Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 18 de Septiembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciocho de septiembre de dos mil ocho

198º y 149º

PARTE ACTORA: INVERSIONES BENIZAM C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de enero de 1.992, bajo el N° 3, Tomo 26 –A Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial está a cargo de la abogada Y.C.G.V., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 125.504.

PARTE DEMANDADA: T.A., mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad Española y titular de la Cédula de Identidad Nº E-1.028.718.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de J.A.D.A.P.O., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 69.448.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la abogada Y.C.G.V., quien en su carácter de apoderada judicial de la firma INVERSIONES BENIZAM C.A, demandó a la ciudadana T.A., por cumplimiento del contrato suscrito sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, anteriormente identificado con el número 13, ubicado en el piso 3, del Edificio Diecinueve de Abril, situado en la Avenida Principal Sur, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Las F.d.P.H., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Por auto de fecha 11 de febrero de 2008, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 12 de marzo de 2008, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien no pudo ser localizada en sus respectivas oportunidades.

Por auto de fecha 4 de abril de 2008, previa solicitud de la parte actora se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.

Consignadas como fueron las publicaciones de los carteles de citación de la parte demandada, en fecha 23 de mayo de 2008, la secretaria dejó expresa constancia de haberse cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Vista la no comparecencia de la parte demandada al proceso y previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal le designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona de la abogada Á.M., quien debidamente notificada de su designación, aceptó el cargo para el cual fue designada y prestó juramento de cumplirlo bien y fielmente.

En fecha 23 de julio de 2008, compareció la parte demandada debidamente asistido de abogado y se dio por citada para todos los actos del presente juicio.

En fecha 28 de julio de 2008, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito en el cual promovió la cuestión previa prevista en ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada.

Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte demandada hizo uso de su derecho.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:

II

DE LA CUESTION PREVIA.

Vista la disposición prevista en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, este Tribunal, procede a decidir la promovida por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera:

En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, que fue invocada por la representación judicial de la parte demandada en los siguientes términos:

Afirmó que la acción incoada en contra de su poderdante es una acción por cumplimiento de contrato de prorroga legal, por tanto, debió ser acompañado al libelo de la demanda el susodicho contrato, en el cual se fundamente la pretensión y del cual se derivaría el derecho deducido pero es el caso que el instrumento fundamental en el que la accionante fundamenta su pretensión y el cual fue acompañado al expediente es una notificación de una solicitud hecha por el presidente de la actora y en ningún caso constituye un contrato capaz de obligar a su mandante.

Que habiendo incurrido la parte actora en los presupuestos establecidos en el artículo 346 ordinal 6° Y 340 ORDINAL 6° del Código de Procedimiento Civil al no haber acompañado al libelo de la demanda el susodicho contrato, incurrió en defecto de forma del libelo de la demanda y por esas razones solicita al Tribunal declare con lugar la cuestión previa promovida.

El Tribunal a tales efectos observa:

El documento fundamental de la demanda, tal y como lo define expresamente el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es aquel del cual deriva el derecho deducido.

En este aspecto el eminente tratadista A.B. en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III Cuarta Edicion 1.973, al precisar el concepto de instrumento fundamental de la demanda, sostuvo lo siguiente:

El requisito de la presentación se limita a los instrumentos en que se funde la acción, esto es, a los que d.c.d. los derechos pretendidos en la demanda, o sirven para comprobar su existencia o son un principio de prueba de ellos, o contribuyen a determinar o precisar el alcance de tales pretensiones: en una palabra, los que de algún modo constituyen al base o el apoyo del título o causa de pedir.

En criterio doctrinario anteriormente citado, ha sido reiterada y pacíficamente ratificado por la Jurisprudencia patria al sostener que el instrumento fundamental de la demanda es aquel de cuya existencia depende la acción.

De acuerdo con lo anteriormente expresado, puede inferirse con meridiana claridad que el instrumento fundamental de la demanda, viene a ser aquel instrumento del cual se desprende de existencia del derecho que la parte actora pretende hacer valer con la demanda.

En el caso de autos, el thema decidendum; se contrae a la entrega de el inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, anteriormente identificado con el número 13, ubicado en el piso 3, del Edificio Diecinueve de Abril, situado en la Avenida Principal Sur, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Las F.d.P.H., Municipio Libertador del Distrito Capital, que no obstante la imprecisión de la parte actora en la redacción del libelo, puede claramente evidenciarse de los hechos expuesto ques, la presente demanda es una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de su prórroga legal, y es el contrato de arrendamiento celebrado el 3 de julio de 2.002, cuyo cumplimiento demanda la actora, el instrumento fundamental de la presente demanda, el cual fue debidamente acompañado por esta con el libelo razón por la cual la cuestión previa debe ser desechada por improcedente así se decide.

DEL FONDO

De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el inmueble, constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, anteriormente identificado con el número 13, ubicado en el piso 3, del Edificio Diecinueve de Abril, situado en la Avenida Principal Sur, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Las F.d.P.H., Municipio Libertador del Distrito Capital, fundada dicha pretensión en el argumento, de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato.

En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente:

Que en fecha 3 de julio de 2.002, por documento autenticado la empresa Inversiones Benizam C.A, dio en arrendamiento el inmueble, constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, anteriormente identificado con el número 13, ubicado en el piso 3, del Edificio Diecinueve de Abril, situado en la Avenida Principal Sur, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Las F.d.P.H., Municipio Libertador del Distrito Capital, a la ciudadana T.A..

Que entre las estipulaciones del contrato cabe mencionar las siguientes:

De acuerdo con la cláusula tercera se pactó que la duración del contrato de arrendamiento sería de un año, prorrogable, contado a partir del día 3 del mes de julio del 2.002.

Que la arrendataria ya hizo uso de la prorroga legal de dos años de conformidad con el artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue comunicada a partir del 2 de julio de 2004 hasta el día 1 de julio de 2.006, según contrato de prorroga legal firmado por la arrendataria, inscrito ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que no obstante las gestiones efectuadas, la arrendataria no ha hecho entrega del apartamento objeto del contrato, a sabiendas de que la prórroga legal ya se cumplió, lo cual constituye un incumplimiento grave, por su parte a las obligaciones contractuales aceptadas en el mencionado contrato de prorroga legal.

Que la arrendataria violó la cláusula cuarta del contrato, pues hasta la fecha de presentación del libelo de la demanda, no había dado cumplimiento a su entrega a el arrendador del inmueble identificado en el libelo.

Que el incumplimiento por parte de la arrendataria del contrato de prorroga legal constituye violación de la previsión legal contenida en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual fue citado textualmente.

Que de igual modo infringió la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que también violó el aparte c del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluyó que entre la firma Inversiones Benizam C.A y la ciudadana T.A., se suscribió un contrato a termino fijo, el cual comenzó a regir el 3 de julio de 2002 y por documento público se le notificó la prorroga legal, en fecha 22 de septiembre de 2.005, donde se le manifestó que la entrega del inmueble objeto de la presente demanda era el día 1 de julio de 2.006.

Que la arrendataria no ejecutó su obligación, es decir, la devolución del inmueble objeto del contrato al finalizar la prorroga legal, conforme a lo previsto en el literal C del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el arrendador tiene el derecho de exigirle a LA ARRENDATARIA y obligarla a que le restituya el inmueble cedido en arrendamiento por un plazo fijo, cuya prorroga legal venció en fecha 1 de julio de 2.006.

Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil y 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la pretensión de la actora, la defensa sostenida por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda estuvo fundada en las siguientes argumentaciones fácticas:

Negó rechazó y contradijo la afirmación de la actora al aseverar que su defendida tiene un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la accionante desde el día 3 de julio del 2002, que venció el 3 de julio de 2003, el cual se renovó automáticamente de acuerdo con el libelo de la demanda.

Adujo que lo cierto es que vencido el contrato, la parte actora continuó cobrando los cánones de arrendamiento.

Negó rechazó contradijo la afirmación efectuada por la actora en el libelo de que su representada pactó un contrato de prorroga legal en fecha 22 de septiembre de 2005, pues de la simple lectura al citado documento es claro y evidente que se trata de una notificación de una solicitud hecha a su poderdante por el presidente de la firma arrendadora, manifestándole su voluntad de no renovar el contrato y que la prorroga legal sería de dos años.

Que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal es para los inmuebles arrendados por un contrato celebrado a tiempo determinado. Alegó la tácita reconducción del contrato en base al argumento de que en el presente caso, el contrato se renovó automáticamente y la arrendadora continúo recibiendo los cánones de arrendamiento hechos por su representada durante los años 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008, respectivamente.

Negó rechazó y contradijo que su representada haya incumplido cláusula alguna del contrato.

Ahora bien, respecto al fondo se observa que en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.

Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.

La parte demandada a los efectos de desvirtuar las afirmaciones de la actora, invocó el mérito de autos, que no constituye medio de prueba de los validamente previstos en la Legislación Venezolana.

Invocó el mérito de 73 recibos de pago correspondientes a los meses que van del mes de enero de 2003, al mes de junio de 2008, que no fueron desconocidos por la parte actora, en la oportunidad procesal correspondiente, desprendiéndose de los citados instrumentos que la parte actora, recibió el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde enero de 2.003 a junio de 2008. Así se decide.

Para decidir observa el Tribunal que con el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 3 de julio de 2.002, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso.

De una revisión al texto del contrato citado, puede constatarse que la cláusula tercera del contrato reza textualmente lo siguiente:

El plazo convenido para el arrendamiento es de un (1) año fijo, contado a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente, de no haber manifestación escrita por una de las partes de darle término al mismo, con por lo menos 30 días de anticipación

.

De este modo se observa que del análisis del texto del contrato suscrito en fecha 3 de julio de 2.002, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar se evidencia que, ciertamente tal y como fue afirmado en el libelo; la firma INVERSIONES BENIZAM C.A dio en arrendamiento a T.A., un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 3-C, anteriormente identificado con el número 13, ubicado en el piso 3, del Edificio Diecinueve de Abril, situado en la Avenida Principal Sur, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Las F.d.P.H., Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento que ésta se obligó a pagar a aquella de acuerdo con las condiciones fijadas en su cláusula segunda, el cual de acuerdo con lo pactado podía ser prorrogado por un años más, si con treinta días de anticipación no había una manifestación escrita de una de las partes de su voluntad de no renovarlo.

Aunado a lo anterior se observa que rielan en autos recibos de pago emanados de la parte actora, de cuya lectura se evidencia que ciertamente la parte demandada pagó a la actora y ésta así lo aceptó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de agosto de 2.005 al mes de junio de 2008, ambos inclusive.

De la misma manera se observa que, la parte actora aportó a los autos notificación efectuada a la parte demandada en la cual se le manifiesta la voluntad de no renovar el contrato que en los términos del artículo 1.360 del Código civil, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas, de cuyo texto se desprende, tal y como fue afirmado por la representación judicial de la parte demandada que lo verdaderamente contenido en el citado instrumento es la manifestación de voluntad de la parte actora de no continuar con el contrato, suscrito con la parte demandada en fecha 3 de julio de 2.002, que en modo alguno puede ni debe ser considerado como un contrato de prorroga legal, en primer lugar por que carece de los elementos esenciales que caracterizan al contrato y en segundo lugar por que, la prorroga legal es un derecho que la Ley concede al arrendatario. Así se decide.

Ahora bien, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido es necesario precisar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley y una vez vencida esta, el arrendatario está en la obligación legal de devolver el inmueble a su arrendador y de no hacerlo, entonces este está plenamente facultado por Ley para demandar el cumplimiento de esta obligación.

De este modo, observa el Tribunal que, la prórroga contractual de un año prevista en la cláusula tercera del contrato cuyo cumplimiento se acciona; venció el día 3 de julio de 2004, fecha a partir de la cual comenzó a regir la prórroga legal, sin necesidad de desahucio; prorroga ésta que a su vez venció el día 3 de julio de 2005, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de dos (2) años, de acuerdo con los elementos probatorios aportados a los autos, pues no aportó la actora, ningún elemento demostrativo del cual se desprenda que la relación arrendaticia tuvo una duración superior a cinco (5) años, por tanto al recibir la actora el pago de los cánones correspondientes a los meses subsiguientes al día 3 de julio de 2.005, debe entonces concluirse que el arrendatario continuó en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador y a partir de esa fecha, se produjo un cambio en la naturaleza del contrato, convirtiéndose este en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. Así se decide.

Así las cosas, vistas las consideraciones realizadas, debe entonces de este modo determinarse, la imposibilidad por parte del Tribunal de satisfacer en derecho la pretensión de la parte actora, tomando en consideración que no es aplicable la norma prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a contratos cuya naturaleza sea la de ser un contrato de los celebrados a tiempo indeterminado, como ocurrió en el caso de autos.

En razón a las razones anteriormente expuestas se hace forzoso para este Tribunal desechar la demanda intentada. Así se decide.

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA Y SIN LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato intentó la firma INVERSIONES BENIZAM C.A contra la ciudadana T.A.. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

Regístrese, Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho días de septiembre de dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.B.R..

LA SECRETARIA,

M.S. G DE YIP.

En esta misma fecha siendo las 10:21 A.M, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA.

M.S.G.D.Y.

Expediente N° AP 31-V-2008-000238

LBR/MSG