Decisión nº 10.199-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

VISTOS

. CON SUS ANTECEDENTES.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: INVERSIONES 2618, C.A., sociedad mercantil, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 06.03.2009, bajo el N° 67, Tomo 30-A-Cto.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.B., M.B. y D.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 119.059 y 128.661, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01.07.1998, bajo el N° 25, omo 25-A.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: V.M.S.R., B.I.M.V. y M.C.B.B., L.J.V.G., E.B. y A.R.R.C. abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 143.062, 140.042, 113.484, 27.385, 44.851 y 25.421, respectivamente.

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las actuaciones en esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 29.07.2010 (f. 75, 2ª p) por el abogado L.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 01.07.2010 (f. 70 P. 2), dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A., contra las sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por autos de fecha 13.08.2010, (f. 92, 93 y 94, 2ª p) dio por recibido, le dio entrada al presente expediente y cuenta al Juez, así mismo se aceptó la competencia para conocer de la apelación y se fijaron diez (10) días de despacho para dictar sentencia.

   En fecha 08.10.2010 (f. 118, 2ª p) la parte accionada presentó escrito de conclusiones.

   Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-

   Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, seguido por la sociedad mercantil IVERSIONES 2618, C.A., contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., en fecha 24.03.2010 (f. 05, 1ª p) por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, reclamando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, la entrega del inmueble arrendado y el pago de las costas y costos del proceso.

   Por auto de fecha 12.04.2010 (f. 36, 1ª p), el Tribunal de la causa admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y ordenó la citación de la parte demandada a fin de que comparezca a dar contestación a la demanda.

   En la fase de citación, la parte demandada por escrito de fecha 27.04.2010 (f. 41, 1ª p), se dio por citada en el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento y en esa misma fecha consignó recaudos.

   En fechas 03.05.2010 (f. 264, 1ª p) y 04.05.2010 (f. 312, 1ª p), la parte demandada consignó escrito oponiendo las cuestiones previas 1ª, 3ª, 8ª y 11ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con la contestación de la demanda.

   En fecha 11.05.2010 (f. 361, 1ª p), el Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el artículo 346.1 del Código de Procedimiento relativa a la incompetencia territorial del tribunal.

   Por diligencia de fecha 25.05.2010 (f. 380, 1ª p), la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas y por diligencia de fecha 31.05.2010 (f. 385, 1ª p), consignó escrito de promoción de pruebas la parte demandada.

   Por diligencia de fecha 27.05.2010 (f. 383, 1ª p), la parte demandada solicitó extensión del lapso probatorio a (15) días de despacho. Por auto de fecha 08.06.2010 (f. 02, 2ª p), el Tribunal a quo negó la solicitud de la parte demandada.

   Por auto de fecha 14.06.2010 (f. 15, 2ª p), el Tribunal de la causa difirió el día para sentenciar para el décimo quinto (15°) día continuo a la fecha de dicho auto.

   En fecha 01.07.2010 (f. 40 al 70 2ª p), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A. contra la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., resuelto el contrato de arrendamiento y condenó en costas a la parte demandada.

   Notificada la parte actora, en fechas 29.07.2010 y 02.08.2010, (f. 75 al 76 y 84 2ª p), respectivamente, el demandado se da por notificado y apela de la cuestión previa N° 11 y de la sentencia de fondo, igualmente solicita que se fija fianza suficiente.

   En auto de fecha 05.08.2010 (f. 89 2ª p), el Tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó la remisión de los autos al Juzgado Superior distribuidor.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-

   1. - De las cuestiones Previas.-

      1. De la inapelabilidad de las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinales 3° y 8°.

         La parte demandada alega las cuestiones previas 3ª y 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, oponiendo la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la parte actora y de la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, respectivamente.

         Observa este juzgador que la resolución de las cuestiones previas indicadas, de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, es inapelable, tal como lo ha señalado la Sala Civil en sentencia Nº 645 del 16.11.2009, cuando expresa:

         “(…) Ahora bien, corresponde a esta Sala determinar si el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, es aplicable únicamente a los procedimientos ordinarios –tal y como lo denuncia el formalizante-, o si por el contrario, esta norma es también aplicable a los procedimientos breves, a fin de esclarecer si efectivamente el juez de reenvío incurrió en el vicio de falsa aplicación delatado.

         La norma adjetiva en referencia dispone:

         Artículo 357.- La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código.

         (Subrayado de esta Sala)

         Nuestro Código de Procedimiento Civil regula lo concerniente al procedimiento breve de los artículos 881 al 894 eiusdem, dentro de los cuales -concretamente en los artículos 884, 885 y 886-, se prevé el régimen aplicable a las cuestiones previas en dicho procedimiento.

         Al respecto, la ley civil adjetiva, en su artículo 884 establece que:

         Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.

         (Negrillas y subrayado de esta Sala)

         Asimismo, el artículo 885 señala que:

         Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 de este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.

         Y por último, el artículo 886 estipula que:

         Artículo 886.- Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.

         Las anteriores disposiciones normativas establecen cómo se deben sustanciar las cuestiones previas en el procedimiento breve y su régimen de impugnación.

         Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.

         El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán en la sentencia definitiva.

         Y el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, regula el supuesto en que se declaren con lugar algunas de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346, en cuyo caso se seguirán las reglas del procedimiento ordinario para su subsanación, pero la declaratoria con lugar seguirá siendo igualmente inapelable de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.

         Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior, insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.

         La Sala Constitucional de este máximo tribunal de justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa E.E. en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.

         La referida decisión es del tenor siguiente:

         “…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el referido Código en su articulo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 33-, dispone lo siguiente:

         Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación

         (Negrillas y subrayado de esta Sala).

         En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto; limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción, competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en el caso concreto, esto es la prejudicialidad.

         Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.

         De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…”

         De forma similar se pronunció la misma Sala en fallo N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli, en el que no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas, sino que además establece la conformidad de los artículos 357 y 884 de la ley civil adjetiva con el sistema de la doble instancia que rige al proceso civil. En efecto el fallo aludido señaló:

         …El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conociendo en apelación resolvió lo decidido por el a quo respecto a la cuestión previa relativa al ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pese a que el mencionado Código Adjetivo establece en sus artículos 357, 884 y 888, lo siguiente:

         …Omissis…

         De las normas transcritas se puede apreciar que el legislador fue enfático respecto a la forma de resolver las incidencias en el juicio breve, estableciendo expresa e inequívocamente que para aquellos en que las decisiones que resuelvan la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sería inapelable.

         La doctrina venezolana ha señalado que el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil aunque establece que por regla general rige el sistema de la doble instancia respecto al proceso principal, deja a salvo los casos excepcionales en los que la ley niega el recurso ordinario contra sentencias definitivas de primer grado, sea en consideración a la escasa cuantía del juicio o a las particularidades circunstancias de la litis…

         (Subrayado nuestro)

         Ahora bien, no deben perderse de vista las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma esta que por su especialidad es de aplicación preferente.

         El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

         Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

         Por su parte, el artículo 35 de la misma ley consagra:

         Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía...

         Los artículos citados anteriormente han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos.

         Así, del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se evidencia que si bien este tipo de demandas deben sustanciarse y sentenciarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley, también se observa que el legislador patrio hizo una remisión al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil como norma supletoria que regulará lo no establecido por aquélla.

         Asimismo, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que en el mismo acto de contestación de la demanda, se opongan todas las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con las defensas de fondo, para que éstas sean decididas en una única sentencia definitiva. No obstante, las modificaciones traídas por esta ley especial versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, mas nada establecen sobre su régimen de impugnación, para lo cual, a tenor de los dispuesto en el artículo 33 ut supra transcrito, serán aplicables las normas del Código de Procedimiento Civil que establecen su inapelabilidad.

