Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, cinco (5) de agosto de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-000140

PARTE ACTORA: INVERSIONES BIDEGAIN S.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de Agosto de q983, bajo el N° 80, Tomo 99-A Pro.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.H.C. y L.C.T., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 62.741 y 122.895, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: M.M.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.663.326.-

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No ha constituido representante judicial en juicio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

-I-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Inicia el presente juicio con escrito libelar y su posterior reforma, presentado por la representación judicial de la parte actora, con el cual manifiesta evidenciarse de escritura otorgada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta en fecha 11 de septiembre de 2003, bajo el N° 58, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y Cesión de Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2006, de la cual fue debidamente notificada la ciudadana M.M.d.A., el cual acompaña marcado con la letra “B”.-

Indica que la relación contractual tiene como objeto un inmueble propiedad de su representada constituido por: “Un Local Comercial situado en la Planta Baja, denominado como apartamento/local N° 01 del edificio “Txindoki”, ubicado en la calle París, esquina con calle Nueva Cork de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda”.-

Fue establecido en el Contrato de Arrendamiento, específicamente en su cláusula Octava que la duración del mismo sería de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del 15 de Septiembre de 2003, prorrogable por periodos de UN (1) AÑO, si con una antelación mínima de SESENTA (60) días a la fecha de su prórroga, ninguna de las partes notifica a la otra por escrito, su deseo de no prorrogarlo., siendo suficiente cualquier notificación que debiera hacer EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO en relación a las obligaciones derivadas del Contrato de Arrendamiento, sería suficiente su entrega mediante carta o telegrama, a la dirección del inmueble y se daría por recibida en el momento de su entrega a EL ARRENDATARIO o a cualquiera de sus dependientes; señalando en tal sentido que la posesión precaria en calidad de arrentadaria del inmueble de la parte hoy demandada, ha sido desde el 15 de septiembre de 2003 al 15 de septiembre de 2008.-

De igual forma, quedo establecido en la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento, que el canon mensual de arrendamiento era la suma de (Bs.F.734.201, 17) equivalentes en la actualidad a (Bs. F.734, 20), conviniendo las partes mediante declaración contenida en la Cláusula Vigésima Primera del referido Contrato, que dicha mensualidad sería ajustada al monto máximo que fijara la autoridad competente en materia de regulación de alquileres, todas vez que dicha edificación está sujeta a dicha regulación.-

Resultando en efecto dichos cánones de arrendamiento ajustados, mediante Resoluciones de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura 008609 y 012195 de fecha 07 de diciembre de 2004 y 03 de junio de 2008, las cuales acompañan al escrito libelar marcadas con las letras “C” y “D”, respectivamente, en las sumas de (Bs.F. 3.794,00) y (Bs.F.8.949,50), desde sus respectivas notificaciones.-

En la referida Cláusula Novena relativa al canon de arrendamiento, las partes pactaron que los cánones serían pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.-

En fecha 15 de julio de 2005, fue realizada a la arrendataria notificación por parte de la arrendadora de no prorrogar la relación arrendaticia, considerando la arrendadora que desde el 15 de septiembre de 2005 al día 15 de septiembre de 2006, se estaría presente ante la prórroga legal de un año, debiendo por ende hacer la correspondiente entrega del inmueble el día 15 de septiembre de 2006, finalizada la prorroga referida; y en virtud de no haber sido entregado el inmueble su representada intentó acción judicial de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, siendo ésta declara sin lugar, al considerar el juzgado que conociera de dicho juicio, que la notificación no fue efectuada como expresamente lo dispone la Cláusula Novena del Contrato respecto al tiempo con la suficiente antelación con la que debía practicarse.-

Refiere la representación judicial de la accionante, que ante la notificación efectuada a la arrendataria y llegado el mes de septiembre de 2006, la misma se dispuso a efectuar el pago correspondiente a dicha mensualidad mediante el procedimiento previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para las consignaciones arrendaticias, procediendo entonces a consignar el canon vigente para esa época por la suma de (Bs. F.3.794,00) abriéndose a tal efecto el Expediente N° 2006-1390 en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuyas copias anexa marcadas con la letra “E”.-

Señala en su escrito libelar un resumen detallado en cuento a las consignaciones efectuadas por la parte demandada desde el mes de septiembre del año 2006 al mes de septiembre del año 2008, indicando fecha de deposito, fecha de consignación, monto, mes y el año al cual corresponden.-Cita el señalamiento del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a que las consignaciones deben hacerse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, desde la fecha en que resultasen exigibles conforme al propio contrato.-

Debiendo la arrendataria consignante, si pretendía valerse de los efectos liberatorios de dichas consignaciones, realizar los depósitos y correspondientes consignaciones a mas tardar los días 20 de cada mes, toda vez que conforme consta de la Cláusula Novena de la escritura contentiva de la relación contractual, el pago de los cánones de arrendamiento deberán ser por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.-Destacando que las consignaciones correspondientes a los meses de septiembre de 2006 hasta abril de 2007 fueron totalmente extemporáneas, ya que ninguna de ellas ocurrió antes del día 20 de cada mes que supuestamente pretendía consignar, al ser efectuadas de la siguiente manera:

Fecha de Deposito Fecha de Consignación Monto en Bs.F.

Mes

Año

27/09/06 28/09/06 3.794,00 09 2006

25/10/06 25/10/06 3.794,00 10 2006

23/11/06 23/11/06 3.794,00 11 2006

27/12/06 12/01/07 3.794,00 12 2006

23/01/07 23/01/07 3.794,00 01 2007

28/02/07 01/03/07 3.794,00 02 2007

28/03/07 28/03/07 3.794,00 03 2007

26/04/07 26/04/08 3.794,00 04 2007

Observando con relación al mes de Mayo de 2007, que el depósito y consignación ocurrieron el día 7 de junio, siquiera dentro del mismo mes que pretende pagar, ya que como ha sido señalado, deben ser efectuados pospagos por mensualidades adelantadas, y no vencidas, resultando esta consignación del mes de Mayo del año 2007 totalmente extemporánea.-

No constando de modo alguno que hayan sido efectuados pagos o consignaciones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, existiendo pues total y absoluta falta de pago por lo que respecta a dichos meses, los cuales si bien correspondían a aquellos durante los cuales estaba en curso la acción judicial de cumplimiento de contrato, ello no eximía a la arrendataria de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, con total independencia de que las resultas de la acción judicial fuese su declaratoria de no ha lugar.-

Señala un depósito la parte actora de fecha 14 de diciembre por Bs.F.1.270,00, señalándose corresponder a la diferencia de octubre y noviembre de 2007, resultando a todas luces también extemporáneo.-Con igual intempestividad, la arrendataria pretende efectuar consignaciones arrendaticias por las mensualidades de noviembre de 2007 hasta la presente fecha, las cuales resultan también a todas luces extemporáneas y no válidas, siendo efectuadas en trasgresión a la norma que es Ley entre las partes que debían hacerse dentro de los cinco primeros días de cada mes y por mensualidades adelantadas, resultando así todas atrasadas en más de un mes en que supuestamente debieron haber sido pagadas, siendo estas:

Fecha de Deposito Fecha de Consignación Monto en Bs.F.

Mes

Año

18/12/07 18/12/07 3.794,00 11 2007

22/01/08 22/01/08 3.794,00 12 2007

21/02/08 25/02/08 3.794,00 01 2008

25/03/08 27/03/08 3.794,00 02 2008

22/04/08 24/04/08 3.794,00 03 2008

22/05/08 22/05/08 3.794,00 04 2008

27/06/08 30/06/08 3.794,00 05 2008

25/07/08 28/07/08 3.794,00 06 2008

28/08/08 24/09/08 8.949,50 07 2008

03/10/08 06/10/08 8.949,50 08 2008

27/10/08 29/10/08 8.949,50 09 2008

Hace referencia la parte actora a notificación efectuada a la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la relación de arrendamiento, en fecha 10 de julio del año 2008, en perfecto acatamiento de lo dispuesto entre las partes de notificar con por lo menos sesenta (60) días de anticipación tal deseo de no prorrogar la relación contractual, lo cual consta de legajo traído a los autos marcado con la letra “F”.-

