mil doscientos bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 297.634,77), por concepto de intereses moratorios al doce por ciento (12%) anual, de acuerdo lo establecido la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento.
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de cuatrocientos ochenta y tres mil doscientos bolívares (Bs. 483.200,00), por concepto de penalidad equivalente a ochocientos bolívares (Bs. 800,00) por cada día de atraso a partir de quince (15) días continuos desde la fecha de la resolución de la relación arrendaticia (…)
(…) para el supuesto que sea declarada la resolución del contrato como consecuencia del incumplimiento de la demandada por falta de pago del canon de arrendamiento fijado durante la prórroga legal por la Dirección General de Inquilinato en la Resolución Administrativa número 012247, demandamos a las empresas mencionadas para que convengan, o en su defecto sean condenadas por este Tribunal a lo siguiente:
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de cinco millones quinientos noventa y nueve mil cuatrocientos setenta y ocho bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 5.599.478,51), por concepto de la obligación del arrendatario de pagar la diferencia del monto no pagado en cada uno de los cánones mensuales consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25to.) de Municipio de la circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, entre los meses de octubre de 2009 y abril de 2011.
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de siete millones setecientos setenta y tres mil trescientos ochenta y siete bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 7.773.387,31) por concepto de la obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento hasta la expiración de la prórroga legal (…)
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de quinientos setenta y ocho mil ciento sesenta y dos bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 568.162,91), por concepto de intereses moratorios al doce por ciento (12%) anual, de acuerdo lo establecido en la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento.
(…) Pagar a nuestra representada, la cantidad de cuatrocientos treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 434.400,00), por concepto de penalidad equivalente a ochocientos bolívares (Bs. 800,00) por cada día de atraso a partir de quince (15) días continuos desde la fecha de la resolución de la relación arrendaticia, de acuerdo lo establecido en la Cláusula vigésima Tercera del contrato de arrendamiento.
b.- Contestación de las codemandadas:
(…) CUSALCA C.A., y TAUREL & Cía. Surs. C.A., fueron demandadas por la empresa mercantil Inversiones 4 Albert´s Sons C.A., (sic) la primera por cumplimiento de contrato de arrendamiento y la segunda en su condición de fiadora de la arrendataria y a partir de ese momento deberá dilucidarse si efectivamente la arrendataria debe pagar ese monto máximo o no, según sea el caso
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De otra forma, es decir, si la arrendadora no manifiesta claramente su aspiración de recibir como canon de arrendamiento del inmueble arrendado, el máximo fijado por la regulación de la Dirección de Inquilinato, la arrendataria continua legítimamente cumpliendo con sus obligaciones contractuales, pagando la cantidad que claramente y de manera consensuada, ambas partes han pactado en el contrato de alquiler que rige sus relaciones.
En consecuencia, en el presente caso, (sic) CUSALCA, se ha mantenido solvente en su obligación de pago del precio del alquiler del inmueble que le fue arrendado, consignando puntualmente por mensualidades adelantadas, en el Juzgado competente para tal fin, el mismo canon que pagaba para el último mes de la vigencia del plazo natural del contrato, con los ajustes pactados por el propio contrato de alquiler, bien sea ajustes por la inflación anual de los Estados Unidos de Norteamérica señalada para cada 1° de Octubre de cada año, y también los ajustes debidos a los cambios de la paridad cambiaria de (sic) monetario el Bolívar, debido a que el precio del alquiler fue fijado con referencia a una moneda extranjera como es el dólar estadounidense y si varía la paridad cambiaria debe ajustarse la cantidad de bolívares que debe pagar mensualmente y asó lo ha hecho (sic), demostrando de esta forma su voluntad de honrar sus compromisos contractuales.
Por otra parte, si bien es cierto que el único aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado por la demandante dice que durante la prórroga legal “permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, (sic). No dice dicha norma que el arrendatario beneficiario de la prórroga legal está automáticamente obligado a comenzar a pagar el máximo canon mensual fijado en la regulación, si ese máximo nunca le ha sido requerido por su arrendador.
“(…) negó, rechazó y contradijo en todas sus partes:
1) Que (sic) no cumplieron con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2009
2) Que (sic) no han pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de Septiembre de 2009 hasta ahora, por el monto señalado por la parte demandante.
3) Que en consecuencia del alegato incumplimiento (sic) argumenta la demandante, han perdido el beneficio de la prórroga legal de tres años, desde el 30 de Septiembre de 2009 al 30 de Septiembre de 2012.
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a. (…) la demandante alega que no se ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2009.
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b. Otros cánones de arrendamiento, al decir de la demandante se pagaron por un monto que no es el que según la accionante correspondía pagar.
(…) Hasta Junio de 2008 la arrendadora venía recibiendo mensualmente los cánones de arrendamiento y expidiendo las facturas fiscales correspondientes a cada pago; en Julio de 2008, la demandante se negó a recibir los pagos de cánones de arrendamiento de (sic) CUSALCA C.A., se interrumpió toda comunicación directa entre las partes arrendadora y arrendataria, y a partir del canon correspondiente a ese mes de Julio de 2008 su mandante se vio en la situación de tener que comenzar a consignar los alquileres en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas según consta en el expediente N° 2008 1368.
Esas consignaciones fueron debidamente notificadas a la parte arrendadora, quien a través de sus apoderados acreditados en ese expediente de consignaciones, el 2 de Julio de 2009 solicitó (folio 116) y obtuvo del Juzgado de Municipio ya identificado, el retiro de los alquileres que estaban hasta esa fecha a su orden y disposición y con su conocimiento, todos los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades siguientes a Mayo de 2009 hasta la presente fecha.
La parte demandante retiró las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio 2008 hasta Mayo de 2009 (folio 161 de autos), cuyos montos no objetó y recibió sin poner objeción alguna.
(…) No es cierto que la arrendataria que representamos haya consignado dos veces el canon de arrendamiento de septiembre de 2008, como afirma la nota del tribunal (…)
(…) no es el único error que se ha cometido el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en la tramitación del expediente de consignaciones de alquileres (…)
La única forma de demostrar que nuestra poderdante, Cusalca, ha pagado puntualmente los cánones de arrendamiento desde Julio de 2008 hasta el presente mes de marzo de 2012, se debe tomar en consideración como único elemento de plena prueba la certificación de consignaciones (…)
(…) es falso que nuestra representada haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2009, ya que según consta de consignación de fecha 6 de agosto de 2009, deposito N° 1283199 (sic) corresponde justamente al mes de agosto de 2009 y también según la certificación de consignaciones expedida por el propio Juzgado receptor de las mismas (sic), ese canon de arrendamiento sí fue pagado y lo fue temporariamente, el día seis de ese mismo mes y año. Por lo tanto dicho alegato debe ser desechado (…)
(…) Es cierto que la empresa 4 albert’s sons C.A., notificó judicialmente a nuestra representada Cusalca en fecha 18 de mayo de 2009, su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tiene celebrado, y por lo tanto dicho contrato venció el 30 de Septiembre de 2009 y comenzó a correr, de pleno derecho, la prórroga legal en beneficio de la arrendataria (…)
Nuestra representada ha venido pagando conforme a lo pautado en el contrato, y cada 1° de octubre, fecha de vencimiento de cada año de vigencia del contrato de arrendamiento, ha realizado el ajuste conforme al compromiso contractual (sic) Cusalca, aunque no podía entregar el pago mensual a su acreedora arrendaticia Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., porque esta se negaba a recibirlo, tuvo que recurrir al mecanismo legal de consignación mensual de esos alquileres para mantenerse solvente con la obligación arrendaticia asumida (…)
Se comenzó a consignar en el Juzgado de Municipio competente para recibir consignaciones de alquileres en Julio de 2008, mucho antes del vencimiento del plazo natural del contrato, y a su vencimiento, se continuaron haciendo esos pagos por consignación durante el plazo que ha transcurrido de la prórroga legal que vencerá el 30 de septiembre d 2012.
