Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 12 de Diciembre de 2006

Correspondió conocer a este Tribunal Superior, la apelación interpuesta por el abogado H.M.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 7.915; procediendo en su carácter de Defensor Judicial del ciudadano J.I.J., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número V- 12.625.444, contra la decisión que fuera dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual DECLARÓ CON LUGAR la acción de COBRO DE BOLÍVARES, en el juicio que le sigue INVERSIONES ADMYSER C.A, recibiéndose los autos en fecha once (11) de octubre de 2005, procediéndose a darle entrada al archivo, quedando anotado en el libro de causas bajo el número 05-5940, de la nomenclatura llevada por este Tribunal.

La causa se inició por demanda que fuera admitida por el Juzgado A quo en fecha 3 de marzo de 2004, en cuyo auto de admisión se ordenó la citación del demandado, a fin de que compareciera dentro de los veinte días siguientes a su citación, para que diera contestación a la demanda.

Consta de los autos que, ante la imposibilidad de practicar la citación personal, para lo cual fue comisionado el Juzgado de los Municipios Brion y Buroz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, fue l.C., el cual fue publicado y consignado en el expediente.

En fecha 24 de agosto de 2004, se avocó al conocimiento de la causa la Dra. M.F., constando la designación del defensor judicial del demandado por auto de fecha 4 de octubre de 2004, quien fue notificado y, debidamente juramentado por diligencia del 14 de octubre de 2004, se dio por citado en fecha 9 de noviembre del mencionado año.

En fecha 18 de noviembre de 2004, procedió el defensor judicial a dar contestación a la demanda, procediendo seguidamente la actora a promover pruebas, por escrito que fuera agregado a los autos en fecha 4 de febrero de 2005, constando que fueron admitidas por auto del 15 de febrero del mismo año.

El 12 de mayo de 2005, presentó la actora escrito de informes, habiendo dictado sentencia el Juzgado A quo el 20 de julio del mismo año.

Notificadas las partes de la referida decisión, la parte demandada formuló apelación en fecha 21 de septiembre de 2005, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 29 de septiembre, en el cual se ordenó la remisión del expediente a este Tribunal.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

DE LO ALEGADO POR EL ACCIONANTE

La parte actora presentó escrito libelar, en el cual expuso las razones de hecho y de derecho en las que fundamenta su pretensión. Así, realizó un esbozo de todas las situaciones que le llevaron a ejercer la acción aduciendo:

Que, de conformidad con lo establecido en el Artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, la entidad mercantil INVERSIONES ADMYSER C.A, funge como administradora del Conjunto Residencial Playa Linda, función que ejerce según se desprende de Acta de Asamblea General de Propietarios del referido Conjunto Residencial, de fecha 28 de marzo del año 1997, acompañando ad efectum videndi el libro de Actas de Asambleas, para que le fuera devuelto previa certificación en autos.

Que, en fecha 26 de julio de 2003, se celebró una reunión de condominio, en la cual se la facultó para ejerciera las gestiones de cobranzas de las deudas de condominio, judicial o extrajudicialmente, acompañando ad efectum videndi original del libro de Actas de Junta de Condominio, para que previa certificación en autos le fuera devuelto.

Que el ciudadano J.I.J., antes identificado, es propietario de un apartamento bajo Régimen de Propiedad Horizontal, el cual está destinado a vivienda, distinguido CU-P1-07-D, situado en el edificio Cuchivano, primer piso del Conjunto Residencial Playa Linda, ubicado en Higuerote, Jurisdicción del Municipio Brión del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones estableció en el libelo de la demanda.