Es el caso a decir de la parte accionante, que la relación contractual de arrendamiento ha quedado extinta por la expiración de su duración sin que ocurriese prorroga legal insistiendo en que la misma no es aplicable ante el incumplimiento de la arrendataria al estar incursa en condición de No Pago conforme a las condiciones contractualmente establecidas así como de total falta de efectos liberatorios de las consignaciones efectuadas, por lo que al no haber relación contractual existente actualmente mas podría accionarse su resolución, ya que tal acción estaría dirigida a su extinción, lo cual ya ocurrió de pleno derecho, debiéndose accionar entonces el Cumplimiento de las prestaciones a que esta obligada la parte arrendataria, terminada la relación contractual, y que no es otra conforme a la naturaleza propia del contrato, conforme a la Ley y conforme a las estipulaciones previstas en la escritura que crea el nexo jurídico, que el de entregar libre de personas y bienes el local arrendado a la terminación del contrato, esto es, dentro de los cinco (5) días siguientes al 15 de septiembre de 2008.-

En razón de lo expuesto, proceden a demandar como en efecto demandan por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.-

Correspondió conocer de la presente demandada al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual se declaro Incompetente para conocer del juicio en razón de la Cuantía declinando la competencia a los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.-

Previa su distribución correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia de este Circuito Judicial Civil, admitiendo la misma por auto de fecha 24 de marzo de 2009, ordenando la citación de la parte demandada conforme a derecho.-Siendo librada la correspondiente Compulsa de Citación en fecha 17 de abril del mismo año.-

En fecha 22 de abril de 2009, consignó la representación judicial actora los emolumentos necesarios a los fines del traslado del Alguacil respectivo, para la práctica de la citación ordenada.-Así en fecha 8 de junio de 2009, compareció el ciudadano J.F. CENTENO, Alguacil adscrito a este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, y mediante diligencia cursante al folio (237) del expediente, rindió información sobre la practica de la citación ordenada, manifestando la negativa de la parte demandada a firmar el recibo de citación respectivo.-En virtud de lo cual, se ordeno el perfeccionamiento de la citación de conformidad con las disposiciones previstas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se cumplió conforme a derecho, como consta de diligencia suscrita por la ciudadana Secretaria del Juzgado Segundo de Primera Instancia de este Circuito Judicial Civil, cursante al folio (248) del expediente, quien conociera anteriormente de la presente causa.-

Durante el Despacho del día 13 de noviembre de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora y consigno escrito de Reforma de la demanda, cuyos términos ya han sido explanados al inicio del presente fallo.-

Así las cosas, compareció la parte demandada en fecha 16 de noviembre de 2009, y procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra; posteriormente en fecha 18 del mismo mes y año, presentó escrito de contestación a la reforma de la demanda.-

El Tribunal que conociera anteriormente de la presente demanda, dicto auto de admisión de la reforma presentada en fecha 26 de noviembre de 2009, ordenando la notificación de las partes, lo cual se cumplió conforme a derecho.-

En fecha 11 de febrero de 2010, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consigno escrito de contestación a la demanda.-

La representación judicial actora consigno en fecha 12 del referido mes y año, escrito de promoción de pruebas, siendo estas admitidas por auto de fecha 17 de febrero de 2010.-

De igual manera la parte demandada, en fecha 1 de marzo de 2010 consigno escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 26 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora solicito mediante diligencia fuera dictada sentencia en la presente causa.-

Compareció durante el despacho del día 10 de junio de 2010, la parte demandada debidamente asistida de abogad y procedió a recusar al ciudadano Juez del Tribunal, de conformidad con el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil en sus Ordinales 12,15 y 18; ante tal actuación procedió el ciudadano Juez Segundo de Primera Instancia de este Circuito Judicial Civil, a presentar ante la secretaría de dicho Tribunal su Informe respectivo, ordenándose posteriormente la remisión de las copias necesarias al Juzgado Superior a fin de ser resuelta la recusación planteada, así como el envió del expediente en su forma original a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, a los fines de su distribución y la continuación del juicio ante el Tribunal que correspondiera.-

Correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado, se le dio entrada con auto de fecha 06 de julio de 2010, avocándose la ciudadana Juez al conocimiento de la misma, ordenando posteriormente por auto de fecha 08 del mismo mes y año, la notificación de las partes, lo cual se cumplió conforme a la Ley.-

Siendo ahora la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Juzgado procede a ello de la siguiente manera:

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Como ha quedado sentando en el cuerpo del presente fallo, consigno en tres (3) oportunidades la parte demandada escrito de Contestación a la demanda, de los cuales este Juzgado toma el último presentado en fecha 11 de febrero de 2010, con posterioridad a la admisión de la reforma de demanda realizada por la accionante y a la notificación que fuera ordenada en el auto que la admitió.-

Así tenemos, que en su contestación la parte demandada contradijo, negó y rechazo en todas y cada una de sus partes la reforma de la demanda incoada en su contra, así como que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual oportunamente, de acuerdo a lo convenido en el contrato de arrendamiento existente, como lo alega la actora.-Alego e invoco como defensas lo siguiente;

En cuanto a la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento mensual, que en el contrato de arrendamiento fue convenido de forma expresa en su cláusula Octava, la duración del mismo por UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día 15 de septiembre de 2003, y en su cláusula Novena, relativa al canon de arrendamiento, que los mismos comenzarían a regir a partir del 15 de Octubre de 2003, siendo pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, lo que indica que el mes-contrato comienza a regir a partir del día 15 de cada mes y vence en la fecha 15 del mes inmediatamente siguiente, por consiguiente el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades adelantadas dentro de las fechas 15,16,17,18 y/o 19 de cada mes calendario, lo cual indica ser probado plenamente con el Texto de las Facturas consignadas con su inicial escrito de contestación, marcadas con las letras “A”, “B”,”C”,”D”,”E” y “F”, cursantes del folio 272 al 277 del expediente.-, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, mayo, junio y agosto de 2006, respectivamente, de las cuales se desprende su fecha de emisión en fecha 15 de cada mes.-

En cuanto a la oportunidad para el pago del canon de arrendamiento mensual, mediante el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 y subsiguientes, es preciso señalar que en el caso que nos ocupa las consignaciones arrendaticias pueden ser efectuadas legítimamente dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha 19 de cada mes, es decir hasta la fecha 4 del mes inmediatamente siguiente.-Invocando extracto de la sentencia N° 55 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05 de febrero de 2009, en Expediente N° 07-1731, referida a la interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo relativo a la oportunidad para efectuar legítimamente la consignación del canon de arrendamiento vencido de acuerdo con lo convencionalmente pactado, indicando la parte demandada ratificar dicha decisión sus afirmaciones en cuanto a el lapso para realizar las consignaciones.-

En cuanto a la supuesta extemporaneidad de las consignaciones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007, alego que las mismas fueron oportuna y legítimamente efectuadas, debiéndosele considerar como arrendatario en estado de solvencia.-

En relación al pago del canon de arrendamiento del mes de May de 2007, alego haber sido victima de una medida preventiva de secuestro, arbitraria, injusta y temeraria; decretada por el Juzgado Noveno de Municipio, Caracas, la cual le desposeyó del inmueble arrendado, no obstante en fecha 07 de junio de 2007 consignó el canon de arrendamiento correspondiente al referido mes, refiriendo que tal pago debe ser considerado como un pago adelantado efectuado a cuenta de cánones de arrendamiento por causarse (a futuro), ya que pagó sin estar ocupando el inmueble arrendado, solicitando así lo declare el tribunal.-

Con relación a la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007, precisa que no tenía obligación de pago alguno, ya que no ocupó el inmueble arrendado, en el periodo comprendido entre el 24 de mayo de 2007 al 04 de noviembre de 2007.-

Indica que realizó depósito en fecha 14 de diciembre de 2007 ante el Tribunal de consignaciones, correspondiente al pago fraccionado de los 10 días comprendidos entre el 5 de noviembre de 2007 y el 14 del mismo mes y año, fecha en la cual fue restituida en la posesión del inmueble y fecha anterior al comienzo del mes-contrato, que tendría lugar el 15 de noviembre de 2007.-

En cuanto a la supuesta extemporaneidad de las consignaciones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, alego que las mismas fueron oportuna y legítimamente efectuadas, debiéndosele considerar como arrendatario en estado de solvencia.-

Contradijo, negó y rechazó haber infringido norma alguna de convivencia dictada por la Municipalidad de Baruta, y en el supuesto negado de haber ocurrido, ello no implica efecto o consecuencia en la relación arrendaticia.-

En lo referente a la no procedencia de la prorroga legal referida por la parte actora en su escrito libelar, alego carecer dicha pretensión de fundamento alguno, en virtud de encontrarse solvente por adelantado en la cancelación de los cánones de arrendamiento.-

Respecto a la solicitud de ordenársele la entrega material del inmueble arrendado, señaló con absoluta precisión que la duración de la relación arrendaticia tuvo una duración convencional de cinco (5) años, que transcurrieron desde el 15 de septiembre de 2003 al 15 de septiembre del año 2008, correspondiéndole conforme a la Ley que rige la materia una prorroga legal de dos (2) años, los cuales comenzaron a contarse desde la fecha 16 de septiembre de 2008 y tendrán vencimiento el 16 de septiembre del año 2010.-

PRUEBAS PROMOVIDAS

Durante el lapso de Pruebas como se dejo anteriormente sentado, solo la parte actora hizo uso del Derecho conferido por el Legislador, promoviendo los medios que considero pertinentes a la defensa de los intereses de su representado.-

En virtud de lo cual, pasa este Juzgado a realizar el correspondiente análisis de los medios promovidos de la siguiente manera:

Pruebas de la Parte Actora:

Con el libelo de demanda fueron consignados:

• Copias Certificadas, (cursante del folio17 al 155) de la primera pieza del Expediente, emanadas del Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, de las cuales se desprende Contrato de Arrendamiento y su respectiva Cesión, (folios 25 al 31) autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 58, tomo 39.-

• Resoluciones de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura 008609 y 012195 de fecha 07 de diciembre de 2004 y 03 de junio de 2008, las cuales acompañan al escrito libelar marcadas con las letras “C” y “D”, respectivamente.-

• Expediente N° 2006-1390 nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, Caracas, en Copias Simples, contentivo de consignaciones de arrendamiento efectuadas por la ciudadana M.M.D.A.S. a favor de ADMINISTRADORA R.L., C.A.,marcadas con la letra “E”.-

• Notificación Judicial, en forma original, signada como Asunto. Ap31-s-2008-001419, emanada del Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dirigida a la ciudadana M.M.D.A., marcada con la letra “F”.-

De los medios de pruebas aportados por la parte actora, se desprende efectivamente la existencia de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento ha invocado la parte accionante, en virtud de la expiración de la relación contractual y el deber de la parte demandada de hacer entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado; y siendo que los medios presentados no fueron desconocidos, tachados ni impugnados por la parte demandada en la oportunidad respectiva, este Juzgado en atención a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, les confiere pleno valor probatorio.-Así se decide.-

Pruebas de la Parte Demandada:

Debe ser destacado por quien aquí sentencia, que la parte demandada, promovió los medios que considero pertinentes a la defensa de sus intereses, más dichas pruebas no fueron admitidas por auto expreso dictado por el Juzgado que conocía de la causa, no representado esto causa alguna para que las mismas sean consideradas por esta Juzgadora inexistentes en la presente causa, en virtud de lo cual y en atención a la disposiciones previstas en los artículos 399 y 400 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido las tiene este Juzgado como admitidas.-

En tal sentido, pasa este Juzgado a realizar el correspondiente análisis de los medios promovidos de la siguiente manera:

• Reprodujo e hizo valer las cláusulas Octava y Novena del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 11 de septiembre de 2003, autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2003, con el N° 58, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, consignado por la parte actora marcado “B”.-

• Reprodujo e hizo valer las FACTURAS Nros. 5366,5434,5504,5644,5715 y 5861, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y agosto del año 2006, acompañadas al escrito de contestación de la demandada marcadas con las letras “A”, “B”,”C”, “D”,”E” y “F”, respectivamente.-

• Reprodujo e hizo valer extracto de la Sentencia N° 55 dictada por la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05 de febrero de 2009, en Expediente N° 07-1731, en la cual se hace interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la oportunidad para efectuar oportunamente la consignación de canon de arrendamiento.-

• Reprodujo e hizo valer como medio de prueba, Acta inserta a los folios del 125 al 130 de la pieza principal del expediente, de la cual consta que en fecha 23 de mayo de 2007 fue victima de una medida preventiva de Secuestro, la cual la desposeyó del inmueble arrendado.-

• Reprodujo e hizo valer comprobante de Deposito N° 1014694 efectuado en fecha 14 de diciembre de 2007 en la cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela correspondiente al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio (Tribunal de Consignaciones Arrendaticias) por la suma de Bs.1.270.000,00.-

• Reprodujo e hizo valer las consignaciones arrendaticias con las cuales pago los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, como se desprende de las Certificación de Consignaciones del Expediente 2006-1390, acompañado al escrito de contestación marcada con la letra “G”.-

De los medios de pruebas aportados por la parte demandada, se desprende efectivamente la existencia de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento ha sido invocado por la parte accionante,; y siendo que los medios presentados no fueron desconocidos, tachados ni impugnados por la parte actora en la oportunidad respectiva, este Juzgado en atención a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, les confiere pleno valor probatorio con excepción de las siguientes: FACTURAS Nros. 5366,5434,5504,5644,5715 y 5861, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y agosto del año 2006, acompañadas al escrito de contestación de la demandada marcadas con las letras “A”, “B”,”C”, “D”,”E” y “F”, respectivamente, y del Acta inserta a los folios del 125 al 130 de la pieza principal del expediente, de la cual consta que en fecha 23 de mayo de 2007 fue victima de medida de Secuestro, en virtud de no tener vinculación con lo debatido en juicio que nos ocupa.-Así se decide.-

DELIMITACIÓN DE LA LITIS

La acción intentada por la parte actora en el presente juicio tiende al Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento por expiración de la relación arrendataria, y con motivo del incumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, celebrado entre la ciudadana M.M.D.A. con ADMINISTRADORA R.L., C.A, cedido posteriormente a INVERSIONES BIDEGAIN, S.A., sobre un inmueble propiedad de ésta última, plenamente identificado a lo largo de este fallo, fundamentando su pretensión en los artículos 1.579, 1.592, 1.160, 1.167 del Código Civil y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por su parte la parte demandada, rechazó, negó y contradijo la misma alegando haber efectuado a tiempo oportuno y legítimamente las consignaciones de arrendamiento respectivas, tener derecho a la correspondiente prorroga legal en virtud de no haber incumplido el contrato de arrendamiento y no haber tenido la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007 en virtud de no encontrarse en posesión del inmueble dado en arrendamiento, con vista a la medida de Secuestro decretada y posteriormente practicada en el mes de Mayo de 2007, debiendo ser considerada como arrendatario solvente en la presente demanda.-

En virtud de los argumentos esgrimidos por las partes en el presente juicio, constituye hecho no controvertido la existencia de una relación arrendaticia producto del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11 de septiembre de 2003 sobre un inmueble propiedad del demandante.-Siendo hechos controvertidos, el incumplimiento por parte del arrendatario de la entrega del inmueble en virtud de la expiración del contrato, el haber efectuado de forma extemporánea las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre de 2006 hasta abril de 2007, la falta de consignaciones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 y la extemporaneidad de las consignaciones de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, así como la procedencia o no de la prorroga legal contemplada en la Ley.-

PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA

La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por expiración de la relación arrendataria, y con motivo del incumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, por parte de la ciudadana M.M.D.A., sobre un inmueble del cual es propietaria.-

En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si la demandada incumplió o no lo estipulado en EL Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte actora, al no hacer entrega material del inmueble objeto del mismo, luego de la notificación respectiva por parte de la arrendadora de su voluntad de no prorrogar el mismo, practicada de conformidad con lo establecido por las partes en el Contrato de arrendamiento, y al vencimiento del mismo, así como también si las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Tribunal de Consignaciones fueron realizadas en tiempo oportuno y legítimamente, para delimitar de esta forma si la acción incoada es procedente y opera o no la prorroga legal establecida en la Ley.-

De esta forma tenemos que, efectivamente como ha quedado expuesto, existe un contrato de arrendamiento celebrado en forma autentica por las partes del presente juicio, en el cual se acordó un lapso de duración de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del 15 de septiembre de 2003, prorrogable por periodos iguales, si con una antelación de sesenta (60) días a la fecha de su prórroga, ninguna de las partes notifica a la otra por escrito, su deseo de no prorrogarlo, conforme lo pactaron el la cláusula 8va del mismo.-Consta en autos que fue prorrogado dicho contrato a voluntad de partes hasta el año 2007, consta de igual forma en autos la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, lo cual se desprende de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de julio del año 2008, mediante la cual le notificó que al vencimiento del contrato debía hacer entrega del inmueble.-

De ello, se deduce que desde el 16 de septiembre del año 2008 el contrato de arrendamiento se encuentra vencido; siendo interpuesta la demanda que nos ocupa en fecha 15 de enero del año 2009; de la Certificación de Consignaciones traída a los autos por la parte demandada, se evidencia que la misma ha realizado consignaciones a favor de su arrendador inicial ADMINISTRADORA R.L., C.A., desde el año 2006 -

Se observa que la parte actora, refiere la extemporaneidad en la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007; la falta de consignaciones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 y la extemporaneidad de las consignaciones de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, en virtud de lo cual no es procedente la prorroga legal prevista en la Ley.-

Con relación a la forma de realizar de manera oportuna las consignaciones de los cánones de arrendamiento, ha sostenido nuestro M.T., en Sentencia N° 55, de fecha 5 de febrero de 2009, emanada de la Sala Constitucional, el siguiente criterio:

“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces….

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”

Del criterio anteriormente transcrito, podemos inferir, que en el caso que nos ocupa, el mes-contrato comienza a regir el día 15 de cada mes y su vencimiento opera el día 15 del mes inmediatamente siguiente, en virtud de haber sido convenido expresamente por las partes que el Contrato de Arrendamiento comenzaría a regir desde la fecha 15 de septiembre de 2003, en el cual se acordó que los cánones serían pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.-En atención a lo convenido entre las partes contratantes, tenemos que efectivamente los cinco (5) primeros días de cada mes-contrato se encuentran comprendidos entre los días 15 al 19 de cada mes, concediendo el artículo 51 de la citada norma inquilinaria un lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lo cual encuadraría la oportunidad para realizar la consignación en el presente caso, de manera oportuna y valedera dentro del día 15 de cada mes al día 4 aproximadamente del mes inmediatamente siguiente.-

Sentado lo anterior, pasa este Juzgado a realizar el análisis de las consignaciones referidas por la parte actora como realizadas en forma extemporánea, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril de 2007, así como los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, para lo cual procede a representar las mismas de acuerdo al contenido de la Certificación de Consignaciones habida a los autos:

Fecha de Deposito Fecha de Consignación Monto en Bs.F.

Mes

Año

27/09/06 28/09/06 3.794,00 09 2006

25/10/06 25/10/06 3.794,00 10 2006

23/11/06 23/11/06 3.794,00 11 2006

27/12/06 12/01/07 3.794,00 12 2006

23/01/07 23/01/07 3.794,00 01 2007

28/02/07 01/03/07 3.794,00 02 2007

28/03/07 28/03/07 3.794,00 03 2007

26/04/07 26/04/08 3.794,00 04 2007

Fecha de Deposito Fecha de Consignación Monto en Bs.F.

Mes

Año

18/12/07 18/12/07 3.794,00 11 2007

22/01/08 22/01/08 3.794,00 12 2007

21/02/08 25/02/08 3.794,00 01 2008

25/03/08 27/03/08 3.794,00 02 2008

22/04/08 24/04/08 3.794,00 03 2008

22/05/08 22/05/08 3.794,00 04 2008

27/06/08 30/06/08 3.794,00 05 2008

25/07/08 28/07/08 3.794,00 06 2008

28/08/08 24/09/08 8.949,50 07 2008

03/10/08 06/10/08 8.949,50 08 2008

27/10/08 29/10/08 8.949,50 09 2008

De los cuadros que anteceden, en los cuales se ha explanado la información contenida en la referida certificación de consignaciones efectuadas por la parte demandada, se evidencia con precisa claridad, que las consignaciones realizadas desde el mes de Septiembre de 2006 hasta el mes de Abril de 2007, fueron hechas de forma oportuna, siendo que, están realizadas dentro del lapso convenido por las partes y del lapso que establece la norma que rige la materia.-Sin embargo de la misma información se desprende que las consignaciones correspondientes a los meses de mayo, noviembre y diciembre de 2007, enero a septiembre del año 2008, fueron realizadas de forma extemporánea, en virtud de no están comprendidas dentro del lapso convenido entre las partes en el contrato de marras y el lapso concedido por el Legislador contemplado en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no otorgando así pues a la misma dichas consignaciones el efecto liberatorio de incumplimiento de la obligación contraída.-Así se decide.-

Con relación a la ausencia de elementos que acrediten la cancelación por parte de la demandada de las mensualidades correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007; alego la parte demandada no tener obligación alguna de cancelar los mismos, por cuanto en el lapso comprendido entre el 23 de mayo de 2007 y el 05 de noviembre de 2007, no ocupo el inmueble, en virtud de haber sido objeto de una medida de Secuestro que la desposeyó del inmueble arrendado, producto de una acción judicial ejercida por la parte actora.-Sobre este alegato, debe ser resaltado por esta juzgadora, que la acción judicial ejercida por la parte actora en la oportunidad referida por la demandada, no la exoneraba, a criterio de este Tribunal a la ciudadana M.M.D.A. de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento respectivos, en virtud de no haber sido dictada resolución definitiva sobre la pretensión de la actora, y tal conducta se encuentra encuadrada ineludiblemente, en incumplimiento de las obligaciones contraídas con el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, lo cual trae como consecuencia, que la misma no tenga derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal establecida la Ley, como lo prevee el artículo 40 de la norma que rige la materia.-Así se declara.-

En tal sentido, y siendo que la parte demandada no aportó a los autos medio de prueba que efectivamente desvirtuara las pretensiones esgrimidas por la parte actora, no probando así en la presente litis el haber dado cumplimiento al Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte actora, en cuanto a entregar el inmueble objeto del mismo a la fecha de su vencimiento, y habiendo quedado probado en juicio el incumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008; acogiéndose esta Alzada a los criterios jurisprudenciales y doctrinales relativos a la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar la sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el accionante solicita el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a los hechos narrados, debidamente soportados por las actas procesales que conforman el presente expediente, invocando los artículos 1.579, 1.592, 1.160, 1.167 del Código Civil y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del Código Civil, aunado al hecho de que el contrato reviste carácter de tiempo determinado y el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, debe forzosamente concluir en que acción incoada se encuentra totalmente ajustada a derecho, por ende vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento, y no procediendo en derecho la concesión de prorroga legal a la parte demandada, por el manifiesto incumplimiento en el cual ha incurrido, el cual se desprende del análisis realizado en el presente fallo, declara cumplido el mismo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.-Así se decide.-

-III-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por INVERSIONES BIDEGAIN, S.A. contra la ciudadana M.M.D.A., ambas partes plenamente identificada en el encabezamiento del presente fallo.-

SEGUNDO

Se declara CUMPLIDO el Contrato de Arrendamiento por vencimiento del mismo, condenando a la parte demandada a entregar al demandante, completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble que le tenía arrendado, constituido por: “Un Local Comercial situado en la Planta Baja, denominado como apartamento/local N° 01 del edificio “Txindoki”, ubicado en la calle París, esquina con calle Nueva Cork de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda”.-

TERCERO

En virtud de no haber vencimiento total se declara que no hay especial condenatoria en costas.-

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de agosto del año Dos Mil Diez (2010).-Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR,

DRA. C.G.C..-

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. J.A.H..-

En la misma fecha siendo las dos y dieciocho minutos de la tarde (2:18 p.m.), se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente decisión en el copiador correspondiente.-

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. J.A.H..-

Sentencia Definitiva.-

Asunto: AP11-V-2009-000140