Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 12 de Julio de 2010

al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de agosto de 1974.

a cancelar la cantidad de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs.:3.600.000,00), cantidad esta que según la reconversión monetaria corresponde a Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs.:3.600,00), por concepto de daños y perjuicios que a su decir fueron causados a su mandante por la no entrega oportuna del inmueble arrendado.

Cumplidos los trámites tendentes a la citación de la parte demandada y lograda la misma, mediante escrito de fecha siete (07) de marzo de 2.007, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda, en el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que a su decir, el libelo no cumple con el requisito exigido en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, del mismo modo dio contestación al fondo.-

En fecha 12 de marzo de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, respecto de las cuales el Tribunal emitió pronunciamiento mediante auto de fecha 12 de marzo de 2007.-

Mediante escrito consignado en fecha 13 de marzo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito en el cual dice subsanar la cuestión previa alegada por la parte demandada.-

En fecha 22 de marzo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, respecto de las cuales el Tribunal emitió pronunciamiento mediante auto de esa misma fecha.-

En fecha 31 de julio de 2.007, el A quo dictó y publicó sentencia mediante la cual declaró subsanada la cuestión previa contenida en el ordinal 7º (sic) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR la acción interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones La Cariteña, C. A en contra del ciudadano S.R.D.Á..-

Notificadas como fueron las partes de la referida sentencia, el tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora en ambos efectos mediante auto de fecha 18 de junio de 2008, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda mediante oficio librado en esa misma fecha.-

En fecha 07 de julio de 2008, este Tribunal dictó auto mediante el cual se dieron por recibidas las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se le dio entrada en los libros respectivos y se fijó oportunidad para dictar la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

-III-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La actuación que constituye el objeto de la presente apelación, está referida a la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 31 de julio de 2007, mediante la cual declaró subsanada la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada y sin lugar la acción intentada por el actor.

Ahora bien, aunque la parte que apeló de la sentencia proferida por el Juzgado de Municipio no fundamentó la misma, toda vez que no consignó informes ante esta Alzada, este Juzgado a los fines de cumplir con los extremos de dicho recurso, pasa a revisar la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro, de esta misma Circunscripción Judicial y sede, salvo respecto de la defensa previa, toda vez que tal pronunciamiento no admite apelación a tales efectos se procede al examen de las pruebas aportadas al proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Fueron acompañadas con el libelo de demanda las siguientes documentales:

1- Original de Notificación practicada a través del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial. Este Tribunal le atribuye valor de plena prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

2- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Este Tribunal le atribuye valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, toda vez que no fue desconocido por la parte a quien se le opuso.-

Durante la etapa probatoria la representación judicial de la parte actora ratificó las documentales arriba valoradas.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Fueron acompañadas con la contestación de la demanda las siguientes documentales:

1- Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Este Tribunal ya le atribuyó valor probatorio a dicha documental toda vez que fue consignada en original por la representación judicial de la parte actora, por lo cual se da por reproducida la misma.-

2- Copia certificada del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias que realizara ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial. Este Tribunal le atribuye eficacia probatoria de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Durante la etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada ratificó las documentales arriba valoradas.-

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que a cuyo juicio, ha sido perjudicada en determinado fallo.

Ahora bien, el sistema de la doble jurisdicción está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; en razón de ello, el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez de la Segunda Instancia, deberá ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación, sin embargo, en el presente caso no fue fundamentada la apelación ante esta Alzada, toda vez que no fueron consignados informes, razón por la cual conoce en plenitud de su jurisdicción y así se declara.-

En el presente caso, la parte actora en el libelo de demanda expresa que en fecha 28 de agosto de 1974, la sociedad de comercio Administradora Conteca, C. A, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble propiedad de su mandante constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8, del edificio JOJULI “B”, situado en la Calle Guaicaipuro de Los Teques, Estado Miranda, señalando que, en la cláusula tercera del referido contrato se fijó como lapso de duración un (01) año fijo, contado a partir del día 28 de agosto de 1974, prorrogable automáticamente por períodos iguales si con un mes de anticipación por lo menos al final de cada período, una cualesquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario, es decir, su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento; del mismo modo señaló que, en fecha 26 de mayo de 2000, la Administradora Conteca, C.A, cedió a su representada el referido contrato de arrendamiento por lo que en fecha 25 de julio de 2003, su representada por intermedio del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda le notificó al ciudadano S.R.D.Á., parte demandada, ya identificado, la no renovación del aludido contrato de arrendamiento.

Asimismo manifestó que en fecha 28 de agosto de 2003, venció el lapso fijo de duración del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, por lo que a tenor de lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 29 de agosto de 2003, comenzó a computarse la prórroga legal obligatoria para su mandante la cual tendría una duración de tres (3) años, prórroga que a su decir venció el 28 de agosto de 2006, fecha en la cual manifestó que el arrendatario debió entregar el inmueble libre de personas, de bienes y cosas así como totalmente solvente.

Continúa alegando que hasta la fecha de interposición de la presente demanda y a pesar de múltiples intentos fallidos realizados por su mandante y de su manifestación expresa de no querer seguir con la relación contractual, el arrendatario de su mandante no ha entregado el referido inmueble, razones por las cuales demandó como en efecto lo hizo al ciudadano S.R.D.Á., ya identificado, por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

Por su parte, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil toda vez que consideró que el libelo de demanda no llena los extremos exigidos en el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem siendo que la parte actora pretende el pago de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs.:3.600.000,00), cantidad ésta que según la reconversión monetaria corresponde a Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs.3.600,00), por concepto de daños y perjuicios que a su decir fueron causados a su mandante por la no entrega oportuna del inmueble arrendado sin que especificara a que daño se refiere y en base a qué parámetros económicos pretende estimarlos, ante la oposición de la referida cuestión previa, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual manifestó que los daños reclamados son los denominados por la doctrina daños y perjuicios materiales emergentes y el factor cuantitativo tomado en cuenta para el cálculo de los mismos fue el canon de arrendamiento que actualmente paga el arrendatario por el inmueble objeto del presente juicio.

En base a lo anteriormente expuesto, el A quo consideró subsanada la cuestión previa que fuere alegada por la parte demandad.-

Ahora bien, corresponde a esta Alzada pronunciarse sobre el fondo de esta demanda y en tal sentido encuentra que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda admitió los siguientes hechos:

1) Es cierto que su representado celebró contrato de arrendamiento en fecha 28 de agosto de 1974.-

2) Es cierto que a la fecha del referido escrito su representado se encuentra ocupando el inmueble descrito en autos en calidad de inquilino y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.-

3) Es cierto que la arrendadora es la empresa Inversiones La Cariteña, C. A y, a su decir, la relación arrendaticia está regulada por un contrato verbal e indeterminado.-

Por otra parte, manifestó que en fecha 28 de agosto de 1974, celebró inicialmente un contrato a tiempo determinado pero que al día de hoy no es cierto que el mismo se encuentre vigente, pues a su decir, quedó extinguido de pleno derecho una vez finalizado el tiempo de duración legal establecido en la previsión contenida en el artículo 1582 del Código Civil, pues siendo éste celebrado por un representante del propietario (Administradora Conteca, C. A) la misma no podía arrendar por más de dos (2) años, salvo autorización escrita dada por el propietario, en consecuencia dicha relación arrendaticia será necesariamente a tiempo indeterminado y por consiguiente, no le es dable al actor accionar por vía de cumplimiento de contrato, por lo que solicitó sea declarada la inadmisibilidad de la acción intentada.-

Continúa alegando que niega en forma absoluta que fuere admisible la notificación de desahucio alguno en contra de su representado así como que este tuviera la posibilidad de disfrute por su parte del beneficio de la prórroga legal que la Legislación Especial le concedería si su contrato de arrendamiento que regula la relación entre las partes fuese a tiempo determinado, del mismo modo negó que el contrato de arrendamiento escrito celebrado entre las partes en fecha 28 de agosto de 1974 se encuentre a la presente fecha vigente y en consecuencia que producto de la ejecución del mismo, tenga su representado obligación alguna de entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas.-

Analizados los alegatos tanto de la parte actora como de la parte demandada, quien suscribe encuentra que las partes reconocen el hecho de haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 28 de agosto de 1974, el cual tenía una duración de un (01) año fijo prorrogable por un período igual, salvo que una de las partes manifestare a la otra su voluntad de no continuar con la contratación, tal y como lo establece la cláusula Tercera del referido contrato, es de hacer notar que el arrendador efectivamente le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar más la referida convención según se desprende de la notificación judicial, practicada por intermedio del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, actuación a la cual este Tribunal le dio pleno valor probatorio, correspondiéndole al arrendatario una prórroga legal de tres años a tenor de lo establecido en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, una vez vencida la prórroga legal, hecho que acaeció en fecha 28 de agosto de 2006, el actor procedió a instaurar la presente demanda en fecha 24 de enero de 2007, es decir cinco meses después de haberse vencido la prórroga legal, tiempo durante el cual el arrendatario realizó consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, tal y como se desprende de la copia certificada de ese expediente la cual cursa a los autos, razón por la que esta Juzgadora considera necesario citar el criterio doctrinario sostenido por el autor G.G.Q. en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, cuyo contenido es del tenor siguiente:

“(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1600 y 1614 C.C), en beneficio del arrendador por varios motivos:

1. La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y

2. La “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse es “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como henos observado.”

(…) el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos, que la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador…

“… Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto de canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción… (omisis). En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador o la consignación que el inquilino realice den beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 LAI (art. 12 CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).”

(…) Si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud de secuestro (art 38 LAI), es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción (…)

(…) ¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, mas los quince días a que se refiere el artículo 51 LAI, son suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntaris, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después de hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia de accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.

(…) De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde en probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1394 C. C) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI (…)

En el presente caso, a la luz de la doctrina supra citada, se observa claramente que el arrendatario ha mantenido una conducta activa en permanecer ocupando el inmueble que le fuera arrendado y consignando el canon de arrendamiento, tal y como se evidencia en el expediente de consignaciones traído en copia certificada a los autos por el demandado, del cual se desprende que una vez concluida la prórroga legal éste (el arrendatario) continuó tanto en posesión del inmueble como realizando el pago del canon de arrendamiento, del mismo modo se evidencia que el arrendador mantuvo una “conducta pasiva” ante tal situación por un período de cinco meses, siendo que la prórroga, a su propio decir, venció en fecha 28 de agosto de 2006 y no es si no hasta la fecha 24 de enero de 2007 que interpone la presente demanda ante el A quo, tendente al cumplimiento del contrato de arrendamiento que evidentemente, para esa fecha se había convertido en indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción del mismo, toda vez que superó con creces el tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancias éstas que llevan a esta Juzgadora a declarar sin lugar la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora y consecuentemente a confirmar la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción con diferente motiva, la cual declaró Sin Lugar la acción que por cumplimiento de contrato intentara la Sociedad Mercantil Inversiones la Cariteña, C. A en contra del ciudadano S.R.D.Á., ambos suficientemente identificados, todo ello en el dispositivo del presente fallo y así se establece.-

III

DISPOSITIVA

Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por al abogado J.R.A.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad de comercio Inversiones La Cariteña, C. A, ya identificada y consecuentemente se confirma con diferente motiva la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 31 de julio de 2007 la cual declaró subsanada la cuestión previa opuesta por la parte demandada y SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora.-

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

E.M.Q.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM DÍAZ

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

EMQ/Ja

Exp. Nº 28.128