Decisión de Juzgado Undecimo de Municipio de Caracas, de 4 de Agosto de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cuatro de agosto de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2006-000101

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES BIDEGAIN, CA., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 4 de Agosto de 1.983, bajo el No.80, tomo 99-A-Pro.

APODERADO ACTOR: P.Y.B.A., abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 36.248.

PARTE DEMANDADA: J.W.G., de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-510.067

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: P.H. FARIAS PUCCY Y A.E.T.C., abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los números 43.395 y 11.519, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

Se inició el presente juicio mediante demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el abogado P.Y.B.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad mercantil INVERSIONES BIDEGAIN C.A., contra la ciudadana J.W.G., ut-supra identificados, y que tuvo por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número 4, del Edificio Floravalle, ubicado en la Calle Paris, de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda mediante contrato privado suscrito entre la ADMINISTRADORA ABAD C.A; sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción Judicial, bajo el No. 82, tomo 16-A. de fecha 30 de Julio de 1.956 y la demandada; posteriormente cedido a la actora, alegando su deterioro por motivo de un incendio acaecido en el referido inmueble, y la falta de la constitución de una garantía real o fianza comercial a satisfacción de la administradora para avalar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contractuales, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.592, 1.598, 1.595 y 1.596 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por consecuencia de ello sea declarada la resolución del contrato y la demandada sea condenada a la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos correspondientes; así como en pagar las costas y costos que se causen en el juicio.

En fecha 1º de Marzo de 2.006, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

Quedando citado el demandado, de conformidad con lo establecido en el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil, al comparecer ante el Tribunal, el abogado A.E.T.C., en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 115.159, y consignar poder debidamente autenticado ante la notaria pública 4º del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 20, tomo 56, en fecha 14 de Julio de 2.006, donde se le facultad expresamente para darse por citado en nombre de su mandante en el presente juicio; y siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda incoada en su contra, en fecha 18 de Julio de 2.006, el apoderado judicial de la parte demandada, compareció por ante este Tribunal y consignó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el abogado P.Y.B.. Que en fecha 12 de diciembre de 2005, efectivamente en el inmueble hubo un incendio que requirió la presencia y actuación de Los Bomberos Metropolitanos, quienes sofocaron el fuego que se desarrollo, hecho que inmediatamente fue conocido por los representantes de la administradora.

Que en el mes diciembre fue muy difícil conseguir personal para trabajar en la reparación de los daños ocasionados sin embargo en el mes de enero comenzaron los trabajos de refacción y reparación de daños que culminaron en marzo del presente año. Que dichos daños causados por el incendio y ya reparados para el mes de marzo del 2006 fueron de mediana intensidad, y los mismos han sido totalmente reparados por única cuenta y expensas de su representada. Que ese mismo día fue comunicado de los hechos sucedidos a uno de los accionistas y representante de la propietaria del inmueble, el Señor Ibáñez. Que es cierto que la demandada presentó y consignó fianza para el momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento, en el año 1982; y vencida esta se le ofreció renovarla a la Administradora ABAD C.A; quien administraba el inmueble para esa fecha; esta informó a la Arrendataria que no era necesario debido a su conducta responsable e intachable, durante su relación, por lo que más nunca se exigió, y como prueba de ello es que han trascurrido 23 años a la fecha y evidentemente hubo una aceptación tácita por parte de la arrendadora.

Alegó entre otras cosas, que el inmueble se encuentra en perfecto estado de habitabilidad y totalmente refaccionado y reparado de los daños causados por el incendio y de la falta de mantenimiento mayor por la conducta negligente e irresponsable de la arrendadora Inversiones Bidegain, C.A. Asimismo, alegaron en su defensa los artículos 1.160; 1592; 1598; 1595; 1596, y por último solicitaron sea declarada sin lugar la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, siendo admitidas en su oportunidad.

En fecha 02 de agosto del 2006, los apoderados judiciales de la parte actora P.B. y M.C., se opusieron a la admisión y valoración de las pruebas a pesar de ya han sido evacuadas. Asimismo, de conformidad con el artículo 400 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, solicitó se invalide la prueba de inspección judicial.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. ) Promovió el mérito favorable de los autos; lo cual no constituye medio probatorio alguno dado que los jueces están obligados a apreciar y valorar todas las pruebas que han quedado aportadas.

2. ) Promovió el documento privado del contrato de arrendamiento; el cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

3) Reporte Básico de la Investigación expedida por el Distrito Metropolitano del Cuerpo de Bomberos. Este informe es considerado por este Juzgado como fidedigna de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

4) Recibos de pago del último año de Arrendamiento; este medio probatorio no tienen nada que ver con lo controvertido en el presente juicio por lo que este Tribunal los desecha.

5) Promovió y fue evacuado el testimonial de la ciudadana E.A.B.: por cuanto la juez que suscribe, percibe de esta ciudadana “razón de sus dichos” y por cuanto las circunstancias de tiempo, modo, lugar hacen verosímil el conocimiento de los hechos por testigo en correspondencia con el mismo hecho, este juzgado le da valor probatorio.