(…) ha argumentado la parte demandante que nuestra representada estaría obligada a pagar el monto del canon máximo de arrendamiento fijado por la dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura (…)
(…) no esta nuestra representada obligada en forma automática, una vez conocido por medio de la notificación administrativa que realizó el organismo regulador, el monto máximo de la regulación del canon de arrendamiento mensual, a comenzar a pagarlo de inmediato.
(…) ante la ausencia de solicitud de la parte arrendadora del pago máximo fijado en la regulación, ya que nunca le ha sido requerido ese pago por ese monto, nuestra representada ha solventado su obligación pagando el monto del último canon de arrendamiento correspondiente al último mes de la vigencia del plazo natural del contrato o, como en el presente caso, ha extremado su cumplimiento ajustando el canon de alquiler a la previsión de alza anual prevista en el propio texto del contrato de arrendamiento.
(…) La demandante solicitó se decretarán dos medidas preventivas carentes de los elementos fundamentales que exige el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil (…)
(…) los presupuestos exigidos por la ley, no se han llenado en este caso y las medidas no deben ser decretadas, como en efecto no lo han sido ya en dos oportunidades en primera y en segunda instancia la negativa por dos veces ha sido ratificada.
(…) Cusalca ha pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento que estaba obligada a pagar a la arrendadora, 4 Albert’s Sons, C.A., por los montos y en las oportunidades en que estaba obligada (…)
(…) Cusalca es beneficiaria del plazo de prórroga legal de tres años contados a partir del 30 de septiembre de 2012 (…)
(…) Custodias y Almacenajes C.A. (Cusalca) y laurel & Cía. Sucrs., C.A., (sic) nada adeudan a la parte demandante arrendadora por concepto de cánones de arrendamiento, intereses de mora, ajuste por inflación, daños de ningún tipo, así como tampoco por concepto de actualización monetaria (…)
(…) solicitamos se declare totalmente sin lugar la demanda, se condene a la demandante a pagar las costas del juicio incluidos los honorarios de abogados, con todos los pronunciamientos de ley.
Así quedó trabada la litis.
-
- Aportaciones probatorias.
a.- De la parte actora.
Pruebas con el escrito libelar:
-
Marcado con la letra “B” (f. 24 al 48, p.1) copia simple de Notificación extra-litem realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18.05.2009, a la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento por parte de Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A.
Esta Juzgadora observa que se trata de un documento Público, traído a los autos en copia simple, en consecuencia se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), fue notificada de la de la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento que sostenía con Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A. ASÍ SE DECLARA.
-
Marcado con la letra “C” (f. 49 al 51, p.1) copia simple de la Resolución del 08.07.2008, bajo el Nº 012247, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cual ordenó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, oficina y otros usos, al inmueble identificado como Edificio “Dala” ubicado en la Calle Primera, Urbanización Industrial Los Ruices Sur, Municipio Sucre, Estado Miranda; en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Tres Mil Ciento Cuarenta Bolívares Fuertes Con Cuarenta y Tres Céntimos (Bsf. 453.140,43).
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Sentenciadora que se trata de una Resolución emanada de un Ministerio, y que tiene carácter de documento administrativo que riela en copia simple, por lo que se le tiene como cierto para los efectos de la decisión, para acreditar que la referida Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio de infraestructura fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble objeto del presente juicio, en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Tres Mil Ciento Cuarenta Bolívares Con Cuarenta y Tres Céntimos (Bsf. 453.140,43). ASÍ SE DECLARA.
-
Marcado con la letra “D” (f. 52 al 181, p.1) copia certificada de del expediente signado con el número 2008-1368, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16.11.2009, donde se evidencia la consignación de pagos de cánones de arrendamiento a favor de Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A.
En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar el procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento, conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual la consignante es la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) y como beneficiario Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., de los meses que se especifican a continuación:
Mes Año Monto (Bs.)
Julio 2008 88.778,55
Agosto 2008 88.778,55
Septiembre 2008 88.778,55
Octubre 2008 92.951,15
Noviembre 2008 92.951,15
Diciembre 2008 92.951,15
Enero 2009 92.951,15
Febrero 2009 92.951,15
Marzo 2009 92.951,15
Abril 2009 93.668,00
Mayo 2009 93.668,00
Junio 2009 93.668,00
Julio 2009 93.668,00
Septiembre 2009 93.668,00
Octubre 2009 93.668,00
Noviembre 2009 93.668,00
En consecuencia, esta Alzada los toma en consideración para establecer el thema decidendum sobre las obligaciones contractuales y el procedimiento regulatorio inquilinario. Y ASÍ SE DECIDE
-
Marcado con la letra “D.1” (f. 58 al 60, p.1) copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones 4 Albert’s Sons C.A., y Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), en fecha 26.10.1999, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda.
-
Marcado con la letra “D.2” (f. Cuaderno de Medidas) copia certificada de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones 4 Albert’s Sons C.A., y Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 06.03.2001.
En cuanto a los numerales 4 y 5, esta Juzgadora observa que se trata de documentos públicos, traído a los autos en copia certificada, los cuales no fueron objeto de tacha, ni impugnación durante la secuela del proceso, en consecuencia se les otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar que entre las partes contratantes existe una relación arrendaticia y que la misma fue prorrogada a voluntad de las partes. ASÍ SE DECLARA.
-
Marcado con la letra “E” (f. 182 al 184 p.1) copia simple del contrato de compra venta celebrado entre Inversiones Tilmercan, S.A., y Constructora Managua, C.A., (Inversiones 4 Albert’s Sons C.A.), sobre el bien inmueble objeto de la presente causa.
En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que el mismo se trata de un documento público traído en copia simple, el cual no fue impugnado, se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, para acreditar la propiedad del bien inmueble a Inversiones 4 Albert’s Sons C.A.. ASÍ SE DECLARA.
