Decisión nº 12.789 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 30 de Junio de 2009

Suben las presentes actuaciones en virtud de apelación interpuesta por la ciudadana E.d.C.M.S., Inpreabogado 112.378, en su carácter de apoderada de la parte demandada, “Inversiones Sumar C.A.”, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 23 de noviembre de dos mil siete (2007) y por la cual homologó la transacción celebrada por ante el Tribunal Primero Ejecutor de Medidas de esta misma circunscripción.

En fecha 21 de Diciembre de 2007 este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Aragua dio por recibidas las actuaciones y anotó el expediente en los libros respectivos bajo el número 12.789 (folio 143).

En fecha 08 de Enero de 2008 la demandada de autos otorgó poder apud acta a la ciudadana Abogada A.R.M., Inpreabogado 4.262 (folio 144). En dicha oportunidad la apoderada judicial consignó escrito en el que alerta a este Tribunal acerca de la presunta comisión de un fraude procesal en el curso de la causa ya que alega que la parte actora carece de cualidad para haber celebrado la transacción cuya homologación fue recurrida ante esta instancia judicial. En tal sentido, aportó como prueba de sus alegatos sendas copias certificadas de un contrato de arrendamiento, marcada “A” y del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcada “B” (folios 156 al 184, ambos inclusive).

Cumplidos como han sido los lapsos para tramitar la presente causa, este Tribunal de Alzada acoge los principios reguladores de su conducta que se encuentran contenidos tanto en el Código de Procedimiento Civil como en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; dicho lo cual pasa, de seguidas, a resolver el recurso en los términos siguientes:

II

DE LOS TÉRMINOS DEL LITIGIO EN PRIMERA INSTANCIA

De las actuaciones que conforman el presente expediente consta que:

En el cuaderno principal, de los folios 1 al 46, ambos inclusive, el libelo y sus anexos. La demanda consiste en una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por los ciudadanos Abogados O.P.P.J.A.V.B., en representación de la sociedad mercantil “INVERSIONES B-01, C.A”.

La pretensión persigue que la parte demandada y arrendataria, “INVERSIONES SUMAR C.A.”, convenga, o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a cumplir con la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes y en consecuencia le entregue el inmueble dado en arrendamiento “…completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas en el contrato (…) totalmente solvente y en el mismo buen estado en que lo recibió al inicio de la relación contractual…”.

En tal sentido observa esta Alzada que los ciudadanos Abogados O.P.P. y J.A.V., Inpreabogado 41.699 y 121.660 respectivamente, en sus caracteres de apoderados de la sociedad mercantil INVERSIONES B-01, C.A. domiciliada en esta ciudad de Maracay e inscrita en fecha 22 de Septiembre de 1995 por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua bajo el número 22, Tomo 714-B y modificada por acta de asamblea general de accionistas inscrita en fecha 02 de Diciembre de 2003, bajo el número 23, Tomo 52-A, intentaron una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la sociedad de comercio INVERSIONES SUMAR C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 08 de Diciembre de 1999, bajo el número 68, Tomo 998-A, en su carácter de arrendatario, en la persona de sus Directoras, las ciudadanas G.M.M. y E.P.d.S., ambas venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V-7.189.449 y V-3.519.079 respectivamente y ambas de este domicilio. Dicho proceso fue terminado mediante transacción celebrada ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas y en la oportunidad de practicarse una medida cautelar de secuestro al local comercial objeto del contrato de marras; transacción esta posteriormente homologada por el Tribunal de la causa. El referido auto de homologación dictado por el a quo, fue apelado por la parte demandada, siendo esta la materia que debe conocer esta Alzada.

Alegó la parte actora en su libelo que en fecha 04 de Mayo de 2000 su representada celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un (1) local comercial distinguido con el número 25 y ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Parque San Jacinto, situado en la urbanización San Jacinto en la Av. Bolívar de esta ciudad de Maracay. También, que el mencionado local tiene un área aproximada de cuarenta y siete metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (47,10 Mts2) y que sus linderos son por el Norte: Con cuarto de gas; por el Sur: Con pasillo de circulación; por el Este: Con local N° 24 y por el Oeste: Con la fachada Oeste y que la duración de la relación arrendaticia fue de cinco (05) años y treinta (30) días, lo cual se demuestra con tres (3) convenios que fueron autenticados por la Notaría Pública Segunda de Maracay en fechas 04 de Mayo de 2000, 07 de Mayo de 2003 (con vigencia desde el 1° de Enero de 2003 y hasta el 30 de diciembre de 2003) y 08 de Diciembre de 2004 (con vigencia desde el 1° de Junio de 2004 y hasta el 31 de Mayo de 2005), los cuales quedaron anotados bajo los números 31, del Tomo 27; 31, del Tomo 22 y 43, del Tomo 80, respectivamente; los cuales acompañó a su demanda, marcados con las letras “B”, “C” y “D” también en forma respectiva.

También expresó en su demanda el actor que por cuanto no hubo acuerdo para renovar el contrato, la arrendataria expresó su voluntad “…de manera expresa e inequívoca…” de acogerse a la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, conforme a la norma en referencia correspondía a dos (2) años y, en consecuencia, la obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento nació día 1° de Junio de 2007, en armonía con lo previsto en la Cláusula Quinta del contrato celebrado entre las partes. No obstante ello, alega el actor que la demandada arrendataria se niega a cumplir su obligación, por lo que debe entonces demandar la ejecución forzosa del contrato.

Basó su demanda en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil; 1°, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

También pidió que se le acordara una medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato celebrado y que se designare depositario al propio demandante, para lo cual y “…a los fines de ley, acompañ[ó] copia simple del documento que acredita la propiedad del inmueble a favor de [su] representado…”.

Por último, estimó su demanda en la cantidad de cinco millones de Bolívares (Bs.5.000.000,oo).

***

Por auto de fecha 14 de junio de 2007 el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I.d.A. admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de “INVERSIONES SUMAR C.A.” en la persona de cualquiera de sus Directoras, ciudadanas G.M.M. o E.P.d.S., mayores de edad, con cédula de identidad V-7.189.449 y V-3.519.079 para que comparecieran “…al segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la última de las demandadas cualquiera sea su orden, dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m. a dar contestación a la demanda…” (Folio 47, cuaderno principal).

El 28 de junio de 2007 el Tribunal de la causa ordenó “…decreta[r] la medida de secuestro sobre el inmueble identificado en autos, abrir el cuaderno correspondiente, con la misma nomenclatura del cuaderno principal y librar la compulsa de citación (Sic) a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES SUMAR C.A. en la persona de cualquiera de sus Directores…” (Folio 50, cuaderno principal).

En la misma fecha se decretó la medida y se libró despacho de comisión al Juzgado Distribuidor de Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Se remitió con Oficio Nº 479-07 (Folio 1 y su vuelto, cuaderno de medidas).

El 09 de Julio de 2007 fue recibida la comisión por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I.d.A. (Folio 7, cuaderno de medidas).

El 11 de Julio de 2007 el Juzgado Primero Ejecutor se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado a los fines de practicar el secuestro acordado por el Tribunal de la causa. Sin embargo, una vez notificadas de la misión del Tribunal las representantes de la demandada –asistidas de Abogado-, renunciaron a los lapsos de comparecencia y de oposición a la medida, convinieron en todo lo expresado en la demanda y “…a los fines de dar cumplimiento a [su] obligación…” solicitaron a la parte actora que les concediera un plazo prudencial e improrrogable de treinta (30) días continuos para entregarle el inmueble. También ofrecieron pagar los costos y costas del juicio principal y de la práctica de la medida, incluidos los honorarios de Abogados. Por su parte, los apoderados de la demandante aceptaron el convenimiento y concedieron el plazo solicitado.

Ahora bien, además del convenimiento realizado y “…visto el acuerdo alcanzado…”, las partes hicieron conjuntamente las estipulaciones siguientes:

1) El inmueble será entregado completamente libre de personas y de cosas; en perfectas condiciones de aseo y completamente solvente en el pago de servicios públicos. También, acordaron que el pago correspondiente como compensación por el mes de plazo acordado, el cual es equivalente a un mes de arrendamiento, fuese consignado por ante el mismo Tribunal de Municipio “…de esta jurisdicción…” por ante el cual la arrendataria ha venido consignando los pagos correspondientes al alquiler y al condominio.

2) La entrega del local se realizaría el 11 de agosto de 2007, “o el día hábil posterior o siguiente en caso de ser necesario.”

3) Una vez hecha la entrega y comprobada la solvencia en el pago de los servicios públicos, del condominio y del pago compensatorio por el mes concedido, se le devolverá a la demandada las cantidades dadas en depósito, dentro del lapso establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4) Expresamente establecen como Cláusula Penal, para el caso de que la demandada incumpliese con entregar el inmueble en la fecha acordada, el que ésta deberá pagarle a la demandante la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,oo) por cada día de retraso “…por lo cual las partes haciendo uso de la facultad de estipulación de pruebas convienen en que el demandante queda relevado de producir la prueba de los daños por cuanto como ya se indicó el mismo se produce por el solo hecho del retardo…”

5) Solicitaron al Tribunal que homologase el convenimiento “…sin ordenar el archivo del expediente hasta tanto las partes dejen expresa constancia (…) de haber dado cumplimiento…” Además, la parte demandante se reserva el derecho de solicitar la ejecución forzosa del convenimiento efectuado en caso de incumplimiento de la parte demandada.

En razón de lo acordado el Tribunal Ejecutor suspendió la realización de la medida y ordenó la remisión de lo actuado al Tribunal comitente. Así mismo, hizo constar que la práctica de la medida acordada no causó ningún tipo de tasa, arancel o pago alguno para dicho Tribunal conforme a lo establecido en el acuerdo emanado de la Comisión de Funcionamiento y Reestructuración del Poder Judicial en fecha 29 de febrero de 2000 (Folios 11 al 19, ambos inclusive, del cuaderno de medidas).

El 16 de Julio de 2007 el Tribunal Ejecutor remitió, con Oficio Nº 260-7, las actuaciones al Tribunal de la causa (Folio 23 del cuaderno de medidas).

En fecha 20 de Julio de 2007 el Tribunal de la causa le dio entrada a la comisión (Folio 27 del cuaderno de medidas).

El 08 de Agosto de 2007 la parte demandada recusó al Juez de la causa (Folios 67 y 68 del cuaderno principal); el 09 de Agosto de 2007 el Juez recusado presentó su informe (folio 78 y su vuelto, cuaderno principal) y el 14 de Agosto de 2007 se realizó cómputo de días de despacho y se remitió el expediente a la distribución con oficio Nº 618 (Folio 79 del cuaderno principal).

El 18 de Septiembre de 2007 el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.A. le dio entrada al expediente y ordenó su anotación en los libros correspondientes. La ciudadana juez se avocó al conocimiento de la causa y ordenó su prosecución en el estado en que se encuentra (Folio 83 del cuaderno principal).

El 1º de Octubre de 2007 el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.A., luego de una exhaustiva revisión de lo actuado, observó lo siguiente: Que el 11 de Julio de 2007 el Juzgado Primero Ejecutor “…practicó medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de estas actuaciones…”; que las partes celebraron una transacción y “…sin que mediara pronunciamiento alguno por parte del Tribunal (…) la parte demandada presentó escrito de contestación y Cuestiones previas, siguiendo el juicio en todas sus fases…” lo cual, a juicio del a quo, contraría el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil que ordena que, una vez celebrada la transacción el Juez debe proveer sobre su homologación o no. Por ello, en aplicación del artículo 206 ejusdem, anuló “…todas las actuaciones posteriores a la llegada (Sic) de las actuaciones del Tribunal ejecutor…” y ordenó la notificación de las partes “…para luego proveer sobre la transacción…” (Folio 84 del cuaderno principal).

El 04 de Octubre de 2007 se dio por notificada la parte demandante (Folio 87 del cuaderno principal) y el 06 de Noviembre de 2007 el ciudadano Alguacil hizo constar la notificación practicada a la parte demandada (Folio 90 del cuaderno principal).

El 23 de Noviembre de 2007 el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.A. homologó la transacción celebrada entre las partes el día 11 de Julio de 2007 y ordenó la notificación de las partes (Folios 127 al 133, ambos inclusive, del cuaderno principal).

El 28 de Noviembre de 2007 se dio por notificada la parte demandante (Folio 134 del cuaderno principal) y el 06 de Diciembre de 2007 el ciudadano Alguacil hizo constar la notificación practicada a la parte demandada (Folio 137 del cuaderno principal).

El 07 de Diciembre de 2007 la parte demandada apeló del auto que homologó la transacción (Folio 139 del cuaderno principal).

El 12 de Diciembre de 2007 el Tribunal a quo oyó el recurso en ambos efectos, realizó cómputo de días de despacho y remitió el expediente al Tribunal distribuidor con Oficio 817/07 (Folio 140 del cuaderno principal).

III

DEL AUTO APELADO

El 23 de Noviembre de 2007 el Tribunal de la recurrida, luego de hacer un recuento de lo actuado y de establecer que la naturaleza del acto autocompositivo de las partes es la de una transacción y no la de un convenimiento como lo habían señalado en su oportunidad, dictó un auto por el que homologó la referida solución que había sido celebrada el 11 de Julio de 2007. En su decisión consideró dos (2) circunstancias: La primera, concerniente a la materia sobre la que versa la transacción y la segunda, referida a las personas que intervienen en ella. En tal sentido:

- Estableció que conforme a la prohibición contemplada en el artículo 6 del Código Civil se encuentran excluidos de transacción los asuntos relativos al estado y la capacidad de las personas, así como también las controversias que interesan al orden público o a las buenas costumbres; por lo que, al no cumplirse ninguna de estos supuestos en el caso bajo examen, se permite la utilización de la transacción como mecanismo para resolver el conflicto.

- En lo que se refiere a las personas que intervinieron en dicha transacción, determinó que la accionada es una persona jurídica que manifiesta su voluntad por órgano de sus respectivos representantes “…quienes se hacen asistir de abogado…” y con respecto a la parte actora > por lo que conforme a los artículos 256 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.714 del Código Civil consideró “…plenamente acreditada la capacidad de las partes intervinientes lo que asegura la validez del acto transaccional suscrito por ellas…”

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

1. Del fraude procesal denunciado.

   Observa este Juzgador de Alzada que la controversia sometida a su examen consiste en determinar si la transacción celebrada por ante el Juzgado Ejecutor y homologada por el Tribunal de la causa reúne los requisitos para ser válida, tal como lo consideró el a quo, o si por el contrario está viciada de nulidad como lo sostiene la parte demandada apelante, con base a la supuesta existencia de un fraude procesal y a su alegato de falta de cualidad en la persona del arrendador demandante para celebrar la transacción que se impugna en esta instancia.

   Ahora bien, por considerar que la denuncia de fraude procesal merece especial atención dada su gravedad, este juzgador decide acerca de la misma en forma previa a cualquier otro pronunciamiento. En tal sentido, conviene recordar en este apartado cuál ha sido la posición asumida con respecto a este punto por nuestro M.T. cuando ha señalado que:

   …El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente

   (S. Const. T.S.J. Sentencia Nº 908 del 4 de agosto de 2000, caso H.G.E.D.. Ratio. Sentencia N° 311 del 15 de abril de 2004, caso PETROLAGO, C.A.)

   Esta complejidad, siempre casuística, de las “maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso” evidencia que el conocimiento y comprobación del fenómeno fraude procesal requiere de la aplicación de un procedimiento con lapsos extensos que permitan desplegar una actividad cognoscitiva y probatoria acorde con las particularidades específicas de dichas maquinaciones. Así lo ha comprendido el Tribunal Supremo de Justicia cuando estableció que:

   …los jueces, en ejercicio de la función jurisdiccional y en resguardo del orden público constitucional, cuando conozcan de actuaciones de dudosa probidad producidas en juicios conocido por ellos, en los cuales no exista decisión con autoridad de cosa juzgada, les corresponde pronunciarse y resolver, ya sea de oficio o a instancia de parte, con respecto a la existencia del fraude procesal.

   En tal sentido, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, ordena al juez tomar de oficio las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia; y así mismo, el artículo 212 de la mencionada ley adjetiva, le faculta para decretar de oficio la nulidad de los actos procesales, si éstos quebrantan leyes de orden público.

   Ahora bien, esta declaratoria del fraude procesal y sus consecuentes efectos, tiene que ser producida mediante declaratoria jurisdiccional, que, conforme al artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, debe obtenerse en un juicio ordinario. Al respecto, esta Sala, en sentencias números 908, 909 y 910, todas del 4 de agosto de 2000, caso: H.G.E.D., estableció que, en principio, la vía del juicio ordinario es la apropiada para ventilar una acción de fraude procesal, ya que es necesario un término probatorio amplio, que no está previsto en un proceso breve como el del amparo, para demostrarlo, ya que el fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas…

   (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Caso: A.H.F.. Magistrado Ponente, J.M.D.O.. Sentencia del 09 de noviembre de 2001. Exp. nº 00-0062 y 00-2771)

   De esta manera, y en aplicación de la doctrina sentada por nuestro m.T. en los referidos fallos, quien decide desestima la petición hecha por la representación de la parte demandada en el sentido de que el fraude procesal por ella denunciado se tramite conforme al procedimiento previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. De la denuncia de falta de cualidad activa.

   La apoderada judicial de la parte accionada consignó ante esta instancia un escrito en el que alega ante este Tribunal en funciones de Alzada que la parte demandante carece de cualidad para haber celebrado la transacción cuya homologación fue recurrida ante esta instancia judicial. Aportó como prueba de sus alegatos sendas copias certificadas de un contrato de arrendamiento, marcada “A” y del documento de propiedad del inmueble arrendado, marcada “B” (folios 156 al 184, ambos inclusive). Esta situación exige el debido pronunciamiento de este Juzgador en funciones de Alzada acerca de la pertinencia o no de formular dicho alegato en este grado de jurisdicción cuando el mismo no fue planteado ante la primera instancia; y, de ser esto posible, si procede o no su declaratoria con lugar en el presente caso.

   Dispone el primer aparte del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil que “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”, lo que parece indicar que, entonces, la oportunidad para oponer las defensas de falta de cualidad o de falta de interés del demandado para sostener el juicio es únicamente la prevista para contestar la demanda, por lo que debería considerarse como preclusiva de cualquier otra etapa del proceso. Sin embargo, aunque la excepción de falta de cualidad no fue opuesta por la demandada en la oportunidad que le confiere la Ley; es decir, en la contestación de la demanda, esta Alzada adhiere al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo del 18 de mayo de 2001 (Caso M.P.), en el que establece que la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación ya que el aparato jurisdiccional tiene como fundamento el derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente. Por tales motivos considera este Juzgador en funciones de Alzada que sí es posible alegar válidamente la falta de cualidad de alguna de las partes ante este grado de jurisdicción y que dicho alegato debe ser resuelto como punto previa en esta sentencia. Así se decide.

   Así las cosas conviene precisar, junto con el tratadista patrio R.Á.B., la equivalencia existente entre las nociones de cualidad y legitimación. En efecto, sostiene el autor:

   La doctrina identifica los términos cualidad y legitimación, con lo cual se quiere decir que en juicio es necesario que el derecho deducido pertenezca a quien lo hace valer y contra quien se hace valer. Estos presupuestos constituyen el fundamento del apotegma de la identidad lógica entre el demandante concreto y la persona a quien la Ley concede la acción, y el demandado concreto y la persona contra quien la Ley concede la acción. Se trata de la cualidad para obrar y de la cualidad para contradecir, también llamada legitimatio ad causam, que supone la existencia de un interés jurídicamente protegido. Por eso decimos que la legitimación se refiere a la titularidad y cualidad dentro del proceso

   (Rafael Á.B.. De la propiedad horizontal. 2ª edición ampliada y corregida. pp.211 y 212)

   Por otra parte, si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por las partes; considera quien aquí decide que la denuncia de falta de cualidad e interés comporta una inadmisibilidad de la acción que hace posible y necesario para el juzgador que se declare si esta procede o no, antes de entrar a conocer de la procedencia o no de la pretensión demandada:

   …Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación (…)

   (T.S.J. Sala Constitucional. Sentencia del 18 de Mayo de 2001. Magistrado Ponente: Jesús Eduardo Cabrera Romero. Caso R.E.M.P.. Exp. 00-2055).

   Ahora bien, examinadas las actuaciones del caso advierte este Juzgador que la parte demandada alegó como defensa ante esta Alzada el que la parte actora, INVERSIONES B-01, C.A. “…actuando como simple mandataria del propietario…” celebró con su representada, la sociedad de comercio INVERSIONES SUMAR, C.A., un contrato de arrendamiento por dos (2) años sobre el local comercial identificado en el libelo; que operó la tácita reconducción conforme al artículo 1.600 del Código Civil; que la arrendadora se arrogó falsamente el carácter de propietaria del inmueble, cuando lo cierto es que ya lo había vendido; que demandó el cumplimiento del contrato como si este fuese a tiempo determinado y con prórroga ya vencida y obtuvo así una medida cautelar de secuestro; que “…llegó a un presunto arreglo con el demandante…” ante el Juez Ejecutor durante la realización del secuestro, acuerdo que afirma es nulo por cuanto fue el resultado de un “…fraude a la ley…” ya que la demandante no tenía mandato expreso “…para celebrar transacciones, ni aceptar convenimientos, ni realizar o aceptar desistimientos ni, ni disponer del derecho en litigio…” y, también, porque “…los derechos que amparan al arrendatario son de orden público, es decir, irrenunciables y no convalidables ni siquiera por la voluntad del inquilino…”; por lo que sostiene que la transacción homologada debe ser revocada.

   A los fines de dilucidar el punto planteado conviene señalar que el contrato de arrendamiento es, conforme a lo previsto por el artículo 1.579 del Código Civil “…un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”

   Respecto de la legitimidad para dar en arrendamiento, señala la calificada opinión de J.L.A.G. que esta “…no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato” (Aguilar Gorrondona, J.L.C. y garantías. 8ª edición. UCAB. Caracas, Venezuela. 1992, p. 300) ya que, en efecto, así lo indica expresamente nuestro legislador cuando afirma que “-Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales” (Art 1.582 Código Civil), de lo que validamente se deduce que no es necesaria la condición de propietario para ser arrendador. Ahora bien, en lo tocante al poder o mandato para dar en arrendamiento se observa que esta facultad puede ser conferida en forma tácita, a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.685 del Código Civil.

   Sin embargo, son cosas distintas la existencia y validez del contrato de arrendamiento y las del contrato de transacción que se celebró con ocasión de aquél, por lo que necesariamente debemos examinar este tipo de convenio especialísimo, específicamente respecto de la capacidad de las partes, punto este que constituye el objeto sobre el cual versa la presente apelación. En tal sentido, enseña la Doctrina que, al igual que en todo contrato, el de transacción requiere la legitimación para realizar el acto, ya que si falta el elemento “capacidad” (exigido en todo contrato por el artículo 1.143 del Código Civil), entendida esta como el atributo de una persona para actuar, el acto o contrato carecerían de validez. Opina el autor O.P.A. que con relación a este asunto hay que distinguir la capacidad de hecho, o estado de la persona para actuar, de la facultad de disposición o capacidad de derecho. Y, citando a Dominici, sostiene que la importancia de distinguir entre la capacidad para transigir y el poder para transigir radica en que:

   La capacidad se refiere a la persona misma; el poder a las facultades de que está investido el que la representa. Y de allí, consecuencias muy importantes, porque si la transacción ha sido hecha por persona incapaz,… el acto existe mientras no se reclame su rescisión; y debe reputarse inexistente, si ha sido celebrada por persona que no tenía poder para transigir, sin necesidad de proponer acción de nulidad o, mejor dicho, de que haya declaratoria de nulidad…

   (Parilli Araujo, Oswaldo. El contrato de transacción y otros modos extraordinarios de terminar el proceso. Mobilibros. Caracas, Venezuela. 1992. p. 53)

   Por ello, puede afirmarse que la transacción goza de la autoridad de la cosa juzgada sólo cuando ha quedado definitivamente firme, es decir, cuando se hace intangible, cuando ya no es susceptible de admitir ningún recurso en su contra, conforme a la interpretación del artículo 1.718 del Código Civil, pacíficamente aceptada.

   Toca ahora examinar los documentos aportados por la representación de la demandada ante este Tribunal actuando como Alzada y al efecto advierte quien decide que se trata de sendas copias certificadas de: a) Un contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes y otorgado por ante la Notaría Segunda de Maracay en fecha 08 de Noviembre de 2004, inserto bajo el Número 43, Tomo 80 de los libros correspondientes; b) Un contrato de compra venta por el cual el ciudadano H.G.M.A., libanés, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad E-742.429 vendió el local comercial N° 25 de la planta baja del Centro Comercial Parque San Jacinto, ya identificado, a los ciudadanos F.F. de Andrade y M.F.L.d.A., portugués el primero y venezolana la segunda, con cédulas de identidad E-81.187.508 y V-8.685.940 respectivamente; negocio otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay en fecha 23 de Marzo de 2007, inserto bajo el Número 58, Tomo 35 de los libros correspondientes y posteriormente inscrito el 07 de noviembre de 2007 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Número 2, folios 11 al 17, del Protocolo Primero, Tomo 15° del Cuarto Trimestre del 2007 y c) Un contrato por el cual Inversiones B-01, C.A. vendió bajo la modalidad de pacto de retracto al ciudadano H.G.M.A., supra identificado, un local comercial identificado con el N° 14, situado en la planta baja del Centro Comercial Parque San Jacinto, negocio inscrito el 29 de Marzo de 2000 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Número 33, folios 123 al 125, del Protocolo Primero, Tomo 16°.

   Tales copias certificadas de documentos públicos son valoradas por este Juzgador en funciones de Alzada a tenor de la interpretación concatenada de los artículos 429 y 520 ambos del Código de Procedimiento Civil, por lo que de su apreciación conjunta con el resto de las actuaciones que constan en autos, este Juzgador considera suficientemente demostrados los siguientes hechos:

   1) Que la venta con pacto de retracto realizada entre Inversiones B-01, C.A. y el ciudadano H.G.M.A., es un hecho impertinente con relación al asunto debatido, ya que dicho negocio recayó sobre un local comercial distinto al local comercial cuyo arrendamiento fue objeto del litigio en primera instancia. En efecto, de la lectura de los documentos que rielan a los autos de este expediente se evidencia que mientras el local arrendado es el identificado con el N° 25, el que fue vendido mediante el pacto de retracto es el N° 14. En consecuencia, se desecha del proceso el documento que marcado “C” promovió ante esta instancia la representación de la parte demandada. Así se decide.

   2) Que desde el día 07 de noviembre de 2007 los propietarios del local comercial N° 25 de la planta baja del Centro Comercial Parque San Jacinto, es decir, del inmueble arrendado a “Inversiones Sumar C.A.” –parte demandada en la presente causa- son los ciudadanos F.F. de Andrade y M.F.L.d.A., ya identificados, por habérselo comprado al ciudadano H.G.M.A..

   3) Que aunque es posible que el arrendamiento celebrado entre “Inversiones B-01, C.A” e “Inversiones Sumar, C.A.” sea válido ya que conforme a los artículos 1.582 y 1.685 ambos del Código Civil no es necesario ser propietario para ser arrendador y la facultad para arrendar puede ser conferida tácitamente; por otra parte no consta en los autos de este expediente que los ciudadanos F.F. de Andrade y M.F.L.d.A. –en su condición de propietarios del local arrendado- hayan conferido ningún poder o mandato con facultades especiales para disponer de los derechos relacionados con el local comercial N° 25 de la planta baja del Centro Comercial Parque San J.d.M., a “Inversiones B-01, C.A” en su carácter de arrendadora del mismo.

   4) Que en razón de tal omisión, y conforme al artículo 1.714 del Código Civil, la transacción homologada debe ser declarada nula por cuanto la arrendadora carece de la capacidad para disponer de las cosas comprendidas en dicho contrato.

   Al respecto, y a mayor abundamiento, conviene traer a colación el criterio sostenido por la extinta Corte Suprema de Justicia en los casos en que no existe el mandato o representación legal para celebrar la transacción (el cual no ha sufrido cambio en su orientación), cuando afirmó:

   …la doctrina de Casación ha sido, ciertamente, la de considerar que una transacción, como todo contrato, queda siempre sujeta a las causales de nulidad o invalidación que se establecen en el derecho de obligaciones. La nulidad de la transacción puede reclamarse por vía de acción principal mediante demanda en el cual el interesado en hacer valer la nulidad haga emplazar a este respecto a la contraparte; como también por vía de excepción, en el caso de que le sea exigido su cumplimiento. Pero este último ha de ocurrir durante la secuela ordinaria del proceso. Ahora bien, concluido éste, una vez homologada la transacción y transcurridos todos los plazos legales durante los cuales podría objetarse la homologación, la transacción, por imperio del artículo 1.718 del Código civil, adquiere la misma fuerza de la cosa juzgada.

   (Sentencia del 19 de Noviembre de 1986)

   Y, en concreto, con relación a la necesidad de poseer facultades especiales para transigir, es claro que conforme a una interpretación de los artículos 1.688 en conjunción con el 1689, ambos del Código Civil, se concluye que “El mandatario no puede exceder los límites fijados en el mandato. El poder para transigir no envuelve el de comprometer”; por lo que se reputa como necesaria la autorización de transigir contenida en el poder y para determinado juicio, pues caso contrario, el negocio podría ser declarado nulo debido al vicio que conlleva la falta de capacidad para disponer. En este punto no pueden darse interpretaciones amplias, pues se trata de proteger al poderdante de la actuación del mandatario en conceder más de lo permitido. Y al respecto, Parilli Araujo, ya citado en párrafos anteriores, reproduce las palabras de F.R. cuando afirmó que el mandatario “…no trata un negocio propio, sino ajeno y por cuenta ajena; y como sus facultades nacen del encargo recibido, termina con éste; he aquí porque (Sic) el mandatario no puede hacer nada que exceda los límites del mandato conferido…” (Parilli Araujo. Op. cit. p.57)

   Siendo entonces la situación examinada violatoria de normas jurídicas que no son susceptibles de ser relajadas por convenios particulares; y en cumplimiento de la función tuitiva del orden jurídico constitucional que corresponde a todos los Jueces de la República por prescripción expresa de la primera parte del artículo 334 de nuestra Constitución, es por lo que a juicio de quien decide resulta procedente en derecho la revocación del auto homologatorio de la transacción celebrada por incapacidad de la parte demandante/arrendadora para celebrar dicho negocio jurídico y, como consecuencia, se debe reponer la causa al estado de que se admita la demanda y se cite a la parte demandada de autos, a fin de que se dirima la controversia existente entre ambas en los términos de ley. Así se decide.