Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Octubre de 2007

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Dos (02) de Octubre de Dos Mil Siete (2007)

Año 196º y 148º

Vistas las actas que conforman el presente expediente y los pedimentos formulados en escritos presentados por las partes codemandadas, las sociedades mercantiles C.A. EDOVAL e INMOBILIARIA CENTROLIDER,C.A. en fechas 30 de mayo, 19 de junio, 26 de julio del año en curso 2007, este tribunal pasa a pronunciarse previo a las siguientes consideraciones:

Es recibida la presente causa por libelo de demanda incoado por la sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 9 de noviembre de 1994, bajo el número 55, tomo 186-A-Sgdo, por retracto legal arrendaticio contra la sociedad mercantil C.A. EDOVAL, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 1951, bajo el número 434, tomo 2-D, en su carácter de arrendadora y vendedora y a la sociedad mercantil INMOBILIARIA CENTROLIDER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 2006, bajo el numero 59, tomo 1439 A, en su carácter de compradora; el bien objeto del litigio es un bien inmueble constituido, a decir del demandante, por un terreno y las bienechurías en el existentes, ubicado entre las calles la Joya y E.d.C., Municipio Chacao del Estado Miranda, con frente tanto a la Avenida F.d.M. como a la Avenida Libertador, limitado por el Oeste por el Edificio Confinanzas y por el Este con el Edificio Banco Caracas, con una superficie aproximada de seis mil ochocientos cincuenta metros cuadrados (6850 mts2), distinguido con el catastro Nro. 213300040000000, cuyos linderos y medidas originales son las siguientes: Norte: en una extensión de cuarenta y un metros y cincuenta centímetros (41,50 mts) con la carretera del Este hoy llamada Avenida Generalísimo F.d.M.; Sur: cuarenta y un metros setenta y tres centímetros (41,73 mts) linea de ferrocarril central, en medio callejón de Las Mayas (hoy Avenida Libertador); Este: en ciento setenta y cinco metros con ochenta y cuatro centímetros (175,84 mts) casa y terreno que fueron de M.R. y luego de A.R. (hoy Edificio Banco Caracas y Centro Parima) y Oeste: en ciento sesenta metros y cincuenta y dos centímetros (160,52 mts) con casa y terreno que son o fueron de L.B. (hoy Consejo de la Judicatura). Siendo admitida la misma el dia 08 de marzo de 2007.

La accionante incoa la demanda por retracto legal arrendaticio basándose en la relación arrendaticia que existe entre ella, la demandante INVERSIONES ALVAMART, C.A. (arrendataria), y la codemandada la sociedad mercantil C.A. EDOVAL (arrendadora), sobre el bien inmueble anteriormente identificado, soportando tal vinculo en contrato de arrendamiento primario, de fecha 30 de noviembre de 1994, que comenzaría a regir a partir del 12 de diciembre de 1994, y sus posteriores renovaciones y⁄o prorrogas, existiendo la última contratación en fecha 01 de enero de 2006, siendo que a partir del 01 de enero de 2007 la parte accionante, a su decir, se encuentra haciendo uso de la prorroga legal en virtud de la decisión de la arrendadora de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento.

La demandante sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A., basa su acción en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y esgrime en su libelo el cumplimiento de los requisitos del referido artículo de la siguiente manera:

Tal y como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se requieren el cumplimiento de unos presupuestos para hacerse acreedor del mencionado derecho preferente, los cuales a saber son: 1) que la relación arrendaticia tenga mas de dos años; 2) que esté solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento; y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

En el presente caso, este derecho fue reconocido por la arrendadora aquí demandada, tal y como se evidencia de comunicación enviada por su presidente a nuestra representada, en fecha 29 de julio de 2006, por la cual se le ofreció en venta el inmueble antes descrito por el precio que se transcribe a continuación, para que este ejerciera el derecho de preferencia establecido en la ley de arrendamiento. (…)

Ahora bien, el 30 de mayo de 2007 comparecen ante este tribunal los apoderados judiciales de la codemandada sociedad mercantil INMOBILIARIA CENTROLIDER, C.A., antes identificada, los abogados Ásale S.M. y J.G., inscritos en el inpreabogado bajo los números 20316 y 75032, respectivamente a fin de consignar instrumento poder que acredita su representación y solicitar la nulidad del auto de admisión de fecha 08 de marzo de 2007, basado en los siguientes argumentos:

Con motivo de la acción de retracto legal arrendaticio interpuesto por la sociedad de comercio Inversiones Alvamart, C.A., contra las también sociedades mercantiles C.A. Edoval e Inmobiliaria Centrolider, C.A., suficientemente identificada en los autos, se hace necesario solicitar en nombre de nuestra mandante la nulidad del auto de admisión de la demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 3º - literal A y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los dispositivos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con mayor énfasis en el contenido del artículo 212 ejúsdem, por haberse quebrantado disposiciones contenidas en leyes de orden público.

En efecto, consta del referido auto de admisión, que éste Juzgado admitió la acción propuesta por la empresa Inversiones Alvamart, C.A. por considerar que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de Ley, pasando por alto este honorable Tribunal, y tal vez en forma inadvertida el artículo 3º literal A de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece lo siguiente:

Queda fuera del ambito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

A) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados…

(…)

Existe así por lo tanto una clara y absoluta exclusión del mencionado bien del amparo y aplicación de la Ley Especial, lo cual indefectiblemente nos lleva a la consecuencia jurídica de que las disposiciones legales citadas por el actor en su excrito libelar no le son aplicables al caso de autos; y tomando en consideración el contenido del artículo 50 de la referida ley especial, ésta nos remite, en consecuencia a la aplicación de las disposiciones del Código Civil, por lo cual mal puede este Juzgado ordenar el emplazamiento de nuestra representada para el segundo (2º) dia de despacho siguiente a la última de las citaciones que se practiquen bajo una ley no aplicable, circunstancia ésta que subvierte el orden público, el derecho a la defensa y al debido proceso…

Es por ello ciudadano juez que se hace necesario y útil al proceso, que este juzgado declare la nulidad absoluta del mencionado auto de admisión, de conformidad con las disposiciones de ley citadas, reponiendo la causa al estado de admitir la demanda bajo las normas del juicio ordinario”

En atención a la solicitud de nulidad del auto de admisión de la presente demanda, la parte demandante presenta escrito en fecha 06 de junio de 2007 y expone lo siguiente:

Nos oponemos a la reposición al estado de admitirse la demanda, solicitada por la parte codemandada INMOBILIARIA CENTROLIDER, C.A., basándose en que la misma ha debido admitirse por el procedimiento ordinario, por cuanto no es posible que la presente demanda sea tramitada por dicho procedimiento, ya que la misma se trata de una acción por retracto legal arrendaticio, que sólo está establecida en la ley de arrendamientos inmobiliarios y que por lo tanto solo puede sustanciarse por el procedimiento breve tal y como lo establece el artículo 33 de la mencionada ley.

Para la infundada solicitud de reposición, la codemandada basa sus alegatos, en que el inmueble en litigio, es un terreno no edificado, excluido de la ley de arrendamientos inmobiliarios y por lo tanto excluido de la aplicación del artículo 33 ejusdem que remite al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Dicho alegato lo hace sustentándose en una manipulada descripción del inmueble, tomada, supuestamente, del documento público de fecha 2 de febrero de 2007, que fue consignado junto al libelo de la demanda…

Ante tal argumento, nos gustaría hacer tres observaciones, seguramente consideradas por este Tribunal al dictar el auto que admite la presente demanda, pero pasadas por alto por nuestra estimada contraparte al solicitar la nulidad que aquí refutamos.

A.) De las bienechurías existentes en el inmueble en litigio, cuya mención fue omitida por la parte codemandada en su escrito.

B.) Mayor evidencia de que nuestra representada está amparada por la ley de arrendamientos inmobiliarios. El reconocimiento que hace la mencionada codemandada al derecho que tiene nuestra representada a la preferencia ofertiva establecida en la ley de arrendamientos inmobiliarios. La solicitud que le hace dicha parte, al notario correspondiente, para que se traslade a las oficinas de nuestra representada, que se encuentran ubicadas en el inmueble objeto de este juicio…

Evidentemente, no sólo ha sido reconocido por las partes codemandadas en este juicio que el inmueble en litigio, es un terreno edificado en el cual existen bienechurías, una de las cuales es donde funciona la oficina principal de mi representada, sino que adicionalmente, fue reconocido el derecho a la preferencia ofertiva que tiene mi representada, el cual solo está consagrado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

C.) Del procedimiento breve como único procedimiento por el cual se puede sustanciar una acción de retracto legal arrendaticio. (…)

Adicionalmente, debemos denunciar el error de derecho en el que incurre la parte codemandada al decir que sólo deben aplicarse los articulo 1.546 y 1.547 del Código Civil al presente caso y no la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la acción consagrada en dichos artículos está consagrada para ejercer el derecho de preferencia que tiene un comunero, ante la venta del bien común y no el derecho de preferencia que tiene un arrendatario ante la venta del bien arrendado.

A los argumentos antes expresados por la parte demandante, la codemandada INVERSIONES CENTROLIDER, C.A., expone nuevamente el 19 de junio de 2007, en los siguientes términos:

Realmente ciudadano juez, existe una confusión conceptual de parte de la actora, sobre cual es el instrumento fundamental de la acción de Retracto en el caso de autos. Como se podrá observar se trata de un terreno, solar no edificado excluido de manera absoluta del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…

Es menester mencionar que no existe ningún tipo de bienhechurias sobre terreno ya descrito por mandato del contrato de arrendamiento suscrito por Inversiones Alvamart, C.A. y la codemandada C.A. Edoval.

El dia 26 de julio de 2007, la codemandada C.A. EDOVAL se hace presente en el juicio y en su escrito solicita la nulidad absoluta del auto de admisión de demanda de fecha 08 de marzo de 2007 y consecuente reposición de la causa y lo hace expresando que la pretensión de la actora debe tramitarse por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve pautado en la ley de arrendamientos inmobiliarios; por lo cual solicita la reposición de la causa al estado de dictarse nuevo auto de admisión de demanda conforme a los tramites, lapsos y demás instituciones que rigen este procedimiento pautado en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

La codemandada C.A. EDOVAL indica en su escrito que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre ella y la demandante lo constituye un terreno no construido, cuestión que se desprende de la convención locativa cursante en autos e instrumento fundamental a la demanda. Expresa de igual forma que el auto de admisión contraria el orden público, el debido proceso por lo que considera que el auto de admisión está viciado de nulidad absoluta.

Expresados los términos en los que se basa la presente controversia y a fin de determinar la procedencia o no de la nulidad y/o reposición de la causa se hace necesario analizar los siguiente:

La presente demanda esta basada en la acción por retracto legal arrendaticio sobre un inmueble ubicado entre las calles la Joya y E.d.C., Municipio Chacao del Estado Miranda, con frente tanto a la Avenida F.d.M. como a la Avenida Libertador, cuyas medidas y linderos fueron identificados con anterioridad. El cual fue objeto de una relación arrendaticia, reconocida por todas las partes de este juicio, entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A. y la sociedad mercantil C.A. EDOVAL, vinculo éste nacido según contrato de arrendamiento fechado el 30 de noviembre de 1994, con vigencia a partir del 12 de diciembre del mismo año, el cual fue consignado por la demandante junto con su escrito libelar y que refiere que el objeto del contrato de arrendamiento lo constituye un terreno de su propiedad, tal como se desprende del mismo contrato en su particular primero, que expresa:

(…)

PRIMERO.- LA ARRENDADORA da en arrendamiento a la ARRENDATARIA un terreno de su propiedad ubicado entre las calles la Joya y E.d.C., Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente tanto a la Avenida F.d.M. como a la Avenida Libertador, limitado al Oeste por el Edificio Confinanzas y por el Este con el Edificio Banco Caracas, con una superficie aproximada de seis mil metros cuadrados.

De igual manera, y sin cambio alguno, se encuentra redactado el particular primero del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de noviembre de 2005, el cual comenzaría a regir a partir del 01 de enero de 2006, con lo cual se determina que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigo lo constituye el expresado en el particular primero de los contratos de arrendamiento que han suscrito las partes desde el inicio de su relación contractual, sin verificarse cambios en su objeto, tal como se despende de los contratos antes referidos y que fueron consignados por la parte actora junto al libelo de demanda a los fines de soportar la presente acción, los cuales son reconocidos por las codemandadas.

Ahora bien, el retracto legal arrendaticio constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenar el inmueble arrendado. Así, se encuentra establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que explana:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Dicho lo anterior resulta necesario a los fines de la consecuente tramitación de este proceso esclarecer si el bien objeto del litigio, es decir el inmueble que constituye el objeto del contrato de arrendamiento que da base a esta acción se encuentra amparado y le es aplicable las normas establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual rige la materia de retracto legal arrendaticio, con ciertas excepciones, y para ello se evalúa el contenido de la misma cuando en su artículo 1º expresa que el Decreto Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Con esto determina aquello que se encuentra inmerso en su aplicación, sin embargo, el propio contenido de la ley expresa lo que considera excluido de la misma, por lo que en su artículo 3º señala:

Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio.

d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos , inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

A saber de lo anterior, debe determinarse si se trata de un terreno urbano y no edificado y para ello se debe observar cual fue realmente, de manera primigenia el objeto de la contratación entre la hoy parte actora (arrendatario) y la hoy codemandada (arrendataria) puesto que de ello se derivaría o no el derecho a ejercer cualquier acción vinculada a ese contrato de arrendamiento, y eso se esclarece una vez que se detalla el contenido de los contratos que anexa el demandante a su libelo, contratos de los años 1994 y 2006, en los cuales sin variación alguna se establece como objeto del contrato de arrendamiento un terreno, que al versar sobre la zona del Municipio Chacao, constituye un terreno urbano, donde no se detalla el arrendamiento de edificación o bienechuría alguna, llevando con ello a la convicción de quien aquí decide que se trata de un terreno no edificado, mas aún si se toma en cuenta que para la fecha de esta decisión fue realizada por quien suscribe una inspección judicial en donde se determinó que en el inmueble en cuestión no se han realizado trabajos de edificación, como lo determina el texto de la ley al indicar que son excluidos de la misma los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

De esta manera, y visto que el caso de autos versa sobre un bien inmueble que se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la ley de arrendamiento inmobiliario y dado que al admitirse la demanda se hizo siguiendo los tramites del juicio breve tal como lo ordena la ley antes señalada, observa quien aquí decide y en aras de preservar y aplicar la tutela judicial efectiva que establece nuestra carta magna, que es imperioso corregir el vicio, y reponer la causa, a fin de evitar violaciones al debido proceso y al derecho a la defensa, consagrados principios pilares de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Y asi se establece.

A partir de la última reforma del Código de Procedimiento Civil en el año 1987 en materia procesal civil, la naturaleza del auto de admisión de la demanda, es la de un auto decisorio, el cual no requiere de fundamentación, y al momento de pronunciarse el juez verificará, que la petición no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley para que se tramite, tal como lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual, el auto que admite la demanda no puede ser considerado un auto de mera sustanciación o de mero trámite que pueda ser revocado o reformado de oficio o a petición de parte por el tribunal que lo haya dictado, por lo que en caso de que una de las partes advierta la existencia de un vicio en el auto de admisión que no pueda ser reparable a través de la oposición de cuestiones previas, y la correspondiente decisión que las resuelva, o mediante la sentencia definitiva que sobre el mérito de la controversia deba dictarse, en aplicación del principio de la concentración procesal, la parte podrá pedir la nulidad de dicho auto, y el juez si encontrare elementos suficientes, tendría la posibilidad de anular el auto de admisión írrito, y reponer la causa a los fines de pronunciarse nuevamente, subsanando el vicio detectado. Lo anterior fue establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de noviembre de 2003, Expediente Nro. 03─2242.

Asimismo, la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha dicho que cuando la escogencia del procedimiento depende del cumplimiento de requisitos formales que impone la ley, la falta de estos requisitos conduce a que el procedimiento sea inaplicable, y el amparo podría solicitarse, fundado en la violación al debido proceso, si a pesar del incumplimiento de los requisitos, se impone al demandado un procedimiento que aminora su derecho de defensa, y que legalmente era inaplicable (Sentencia del 27 de febrero de 2003. Caso: L.R.C.).

Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, repone la causa al estado de admisión o no de la misma.

Con fundamento a lo anteriormente expuesto este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara inadmisible la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A. contra las sociedades mercantiles C.A. EDOVAL e INMOBILIARIA CENTROLIDER, C.A. por Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto la misma es contraria a la ley al invocar como norma de aplicación para el juicio el texto de la ley de arrendamientos inmobiliarios y dado que la demanda versa sobre un terreno no edificado, como se desprende de la lectura de los contratos anexos al escrito libelar, motivo por el cual se considera que se encuentra dentro de las exclusiones previstas en el artículo 3 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal a). Asimismo, declara la nulidad del auto de admisión de fecha 08 de marzo de 2007 y el decreto de medidas cautelares dictadas en esa misma fecha, así como la nulidad de todos los actos procesales subsiguientes. Por tanto, se deja sin efecto el oficio Nro. 2007-0333 que expidió este juzgado el 08 de marzo de 2007, de lo cual deberá participarse, de forma inmediata, al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda (antes Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Chacao del Estado Miranda).

Publíquese, regístrese y cúmplase lo ordenado. Líbrese el correspondiente oficio.

LA JUEZ,

Abog. L.S.P.

LA SECRETARIA,

Abog. LISRAYLI CORREA TORTOZA