-
Marcado con la letra “D” (Complemento) (f. 321 al 352, p.1) copia certificada del expediente signado con el número 2008-1368, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 13.04.2011, donde se evidencia la consignación de pagos de cánones de arrendamiento a favor de Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A.
En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada observa que se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar el procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento, conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual la consignante es la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) y como beneficiario Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., de los meses que se especifican a continuación:
Mes Año Monto (Bs.)
Abril 2010 187.335,99
Mayo 2010 187.335,99
Junio 2010 187.335,99
Julio 2010 187.335,99
Agosto 2010 187.335,99
Septiembre 2010 187.335,99
Octubre 2010 198.471,63
Noviembre 2010 189.471,63
Diciembre 2010 216.539,00
Enero 2011 162.404,24
Febrero 2011 189,471,62
Marzo 2011 189,471,62
Abril 2011 189,471,62
En consecuencia, esta Alzada los toma en consideración para establecer el thema decidendum sobre las obligaciones contractuales y el procedimiento regulatorio inquilinario. ASÍ SE DECIDE
En el lapso de pruebas:
Promovió el valor probatorio de las siguientes documentales:
A.- El contrato de arrendamiento y su prórroga, suscritos por Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., y la empresa Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca)
B.- Resolución Administrativa Nº 012247, dictada en fecha 08.07.2008, por la Dirección General de Inquilinato.
C.- Notificación realizada por Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., a Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca), autenticada en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao de fecha 18.05.2009.
D.- Copia certificada del expediente identificado Nº 2008-1368, que cursa en el Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se encuentran las consignaciones realizadas por la demandada hasta el mes de marzo 2010.
E.- Copia certificada del expediente identificado Nº 2008-1368, que cursa en el Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se encuentran consignaciones realizadas por la demandada desde el mes de marzo 2010 al mes de abril 2011.
En cuanto a los medios probatorios en los literales A, B, C, D y E, observa esta Superioridad que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada, se ratifica el valor probatorio dado, en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-
b.- De la parte demandada.
Pruebas con la contestación de la demanda:
-
Marcado con la letra “A” (f. 142 al 143, p.2) copia certificada de la Certificación de Consignaciones, cursantes en el expediente signado con el número 2008-1368, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19.03.2012.
-
Marcado con la letra “B” (f. 144 al 195, p.2) copia certificada de del expediente signado con el número 2008-1368, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19.03.2012.
-
Marcado con la letra “C” (f. 196 al 251, p.2) copia certificada de del expediente signado con el número 2008-1368, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19.03.2012.
En cuanto a los medios probatorios, marcados con los literales A, B y C, observa esta Superioridad que se tratan de documentos procesales, con fuerza de documentos públicos, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar el procedimiento consignatario de cánones de arrendamiento, conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual la consignante es la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) y como beneficiario Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., de los meses que se especifican a continuación:
Mes Año Monto (Bs.)
Julio 2008 88.778,55
Agosto 2008 88.778,55
Septiembre 2008 88.778,55
Octubre 2008 92.951,15
Noviembre 2008 92.951,15
Diciembre 2008 92.951,15
Enero 2009 92.951,15
Febrero 2009 92.951,15
Marzo 2009 92.951,15
Abril 2009 92.951,15
Mayo 2009 93.668,00
Junio 2009 93.668,00
Julio 2009 93.668,00
Agosto 2009 93.668,00
Septiembre 2009 93.668,00
Octubre 2009 93.668,00
Noviembre 2009 93.668,00
Diciembre 2009 93.668,00
Enero 2010 93.668,00
Febrero 2010 187.335,99
Marzo 2010 187.335,99
Abril 2010 187.335,99
Mayo 2010 187.335,99
Junio 2010 187.335,99
Julio 2010 187.335,99
Agosto 2010 187.335,99
Septiembre 2010 187.335,99
Octubre 2010 187.335,99 + 2.135,63 (Complemento)
Noviembre 2010 189.471,63
Diciembre 2010 216.539,00
Enero 2011 162.404,24
Febrero 2011 189,471,62
Marzo 2011 189,471,62
Abril 2011 189,471,62
Mayo 2011 189,471,62
Junio 2011 189,471,62
Julio 2011 189,471,62
Agosto 2011 189,471,62
Septiembre 2011 189,471,62
Octubre 2011 189,471,62 + 7.313,60 (Complemento)
Noviembre 2011 196.785,23
Diciembre 2011 196.785,23
Enero 2012 196.785,23
Febrero 2012 196.785,23
Marzo 2012 196.785,23
En consecuencia, esta Alzada los toma en consideración para establecer el thema decidendum sobre las obligaciones contractuales y el procedimiento regulatorio inquilinario. ASÍ SE DECIDE
-
Marcado con la letra “D” (f. 252 al 286, p.2) legajo de Originales de comprobantes de retención de impuestos sobre la renta, expedidos por la sociedad mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) a favor de la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A.
-
Marcado con la letra “E” (f. 287 al 322, p.2) legajo de Originales de comprobantes de retención de I.V.A, expedidos por la sociedad mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca) a favor de la sociedad mercantil Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A.
En cuanto a lo medios probatorios en los literales D y E, quiere precisar esta Juzgadora de Alzada que se tratan de papeles domésticos, según el artículo 1.378 del Código Civil; y siendo que nadie puede crear una prueba a su favor en virtud del principio de alteridad de la prueba se desechan en juicio. ASÍ SE DECIDE
En el lapso de pruebas:
Promovió el valor probatorio de las siguientes documentales:
A.- El contrato de arrendamiento y su prórroga, suscritos por Inversiones 4 Albert’s Sons, C.A., y la Sociedad Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A., (Cusalca).
B.- Las copias certificadas de las consignaciones de alquileres realizadas por la parte demandada, a favor de la demandante desde el mes de julio de 2008 hasta noviembre de 2009.
C.- La certificación de consignaciones de alquileres, cursantes en el expediente Nº 2008-1368, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual comprende la consignación de los cánones de arrendamiento entre el mes de julio 2008, hasta marzo de 2012.
D.- Las copias certificadas del expediente Nº 2008-1368, donde constan las consignaciones de alquileres correspondientes a marzo 2010, hasta febrero 2011.
E.- Las copias certificadas de las consignaciones de alquileres correspondientes a noviembre 2010, hasta marzo 2012.
F.- Los comprobantes de retención de impuestos sobre la renta.
G.- Los comprobantes de impuesto al valor agregado.
En cuanto a lo medios probatorios en los literales A, B, C, D, E, F y G observa esta Superioridad que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada, se ratifica el valor probatorio dado, en esta oportunidad. ASÍ SE DECLARA.-
H.- Promovió prueba de Informes, dirigida al Banco Industrial de Venezuela y al Banco de Venezuela, a los fines que informaran si se encuentran en los archivos los cuales están constituidos por las planillas de depósitos en cuenta del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, respecto a los depósitos de los cánones de arrendamientos cuestionados por las partes actuantes en la presente contienda judicial.
Dicho medio de prueba fue promovido conforme a lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, en respuesta del 30.07.2012, el Banco de Venezuela mediante comunicación signada con el Nº GRC-2012-20851, (f. 360, p2), manifestó que no es posible enviar la información requerida ya que no se encontró anexo el escrito de promoción de pruebas; y no se evidencia que el Banco Industrial de Venezuela haya enviado respuesta alguna durante la secuela del juicio, razón por la cual carece de eficacia probatoria. ASÍ SE DECIDE.
-
- Del Mérito de la Causa.-
Ha sostenido la parte actora (1) que en fecha 02.11.1999, se celebró mediante documento autenticado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un Edificio denominado “Dala”, ubicado en la calle 1-1 de la Urbanización Industrial Los Ruices Sur, Municipio Sucre del estado Miranda.
Establecen que dicho contrato fue prorrogado el 06 de marzo de 2.001, según documento autenticado en la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. En el referido documento las partes convinieron en prorrogar la relación locativa por un término fijo de cinco (05) años, a partir del 01 de octubre del 2004, hasta el 30 de septiembre de 2009.
La demandante notificó la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Por otra parte, se estableció la variación del canon de arrendamiento por un procedimiento regulatorio por parte de la Dirección General de Inquilinato, mediante Resolución Administrativa numero 012247 dictada en fecha 8 de Julio de 2008.
Es fundamentada la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento en: (i) la falta de pago por consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sobre el mes de agosto de 2009.; y (ii) la falta de consignación del monto del canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato en la Resolución Administrativa número 0112247 dictada en fecha 08 de julio de 2008.
Por su parte la demandada argumento en su defensa (1) que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, que no cumplieron con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2.009; (2) Que no hayan pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de Septiembre de 2009; y (3) Que se haya perdido el beneficio de prórroga legal desde la expiración (30.09.2009- hasta el 30.09.2012).
Señala que el arrendatario no está obligado automáticamente a comenzar a pagar el máximo de canon mensual fijado en la regulación administrativa. Asimismo, que existe una certificación del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, donde certifica el pago por consignación del mes de Julio de 2008 hasta Marzo de 2012, respectivamente dentro de las estipulaciones contractuales.
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes, establecido el contradictorio en la presente causa y analizadas las pruebas traídas a juicio, este Tribunal, para decidir, observa:
A.- De la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Nuestro legislador inquilinario comprime en el procedimiento breve lo derivado de las relaciones arrendaticias, en el Libro IV, Título XII, del Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 881 y siguientes. Empero el trámite como fuero especial inquilinario, está regulado por el Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que figura en su artículo 33, lo siguiente:
Artículo 33:Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto- Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (Subrayado de este Tribunal)
Se tiene una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, que siguen las partes en la presente pendencia. Al respecto a dicho el autor J.L.V., (vid. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p.90 y 91), que la acción resolutoria-en los contratos a tiempo determinado- cuando el inquilino incumple cualquiera de las obligaciones contempladas en la ley o las expresamente estipuladas en el contrato, se da en los casos siguientes:
1-. La falta de pago, fundamentada en el artículo 1592, ordinal 2º, del Código Civil, el cual estipula que el arrendatario tiene la obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
2.- Cuando el inquilino cambie el uso del inmueble. Según el artículo 1592.1 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación principal de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; según el artículo 1.593 ejusdem, si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquél que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato. Estos supuestos comprenden el hecho del inquilino causar al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal.
3. Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización del arrendador (Art. 15 Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4.- Por la violación de cualquier cláusula contractual cuando así ha sido expresamente contemplado en el contrato.
Es fundamentada la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento en: (i) la falta de pago por consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sobre el mes de agosto de 2009; y (ii) la falta de consignación del monto del canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato en la Resolución Administrativa número 0112247 dictada en fecha 08 de julio de 2008, el cual fue determinado en la suma de Cuatrocientos Cincuenta y Tres Mil Ciento Cuarenta Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 453.140,43).
1.- Falta de pago del mes de Agosto de 2.009.
Establece la parte demandante que sobre el mes de Agosto de 2.009 el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no recibió monto alguno por concepto de cánones de arrendamiento.
De esa manera, se menciona el incumplimiento de la arrendataria al no haber realizado el depósito alguno sobre el referido mes.
Ahora bien, el legislador en materia inquilinaria, dota al arrendatario con las consignaciones arrendaticias, a un mecanismo breve y de solvencia al cumplimiento de sus obligaciones, ante la negativa de recibir el pago por parte del arrendador, todo ello previsto en su Título VII, Capítulo I, en su artículo 51 del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza lo siguiente:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble, rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Luego del debate planteado, esta sentenciadora señala que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse la impercepción de los cánones , o que la pensión de arrendamiento se encuentre vencida y no se proceda al trámite consignatario dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la correspondiente mensualidad, tal como lo prevé el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que es un plazo de gracia en beneficio del deudor, y por lo tanto, no constituye un estado de mora, pues el arrendatario puede consignar dentro de los quince (15) días establecido en la ley.
Como se observa, en el sub examine, reza la existencia del expediente de consignaciones locatarias sobre un pago del mes de Agosto de 2.009, estableciéndose de la certificación emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante a los autos, el cual, a su vez integran un numurus de prestaciones sucesivas de pensiones inquilinarías, entre éstas –como se repite- el referido mes de Agosto, por lo que mal puede el arrendador hablar de impago, si el arrendatario estableció el depósito, a los fines de su solventación sobre el precitado mes.
Siendo así, existe un depósito sobre el precitado mes, sin que se haga referencia en el intra petitum libelar la falta de equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, por el hecho de que el inmueble ésta sujeto a regulación durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
Por eso, se establece lo que podría entenderse como una consignación, pues como fin intuitivo no señala si la cantidad es la legítimamente efectuada por el hecho de establecerse un nuevo canon por el organismo regulador, lo cual será a consideración por esta jurisdicente en la parte infra del mérito de la controversia tal como fue solicitado por la parte actora en su libelo de la demandada
En consecuencia, existe un depósito sobre el mes de Agosto de 2.009. ASI SE DECIDE.
a) falta de pago de cada cuota mensual de arrendamiento.
Reclama el accionante la cantidad de TRES MILLONES CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.197.525,64), correspondiente al precio del arrendamiento de cada uno de los cánones no pagados hasta la fecha de reforma de la demanda, y hasta que medie o pueda celebrarse otro contrato.
Al considerarse el impago de pensiones no establece el demandante cuales son los meses que considera no pagados por el arrendatario que dice reclamar como punto de partida y bajo que monto lo establece. Esto es, si sobre el procedimiento regulatorio o las estipulaciones contractuales del contrato original.
