Decisión nº PJ402009000685 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 5 de Agosto de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, cinco de agosto de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO : BP02-V-2006-000282

PARTE

DEMANDANTE: INVERSIONES R4, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de octubre de 1986, bajo el Nº 74, Tomo A-3.-

APODERADO

JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDANTE: C.E.A., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.032.

PARTE

DEMANDADA: DETALLES TRIBU,C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el día 27 de julio de 1998, bajo el Nº 40, Tomo A-47, representada por la ciudadana K.C.G.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.289.412 y de este domicilio.-

DEFENSOR

JUDICIAL: D.G. REQUENA, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 113.576.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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Se contrae la presente causa al juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la empresa INVERSIONES R4, C.A, a través de su apoderado judicial el abogado C.E.A., antes identificados, en contra de la Sociedad Mercantil DETALLES TRIBU,C.A, arriba identificada. Expone el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda: Que ocurre a demandar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios por incumplimiento en la cancelación de los respectivos cánones mensuales de arrendamiento, por un local comercial, distinguido con el Nº 29, ubicado en el Sector Derecho de la Planta Baja del Centro Comercial C.C., situado entre el Paseo Colón y la Calle B.d.P.L.C., Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui…que fue convenido que luego de finalizado el primer año del contrato se ajustaría el canon de arrendamiento por los años venideros, que la duración del contrato se estipuló por ocho (8) años desde el 1º de agosto de 1998, hasta el 31 de julio de 2006 y se estableció que la arrendataria cancelaría puntualmente…que la arrendataria ha incumplido el contrato al dejar de pagar los meses Diciembre 2003, desde enero a Diciembre de 2004; desde enero a Diciembre de 2005 y Enero y febrero 2006, las cuales arrojan la cantidad de SIETE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES (Bs. 7.685.921,oo), que tampoco ha pagado los gatos de condominio causados desde julio 2004 hasta enero de 2006 que totalizan Dos Millones Trescientos Once Mil Cuatrocientos Sesenta y Cinco con Nueve Céntimos (Bs. 2.311.465,09)…que de conformidad con la cláusula Décima Sexta le concede el derecho a la arrendadora para solicitar la desocupación y/o resolución del contrato, que de acuerdo con la legislación inquilinaria el atraso de dos mensualidades de pensión de arrendamiento le da derecho para solicitar la resolución del contrato y el cobro de los daños y perjuicios, así como solventar los gastos judiciales causados por tal motivo y los honorarios profesionales…que los daños y perjuicios que se le han causa a su representada con motivo del incumplimiento de la arrendataria consiste en la circunstancia de no haber recibido el pago correspondiente por las mensualidades que se han devengado desde el mes de diciembre de 2003 y la deuda pro el servicio de condominio desde el mes de julio de 2004 hasta la fecha de interposición de la demanda…que por lo antes expuesto procede a demandar para que se resuelva el contrato objeto de la presente causa, convenga o se condene la devolución del inmueble arrendado, en el pago de los daños y perjuicios consistentes en la deuda de los cánones insolutos y los gastos de condominio y al pago de las costas procesales.

En fecha 01 de marzo de 2006, este Tribunal admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

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En fecha 03 de abril de 2006, compareció el Alguacil de este Tribunal manifestando que estando presente en la dirección señalada para practicar la citación se encontró con el local cerrado.

En fecha 04 de abril de 2006, compareció el abogado C.A. en su carácter de autos, solicitando la citación por carteles de la parte demandada. En fecha 05 de abril de 2006, este Tribunal acordó la citación por carteles, ordenando su publicación en los diarios El Tiempo y El Norte. En fecha 26 de abril de 2006, la parte demandante consignó los carteles de citación debidamente publicados. En fecha 23 de mayo de 2006, la Secretaria de este Tribunal fijó ejemplar del cartel de citación en la dirección señalada para la citación. En fecha 03 de julio de 2006 la parte actora solicitó el nombramiento de Defensor Judicial a la parte demandada. En fecha 25 de julio de 2006, este Tribunal designó al abogado P.M.R.F., como Defensor Judicial de la parte demandada. En fecha 06 de octubre de 2006, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de la imposibilidad de localizar al defensor judicial designado. En fecha 08 de febrero de de 2007, este Tribunal designó como nuevo defensor judicial al abogado D.G.R., cursando en autos las actuaciones de su respectiva notificación, aceptación del cargo y la correspondiente citación quedando a derecho para dar contestación a la demanda en nombre de su defendida.

En fecha 25 de julio de 2007, compareció el defensor judicial y presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 26 de julio de 2007, la parte demandada a través de su defensor judicial presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 31 de julio de 2007, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 02 de agosto del 2007, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

II

MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa previamente observa:

De autos se evidencia que la pretensión de la parte actora no es más que la resolución de un contrato de arrendamiento que según afirma suscribió con la demandada y que ésta ha incumplido en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento, y que en consecuencia se proceda a la devolución de inmueble y al pago de los cánones que ha dejado de percibir y el pago de los gastos de condominio todo ello como daños y perjuicios; asimismo se desprende de las actas procesales que la parte demandada a través del defensor Judicial designado en su defensa hizo una contestación genérica de la demanda, alegando respecto a los cánones de arrendamiento la prescripción breve de tres (3) años.

PUNTO PREVIO

DE LA PRESCRIPCION BREVE

La parte demandada a través de su Defensor Judicial, en su escrito de contestación de demanda de fecha 25 de Julio de 2006, opone la prescripción de la acción, respecto a las mensualidades arrendaticias, alegando lo siguiente:

Igualmente, conforme lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil vigente, alego la prescripción breve respecto a las mensualidades arrendaticias atrasadas, todo ello en razón, que desde la fecha diciembre de 2003, mes en el cual presuntamente mi defendida dejó de cancelar la precitada mensualidad, hasta la presente fecha han transcurrido tres (3) años

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Ahora bien, la generalidad de la doctrina, está conforme en que la acción de resolución es una acción personal y en sí misma imprescriptible, y que por tanto la misma está sujeta a la prescripción decenal que establece el artículo 1977 del Código Civil; sin embargo, y como muy bien lo acota Melich Orsini, en su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, cuando afirma que:

… el lapso de tiempo para intentar la acción de la resolución dura tanto como dura el período para pedir el cumplimiento, por lo cual, si el crédito de cuyo incumplimiento se trata es de los que tienen un lapso de prescripción menor de diez años, por ejemplo, está sujeto a una prescripción de dos años para invocar la prescripción de la acción de la resolución fundada en el incumplimiento de ese crédito es suficiente con que se haya consumado ese lapso de dos años y de ninguna manera podrá objetarse que no han transcurrido los diez años.

En el presente caso, la parte demandada alega la Prescripción Breve de la Acción, en virtud de haber transcurrido más de tres (3) años, en lo que respecta a las mensualidades arrendaticias atrasadas; tal como lo contempla el Artículo 1980 del Código Civil Venezolano, referido a las prescripciones breves, el cual reza lo siguiente:

"Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y en general de todo cuanto deba pagarse, por años o por plazos periódicos más cortos”.

Así las cosas, la prescripción invocada en base a la norma contenida en el artículo 1980 del Código Civil representa una situación jurídica de naturaleza esencialmente civil, pudiendo interrumpirse, a tenor de lo establecido por el artículo 1.969 del Código Civil, en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto del cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial, pero para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.-

En el mismo orden de ideas, siendo que el lapso de prescripción comienza a computarse a partir del momento del incumplimiento, siendo dicha fecha en el presente caso, el mes de Diciembre de 2003, tal y como lo alega la parte demandante en su libelo de demanda, fecha en la cual comenzó a correr el lapso de prescripción; y que de un cómputo del mismo, es obvio para esta Sentenciadora que, desde esa fecha, hasta la fecha en la que consta en actas la exposición hecha por el Alguacil Accidental de éste Tribunal de haber practicado la citación del Defensor Judicial de la empresa demandada, esto es, el veinte (20) de julio de 2007, con quien de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, es con el Defensor Judicial quien se entiende la citación de la empresa demandada, observándose que para esa fecha ya habían transcurrido con creces los tres (3) años a los que se contrae el artículo 1980 ejusdem, para la prescripción breve tal como lo señaló la parte demandada sólo respecto a las pensiones de arrendamiento, por cuanto se evidencia del escrito libelar que la parte actora aunado a la resolución del contrato pretende el pago de los cánones insolutos como indemnización por daños y perjuicios. Así se establece.-