6) Promovió y fue evacuado el testimonial del ciudadano L.M.: En cuanto a este testigo este Tribunal considera que a pesar de que el testimonio de este ciudadano merece veracidad, por cumplir con los requisitos para su valoración, el hecho del testimonio no tiene nada que ver, con la cuestión debatida, por lo cual no produce efectos probatorios en el proceso., POR LO QUE ESTE TRIBUNAL, LO DESECHA.

7) Promovió y fue evacuado el testimonial del ciudadano A.B.C.: por cuanto la juez que suscribe, percibe de este ciudadano “razón de sus dichos” y por cuanto las circunstancias de tiempo, modo, lugar hacen verosímil el conocimiento de los hechos por testigo en correspondencia con el mismo hecho, este juzgado le da valor probatorio.

8) Promovió y fue evacuada INSPECCIÓN JUDICIAL en el apartamento identificado con el Nro. 4 del edificio denominado Flora valle, de la calle París de la Urbanización Las Mercedes, del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de dejar constancia del estado actual del inmueble. Este Juzgado se abstiene de avanzar opinión acerca del deterioro y estado del inmueble, ya que esto es materia de fondo de la sentencia.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Promovió el contrato de arrendamiento, la cesión y notificación que se le hizo a la arrendataria: el cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

2) Promovió la fianza por el Banco exterior de fecha 29 de octubre de 1982: el cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido.

3) Promovió el Informe que presentaron Los Bomberos Metropolitanos, de fecha 22 de diciembre de 2005. Respecto de lo cual este juzgado ya emitió valoración.

4) Promovió las resultas de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial la cual se encuentra en original en el expediente. Esta inspección ocular o judicial extra-litem, es valorada por este juzgado por autorización del artículo 1430 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, con el carácter de indicio acerca de los hechos constatados, los cuales fueron evacuados en esa oportunidad

5) Promovió y evacuó el Testimonial del ciudadano R.D.: En cuanto a este testigo este Tribunal considera que a pesar de que el testimonio de este ciudadano merece veracidad, por cumplir con los requisitos para su valoración, el hecho del testimonio no produce efectos probatorios en el proceso. POR LO QUE ESTE TRIBUNAL, LO DESECHA.

6) Promovió la testimonial del ciudadano E.H.: El cual se declaró Desierto por no comparecer al acto.

7) Promovió la prueba de Informes, para lo cual se libró oficio al Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, a los fines de que remita a este Juzgado la copia del expediente Nro. DIIOS-RBI-240-05, levantado con ocasión de dicho incendio, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, dicha prueba aunque fue admitida por esta instancia, por auto de fecha 28 de Julio de 2.006, esta Juzgadora considera oportuno destacar los comentarios acerca de la prueba de informe que hizo el Profesor R.R.M. en su libro “LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO, donde expuso:

… la prueba de informes es un medio que el legislador incorporó en la reforma del Código de 1987, con la idea de traer al proceso instrumentos que fueran útiles para probar hechos controvertidos o de interés en el proceso, y así el juez puede formarse una convicción acerca de tales hechos…

Ahora bien, al folio 13 del expediente consta la información a que ella se refiere en los autos, al haber sido producida por el mismo actor, la cual no fue impugnada, rechazada o desvirtuada de ninguna manera por el demandado, en la oportunidad legal correspondiente, por lo que este Tribunal tiene como fidedignas y le da valor probatorio.

Analizadas como han sido las pruebas anteriores pasa este Tribunal a pronunciarse al fondo del asunto en los siguientes Términos:

PUNTO PREVIO.

En cuanto a la invalidación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada, admitida y evacuada por este Tribunal en fecha 31 de Julio de 2.006, solicitada por el apoderado judicial de la parte atora, alegando que las mismas no fueron consignadas por el experto fotógrafo designado y juramentado por la Juez de la causa, en el acta levantada, sino por el apoderado judicial de la parte demandada, este tribunal observa que, si bien es cierto lo alegado por el apoderado actor para fundamentar dicha invalidación, también lo es, que los abogados litigantes, forman parte del aparato de administración de justicia, según lo establece el último aparte del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que dispone:

…El sistema de justicia está constituido por el Tribunal Supremo de Justicia, los demás tribunales que determine la Ley, el Ministerio Público, la Defensoría Pública, los órganos de investigación penal, los o las auxiliares y funcionarios o funcionarias de justicia, el sistema penitenciario, los medios alternativos de justicia, los ciudadanas o ciudadanas que participan en la administración de justicia conforme a la ley y los abogados autorizados o abogadas autorizadas para el ejercicio…

Aunado a esto, quién suscribe el presente fallo, estuvo presente en la inspección judicial en cuestión, conjuntamente con ambas partes, ninguna de las cuales hizo salvedad alguna sobre los particulares en ella evacuadas, los cuales son complementadas por la visual que suministran las fotografías fijadas, y puede dar fe pública que las imágenes que aparecen reflejadas en las fotografías consignadas a los autos, son totalmente idénticas y expresan la realidad de los hechos sobre los cuales se dejó constancia, y que fueron percibidos a través del sentido de la vista, durante la evacuación de la referida prueba, por lo que se desecha la invalidación de la inspección propuesta por el apoderado actor. Y así se decide.

DECISION AL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

Este Tribunal considera que en casos como el de autos, donde la pretensión de la accionante se circunscribe a la resolución del contrato del inmueble alegando el deterioro del apartamento, es indispensable determinar que se entiende por deterioro.

Deterioro: menoscabo; cosa que se pone en inferior condición. Detrimento. Empeoramiento de las relaciones o de una situación.

(Diccionario Jurídico Venelex, 2003,)

Entonces, esta juzgadora considera que para que exista el deterioro de un inmueble arrendado, también hay que tomar en cuenta la actitud negligente y omisiva por parte de la parte demandada que haya causado daños y deterioros al inmueble que le fue confiado para que hiciera uso del mismo como un buen padre de familia, que dichos daños causados al inmueble sean mayores al desgaste natural que sufren los inmuebles como producto del uso diario. En efecto, que no sean producidos por el uso normal del inmueble, sino que sean daños de tal magnitud que requieran la desocupación del inmueble para poder repararlos.

El uso normal del inmueble apareja evidentemente un desgaste de sus áreas y de sus elementos constitutivos, así por ejemplo, la ruptura de una ventana, pintura, etc; no sería criterio de quien suscribe causa suficiente para sostener que el inquilino deba abandonar el inmueble, por reputarse que tal conducta implique un incumplimiento a sus deberes contractuales legales, entre los que se encuentra cuidar las cosas como un buen padre de familia.

Aproximándonos a la discusión sobre el deterioro del inmueble, encontramos con las pruebas de autos, vale decir, con la inspección judicial extralitem practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, la inspección practicada por este despacho evacuada en juicio, se concluye que en el inmueble arrendado existe muy poco deterioro, ( esto es, algunas cerámicas partidas en el área de la cocina, de resto, desgaste por el uso normal del inmueble) calificado por quien suscribe que es un deterioro menor, producido por el desgaste normal del inmueble, los cuales no son suficientes para que este juzgado declare la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble , pues el verdadero deterioro es el que es capaz de disminuir o poner en riesgo el valor económico del inmueble. En consecuencia, este Juzgado considera la improcedencia de la pretensión de Resolución de Contrato invocada por la parte actora. Así se decide.

Es cierto y las partes quedaron contestes, así como quedo probado con la inspección extralitem, así como con los testigos valorados que el inmueble sufrió un incendio, y que los daños causados por dicho incendió fueron reparados, no evidenciándose daño alguno al momento de la practica de la inspección judicial intralitem por la arrendataria, comportándose como un buen padre de familia. Observa este Tribunal, que tan es así su comportamiento, que en el reporte cursante a los autos, (Folio 13) realizado por los bomberos, se lee claramente en sus observaciones: “…Como consecuencia de este hecho, resultó lesionada con quemaduras superficiales con radiación en la cara, la ciudadana JUANA WESTERMEYER, C.I. Nro. 510.067, de 78 años de edad, al tratar de sofocar las llamas con baldes contentivos de agua…”. Constatando una vez más la intención de la arrendataria a pesar de su edad y el peligro que corría de cuidar el inmueble como un buen padre de familia.

Ahora bien, en cuanto al incumplimiento de la cláusula trigésima sexta alegada, de conformidad con lo autorizado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora llega a la conclusión que por cuanto no demostraron el hecho de la notificación, ni de la parte demandada con intención de renovar la garantía real o fianza, ni tampoco la parte actora exigiendo la constitución de una nueva garantía o fianza una vez que se percató que ésta ya había perdido su vigencia, y por cuanto el arrendamiento es un contrato consensual, que se transforma, modifica y deshace por el consentimiento de las partes, conducta esta que se evidencia de la propia fijación de los hechos de la parte actora, y de su conformismo, es decir, permitió por veintitrés (23) años que el inquilino permaneciera en el inmueble en esas condiciones, es decir, se entendió como no indispensable dicha garantía o fianza, por lo que no puede venir después de transcurrido todo ese tiempo a alegar como causa de resolución el incumplimiento de dicha cláusula. Así se decide.

Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el abogado P.Y.B.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad mercantil INVERSIONES BIDEGAIN C.A, contra la ciudadana J.W.G., ut-supra identificados, y que tuvo por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el número 4, del Edificio Floravalle, ubicado en la Calle Paris, de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda

SEGUNDO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora por haber sido vencida en el presente juicio, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho, a los cuatro (4) días del mes Agosto de Dos Mil seis (2006).

LA JUEZ SUPLENTE

SHARINE C. S.V..

LA SECRETARIA,

J.A.P.

En esta misma fecha, y siendo las una y media de la tarde (1:30 pm), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

J.A.P.

SSV/ja.