En estos casos, siendo un supuesto de ausencia o acreditación de meses, en principio se encuentran consignado y a su disposición (Art. 51 LAI). Y siendo que no le es dable al Juez imaginarse la causa u origen para establecer bajo que parámetros se lleva esa falta de pago, se trata de una indemnización in genere, ergo, se niega la cantidad reclamada por concepto de pago de pensiones mensuales, por las consideraciones anteriormente expuestas. Y ASI SE DECIDE.-
b) De los intereses moratorios
Establece la parte demandante el reclamo los intereses moratorios a la rata del doce por ciento (12%), a tenor de lo establecido en la Cláusula Décima Quinta del contrato, cuyo monto oscila en la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.297.634, 77)
Tratándose, pues, de un supuesto incumplimiento alegado por falta de pago donde se demostró en el caso de autos que no existió impercepción de cánones mensuales por existir una modalidad de pago por consignación ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas realizado por la demandada, debe forzosamente esta Superioridad desechar los intereses reclamados. Y ASI SE DECIDE.-
1.2 DE LA DETERMINACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO POR EL ORGANISMO REGULADOR.
La parte accionante establece en su libelo de la demanda como segundo petitum de su acto ex contractu de resolución la falta de consignación del monto del canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato en la Resolución Administrativa número 0112247 dictada en fecha 08 de julio de 2008, el cual fue determinado en la suma de Cuatrocientos Cincuenta y Tres Mil Ciento Cuarenta Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs. 453.140,43).
Siendo así, se hace necesario discernir sobre el medio tempore de la celebración del contrato estipulado bajo un determinado precio, y los efectos jurídicos de que el inmueble se encuentre regulado mediante un procedimiento administrativo inquilinario.
- De la ejecución de los actos regulatorios en sede administrativa.
Corresponde examinar a esta Superioridad la ejecutoriedad del acto regulatorio que pueda ser susceptible de hacer eficacia jurídica dentro la prórroga ultra convencional prefijada entre las partes contratantes en fecha 06 de marzo de 2.001, según documento autenticado por la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 73, Tomo 23 de los libros de autenticación de la referida notaría.
De tal suerte, se tiene en el sub litis la revisión de cánones de arrendamientos fijados en un contrato de arrendamiento que fue prorrogado por cinco (5) años, a partir del 01 de Octubre de 2.004- hasta el 30 de Septiembre de 2.009, inclusive con la consecuente por haber sido objeto de un acto regulatorio inquilinario de la Dirección de Inquilinato.
En estos casos, se establece una variación del canon de arrendamiento a consecuencia de un procedimiento de regulación, diferenciándose en el sub examine que las partes establecieron una prórroga prefijada que sólo significa la continuidad del arrendamiento por el tiempo preestablecido.
El legislad0r inquilinario establece para el período de prórroga legal, por disposición del artículo 38 parte in fine de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario-, que permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato primigenio, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias de un procedimiento de regulación, entendido aquél como el cumplimiento de las exigencias establecidas en los artículos 29 y ss de la ley in comento.
Hecho el encaje de la forma de ley debe observarse la opinión de los autores Henríquez La Roche y Kiriakidis Longhi (Ob. cit. Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios) que: “Si las partes acuerdan una prórroga sustitutiva de la legal, más amplia que la prevista en los literales anteriores (Art. 38 LAI), ello no impedirá la aplicar adicionalmente la preterición legal prevista en este artículo 38 sub examine”.
Al considerar, pues, que la prórroga sustitutiva de la legal puede considerarse in adiecto también a la preterición legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo cual, es un derecho que nace automáticamente de la prórroga prefijada entre las partes. No obstante, es menester precisar si el arrendatario pudiere estar incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, ergo, no tendría derecho a gozar del beneficio de prórroga legal (Art. 40 LAI).
Ahora bien, establece el artículo 38 parte in fine de la ley in comento, se establece.
Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto- Ley
… Omissis…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento regulador (…)
(Negrillas de esta Alzada)
Así pues, y en contexto con un procedimiento regulatorio inquilinario los actos administrativos han quedado establecidos bajo el status de: (i) La fijación de cánones máximos de arrendamiento (Art. 30 LAI); (ii) Revisión de los cánones máximos de arrendamiento previamente fijados (Art. 32 LAI); y (iii) Imposición de sanciones administrativas (Art. 82 y ss LAI).
En similar sentido, el acto regulatorio dictado en sede administrativa por el cual fije el monto del canon máximo a cobrar, esto es, por medio de la cual se estipula la regulación de alquileres (Art. 29 y ss LAI), -ab initio- se busca la ejecución del acto administrativo. Luego, se cuestiona si el acto regulatorio de la Dirección de Inquilinato podía ejecutarse –de forma inmediata- cuando media un andarivel de recurso de nulidad contencioso administrativo ante un Tribunal con competencia en lo Contencioso Administrativo Inquilinario.
Para determinar a quién le corresponde su ejecución, debe distinguirse entre resolución administrativa que haya quedado firme sin la intervención del órgano judicial y la resolución administrativa que ha sido sometida al control de la jurisdicción contenciosa administrativa inquilinaria.
En este sentido, ab libitum de control de la resolución administrativa, empezará a surtir los efectos jurídicos de la regulación una vez se dé el cumplimiento de los mecanismos establecidos en los artículos 72 al 74 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, salvo que el Juez Contencioso- Arrendaticio haya determinado la suspensión de efectos del acto administrativo conforme lo señala el artículo 81 ejusdem., con ocasión a la interposición del recurso contencioso de nulidad.
Igualmente como se cita en la obra señalada infra (ob. cit Tratado de Derecho Inmobiliario, ibídem, Pág. 117-118), “surtirá plenos efectos jurídicos el referido acto de regulación, aun en el caso de haberse interpuesto el recurso contencioso de nulidad, pero si no se ha obtenido la suspensión de efectos del acto”
Y se agrega el comentario del jurista G.G.-ROCCA sobre la eficacia de los actos administrativos arrendaticios en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen II, Pág. 117, Caracas 2007, que: “Una vez que el acto administrativo arrendaticio definitivo (por haber culminado el procedimiento administrativo), contentivo de la fijación del canon máximo de arrendamiento, es debidamente notificado al particular interesado; empieza contra él, a surtir plenos efectos jurídicos; indistintamente sea reputado como declarativo o constitutivo”. (Negrillas de este Tribunal)
De las actas procesales.-
Bajo las consideraciones anteriormente expuestas, se reclama a la demandada que no se ha consignado el monto del canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato emanado de la Resolución Administrativa número 012247 dictada en fecha 8 de Julio de 2.008. De esta manera, se reclama la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 5.599.478,51), correspondiente al precio del arrendamiento por la diferencia del monto no pagado en cada uno de los cánones mensuales señalados desde el mes de octubre de 2.009 hasta abril de 2.011, a razón de cada mes.
Asimismo, en la variación del canon de arrendamiento que fue objeto de regulación por parte de la Dirección General de Inquilinato surge un control de la legalidad mediante un recurso de nulidad del acto regulatorio interpuesto por la demandada. Luego, se alega que hubo inexistencia de falta de notificación por el arrendador de la fijación del canon máximo mensual, por lo cual, -a entender de la demandada- no puede surtir plenos efectos de inmediato el acto de regulación.