La prescripción de la acción es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación por el transcurso de un determinado tiempo y el cumplimiento de determinadas condiciones estipuladas en la ley. Igualmente ello comporta una defensa ceñida en su utilización o invocación en el juicio que se trate, al reporte de las partes, al punto de que el Juez no puede suplirla de oficio, tal y como en efecto lo consagra el artículo 1956 del Código Civil.

A tenor de lo antes expuesto, resulta forzoso para esta Juzgador a declarar la prescripción de la acción en lo que respecta al cobro de los cánones de arrendamientos insoluto, mas no lo concierne a la acción de resolución de contrato y por los gastos de condominio demandados como daños y perjuicios, cuya procedencia o no se determinará en el pronunciamiento sobre el fondo de la controversia. Así se declara.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Esta Juzgadora vistos los alegatos de ambas partes procede en virtud del principio procesal de la carga de la prueba que corresponde a cada una de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de las pruebas promovidas en este juicio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promovió el mérito favorable de autos respecto al contrato de arrendamiento, esta Juzgadora por cuanto observa que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, y el mismo fue consignado junto al escrito libelar, constante de un documento público cuya fe pública fue otorgada por funcionario debidamente facultado, le otorga valor probatorio como demostrativo de los términos bajo los cuales ambas partes suscribieron y adquirieron sus respectivas obligaciones, aunado a que del mismo se evidencia que fue suscrito por ambas parte intervinientes de este juicio demostrando así la relación arrendaticia existente. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el capítulo primero promovió el mérito favorable de autos, en especial lo dichos y hechos señalados en el escrito de contestación de la demanda; por cuanto la parte promovente no indica hechos específicos sobre los cuales ha de recaer esta prueba, no constituyendo el escrito de contestación medio probatorio alguno, hizo promoción genérica de prueba, por lo cual esta Juzgadora no valora nada al respecto. Así se declara.

En el capítulo segundo invocó el artículo 1980 del Código Civil vigente, por la prescripción breve respecto a las mensualidades arrendaticias atrasadas; en este sentido por cuanto la norma no constituye medio probatorio, este Tribunal nada valora. Así se declara.

Analizadas como han sido todas las pruebas aportadas a este juicio de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora se pronuncia respecto al fondo de la controversia de la siguiente manera:

Establece el artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción.

Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

Con la primera de estas acciones se pretende el cumplimiento del contrato, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.

En este supuesto, si el contrato se considera resuelto o terminado, no puede exigirse que la parte que no lo ha ejecutado, cumpla con el mismo o satisfaga la prestación a que estaba obligado. Tal es el criterio de Messineo, al opinar que…“el deudor ya no queda obligado al cumplimiento después que se haya verificado la resolución…”.

De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometido a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. Por tanto es el demandado quien debe probar el pago alegado o la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.

De acuerdo con los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación. El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

En razón de lo precedentemente expuesto, y en base a la carga de la prueba establecida tanto en el artículo 1354 del Código Civil concatenado con el 506 del Código de Procedimiento Civil, tocará a la parte actora la demostración del hecho por ella alegado, esto es, la existencia de la relación arrendaticia en base a la cual demanda en esta causa y una vez constatada la misma deberá verificarse si la demandada logró comprobar que cumplió con las cláusulas cuyo incumplimiento se demanda o el hecho que enerve su carácter de arrendataria.

Así las cosas, del contrato de arrendamiento cursante a los folios Seis (06) al vuelto del Diez (10) de este expediente, se evidencia el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, del cual se demuestra la relación arrendaticia, quedando así por verificar los alegatos señalados por la parte demandante.