Señala además que el mencionado ciudadano, ha dejado de cumplir con su obligación como propietario, referida dicha obligación a las cuotas mensuales del condominio atribuido al inmueble de su propiedad, desde el mes de octubre del año 1998 hasta el mes de diciembre del año 2003, ambos inclusive; por lo cual adeuda la cantidad total de CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y CINCO MIL SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BOLÍVARES 4.525.007, 55), tal y como se evidencia de los recibos de condominio emitidos a nombre de la legitima propietaria antes identificada, los cuales discriminó así:

- a octubre 1998, Bs. 42.515,90; noviembre 1998, Bs. 38.332,35; diciembre 1998, Bs. 35.952,10; enero 1999, Bs. 45.376,40; febrero 1999, Bs. 39.476,25; marzo 1999, Bs. 34.643,65; abril 1999, Bs. 37.960,70; mayo 1999, Bs. 45.315,90; junio 1999, Bs. 43.963,50; julio 1999, Bs. 40.869,85; agosto 1999, Bs. 48.431,25; septiembre 1999, Bs. 45.674,70; octubre 1999, Bs. 46.646,75; noviembre 1999, Bs. 50.336,40; diciembre 1999, Bs. 56.434,25, enero 2000, Bs. 47.900,25; febrero 2000, Bs. 47.462,85; marzo 2000, Bs. 54.093,85; abril 2000, Bs. 63.076,90; mayo 2000, Bs. 47.422,95; junio 2000, Bs. 49.892,40; julio 2000, Bs. 61.085,05; agosto 2000, Bs. 62.235,85; septiembre 2000, Bs. 61.466,20; octubre 2000, Bs. 61.816,80; noviembre 2000, Bs. 57.659,95; diciembre 2000, Bs. 61.873,30; enero 2001, Bs. 72.846,45; febrero 2001, Bs. 80.712,90; marzo 2001, Bs. 83.861,35; abril 2001, Bs. 88.939,55; mayo 2001, Bs. 89.764,95; junio 2001, Bs. 84.379,45; julio 2001, Bs. 75.800,85; agosto 2001, Bs. 68.571,60; septiembre 2001, Bs. 70.093,95; octubre 2001, Bs. 68.024,00; noviembre 2001, Bs. 63.835,40; diciembre 2001, Bs. 66.425,45; enero 2002, Bs. 72.372,45; febrero 2002, Bs. 76.539,oo; marzo 2002, Bs. 79.700,85; abril 2002, Bs. 85.712,00; mayo 2002, Bs. 89.295,85; junio 2002, Bs. 88.590,30; julio 2002, Bs. 90.994,65; agosto 2002, Bs. 86.979,50; septiembre 2002, Bs. 88.498,05; octubre 2002, Bs. 89.944,90; noviembre 2002, Bs. 100.800,25; diciembre 2002, Bs. 93.253,45; enero 2003, Bs. 93.337.60; febrero 2003, Bs. 92.278,45; marzo 2003, Bs. 107.474,85; abril 2003, Bs. 111.252,35, mayo 2003, Bs. 93.341,60; junio 2003, Bs. 101.822,55; julio 2003, Bs. 104.811,70: agosto 2003, Bs. 104.857,45; septiembre 2003, Bs. 105.122,45; octubre 2003, Bs. 102.696,10; noviembre 2003, Bs. 108.521,05 y diciembre 2003, 110.637,95.

Invocó la actora las normas contenidas en los artículos 7, 12 y, 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los artículos 1133, 1159, 1159, 1160, 1167, 1211, 1264, 1269, 1271 y 1273 del Código civil y, en consecuencia, demandó al ciudadano J.I.J., a fin de que conviniera o fuera condenado en pagar:

1. La cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y CINCO MIL SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BOLÍVARES 4.525.007, 55), que alcanza la suma total de recibos de gastos de condominio, discriminados suficientemente en le cuerpo de las mismas, demandando además todos las cuotas que siguieran venciendo hasta la total y definitiva cancelación de la deuda en cuestión, señalando que los recibos de los meses subsiguientes no habían sido elaborados ni causados a la fecha, por lo que serían de fecha posterior a la demanda, razón por la cual la parte los consignaría en la medida en que fueran causados y vencidos.

2. Las costas y costos del presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procesamiento Civil.

   Solicitó además, de conformidad con el artículo 588, Ordinal 3º del Código de Procesamiento Civil, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en el libelo y propiedad de la parte demandada.

   Solicitó también la citación del demandado, en la dirección del inmueble identificado en el libelo.