Siendo así, debe precisar el principio de ejecutividad de los actos administrativos (art.8). Y ante la interposición de recurso contencioso de nulidad sometido a un control judicial, esta Alzada toma el criterio del maestro G.G.Q., al considerar que: “la interposición del recurso contencioso administrativo denota el cumplimiento del fin de una adecuada notificación que comporta”. (Véase: Tratados De Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Caracas 2.000, Pág. 117), agregando esta jurisdicente la inmediata aplicación de los efectos del acto por existir una notificación tácita que garantiza el conocimiento del mismo.
Y siendo que, la demandada trae a los autos una copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 26.07.2012 (f.383, p.2), donde declaró: “CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A., (SUSALCA), contra el acto administrativo contenido en el Resolución Nro. 012247 de fecha 08 de julio de 2008 emanado de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO (…)”
De ese modo, evidencia está Superioridad por notoriedad judicial, así como también de la copia simple consignada por la representación judicial de la parte actora en fecha 02.12.2013, (http://jca.tsj.gov.ve/DECISIONES/2013/SEPTIEMBRE/1477-30-AP42-R-2013-000383-2013-1718.HTML), que la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anuló el fallo de la primera instancia y declaró SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. Luego, al no acordarse la suspensión de los efectos del acto administrativo, los resultados del acto regulatorio declarado válido, deben surtir todas las consecuencias jurídicas de inmediato, pues cobra importancia que no se señaló la suspensión de efectos (Art. 81 LAI) por la arrendataria, lo cual ha debido solicitar ante el órgano jurisdiccional y no lo realizó.
Dentro de este contexto, se impone un análisis del clausulado del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes, a los fines de establecer si se pone en manifiesto el vencimiento de las pensiones inquilinarias y el impago que objeta el actor, en la presente demanda. Concretamente la cláusula DÉCIMA SEXTA del contrato de arrendamiento establece la modalidad de pago y la acción actio ex contratu resolutorio por falta de pago, tal como lo estatuye el artículo 1592.2 del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 in fine de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario
Establece la cláusula décima sexta, lo siguiente:
“(…) Son causas de resolución del contrato, además de las previstas por la ley, cualquiera de las siguientes:
-
Si alguna de las partes incumpliera con cualquiera de sus respectivas obligaciones contraídas en este contrato.
Y señala, el artículo 38 parte in fine de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que:
(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación
.
De las disposiciones de ley y contractuales, se explana en el sub litis que existió una variación de los cánones de arrendamiento mediante un procedimiento por regulación emanado de la Dirección General de Inquilinato donde se dictó una Resolución signada con el Nro. 012247 de fecha 08 de julio de 2008, por un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43), por lo que, se establece un canon máximo que ciertamente establece el equilibrio económico interpartes. Es como opina, el maestro G.G.Q., “el arrendador puede cobrar por concepto de alquiler mensual, el juez no puede desconocer la fuerza obligatoria del artículo 7 de LAI y 29 eiusdem que regula la fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación” (cfr. Tratado de Derecho Inmobiliario, Tomo I, Caracas 2000, Pág. 476).
De esta manera, conforme al artículo 32 parágrafo segundo y en aras de procurar el equilibrio económico entre las relaciones locativas se impone la cancelación del diferencial a la parte arrendadora por parte de la demandada, siendo que no existe la suspensión de los efectos del acto regulatorio conforme lo señala el artículo 81 de la Ley de Arrendamiento, y más aún existe la confirmación del acto administrativo regulatorio sobre un control judicial.
En este sentido, es procedente la falta de pago de pensiones arrendaticias por el hecho de existir una variación por concepto de canon de alquiler por el órgano regulador que el arrendatario no efectúo sobre los meses descritos que se detallan a continuación:
Octubre 2009 93.668,00
Noviembre 2009 93.668,00
Diciembre 2009 93.668,00
Enero 2010 93.668,00
Febrero 2010 187.335,99
Marzo 2010 187.335,99
Abril 2010 187.335,99
Mayo 2010 187.335,99
Junio 2010 187.335,99
Julio 2010 187.335,99
Agosto 2010 187.335,99
Septiembre 2010 187.335,99
Octubre 2010 187.335,99 + 2.135,63 (Complemento)
Noviembre 2010 189.471,63
Diciembre 2010 216.539,00
Enero 2011 162.404,24
Febrero 2011 189,471,62
Marzo 2011 189,471,62
Abril 2011 189,471,62
Dichos montos depositados se tomaran en cuenta a los fines de establecer el restante con la cantidad neta de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43); mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el mes de Octubre de 2.009, hasta el mes de abril de 2.011, descritos con anterioridad. Y ASI SE DECIDE.-
A título enunciativo, el legislador en materia inquilinaria, dota al arrendatario con las consignaciones arrendaticias, a un mecanismo breve y de solvencia al cumplimiento de sus obligaciones, pero el hecho que se estuviere en curso cualquier proceso judicial puede retirarse y disponer de las cantidades consignadas a su favor, así lo dispone el artículo 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
Luego del debate planteado, esta sentenciadora señala que para hablar de insolvencia inquilinaria deben darse la impercepción de los cánones (parcial o total). El onus de disponer libremente de las consignaciones locativas a su favor, no significa renuncia o desistimiento de la acción por mandato del artículo 52 ejusdem. Lo importante es que la impercepción parcial fue retirada con anterioridad a la interposición de la presente demanda que incluyen la falta de pago parcial de cánones de arrendamiento ante el principio de ejecutividad de los actos administrativos inquilinarios, por ende, están a su disposición. Y ASI SE DECIDE.-
-
La falta de pago mensual correspondiente por cada uno de los cánones vencidos.-
Ha alegado la parte actora, el reclamo de la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 7.773.387,31), correspondiente al precio del arrendamiento por cada uno de los cánones mensuales no pagados hasta la expiración de la prórroga legal (30 de septiembre de 2012), en virtud de lo establecido en el artículo 1616 del Código Civil.
Al considerarse cánones mensuales no pagados dentro de la convención contractual. Si se resolviere el contrato por tiempo determinado ope legis nace automáticamente el derecho a la preterición legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por el hecho, que exista un pago por consignación, no cesa la prórroga legal si el arrendatario haya optado por consignar ante un tribunal los cánones, ya que no puede entenderse como una conducta negativa del arrendatario e incumplidora de sus obligaciones contractuales, dado que para adoptar tal conducta no se requiere acreditar la voluntad expresa del arrendador de no querer recibir el pago al inquilino, sino que basta con una simple conducta tácita de éste a no recibir el pago. Y la consignación tiene tanto valor, a los efectos de la solvencia, como el pago directo. (Véase. Exp. N° 10.10363, Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 15 de Diciembre de 2.010)
No obstante, ante una presunción de solvencia del inquilino que otorga el mecanismo de pago por consignación (Art.51 LAI), existen en el sub examine pagos parciales realizados por el inquilino por el hecho de existir la fijación del canon máximo mensual emanada por la Dirección General de Inquilinato adscrito al extinto Ministerio del Poder Popular de Infraestructura. Priva la ley frente a la voluntad de las partes, a los efectos de la fijación o determinación del canon arrendaticio que se obliga a pagar el arrendatario, cuando el inmueble ésta sujeto a regulación.
