Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Junio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.645-2.009.-

MOTIVO: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano A.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.851.853, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.379, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 923-3129, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas Distrito Capital, incuó formal demanda contra el ciudadano E.T., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.482.718, con motivo del DESALOJO, estimada la misma en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,oo), equivalente a 36,36 Unidades Tributarias.-

Admitida como fue la demanda por este Juzgado en fecha 28 de Abril de 2.009, se ordenó la citación del demandado E.T., la cual se configuró en fecha 17 de Mayo de 2.010, por cuanto el accionado debidamente asistido por el abogado Idelgar Arispe Borges, otorgó poder apud acta, quedando de esta forma citada tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que a partir de éste momento quedó emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tales efectos en fecha 19 de Mayo de 2.010, presentó escrito de contestación, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en fecha 01 y 02 de Junio del presente año, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO.

Alega la parte actora que celebró con el demandado contrato de arrendamiento mediante documento reconocido ante la Notaria Publica Sexta de Maracaibo, el día 20 de Julio de 1998, anotado bajo el Nº 97, Tomo 1, el cual versó sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 72 ubicado en la Sexta Planta del Edificio UNION sitiado en la Calle 84 antes carretera Unión, esquina L.M.M.d.E.Z..-

De la misma forma alude el demandante que conforme a la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, se convino: “El canon de arrendamiento es la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (BS. 140.000,OO) mensuales que el arrendatario pagara en esta ciudad de Maracaibo por mensualidades anticipadas en la Oficina del apoderado de LA ARRENDADORA, ubicada en la Tercer Piso del Edificio Apartamento 42 del mismo Edificio…”.

Alude la de misma forma la accionante que conforme se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas el día 05 de Marzo de 2.008, anotado bajo el N° 64, Tomo 23°, revocó el poder que había conferido al Abogado Doctor J.P.D., según documento autenticado con fecha 06 de febrero de 1997, por que asumió la labor de recibir de el demandado directamente los cánones de arrendamiento producidos por el inmueble.

Alega el actor que en la actualidad el canon de arrendamiento del apartamento arrendado es la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo).-

De igual forma alega el demandante que la continuidad de la cláusula segunda establece: “… Es condición expresa que la falta de pago de 2 mensualidades consecutivas dará derecho a la ARRENDADORA de solicitar la resolución del presente contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, con el pago de la indemnización legal o exigir el pago de los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que faltare para la terminación de este contrato”; así mismo alude que en la Cláusula TERCERA se convino: “La duración de este contrato será de un (1) año contado a partir del día primero de Agosto del corriente año (1998) pudiendo ser prorrogado por una sola vez si con un (1) mes de anticipación a la finalización de este periodo, cualquiera de las partes contratantes no manifiesta por escrito a la otra su voluntad de dar por terminado el conatito…”; del mismo modo alude que la cláusula Novena establece: “El arrendatario declara conocer el inmueble que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en buen estado, sirviendo el presente contrato de comprobante, sin que pueda admitirse prueba en contrario obligándole el arrendatario a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibe, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, instalaciones de agua, gas electricidad, etc. Y conservación de las paredes pisos puertas y ventanas, salvo lo que fuere necesario por el uso normal y debido de las cosas conforme a las practicas usuales y decentes”; y, por último trae a colación la CLAUSULA DECIMA que dispone: “Será por cuenta de EL ARRENDATARIOA el pago de los servicios de gas, energía eléctrica etc, así como las cuotas ordinarias de Condominio, los cuales deberá cancelar hasta el DIA que proceda a la desocupación del inmueble haciendo entrega a la ARRENDADORA de todos los recibos debidamente cancelados”.

Alega el accionante que el contrato al vencimiento del plazo convenido y de la prorroga contractual, se convirtió a tiempo indeterminado.

Del mismo modo indica el actor que el accionado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que debió pagar por adelantado correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009, que suman la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000.oo), por lo que de conformidad con el literal a) el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, demanda al accionado por Desalojo, y sirva restituirle el inmueble, completamente desocupado y solventes con el pago tanto de cánones de arrendamiento que adeudan que ascienden a la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), como también solventes con el pago de los servicio públicos de que esta dotado el inmueble.

Por su parte el demandado alude que es cierto, que suscribió con la parte actora la sociedad mercantil INVERSIONES 923-3129, un contrato de arrendamiento sobre el apartamento signado con el N° 72 ubicado en la Sexto Planta del Edificio UNION esquina Avenida 4 (Bella Vista) marcado con el N° 4-20 jurisdicción de la parroquia s.L., tal como se evidencia de documento reconocido por ante la Notaria Publica Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de Julio de 1998 quedando anotado bajo el N° 97 Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones.

Del mismo modo alude el accionado que no es cierto, que no ha pagado por concepto de cánones de cánones de arrendamiento la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000) correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO Y ABRIL DEL 2.009; es decir cuatro mensualidades vencidas cada una, por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500) por lo tanto en consecuencia niega, rechaza y contradice que se encuentre en estado de insolvencia por cuanto ha venido pagando los cánones de arrendamiento de manera reiterada continua e interrumpida lo cual será demostrado en su debida oportunidad

Por último el accionado alude que nada debe por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, ni por otro concepto, cumpliendo cabalmente con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.-

PRUEBAS DE LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.

1. - Invoca que las Consignaciones Arrendaticias realizadas por el demandado resultan ilegítimamente efectuadas, por extemporáneas, es decir, que las mismas no se hicieron dentro de los 15 días de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, este medio probatorio no fue tachado, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, y es mismo será analizado en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1. - Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

2. - Promueve copia certificada de la consignación Nº 122-2.009, este medio probatorio no fue tachado, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, y es mismo será analizado en la parte motiva de la presente sentencia. Así se Decide.-

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora considera conducente y aunque no sea el objeto del presente proceso analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente primariamente sobre el bien objeto del mismo para esclarecer el presente caso y al respecto se aprecia de las actas procesales especialmente del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 20 de Julio de 1.998, anotado bajo el Nº 97, Tomo 1, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, que en su cláusula Tercera establece lo siguiente: “La duración de este contrato será de un (1) año, contado a partir del día Primero de agosto del corriente año (1998), pudiendo ser prorrogado por una (1) sola vez, si con un (1) mes de anticipación a la finalización de este período, cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su voluntad de dar por terminado el contrato…. (Omissis)”, de la cláusula antes transcrita se aprecia que la voluntad de los contratantes era mantener una relación a tiempo determinado por haber establecido una prórroga contractual, salvo notificación de las partes de la no prorroga contractual del contrato, notificación que no consta en actas por lo que vencido como fue el lapso arrendaticio, es decir, el 1 de Agosto de 1.999, el mismo se prorrogó en su única prorroga contractual hasta el 01 de Agosto de 2.000, vencida como fue la única prórroga contractual, se inició conforme al artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de Un (01) año hasta el 1 de Agosto de 2.001, habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses siguientes, se produce un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción que hace que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, el cual conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar con una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, es a través del desalojo, con fundamento a una de sus causales, por lo que siendo el contrato de arrendamiento existente entre las parte a tiempo indeterminado, la acción elegida por la parte actora para terminar con la relación arrendaticia es la establecida por la Ley. Así se Decide.-

   Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:

   “…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…

   Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

   …“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

   De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.

   En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, que la parte demandada alega haber realizado la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.009, ahora bien al respecto consignó copia certificada de la consignación realizada a favor del actor por ante este Juzgado, y al respecto se evidencia de las copias certificadas que en fecha 16 de Septiembre de 2.009, el accionado realizó consignación de cánones de arrendamiento a favor de la actora, consignando la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo), correspondiente a la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.009, por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) cada mes; así mismo se evidencia que en fecha 18 de Septiembre de 2.009, consignó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) correspondientes al mes de Septiembre de 2.009; del mismo modo en fecha 02 de Octubre de 2.009, consignó la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) correspondientes a los meses de Octubre y Noviembre de 2.009; así mismo en fecha 04 de Diciembre de 2.009, consignó la cantidad de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) correspondientes a los meses de Diciembre de 2.009 y Enero de 2.010; de igual forma en fecha 04 de Febrero del presente año consignó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) correspondientes al mes de Febrero de 2.010; del mismo modo en fecha 18 de Marzo de 2.010, consignó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) correspondientes al mes de Marzo de 2.010; de la misma manera en fecha 21 de Abril del presente año, consignó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) correspondientes al mes de Abril de 2.010; y así mismo se evidencia que en fecha 11 de Mayo de 2.010, consignó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) correspondientes al mes de Mayo de 2.010, desprendiéndose en primer lugar que la consignación fue aperturaza con la consignación del pago de ocho (08) cánones de arrendamientos, es decir, desde el mes de Enero hasta el mes de Agosto de 2.009, no cumpliendo de esta forma con el lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, que la consignación no fue efectuada dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la primera de las mensualidades vencidas, sino que por el contrario el arrendatario-demandado en autos, realizó la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a ocho meses que le adeuda al arrendador-demandante en el presente proceso, por lo que queda plenamente demostrado que la demandada pagó en forma extemporánea, pues conforme a lo pautado convencionalmente en el instrumento fundamental de la acción, le correspondía efectuar el pago dentro de los cinco (05) primeros días siguientes de cada mes, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, de manera que al rehusarse la arrendadora a recibir el pago y por cuanto el arrendatario no depositó los cánones dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor; y como quiera que la parte demandada alega haber cumplido con la cancelación de los mismos, conforme a consignación signada con el N° 122-2.009, como antes se indicó, quedó demostrado que el arrendatario-demandado realizó en forma extemporánea dicha consignación y en consecuencia, el actor logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia alegada en el escrito libelar, y como quiera que la presente acción se encuentra fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de pago de dos cuotas o canon de arrendamiento consecutivo, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.009, cantidad ésta de meses que se encuentra dentro del presupuesto establecido en la disposición legal antes indicada, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

   De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada por lo que se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1 que establece:

   En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….

   Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)

   Con vista al pago por consignación.

   El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).

   La falta de pago.

   Insolvencia inquilinaria y desalojo.

   Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).

   Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

   No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....

   Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

   Según el artículo 34 de LAI:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

   Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

   ¿Es ese el sentido de la citada norma?

   Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.

   Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El M.T. de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:

   Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretensión.

   Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.

   Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.

   Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.

   Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

   Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)

   . (Omissis)….

   Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, E.D.N.A., referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:

   Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)

   .

   Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).

   Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:

   Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:

   a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.

   Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….

   Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..

   En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del convenio para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma extemporánea y fuera de los parámetros que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción prospere conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

   En consecuencia como la parte demandada logró demostrar la cancelación del pago del canon de arrendamiento de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.009, pero al mismo tiempo quedó demostrado el cumplimiento extemporáneo de esta obligación, es razón por la cual la presente acción ha prosperado en derecho, aunado a que la presente acción se encuentra fundada en un documento público constituido por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes mediante documento reconocido por ante la Notaria Publica Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de Julio de 1998 quedando anotado bajo el N° 97 Tomo 1 de los Libros de Autenticaciones. Así se Decide.-

   Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO. La entrega del inmueble arrendado anteriormente señalado, totalmente desocupado y solvente en los servicios públicos, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en las cláusula Segunda y Novena del contrato de arrendamiento, aunado al hecho de estar incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio; SEGUNDO. Cancelar DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Enero a Abril de 2.009, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito. Así Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el Abogado A.A.C. (Apoderado Judicial de INVERSIONES 923-3129, C.A.) contra E.T., en consecuencia se condena a la demandada a: Primero: Entregar a la actora el bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 72 ubicado en la Sexta Planta del Edificio UNION sitiado en la Calle 84 antes carretera Unión, esquina L.M.M.d.E.Z., totalmente desocupado de personas y cosas, solvente en todos los servicios públicos, en el mismo estado de conservación y uso que lo recibió. Segundo: cancelar la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), correspondiente al pago de los cánones de arrendamientos de os meses de Enero a Abril de 2.009.-

   Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadano E.T., por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

   Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecisiete (17) días del mes de Junio de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

   La Juez.-

   ABOG. A.J.A.D.C..-

   La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-

   En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las dos (2:00 PM) de la tarde y se libraron las boletas de notificación. La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-