Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 16 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciséis de octubre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO : AP31-V-2007-001298

PARTE ACTORA: INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN G.Z.2, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de Octubre de 1966, bajo el Nro. 64, Tomo 49-A, cuya Acta Constitutiva ha sufrido varias modificaciones siendo la última y actual la inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de enero de 1992, bajo el Nro. 65, Tomo 2-A sgdo, representada por su Gerente ciudadano, YANS C.Z.R., titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.053.165.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: O.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo Nro. 41.361.-

PARTE DEMANDADA: M.D.L.N.H., extranjera, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.530.176.-

APODERADO DE LA DEMANDADA: F.F., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.157.-

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-001298

I

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la empresa INVERSIONES Y ADMINISTRACIÓN G.Z.2, C.A, representada por su gerente ciudadano YANS C.Z.R., contra la ciudadana M.D.L.N.H..

Mediante auto de fecha diecisiete (17) de j.d.D.M.S. (2007), se admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de Despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha diecinueve (19) de septiembre de dos mil siete (2007), el Alguacil respectivo, mediante diligencia consignó recibo de comparecencia debidamente firmado por la demandada, quien quedó debidamente citada.-

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada ejerció su derecho y consignó además de la contestación al fondo de la demanda, cuestiones previas.

En fecha veintisiete (27) de septiembre de dos mil siete (2007), el apoderado de la parte demandada, consignó escrito de pruebas.-

Siendo esta, la oportunidad en que esta sentenciadora pasará a decidir el presente juicio, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Alegatos de la Parte Actora:

Alegó la parte actora, que según documento privado la ciudadana M.T.B.D.R. dio en arrendamiento a la ciudadana, M.D.L.N.H., un inmueble identificado como: apartamento Nro. 10, ubicado en el piso 2, del Edificio Libertador, Avenida Paramaconi, Sector San Bernardino, Caracas, Distrito Capital.

Que la arrendadora le cedió los derechos del contrato de arrendamiento, según se evidencia de la cesión hecha al pie del mencionado contrato.

Que de la cláusula segunda se desprende que de mutuo acuerdo las partes contratantes fijaron un canon mensual de arrendamiento en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), monto que la arrendataria se obligó a pagar dentro de los cinco (5) días de cada mes subsiguiente al vencido.

Aduce, que para la fecha la arrendataria demandada le adeuda la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00), cantidad esta que corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo y junio de 2007, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), mensuales, según se deduce de recibos insolutos.

Que por cuanto han resultado nugatorias las múltiples gestiones para que la arrendataria diera cumplimiento a sus obligaciones, es por lo que procede a demandar formalmente a la ciudadana M.D.L.N.H., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a la Resolución del Contrato y en consecuencia para que desaloje y devuelva sin plazo alguno el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Que así mismo demanda el pago de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES correspondientes al pago de las pensiones insolutas y las pensiones de arrendamiento a vencerse hasta la fecha en la cual se haga efectiva la entrega material y formal del inmueble

Fundamentó la demanda en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y 1 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la Cláusula segunda del contrato de arrendamiento Estimó la demanda en la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,00).

PUNTO PREVIO

La demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda antes de hacerlo procedió a oponer la siguiente cuestión previa:

Opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 6°“El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”. En concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem que dice: “El libelo de la demanda deberá expresar: El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”

A tal efecto la demandada adujo que el actor en su demanda no identifica con precisión el objeto de la misma, cual es el inmueble, toda vez que se limita a citar una dirección, que es la que aparece en el contrato de marras, pero no señala sus linderos ni medidas, ni datos de registro, ni anexa el documento que lo identifica o los datos que atribuyen la cualidad de él, sobre dicho objeto, además de hacer una acumulación prohibida, pues la demanda por los meses de mayo y junio de 2007, a razón de Bs.200.00,oo, mensuales y, a la vez demanda por la cantidad de Bs. 1.800.000,00, correspondientes al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas y por vencerse hasta la entrega efectiva del inmueble.