Siendo así, y en base al principio de ejecutividad de los actos administrativos los cuales deben surtir efectos de inmediatos conforme lo indica la Ley Orgánica de los Procedimiento Administrativos (art. 8), fluye en el intra petitum una erogación del faltante de los cánones de arrendamientos establecidos mediante Resolución número 012247 dictada en fecha 8 de julio de 2008 por la Dirección General de Inquilinato, en razón a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43).
Ahora bien, como el actor demandó las pensiones vencidas desde el mes Octubre de 2.009- hasta Abril del 2.011, se hace asequible un desequilibrio sobrevenido >, que incluye el pago de las otras pensiones hasta la expiración de la prórroga legal (30.09.2012), situación ésta que basándose en la fijación del nuevo canon máximo mensual emanado del acto regulatorio inquilinario (Bs. 453.140,43)., éste tiempo (Mayo 2.011- hasta 30.09.2012) es in adiecto al pago de las otras pensiones que se venzan ya que –como se repite- existía un desequilibrio sobrevenido de pensiones inquilinarías primigenias (Octubre 2.009-abril 2.011), que deben trasladarse a su momento posterior cuyo caso fue concertado en la demanda sobre las pensiones que se venzan por cuotas mensuales, lo cual debió erogarse como diferencial fijado según la variación establecida por la Dirección General de Inquilinato adscrito al extinto Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.
Al estatuirse los cánones no pagados, y estableciéndose un pago por consignación, se describen el faltante de los meses cuya erogación se solicita:
Mayo 2011 189,471,62
Junio 2011 189,471,62
Julio 2011 189,471,62
Agosto 2011 189,471,62
Septiembre 2011 189,471,62
Octubre 2011 189,471,62 + 7.313,60 (Complemento)
Noviembre 2011 196.785,23
Diciembre 2011 196.785,23
Enero 2012 196.785,23
Febrero 2012 196.785,23
Marzo 2012 196.785,23
Dichos montos depositados se tomaran en cuenta a los fines de establecer el restante con la cantidad neta de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43); mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde Mayo 2.011 hasta Septiembre de 2.012. Asimismo el cálculo del mes de Abril- hasta Septiembre de 2.012, lo cual deberá determinarse con base al monto neto o total por cada mes descrito en base a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43). Y ASI SE DECIDE.-
De los intereses moratorios.
Reclama la parte demandante la parte demandante los intereses moratorios a la rata del doce por ciento (12%), anual a tenor de lo establecido en la Cláusula Décima Quinta del contrato, cuyo monto oscila en la suma de QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL CIENTO SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 568.162,91)
La noción de transitar la mora engendrada se establece a través de un incumplimiento de una obligación contractual que debe ser determinada en un plazo o término fijo, que automáticamente posibilita la sanción de los intereses moratorios dentro de su campo de compensación.
Establecer, una cantidad reclamada no es suficiente, ya que partiríamos de una idea de compensación moratoria genérica que a motu proppio no tiene un refuerzo en un punto de partida o una fecha tope apuntalada en el incumplimiento de una obligación.
Este aspecto, ya ha sido analizado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Expediente N° 2012-00176, de fecha 08 de Agosto de 2.012, al expresar que:
(…) Los razonamientos y explicaciones se concluye que la pretendida reclamación resulta vaga e imprecisa, impidiéndole al ad quem emitir un pronunciamiento al respecto, ya que al efectuar una petición genérica de indemnización sin concretar en qué consisten los daños y sus causas, se haría imposible, para el Juez acordarlos, por el principio dispositivo. Ni tampoco se podría llevar a cabo la labor de los expertos que serían los responsables de calcular, mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, el monto de los daños, ya que los mismos no están facultados para acordar indemnizaciones genéricas y tampoco los jueces pueden ordenar indemnizaciones en estos términos (…)
Por tal situación, sin concretarse en que consiste el plazo inicial y final sería imposible acordarlos por quien sentencia al tratarse de compensaciones moratorias genéricas. Y ASI SE DECIDE.-
Daños y perjuicios
La parte demandante reclama la cantidad de CUATROCEINTOS TREINTA Y CUTRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 434.400,00), por concepto de penalidad según la cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento.
Ahora, como fundamento y razón existencial de todo el sistema procesal le esta vedado al juez ad quem desmejorar la condición del apelante. Esto es, que el apelante impugna con relación a los agravios que padece en la sentencia recurrida, no pudiendo ser modificados en perjuicio del apelante aquellos elementos que no le perjudican, siempre que sea único apelante
Al respecto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 16.02.2001, lo siguiente:
>
Siguiendo lo expresado, no cabe duda que en el presente asunto subapelación, el demandante se conformó con lo decidido por la primera instancia sobre la negativa de los daños y perjuicios alegados, quien al no recurrir estaría conforme con lo decidido. Por lo tanto, no habiendo ejercido recurso de apelación, la parte demandante contra el fallo proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, y en aras de no desmejorar la situación procesal de la parte demandada, se confirma la improcedencia de la reclamación por concepto de penalidad con base al principio reformatio in peius. ASI SE DECIDE.
De la indexación judicial.
Solicita la parte actora que la parte demandada sea condenada a la indexación judicial, tomando en consideración el fenómeno inflacionario que afecta a Venezuela.
Como consecuencia de ello, la corrección monetaria comprende el reajuste del valor real de la moneda por efecto del retardo procesal y así evitar un mayor perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso.
Sobre el particular, resulta fundamental citar el criterio asentado por la Sala Constitucional, mediante la sentencia de fecha 28 de abril de 2009, caso: recurso de revisión: de G.V.B., en cuya oportunidad estableció lo siguiente:
La Sala cree necesario un estudio de la apreciación que se acogió en el fallo objeto de la solicitud, según la que la indexación “comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios”, lo que motivó que declarara sin lugar la petición de indexación de la solicitante. La Sala aprecia que está autorizada a la evaluación de tal afirmación, en tanto que ella impide la aplicación de la actualización monetaria. Además, dicha afirmación contradice el criterio que se expresó en el caso T.d.J.C.S. en el sentido de que “el poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda…”. (Negrillas de esta alzada)
Y se agrega que, la indexación deberá ser acordada sólo en lo que respecta al monto del capital demandado y no sobre los intereses reclamados, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el día en que quedó firme el fallo proferido por la alzada en la causa principal (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil n.° RC.000435 de 25 de octubre de 2010, caso: J.C.B.V. contra Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A.), debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, tomándose como base para ello el Índice Nacional de Precios al Consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela. (Véase. Sala Constitucional N° 120348, 12 de Junio de 2.013)
Del anterior precedente jurisprudencial, al caso sub examine se evidencia que los fenómenos inflacionarios ocurridos durante el transcurso del tiempo en un proceso y que impliquen una sentencia condenatoria, influyen es en un ajuste de la moneda y no en una indemnización, siendo que hay existencia de un equilibrio económico que se encuentra desquebrajado ante la minusvaloración del valor real de la moneda por un retardo procesal relucido.
En consecuencia, esta Superioridad acorde con la jurisprudencia supra descrita, acuerda la presente indexación judicial sobre la cantidad demandada en base al segundo supuesto dentro de la reforma de la demanda por falta de pago del canon de arrendamiento fijado durante la prórroga legal por la Dirección General de Inquilinato, ordena a indexar la cantidad que resulte de la totalidad de la sumatoria de la experticia complementaria del fallo entre los meses de Octubre de 2.009- hasta abril de 2.011, y así como del mes de Mayo de 2.011- hasta Marzo 2.012, tomándose también la sumatoria del mes de Abril de 2.012- hasta Septiembre de 2.012, a partir de la fecha de admisión de la demanda (08/08/2.011), hasta el momento en que se acuerde la ejecución definitiva del presente fallo, en función a los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco Central de Venezuela; cálculo éste que se hará mediante una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, excluyéndose para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, los cuales los expertos deberán tomar en cuenta. Y ASI SE DECIDE.-
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DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
SIN LUGAR la apelación interpuesta el 23.10.2012 (f.403), por la abogada B.L., en su carácter de apoderada judicial de la demandada, CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A, (CUSUALCA), y la Sociedad Mercantil TAUREL & CIA SUCRS C.A., contra la sentencia definitiva del 23.10.2012 (f.362 al 367) proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “IMPROCEDENTE la defensa previa de fondo invocada por la representación demandada…”; (ii) PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la Empresa Mercantil Inversiones 4 Albert´S Sons, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca) y Taurel & Cia. Sucrs., C.A., ambas partes plenamente identificadas…”;(iii) RESUELTO JURISDICCIONALMENTE el Contrato de Arrendamiento…”;(iv) SE CONDENA a la co-demandada Empresa Mercantil Custodias y Almacenajes, C.A. (Cusalca) a entregar a la parte actora el inmueble de autos…”;(v) SE CONDENA a las Empresas co-demandadas a pagar a la actora la cantidad que corresponda POR CONCEPTO DE DIFERENCIA DEL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO…”; (vi) SE CONDENA a las Empresas co-demandadas a pagar a la actora la cantidad que corresponda POR CONCEPTO DE MORA…”; (vii) SE ORDENA INDEXAR las CANTIDADES CONDENAS en este Dispositivo, cuyo cálculo deberá computarse a partir del 08 de Agosto de 2011, inclusive, hasta que se declare definitivamente firme el presente fallo (…)”
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la empresa INVERSIONES 4 ALBERT´S SONS, C.A., contra la sociedad mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A, (CUSUALCA), en su carácter de arrendataria y deudora principal y la empresa TAUREL & CIA SUCRS C.A., en su carácter de fiadora de la arrendataria, ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de diferencial de cánones de arrendamientos el monto que resulte de la práctica de la experticia complementaria del fallo que se ordena realizar a tal efecto, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el mes de Octubre de 2.009 - hasta abril de 2.011, ambos inclusive discriminandos de la siguiente manera:
Octubre 2009 93.668,00
Noviembre 2009 93.668,00
Diciembre 2009 93.668,00
Enero 2010 93.668,00
Febrero 2010 187.335,99
Marzo 2010 187.335,99
Abril 2010 187.335,99
Mayo 2010 187.335,99
Junio 2010 187.335,99
Julio 2010 187.335,99
Agosto 2010 187.335,99
Septiembre 2010 187.335,99
Octubre 2010 187.335,99 + 2.135,63 (Complemento)
Noviembre 2010 189.471,63
Diciembre 2010 216.539,00
Enero 2011 162.404,24
Febrero 2011 189,471,62
Marzo 2011 189,471,62
Abril 2011 189,471,62
Dichos montos depositados se tomarán en cuenta a los fines de establecer el restante con la cantidad neta de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43); (ii) se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de diferencial de cánones de arrendamientos por el monto que resulte de la práctica de la experticia complementaria del fallo que se ordena realizar a tal efecto de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el mes de Mayo de 2.011 – hasta Septiembre de 2.012, ambos inclusive, discriminandos de la siguiente manera:
Mayo 2011 189,471,62
Junio 2011 189,471,62
Julio 2011 189,471,62
Agosto 2011 189,471,62
Septiembre 2011 189,471,62
Octubre 2011 189,471,62 + 7.313,60 (Complemento)
Noviembre 2011 196.785,23
Diciembre 2011 196.785,23
Enero 2012 196.785,23
Febrero 2012 196.785,23
Marzo 2012 196.785,23
Dichos montos depositados se tomarán en cuenta a los fines de establecer el restante con la cantidad neta de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43).
Asimismo se condena desde el mes de Abril- hasta Septiembre de 2.012, ambas fechas inclusive, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 453.140,43) mensuales, cuyo calculó se hará mediante una experticia complementaria del fallo para determinar el monto total de la obligación adeudada descrita en los puntos anteriores.
Se ordena la INDEXACIÓN de la sumatoria total arrojada de las experticias complementarias antes mencionadas; a partir de la fecha de admisión de la demanda (08/08/2.011), hasta el momento en que se acuerde la ejecución definitiva del presente fallo, en función a los Índices de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco Central de Venezuela; cálculo éste que se hará mediante una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, excluyéndose para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, los cuales los expertos deberán tomar en cuenta.
IMPROCEDENTE, las defensas opuesta por la representación judicial de la parte demandada contenidas en el artículo 340 ordinales 4 y 7 del Código de Procedimiento Civil.
Resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26.10.1999, bajo el Nº 39, Tomo 53 y ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 02.11.1999, bajo el nº 09, Tomo 139 de los Libros respectivos. En consecuencia, se ordena a la demandada, empresa mercantil CUSTODIAS Y ALMACENAJES, C.A., (CUSALCA) y TAUREL & CIA SUCRS C.A. a la entrega material, real y efectiva del inmueble constituido por el Edificio Dala, ubicado en la calle 1-1, de la Urbanización Industrial Los Ruices Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, libre de bienes y personas.
Se Revoca la sentencia apelada.
No hay condena en costa dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, BÁJESE en su oportunidad y NOTIFIQUESE A LAS PARTES de la presente decisión
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Febrero del año dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. I.P.B.
LA SECRETARIA,
Abg. M.A.P.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve de la mañana. Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. M.A.P.
Exp. Nº: AP71-R-2012-000774
Resolución de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/map/Miguel
