Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 1 de Julio de 2010

De las cuestiones previas

En el particular titulado ‘CAPITULO PRIMERO’, de su escrito de contes-tación del 3 de mayo de 2.010, la apoderada judicial de la parte demandada promovió, adicional y acumulativamente, las cuestiones previas referidas en los ordinales tercero, octavo y decimoprimero del artículo 346 del Código de Pro-cedimiento Civil.

Frente a tales circunstancias, la representación judicial de la parte actora, mediante escrito consignado en fecha 17 de mayo de 2.010, procedió a contestar las distintas cuestiones previas promovidas por la apoderada judicial de la par-te demandada en la oportunidad de la litis contestación, solicitándose con ello la desestimación de las mismas.

En ese sentido, respecto de la idoneidad de la actuación cumplida por la representación judicial de la parte actora, anteriormente indicada, es de señalar que la reclamación judicial propuesta por la hoy demandante deriva de una relación arrendaticia sobre inmueble urbano, en cuyo supuesto, por mandato de lo establecido en el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arren-damientos Inmobiliarios, la causa debe ser sustanciada y decidida por los trámi-tes del juicio breve en conformidad a lo que se indica en el artículo 881 y si-guientes del Código de Procedimiento Civil, cuya modalidad no admite la im-plementación de específicas incidencias que son propias del procedimiento or-dinario, pues a ello se opone el precepto normativo contenido en el artículo 35 de la nombrada Ley especial, resultando por ello que la o las cuestiones previas que pueda promover el demandado en la oportunidad de la litis contestación, deben ser resueltas ‘en la sentencia definitiva’, por lo que la decisión del Juez ha de atenerse a los elementos que se le hubieren presentado, y los que consten en el mismo acto donde hubieren sido opuestas.

Por lo tanto, al contrario de la tesis sustentada por la representación judi-cial de la parte actora en su escrito del 17 de mayo de 2.010, mal puede preten-derse la implementación de un trámite procedimental que es ajeno a la natura-leza intrínseca de la vía predispuesta por el legislador para la sustanciación y decisión del respectivo asunto, pues:

(omissis) “…el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios es una disposición “especial”, en materia de procesos judiciales por terminación de la relación arrendaticia, y que las normas jurídicas en ma-teria de juicios breves, que están en el Código de Procedimiento Civil, no resultan directamente aplicables, sino solamente de manera subsidiaria, según lo dispone expresamente el artículo 33 de ese mismo Decreto-Ley, si sucediera que el juez de la causa estimare que dicha norma especial no resuelve el caso concreto de manera satisfactoria.

En criterio de la Sala Constitucional no existe contradicción entre las normas jurídicas que se invocaron (en materia de contestación de la de-manda y de la decisión de las cuestiones previas), toda vez que las mis-mas no pueden ser simultáneamente aplicadas al mismo caso concreto, sino de manera excepcional y subsidiaria.

En tal sentido, se establece que, en los juicios de arrendamiento, la parte demandada acumulará las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva. No debe olvidar-se que el propósito del Decreto Ley fue que el procedimiento judicial que se diseñó para la tramitación de los reclamos que surgieran con ocasión de la relación arrendaticia fueran expeditos y no se detuvieran ante la proposición de cuestiones previas o incidencias que perjudicaran el trán-sito normal del juicio…” (Sentencia nº 610, de fecha 21 de abril de 2.004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaí-da en el caso de C.B.).

El precedente criterio jurisprudencial, fue ratificado por la misma Sala en su sentencia nº 4166, de fecha 9 de diciembre de 2.005, en la que se estableció el siguiente criterio:

(omissis) “…la circunstancia de que la demandante en el juicio de cum-plimiento de contrato no hubiese contradicho las cuestiones previas no impedía que el tribunal de la causa revisase la procedencia de ellas, como en efecto lo hizo; más aún cuando la improcedencia de tales cuestiones previas fuere palmaria según los elementos que constaban en autos, y en este sentido la norma adjetiva del artículo 884 supra citado es clara. En consecuencia, esta Sala comparte las apreciaciones del a quo en relación con este particular, ya que no se infiere la existencia de agravio constitu-cional alguno de la declaratoria sin lugar de dichas cuestiones previas. Así se declara.

El quejoso también denunció la incorrecta aplicación del artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la forma de tramitación de las cuestiones previas de los ordinales 2º al 6º del artículo 346 eiusdem, cuando la parte demandante no hubiere subsanado el defecto u omisión en el plazo que dicta el artículo 350 eiusdem, por cuanto adujo que opuso la cuestión previa de defecto de forma en el libelo de la demanda y su contraparte no corrigió las fallas que fueron señaladas y, consecuente-mente, el tribunal de la causa no ordenó la apertura de la articulación probatoria correspondiente.

Sobre este asunto, la Sala considera que la norma aplicable al caso es el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que, textualmen-te, señala: …

(omissis)

…Como se lee, el artículo en referencia no hace alusión a la necesidad de apertura de una articulación probatoria; por su parte, el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a los juicios arrendaticios por la remisión que hace el artículo 35 de la ley especial, tampoco dispone que deba abrirse tal articulación. En consecuencia, no se deriva la existencia de violación de orden constitucional en cuanto a este particular. Así se declara…” (sic).

De los citados antecedentes jurisprudenciales, que este Tribunal compar-te y aplica en razón de su carácter vinculante, se colige la improcedencia de considerar el trámite de aspectos incidentales, propios del juicio ordinario, en la sustanciación de una demanda derivada sobre una relación arrendaticia sobre inmueble urbano, pues para el caso que alguna cualquiera de las cuestiones previas promovidas por el destinatario de la pretensión fuese declarada con lugar, debe acudirse a la aplicación supletoria de lo que se dispone en los artícu-los 354, 355 y 356 del Código de Procedimiento Civil, en función de propender a la subsanación de la defectuosidad o corregir la infracción formal de que se tra-te, pues:

(omissis) “…en los juicios de arrendamiento, la demandada deberá acu-mular las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de con-testación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva.

Verificado así, que en la sentencia definitiva del referido procedimiento especial se resolverán tanto las cuestiones previas (salvo la falta de juris-dicción o de competencia) como las defensas de fondo, debe la Sala men-cionar que la norma consagrada en el artículo 35 de la Ley de Arrenda-mientos Inmobiliarios, nada establece para el supuesto en que se declare con lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, lo cual resulta de capital importancia porque, de declararse con lugar una de-terminada cuestión previa, entonces ¿cómo podría el juzgador decidir el fondo del asunto en la misma sentencia?, y, si la cuestión previa fuese aquella prevista por defecto de forma, consagrada en el ordinal 6° del ar-tículo 346 del Código Adjetivo Civil, caso análogo al de autos, ¿podría el demandante subsanarla?, o bien, ¿podría decidirse el fondo del asunto sin resolverse la cuestión prejudicial?.