El tribunal para resolver observa:

Que La pretensión, es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio, comprendiendo tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama. De la revisión del escrito libelar que da inicio al presente juicio, se desprende claramente, que la parte actora indica perfectamente el objeto de su pretensión, cual es, La Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.T.B.d.R. y M.d.L.N.H., el cual comenzó a regir en fecha 01 de marzo de 2003, el cual le fuera cedido posteriormente a la actora en fecha 01 de mayo de 2006, el cual tiene por objeto el inmueble en él identificado, siendo reiterada la jurisprudencia de nuestro M.T., al señalar que al estar determinado el objeto de la pretensión que como quedó dicho, es la Resolución del Contrato, no es necesario identificar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que para quien aquí decide, se encuentran llenos los requisitos que a este respecto se refiere el artículo 340 ibidem, específicamente en su ordinal 4to, en consecuencia declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, y con respecto a la acumulación prohibida denunciada, observa esta juzgadora, que en el Libelo bajo análisis no existe tal acumulación, toda vez que la parte actora solo pretende la resolución del tantas veces señalado contrato, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria- demandada pues, el hecho de pedir el pago de los meses por vencerse, además de los demandados insolutos, no da lugar a una acumulación indebida de pretensiones, toda vez que como ya se dijo no constituyen distintas pretensiones, Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

La parte demandada, en su contestación a la demanda, impugnó la cuantía estimada por la actora en la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,00) por violación expresa del artículo 36 del Código de procedimiento Civil que señala: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de una año”, Aduciendo, que si el canon mensual es la cantidad de Bs.200.000,oo lo ajustado a la citada norma procesal es la cantidad de Bs.2.400.000,oo y no la cantidad que el indica.

El Tribunal para resolver observa:

Señala el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil: “Cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

Toda vez, que la parte demandada al impugnar la cuantía, realizó la estimación que debió tener la demanda conforme a las reglas señaladas en el Código Adjetivo Civil, estimándola en la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.400.000,oo), el Tribunal declara que la cuantía señalada por la demandada, es la estimación correcta, por lo que se declara CON LUGAR la impugnación de la cuantía, y así se decide.

Ha sidoconteste sobre este punto el Tribunal Supremo de Justicia cuando en sentencia de fecha 23 de julio de 2003, de la Sala Político administrativa, señala lo siguiente: “…No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor….”

ALEGATOS DE LA DEMANDADA EN SU CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:

Negó que adeudare a la actora la cantidad de Bs.400.000,00, correspondientes a los cánones de arrendamiento de mayo y junio de 2007; que lo cierto es que la actora se ha negado a recibirlos, teniendo que consignarlos por ante el Tribunal Veinticinco de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según expediente N° 2007-1146, habiendo hecho el depósito conforme al artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, no adeudando nada por tal concepto ni por ningún otro derivado de la relación arrendaticia.

Adujo, que tiene viviendo trece (13) años en el inmueble en calidad de inquilina, desde el primero (1ro) de noviembre de 1994, con su marido y sus hijos, sin tener ningún atraso en el pago de la mensualidad, pero a raíz de que el contrato fue cedido a Inversiones y Administración G.Z.2, C.A, domiciliaron el pago a la ciudad de Los Teques, de forma unilateral, haciéndole más difícil el cumplimiento de la obligación.

Por último señala, que la acción se debe al hecho, de haber rechazado la oferta de venta del inmueble, que le fuera dada por la actora en fecha primero (1ero.) de marzo de 2007.

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Original de contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana M.T.B.D.R. y la ciudadana M.D.L.N.H., el cual comenzó a regir en fecha primero de marzo de 2003. El Tribunal, toda vez que el mismo no fue desconocido ni tachado de falso, sino que por el contrario la demandada admitió haberlo suscrito, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil, quedando reconocido conforme al artículo 444 del Código de Procediendo Civil y, ASI SE DECIDE, quedando demostrado con el mismo la relación arrendaticia existente.

• Cesión de derechos del contrato de arrendamiento arriba valorado, realizado en el cuerpo de este, suscrito en fecha 01 de mayo de 2006, a favor de Inversiones y Administración G.Z.2, C.A, al cual el tribunal toda vez que no fue impugnado de manera alguna por la adversaria, sino que por el contrario admitió estar en conocimiento de dicha cesión, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Copia certificada del expediente signado bajo el N° 2007-1146, de la nomenclatura del Juzgado Veinticinco de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento realiza la ciudadana M.d.l.N.H. a favor de la empresa Inversiones y Administración G.Z.2, C.A., al cual este Tribunal, le otorga todo el valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil, Y ASÍ SE DECIDE.

• Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la arrendataria y la ciudadana M.T.B.d.R., en fecha 01 de noviembre de 1994, el Tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, pues con la misma se busca demostrar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, materia esta no controvertida en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

• Comunicación, de fecha 01 de marzo de 2007, dirigida a la arrendataria- demandada, emanada de la actora, mediante la cual le ofrece en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide. El tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, por no ser punto controvertido en el presente juicio y, así se decide.

DE LA DECISION DEL TRIBUNAL

A los fines de resolver la presente controversia, observa quien aquí decide que la parte actora, con la presente acción pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que comenzó a regir en fecha primero (01) de marzo de 2003, suscrito entre la ciudadana M.T.B.D.R. y la ciudadana M.D.L.N.H., y el cual fue cedido a la empresa INVERSIONES y ADMINISTRACION G.Z.2, C.A., cuyo objeto es el inmueble propiedad de la primera identificado como: apartamento N° 10, piso 2, situado en la Avenida Paramaconi, Edificio Libertador, San Bernardino, Caracass, Distrito Capital, alegando, que la parte demandada, ha incumplido con su obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, tal como fue convenido en el contrato señalado ut supra, incumpliendo la Cláusula Segunda del mismo, pues ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio de 2007, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.200.000,oo). Para demostrar la veracidad de sus argumentos trajo a los autos, el documento en el que fundamenta su acción, cual es el contrato de arrendamiento, al cual se le otorgó pleno valor probatorio, quedando demostrada la relación contractual obligacional existente entre ella y la parte demandada, trayendo también a los autos inserta al contrato, la cesión que le fuera realizada por la propietaria del inmueble de marras a la actora. Dando la parte actora cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; y por otra parte la demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, admitió la relación contractual, así como estar en conocimiento de la cesión del contrato realizada a la actora. Asimismo, negó adeudar las sumas demandadas insolutas, trayendo a los autos copias certificadas de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial correspondientes a los meses de mayo y junio de 2007.

Pasará de seguidas esta juzgadora a analizar dichas consignaciones,

MES CONSIGNADO FECHA

mayo 2007 10-07-07

junio 2007 10-07-07

Ahora bien, a los fines de verificar la legitimidad de las consignaciones realizadas por la arrendataria demandada observa quien aquí decide, que la cláusula Segunda del contrato cuya resolución se pide señala textualmente: “El canon mensual de arrendamiento a partir del 01 de marzo, del 2003, es por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,oo) más el monto, del condominio mensual, que LA ARRENDATARIA se obliga a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas, hasta que entregue el inmueble arrendado completamente desocupado, en perfecto estado de aseo..”. De igual manera el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Analizada la consignación correspondiente al mes de mayo de 2007, se observa que esta fue realizada el día diez (10) de julio de 2007, siendo extemporánea por tardía, según la cláusula y artículo trascrito, por lo que considera quien aquí decide insolvente a la arrendataria demandada con respecto a dicho mes, considerando esta juzgadora ilegítima dicha consignación, desencadenando dicha ilegitimidad en el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada de una de sus obligaciones principales, cual es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y, siendo que la cláusula Séptima del contrato de marras señala textualmente: “El incumplimiento por parte de la Arrendataria de cualquiera de las obligaciones que asume en este contrato o que por mandato de Ley están a su cargo, dará derecho al Arrendador para demandar la resolución del presente contrato y la subsiguiente desocupación del inmueble arrendado, así como el pago de los alquileres hasta el momento que se pueda celebrar nuevos contratos de arrendamiento o por el tiempo que falte para la expiración natural del viejo contrato…”, y siendo que según señala el artículo 1.167 de nuestro Código Civil :“ En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”, la acción de resolución de contrato intentada debe prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Con respecto a la consignación correspondiente al mes de junio de 2007, la misma fue realizada dentro del tiempo señalado en la Ley especial, por lo que se considera legítima y liberatoria de ese mes, y ASI SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas y con ocasión al pedimento de la actora, del pago de la suma de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.1800.000,oo), correspondientes al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas y las pensiones de arrendamiento a vencerse, este Tribunal niega tal pedimento, toda vez que la actora no explica ni razona la suma de dicha cantidad, Y ASI SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, CON LUGAR la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada y, PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por INVERSIONES Y ADMINISTRACION G.Z.2, C.A., en contra de la ciudadana, M.D.L.N.H., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se resuelve el contrato privado de arrendamiento celebrado por la ciudadana M.T.B.D.R. y la ciudadana M.D.L.N.H., cuyo objeto fue el inmueble identificado como: apartamento N° 10, piso 2, situado en la Avenida Paramaconi, Edificio Libertador, San Bernardino, Caracas, Distrito Capital.

Se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO

Entregar a la parte actora, el inmueble identificado como: apartamento N° 10, piso 2, situado en la Avenida Paramaconi, Edificio Libertador, San Bernardino, Caracas, Distrito Capital libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.-

SEGUNDO

En pagar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs.200.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007.

No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.-

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre de Dos Mil Siete (2007). 198 Años de Independencia y 147 Años de Federación.-

LA JUEZ,

Abg. F.D.M.B.B.

LA SECRETARIA,

Abg.ROTCECH LAIRET.

En la misma fecha, siendo las 09:15 de la mañana, se registró y publicó la sentencia que antecede.-

LA SECRETARIA,