   Estimó de manera concluyente la demanda en la cantidad de BOLÍVARES CINCO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS NUEVE CON VEINTE Y SIETE CÉNTIMOS.

2. DE LO ALEGADO POR LA DEMANDADA

   La Parte demandada por mediación de su defensor judicial, en fecha diez y ocho (18) del mes de noviembre del año 2004. en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló:

   Que no le ha sido posible comunicarse con su representado, a pesar de haberle enviado telegrama a la dirección indicada en el libelo, por lo que no le queda otra alternativa que rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos narrados en el libelo por ser inciertos, como en el derecho invocado, por no ser aplicable a los hechos referidos.

   DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

   En fecha veinte (20) de julio de dos mil cinco (2005), el juzgado A quo dictó sentencia, en cuyo dispositivo declaró:

   PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES interpuso la empresa INVERSIONES ADMYSER C.A,. contra el ciudadano J.I.J., SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada al pago de de la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y CINCO MIL SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.525.007,55), por concepto de pago de recibos de condominio vencidos desde el mes de octubre de 1998 hasta el mes de diciembre de 2003; TERCERO: en pagar los recibos de condominio vencidos y no pagados posteriormente al mes de diciembre de 2003 hasta fecha de publicación del presente fallo, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el articulo 249 de Código de Procedimiento Civil

   .-

   Por haber resultado la parte demandada totalmente vencida en el presente juicio, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procesamiento Civil

   .

   En la sentencia que es objeto de revisión, consideró el A quo la procedencia de la demanda, señalándose al respecto:

   En el caso de autos, se evidencia que la parte actora logró demostrar la existencia de una obligación, la cual no fue desconocida por la parte demandada y por su parte la demandada no aportó medio probatorio alguno que desvirtuara las reclamaciones de la parte actora, motivo por el cual este Tribunal deberá declarar en la parte dispositiva del fallo Con Lugar la presente demanda y así se decide

   .-

   Todo ello, por cuanto consideró:

   La acción de éste cobro es ejecutiva en algunos casos y ordinaria en otros, se dice que es ejecutiva, en los casos en que es intentada por el Administrador o por la Junta de Condominio, a falta de aquel; y ese carácter le es otorgado a las contribuciones especiales mediante la inscripción en el Libro de Acuerdos de los propietarios de las actas de asamblea y de los acuerdos tomados fuera de ella, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la ley. Por lo que se refiere a las cuotas periódicas y ordinarias (mensuales o trimestrales) por gastos comunes, las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador a los propietarios tienen fuerza ejecutiva y así se establece

   .-

   ACTUACIONES EN ESTE TRIBUNAL

   En fecha cinco (05) de octubre de dos mil cinco (2005), fue recibido el presente expediente y mediante auto de fecha once (11) de octubre del mismo mes y año, se le dio entrada al archivo bajo el número 05 5940, nomenclatura llevada por éste Tribunal Superior, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, los cuales fueron consignados por la parte demandada en fecha veintiuno (21) de noviembre de dos mil (2005), constante de dos (02) folios útiles, agregándose a los autos y abriéndose el lapso para presentación de observaciones.

   El 2 de diciembre de 2005, compareció la parte actora, consignando escrito de observaciones.

   En fecha quince de diciembre de dos mil cinco 2005, se fijó oportunidad para dictar sentencia, la cual fue diferida por auto de fecha primero (01) de marzo de dos mil cinco (2005).-

   Llegada, la oportunidad de dictar sentencia, fuera del lapso establecido, debido a la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia, dadas las múltiples competencias de este Tribunal, único superior en materia Civil, Mercantil, de Tránsito y LOPNA en el Estado Miranda, se observa:

   DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

   En escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, hoy recurrente, se alegó entre otras cosas lo siguiente:

   1. Que se declaró con lugar la demanda de cobro de bolívares y la condenó a pagar la suma Bs. 4.525.007,55, como producto de las cuotas de condominio no pagadas y no se hizo referencia detallada acerca de cuáles cuotas condominio no fueron canceladas.