         En este sentido se pronunció esta Sala de Casación Civil, en sentencia de reciente data, específicamente en fallo N° 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ M.G.d.R. y otros, expediente N° 06-843, en la que se señaló lo siguiente:

         “…habiéndose examinado exhaustivamente el contenido de la recurrida, la Sala debe destacar que en efecto, tal como se señaló en aquella, la demanda que dio origen al sub iudice, tiene como objeto la reclamación del actor, respecto al reintegro de alquileres, acción esta que por su naturaleza, debe ser llevada, conforme a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el procedimiento breve. Siendo aplicables en forma supletoria, lo previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, (artículos 881 y siguientes).

         Así lo contempla el mencionado artículo 33 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando indica:

         …Omissis…

         En armonía con la citada norma, contenida en la ley especial a la cual se viene haciendo referencia; lo conducente en casos como el estudiado, es seguir el procedimiento breve, contemplando las disposiciones contenidas tanto en la ley que regula la materia de arrendamientos, como en los artículos 881 y siguientes del Código Adjetivo Civil. Este último, aplicable en forma supletoria, en los asuntos no contemplados en aquella.

         En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Torino. Caracas, 2000, página 102); sus autores, Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, al analizar lo relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:

         …Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por ella tuteladas. Dichas reglas procesales son:

         No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 y del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de T.T., las cuestiones previas, aun las de saneamiento del proceso, son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas preliminarmente…

         (Subrayado de la Sala)

         Igualmente, el autor R.H.C., en su texto “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, (Ediciones Paredes. Caracas. Venezuela. 2001, página 232); al expresar sus consideraciones sobre la tramitación del procedimiento judicial en dicha materia, señaló:

         …Procedimiento único especial.

         Observaciones y Críticas.

         Todas las acciones judiciales que sean interpuestas entre los particulares en ocasión de la relación arrendaticia como lo son el desalojo, resolución, cumplimiento, reintegro sobre alquileres o de depósito en garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio así como cualquiera otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles regidos por el Decreto (artículo 3) Serán tramitados y decididos independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil), con las particulares modificaciones en el procedimiento previstas en el mismo Decreto.

         (…Omissis…)

         Contestación de la demanda. Cuestiones Previas.

         En el segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, el demandado deberá dar contestación a la misma y en esa oportunidad sin que le sea posible efectuarlo en otra posterior, deberá oponer las cuestiones previas que a bien considere pertinente. Las cuestiones previas opuestas y las defensas de fondo, serán resueltas y decididas con la sentencia definitiva…

         (Negrillas del texto transcrito, subrayado de la Sala)

         Ahora bien, siendo que en el sub iudice, fueron opuestas las cuestiones previas de los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo aplicable al caso particular, es lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza:

         …CAPÍTULO II, Del Procedimiento Judicial

         Artículo 35

         En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…

         (Negrillas y subrayado de la Sala)

         Así como se ha dejado indicado previamente, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone -para procedimientos como el de autos-, la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil.

         De manera que, en virtud de dicha supletoriedad, tal como lo establece la parte in fine del artículo 884 del referido código, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida en ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento de la naturaleza del caso examinado; “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el juez, sin apelación…”

         Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió, -previo al fondo-, las cuestiones opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios 231 al 243 de los autos.

         En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del código adjetivo civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento…

         Por tales motivos, esta Sala concluye que el juez de reenvío procedió conforme a derecho al declarar inapelable la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem. En consecuencia se declara improcedente la denuncia de falsa aplicación delatada”.

         .

         Suficientemente explicativa es la presinsertada disposición y permite afirmar el criterio de este Juzgado Superior de que al no concederse apelación contra las cuestiones previas 1ª a la 8ª, corresponde conocer a este Juzgado Superior sólo de la resolución de las cuestiones previas que tienen apelación y no lo relativo a las mencionadas cuestiones previas, por negarle apelación el artículo 884 del Código de Proce4dimiento Civil.

         En consecuencia, no ha lugar a pronunciamiento sobre lo resuelto en relación a las cuestiones previas 3ª y 8ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser inadmisible apelación contra ellas. ASI SE ESTABLECE.

      2. De la Cuestión Previa 11ª del artículo 346.

         De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada opone como cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, debido a que según la parte demandada, el Arrendatario tiene derecho a tres (3) años de prórroga legal, en vez de los 2 años que se le otorgaron.

         Esta cuestión previa undécima está referida, también, a la acción, y su supuesto, es la prohibición de la ley admitir la acción propuesta y debe proceder, en criterio de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (vid. P.T., Oscar: Jurisprudencia CSJ., Año 1998, N° 8, p. 409), cuando:

         el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello y con respecto al primero de los supuestos indicados, nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil, establece que: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta....

         Nótese como, en este caso, el legislador fue enfático y tajante en no conceder la tutela jurídica de acceder a los órganos jurisdiccionales a quien pretenda reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte, azar, envite, o una apuesta

         .

         De acuerdo a la supra transcrita doctrina judicial, son dos los supuestos que hacen procedente esta cuestión previa:

      1. el de la prohibición de tutelar la situación jurídica, invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor; y

      2. cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

         Ahora bien, la Sala Político Administrativa en sentencia del 14.08.1997 no se queda, solo, en esos dos supuestos, sino que considera la existencia de otros supuestos en los cuales:

         (..) si bien el legislador no establece de manera expresa y diáfana su voluntad de que la acción proceda mediante la expresión ‘.... no se admite... la ley no da acción....’, pueda extraerse en forma genérica el que efectivamente ella no deba prosperar. Se trata así de aquellos supuestos genéricos en los que el legislador omite un pronunciamiento acerca de la prohibición, pero que en definitiva puede extraerse de la norma una tutela no atribuible

         Para decidir sobre esta cuestión previa quien sentencia observa que, la parte demandada alega, al oponer la cuestión previa del artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, que al demandado le correspondían tres (3) años de prórroga legal, en lugar de los dos (2) años otorgados por la demandante.

         Para dar fuerza a su argumento, la representación de la parte demandada afirma que la relación arrendaticia data del 01.12.1989 al 02.03.2008, producto de diversos acuerdos arrendaticios entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., quien aparece como propietaria y arrendadora en los contratos de arrendamiento suscritos, y diversas personas jurídicas que actuaron como arrendatario durante ese periodo de tiempo, pero que estas tenían como propietario a los mismos socios, es decir, que hay una relación arrendaticia de más de diez (10) años, lo que le daría a la demandada el derecho de tener tres (3) años de prórroga legal.

         Para calcular la prórroga legal, en los casos en que haya una serie de contratos anteriores entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, explican los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico sobre arrendamientos Inmobiliarios”, p. 52, que: “Si no hay solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prórroga se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. Si existe solución de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamiento firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratos está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.”

         Tomando en cuenta el anterior criterio doctrinal, se entiende que las relaciones arrendaticias no se extinguen mientras el arrendatario se mantenga ocupando el bien, esto a pesar de haber vencido el contrato de arrendamiento. Y de haber culminado el mismo y el arrendador no mostrara voluntad para renovar o suscribir un nuevo contrato, empezará a ser efectiva la prórroga legal que se calculara, en los casos de que hubieran contratos anteriores suscritos entre las partes, desde el primer contrato que hayan hechos las partes.

         En relación al tiempo de la prórroga legal, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 39 lo siguiente:

         Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

         a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

         b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

         c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

         d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

         Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

         Como se puede apreciar en el literal “d” del preinsertado artículo 39, la prórroga legal que debe otorgar el arrendador al arrendatario, en los casos de relaciones arrendaticias que datan más de diez (10) años, es de un máximo tres (3) años; y de dos (2) años cuando es mayor de cinco y menor de 10 años.

         Ahora observa quien sentencia (i) que hay un contrato de subarriendo (f. 301, 1ª p) celebrado entre la compañía INVERSIONES RUDRA C.A. y el BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., autenticado el 19.12.1989 por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, bajo el Nº 30, tomo 195 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe la señora ZHENG CHU ZIA, en representación de la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA C.A., y tiene una duración de dos años y un mes que fijan del 01.12.1989 al 31.12.1992, estableciendo (cl. 4ª) que “si para el 31 de diciembre de 1993 (sic) las partes no hubieran convenido en un nuevo contrato de arrendamiento, el presente quedará definitivamente terminado, sin que en ningún caso haya lugar a la tácita reconducción”. (ii) Luego, hay otro contrato de subarriendo (f. 304, 1ª p) celebrado entre la compañía INVERSIONES RUDRA C.A. y el BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., autenticado el 08.09.1994 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 15, tomo 93 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor LIONG MING HO LION, en representación de la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 01.09.1994 al 30.08.1995, estableciendo (cl. 4ª) que se prorrogará por el periodo de un año hasta el 30.08.1996 “siempre que ninguna de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, haya notificado por escrito a la otra su deseo de renovarlo; o que dentro de dicho lapso de prorroga las partes hayan convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso haya lugar a tácita reconducción”. (iii) Posteriormente hay otro contrato de subarriendo celebrado entre la ciudadana M.C.G.D.D. y el BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., autenticado el 01.10.1998 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 24, tomo 84 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor YUCHANG SHAM ZHENG, en representación de la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 01.09.1998 al 30.08.1998, estableciendo (cl. 3ª) que se prorrogará por el periodo de un año “siempre que ninguna de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, haya notificado por escrito a la otra su deseo de renovarlo; o que dentro de dicho lapso de prorroga las partes hayan convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso haya lugar a tácita reconducción”. Y (iv) hay otro contrato de subarriendo celebrado entre la ciudadana M.C.G.D.D. y el BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., autenticado el 02.04.2007 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 49, tomo 25 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor YUCHANG SHAM ZHENG, en representación de la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 03.03.2007 al 02.03.2008, estableciendo (cl. 3ª) que se prorrogará de mutuo acuerdo, debiendo las partes “necesariamente hacer constar por escrito la voluntad (…) con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato en curso”.

         Estos son los contratos traídos a los autos, y de ellos lo que se puede afirmar es que sobre el inmueble objeto de la litis, hubo (1) una relación subarriendo -con contratos continuos- desde el 01.12.1989 hasta el 30.08.1996, en la que la subarrendataria era la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. representada por el señor LIONG MING HO LION; y (2) una relación subarriendo -con contratos continuos- desde el 01.09.1998 hasta el 01.03.2008, en la que la subarrendataria era la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. representada por el señor YUCHANG SHAM ZHENG. Es decir, que ciertamente hubo relaciones de subarriendo sobre el mismo inmueble objeto, pero por dos personas distintas, sin que fuese acreditado que los administradores de las sociedades mercantiles BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. sean los mismos, ni que se estableció una relación de continuidad. Por el contrario, en autos se observa un vacío, no acreditado, del 30.08.1996 –último contrato de GOOD CHINA- al 01.09.1998 –contrato de arriendo de CHINA HOUSE-.

         Luego, si bien es cierto, que los demandados consignaron contratos de arrendamiento en los cuales se evidencia que hubo una relación arrendaticia entre la ciudadana M.G.D.D.M., quien fungía como Arrendadora, y las compañías BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., quienes fungían como Arrendatarias, en dichos contratos (f. 301 al 310 P. 1), no hay ninguna prueba que demuestre que las mencionadas compañías, tengan los mismos socios y administradores que pudiera dar a pensar que hubo una relación de continuidad. No puede simplemente asumirse o presumirse que los socios de las sociedades mercantiles BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. sean los mismos, que hay una relación de continuidad y que por lo tanto la relación arrendaticia data del día 01.09.1989, esto debido a que no consta en autos ninguna prueba promovida por los partes que pruebe este alegato o que forme esa convicción. Lo que se encuentra acreditado es que la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. es arrendataria desde el 01.09.1998 y que el contrato finalizó el 01.03.2008. Esto es, un periodo menor de diez años. ASI SE DECLARA.

         En consecuencia, este Tribunal debe desechar en este alegato de la representación de los demandados, de inadmisibilidad por reclamarse la entrega del inmueble antes de los tres años. ASÍ SE ESTABLECE.

         Sobre el segundo alegato de la parte demandada para oponer del artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, fundado en que esta demanda por cumplimiento de contrato es inadmisible en razón de que el Arrendatario, parte demandada en este juicio, al seguir ocupando el inmueble objeto de esta demanda después de haber finalizado la prórroga legal de dos (02) años y por la arrendadora tener una actitud pasiva, permitió tal ocupación y al permitirla opera la tácita reconducción, lo que implicaría que el arrendamiento siguiera bajo las mismas condiciones, pero este arrendamiento no sería a tiempo determinado, si no que se transforma a tiempo indeterminado; es decir, el contrato no tendría fecha de vencimiento.

         Al respecto este sentenciador observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 03.03.2007 (f. 20, 1ª p), suscrito entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., quien fungía como arrendadora y propietaria del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., arrendataria de ese inmueble y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente: "Las partes han establecido como plazo fijo del presente contrato al termino de un (1) año fijo, el cual se comienza a contar desde el día tres (3) de Marzo del año dos mil siete (2007). No obstante si LA ARRENDATARIA permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el termino de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA, ha sido la de contratar a tiempo determinado. En caso de que las partes de mutuo acuerdo decidan prorrogar el presente contrato, deberán necesariamente hacer constar por escrito la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, al vencimiento del contrato en curso”.

         Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”(extiéndase desahucio como el acto o manifestación de voluntad por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato).

         Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis) Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

         Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el vencimiento es de un (1) año a partir del día 03.03.2007, no cabe duda que el contrato se ha celebrado a tiempo determinado y su posibilidad de prórroga, está bajo la modalidad que de mutuo acuerdo la arrendadora y la arrendataria decidan prorrogarlo, siempre que hagan constar esa voluntad por escrito y por lo menos antes de los sesenta (60) días continuos al vencimiento del contrato. Lo que significa que es un contrato celebrado a tiempo determinado, no existiendo constancia en autos de su prorroga. ASI SE DECLARA.

         Ahora bien, en cuanto a que la Arrendadora tuvo una actitud pasiva dejando que la Arrendataria siguiera en posesión del inmueble y que en ese caso operaría la tácita reconducción, basándose en el artículo 1600 del Código Civil, este tribunal de Alzada considera que no hubo tal actitud pasiva, ya que, primero, a los 21 días de haber vencido la prórroga legal la demandante introdujo la demanda por cumplimiento de contrato. Y segundo, no ha sido acreditado en autos que haya recibido cánones distintos a la fecha de finalización de la prorroga legal. Lo que significa que la arrendadora ha mantenido su voluntad indeclinable de que se cumpla con el contrato de arrendamiento, entregándosele el inmueble objeto de arriendo. ASI SE DECLARA.

         En tal orden de ideas, se debe declarar la improcedencia de la cuestión previa del artículo 346.11 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. ASI SE DECLARA.

   3. - De la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora.

      La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda opone la falta de cualidad activa de la compañía INVERSIONES 2618, C.A., alegando que la misma no puede pretender que se de cumplimiento al contrato de arrendamiento que mantiene BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., debido a que no tiene relación arrendaticia alguna con la demandante, por lo que carece de derechos para intentar la acción ejercida. Y alega que la empresa INVERSIONES 2618, C.A., se pronuncia en el libelo de la demanda como codemandada lo que determina un litis consorte pasivo y como la parte actora no ha especificado el otro integrante o los integrantes de dicha litis consorte pasiva existe una evidente falta de cualidad.

      La parte actora alegó que su representada siempre va a tener cualidad para sostener este juicio, dado que está actuando como propietaria del inmueble en litigio, por lo que le da dicha cualidad su derecho de propiedad. Y sobre el segundo alegato de los demandados, dicen que el señalamiento de la parte actora de ser codemandada en el encabezado del libelo se debe a un simple error material.

      * Ubicación conceptual.

      La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado la contenía como defensa previa que, generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

      El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

      En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

      Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandando para intentar o sostener el juicio, u las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

      (…)

      Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

      Y ha explicado el maestro L.L.A., en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p. 21, que en:

      ...sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimidad activa; en el segundo, de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado

      .

      No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p. 28).

      En el caso planteado, lo que la representación de la demandada trata de poner en duda es la legitimación activa de la parte actora para ejercer esta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

      El artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula lo siguiente:

      Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

      Y el doctor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 60, explica que: “Si se trata de venta, el inquilino cuando el contrato tenga fecha cierta tendrá derecho a quedarse ocupando el inmueble durante el plazo convenido. Igualmente tendrá derecho a la prórroga legal una vez vencido el término del contrato (Art. 38 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); pues por vía de enajenación se transmite al adquirente los mismos e iguales derechos que sobre ella tenía el enajenante (…)” (Negrillas por este tribunal).

      La revisión de las actas procesales evidencia, que si bien en el último contrato de arrendamiento la parte actora no ejerce el papel de arrendadora, sino que lo hace el propietario anterior, al éste enajenar dicho inmueble a la parte actora, la legitimación activa de ejercer la acción pasa en su totalidad a la parte actora. Es decir, tanto las obligaciones como los derechos del arrendador pasan al nuevo adquirente del inmueble.

      Por lo tanto, la parte actora si esta facultada para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato y se desestima el alegato de la demandada. ASI SE DECLARA.

      Sobre el segundo alegato de la parte demandada, este tribunal considera, después de leer el libelo de la demanda, que la decisión de la demandante de definirse así misma como codemandada fue producto de un simple error material de tipeo; ya que, es totalmente ilógico que la demandante se llame así misma codemandada en el libelo de la demanda. Por eso este tribunal desestima dicho alegato. ASI SE DECLARA.

   2. - De la trabazón de la litis.-

      a.- Alegatos de la parte actora.-

      • Que la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A., es propietaria de un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “VIRGINIA” y la parcela de terreno donde está construida, identificado con el N° 42 del Plano de la Urb. Las Mercedes, ubicado en la Av. Madrid de la referida urbanización, Municipio Baruta del Estado Miranda.

      • Que dicho inmueble ha venido siendo ocupado en condición de inquilino desde el 01.09.1998, por la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A.

      • Que el comienzo de dicha relación arrendaticia se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Tercera del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.10.1998.

      • Que la relación arrendaticia antes mencionada se prorrogó en varias oportunidades, en virtud de la celebración de nuevos contratos de arrendamiento, teniendo el último de ellos, una duración de un año fijo contado a partir del 03.03.2007.

      • Que se le notificó judicialmente, al inquilino, la compra del inmueble que ocupa por parte de la representada de la parte actora.

      • Que una revisión del ultimo de los contratos de arrendamientos celebrados, se evidencia que este tuvo su vencimiento el 02.03.2008, por cuanto en él no se estableció la posibilidad de prórrogas convencionales automáticas.

      • Que habiendo comenzado la relación arrendaticia el 01.09.1998, ésta tuvo una duración de nueve años, seis meses y dos días, lo que le dio un derecho a la arrendataria de contar con dos años de prórroga legal.

      • Que desde la fecha antes mencionada, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble y la representada de la parte actora no ha consentido bajo ningún respecto, su permanencia en el, dedicándose única y exclusivamente a realizar gestiones extrajudiciales tendientes a lograr la desocupación del mismo.

      • Que al momento de presentar la demanda, el arrendatario tenía mas de veinte (20) días en mora en su obligación de cumplir el referido contrato de arrendamiento y en entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado

      • Que conforma su petitorio la declaración de (i) que sea condenado a Bar Restaurant China House, C.A., a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, y en consecuencia entregar el bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “VIRGINIA” y la parcela de terreno donde está constituida, identificado con el N° 42 del plano de la Urb. Las Mercedes, ubicado en la Av. Madrid de la referida urbanización Municipio Baruta del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual; (ii) que se condene a Bar Restaurant China House, C.A., al pago de las costas y costos del presente proceso.

      • Que estiman la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL VEINTICUATRO BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. F. 69.024,00), equivalentes a 1.061,09 Unidades tributarias.

      b.- Alegatos de la parte demandada.-

      • Que estando dentro de la oportunidad procesal legal válida, que corresponde al segundo (2do) día siguiente, la fecha de la citación efectiva y constancia en autos de haberse dado por citado expresamente la parte demandada, es decir, BAR RESTARURANT CHINA HOUSE, C.A.

      • Que formalmente niega, rechaza y contradice, que la relación arrendaticia inició el día 01.09.1998, como fue afirmado en el libelo de demanda, y que duración de la relación tuvo una vigencia de nueve años, seis meses y dos días, y que ello dio lugar a una prórroga legal de dos (2) años venciendo dicho plazo el día 02.03.2008.

      • Que la relación duró más de diez (10) años, pues la actora no tomó en cuenta los contratos de arrendamiento anteriores al 01.09.1998.

      • Que por instrucciones de la ciudadana M.C.G.d.D., venezolana, viuda, titular de la Cédula de identidad Número V- 213.960, y de este domicilio, se realizaron contratos de arrendamiento primero a nombre de la empresa Inversiones Rudra, C.A. y luego a nombre de M.C.G.d.D..

      • Que la demandada viene explotando como inquilino, el fondo de comercio Bar y Restaurante de comida china, desde el 01.12.1989, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, el día 19.12.1989, pues Inversiones Rudra, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26.02.1985 (cuyo administrador es el ciudadano R.M.D., titular de la Cédula de identidad N° V-3.666.738, el mismo que siempre otorgó y cobró alquileres en nombre de la ciudadana M.C.G.d.D.), le arrendó a Bar Restaurant Good China, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09.08.1989 (es una empresa relacionada de mi representada y de sus administradores), a tiempo determinado, y éste lapso se prorrogo sucesivamente.

      • Que los representantes de la parte demandada va a demostrar que Yuchang Sham Zheng, y sus socios eran los dueños de la sociedad mercantil Bar Restaurant Good China, C.A., arrendataria primigenia del local donde hace más de 10 años explota el restaurante de comida china.

      • Que a partir del día 02.03.2008, la demandada ha permanecida en el inmueble, y destaco que no hubo notificación de no prórroga. Por lo expuesto se ve que la relación data desde el año 1989.

      • Que en efecto al no haberse participado por escrito la no renovación del contrato de arrendamiento del año 2007, operó la tácita reducción del contrato de arrendamiento.

      • Que de la revisión de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que inicio el día 03.02.2007, así como de la normativa que regula la materia y por aplicación de la doctrina, sostienen, que ciertamente mi representada acordó en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto del contrato, y la arrendadora con su actitud pasiva, permitió tal ocupación; pretendiendo luego dar fin a la relación a través de una notificación de venta del inmueble en fecha 02.06.2009, mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao, pero nada se dijo con respecto a la no prórroga del contrato de arrendamiento, actuación que no cambia la relación arrendaticia, mas bien le concede la permanencia, toda que mi representada ha venido consignando los cánones de arrendamiento.

      • Que pide que se declare sin lugar la demanda, toda vez que la demandada se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones y la hacen merecedora para gozar de cuantos derechos le corresponden como inquilina.

      • Que si se toma en cuenta que la relación de arrendamiento que ha mantenido la demandada ha sido de más de diez (10) años, es forzoso concluir, que le correspondería una prórroga de tres (3) años, y por tanto, no es procedente el ejercicio de esta demanda, pide sea declarada sin lugar.

      • Que la parte demandante, está negando el derecho que le concede la ley a la arrendataria, que para el caso, de que en efecto hubiere principiado la prórroga legal el día 02.03.2008, corresponderían 3 años y no 2 años (en cuya tesis alegada por la parte demandada, no ha podido demandarse por estar el lapso pendiente), como está invocando la parte actora, ello por errada desaplicación de los periodos anteriores de contrato que existen antes del día 01.09.1998, entre la demandada y empresas relacionadas a la ciudadana M.C.G.d.D., y a ella misma.

      • Que conforme al art. 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se haya concedido al inquilino el beneficio de prórroga legal, no puede intentarse en su contra acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo.

      • Que la norma del art. 42 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios prevé que el arrendador que vaya a vender el inmueble y por ende, el arrendatario tendrá derecho preferencial ante cualquier tercero y sólo será acreedor a este derecho si posee más de dos 82) años como tal y esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y pueda satisfacer las pretensiones del propietario en cuanto al precio, modalidades y condiciones de la operación.

      • Que el pago por consignación es un acto sencillo, unilateral y de jurisdicción voluntaria (no contencioso) cuyo único objeto es evitar que el inquilino incurra en mora y de lugar a que el arrendador accione en su contra en tal sentido. La consignación arrendaticia es un pago y para que el arrendatario recurra a este procedimiento, el arrendador debe negarse a recibir el pago de la pensión vencida de acuerdo con lo previsto en el contrato y el inquilino ocurrirá personalmente o a través de mandatario debidamente acreditado para ello ante el único Juzgado de Municipio competente.

      • Que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al inquilino en estado de solvencia y el Juez ante cual se tramite el juicio respectivo será quien determine la legitimidad o no de la consignación efectuada de acuerdo a los parámetros referidos.

      • Que en efecto al no haberse participado por escrito la renovación del contrato el efecto que opera es el de la tácita reconducción.

      • Que la tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando el inmueble después de vencido el término, sin oposición del propietario.

      • Que se declare sin lugar la demanda con fundamento con el escrito de contestación a la demanda. Que se condene a la parte actora el pago de las costas y costos correspondientes.

      Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.

   3. - Aportaciones probatorias.

      a.- Por la parte actora.

      * Recaudos acompañados al escrito libelar:

      • Copia certificada del documento de propiedad, marcada con la letra “B”, de un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “Virginia” y la parcela de terreno donde está construida, identificada con el número 42 del Plano de la Urb. Las Mercedes, ubicado en la Av. Madrid, Municipio Baruta del Estado Miranda. La referida parcela tiene una superficie aproximada de setecientos sesenta y cinco metros cuadrados con treinta y dos decímetros cuadrados (765,32 m²) y está conformada por los siguientes linderos: Norte: en una extensión de dieciocho metros con noventa y nueve centímetros (18,99 Mts) con la parcela No. 34 de esta Urb.; Sur: en una extensión de diecinueve metros (19 Mts.) con la calle Madrid; Este: en una extensión de terreno de cuarenta metros con veintiséis centímetros (40,26 Mts.) con la parcela Nro. 41 de está Urb.; Oeste: en una extensión de cuarenta metros con treinta centímetros (40,30 Mts.) con la parcela No. 43 de está Urb. Dicho documento fue escriturado a nombre de la compañía INVERSIONES 2618 C.A. y registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Baruta del Estado Miranda, en fecha 25.03.2009, bajo el Nº 2009.641, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.1481. (f. 14).

      En cuanto a este medio probatorio, se trata de un documento público, producido en copia, y conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, acredita que la ciudadana M.C.G.d.D.M. vendió el inmueble objeto de la litis a la compañía INVERSIONES 2618, C.A., hoy parte actora. ASI SE DECLARA.

      • Copia del primer contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”, entre la ciudadana M.C.G.D.D.M., venezolana, titular de la cédula de identidad N° 213.960, y la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., representada en ese contrato por su director general, ciudadano Yuchang Sham Zheng, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 13.735.872. Este contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, el 01.10.1998, bajo el Nº 24, tomo 84 (f. 17)

      Se trata de un documento autenticado contentivo del arrendamiento de un inmueble –objeto de la litis- denominado originalmente Quinta Virginia, ubicado en la Avenida Madrid de la Urbanización Las Mercedes, antes Distrito Sucre (hoy Municipio Baruta) del Estado Miranda (cl. 1ª); con un canon mensual (cl 2ª) de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo); y con una vigencia desde el día 01.09.1998, por el término fijo de un (1) año, hasta el 30.08.1999 (cl 3ª). Termino que se consideraría automáticamente prorrogable por periodos de un (1) año, siempre y cuando una de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, haya notificado por escrito a la otra su deseo de renovarlo; o que dentro de dicho plazo de prórroga las partes hayan convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso haya lugar a tácita reconducción. Dicho contrato fue suscrito entre la ciudadana M.C.G.D.D.M. y la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. Se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar lo antes expresado. ASI SE DECLARA.

      • Copia certificada del contrato de arrendamiento, marcado con la letra “D”, entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., venezolana, titular de la cédula de identidad N° 213.960, quien a los efectos del contrato se denomina LA ARRENDADORA; y la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., representada en ese contrato por su director general el ciudadano Yuchang Sham Zheng, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 13.735.872, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL ARRENDATARIO. Este contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 02.04.2007, bajo el Nº 49, tomo 25 (f. 20)

      Se trata de un documento autenticado de arrendamiento y se evidencia (i) en su cláusula primera que LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble –objeto de la litis- denominado originalmente Quinta Virginia, ubicado en la Avenida Madrid de la Urbanización Las Mercedes, antes Distrito Sucre (hoy Municipio Baruta) del Estado Miranda; (ii) en cláusula tercera que las partes han establecido como plazo fijo del contrato un (1) año, el cual se comienza a contar desde el día tres (3) de Marzo del año dos mil siete (2007), advirtiendo que no obstante si LA ARRENDATARIA permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el termino de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA, ha sido la de contratar a tiempo determinado. En caso de que las partes de mutuo acuerdo decidan prorrogar el presente contrato, deberán necesariamente hacer constar por escrito la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, al vencimiento del contrato en curso. En su quinta cláusula establece como canon de arrendamiento inicial, la cantidad Cinco Millones Setecientos Cincuenta y Dos Mil Doce Bolívares (Bs. 5.752.012,oo), que será pagado, puntualmente por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA o a la persona que ésta designe por escrito, por mensualidades vencidas el día 04 de cada mes, bien en el domicilio de LA ARRENDADORA, o de la persona que esta designe por escrito. Dicho contrato fue suscrito entre la ciudadana M.C.G.D.D.M. y la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. Se le da fuerza y valor probatorio, conforme a los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar lo antes expresado. ASI SE DECLARA.

      • Copia de actuaciones de la Notaría Pública del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, contentiva de la solicitud de la compañía INVERSIONES 2168 C.A. y acta de notificación levantada por dicha Notaría de la adquisición del inmueble objeto de la litis por la compañía mencionada (f. 26).

      En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es la notificación judicial realizada o practicada el 02.06.2009 a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE de la compra del inmueble que tiene arrendado por parte de la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A. Conforman el legajo de notificación: (i) documento de Compra Venta de la ciudadana M.C.G.D.D.M., a la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A., de un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “Virginia” y la parcela de terreno donde está construida, identificada con el número 42 del Plano de la Urbanización Las Mercedes, ubicado en la Avenida Madrid, Municipio Baruta del Estado Miranda. (ii) Acta del traslado y constitución de la Notaría Segunda del Municipio Autónomo de Chacao en la siguiente dirección: Av. Madrid, entre calles Mucuchíes y Trinidad, de la Urbanización Las Mercedes, a solicitud de la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A., con el objeto de notificar al ciudadano Yuchang Sham Zheng, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. que la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A., adquirió el inmueble que ocupa el BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copias certificadas de documentos públicos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código de Civil, para acreditar la notificación judicial de venta supra transcrita. ASÍ SE DECLARA.

      • Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2618, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 06.03.2009, bajo el N° 67, Tomo 30-A-Cto.

      En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal les confiere pleno valor, por tratarse de copias certificadas de documentos públicos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código de Civil, para acreditar la existencia jurídica de la compañía actora. ASÍ SE DECLARA.

      ** En la oportunidad probatoria

      1. Por escrito de fecha25.05.2010 (f. 381 al 382)

         • Primero: ratifica, reproduce y hacen valer el valor probatorio que se desprende del documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25.03.2009, bajo el N° 2009.641, asiento registra 1 del inmueble matriculado con el No. 241.13.16.1.1481 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, anexado junto al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, de donde se desprende que la demandante es la propietaria del inmueble cuya desocupación se está solicitando.

         • Segundo: ratifica, reproduce y hace valer el valor probatorio que se desprende de los contratos de arrendamiento marcados con las letras “C” y “D”, consignados junto al libelo de la demanda por ser estos los únicos relevantes a los fines de determinar la duración de la relación arrendaticia y el vencimiento de la prórroga legal. Mediante esta prueba se demuestra la existencia y extensión del contrato cuyo cumplimiento se solicita, así como la duración de la prórroga legal que le correspondió.

         • Tercero: ratifica, reproduce y hacen valer el valor probatorio que se desprende de la notificación hecha en el inmueble arrendado, la cual se consignó junto al libelo de la demanda marcado con la letra “E” mediante la cual se informó al mencionado arrendatario, la compra del inmueble que ocupa, por ante del demandante.

         En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

         • Copias simples de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Séptimo, sobre la apelación que ejerciera la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., contra la sentencia de Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario en la cual se declaraba sin lugar la demanda que por retracto legal ejerciera la ya mencionada sociedad mercantil contra la ciudadana M.C.G.d.D.M. y la sociedad mercantil INVERSIONES 2618, C.A. (f. 19 al 37 P. 2)

         Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar que el Juzgado Superior Séptimo declaró la improcedencia de la acción de retracto legal que los demandados pretenden hacer valer como una cuestión prejudicial en este juicio. ASI SE ESTABLECE.

         b.- Por la parte demandada.

      1. Recaudos que acompañan escrito donde se da por citado:

         • Copias certificadas, marcadas como anexo “A”, de recibos de consignación de pagos de los cánones de arrendamiento al Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de los meses Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero del año 2000. Y copias certificadas de recibos de pago de los cánones de arrendamiento al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2000, y los pagos de los meses de Enero y Febrero del año 2001. (f. 54 al 98 P. 1)

         En cuanto a estos medios probatorios, lo que trata de acreditar es la solvencia del Arrendatario en sus pagos del canon de arrendamiento mensual establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., demandada en este juicio, y la ciudadana M.C.G.d.D.M.. Ahora considera quien decide que tal acreditación no tiene real relevancia cuando lo que se demanda es el vencimiento de la prorroga legal y la consecuente obligación de entregar la cosa. El incumplimiento que se plantea es la no entrega de la cosa. ASI SE DECLARA.

         • Copia Certificada, marcada dentro el anexo “A”, de la solicitud de retiro de consignaciones por parte del ciudadano F.G., venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-5.313.171 e inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.829, apoderado judicial de la ciudadana M.C.G.d.D.M., para que retirara en su nombre toda cotización que haya sobre alquileres correspondiente a cualquiera de sus propiedades. (f. 99 al 102 P. 1)

         En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es el retiro del pago del canon de arrendamiento por parte de la ciudadana M.C.G.d.D.M., observando quien sentencia que son retiros de cánones de arrendamiento con una data anterior a la fecha de vencimiento de la prorroga legal. ASI SE DECLARA..

         • Copia Certificada, marcado dentro del anexo “A”, de recibos de consignaciones de pagos del canon de arrendamiento del contrato suscrito entre M.C.G.d.D.M., Arrendadora y dueña del inmueble, y BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., Arrendataria, de fecha 03.03.2007 correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2008. Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2009. Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2010. (f. 136 al 166 y del f. 175 al 197 1ª p).

         En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es la solvencia del Arrendatario en los pagos del canon de arrendamiento. Ahora considera quien decide que tal acreditación no tiene real relevancia cuando lo que se demanda es el vencimiento de la prorroga legal y la consecuente obligación de entregar la cosa. El incumplimiento que se plantea es la no entrega de la cosa. Y es claro que durante el periodo de la prorroga legal debía estar solvente con los cánones, so riesgo que pudiera ser reclamada la entrega anticipada del inmueble. ASI SE DECLARA,

         • Copias certificadas, marcado dentro del anexo “A”, de la notificación hecha por el demandante, Inversiones 2618, a Bar restaurant China House, C.A., sobre la adquisición por parte del primero del inmueble que ocupa el segundo en calidad de inquilino. Y la posterior solicitud al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana para que notifique por correo certificado a la ciudadana M.C.G.d.D.M., y a la sociedad mercantil Inversiones 2618, C.A. sobre el inicio de la consignación de los pagos del canon de arrendamiento. (f. 168 al 174 1ª p).

         En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es la alegada buena fe que afirma tener los demandados y su alegada voluntad de pago y la solvencia del mismo con respecto al contrato. E insiste quien sentencia que tal acreditación no tiene real relevancia, cuando lo que se demanda es el vencimiento de la prorroga legal y la consecuente obligación de entregar la cosa. El incumplimiento que se plantea es la no entrega de la cosa. ASI SE DECLARA.

         • Copias certificadas, marcadas dentro del anexo “B”, del líbelo de la demanda que por retracto legal ejerció la sociedad mercantil Bar Restaurant China House, C.A., contra la ciudadana M.C.G.d.D.M. y la sociedad mercantil Inversiones 2618, C.A. En el mismo anexo se encuentran la sentencia de dicha demanda por parte del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a posterior apelación de la misma hecha por los demandantes en el mencionado juicio, el auto emitido por el mencionado juzgado oyendo la apelación en ambos efectos, el acto que le da entrada a dicha apelación al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana y la copia del auto de dicho Juzgado Superior que fija 10° día de despacho siguiente al día 01.04.2010 para dictar sentencia. (f. 202 al 241 P. 1)

         En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es las alegadas graves irregularidades en cuanto a que la parte actora pretende ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en una flagrante violación de los derechos de la demandada, en cuanto a que esta ultima interpuso una demanda de retracto legal contra la ciudadana M.C.G.d.D.M. y la sociedad mercantil Inversiones 2618, C.A. Ahora, en ese proceso fue declarada la improcedencia de la acción de retracto legal que los demandados pretenden hacer valer como una cuestión prejudicial en este juicio. Por lo que no hay motivo para suspender el presente proceso. ASI SE DECLARA.

         • Copia simples, marcadas como anexo “C”, de la sentencia No. 134, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 08.03.2010, presentada con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H. y declarada con lugar en el Asunto: Expediente No. 09-0158, y con voto concurrente del Magistrado Dr. F.C., en el caso Construcciones y Materiales Privitera, C.A. (COMPRICA). (f. 243 al 251 P. 1).

         En cuanto a este medio probatorio, lo que trata de acreditar es que los jueces en materia inquilinaria, deben constatar y revisar, la adecuada y validez de los pagos de los montos de alquiler consignados, en los términos del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el juez por el principio de inmediación procesal, debe entrar a analizar la solvencia con base en los elementos de autos, que deriven en si se subsumen en la norma aludida, y no colocar al inquilino en Mora Debitoris. Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga de referencia i9nformativa sobre un criterio judicial. ASÍ SE DECLARA.

         ** Recaudos que acompañaron la contestación de la demanda.

         • Copias simples de sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 06.08.2009, Expediente N° 2174, demandante: J.L.P.G. y demandada: J.L.P.G., con motivo de una demanda de desalojo. (f. 295 al 300 P. 1 y f. 342 al 348 P. 1)

         Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio para acreditar que se declaró con lugar el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en base a una alegada preexistencia de un juicio de retracto legal entre las partes. Se trata de un documento procesal, con fuerza de documento público, y de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga de referencia i9nformativa sobre un criterio judicial. ASÍ SE DECLARA.

         • Copias simples, de dos contratos de arrendamientos suscritos en los días 01.09.1989 y 01.09.1994 respectivamente entre Inversiones Rudra, C.A., quien dio en sub-arrendamiento el local comercial objeto de este litigio a la sociedad mercantil Bar Restaurant Good China, C.A. En dichos contratos la ciudadana M.C.G.d.D.M., funge como propietaria del inmueble y esta da en arrendamiento dicho inmueble a Inversiones Rudra, C.A. (f. 301 al 308 P. 1 y 349 al 356)

         Tratándose de un documento público, el referido contrato de arrendamiento, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que el vinculo arrendaticio entre la ciudadana M.C.G.d.D.M. y la sociedad mercantil Bar Restaurant China House, C.A. data desde el año 1989, y por lo tanto el demandado tendría más de diez (10) años ocupando el inmueble objeto de este litigio. Se le da valor a esos documentos para acreditar que la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA C.A., celebró dos contratos de arrendamientos suscritos para iniciar los días 01.09.1989 y 01.09.1994, respectivamente, con la compañía INVERSIONES RUDRA, C.A., quien dio en sub-arrendamiento el local comercial objeto de este litigio. Estos documentos no son acreditativos de que la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., sea compañía relacionada con la compañía BAR RESTUARANT GOOD CHINA C.A. ASÍ SE DECLARA.

         ** En la oportunidad probatoria

         .- promueve el merito favorable de los autos, en todo cuanto favorezcan a la demandada y pide al tribunal que tome en consideración en base al principio de exhaustividad que debe de ser aplicado al momento de dictar las sentencia en el presente juicio, y muy especialmente, lo que se derive del escrito de contestación de la demanda y pruebas agregadas en autos (f. 386 al 387) .

         En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas cursen en autos. Y ASÍ SE DECLARA

   3. - Del Mérito de la causa.-

      Se reclama el cumplimiento de contrato arrendaticio celebrado entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., sustituida por su actual propietario, compañía INVERSIONES 2618, C.A. y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., quien es la demandada en el presente juicio, sobre el bien inmueble objeto de este litigio, constituida por una casa quinta denominada “Virginia” y la parcela de terreno donde está construida, identificada con No. 42 del plano de la Urbanización Las Mercedes, Avenida Madrid, Municipio Baruta del Estado Miranda.

      Sostiene la actora que dicho inmueble ha venido siendo ocupado, en condición de inquilino, desde el 01.09.1998, por la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Décima Tercera del municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01.10.1998; que la relación arrendaticia antes mencionada se prorrogó en varias oportunidades, en virtud de la celebración de nuevos contratos de arrendamiento, teniendo el último de ellos, una duración de un año fijo contado a partir del 03.03.2007; que de una revisión del ultimo de los contratos de arrendamientos celebrados, se evidencia que este tuvo su vencimiento el 02.03.2008, por cuanto en él no se estableció la posibilidad de prórrogas convencionales automáticas.

      Y alega que habiendo comenzado la relación arrendaticia el 01.09.1998, ésta tuvo una duración de nueve años, seis meses y dos días, lo que le dio un derecho a la arrendataria de contar con dos años de prórroga legal; que desde la fecha de vencimiento de la prorroga la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble y la representada de la parte actora no ha consentido bajo ningún respecto, su permanencia en él, dedicándose única y exclusivamente a realizar gestiones extrajudiciales tendientes a lograr la desocupación del mismo; que al momento de presentar la demanda, el arrendatario tenía más de veinte (20) días en mora en su obligación de cumplir el referido contrato de arrendamiento y en entregar libre de bienes y personas el inmueble arrendado.

      Pide (i) que sea condenado BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, y en consecuencia entregar el bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “VIRGINIA” y la parcela de terreno donde está constituida, identificado con el N° 42 del plano de la Urbanización Las Mercedes, Avenida Madrid, Municipio Baruta del Estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual; y (ii) que se le condene.

      La parte demandada, niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia inició el día 01.09.1998, como fue afirmado en el libelo de demanda, y que duración de la relación tuvo una vigencia de nueve años, seis meses y dos días, y que ello dio lugar a una prórroga legal de dos (2) años venciendo dicho plazo el día 02.03.2008; que la relación duró más de diez (10) años, pues la actora no tomó en cuenta los contratos de arrendamiento anteriores al 01.09.1998.

      Sostiene que la demandada viene explotando como inquilino, el fondo de comercio Bar y Restaurante de comida china, desde el 01.12.1989, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, el día 19.12.1989, y éste lapso se prorrogo sucesivamente. Que la parte demandada va a demostrar que Yuchang Sham Zheng, y sus socios eran los dueños de la sociedad mercantil Bar Restaurant Good China, C.A., arrendataria primigenia del local donde hace más de 10 años explota el restaurante de comida china.

      E igualmente alega que a partir del día 02.03.2008, la demandada ha permanecido en el inmueble, y destacó que no hubo notificación de no prórroga y que la relación data desde el año 1989. Que al no haberse participado por escrito la no renovación del contrato de arrendamiento del año 2007, operó la tácita reducción del contrato de arrendamiento.

      Abreviadamente se puede decir que se reclama el cumplimiento contractual arrendaticio por vencimiento de la prorroga legal, considerando que la demandada que el lapso legal es de tres años y no de dos, por cuanto la relación arrendaticia que existió con la compañía GOOD CHINA C.A., debe imputársele en su beneficio.

      * De la prorroga legal.

      En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

      Esta prorroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente:

      La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

      Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencido la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

      Ahora bien, observa este Juzgador, que el referido artículo es claro en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prorroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prorroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prorroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula.

      Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia

      ** De la naturaleza de la relación arrendaticia.

      Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia,

      Al respecto este sentenciador observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 03.03.2007 (f. 20, 1ª p), suscrito entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., quien fungía como arrendadora y propietaria del inmueble objeto de este litigio, y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., arrendataria de ese inmueble y parte demandada en el presente juicio, establece lo siguiente: "Las partes han establecido como plazo fijo del presente contrato al termino de un (1) año fijo, el cual se comienza a contar desde el día tres (3) de Marzo del año dos mil siete (2007). No obstante si LA ARRENDATARIA permaneciere ocupando dicho inmueble, aún vencido el termino de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA, ha sido la de contratar a tiempo determinado. En caso de que las partes de mutuo acuerdo decidan prorrogar el presente contrato, deberán necesariamente hacer constar por escrito la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, al vencimiento del contrato en curso”.

      Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor J.L.V., en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”(extiéndase desahucio como el acto o manifestación de voluntad por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato).

      Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis) Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”

      Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento que el vencimiento es de un (1) año a partir del día 03.03.2007, no cabe duda que el contrato se ha celebrado a tiempo determinado y su posibilidad de prórroga, está bajo la modalidad que de mutuo acuerdo la arrendadora y la arrendataria decidan prorrogarlo, siempre que hagan constar esa voluntad por escrito y por lo menos antes de los sesenta (60) días continuos al vencimiento del contrato. Lo que significa que es un contrato celebrado a tiempo determinado, no existiendo constancia en autos de su prorroga. ASI SE DECLARA.

      *** Tiempo de la prorroga.

      Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prorroga legal, en vista de que la demandada sostiene que el inicio de su relación arrendaticia data del 01.12.1989, en virtud del contrato suscrito por la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A

      Ahora observa quien sentencia (i) que hay un contrato de subarriendo (f. 301, 1ª p) celebrado entre la compañía INVERSIONES RUDRA C.A. y el BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., autenticado el 19.12.1989 por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, bajo el Nº 30, tomo 195 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe la señora ZHENG CHU ZIA, en representación de la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA C.A., y tiene una duración de dos años y un mes que fijan del 01.12.1989 al 31.12.1992, estableciendo (cl. 4ª) que “si para el 31 de diciembre de 1993 (sic) las partes no hubieran convenido en un nuevo contrato de arrendamiento, el presente quedará definitivamente terminado, sin que en ningún caso haya lugar a la tácita reconducción”. (ii) Luego, hay otro contrato de subarriendo (f. 304, 1ª p) celebrado entre la compañía INVERSIONES RUDRA C.A. y el BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., autenticado el 08.09.1994 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 15, tomo 93 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor LIONG MING HO LION, en representación de la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 01.09.1994 al 30.08.1995, estableciendo (cl. 4ª) que se prorrogará por el periodo de un año hasta el 30.08.1996 “siempre que ninguna de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, haya notificado por escrito a la otra su deseo de renovarlo; o que dentro de dicho lapso de prorroga las partes hayan convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso haya lugar a tácita reconducción”. (iii) Posteriormente hay otro contrato de subarriendo celebrado entre la ciudadana M.C.G.D.D. y el BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., autenticado el 01.10.1998 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 24, tomo 84 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor YUCHANG SHAM ZHENG, en representación de la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 01.09.1998 al 30.08.1998, estableciendo (cl. 3ª) que se prorrogará por el periodo de un año “siempre que ninguna de las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo, haya notificado por escrito a la otra su deseo de renovarlo; o que dentro de dicho lapso de prorroga las partes hayan convenido en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sin que en ningún caso haya lugar a tácita reconducción”. Y (iv) hay otro contrato de subarriendo celebrado entre la ciudadana M.C.G.D.D. y el BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., autenticado el 02.04.2007 por ante la Notaría Pública Décima Tercera de Caracas, bajo el Nº 49, tomo 25 sobre el inmueble objeto de la litis y propiedad de la señora M.C.G.d.D.. Este contrato lo suscribe el señor YUCHANG SHAM ZHENG, en representación de la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE C.A., y tiene una duración de un año que fijan del 03.03.2007 al 02.03.2008, estableciendo (cl. 3ª) que se prorrogará de mutuo acuerdo, debiendo las partes “necesariamente hacer constar por escrito la voluntad (…) con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato en curso”.

      Estos son los contratos traídos a los autos, y de ellos lo que se puede afirmar es que sobre el inmueble objeto de la litis, hubo (1) una relación subarriendo -con contratos continuos- desde el 01.12.1989 hasta el 30.08.1996, en la que la subarrendataria era la compañía BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. representada por la señora ZHENG CHU ZIA y el señor LIONG MING HO LION; y (2) una relación subarriendo -con contratos continuos- desde el 01.09.1998 hasta el 01.03.2008, en la que la subarrendataria era la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. representada por el señor YUCHANG SHAM ZHENG. Es decir, que ciertamente hubo relaciones de subarriendo sobre el mismo inmueble objeto, pero por dos personas distintas, sin que fuese acreditado que los administradores de las sociedades mercantiles BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. sean los mismos, ni que se estableció una relación de continuidad. Por el contrario, en autos se observa un vacío, no acreditado, del 30.08.1996 –último contrato de GOOD CHINA- al 01.09.1998 –contrato de arriendo de CHINA HOUSE-.

      Luego, si bien es cierto, que los demandados consignaron contratos de arrendamiento en los cuales se evidencia que hubo una relación arrendaticia entre la ciudadana M.G.d.D.M., quien fungía como Arrendadora, y las compañías BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A., quienes fungían como Arrendatarias, en dichos contratos (f. 301 al 310 1ª p), no hay ninguna prueba que demuestre que las mencionadas compañías, tengan los mismos socios y administradores que pudiera dar a pensar que hubo una relación de continuidad. No puede simplemente asumirse o presumirse que los socios de las sociedades mercantiles BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. y BAR RESTAURANT GOOD CHINA, C.A. sean los mismos, que hay una relación de continuidad y que por lo tanto la relación arrendaticia data del día 01.09.1989, esto debido a que no consta en autos ninguna prueba promovida por los partes que pruebe este alegato o que forme esa convicción. Lo que se encuentra acreditado es que la compañía BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A. es arrendataria desde el 01.09.1998 y que el contrato finalizó el 01.03.2008. Esto es, un periodo menor de diez años. ASI SE DECLARA.

      Luego, entiende esta Alzada que quedo demostrado en autos, la relación arrendaticia entre la ciudadana M.C.G.d.D.M. y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., data desde el día 01.09.1998 –cuando se celebra el primer contrato de arrendamiento- hasta el día 03.03.2008 –cuando venció el ultimo de los contratos-, por lo que el arrendatario tendría nueve (09) años, seis (06) meses y dos (02) días ocupando el inmueble.

      Sobre el tiempo de prorroga legal la Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

      a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

      b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

      c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

      d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

      Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

      Como se puede apreciar en el artículo antes citado, se desprende de su literal “c” que la prórroga legal que le corresponde a los Arrendatarios que hayan tenido una relación arrendaticia de más de cinco (05) años y menor de diez (10) años, es de dos (02) años de prórroga legal, tal y como se le fue otorgada por la Arrendadora. ASI SE DECLARA.

      Luego, establecido que la relación arrendaticia tuvo un lapso inferior a los diez años, y que le fuera concedida una prorroga legal de dos años, debe prosperar en derecho la presente demanda. ASI SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA

   En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: