Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Diciembre de 2011

Para que cumpla con su obligación de hacer entrega real y efectiva, libre de personas y bienes, el inmueble propiedad de nuestra representada constituido por el Local Comercial situado en la Planta Baja, denominado como apartamento/local Nº 01 del edificio “Txindoki”, ubicado en la calle Paris, esquina con calle Nueva York de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.

Para que pague, o a ello sea condenada por este Juzgado, las costas y costos de la presente acción...”.

El Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante decisión del 20 de enero de 2009, se declaró incompetente para conocer de la demanda, en razón de la cuantía; declinando la competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 9 de febrero de 2009, el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento de la demanda al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto de fecha 24 de marzo de 2009 (f. 227-228), la admitió y ordenó la citación de la parte demandada, conforme las reglas del procedimiento breve, establecido en el Título XII, Parte Primera, Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil.

Previa las gestiones tendientes a la practica de la citación de la demandada, habiendo ésta recibido la compulsa por parte del alguacil, negándose a firmar su recibo, en fecha 12 de noviembre de 2009, la ciudadana M.G.H.R., en su carácter de secretaria del juzgado de la causa, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada, conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de noviembre de 2009, la abogada L.C.T., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda, fundamentada en los mismos hechos y las mismas razones de la demanda; variando solo en lo siguiente:

...Como suficientemente se ha señalado, la arrendataria de cumplir con su obligación de entregar del inmueble que se le arrendase libre de personas y bienes, ello ante la inequívoca finalización de la relación contractual arrendaticia y ante la no procedencia del beneficio de la prórroga legal ello por mandato del artículo 40 de la Ley Especial sobre arrendamientos inmobiliarios.

No obstante, en el supuesto negado que se considerase que fuese procedente el beneficio de la prórroga legal a pesar de los argumentos en que se presenta la acción, de manera subsidiaria oponemos el vencimiento de dicho beneficio de prórroga legal e igual obligación de la arrendataria de hacer entrega del inmueble que se le arrendara, ello al no ser superior la duración de la relación arrendaticias a cinco años dicha prórroga legal hubiese sido en todo caso de un año, anualidad que se computaría desde el día 15 de septiembre de 2008, y finalizando el día 14 de septiembre de 2008, y que transcurriese con posterioridad a haber sido notificada de la no prorroga de la relación contractual en fecha diez (10) de julio de 2008 mediante notificación efectuada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, esto es, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la finalización de la anualidad el 14 de septiembre de 2008, como expresamente se señalara en el cuerpo de la notificación.

XI

CONCLUSIÓN Y PETITORIO

Por todas las anteriores consideraciones, en razón de la falta de entrega por parte de la arrendataria del local arrendado libre de personas y bienes y en virtud de las razones de hecho y de derecho que anteceden, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para interponer ACCIÓN JUDICIAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contra la ciudadana M.M.d.A., de nacionalidad venezolana, de este domicilio e identificada con la cédula de identidad V-11.663.326, para que convenga o sea condenada por este Tribunal en los siguientes términos:

PRIMERO: Para que cumpla con su obligación de hacer entrega real y efectiva, libre de personas y bienes, el inmueble propiedad de nuestra representada constituido por el Local Comercial situado en la Planta Baja, denominado como apartamento / local Nº 01 del edificio “Txindoki”, ubicado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.

SEGUNDO: Para que pague, o a ello sea condenada por este Juzgado, las costas y costos de la presente acción...

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En fecha 16 de noviembre de 2009, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., consignó escrito de contestación de la demanda, más anexo.

En fecha 18 de noviembre de 2008, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., consignó escrito de contestación a la reforma de la demanda.

En fecha 26 de noviembre de 2009, el juzgado de la causa, admitió la reforma de la demanda y fijó oportunidad para su contestación, al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones que de las partes ordenó. En fecha 27 de noviembre de 2009, el abogado R.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado.

En fecha nueve (9) de febrero de 2010, el ciudadano A.R., en su carácter de alguacil accidental del Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada.

En fecha 11 de febrero de 2010, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., consignó escrito de contestación a la reforma de la demanda, en los términos que siguen:

...estando en la oportunidad legal para la contestación de la reforma de la demanda, lo hacemos en los siguientes términos:

…Omissis…

Contradigo, niego y rechazo en todas y cada una de sus partes la reforma de la demanda intentada en mi contra.

…Omissis…

Contradigo, niego y rechazo que yo haya dejado de pagar el canon de arrendamiento mensual oportunamente, de acuerdo con lo convenido en el contrato de arrendamiento existente, como lo alega la parte actora.

…Omissis…

En efecto, a continuación alego e invoco ante ese Tribunal de la causa las siguientes razones y defensas:

PRIMERA: En cuanto a la oportunidad para el pago del canon de arrendamiento mensual, es preciso señalar que, en el contrato de arrendamiento existente se convino expresamente lo siguiente: en la cláusula OCTAVA: La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día 15 de septiembre de 2003, ... (omissis) ... y en la cláusula NOVENA: El canon de arrendamiento es la cantidad de ... (omissis) ... COMENZARAN A REGIR A PARTIR DEL 15 DE OCTUBRE DE 2003. ... (omissis) ... Los cánones de arrendamiento serán pagaderos ... (omissis) ... por mensualidades ADELANTADAS dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; ... (omissis)...

Ahora bien, lo convenido expresamente en las cláusulas antes transcritas nos indica que, en la presente relación arrendaticia el mes-contrato comienza a regir a partir de la fecha 15 de cada mes y vence en la fecha 15 del mes inmediatamente siguiente, y que, por consiguiente, el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades adelantadas dentro de la fechas 15, 16, 17, 18 y/o 19 de cada mes calendario.

Lo antes indicado es probado plenamente con el texto de las FACTURAS Nos. 5366, 5434, 5504, 5644, 5715 y 5861, correspondiente al pago de los cánones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, mayo, junio y agosto del año 2006, respectivamente, en todas las cuales se puede comprobar que su Fecha de Emisión es la fecha 15 de cada mes.

...Omissis...

SEGUNDA: En cuanto a la oportunidad para el pago del canon de arrendamiento mensual, mediante el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos en su artículo 51 y siguientes, es preciso señalar que, en virtud de todo lo razonado en la defensa que antecede, en el caso que nos ocupa, las consignaciones arrendaticias pueden ser efectuadas legítimamente dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha diecinueve (19) de cada mes, es decir, hasta la fecha cuatro (04) del mes inmediatamente siguiente.

Respecto al extracto de la Sentencia Nº 55 dictada por la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 05 de febrero de 2009, en el Expediente Nº 07-1731, en la cual se hace la interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo relativo a la oportunidad para efectuar legítimamente la consignación del canon de arrendamiento vencido de acuerdo con lo convencionalmente pactado, es preciso señalar que dicha sentencia ratifica lo que hemos venido afirmando en el sentido de que, en el caso que nos ocupa, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, las consignaciones arrendaticias pueden ser efectuadas legítimamente dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha diecinueve (19) de cada mes, es decir, hasta la fecha cuatro (04) del mes inmediatamente siguiente, ya que en la presente relación arrendaticia el mes-contrato comienza a regir a partir de la fecha 15 de cada mes y vence en la fecha 15 del mes inmediatamente siguiente, y, por consiguiente, el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades adelantadas dentro de la fechas 15, 16, 17, 18 y/o 19 de cada mes calendario.

TERCERA: En cuanto a la supuesta extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias mediante las cuales pagué los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, y enero, febrero, marzo y abril del año 2007, es preciso señalar que, en virtud de todo lo razonado en las defensas PRIMERA y SEGUNDA de este CAPITULO III, y con las fechas que aparecen en los comprobantes que cursan insertos a los folios 175, 176, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190 y 191 del presente Expediente, se prueba plenamente que dichas consignaciones arrendaticias fueron oportuna y legítimamente efectuadas, y por consiguiente, se me debe considerar, como arrendatario, en estado de solvencia.

CUARTA: En cuanto al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo del año 2007, es preciso señalar que, de acuerdo con lo razonado en la primera defensa del presente CAPITULO III, este mes-contrato comenzó a regir el 15 de mayo del 2007 y venció el 15 de junio del mismo año 2007, pero es el caso que, ocho (8) días después de haber comenzado dicho mes-contrato, es decir el veintitrés (23) de mayo de 2007, fui víctima de una medida preventiva de secuestro, arbitraria, injusta y temeraria, decretada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que me desposeyó del inmueble arrendado, tal como consta en el Acta que cursa inserta a los folios 125, 126, 127, 128, 129 y 130 del presente Expediente.

Ahora bien, no obstante lo antes referido, en fecha 07 de junio de 2007 consigné el pago del canon de arrendamiento correspondiente al precitado mes de mayo de 2007, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el Expediente Nº 20061390, tal como consta en los comprobantes que cursan insertos a los folios 192 y 193 del presente Expediente.

En razón de todo lo antes expuesto, la consignación arrendaticia que efectué por el pago del canon de arrendamiento del mes de mayo del año 2007 debe ser considerada necesariamente como un pago adelantado efectuado a cuenta de cánones de arrendamiento por causarse (a futuro), ya que pagué sin estar ocupando el inmueble arrendado, y así solicito sea declarado por ese Tribunal de la causa.

Al respecto, debo observar que, fue luego de más de cinco (5) largos meses que finalmente se me restituyó judicial en la posesión del inmueble de autos, concretamente el 05 de noviembre del año 2007, tal como consta en el Acta que cursa inserta a los folios 149 y 150 del presente Expediente, y que aún no me he logrado recuperar de los graves daños y perjuicios que me causó la propietaria del inmueble arrendado, con su temerario proceder.

QUINTA: En cuanto a la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007, es necesario precisar que yo no tenía obligación de pago alguno durante esos meses ya que, como lo expliqué en la defensa que antecede, yo no ocupé el inmueble arrendado, en el período comprendido entre el 24 de mayo del año 2007 y el 04 de noviembre del mismo año 2007.

SEXTA: En cuanto al Depósito Nº 1014694 que efectué en fecha 14 de diciembre de 2007 en el Banco Industrial de Venezuela, en la cuenta corriente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio (Tribunal de Consignaciones Arrendaticias) de esta misma Circunscripción Judicial, por la cantidad de Bs. 1.270.000,00, y que luego consigné en el Expediente Nº 20061390 de dicho Tribunal, debo señalar que la antes referida cantidad corresponde al pago de la fracción de los diez (10) días, comprendidos entre el 05 de noviembre del año 2007 (fecha en que fui restituida judicialmente en la posesión del inmueble arrendado) y el 14 de noviembre del mismo año 2007 (fecha inmediatamente anterior a la de comienzo del mes-contrato que se iniciaría el 15 de noviembre de 2007).

...Omissis...

SEPTIMA: En cuanto a la supuesta extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias mediante las cuales pagué los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2008, es preciso señalar que, en virtud de todo lo razonado en las defensas PRIMERA, SEGUNDA y CUARTA de este CAPITULO III, y con fundamento en los comprobantes que cursan insertos a los folios 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206 y 207 del presente Expediente, y en la CERTIFICACIÓN DE CONSIGNACIONES del EXPEDIENTE 2006-1390 que acompañé al escrito de contestación de la demanda, en copia certificada, marcada “G”, constante de dieciocho (18) folios útiles, se prueba plenamente que dichas consignaciones arrendaticias fueron oportuna y legítimamente efectuadas, y por consiguiente, se me debe considerar, como arrendatario, en estado de solvencia.

…Omissis…

En cuanto al supuesto total incumplimiento de mi persona, como arrendataria, de las normas de convivencia dictadas por la Municipalidad de Baruta, contradigo, niego y rechazo que yo haya infringido norma municipal alguna, y, en el supuesto negado de que así hubiese ocurrido, las autoridades municipales están dotadas de todos los mecanismos legales y reglamentarios para haberme sancionado, sin que ello implique efecto o consecuencia alguna con incidencia en la presente relación arrendaticia.

…Omissis…

En cuanto a la supuesta no procedencia de la prórroga legal que me corresponde, por estar presuntamente incursa, como arrendataria, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por los cuales temerariamente se me demandó, debo precisar que, tal como está probado plenamente en todas y cada una de las razones y defensas alegadas e invocadas en el CAPITULO III del presente escrito de contestación de la demanda, dicha pretensión carece absolutamente de fundamento, ya que probé plenamente que más bien estoy solvente por adelantado en el pago de los cánones de arrendamiento por causarse.

…Omissis…

En cuanto a la SOLICITUD SUBSIDIARIA de que, a todo evento, se me ordene hacer la entrega material del inmueble arrendado, por supuestamente haberse vencido en fecha 14 de septiembre del presente año 2009 la prórroga legal que me corresponde, debo señalar con absoluta precisión que, la presente relación arrendaticia tuvo una duración convencional total de cinco (5) años, que transcurrieron entre el 15 de septiembre del año 2003 y el 15 de septiembre del año 2008, y que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literal c), como arrendataria, me corresponde una prórroga legal de dos (2) años, que se comenzaron a contar a partir del 16 de septiembre del pasado año 2008 y vencerán el 16 de septiembre del próximo año 2010.

La duración convencional total antes referida está probada plenamente con el contrato de arrendamiento existente que comenzó a regir a partir del 15 de septiembre del año 2003, y con la notificación judicial que cursa inserta a los folios 208 al 220, ambos inclusive, del presente Expediente, mediante la cual, en fecha 10 de julio del año 2008, se me notificó que no se me iba a prorrogar más el contrato de arrendamiento celebrado, por lo cual el mismo terminó convencionalmente el 15 de septiembre del año 2008, cumpliendo en esa misma fecha cinco (5) años de duración total convencional, y correspondiéndome así dos (2) años de prórroga legal. Además, la propia parte actora así lo reconoce expresamente cuando en el punto VII de la reforma de la demanda, en su página 9, afirma textualmente: Finalmente, tenemos la anualidad comprendida entre el 15 de septiembre de 2007 hasta el 15 de septiembre de 2008, anualidad que corresponde también al régimen de prorrogabilidad contenido en la cláusula octava y luego de la cual se intentase la presente acción. (Resaltado, negrillas y subrayado de quienes suscribimos el presente escrito de contestación a la reforma de la demanda)

…Omissis…

Una muy importante observación final que debe ser analizada y decidida por ese Tribunal de la causa, y es que cuando se lee el libelo de la demanda y su reforma y se llega a su punto XI / CONCLUSIÓN Y PETITORIO se percibe claramente que la parte actora tiene una gran confusión con lo que es el objeto de la pretensión y la causa o causas de pedir, ya que inicialmente se refiere a la supuesta falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, pero luego en la CONCLUSIÓN Y PETITORIO interpone lo que ella titula ACCIÓN JUDICIAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fundamentada única y exclusivamente en la “falta de entrega por parte de la arrendataria del local arrendado libre de personas y bienes”, que está referida a la circunstancia de que para la parte actora ya se venció la prórroga legal, que para ella equivocadamente fue de un (1) año; es decir que hay una incongruencia absoluta entre lo que se plantea en la relación de hechos y en los fundamentos de derecho y lo que se pide en la conclusión y petitorio, y ello es tan evidente que el mismo Tribunal de la causa, en el auto de admisión, acertadamente califica la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, porque eso es lo que en realidad pareciera ser, pero no lo sabe ni la parte actora, que desconoce que es lo que quiere procesalmente.

En síntesis, si nos atenemos estrictamente a lo pedido en la CONLUSIÓN Y PETITORIO la parte actora no tiene absolutamente nada que reclamar con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, sólo solicita que se orden la entrega del inmueble arrendado, porque a su entender supuestamente ya se venció la prórroga legal...

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En fecha 12 de febrero de 2010, el abogado R.H.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas; sobre el cual emitió pronunciamiento el juzgado de primer grado, mediante auto del 17 de febrero de 2010.

En fecha 1 de marzo de 2010, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26 de marzo de 2010, el abogado R.H.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia.

En fecha 10 de junio de 2010, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada R.R., recusó al juez del juzgado de la causa. En esa misma fecha, el abogado L.R.H.G., en su carácter de Juez del juzgado de la causa, rindió informe, en donde negó estar incurso en causal alguna de recusación, contempladas en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 16 de junio de 2010, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos y Diligencias del circuito Judicial de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.

Cumplida la distribución, correspondió el conocimiento al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto del 6 de julio de 2010 (f. 354), la dio por recibida y entrada; la abogada C.G., en su condición de Juez Temporal de dicho juzgado se abocó al conocimiento de la causa.

En fecha 8 de julio de 2010, el juzgado de la causa, ordenó la notificación de las partes y en fecha 14 de julio de 2010, el abogado R.H.C., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado del abocamiento y solicitó boleta a la parte demandada.

En fecha 23 de julio de 2010, la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por el abogado A.O., se dio por notificada del abocamiento y en fecha 5 de agosto de 2010, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por Inversiones Bidegain, S.A., contra M.M.D.A., fundamentado en lo siguiente:

...La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por expiración de la relación arrendataria, y con motivo del incumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble dada en arrendamiento, por parte de la ciudadana M.M.D.A., sobre un inmueble del cual es propietaria.-

En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si la demandada incumplió o no lo estipulado en EL Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte actora, al no hacer entrega material del inmueble objeto del mismo, luego de la notificación respectiva por parte de la arrendadora de su voluntad de no prorrogar el mismo, practicada de conformidad con lo establecido por las partes en el Contrato de arrendamiento, y al vencimiento del mismo, así como también si las consignaciones efectuadas por la parte demandada ante el Tribunal de Consignaciones fueron realizadas en tiempo oportuno y legítimamente, para delimitar de esta forma si la acción incoada es procedente y opera o no la prorroga legal establecida en la Ley.-

De esta forma tenemos que, efectivamente como ha quedado expuesto, existe un contrato de arrendamiento celebrado en forma autentica por las partes del presente juicio, en el cual se acordó un lapso de duración de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del 15 de septiembre de 2003, prorrogable por períodos iguales, si con una antelación de sesenta (60) días a la fecha de su prórroga, ninguna de las partes notifica a la otra por escrito, su deseo de no prorrogarlo, conforme lo pactaron en la cláusula 8va del mismo.- Consta en auto que fue prorrogado dicho contrato a voluntad de partes hasta el año 2007, consta de igual forma en auto la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, lo cual se desprende de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de julio del año 2008, mediante la cual le notificó que al vencimiento del contrato debía hacer entrega del inmueble.-

De ello, se deduce que desde el 16 de septiembre del año 2008 el contrato de arrendamiento se encuentra vencido; siendo interpuesta la demanda que nos ocupa en fecha 15 de enero del año 2009; de la Certificación de Consignaciones traída a los autos por la parte demandada, se evidencia que la misma ha realizado consignaciones a favor de su arrendador inicial ADMINISTRADORA R.L., C.A., desde el año 2006.-

Se observa que la parte actora, refiere la extemporaneidad en la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007; la falta de consignaciones de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007 y la extemporaneidad de las consignaciones de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, en virtud de lo cual no es procedente la prorroga legal prevista en la Ley.-

Con relación a la forma de realizar de manera oportuna las consignaciones de los cánones de arrendamiento, ha sostenido nuestro M.T., en Sentencia Nº 55, de fecha 5 de febrero de 2009, emanada de la Sala Constitucional, el siguiente criterio:

...Omissis...

Del criterio anteriormente transcrito, podemos inferir, que en el caso que nos ocupa, el mes-contrato comienza a regir el día 15 de cada mes y su vencimiento opera el día 15 del mes inmediatamente siguiente, en virtud de haber sido convenido expresamente por las partes que el Contrato de Arrendamiento comenzaría a regir desde la fecha 15 de septiembre de 2003, en el cual se acordó que los cánones serían pagados por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.- En atención a lo convenido entre las partes contratantes, tenemos que efectivamente los cinco (5) primeros días de cada mes-contrato se encuentran comprendidos entre los días 15 al 19 de cada mes, concediendo el artículo 51 de la citada norma inquilinaria un lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lo cual encuadraría la oportunidad para realizar la consignación en el presente caso, de manera oportuna y valedera dentro del día 15 de cada mes al día 4 aproximadamente del mes inmediatamente siguiente.-

Sentado lo anterior, pasa este Juzgado a realizar el análisis de las consignaciones referidas por la parte actora como realizadas en forma extemporánea, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril de 2007, así como los meses de noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, para lo cual procede a representar las mismas de acuerdo al contenido de la Certificación de Consignaciones habida a los autos:

...Omissis...

De los cuadros que anteceden, en los cuales se ha explanado la información contenida en la referida certificación de consignaciones efectuadas por la parte demandada, se evidencia con precisa claridad, que las consignaciones realizadas desde el mes de Septiembre de 2006 hasta el mes de Abril de 2007, fueron hechas en forma oportuna, siendo que, están realizadas dentro del lapso convenido por las partes y del lapso que establece la norma que rige la materia.- Sin embargo de la misma información se desprende que las consignaciones correspondientes a los meses de mayo, noviembre y diciembre de 2007, enero a septiembre del año 2008, fueron realizadas de forma extemporánea, en virtud que no están comprendidas dentro del lapso convenido entre las partes en el contrato de marras y el lapso concedido por el Legislador contemplado en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no otorgando así pues a la misma dichas consignaciones el efecto liberatorio de incumplimiento de la obligación contraída.-Así se decide.-

Con relación a la ausencia de elementos que acrediten la cancelación por parte de la demandada de las mensualidades correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007; alego la parte demandada no tener obligación alguna de cancelar los mismos, por cuanto en el lapso comprendido entre el 23 de mayo de 2007 y el 05 de noviembre de 2007, no ocupo el inmueble, en virtud de haber sido objeto de una medida de Secuestro que la desposeyó del inmueble arrendado, producto de una acción judicial ejercida por la parte actora.- Sobre este alegato, debe ser resaltado por esta juzgadora, que la acción judicial ejercida por la parte actora en la oportunidad referida por la demandada, no la exoneraba, a criterio de este Tribunal a la ciudadana M.M.D.A. de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento respectivos, en virtud de no haber sido dictada resolución definitiva sobre la pretensión de la actora, y tal conducta se encuentra encuadrada ineludiblemente, en incumplimiento de las obligaciones contraídas en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, lo cual trae como consecuencia, que la misma no tenga derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal establecida en la Ley, como lo prevé el artículo 40 de la norma que rige la materia.-Así se declara.-

En tal sentido, y siendo que la parte demandada no aportó a los autos medio de prueba que efectivamente desvirtuara las pretensiones esgrimidas por la parte actora, no probando así en la presente litis el haber dado cumplimiento al Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte actora, en cuanto a entregar el inmueble objeto del mismo a la fecha de su vencimiento, y habiendo quedado probado en juicio el incumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008; acogiéndose esta Alzada a los criterios jurisprudenciales y doctrinales relativos a la capacidad y deber del Juez de realizar la calificación jurídica de la pretensión deducida por el demandante al momento de dictar sentencia de mérito, a través del silogismo judicial que se realiza durante el proceso mediante los actos efectuados por las partes, es necesario indicar que en el caso de autos el accionante solicita el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a los hechos narrados, debidamente soportados por las actas procesales que conforman el presente expediente, invocando los artículos 1.579, 1.592, 1.160, 1.167 del Código Civil y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del Código Civil, aunado al hecho de que el contrato reviste carácter de tiempo determinado y el incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones contraídas, esta Juzgadora en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que establecen la garantía a la tutela judicial efectiva y que el proceso constituya un verdadero instrumento para la realización de la justicia, debe forzosamente concluir en que la acción incoada se encuentra totalmente ajustada a derecho, por ende vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento, y no procediendo en derecho la concesión de prorroga legal a la parte demandada, por el manifiesto incumplimiento en el cual ha incurrido, el cual se desprende del análisis realizado en el presente fallo, declara cumplido el mismo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.-Así se decide...

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Contra dicha decisión fue ejercido recurso de apelación por la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., el cual fue oído en ambos efectos por el juzgador de primer grado; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta alzada, que para decidir observa:

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada la apelación interpuesta en fecha dos (2) de noviembre de 2010, por la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., contra la decisión dictada el 5 de agosto de 2010, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por Inversiones Bidegain, S.A., contra M.M.D.A.; cumplido el contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo, condenando a la parte demandada a entregar a la demandante, completamente desocupado, libre de bienes y personas, el inmueble que le tenía arrendado, constituido por: “Un local comercial situado en la Planta Baja, denominado como apartamento/local Nº 01 del edificio “Txindoki”, situado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda.

Conforme los argumentos asumidos por las partes en la demanda y la contestación, se evidencia que la parte actora, pretende la entrega del local comercial, denominado apartamento/local Nº 01, ubicado en la Planta Baja del edificio Txindoki, situado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana M.M.D.A., en razón de haber expirado el término del contrato de arrendamiento celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2003, anotado bajo el Nº 58, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Asimismo, tal pretensión se apoya en que a la parte demandada no le corresponde la prorroga legal, en razón del incumplimiento de sus obligaciones, entre ellas, la consignación extemporánea de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, noviembre, diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008; y, la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007.

Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo el incumplimiento de sus obligaciones, tanto en el pago de las cuotas arrendaticias correspondientes a los meses señalados, en razón de haberlas consignado dentro de los quince (15) días que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales deben contabilizarse conforme fue estipulado en el contrato de arrendamiento, cuyas mensualidades debían ser pagadas los primeros cinco (5) días de cada mes-contrato; arguyendo que si el contrato regía desde el 15 de septiembre de 2003, el pago del mes adelantado debía verificarse dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al día 15 del mes inmediatamente siguiente. En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, esgrimió que durante dicho período no estuvo en posesión del inmueble arrendado, en razón de una medida de secuestro que la desposeyó del mismo; por lo que, en su criterio, se encontraba eximida de efectuar dichos pagos por no haber disfrutado del bien arrendado; por lo que, se le debe considerar como arrendataria solvente en el pago de las cuotas de arrendamiento; en cuanto a su incumplimiento de las normas de convivencia, rechazó, negó y contradijo, argumentando que, en el supuesto negado de ser ciertas, las autoridades municipales se encontraban dotadas de todos los mecanismos legales y reglamentarios para sancionarla, sin que ello implicase efecto o consecuencia alguna con incidencia en la relación arrendaticia.

En relación a la pretensión subsidiaria de que sea igualmente ordenada la entrega del inmueble arrendado, en razón de haber operado la prorroga legal, argumentó que dicha prórroga no ha transcurrido íntegramente, toda vez que, según su dicho, la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco (5) años, por lo que la prórroga es superior a la alegada por la demandante.

Conforme a las proposiciones asumidas por las partes, es un hecho aceptado y comprobado a los presentes autos, la celebración del contrato de arrendamiento por un local distinguido como apartamento/local Nº 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio “Txindoki”, situado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda; y que dicho contrato fue suscrito por el término de un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, si ninguna de las partes manifestase con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, su intención de no prorrogar la relación arrendaticia y que la duración del contrato era a partir del 15 de septiembre de 2003, hasta el 15 de septiembre de 2004, con sucesivas prórrogas por períodos iguales. Asimismo, se tiene como aceptada la notificación de la cesión, que manifestó la actora le hizo a la demandada, ello en virtud de no existir contradicción a dicho alegato por parte de la demandada; conforme a ello, corresponde a este jurisdicente, verificar si la ciudadana M.M.D.A., está obligada a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes, a la empresa Inversiones Bidegain, S.A., en razón de haberse cumplido el término de la relación arrendaticia y no corresponderle prórroga legal por el incumplimiento de sus obligaciones en el pago de las cuotas arrendaticias y las normas de convivencia. En caso de desatender la pretensión principal, corresponde determinar la duración de la relación arrendaticia, con el objeto de establecer, el lapso de prórroga legal que correspondería, lo que determinaría la oportunidad en que la entrega del inmueble debe verificarse; por otra parte, corresponde establecer si para el momento de la interposición de la demanda, se encontraba agotada la prorroga legal, lo que subsidiariamente determinaría la ejecución del contrato por vencimiento del término.

Determinado el tema a decidir, pasa este jurisdicente al establecimiento y valoración del elenco probatorio aportados por las partes, de la forma siguiente:

La parte actora, conjuntamente con el libelo de demanda, produjo:

• Marcadas “B”, copias certificadas de expediente Nº 07-3848, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Consta en dichas copias certificadas, copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 11 de septiembre de 2003, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 58, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, de dicha documental se evidencia que se estableció relación arrendaticia entre Administradora R.L., C.A., y la ciudadana M.M.D.A., sobre el local comercial, con una duración de un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, si ninguna de las partes notificaba con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término, su intención de no renovar la relación; en la cláusula octava, además de establecer la duración del contrato, fue establecida la forma de notificación, en caso que la arrendadora no quisiese renovar la relación a su término o al término de cualquiera de sus prorrogas, en cuyo caso establecieron que dicha notificación debía hacerse mediante carta o telegrama entregado en la dirección del inmueble y se daría por recibida en el momento de su entrega a la arrendataria o a cualquiera de sus dependientes; en la cláusula novena, además de establecer el monto del canon de arrendamiento, fue establecido que el mismo sería pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, asimismo, fue establecido que el canon de arrendamiento comenzó a regir a partir del 15 de octubre de 2003, dando un mes de gracia para el acondicionamiento del local. Consta igualmente, copia certificada de cesión de contrato de arrendamiento, celebrada entre Administradora R.L., C.A., a favor de Inversiones Bidegain, S.A., de la cual se evidencia que la administradora primigenia, cedió y traspasó en todas y cada una de sus partes las acciones que se derivase del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de septiembre de 2003, con la ciudadana M.M.D.A., el cual versa sobre el inmueble de autos. Igualmente consta, copia certificada de sentencia dictada el 28 de junio de 2007, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por Inversiones Bidegain, S.A., contra M.M.D.A.; con lugar la oposición a la medida de secuestro; y, ordenó restituirle el inmueble arrendado a la demandada; de dicha decisión, se evidencia que, en dicha oportunidad, el juzgador consideró que la demandada no había quedado debidamente notificada de la no prorroga de la relación arrendaticia y por tanto el contrato se había renovado; decisión que fue confirmada en fecha 17 de septiembre de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, actuando como juzgado de alzada, que fue declarada definitivamente firme, mediante auto del tres (3) de octubre de 2007. Copias certificadas que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcada “C”, copia de resolución Nº 008609, de fecha 07 de diciembre de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de la cual se evidencia que dicho órgano administrativo, fijó un canon mensual máximo por el local objeto del contrato de arrendamiento, cuya ejecución se pide, por la cantidad de tres millones setecientos noventa y cuatro mil seiscientos dieciocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 3.794.618,50), para la fecha de la resolución. Copia fotostática que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento publico administrativo. Así se establece.

• Marcada “D”, copia de resolución Nº 012195 de fecha tres (3) de julio de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de la cual se evidencia que dicho órgano administrativo, fijó un canon mensual máximo por el local objeto del contrato de arrendamiento, cuya ejecución se pide, por la cantidad de ocho mil novecientos cuarenta y nueve bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 8.949,50) para la fecha de la resolución. Copia fotostática que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento público administrativo. Así se establece.

• Marcada “E” y “G”, copia de expediente Nº 2006-1390, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; de dichas copias se evidencian las consignaciones que de los cánones de arrendamiento realizó la demandada, de la siguiente forma:

Fecha de deposito Fecha de consignación Monto de la consignación Mes al que corresponde Año al que corresponde

25/09/2006 28/09/2006 3.794,oo Septiembre 2006

25/10/2006 25/10/2006 3.794,oo Octubre 2006

23/11/2006 23/11/2006 3.794,oo Noviembre 2006

27/12/2006 12/01/2007 3.794,oo Diciembre 2006

23/01/2007 23/01/2007 3.794,oo Enero 2007

28/02/2007 01/03/2007 3.794,oo Febrero 2007

28/03/2007 28/03/2007 3.794,oo Marzo 2007

26/04/2007 26/04/2007 3.794,oo Abril 2007

07/06/2007 07/06/2007 3.794,oo Mayo 2007

14/12/2007 18/12/2007 1.270,oo Octubre (Dif.) 2007

18/12/2007 18/12/2007 3.794,oo Noviembre 2007

22/01/2008 22/01/2008 3.794,oo Diciembre 2007

21/02/2008 25/02/2008 3.794,oo Enero 2008

25/03/2008 27/03/2008 3.794,oo Febrero 2008

22/04/2008 24/04/2008 3.794,oo Marzo 2008

22/05/2008 22/05/2008 3.794,oo Abril 2008

Copias que son apreciadas y valoradas por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias de expediente llevado por órgano jurisdiccional, que no fueron impugnadas ni desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.

• Marcado “F”, solicitud y notificación distinguida con el Nº AP31-S-2008-001419, de la notificación evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. De ello se evidencia que en fecha 10 de julio de 2008, el referido juzgado, procedió a fijar en el local arrendado, copia de la solicitud con boleta de notificación y carta emanada de la solicitante, por medio de la cual manifestó la empresa Inversiones Bidegain, S.A., su intención de no prorrogar la relación arrendaticia a partir del 15 de septiembre de 2008; documental que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser actuaciones evacuadas por órgano jurisdiccional, en concordancia con el artículo 936 eiusdem, relativos a la notificación de voluntad de una de las partes en el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio. Así se establece.

La parte demandada, mediante escrito que presentó el 16 de noviembre de 2009, el cual hizo valer al momento de la contestación de la demanda, produjo las siguientes probanzas:

• Marcados de la “A” a la “F”, originales de facturas Nos. 5366, 5434, 5504, 5644, 5715 y 5861, emanados de Administradora R.L., C.A.; dichas documentales son desechadas por impertinentes, toda vez que las mismas responden al pago de las cuotas de arrendamiento y servicio de agua, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, mayo, junio y agosto de 2006; meses sobre los cuales no hubo reclamación por la parte actora; por lo que no existe contención en cuanto a la solvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha de los recibos. Así se establece.

• Marcadas “G”, copias certificadas del expediente Nº 2006-1390, de la nomenclatura llevada por el archivo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dicha promoción, este jurisdicente evidencia que se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación ut-supra la cual se da por reproducida en este acápite; sin embargo, se puede constatar que fue expedida certificación de todas las consignaciones efectuadas por la arrendataria, en la cual, el órgano jurisdiccional, no solo dejó constancia de las anteriores, sino que además señaló que la arrendataria efectuó otras consignaciones de los cánones, de la siguiente manera:

Fecha de consignación Fecha de deposito Monto de la consignación Mes al que corresponde Año al que corresponde

30/06/2008 27/06/2008 3.794,oo Mayo 2008

28/07/2008 25/07/2008 3.794,oo Junio 2008

24/09/2008 28/08/2008 8.949,50 Julio 2008

06/10/2008 03/10/2008 8.949,50 Agosto 2008

29/10/2008 27/10/2008 8.949,50 Septiembre 2008

09/12/2008 03/12/2008 8.949,50 Octubre 2008

18/12/2008 17/12/2008 8.949,50 Noviembre 2008

21/01/2009 20/01/2009 8.949,50 Diciembre 2008

26/02/2009 26/02/2009 8.949,50 Enero 2009

31/03/2009 27/03/2009 8.949,50 Febrero 2009

29/04/2009 29/04/2009 8.949,50 Marzo 2009

01/06/2009 29/05/2009 8.949,50 Abril 2009

Certificación que es apreciada y valorada por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser emanada de órgano jurisdiccional, contentivas de actuaciones realizadas ante los organismos de justicia. Así se establece.

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En la etapa probatoria, la parte actora promovió e hizo valer las pruebas aportadas conjuntamente con el libelo de demanda, correspondientes al contrato de arrendamiento; actuaciones realizadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana en el expediente Nº 2006-1390; actuaciones realizadas por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; todas estas pruebas que la parte actora hizo valer, fueron valoradas y apreciadas ut-supra, lo que se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

Con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, este jurisdicente observa que produjo escrito en fecha 01.03.2010, y sobre el cual no hubo pronunciamiento sobre su tempestividad y admisión de los medios probatorios promovidos; lo que en razón con lo dispuesto en los artículos 399 y 400 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por admitidas. Ahora bien, visto que las pruebas que hizo valer son las mismas que produjo conjuntamente con el escrito del 16.11.2009, que a su vez, las hizo valer en la contestación de la demanda; y sobre las cuales ya se emitió pronunciamiento ut-supra, este tribunal da por reproducido en este acápite dichas apreciaciones. Así se establece.

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Ahora bien, relatado el acontecer del presente juicio, establecidas y apreciadas las pruebas presentadas por las partes, debe este jurisdicente pronunciarse sobre la pretensión de la parte actora que gravita en la entrega del local comercial arrendado, en fundamento de la presunta expiración del término del contrato de arrendamiento, al no corresponderle prorroga legal, por el presunto incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria demandada.

Conforme a lo establecido y siendo un hecho aceptado por las partes la suscripción del contrato de arrendamiento, corresponde determinar la duración del contrato y la oportunidad en que debió efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, para con ello establecer si la arrendataria se encontraba solvente para el momento en que le fue notificado el desahucio, y con ello, evidenciar si le correspondía la prórroga legal.

Siguiendo el hilo argumental, encontramos que el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de septiembre de 2003, anotado bajo el Nº 58, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, cuya ejecución se demandó, se pactó a tiempo determinado; es decir, con una duración de un (1) año fijo, prorrogable por períodos iguales, si ninguna de las partes manifestaba, por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no renovar. La vigencia del contrato comenzó a partir del 15 de septiembre de 2003, culminando el día 15 de septiembre de 2008, por cuanto le fue notificado a la arrendataria, según notificación realizada por el Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de julio de 2008, la intención de la arrendadora de no renovar la relación arrendaticia; cumpliéndose así una relación arrendaticia de cinco (5) años. El pago de las cuotas de arrendamiento, según la cláusula novena de la convención, comenzarían a regir a partir del 15 de octubre de 2003, siendo pagaderas por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. De ello, se infiere, que el pago de los cánones de arrendamiento, debían verificarse a más tardar el 20 de cada mes por adelantado. Así formalmente se establece.

Establecida las condiciones del contrato de arrendamiento, debe este revisor verificar la solvencia de la demandada, ciudadana M.M.D.A., en el pago de las mensualidades de arrendamiento; tomando en cuenta que alegó su solvencia, debido a las consignaciones arrendaticias realizadas, que constan del elenco probatorio apreciado en la presente decisión. En este sentido, se trae a colación el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del cinco (5) de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., dictada en el expediente Nº 07-1731, mediante el cual estableció la interpretación del artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con relación a la oportunidad en que debe realizarse la consignación del canon de arrendamiento, normativa aplicable al presente caso; en tal sentido, la Sala expresó:

...En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

...Omissis...

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida por la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario...”. (Negrillas del tribunal).

Del criterio transcrito, del cual se hace eco este jurisdicente, se infiere que conforme al contrato de arrendamiento –como en el caso de autos-, fue estipulado que el pago de las cuotas arrendaticias debían ser por mes adelantado, el lapso de los quince (15) días que estipula el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzaría a correr una vez vencida la oportunidad contractualmente convenida.

En el presente caso, tenemos que las partes convinieron, que el pago de las pensiones comenzaría a partir del 15 de octubre de 2003; en razón de ello, el pago de la primera cuota arrendaticia, de octubre-noviembre 2003, debía efectuarse del 15 al 20 octubre de 2003, ya que el pago era válido dentro de los primeros cinco (5) días del mes pagado por adelantado; la mensualidad adelantada correspondiente para el primer pago, era valida hasta el 20 de octubre de 2003 y así sucesivamente. Es decir, el pago oportuno correspondía hasta el veinte (20) de cada mes pagado por adelantado y de allí debe computarse el lapso para la consignación arrendaticia. Así expresamente se decide.

Ahora bien, conforme lo trabado en la presente causa, se encuentra discutido en esta instancia superior, dado el Principio de “No Reformato In Peius”, sólo lo desfavorable al recurrente, parte demandada, en razón de ello, se precisa que conforme al fallo de la primera instancia, se determinó que las consignaciones realizadas desde el mes de septiembre de 2006 hasta el mes de abril de 2007, fueron realizadas en forma oportuna, dentro del lapso convenido por las partes y del lapso que establece la norma que rige la materia; lo que precisa, que ese período señalado no entra dentro de la revisión de esta instancia superior. Así expresamente se establece.

En este orden de ideas, establecido lo anterior, precisamos que conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso, para la validez de las consignaciones, éstas debían efectuarse dentro del lapso de quince (15) días siguientes al vencimiento contractual, el cual comenzaría a correr el día veintiuno (21) de cada mes y que culminaría aproximadamente el día cuatro (4) del mes siguiente adelantado. Así se establece.

Establecido lo anterior, debe este jurisdicente pronunciarse sobre la tempestividad de las consignaciones realizadas por la parte demandada, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contenidas en el expediente distinguido con el Nº 2006-1390, de la nomenclatura llevada por el archivo de ese juzgado, a partir del mes de mayo de 2007. En tal sentido, de las pruebas producidas por las partes, se evidencia que la parte demandada, realizó las consignaciones de la siguiente manera:

Fecha de deposito Fecha de consignación Monto de la consignación Mes al que corresponde Año

07/06/2007 07/06/2007 3.794,oo Mayo-Junio 2007

14/12/2007 18/12/2007 1.270,oo Octubre-Noviembre 2007

18/12/2007 18/12/2007 3.794,oo Noviembre-Diciembre 2007

21/01/2008 22/01/2008 3.794,oo Diciembre 07-Enero 08 07-08

21/02/2008 25/02/2008 3.794,oo Enero-Febrero 2008

25/03/2008 27/03/2008 3.794,oo Febrero-Marzo 2008

22/04/2008 24/04/2008 3.794,oo Marzo-Abril 2008

22/05/2008 22/05/2008 3.794,oo Abril-Mayo 2008

30/06/2008 27/06/2008 3.794,oo Mayo-Junio 2008

28/07/2008 25/07/2008 3.794,oo Junio-Julio 2008

24/09/2008 28/08/2008 8.949,50 Julio-Agosto 2008

06/10/2008 03/10/2008 8.949,50 Agosto-Septiembre 2008

29/10/2008 27/10/2008 8.949,50 Septiembre-Octubre 2008

Del elenco probatorio, especialmente de las consignaciones realizadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; se evidencia que la demandada, efectuó las consignaciones de las cuotas de arrendamiento, correspondientes a los meses de Noviembre-Diciembre 2007 al mes de Septiembre-Octubre 2008, en forma extemporáneas, en razón que disponía contado a partir del día 20 de cada mes adelantado de quince (15) días para efectuar la consignación; lo que fijaría como fecha tope de la consignación el día 4 o 5 del comienzo del mes contrato siguiente, ejemplo de ello, se puede precisar, en el mes-contrato Noviembre-Diciembre 2007; la consignación era válida hasta el día cinco (5) de diciembre 2007; siendo el pago realizado el 18.12.2007, y así sucesivamente. En razón de ello, se reputan las consignaciones realizadas no válidas para efectos liberatorios de la obligación arrendaticia asumida contractualmente. Así expresamente se establece.

Con respecto a la falta de pago de las pensiones locativas correspondientes a los meses de Mayo-Junio al Octubre-Noviembre 2007; este jurisdicente observa que efectivamente, para dicho período se materializó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, medida que desposeyó a la demandada del inmueble, por lo que estaba relevada del pago de las cuotas arrendaticias correspondientes a dicho período, por no haber disfrutado del inmueble que le fue arrendado, conforme a la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato, de acuerdo al ordinal 3º del artículo 1.585 del Código Civil. En razón de ello, la diferencia consignada en el mes-contrato Octubre-Noviembre, debió ser reputada valida, conforme lo planteado en la defensa de la parte demandada. Así expresamente se establece.

En armonía con lo expuesto, y en base a la extemporaneidad de las consignaciones efectuadas por la demandada en el período comprendido del mes-contrato Noviembre-Diciembre 2007 al mes-contrato Septiembre-Octubre 2008, que constituye tal como fue solicitado por el actor, el incumplimiento de las obligaciones contractuales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso, no le correspondía el derecho a la prórroga legal de la relación arrendaticia; razón por la cual, la demandada estaba en la obligación de entregar el inmueble de marras al momento del vencimiento de la relación locativa, tal como le fue notificado por la actora el 10 de julio de 2008, por intermedio del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así expresamente se establece.

En razón de lo expuesto y dado que la sentencia será confirmada con diferente motivación, debe este jurisdicente declarar sin lugar la apelación interpuesta en fecha 2 de noviembre de 2010, por la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., contra la decisión dictada el 5 de agosto de 2010, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así formalmente se decide.

En cuanto a la pretensión subsidiaria ejercida por la parte actora, al prosperar la pretensión principal, no puede este Juzgador entrar al análisis y resolución de la pretensión subsidiaria. Así formalmente se decide.

En razón de lo expuesto y debido al sólo recurso de la parte demandada en contra de la decisión que se revisa, debe este jurisdicente, establecer tal como fue aceptado por la parte actora, la procedencia parcialmente de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del término contractual, incoada por la sociedad mercantil Inversiones Bidegain, S.A., contra la ciudadana M.M.D.A.. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega, libre de personas y bienes, a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial denominado apartamento/local Nº 1, situado en la Planta Baja del edificio “Txindoki”, situado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda; todo lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

V. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 2 de noviembre de 2010, por la ciudadana M.M.D.A., parte demandada, asistida por la abogada A.S.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.099, contra la decisión dictada el 5 de agosto de 2010, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término contractual, incoada por la sociedad mercantil Inversiones Bidegain, S.A., contra la ciudadana M.M.D.A.. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial denominado apartamento/local Nº 1, ubicado en la Planta Baja del edificio “Txindoki”, situado en la calle París, esquina con calle Nueva York de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, libre de personas y bienes.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada, en los términos expuesto.

Dada la naturaleza del presente fallo, se establecen las costas al recurrente, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Líbrese oficio de participación al JUZGADO NOVENO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2011, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-

Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (05) del mes de diciembre del año dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

E.J.S.M.

ABG. E.J. TORREALBA C.

Exp. Nº 9835.

Definitiva/Mercantil

Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento/Recurso.

Sin lugar el recurso/Parcialmente con lugar la demanda/

D”

EJSM/EJTC/carg.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las

Tres y treinta Post meridiem (3:30 P.M.). Conste,

LA SECRETARIA,

ABG. E.J. TORREALBA C.