   2. Que la parte actora demandó cuotas de condominio, concernientes a los años 1998 al 2003, sin embargo promueve cuotas de los años 2004 y 2005, que no habían sido demandadas y que, dicha situación no fue aclarada en la sentencia del A quo; mostrando el estado indefensión de la parte demandada.-

   3. Que la Juez del A quo debió reseñar en la sentencia cada uno de los meses no pagados, con su respectivo monto.-

   4. Solicita que se examine si las cuotas de los años 1998, 1999 y 2000, se encuentran prescritas, de conformidad con lo establecido en el Código Civil; que se modifique la sentencia y conjuntamente se exima de costas a la parte demandada.-

      En el escrito presentado por la parte actora el pasado dos (02) de diciembre de 2005, formuló sus observaciones en los siguientes términos:

   1. Que, la parte demandada, en su escrito de informes pretende desvirtuar la eficacia jurídica de la sentencia del A-quo, señalando que en la dispositiva se obvió indicar el monto respectivo de cada recibo para determinar el monto condenado.

   2. Además señaló que, su contraparte olvidó lo establecido en el artículo 243 del Código de Procesamiento Civil:

      Articulo 243. Toda sentencia debe contener:

      1.- La indicación del tribunal que la pronuncia.

      2.- La indicación de la parte y de sus apoderados.

      3.- Una síntesis clara y precisa y lacónica de los términos en que ha que dado controversia, sin transcribir en ellas los actos del proceso que constan de autos.

      4.- Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

      5.- Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

      6.- La determinación de la cosa u objeto sobre la cual recaiga la de decisión.

      c) Que basta dar una simple lectura de la sentencia, para conocer a qué ha sido condenado el demandado, lo cual también consta en los recibos, en lo que se refiere no solamente a su monto, sino a los conceptos y rubros que lo conforman.

      d) Que el cobro de recibos posteriores a la fecha de la demanda se fundamenta en lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad H.p. la obligación del propietario sigue siempre a la propiedad, siendo una obligación inherente al inmueble, no de cumplimiento único, sino de tracto sucesivo y, desde esta perspectiva, siendo un juicio intentado por el procedimiento ordinario, es imposible que no se puedan ir acumulando los recibos siguientes a la presentación de la demanda.

      e) Que, el demandado, de manera extemporánea, pretende alegar la prescripción breve, olvidándose que se trata de una obligación proter rem, obligación real que prescribe a los veinte años, además de que la defensa de prescripción debe ser alegada en la contestación de la demanda, y, siendo una defensa de carácter particular no puede el Juez proceder de oficio.

      f) Señala también que, la parte demandada pretende con su escrito de informes “subvertir” el contenido y objetivo que dicho acto debe tener y presentar los alegatos y defensas que, en cualquier caso, debieron haberse manifestado al momento de la contestación de la demanda.-

      g) Que, de conformidad con los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, solicita se ratifique la sentencia, declarándose la demanda con lugar, con los consecuentes pronunciamientos de la Ley.-

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      DEL RECURSO DE APELACIÓN: Este Tribunal Superior previo al análisis de los hechos y circunstancias que dieron origen al presente caso, hace mención a la doctrina con el objeto de dar una definición del recurso ejercido por la parte demandada, es decir, de la apelación en sí, con el objeto de establecer un criterio aplicable al caso de marras, así, podemos decir que la apelación en su sentido más general es el acudimiento a algo o a alguien para obtener una pretensión o para modificar un estado de cosas; es una exposición de queja o agravio contra una resolución o medida, a fin de conseguir su revocación o cambio; sin embargo, por antonomasia en lo jurídico, y específicamente en lo judicial, recurso que una parte, cuando se considera agraviada o perjudicada por la resolución de un juez o tribunal, eleva a una autoridad orgánica superior; para que, por el nuevo conocimiento de la cuestión debatida, revoque, modifique o anule la resolución apelada. Nada obsta a que ambas partes, en actitud recíproca y con finalidades contrarias, apelen simultánea o sucesivamente, pero dentro del plazo legal, de una misma resolución.

      La apelación, en el sistema procesal patrio, puede ser definida con el artículo 218 del Código Modelo Procesal Civil para Iberoamerica: “La apelación es el recurso concedido en favor de todo litigante que haya sufrido agravio por una resolución judicial, con el objeto que el Tribunal Superior correspondiente, previo estudio de la cuestión decidida por la resolución recurrida, la reforme, revoque o anule”.

      Igualmente, puede mencionarse lo sostenido por Ulpiano, a saber:

      Ninguno hay que ignore lo frecuente y necesario que es el uso de la apelación, porque ciertamente corrige la impericia y la injusticia de los jueces, aunque algunas veces se reforman las sentencias que fueron pronunciadas justamente; porque no siempre pronuncia sentencia más justa el último que determina

      La apelación es un recurso que provoca un nuevo examen de la relación controvertida y hace adquirir al Juez de la alzada la jurisdicción sobre el asunto, con facultad para decidir la controversia, y conocer tanto la questio facti como la questio iuris. Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por la partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appellatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. (Ricardo Henríquez La Roche, “Código de Procedimiento Civil” T.II., Ediciones Liber, Caracas. 2004).

      Realizado como fue el análisis, del recurso antes ya definido, teniendo en consideración la condición de única apelante de la parte demandada, por lo cual no se puede desmejorar su situación, corresponde a esta Alzada hacer una revisión de lo dispuesto por el Tribunal que conoció en primer grado de jurisdicción, de la demanda por COBRO DE BOLÍVARES planteada por la parte actora así:

      CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

      La pretensión de la actora se circunscribe al cobro de bolívares, derivado del incumplimiento que atribuye a la demandada en el pago de las cuotas de condominio producidas por un apartamento, propiedad de la demandada, la cual está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, así:

      Articulo 7.: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modelo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alteraran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”.

      Articulo 12.: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir con los gastos comunes, a todos o partes de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforma al articulo 7º le hayan sido atribuidos…”

      Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

      …Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto de las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva.

      Dispone el artículo 12 ut supra la obligación que tienen los propietarios de cada inmueble de contribuir con los gastos comunes en proporción a los porcentajes ha determinado la doctrina que le fueren atribuidos conforme lo dispone el artículo 7 ejusdem.

      Igualmente el artículo 14 ibidem, determina que tales contribuciones podrán ser exigidas por el administrador del inmueble debidamente autorizado por los propietarios del edificio.

      Respecto al titulo ejecutivo ha determinado la doctrina, que es un documento que por sí sólo basta para obtener en el Juicio correspondiente la ejecución de una obligación.

      Las contribuciones son la aportaciones pagaderas periódicamente o no por cada propietario en términos proporcionales; de acuerdo con la cuota de participación establecida en el Documento de Condominio. Estas aportaciones son esenciales en la supervivencia del sistema, puesto que con ellas son sufragados los gastos de conservación, reposición y administración de las cosas comunes; de remuneración del administrador, conserjes, vigilantes y jardineros, pagos de servicios profesionales, realización y mejoras en las cosas comunes; indemnización a favor de terceros o de otros propietarios; primas de seguros; eventual condena judicial en costas y otros.

      La acción por cobro de cuotas de condominio es ejecutiva cuando es intentada por el Administrador o por la Junta de Condominio, a falta de aquel; y que ese carácter le es otorgado a las contribuciones especiales mediante la inscripción en el Libro de Acuerdos de los propietarios de las asambleas y de los acuerdos tomados fuera de ella, cuando estén justificados por los comprobantes que exige la Ley y, en tal virtud las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador a los propietarios tienen fuerza ejecutiva.

      En el caso bajo estudio, reclamó la parte actora, sin acudir a la vía ejecutiva, el pago de las cuotas de condominio vencidas que discriminó en el libelo, desde el mes de octubre de 1998 hasta el mes de diciembre de 2003, para hacer un total de CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y CINCO MIL SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.525.007, haciendo especial mención del monto correspondiente a cada uno de los meses cuyo pago reclamó. Además, consignó los recibos correspondientes, por lo cual deben tenerse su contenido como parte del escrito libelar, por ser esos instrumentos fundamentales a la acción.

      Adicionó la parte actora a su pretensión el cobro de las cuotas de condominio que se siguieran venciendo desde la fecha de la demanda hasta la definitiva cancelación de la deuda, alegando al efecto que los recibos aún no causados, serían consignados a medida que fueran elaborados por meses vencidos, sobre lo cual se emitirá pronunciamiento en la debida oportunidad, teniendo en consideración que, para fundamentar esta petición, la actora, en las observaciones que presentara ante esta Alzada invocó el contenido el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual se transcribe de seguidas:

      Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

      Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento

      .

      CARGA PROBATORIA:

      Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

      La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

      En el presente caso, alegó la parte actora el incumplimiento de la demandada con respecto a las cuotas de condominio que definió en su libelo, constando de los autos el rechazo genérico de la demanda por parte del defensor judicial, lo cual, tratándose la pretensión de cumplimiento en el pago, coloca la carga de la prueba en cabeza de la actora solamente por lo que respecta a la existencia de la obligación, pues debe tenerse en cuenta que el incumplimiento es un hecho negativo que no puede ser evidenciado sino por el hecho positivo del cumplimiento que, en este caso, sería el pago. De allí que, a la actora le basta probar la existencia de la obligación y, si la demandada no aporta la contraprueba y nada dice con respecto a los montos que le han sido reclamados, debe prosperar la acción por cobro de bolívares.

      Planteada la controversia en los términos expuestos, procede esta alzada a examinar las evidencias que cursan a los autos.

      Pruebas aportadas a los autos:

      Conjuntamente al libelo, acompañó la actora:

      - Copia simple de instrumento poder, autenticado el 5 de febrero de 2004, mediante el cual el ciudadano F.J.B.O., en nombre y representación de la parte actora, confirió poder especial amplio y bastante a los abogados E.M.C.H.S. y J.A.V.R., en todo lo relacionado con demandas y procedimientos por cobro de bolívares o vía ejecutiva del Conjunto Residencial Loma Linda; documento que no fue objeto de impugnación, por lo que la copia se tiene por fidedigna, según lo previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo y acredita la representación que ejercen los mencionados profesionales del derecho.

      - Copias que fueron certificadas por el Secretario del Tribunal de origen, por haber tenido a la vista los originales, del Acta de Asamblea General de Propietarios del Conjunto Residencial Playa Linda, así como también del Acta de Junta de Condominio, en la cuales consta la designación como administradora de la parte actora y la autorización para ejercer las acciones judiciales destinadas a cobrar los gastos de condominio del referido edificio. Estos documentos, no fueron objeto de impugnación alguna y, por lo tanto, demuestran, de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la exigibilidad de las cuotas correspondientes a los recibos de condominio presentados por la parte actora como instrumentos fundamentales de la acción que ejerciera.-

      - Copia de documento de compraventa del inmueble identificado anteriormente, cursante a los folios 14 al 19 del expediente, cuya copia no fue objeto de impugnación alguna, por lo cual, a tenor del artículo 429 Adjetivo, debe tenerse por fidedigna y se aprecia como documento publico, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como evidencia de que el inmueble es propiedad de la parte demandada y que éste se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, correspondiéndole un porcentaje de condominio de seiscientos setenta y dos mil ciento diez millonésimas por ciento (0, 672110%).-

      - Certificación de gravámenes, emitida por el Registro Subalterno del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, marcado con la letra C, inserto a los folios 20 al 22, el cual constituye un documento publico, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte a quien le fue opuesto; motivo por el cual, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, antes citados, se aprecia como evidencia de que el inmueble a que se refiere el presente juicio, para la fecha de presentación de la demanda, se encontraba libre de gravámenes y no pesaba sobre él medida alguna.-