En cuanto a la falta de pago alegada por la actora, ésta señala que fue establecido en el contrato objeto de este juicio, siendo el contrato celebrado por un lapso de ocho años (8) años desde el 01 de agosto de 1998 hasta el 31 de julio de 2006; que el canon de arrendamiento se ajustaría tomando en cuenta el proceso inflacionario que indicara el Banco Central de Venezuela, que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento desde diciembre de 2003 hasta febrero de 2006, observa quien sentencia que la parte demandada no logró enervar el alegato de falta de pago en virtud de no constar en autos medio probatorio alguno que así lo demuestre, aunado de constar en autos certificación de consignación de canon de arrendamiento de la cual se evidencia que no hay consignación de canon de arrendamiento a favor del demandante, en este sentido queda evidentemente demostrada la falta de pago, siendo ésta una de las principales obligaciones de la arrendataria de conformidad con nuestra Ley Sustantiva y la cláusula cuarta del contrato suscrito por ambas partes, según la cual se comprometía a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes . Así se declara.

Contempla el Código Civil en su artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar… la resolución del mismo”

Al mismo tenor la doctrina ha considerado que la acción resolutoria consiste en “la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple con la suya”.

En consecuencia, por cuanto la parte demandada quebrantó la cláusula Cuarta del contrato celebrado con la Sociedad Mercantil INVERSIONES R4, C.A, al no cumplir con el correspondiente pago de los cánones de arrendamiento, siendo así forzoso para este Tribunal, declarar la procedencia de la resolución del contrato suscrito entre las partes del presente juicio, tal y como quedará expresado en el dispositivo de este fallo.

En virtud de haber demandado la parte actora Daños y Perjuicios, especificando como tales los cánones de arrendamiento insolutos y los gastos de condominio, por cuanto ha sido previamente declarada la prescripción de la acción en lo que respecta a los cánones de arrendamientos, mal podría ordenar este Tribunal el pago de los mismos, sin embargo, alegó la parte demandante que se le han causado daños y perjuicios por la deuda generada por servicios de condominio desde el mes de julio de 2004, hasta la fecha de interposición de la demanda, los cuales estimó en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.311,47), más los que se siguieran generando hasta la entrega del inmueble, y por cuanto se observa del contrato de arrendamiento aportado a los autos, que en la cláusula novena la arrendataria se comprometió a pagar los gastos de condominio, sin constar en las actas procesales que haya demostrado su cumplimiento, es por lo que la pretensión de la parte actora debe prosperar tal como lo dejará establecido esta Juzgadora en el dispositivo del fallo. Así se declara.

III

DECISIÓN

Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES R4,C.A contra la empresa DETALLES TRIBU, C.A, identificadas en autos. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 11 de diciembre de 1998, anotado bajo el N° 40, Tomo A-47 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera Puerto La C.d.M.S.d.E.A.. SEGUNDO: Se ordena a la empresa DATALLES TRIBU, C.A, a devolver a La Sociedad Mercantil INVERSIONES R4,C.A, el inmueble objeto de arrendamiento constituido por un local comercial distinguido con el Nº 29, ubicado en el sector derecho de la planta baja del Centro Comercial C.C., situado entre el Paseo Colón y la Calle Bolívar, entre las Calles Buenos Aires y Maneiro de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, libre de bienes y personas, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de autos. TERCERO: A pagar la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.311,47) por concepto de daños y perjuicios generados por la deuda de gastos de condominio; mas la cantidad que resulte de los gastos de condominio que se sigan causando hasta la entrega total y definitiva del inmueble objeto de arrendamiento, cantidad ésta que se determinará a través de experticia complementaria del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

No hay condenatoria en costas en virtud de no haber resultado totalmente victoriosa la parte actora.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad de Barcelona, a los cinco (5) días del mes de Agosto de Dos Mil Nueve (2009). AÑOS: 150º de la Independencia y 199º de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

DRA. H.P.G.L.S.,

ABG. MARIEUGELYS G.C.

En esta misma fecha siendo las 11:55 a.m., previa formalidades de Ley, se publicó la anterior decisión. Conste;

LA SECRETARIA,