La Sala considera, en aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes que, de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no podría el juzgador decidir el fondo de la controversia en ese mismo momento, porque, como en el caso de marras, si la cuestión previa opuesta es la relativa al defecto de forma, debe permitírsele al actor subsanarla, acorde a lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

Esto en modo alguno puede considerarse como una dilación en el proce-dimiento inquilinario que, en esencia, debe estar caracterizado por la brevedad, manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídi-ca, o como una conversión del procedimiento previsto en el referido De-creto-Ley, ya que de no ser así, no podría considerarse instaurado váli-damente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el libelo (defecto de forma de la demanda); o en otro supuesto, se dicte sen-tencia mientras siga pendiente una cuestión prejudicial (prejudicialidad); o, se dicte nueva sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada), entre otros…” (Sentencia nº 1190, de fecha 9 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de CALZADOS PARÍS, s.r.l.)

Por lo tanto, el escrito consignado en fecha 17 de mayo de 2.010 por la representación judicial de la parte actora, debe tenerse como no presentado, considerándose, por tanto, desprovisto de todo efecto jurídico en el ámbito jurí-dico y en el plano procedimental. Así se declara.

1. ) Cuestión Previa ord. 3º.

Dilucidado lo anterior, se observa en primer lugar que la representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal tercero, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

(omissis) “…el ciudadano A.I., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V-15.061.369, actuando como supuesto DIRECTOR, de la empresa INVERSIONES 2618, C.A. (…) suscribió en forma auténtica, instrumento poder ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 22 de Marzo de 2.010, bajo el Nº 42, Tomo 80, otorgando a abogados, ciertas fa-cultades, asumiendo un cargo de DIRECTOR, que no consta, ni del tex-to del poder, ni de la nota de la Notaría Pública que autenticó el acto. La propia redacción del poder que impugno y el cual sostengo que confi-gura per se, la ilegitimidad del representante de la actora, no tiene la ca-pacidad para dar poderes, ni tiene la representación que se atribuye.

Pues bien, de la cláusula que DÉCIM.S. del documento constituti-vo estatutario de la empresa INVERSIONES 2618, C.A., transcrito por el propio poder, se lee claramente que no menciona expresamente las fa-cultades de simple administración, ni de disposición, sino que el actor se limitó a decir únicamente que “podrá realizar todos los actos”, lo cual es contrario a derecho (para convenir en la demanda, desistir, tran-sigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa).

De otra parte, se evidencia que además, el poder con el que se presentan lo (sic) apoderados, está condicionado, tratándose de una condición sus-pensiva, de manera que hasta que no se dé la condición, NO SE PUEDE OTORGAR EL PODER; ello al decir, en el literal 5º, de la cláusula DECI-M.S. de los estatutos sociales de la parte actora, que el poder se otorgaría a apoderados siempre y cuando SE OTORGUE CUANDO CONVENGA A LOS INTERESES DE LA COMPAÑÍA, y en el texto del poder, nada alude en forma expresa en su cuerpo, que indique que tal condición de existencia del poder se haya cumplido (por mandato del estatuto social de la empresa que lo ordena).

En mayor abundamiento, señalo no existen evidencias en cuanto a que la supuesta persona que se atribuye el cargo de: “DIRECTOR”, es el Director de la parte actora. En efecto, no se alude de dónde deriva su nombramiento, ni existe referencia expresa en el poder, ni qué cláusula del mismo estatuto lo designa, y si está vigente o no en su cargo.

Impugno el poder utilizado por la parte actora, y solicito la exhibición del documento constitutivo de la (sic) INVERSIONES 2618, C.A., identificada en autos (art. 156 del Código de Procedimiento Civil).

Finalmente, por lo expuesto pido que sea declarada con lugar la cuestión previa en el ordinal 3º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Ci-vil, de ilegitimidad de la persona que se presente como representante (Director) de la empresa actora, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio y por no tener la representación que se atribu-ye…” (sic). –Las negrillas son del Tribunal-

Para decidir, se observa:

La razón de ser de la cuestión previa sometida a la consideración de este Tribunal, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para la eficaz com-parecencia en juicio, pues lo que persigue el legislador es auspiciar la existencia de un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación pro-cesal que, en su esencia, garantice al demandante su adecuada representación en el proceso, por manera que se pueda verificar lo atinente a la legitimidad de quien hubiere sido designado como su representante, lo que, incluso, se corres-ponde con la tesis sustentada por nuestra Casación:

(omissis) “…En sentencia N° 171 de fecha 22 de junio 2001, caso: Artur Soares Ferreira, c/ A.A.M. y la empresa Administradora Las Vegas S.R.L., esta Sala de Casación Civil estableció lo siguiente:

... La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de do-cumento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:

...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugna-ción no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor si-guiente:

‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está dise-ñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual for-ma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad pa-ra otorgar el poder’....

Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la im-pugnación, y que fue otorgado al abogado C.C.G.C., por el ciudadano Artur Soares Ferreira, cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Nota-ría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se con-cedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e in-tereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.

Por lo ya expresado y vistos los argumentos invocados, los cuales se re-fieren a aspectos formales del documento poder, se desecha la impugna-ción. En consecuencia, se declara, improcedente la pretensión del impug-nante. Así se decide.

El anterior criterio fue reiterado por esta Sala en sentencia N° 319 de fe-cha 17 de julio de 2002, caso: Nicola D’Amato (posteriormente fallecido), y por vía de sucesión, por sus herederos, ciudadanos R.T.V.-da De D’Amato, Carmela, Gabriela y Roberto D’Amato c/ la sociedad mercantil DOCE 34, C.A., en la cual señaló lo siguiente:

... La Sala quiere expresamente destacar que, en lo atinente a la validez de los poderes que se presentan para actuar ante ella, la antigua jurispru-dencia pecaba de formalista, pues a veces tendía más a interpretar rigu-rosamente la letra de la Ley, que a escudriñar la voluntad del poderdan-te, lo cual redundaba en detrimento de la justicia; pero la nueva doctrina se orienta en sentido contrario. Así, en sentencia del 22 de junio de 2001 (Expediente 00-317), se ratificó el criterio en los siguientes términos...

(...)

Al ser presentado este instrumento en proceso, la Sala para constatar la condición de apoderado que se arroga el abogado J.A.C., examina el expediente del juicio... El instrumento fue otorgado ante No-tario Público que identificó cabalmente al otorgante; no existe, entonces, motivo alguno para dudar de la manifestación de voluntad expresada por el otorgante, en el sentido de que sea el abogado J.A.C. quien lo represente en el trámite del presente recurso.

De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que la eficacia del poder depende de que se cumplan aspectos de fondo o intrínsecos a él, que de no estar presentes lo hacen inválido, como sería por ejemplo, la identificación del poderdante y haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de dar fe pública…

(Sentencia nº RC-01117, de fecha 21 de septiembre de 2.004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación civil, recaída en el caso de POLIFLEX, c.a., contra MA-NUEL PADILLA FUERTE).