      - Recibos por concepto de gastos de condominio, insertos a los folios 23 al 85, consignados conjuntamente al libelo de demanda, los cuales corresponden a deudas líquidas y exigibles, por tratarse de deudas vencidas y, en consecuencia, este tribunal los aprecia como evidencia de que la parte demandada adeuda las cuotas de condominio correspondientes a octubre 1998, Bs. 42.515,90; noviembre 1998, Bs. 38.332,35; diciembre 1998, Bs. 35.952,10; enero 1999, Bs. 45.376,40; febrero 1999, Bs. 39.476,25; marzo 1999, Bs. 34.643,65; abril 1999, Bs. 37.960,70; mayo 1999, Bs. 45.315,90; junio 1999, Bs. 43.963,50; julio 1999, Bs. 40.869,85; agosto 1999, Bs. 48.431,25; septiembre 1999, Bs. 45.674,70; octubre 1999, Bs. 46.646,75; noviembre 1999, Bs. 50.336,40; diciembre 1999, Bs. 56.434,25, enero 2000, Bs. 47.900,25; febrero 2000, Bs. 47.462,85; marzo 2000, Bs. 54.093,85; abril 2000, Bs. 63.076,90; mayo 2000, Bs. 47.422,95; junio 2000, Bs. 49.892,40; julio 2000, Bs. 61.085,05; agosto 2000, Bs. 62.235,85; septiembre 2000, Bs. 61.466,20; octubre 2000, Bs. 61.816,80; noviembre 2000, Bs. 57.659,95; diciembre 2000, Bs. 61.873,30; enero 2001, Bs. 72.846,45; febrero 2001, Bs. 80.712,90; marzo 2001, Bs. 83.861,35; abril 2001, Bs. 88.939,55; mayo 2001, Bs. 89.764,95; junio 2001, Bs. 84.379,45; julio 2001, Bs. 75.800,85; agosto 2001, Bs. 68.571,60; septiembre 2001, Bs. 70.093,95; octubre 2001, Bs. 68.024,00; noviembre 2001, Bs. 63.835,40; diciembre 2001, Bs. 66.425,45; enero 2002, Bs. 72.372,45; febrero 2002, Bs. 76.539,oo; marzo 2002, Bs. 79.700,85; abril 2002, Bs. 85.712,00; mayo 2002, Bs. 89.295,85; junio 2002, Bs. 88.590,30; julio 2002, Bs. 90.994,65; agosto 2002, Bs. 86.979,50; septiembre 2002, Bs. 88.498,05; octubre 2002, Bs. 89.944,90; noviembre 2002, Bs. 100.800,25; diciembre 2002, Bs. 93.253,45; enero 2003, Bs. 93.337.60; febrero 2003, Bs. 92.278,45; marzo 2003, Bs. 107.474,85; abril 2003, Bs. 111.252,35, mayo 2003, Bs. 93.341,60; junio 2003, Bs. 101.822,55; julio 2003, Bs. 104.811,70: agosto 2003, Bs. 104.857,45; septiembre 2003, Bs. 105.122,45; octubre 2003, Bs. 102.696,10; noviembre 2003, Bs. 108.521,05 y diciembre 2003, 110.637,95, para hacer un total de CUATRO MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y CINCO MIL SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.525.007,55).

      La parte actora en la oportunidad legal reprodujo el mérito favorable de los documentos que fueron acompañados a su escrito libelar, sobre lo cual ya se ha emitido pronunciamiento.

      A lo largo del proceso, la actora consignó recibos de condominio que, según señaló, se fueron venciendo después de presentada la demanda, sobre lo cual se emitirá pronunciamiento como punto previo a la presente decisión.

      Examinadas como fueron las pruebas aportadas a los autos, procede esta Alzada, por la influencia que pudiera tener en cuanto al asunto controvertido, a examinar en forma previa los alegatos sobre prescripción de la acción, por lo que respecta a las cuotas de condominio correspondientes a los años 1998, 1999 y 2000, traídos a los autos por la demandada en la oportunidad de informes, para luego emitir pronunciamiento sobre el cobro de las cuotas de condominio que se fueron venciendo a los largo del proceso y, por último, se establecerán las conclusiones del Tribunal.

      PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL:

      PUNTOS PREVIOS: