Decisión de Juzgado Duodecimo de Municipio de Caracas, de 24 de Octubre de 2012

Hacer entrega material del inmueble objeto de la controversia local identificado con los Nº 3, ubicado en el edificio Aura (antes Girasona) situado en el ángulo Nor-Oeste de la esquina Glorieta, formada por la intersección de las calles Sur 4 y Oeste 12( hoy calle Maderero) de la Parroquia S.T., Municipio Libertador, Caracas.

pagar las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios profesionales.

Por auto de fecha 30 de septiembre de 2010, se admitió la demanda presentada por los abogados A.M.B. y L.L.R.D., inscrito en el IPSA bajo el N° 11.788 y 88.789, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES A.X.C.., por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil COMERCIAL J. HERRERA SUCESORES, representada por la ciudadana C.Y.L.D.H., titular de la cédula de identidad N° 4.823.197, para que compareciera al segundo (02) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda. Librándose la respectiva compulsa de citación, en fecha 15 de noviembre de 2010, así como oficio al Sindico Procurador.

En fecha 30 de noviembre de 2010, compareció el ciudadano Grejosver Planas, en su carácter de alguacil y consignó oficio debidamente firmado y recibido por la Sindicatura Municipal.

El alguacil Grejosver Planas, compareció en fecha 15 de diciembre de 2010, y estampó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber entregado la compulsa de citación a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación.

Previo requerimiento efectuado por la parte actora, en fecha 11 de enero de 2011, se ordenó y libró boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Compareció en fecha 14 de enero de 2011, el abogado R.S., inscrito en el I.P.S.A 46.283, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado; así mismo consignó copia del poder que acredita su representación.

En fecha 18 de enero de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación, en el cual –entre otras cosas- negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de su defendido.

El abogado R.S., quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, compareció en fecha 25 de enero de 2011, y consignó escrito de pruebas; siendo admitido el mismo en fecha 28 de enero de 2011.

Comparecieron los abogados A.M. y L.L.R., quienes actúa en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, en fecha 01 de febrero de 2011 y consignaron escrito de pruebas; así mismo; se opusieron a la prueba de informes del c.c. de la Parroquia S.T.d.M.L. y a la del Servicio Municipal de Administración Tributaria (SUMAT), dichas pruebas fueron admitidas en fecha 02 de enero de 2011.

De igual manera compareció el abogado R.S., apoderado judicial de la parte demandada y estampó diligencia mediante la cual y solicitó dos copias del escrito de pruebas, para lo cual consignó los fotostatos necesarios.

Mediante actas de fechas 03 de febrero se evacuaron las testimoniales promovidas por el demandado. En esa misma fecha se libraron los oficios de la prueba de informes promovida por el demandado.

Por auto de fecha 10 de febrero de 2011, se difirió el pronunciamiento del fallo definitivo para dentro de los cinco días de despacho siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de febrero de 2011, el alguacil Grejosver Planas, consignó oficios debidamente recibidos por sus destinatarios en relación a la prueba de informes.

Se dictó auto en fecha 01 de marzo de 2012, mediante el cual se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para que tuviese lugar el acto conciliatorio.

Compareció el abogado R.S., quien actúa como apoderado judicial de la parte demandada en fecha 15 de marzo de 2012, y sustituyó parcialmente el poder otorgado en su persona..

Mediante acta levantada en fecha 20 de marzo de 2012, se llevó a cabo el acto conciliatorio, en el cual ambas partes manifestaron no llegar a ningún acuerdo

II

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE ACTORA:

1. -contrato de arrendamiento suscrito entre Empresa Mercantil Inversiones A.X., C.a y la Sociedad Mercantil Comercial J. Herrera Sucesores

2. - Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Octavo de Municipio signada con el Nro. S-3359 mediante la cual notifican al Arrendatario de la no renovación del Contrato De Arrendamiento.-

3. -Notificación efectuada por la Notaría Publica Primera del Municipio Libertador en fecha 05 de marzo de 2009, insertas desde el folio 07 hasta el 44 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

4. -Copia Certificada de la Sentencia del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declara “Sin lugar” la demanda de Cumplimiento de contrato de Arrendamiento que incoara la Sociedad Mercantil Inversiones A.X. en contra de Comercial J.Herrera Sucesores.-

   PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. -Sentencia del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil Mercantil del Área metropolitana de Caracas de fecha 13-10-2010

2. -Original del contrato de arrendamiento suscrito entre Empresa Mercantil Inversiones A.X., C.a y la Sociedad Mercantil Comercial J. Herrera Sucesores.-

3. -Expediente de Consignaciones Nro. 2009-2219 nomenclatura interna Tribunal 25ª de Municipio a nombre de Inversiones A.X., C.A.-

4. - Prueba de Informe al C.C. de la Parroquia S.T.d.M.L.d.D.C.C. ubicado en el liceo Bolivariano A.A. y a la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador y al Servicio Municipal de Administración Tributaria (sumat)

5. - Prueba de Testigos de los ciudadanos O.B. y F.M.G.P. .-

   III

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Su representada suscribió contrato de Arrendamiento en fecha 06-03-2003, con la Empresa Mercantil “COMERCIAL J. HERRERA SUCESORES, representada por la ciudadana C.Y.L.D.H., titular de la cédula de Identidad Nro. 4.823.197, de un local identificado con los Nro. 3-B, ubicado en el Edificio Aura (antes Girasona) situado en ángulo Nor-Oeste de la Esquina Glorieta, formada por la intersección de las calles Sur 4 y Oeste 12 (hoy calle Maderero), de la Parroquia S.T., jurisdicción del Municipio Libertador Caracas.

   Que las partes establecieron un canon de alquiler mensual de TRESCIENTOS SIETE MIL CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (BS.307.125,00), a tenor de lo pactado en el numeral segundo del contrato.-

   Se determinó la duración de la convención por un (1) año contrato desde el seis (6) de marzo de 2003 hasta el seis (6) de marzo de 2004, prorrogable por lapsos iguales y consecutivos, siempre y cuando antes del vencimiento los arrendadores hayan participado al ARRENDATARIO, continuar o dar por terminado dicho contrato, a tenor de lo dispuesto en el numeral tercero del Contrato de arrendamiento.

   Que al finalizar el plazo inicial de duración del contrato, se produjeron dos prorrogas consecutivas anuales, hasta que en fecha 21-02-2006, su representada manifestó su deseo de no continuar con la relación arrendaticia a partir del seis (6) de marzo de 2006, mediante notificación judicial efectuado por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de caracas, por lo que se le concedió la prorroga legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 ordinal d de la ley de arrendamiento Inmobiliario.-

   Que en fecha 05 de marzo de 2009 se practico la notificación del desahució por intermedio de la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital.-

   En abril de 2009 se instauró demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas y en fecha 20 de Octubre de 2009, en Sentencia de este Tribunal determinó sin lugar la demanda interpuesta contra la firma Personal COMERCIAL J. HERRERA SUCESORES, por considerar que la relación que existe entre las partes es un contrato de arrendamiento indeterminado.-

   Que en fecha 02 de marzo de 2.010 se efectuó notificación de desalojo a la ARRENDATARIA, por medio de la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, según consta de documento anotado bajo el Nro.139, tomo 3-B, donde se le concede un lapso de treinta (30) días para realizar la entrega material del inmueble.-

   Que es el caso que la arrendataria “COMERCIAL J. HERRERA SUCESORES” no ha querido hacer entrega material del inmueble a su mandante a pesar del vencimiento de la prorroga legal y del plazo concedido para que efectué la entrega del inmueble; lapso durante los cuales dispuso de tiempo suficiente para devolver el inmueble, a pesar de las múltiples diligencias extrajudiciales efectuadas

   Fundamenta la demanda en los artículos 33, 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 1.599 y 1.601 del Código Civil.-

   Que la parte actora demanda a la parte demandada Empresa Mercantil Comercial J. Herrera Sucesores”, en la persona de su representante legal ciudadano C.Y.L.D.H., para que cumpla con la obligación de efectuar la entrega material del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente.

   Que en fecha 04 de Octubre de 2012 se presento escrito de reforma de la demanda el cual fue admitido en fecha 08 de Octubre de 2010 y en el mismo se señaló que de conformidad con el Artículo 343 del Código de Procedimiento civil, procedió a reformar el libelo de la demanda en el Capítulo Segundo del Derecho y lo concerniente al Petitorio, dejando el resto del escrito libelar sin otras modificaciones, fundamento la demanda en los artículo 33 y 34 ordinales B y C de la referida Ley de Arrendamiento,

   Que la parte demandada al momento de contestar la demanda señaló que la demanda incoada no se ajusta a la realidad y no tiene basamento jurídico alguno para que prospere la pretendida demanda de Desalojo fundamentada en la letra B y C del Artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que el demandante no dio cumplimiento a la norma establecida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, ya que no presentó el instrumento fundamental de la demanda por ser un requisito impretermitible en esta acción de desalojo, es decir el demandante debió probar su condición de propietario como lo exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que solicita el demandado que dicha demanda sea declarada Sin Lugar por no haber el accionante consignado junto con el Libelo de Demanda el documento de propiedad del inmueble.

   Alega la representación judicial de la parte demandada que los arrendadores no dieron cumplimiento a la notificación a que se contrae en la Cláusula Tercera del Contrato objeto de análisis, así como el otro Sí, que forma parte de dicha convención en su debida oportunidad, que mediante notificación realizada por los arrendadores su representada en fecha 21-02-2006, le notificó que el contrato de arrendamiento suscrito entre las empresas antes identificadas supra no será renovado, a partir del día 06-03-2006, fecha esta del vencimiento de la prorroga automática de la que ha disfrutado por dos años .- mas luego del vencimiento del contrato de arrendamiento firmado en fecha 06 de marzo de 2003, que los arrendadores de conformidad con lo establecido en el artículo 38 Ordinal D de la ley de Arrendamiento Inmobiliario le conceden la prorroga legal correspondiente.-

   Continuó señalando la parte demandada a través de su apoderado Judicial que los arrendadores no participaron dentro del lapso de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, a su representada su voluntar de no continuar o dar por terminado dicho contrato de arrendamiento además de continuar recibiendo los cánones de arrendamiento cancelados oportunamente por parte de su patrocinado, lo cual será demostrado en su oportunidad de la Prorroga legal ante la ausencia de una cabal y oportuna notificación a su representada

   En este orden de ideas la accionante ha invocado como presupuesto de la demanda de desalojo las causales previstas en la letra B y C del artículo 34 de Decreto Con Rango y Fuerza De Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señalados en su reforma al Libelo de Demanda; en el Capitulo Segundo denominado del Derecho.

   Que al respecto indica que la parte accionante no señala ni explica al Tribunal que sus actividades son actualmente la explotación comercial de Tasca Centro Hípico, vende y paga, aproximadamente noventa (90) mts2.

   Niego que la Accionante de esta demanda de Desalojo tenga la necesidad de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, igualmente niego que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación conforme los dispone la letras B y C.-

   Este Tribunal para decidir trae a colación los literales B y C del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 34 eiusdem, el cual señala:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

   c) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   Ahora bien esta Juzgadora aprecia que en estas causales, el motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino la concurrencia de determinadas circunstancias ajenas al mismo, que incluso podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, la necesidad de ocupar el inmueble o que el mismo vaya a ser objeto de demolición” como establecen los literales “b” y “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pueden obedecer, en el primer caso, a diversas circunstancias propias del arrendador y en el segundo al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes.

   Así las cosas, en razón de la alegación de esta causal de la demandante y en aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye para la parte actora la carga de probar su afirmación de hecho y derecho, en el presente caso la parte actora consignó copia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre Inversiones A.X. C.A y Comercial J.Herrera Sucesores y notificación judicial efectuada por el Juzgado Octavo de Municipio signada con el Nro. S-3359 mediante la cual notifican al Arrendatario de la No renovación del Contrato De Arrendamiento, notificación efectuada por la Notaría Publica Primera del Municipio Libertador en fecha 05 de marzo de 2009, insertas desde el folio 07 hasta el 44.

   Asimismo consignó copia certificada de la Sentencia del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declara Sin lugar la demanda de Cumplimiento de contrato de Arrendamiento que incoara la Sociedad Mercantil Inversiones A.X. en contra de Comercial J.Herrera Sucesores.

   Ahora bien este Tribunal aprecia que la parte actora al momento de interponer la demanda de Desalojo fundamentó su acción en el artículo 39 de la ley de Arrendamiento inmobiliarios, y posteriormente en su reforma fundamentó su acción en los artículo 33 y 34 literales b y c. que en virtud de lo anterior se aprecia que esta sentenciadora a los fines de establecer la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de consaguinidad, aprecia y deja claramente establecido que dicho alegato no fue debidamente fundamentado ni en el Libelo de la demanda ni en su reforma, ya que la parte actora a través de su apoderado trae a colación el artículo pero no fue debidamente demostrado la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, ya que no hace ningún señalamiento al respecto ni consigna prueba que sustente dicho alegato, motivo por la cual se debe determinar que en el presente caso solo quedo demostrado la existencia de la relación arrendaticia pero no así la propiedad del inmueble ni la necesidad, ya que las pruebas consignadas a los autos no aportan valor probatorio alguno a lo alegado por el actor, motivo por el cual se declara improcedente la Necesidad prevista en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios . Y así se decide.

   Continuando con el análisis y juzgamiento se aprecia que la parte actora fundamentó su reforma en el literal C del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de igual manera se aprecia que la actora no presentó ni en su libelo de demanda ni reforma argumento alguno que evidencie el estado de ruina del inmueble debido a su vetustez, o que el mismo vaya a ser demolido por fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble, y que las pruebas que aportadas a los autos no tienen valoración alguna para demostrar fundamento de la pretensión del demandante, en este sentido resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda de Desalojo que incoara la Sociedad Mercantil Inversiones A.X. C.A en contra de la Sociedad Mercantil Comercial J.Herrera Sucesores por no haberse demostrados los supuestos establecidos en el Literal B y C del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y así se decide.-

   III

   DISPOSITIVA DEL FALLO

   Con fuerza a los razonamientos que anteceden, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley se declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo que incoara SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES A.X. C.A en contra SOCIEDAD MERCANTIL J. HERRERA SUCEDORES, ya identificados al inicio del fallo.

   En consecuencia se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado perdidosa en la presente instancia.-

   Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticuatro (24) días del mes de Octubre del Año Dos Mil Doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

   LA JUEZ

   DRA. ANABEL GONZALEZ GONZALEZ

   LA SECRETARIA

   ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS

   En la misma fecha de hoy, 24/10/2012, se registró y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.

   LA SECRETARIA

   ABG. MARIA ELIZABETH NAVAS

   AGG/MEN/C.R.O.C.-