En ese sentido, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo dispuesto por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de señalar que, luego de examinarse de-tenidamente el instrumento poder consignado por quienes se han presentado a juicio como mandatarios de la actora, autenticado el día 22 de marzo de 2.010 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, inserto bajo el número 42, Tomo 80, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, no se advierte la ilegalidad denunciada por la mandataria judicial de la promo-vente.

En efecto, las argumentaciones esbozadas por la promovente de la cues-tión previa no están dirigidas a individualizar un hecho concreto que determine la existencia de posibles limitaciones, restricciones o impedimentos relaciona-dos con la capacidad de postulación inherente a quienes se han presentado a juicio como apoderados de la parte actora, pues la delación formal que nos ocu-pa no establece, pondera ni determina el motivo específico que permita consi-derar el hecho objetivo que la informa, como es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capaci-dad necesaria para ejercer poderes en juicio; la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; o la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insufi-ciente.

Por ello, es de afirmar que el mandato de representación otorgado por INVERSIONES 2618, c.a., a quienes hoy se presentan a juicio como sus apode-rados judiciales, cumple en su esencia con los requisitos de identificación del mandante y de los mandatarios, fue otorgado en forma auténtica ante un Nota-rio Público, y se concedió para que los apoderados, en representación y defensa de los derechos e intereses de la mandante, pudieran ejercer la adecuada repre-sentación de ésta mediante el cumplimiento de todos los actos del proceso que no estuviesen reservados expresamente por la ley a la parte misma.

Más bien, por el contrario, los alegatos de la promovente están dirigidos a cuestionar otra serie de situaciones que no son de las previstas en la cuestión previa por ella planteada, pues lo que ella verdaderamente discute es un pro-blema de representación orgánica de la entidad mercantil demandante que en modo alguno puede confundirse con aquellos aspectos vinculados a la falta de capacidad de postulación de quienes fueran instituidos como apoderados judi-ciales de la actora, lo cual no fue señalado expresamente por la representación judicial de la parte demandada, no teniendo este Tribunal ninguna posibilidad de suplir la actividad defensiva no alegada, pues a ello se opone el precepto normativo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En función de lo expuesto, la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de la presente decisión. Así se declara.

2) Cuestión Previa ord. 8º.

Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada promo-vió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal octavo, del Códi-go de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, para lo cual, entre otras considera-ciones, indicó:

(omissis) “… mi representada BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., demandó el día quince (15) de Junio de dos mil nueve (2.009), por retracto legal inmobiliario a MARIA (sic) C.G. (sic) de DIAZ (sic) MONCH y a la empresa INVERSIONES 2618, C.A. (ésta úl-tima, parte actora en el presente juicio de cumplimiento –sic-), por ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, para subrogarse en los derechos que como propietaria le corres-ponden, según Asunto: Expediente Nº AP11-V-2009-000735…

(omissis)

…De la lectura a los argumentos esgrimidos por mi representada en este escrito, y de la revisión de las documentales que se acompañaron en co-pias de las actuaciones del mencionado juicio de retracto legal (en el que mi representada demandó por considerar que ella tiene derecho a ser la nueva propietaria del inmueble, lo cual ejerció ante el Juzgado Duodéci-mo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, para subrogarse en los derechos que como propietaria le corresponden (…) ha de concluirse la real y efectiva existencia de la cuestión prejudicial alega-da, lo que trae como consecuencia que este juicio (…) está subordinado a la sentencia que se produzca en el juicio de retracto inmobiliario del mis-mo bien objeto de la presente demanda de desalojo, y por tanto, debe prosperar con lugar (sic) la Cuestión Prejudicial Opuesta…” (sic).

Para decidir, se observa:

Según el artículo 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrenda-mientos Inmobiliarios, el instituto jurídico del retracto legal arrendaticio se con-cibe como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de pro-piedad’, lo que implica considerar que estemos en presencia de un derecho que le es inherente al arrendatario, destinado a que se considere, si ello fuere proce-dente, su subrogación en la persona del adquirente, en los mismos términos y condiciones plasmados en el negocio jurídico de la compraventa en el que no ha tenido participación.

Lo expuesto, conlleva a establecer que el ejercicio del derecho de retracto, a que alude la nombrada disposición legal, comporta la existencia de una pre-tensión autónoma que debe ser ventilada en sede y juicio separado, destinado, como se dijo, a establecer la justeza o no de la pretensión del arrendatario, por manera de restablecer la situación jurídica derivada de la infracción que se le endilgue al arrendador, frente a lo cual la hoy demandada alegó que ante el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Ban-cario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa el expediente marcado con el número AP11-V-2009-000735, de su nomenclatura, contentiva de la demanda interpuesta por su patrocinada contra la hoy deman-dante, por retracto legal, a cuyos efectos se anexó en los autos de este expedien-te copia certificada de la sentencia dictada por ese Tribunal, de fecha 26 de ene-ro de 2.010, en la que se declaró sin lugar la pretensión deducida por la hoy promovente (folios 211 al 231).

A lo expuesto, es de agregar que la representación judicial de la parte ac-tora, mediante diligencia estampada en fecha 14 de junio de 2.010, cursante al folio 19 de la segunda pieza de este expediente, consignó copia simple de sen-tencia dictada en fecha 11 de junio de 2.010 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metro-politana de Caracas, no impugnada en la forma de ley por la parte demandada, en la que se evidencia la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la hoy demandada contra el fallo adverso a sus particulares intereses y la subsi-guiente ratificación de lo decidido por el juzgador del mérito, lo que implica considerar que no existe ningún asunto pendiente que pueda propiciar la decla-ratoria de prejudicialidad en la forma invocada por la mandataria judicial de la parte demandada, pues la procedencia de esa defensa estriba, precisamente, en la existencia de un asunto anterior de carácter previo, todavía no decidido, con influencia determinante en las resultas del nuevo proceso donde es alegada.

Sobre la base de las anteriores consideraciones, se juzga la improcedencia de la cuestión previa que nos ocupa y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

3) Cuestión Previa ord. 11º.

Por último, la representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal decimoprimero, del Có-digo de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

(omissis) “…De la revisión de la cláusula tercera del contrato de arren-damiento que inició el día 3-2-2.007, así como de la normativa que regula la materia y por aplicación de la doctrina citada, sostenemos, que cierta-mente mi representada acordó en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocu-pando el inmueble objeto del contrato, y la arrendadora con su actitud pasiva, permitió tal ocupación; pretendiendo luego dar fin a la relación a través de una notificación de venta del inmueble en fecha 2 de junio de 2.009, mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, pero nada se dijo con respecto a la no prórroga del contrato de arrendamiento, actuación que no cambia la naturaleza de la relación arrendaticia, mas (sic) bien le concede la permanencia, toda (sic) que mi representada ha venido consignando los cánones de arrendamiento como ha quedado aquí demostrado de la copia certificada que cursa agregada en autos, expedida del (sic) Juzgado de (sic) 25º Municipio de esta Cir-cunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas.

En este sentido la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se fijó el tiempo de duración y este tiempo, su prórroga tanto contractual o legal ha expirado, quedando el arrendatario en ocu-pación del inmueble y dejándolo la arrendadora en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, reglándose por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en atención a lo cual, estima esta representación judicial, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato de arrendamiento dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo inde-terminado con MAS (sic) DE DIEZ (10) AÑOS de vigencia.

En conclusión, pido que se declare con lugar la cuestión previa opuesta, toda vez que mi representada se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones y la hacen merecedora para gozar de cuantos derechos le co-rresponden como inquilina, y continuará consignando los cánones de arrendamiento que se continúen venciendo ante el Tribunal 25º de Muni-cipio aludido, mientras la parte arrendadora se rehúse a recibirlos y ex-pedir los recibos, facturas o comprobantes de pago correspondientes…” (sic).

Para decidir, se observa:

La procedencia de la cuestión previa que nos ocupa, debe atender al ele-mento objetivo que la informa, como es, precisamente, la manifestación del le-gislador en no tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abs-tracto coloca la norma como actor, o bien cuando aparezca claramente de la ley la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción tal como, ade-más, lo ha sustentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia nº RC.00429, de fecha 30 de julio de 2.009, recaída en el caso de ACCROVEN, s.r.l., contra R.S.R. y otros, en la que se estableció lo siguiente:

(omissis) “…Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil esta Sala, en decisión N° RC-039 de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 2002-267, estableció lo siguiente:

“...Sobre la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohi-bición de la ley de admitir “la acción propuesta, o cuando sólo permita admi-tirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Políti-ca Administrativa, dictada en el juicio del Coronel E.J.V.Q., expediente N° 0002, se estableció que “cuando dicho dispositi-vo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere sig-nificar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda”, criterio jurisprudencial que esta Sala comparte. (Destacado del fallo cita-do)

De igual forma cabe observar, sentencia de esta Sala Nº RC-429, de fecha 10 de julio de 2008, expediente N° 2007-553, que señaló lo siguiente:

...Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser toma-dos en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios ge-nerales del derecho.

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejer-cicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….

.

De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exis-ta una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta ex-cepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la in-terposición de determinada acción. Ello no impide que la parte deman-dada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proce-so si se tratare de un asunto que ataña al orden público...”

(...omisis...)

En la sentencia recurrida, aun cuando no se identifica con los datos de la misma, se transcribe parcialmente la sentencia N° 103, dictada en esta misma causa el 27 de abril de 2001, mediante la cual esta Sala casó el fallo recurrido en esa ocasión por adolecer del vicio de incongruencia negati-va, con base en los siguientes fundamentos:

“…En lo concerniente a la contradicción o no de las cuestiones previas, y su consecuencial admisión debido al silencio que opera en contra del demandante, el Dr. P.A.Z., en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal”, señala:

“…Nos luce desacertado que la no contestación o el silencio signifique admitir las cuestiones no contradichas, pues, sin duda todas las dos últi-mas son de mero derecho y es absurdo un convenimiento tácito sobre al-go que no es de hecho; y si de las otras tres penúltimas se trata, también luce absurdo que se declare una prejudicialidad cuando realmente no existe o una cosa juzgada también inexistente o un plazo o condición no establecido, por lo que, mejor y más técnico habría sido, a nuestro modo de ver, aplicar el mismo principio de la “confesión ficta” y no esta suerte de “convenimiento tácito”. (Alid Zoppi, edro; ob. cit., p.155). (Negrillas del texto).

En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, de la ex-tinta Corte Suprema de Justicia, en dos sentencias, la primera, del 1° de agosto de 1996, caso E.E.B., expediente N° 7.901, senten-cia N° 526, señaló:

…Dispone la mencionada norma que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al venci-miento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradi-ce, y termina el precepto indicando que “el silencio de la parte se enten-derá como admisión de las cuestiones contradichas expresamente”.

En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una pre-sunción iuris tantum acerca de la procedencia de la cuestión previa alega-da que opera una vez transcurrido el lapso de cinco días para contestarla, conforme a la cual se entiende como

admitido” por la accionante las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente.

No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefecti-blemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada –de acuerdo a los cuales es menester el agotamiento de una vía administrativa previa a la demanda incoada- con los preceptos legales que sean aplicables al pro-cedimiento iniciado; y de resultar –como sucedió- que no existe tal exi-gencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la opo-sición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propues-ta. Así también se declara...” (Negrillas del texto).

La segunda, del 14 de agosto de 1997, caso E.A.R.C. contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sen-tencia N° 542, que estableció:

...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legis-lador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación ju-rídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como ac-tor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permi-tir el ejercicio de la acción...

Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas se desprende que, era labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante la cuestión previa contenida en el or-dinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada. (Resaltados de la sentencia transcrita).

En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 2428/03, recaída en el caso de T.D.J.R.D., ratificada en sentencia N° 1480, de fecha 28 de julio de 2.006, re-caída en el caso de P.S.G., indicó:

(omissis) “…el hecho relativo a que la petición no sea contraria a dere-cho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobrepo-nerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.

Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción)…” (sic).

Sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales, que este Tri-bunal comparte y aplica, se observa en el caso bajo examen que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora persigue obtener una declaratoria judicial destinada a que la hoy demandada satisfaga el cumplimiento de especí-ficas prestaciones de hacer, derivadas de la terminación del término de dura-ción estipulado en el contrato de arrendamiento incorporado al libelo de la de-manda como recaudo esencial de la pretensión procesal deducida por la accio-nante.

En ese sentido, se observa que la petición formulada por la actora en el libelo se sustenta, entre otras, en lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil, donde se indica que ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’, por lo que es obvio concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato es una acción de derecho privado que aparece tutelada en nuestro ordenamiento jurídico que, incluso, se deriva del principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades de rigor.

En tal supuesto, a juicio del Tribunal, no existe la pretendida prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, pues una cosa es la pretensión que se hace valer con la demanda, y otra enteramente distinta es la inconformidad ex-presada por la representación judicial de la parte demandada por lo que respec-ta a las consecuencias y los efectos declarativos, constitutivos o de condena que esa pretensión deba producir en el mundo jurídico y en el ámbito procedimen-tal, en lo que, sin, duda, se ubica la tesis sustentada por la promovente de la cuestión previa que nos ocupa, lo cual tiene previsto en nuestro ordenamiento jurídico otro tipo de defensas vinculadas con el fondo mismo de lo controverti-do, en la forma indicada por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

En función de lo expuesto, la defensa previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de la presente decisión. Así se decide.

De la falta de cualidad alegada

En la oportunidad de la litis contestación, la apoderada judicial de la par-te demandada alegó la falta de cualidad que le es atribuida a la hoy demandan-te para intentar el juicio, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

(omissis) “…está claro que la parte demandante ha determinado la exis-tencia de un litis consorcio pasivo, y no indica quién es la otra persona natural o jurídica litis consorte, cuyos derechos no quedan claros en la demanda de cómo actúan. Existe una evidente falta de cualidad dado que la empresa INVERSIONES 2618, C.A. en su escrito libelar (sic) no identi-fica (para garantizar los derechos a la defensa –sic- de mi representada) su otro integrante o integrantes del litis consorcio que INVERSIONES 2618, C.A., ha planteado.

Debe quedar claro que donde se discute acerca de la pertenencia o titula-ridad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, se encuentra plan-teando un problema de cualidad, lo cual constituye un elemento indis-pensable para que una demanda pueda prosperar.

En diferentes párrafos de la ilegal demanda seguida en contra de mi re-presentada, le (sic) empresa INVERSIONES 2618, C.A., invoca derechos como propios, cuando como se indicó supra, sus abogados confiesan que actúan como apoderados de la CODEMANDADA, pues el prefijo “co”, es un prefijo que es un tipo de afijo que se antepone al morfema léxico de una palabra, significa o alude a compañía, asociación, ejemplos: cohere-deros, coeducación, codelincuentes, coactuar, coparticipar, copertenencia y cofundador.

Pues bien, de conformidad con el artículo 140 del Código de Procedi-miento Civil (…), tal prohibición expresa de la ley, restringe que cual-quier sujeto pueda ejercer en juicio, un derecho que le pertenece a otro, o que forma parte de un litis consorcio, en el que debe involucrarse la vo-luntad del otro litis consorte, como ilegalmente ha realizado la empresa INVERSIONES 2618, C.A.

Por mandato de la norma antes indicada, debe el Juez que detecte que un sujeto que se presenta como parte en un juicio, y ésta carece de los dere-chos que reclama o se atribuye, por pertenecer a otro sujeto, deberán des-estimar la demanda en un punto previo sin entrar a decidir sobre el fon-do del asunto.

La empresa INVERSIONES 2618, C.A., se presenta como codemandada en el encabezamiento del libelo y narra sin tener cualidad una serie de hechos que no le corresponde por no cubrir el 100% de los derechos que se arroja (sic), en consecuencia, solicito se declare con lugar la excepción de falta de cualidad de INVERSIONES 2618, C.A…” (sic).

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asis-tir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, ac-tiva o pasiva, para su correcta y adecuada participación en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestio-nar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitacio-nes establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligacio-nes, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legi-timatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad pro-cesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identi-dad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más recono-cidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho inte-rés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitima-ción, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la exis-tencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación consti-tucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de jus-ticia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Je-sús E.C., en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la juris-dicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la de-manda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay ac-ción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay ac-ción (...).

(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público tam-bién es contraria a derecho. (ibídem pp. 47 y 48).

Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dis-pone que:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expe-dita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es gene-ral y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pre-tensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacer-las valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la ac-ción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente con-siderada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurí-dico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de ac-ción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcio-nal, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio inte-rés.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los dere-chos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legi-timación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titu-lar del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extra-ordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitu-ción procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). El subrayado y las cursivas son de la Sala-

Aplicadas las anteriores consideraciones al caso que nos ocupa, se obser-va que la sociedad mercantil, esgrimiendo su doble condición de propietaria y arrendadora del bien inmueble constituido por la casa quinta que lleva por nombre Virginia y la parcela de terreno sobre ella construida, situada en la ave-nida Madrid de la urbanización Las Mercedes, jurisdicción hoy en día de la pa-rroquia Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, se ha presentado a juicio con la finalidad de obtener una declaratoria judicial encaminada a que la hoy demandada restituya el bien inmueble objeto de la convención locativa, antes identificado, alegándose para ello la terminación del lapso de duración estipulado para ese contrato.

Para tal fin, la hoy demandante alegó ser la legítima propietaria del in-mueble mencionado en renglones anteriores, cuya condición se infiere de do-cumento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Munici-p.B.d.E.M., de fecha 25 de marzo de 2.009, anotado bajo el número 2009.641, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 241.13.16.1.1481 y correspondiente al libro de folio real del año 2009, lo que im-plica considerar la existencia de un cambio en la relación sustancial atinente a la sustitución de la persona del arrendador, tal como aparece reseñado en el artí-culo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, lo que, a su vez, encuentra eco en la doctrina sustentada por nuestro más Alto Tribunal:

(omissis) “…de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora Plenosol C.A., tal como lo señala la senten-cia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la li-tis operó la subrogación arrendaticia.

Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artí-culo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adqui-rente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los dere-chos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le esta-blece el ordenamiento jurídico…” (Sentencia nº 1753, de fecha 9 de octu-bre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Consti-tucional, recaída en el caso de H.C.D. y otra). –Las cursivas son de la Sala-

Salta a la vista que el acto traslativo de propiedad invocado por la actora, jamás objetado en la forma de ley por la parte demandada, implica considerar la existencia de un cambio en la relación sustancial por lo que atañe a la modifica-ción de la persona del acreedor, pues el adquirente se subroga en la posición de quien anteriormente fue la arrendadora de la destinataria de la pretensión. Sin embargo, el derecho del adquirente frente al arrendatario nace en virtud de la observancia del precepto normativo a que alude el artículo 1.550 del Código Civil, mediante notificación dirigida al tercero cedido, a menos que éste ya es-tuviere en conocimiento de los cambios ocurridos en la persona de su arrenda-dor, aceptándolo como tal, lo que, a juicio de este Tribunal, se verificó en el tiempo y el espacio, pues lo atinente al acto traslativo de propiedad que se ma-terializó en beneficio de la hoy demandante fue participado a la arrendataria mediante comunicación efectuada en fecha 2 de junio de 2.009 a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metro-politano de Caracas, cuya notificación fue aceptada incondicionalmente por la hoy demandada, pues al revisar el legajo de copias certificadas por ella consig-nado, contentivo de las consignaciones que ella efectuó por concepto de canon de arrendamiento ante la competente Autoridad Judicial, se advierte que la arrendataria, desde el mes de julio de 2.009, admitió que su nueva arrendadora es la hoy demandante, a quien ofreció consignar los pagos causados por ese concepto.

De lo expuesto, se infiere la improcedencia de los alegatos esbozados por la representación judicial de la parte demanda al momento de plantear la defen-sa que se analiza, pues al haber quedado evidenciada la subrogación de la hoy demandante en la posición de la primigenia arrendadora, la legitimidad de la actora para intervenir en este juicio viene dada por mandato expreso de lo que se dispone en el artículo 11, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no pierde su eficacia por el simple hecho de que los apoderados de la accionante hayan utilizado el calificativo de ‘code-mandada’, dado que ello no se corresponde con la esencia del derecho de pedir señalado en el libelo, pues la actora simplemente invocó el ejercicio de la fun-ción jurisdiccional para la defensa y protección de sus particulares derechos e intereses, más no la de un tercero en la forma indicada por la mandataria judi-cial de la demandada, susceptible de observar el precepto normativo a que alu-de el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, dado que esa circunstan-cia, es decir, el ejercicio de un derecho ajeno, no se verifica en autos.

En función de lo expuesto, la defensa esgrimida por la apoderada judicial de la parte demandada deviene en improcedente, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se declara.

Del fondo de este asunto

En el particular titulado ‘CAPITULO SEGUNDO’, de su escrito de con-testación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada explicó las razones que le asisten a su representada para oponerse a las exigencias de la actora, plasmadas en el libelo, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

(omissis) “…De la revisión de la cláusula tercera del contrato de arren-damiento que inició el día 3-2-2.007, así como de la normativa que regula la materia y por aplicación de la doctrina citada, sostenemos, que cierta-mente mi representada acordó en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocu-pando el inmueble objeto del contrato, y la arrendadora con su actitud pasiva, permitió tal ocupación; pretendiendo luego dar fin a la relación a través de una notificación de venta del inmueble en fecha 2 de Junio de 2.009, mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo de Chacao, pero nada se dijo con respecto a la no prórroga del contrato de arrendamiento, actuación que no cambia la naturaleza de la relación arrendaticia, más bien le concede la permanencia, toda (sic) que mi repre-sentada ha venido consignando los cánones de arrendamiento como ha quedado aquí demostrado de la copia certificada que cursa agregada en autos, expedida del (sic) Juzgado de (sic) 25º Municipio de esta Circuns-cripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas.

En este sentido la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se fijó el tiempo de duración y este tiempo, su prórroga tanto contractual o legal ha expirado, quedando el arrendatario en ocu-pación del inmueble y dejándolo la arrendadora en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, reglándose por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en atención a lo cual, estima esta representación judicial, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato de arrendamiento dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo inde-terminado con MAS (sic) DE DIEZ (10) AÑOS.

En conclusión, pido que se declare sin lugar la demanda, toda vez que mi representa se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones (pues depositó dentro de los 15 días vencidos que fueran –sic- los 2 meses a que se contrae el literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento In-mobiliario –sic-) y la hacen merecedora para gozar de cuantos derechos le corresponden como inquilina, y continuará consignando los cánones de arrendamiento que se continúen venciendo ante el Tribunal 25º de Muni-cipio aludido, mientras la parte arrendadora se rehúse a recibirlos y a ex-pedir los recibos, facturas o comprobantes de pago correspondientes.

Mi representada ha mantenido convenios de arrendamiento con cuyo ob-jeto (sic) fue el inmueble ubicado en la Calle Madrid, de la Urbanización Las Mercedes, del Estado Miranda, en el que se ha desarrollado por más de 10 años la explotación de bar y restaurante de comida china, siendo un hecho público y notorio, conocido por más de 10 años de experiencia.

Pues bien, si tomamos en cuenta que la relación de arrendamiento que ha mantenido mi representada ha sido de más de diez (10) años, es forzoso concluir, que le correspondería una prórroga de TRES (3) años. Y por tan-to, no es procedente el ejercicio de este (sic) demanda, y pido sea declara-da sin lugar, conforme se explica en esta contestación.

La parte demandante, está negando el derecho que le concede la ley a la arrendataria, que para el caso, de que en efecto hubiere principiado la prórroga legal el día 2-3-2.008, corresponderían 3 años y no 2 años (en cuya tesis alegada por esta representación, no ha podido demandarse a mi representada por estar el lapso pendiente), como está invocando la parte actora, ello por errada desaplicación de los períodos anteriores de contrato que existen antes del día 1-09-1.998, entre mi representada y empresas relacionada (sic) a la ciudadana MARIA (sic) C.G. (sic) de DIAZ (sic), y a ella misma.

Corresponde pues, la aplicación del literal “d”, del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic), y correspondería a una relación de mas (sic) de 10 años, a 3 años de prórroga legal…

(omissis)

…En el supuesto que mi representada tuviera una relación a tiempo de-terminado, le correspondería una prórroga legal de 3 años, y en conse-cuencia, para el día de hoy, estaría corriendo el lapso de prórroga legal, siendo que vencería el día 2 de marzo de 2.011, y no el 2 de marzo de 2.010…

(omissis)

…Consta de libelo de este juicio (…), que INVERSIONES 2618, C.A., con-fiesa y admite que mi representada goza de prórroga legal, lo cual invo-lucra que mi representada se encuentra y se ha entrado (sic) solvente, como presupuesto básico para que pueda ser concedida la prórroga, de donde, mi representada deriva que existe una conducta que podría rayar en hechos de naturaleza penal toda vez que se declara falsamente para causar una (sic) daño y bajo artificios y concurso de personas…

(omissis)

…En la cláusula tercera del referido contrato se acordó que el término fue de un año, a contar del 3 de marzo de 2.007. En el entendido de que se requerirá la participación por escrito de la renovación o dar por termina-do el presente contrato. De la cláusula tercera se desprende con toda cla-ridad que la duración del contrato se fijó en un año.

Asimismo las partes contemplaron la posibilidad que el contrato se pro-rrogara, pero tal opción está sujeta al cumplimiento de una formalidad de un nuevo contrato, de donde se entiende que para que opere la prórroga contractual era necesario que mediare la participación por escrito de cualquiera de las partes, aunado que tampoco se pautó expresamente la renovación automática.

En el caos de autos observamos que no hubo notificación de no prórroga. En efecto al no haberse participado por escrito la renovación del contrato el efecto que opera es el de la tácita reconducción…” (sic).

Para decidir, se observa:

La parte actora se ha presentado a este juicio esgrimiendo su doble con-dición de propietaria y arrendadora del bien inmueble constituido por la casa quinta que lleva por nombre Virginia y la parcela de terreno donde está cons-truida, situada en la avenida Madrid de la urbanización Las Mercedes, jurisdic-ción hoy en día de la parroquia Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente en la actualidad al Distrito Metropolitano de Caracas.

En ese sentido, la parte actora sostiene que para el momento de adquirir los derechos de propiedad sobre el aludido inmueble, existe un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.C.G.d.D.M., como arrendadora, y la sociedad mercantil BAR RESTAU-RANT CHINA HOUSE, c.a., que es continuación de la relación arrendaticia ini-ciada desde el día 1 de septiembre de 1.998, tal como se desprende de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Mu-nicipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1 de octubre de 1.998, anotado bajo el número 24, Tomo 84, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya relación arrendaticia ‘se prorrogó en varias oportunidades, en virtud de la celebración de nuevos contratos de arrendamiento, teniendo el último de ellos, una duración de un año fijo contado a partir del 3 de marzo de 2007’ (sic), tal como se in-fiere de documento autenticado ante la misma oficina notarial según asiento nº 49, de fecha 2 de abril de 2.007, inserto en el Tomo 25 de los libros de autentica-ciones llevados por esa Notaría.

Continúa la representación judicial su exposición, indicando que el últi-mo de los contratos de arrendamiento celebrado entre partes finalizó el día 2 de marzo de 2.008, sin haberse previsto ‘la posibilidad de prórrogas convencionales automáticas’ (sic), por lo que tomando en consideración el tiempo de duración de toda la relación contractual, la arrendataria disfrutó del beneficio de la pró-rroga legal por el tiempo que le es reconocido por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lap-so finalizó inexorablemente el día 2 de marzo de 2.010, por lo que al no haber cumplido la arrendataria con su obligación de restituir el inmueble objeto de la convención locativa, se intentó la demanda en ese jurisdiccional encaminada a lograr la restitución del indicado inmueble.

Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega la false-dad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la acto-ra, señalando, de un lado, que el contrato de arrendamiento tenido como ins-trumento fundamental de la demanda, es una convención que devino en inde-terminada porque ‘las partes contemplaron la posibilidad que el contrato se prorroga-ra, pero tal opción está sujeta al cumplimiento de una formalidad de un nuevo contrato, de donde se entiende que para que opere la prórroga contractual era necesario que me-diare la participación por escrito de cualquiera de las partes, aunado que tampoco se pautó expresamente la renovación automática’ (sic), lo que, a su entender, determina que ‘no hubo notificación de no prórroga’ (sic), en cuyo supuesto ‘el efecto que opera es el de la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del código Civil’ (sic).

De otro lado, como parte integrante de su acervo defensivo, la represen-tación judicial de la parte demandada alegó la ilegalidad de lo pretendido por la actora en el libelo, pues ‘si tomamos en cuenta que la relación de arrendamiento que ha mantenido (su) representada ha sido de más de diez (10) años, es forzoso concluir, que le correspondería una prórroga de TRES (3) años, y por tanto, no es procedente el ejercicio de esta demanda’ (sic), lo que en su concepto, determina que la hoy de-mandante ‘está negando el derecho que le concede la ley a la arrendataria, que para el caso, de que en efecto hubiere principiado la prórroga legal el día 2-3-2.008, correspon-derían 3 años y no 2 años (en cuya tesis alegada por esta representación, no ha podido demandarse a (su) representada por estar el lapso pendiente), como está invocando la parte actora, ello por errada desaplicación de los períodos anteriores de contrato que existen antes del día 1-09-1.998, entre (su) representada y empresas relacionada (sic) a la ciudadana MARIA (sic) C.G. (sic) de DIAZ (sic), y ella misma’ (sic).

Trabada la litis en la forma anteriormente indicada, es de señalar que la existencia del contrato de arrendamiento que involucra a las partes hoy en con-flicto no aparece controvertida. En ese sentido, el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que entraña considerar que estemos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente ma-nifestado, en la conformación del elemento de causa que los contratantes esti-man de primordial interés para el logro particular de sus respectivas necesida-des.

Ello, en sí, determina que la locución ‘por cierto tiempo’ a que alude el nombrado artículo 1.579 del Código Civil, no sea más que el ámbito de aplica-ción en que mantendrá su vigencia las distintas prestaciones que toman para sí los contratantes, lo cual se erige en una simple obligación a término que, en la forma indicada por el artículo 1.211 de ese Código sustantivo, solamente esta-blece el momento determinante para el cumplimiento de la obligación, o la ex-tinción de la misma, cuya circunstancia fue reflejada en la cláusula ‘tercera’ del contrato accionado, de la siguiente manera:

(omissis) “…TERCERA: Las partes han establecido como plazo fijo del presente contrato al (sic) termino (sic) de UN (1) año fijo, el cual se co-mienza a contar desde el día Tres (3) de Marzo del año dos mil siete (2007). No obstante si LA ARRENDATARIA permaneciere ocupando di-cho inmueble, aún vencido el término de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción, ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATARIA, ha sido la de contratar a tiempo determinado. En caso de que las partes de mutuo acuerdo deci-dan prorrogar el presente contrato, deberán necesariamente hacer constar por escrito la voluntad de LA ARRENDADORA y de LA ARRENDATA-RIA con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación, al ven-cimiento del contrato en curso” (sic).

En ese sentido, aprecia el Tribunal, de acuerdo a las potestades que les confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la intención pri-maria de las partes está orientada a la conformación de un contrato de arren-damiento a tiempo fijo o determinado, por el lapso equivalente a un (1) año ca-lendario, contado desde el día 3 de marzo de 2.007, por lo que, en atención a las reglas de cómputo indicadas en el artículo 12 del Código Civil, la expiración de ese término se verificaría inexorablemente el día 3 de marzo de 2.008, tomando en cuenta para ello que las mismas partes contratantes no estipularon la posibi-lidad de prórroga o prórrogas del tiempo inicial de duración de ese contrato, más aún si se tiene en consideración que la condición establecida por las partes para la renovación de ese contrato no se cumplió, pues no se advierte en autos que ambas partes, antes de los sesenta (60) días del vencimiento del lapso de duración, hubiesen expresado conjuntamente su voluntad de renovar ese nexo contractual.

Siendo esto así, estima esta juzgadora que la nombrada cláusula ‘tercera’ del contrato que se analiza, contiene, en su esencia, una notificación anticipada de la oportunidad en que acontecería el hecho cierto de la finalización del plazo estipulado por las partes como duración para ese arrendamiento, lo cual fue aceptado incondicionalmente por la hoy demandada, en cuyo supuesto, no habiéndose estipulado ninguna posibilidad de prórroga, la expresada relación arrendaticia quedó limitada hasta el día 3 de marzo de 2.008, lo que, a juicio del Tribunal, explica sobradamente la naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, el cual es a tiempo determinado.

Sobre el particular, no comparte quien aquí decide la tesis sustentada por la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis con-testación, pues al revisar detenidamente los recaudos atinentes al trámite de la consignación inquilinaria por ella requerido en sede jurisdiccional, se aprecia que el contrato por ella invocado es, precisamente, el que alude la parte actora en el libelo (vid. Anexo “A”, de su diligencia del 27 de abril de 2.010), destacán-dose con ello que la relación contractual que le vinculó con su primigenia arrendadora consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1 de octubre de 1.998, anotado bajo el número 24, Tomo 84, de los libros de autenticaciones lle-vados por esa Notaría, lo cual excluye la posibilidad de que esa misma relación arrendaticia tuviese mayor duración, pues esa circunstancia no fue debidamen-te demostrada, en razón que los recaudos por ella incorporados en autos, cur-santes a los folios 300, 301, 302, 302, 304, 305, 306, 307, 308 y 309 del expediente, se refieren a situaciones jurídicas distintas que involucran a INVERSIONES RUDRA, c.a., como arrendadora, y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT GOOD CHINA, c.a., como arrendataria, quienes son personas diferentes a las que intervienen en el presente asunto y sin que la hoy demandada hubiere de-mostrado fehacientemente la modificación de esa relación sustancial, de interés para su patrocinada, dado que ni siquiera se llegó a demostrar que RESTAU-RANT CHINA HOUSE, c.a., es continuadora de los derechos que mantenía BAR RESTAURANT GOOD CHINA, c.a., a lo que es de añadir que tales recau-dos emanan de terceras personas que no son, ni lo han sido, parte integrante de la presente relación jurídica litigiosa, imponiéndose considerar, por lo tanto, la tesis sustentada por nuestra Casación:

(omissis) “…la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumen-tales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un docu-mento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser va-lorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sir-ven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda re-sultar de su ratificación por el tercero…” (Sentencia nº RC-00281, de fecha 18 de abril de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casa-ción Civil, recaída en el caso de SIHAM ABDELBAKI KASSEM NASIBEH contra RIYADE ALI ABOU ASSALI EL CATIB).

Por ende, debe concluirse que el inicio de la relación contractual que in-volucra a las partes hoy en conflicto se remonta al día 1 de septiembre de 1.998, que es la fecha indicada en la cláusula ‘tercera’ del contrato de arrendamiento celebrado entre M.C.G.d.D.M., como arrendadora, y la sociedad mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, c.a., autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1 de octubre de 1.998, anotado bajo el número 24, Tomo 84, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por lo que, tomando en consideración la fecha tenida entre las partes para la terminación del plazo de duración del nexo contractual de su interés, contenida en el contra-to de arrendamiento autenticado ante la misma oficina notarial, de fecha 2 de abril de 2.007, anotado bajo el número 49, tomo 25, de los libros de autentica-ciones llevados por esa Notaría, es de concluir que la duración de esa relación arrendaticia, integralmente considerada, es inferior a los diez (10) años, por lo que, en los términos expresados por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió a la hoy demandada disfrutar del beneficio de la prórroga legal por un lapso de dos (2) años calendario, contados desde el día 4 de marzo de 2.008, hasta el día 3 de marzo de 2.010, ambas fechas inclusive.

Lo anterior, se explica porque al tratarse el arrendamiento de una materia en la que privan razones de interés social, la especial legislación inquilinaria propende a un adecuado equilibrio entre los integrantes de la relación económi-ca, por manera que los derechos del arrendatario no resulten afectados ni me-noscabados desde el momento en que se produce o tiene lugar la terminación de la relación contractual.

Es así como, a diferencia de lo que ocurría con la previsión legal conteni-da en el artículo 4 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda de 1947, la especial legislación inquilinaria vigente estima de significativa con-sideración en beneficio del arrendatario, la concesión de un tiempo prudencial, acorde con la duración del arrendamiento, para que el inquilino adopte todas las previsiones que estime necesarias por manera que no se vea expuesto a un desalojo arbitrario por parte de su arrendador y, por ende, ser despedido tem-pestivamente en el goce de la cosa arrendada. En tales circunstancias, es que se erige el instituto jurídico de la prórroga legal, consagrado en el artículo 38 y si-guientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, lo cual comporta considerar la existencia de una extensión del contrato de arrendamiento, destinada, como se dijo, a que el arrendatario pueda mudarse fácilmente, cuya prolongación en el tiempo se deriva del uso ultra convencional del arrendamiento de que se trate.

Por lo tanto, una vez verificada la conclusión del plazo gracioso y de rango proteccionista concebido por el legislador en beneficio del inquilino, sin que éste hubiere cumplido con su obligación de restituir el inmueble que le fue-ra cedido bajo ese régimen legal, nace para el arrendador su indiscutible dere-cho a exigir en sede jurisdiccional el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes derivadas del contrato de arrendamiento, referidas, sin duda, a la ejecución del contrato ya cumplido y, por ende, propender a la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento como tal y, como bien señala la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia nº 322, de fe-cha 28 de febrero de 2.007 (caso: A.B.), ‘…de acuerdo con lo que dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho y, después de su vencimiento, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En tal caso, el juez, a solicitud del arrendador, decretará el secues-tro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, el cual queda afectado para responder al arrendata-rio, si hubiere lugar a ello…’.

Lo antes expuesto, implica considerar que la parte demandada no logró desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco demostró el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, pues resulta contradictorio reclamar los efectos de un contrato no cumplido mediante la concesión de mayor tiempo por concepto de prórroga legal, al tiempo que se afirma que ese contrato de arrendamiento es de los denominados a tiempo fijo o indeterminado, pues se trata de dos situaciones jurídicas distintas, perfectamen-te diferenciadas, con consecuencias disímiles y efectos diferentes, debiendo pre-cisarse aquí que la parte demandada hubiese logrado demostrar que con poste-rioridad a la fecha tenida para la extinción del lapso de la prórroga legal, la hoy demandante hubiere asumido específicas conductas encaminadas a tolerar la permanencia de la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, me-diante su inacción en proponer la demanda y la aceptación de pagos por con-cepto de cánones de arrendamiento luego de vencido el término previsto para la prórroga legal, por manera de considerar los efectos del instituto jurídico de la tácita reconducción, prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

En función de lo expuesto, ante la plena prueba de los hechos constituti-vos de la pretensión procesal, la demanda iniciadora de las presentes actuacio-nes debe prosperar, y así se decide en conformidad a lo establecido por el artí-culo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

III

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribu-nal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezue-la y por Autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas acumulativamente por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, contenidas en el artículo 346, ordinales tercero, octavo y decimo-primero, del Código de Procedimiento Civil.

2. - SIN LUGAR la defensa previa promovida por la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, referida a la pre-tendida falta de cualidad que se le atribuyó a la hoy demandante para intentar el juicio.

3. - CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil IN-VERSIONES 2618, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatuta-ria en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, según asiento nº 67, de fecha 6 de marzo de 2.009, inserto en el Tomo 30-A-Cto., de los libros llevados por esa oficina registral, co-ntra la compañía de comercio BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 25, de fecha 1 de julio de 1.998, inserto en el Tomo 256-A-Sgdo, de los libros llevados por esa oficina registral.

   En consecuencia, se condena a la hoy demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por la actora, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capi-tal, de fecha 2 de abril de 2.007, anotado bajo el número 49, Tomo 25, de los li-bros de autenticaciones llevados por esa Notaría, lo cual debe verificarse me-diante la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por la casa quinta que lleva por nombre Virginia y la parcela de terreno donde está construida, identificada con el número 42 del plano de la urbanización Las Mercedes, situada en la avenida Madrid de la referida urbanización, jurisdic-ción hoy en día de la parroquia Baruta, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente actualmente al Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble deberá ser restituido a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo la arrendataria al momento de con-tratar.

4. - De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Proce-dimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Ter-cero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Ca-racas, al Primer (01) día del mes de julio de dos mil diez. Años: 199º de la Inde-pendencia y 150º de la Federación.

   Regístrese y publíquese.

   Déjese copia.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   MAGC/DM/Luisana

   Exp. AP31-V-2010-001078