Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Julio de 2007

CON LUGAR la demanda incoada por la Empresa Mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500 C.A., en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL 500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMERICA ambos identificados in retro..

Se declara resuelto el contrato de compra venta suscrito en fecha 1° de septiembre de 1993 sobre el inmueble identificado como lote de terreno situado en esta ciudad de Caracas, entre las Esquinas de La Bolsa a Pedrera, signado con el N° 16, distinguido con el N° catastral M 105/8-019.

Se condena a la parte demandada Asociación Civil 500 Años del Descubrimiento de América a entregar a la parte actora Inversiones La Colmena 500 C.A., el inmueble identificado como lote de terreno situado en esta ciudad de Caracas, entre las Esquinas de La Bolsa a Pedrera, signado con el N° 16, distinguido con el N° catastral M 105/8-019, sin plazo alguno, libre de bienes y personas.

Se declara que la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) entregados por la parte demandada como cláusula penal a la actora quedan a favor de ésta última.

…Omissis…

Contra la referida decisión fue ejercido recurso de apelación por la representación judicial de la parte demandada; alzamiento que subió las actuaciones ante esta Alzada, quien en fecha 10 de mayo de 2001, dictó decisión en los siguientes términos:

En fuerza de las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrandos Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, a tenor de lo dispuesto en la parte motiva del presente fallo, que se dá por reproducida en esta dispositiva declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por la Empresa Mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500 C.A., en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL 500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMERICA ambos identificados en autos.-

SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de compra venta suscrito en fecha 1° de septiembre de 1993 sobre el inmueble identificado como lote de terreno situado en esta ciudad de Caracas, entre las Esquinas de La Bolsa a Pedrera, signado con el N° 16, distinguido con el N° catastral M 105/8-019.

TERCERO: Se condena a la parte demandada Asociación Civil 500 Años del Descubrimiento de América a entregar a la parte actora Inversiones La Colmena 500 C.A., el inmueble identificado como lote de terreno situado en esta ciudad de Caracas, entre las Esquinas de La Bolsa a Pedrera, signado con el N° 16, distinguido con el N° catastral M 105/8-019, sin plazo alguno, libre de bienes y personas.

CUARTO: Se declara que la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) entregados por la parte demandada como cláusula penal a la actora quedan a favor de ésta última.

…Omissis…

Contra dicha decisión fue ejercido recurso de casación por la representación judicial de la parte demandada; Alzamiento que subió las actuaciones ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 17 de septiembre de 2003, dictó decisión en la que caso de oficio la decisión dictada el 10 de mayo de 2001; declaró su nulidad y ordenó al juez superior que correspondiera, dictase nueva sentencia corrigiendo los vicios indicados.

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia esta Alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:

En su escrito de Contestación, la demandada promueve la excepción de la falta de cualidad activa, argumentando que la demandante, no posee la legitimatid ad causam para accionar a la demandada, por carecer de la relación lógica que debe existir entre la persona a quien la ley atribuye abstractamente un derecho y la persona que en la práctica se presenta a hacerlo valer en juicio. Señala que el contrato cuya resolución se acciona fue suscrito por una persona distinta a la que intenta la acción que nos ocupa.

Ante este planteamiento cabe precisar que el presente proceso gravita en torno a la acción que ejerce la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., contra la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, donde la actora pretende la resolución de un contrato de Opción de Compra de un inmueble ampliamente identificado.

Aduce la demandada que el referido convenio fue suscrito entre: “LA COMPRADORA OFERIDA” sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, y como “LOS VENDEDORES OFERENTES”, aparecen mencionadas las siguientes personas: (Naturales) E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; (Jurídicas) CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., CORPORACIÓN TICO, C.A., todos plenamente identificados, tal como se evidencia de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, el 01 de septiembre de 1993, anotado bajo el Nº 78, Tomo 50 de los Libros que al respecto lleva esa oficina notarial. Este Instrumento no fue impugnado, por el contrario, ambas partes admiten su existencia, en tal virtud, conforme la tarifa de Ley, merece plena prueba para este Sentenciador, sobre los hechos en él empostados. Así se establece.

La accionante, para apuntalar su cualidad aduce que: ...“LOS VENDEDORES OFERENTES” procedieron a traspasar el inmueble objeto de la operación de compra venta, a mi representada, lo cual consta del Documento Registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 28 de octubre de 1993, bajo el Nº 33, Tomo 15, Protocolo Primero...”. El aludido documento público fue aportado por la demandante, identificado con la letra “D”, cursante a los folios 12,13 y 14 con sus respectivos vueltos. Este documento es valorado por esta Alzada como plena prueba, dada su categoría de documento público, en consecuencia queda procesalmente demostrada el negocio jurídico que del emana. Así se declara.

Hechos los anteriores pronunciamientos, pasa esta Alzada a pronunciarse como punto previo sobre el alegato de falta de cualidad esgrimido por la demandada, en consecuencia observa:

Se desprende del análisis que hace quien aquí decide, que tanto del contrato sobre el cual versa la presente contienda procesal, adminiculado con el escrito libelar y su reforma, nos encontramos ante una típica acción por resolución de contrato. Igualmente se aprecia la presencia de un contrato bilateral, catalogado por la doctrina como sinalagmático perfecto: donde, desde el momento en que se perfeccionó, ambas partes conocían con diáfana claridad las obligaciones que debían cumplir en el transcurso de un tiempo determinado; que incluía aquellas convencionalmente pactadas y las que supletoriamente señala la Ley.

Es así, que LOS VENDEDORES OFERENTES, tenían claramente determinadas las obligaciones que debía cumplir, con el objeto de llevar a feliz término la negociación convenida; por su parte, LA COMPRADORA OFERIDA tenía la obligación de pagar el precio de la venta, el cual se había convenido a razón de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES por metro cuadrado (Bs. 290.000,00.x mt2), también se estableció ab initio, que el metraje del terreno objeto de la negociación, tenía un área aproximada de UN MIL SEISCIENTOS METROS CUADRADOS (1.600 mts2), que la cabida real sería definitivamente determinada por medio de un levantamiento topográfico que LOS VENDEDORES OFERENTES

se obligaron a practicar. Estas obligaciones debieron verificarse en el plazo comprendido desde el 01 de septiembre de 1993 hasta el 31 de enero de 1994.

En el caso de especie, por cuanto pretende la actora, sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., la resolución del contrato de opción, debió acompañar a los autos los instrumentos necesarios que hagan llevar a la convicción del Órgano Jurisdiccional juez que la demandante, es la persona, titular del derecho reclamado, es decir, que en ella se concentra la cualidad e interés activa en el presente juicio. Mucho más, cuando en el contrato cuya resolución se demanda, aparece identificados como Propietarios - Vendedores Oferentes, unas personas naturales y jurídicas, totalmente diferentes a la persona que se eroga la posición de parte actora, lo que hace controvertida la cualidad activa en el presente juicio.

Para determinar la falta de cualidad e interés de los sujetos procesales, resulta necesario hacer las siguientes acotaciones:

Conforme la doctrina del maestro L.L. (Chiovenda), aceptamos que la cualidad activa y pasiva está constituida por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerlo valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra la cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva). Así, concluye el mentado autor, que tener cualidad activa y pasiva, equivalen a titularidad del derecho y de la obligación o sujeción a los efectos del derecho potestativo. Titularidad que constituye precisamente la cuestión de fondo por antonomasia, ya que nadie puede pretender se le reconozca una voluntad concreta de la ley a su favor si los supuestos de hecho de la norma que atribuyen tal derecho al sujeto activo, no se ha producido en su esfera jurídica y no se puede pretender que el sujeto pasivo de esa voluntad concreta de la ley, sea una persona distinta a aquella que, según la norma, está obligada a la prestación pretendida o deba soportar los efectos del ejercicio del derecho potestativo. En estricto sentido procesal, el maestro Loreto considera la cualidad como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

Según el procesalista RENGEL-ROMBERG, la legitimación o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.

En el caso sub examine, como antes se explanó, la demandante recuesta su cualidad en el contrato de compraventa que suscribiera donde aparece como Compradora la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., y como Vendedores aparecen los ciudadanos E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; y las sociedades de comercio CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., y CORPORACIÓN TICO, C.A..

Sobre la excepción de falta de cualidad, señala la sentencia recurrida lo que de seguida se transcribe:

“Para dar respuesta a esta interrogante se hace necesario analizar la disposición que alega la parte actora como el fundamento contractual de su cualidad activa, y así tenemos que la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra-venta que la actora consigna junto a su libelo, establece textualmente lo siguiente: “... Es convenio expreso entre las partes que el documento definitivo de compraventa se puede realizar, indistintamente a nombre de los “VENDEDORES OFERENTES” o de la “COMPRADORA OFERIDA”, o a nombre de la persona natural o jurídica que en su oportunidad éstos señalen, sin que con ello se modifiquen los derechos y obligaciones asumidas por este documento.”

De un análisis exhaustivo de la mencionada cláusula se evidencia claramente la voluntad de ambas partes de prever la posibilidad de que en el documento definitivo de compra venta fungiera como compradora o vendedora cualquier persona natural o jurídica que decidieren las partes designar en su oportunidad sin mayores y complicadas formalidades siempre y cuando se respetaran las estipulaciones contractuales establecidas en el mismo contrato de opción de compra-venta.

...omissis...

La venta supone la transmisión de la propiedad de los derechos ilimitados de propiedad de un bien de una persona a otra mediante el pago de un precio determinado, lo que no obsta para que sobre dicho derecho se constituya gravámenes o formalicen obligaciones de otra índole que lo limiten a una serie de estipulaciones contractuales pactadas por su causante inmediato con una tercera persona.

...omissis...

Dicha aseveración encuentra asidero jurídico en el hecho de que no existía forma legal valida para que el vendedor que se compromete con una persona en particular a otorgarle un derecho exclusivo de compra de un inmueble, pueda eventualmente transmitir su cualidad de tal garantizando al mismo tiempo el cumplimiento del aludido derecho de exclusividad.

Así, el comprador del inmueble que lo compra con conocimiento de que su causante se ha comprometido previamente con un tercero mediante un contrato de opción de compra-venta, se hace partícipe del contenido obligacional del mismo, siempre y cuando se incluya en la opción correspondiente una cláusula con el tenor, alcance y sentido como la que nos ocupa...

... omissis...

Observa el Tribunal que la venta formalizada entre la actora y los denominados vendedores-oferentes en el contrato de opción de compra-venta. Logró el propósito instrumentado en la cláusula QUINTA del mismo, pues con ella se formalizó la posibilidad de que una tercera persona actuara en nombre de aquellos en el contrato definitivo de compra-venta que eventualmente se formalizaría antes del 31 de Enero de 1994, lo que a todas luces nos indica que la empresa INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., disfruta de la cualidad de propietario del mencionado inmueble y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

No comparte esta Alzada la conclusión a que llega la recurrida, para afirmar la cualidad activa en la persona de la accionante, sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., por las razones que de seguida se manifiestan:

Es cierto que con la venta que hicieran: E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., CORPORACIÓN TICO, C.A., a la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., le trasmitieron a esta última, en forma ilimitada, la plena propiedad del inmueble. También es cierto que sobre dicho derecho “se pudo” constituir algún gravámenes o formalizar obligaciones de otra índole que limiten el derecho adquirido, incluyendo estipulaciones contractuales pactadas por su causante inmediato a favor de un tercero.

Empero, en el contrato de venta del inmueble a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., se puede apreciar con meridiana claridad que la venta fue pactada en forma PURA Y SIMPLE, PERFECTA E IRREVOCABLE, tal enunciación apunta directamente a establecer que la transferencia de la propiedad se perfeccionó de manera que no existía condición suspensiva o resolutoria de la cual dependiera la validez o eficacia del mismo. También se observa del contrato de venta, que la propiedad se trasmitió sin limitación alguna, nada se menciona sobre la existencia de algún gravamen o algun derecho de exclusividad de comprar a favor de un tercero. Circunstancia que aparecen de relevancia capital a los fines de establecer, si con la venta del inmueble, se transmitió al comprador la facultad de exigir la resolución del contrato de opción de compra-venta, o en el mismo sentido, si se garantizaba el derecho de algún tercero a exigir, al nuevo propietario, el cumplimiento de obligaciones asumidas por su causante inmediato.

Conforme a los enunciados generales que rige los efectos del contrato, específicamente el Principio de la relatividad de los contratos, consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1166 del Código Civil, que establece “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos en la Ley. El cual se basa en que, siendo el contrato producto la voluntad de las partes, sólo produce efectos entre ellas y no para las personas extrañas al contrato.

En el mismo sentido encontramos que los efectos internos del contrato consisten fundamentalmente en producir obligaciones, conforme al cual, sólo el titular del derecho de crédito (acreedor) puede exigir el resolución de la obligación; y, sólo el deudor, es la persona que esta obligada a cumplir la obligación. Un tercero, un extraño a la relación contractual, no puede ni exigir el resolución ni tampoco estar obligado a cumplir.

Queda claro que la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, es un tercero o extraño al contrato donde, los ciudadanos: E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; y las sociedades de comercio CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., CORPORACIÓN TICO, C.A., dieron en venta pura y simple perfecta e irrevocable el inmueble antes identificado, a la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A. En consecuencia, apuntalados en la referida convención, no podría la compradora exigir a la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, el resolución de alguna obligación derivada de ese negocio jurídico.

Tampoco podría, la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, en su condición de tercero, exigir al nuevo propietario el resolución de alguna obligación derivada del contrato de opción de compra venta que nos ocupa.

Ahora bien, así como la demandada, sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, resulta a claras luces un tercero respecto al contrato de compraventa, donde la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., adquirió en plena propiedad el inmueble según documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 28 de octubre de 1993, bajo el Nº 33, Tomo 15, Protocolo Primero.

La sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., resulta a su vez un tercero ajeno y extraño al contrato de opción de compra-venta suscrito entre los vendedores oferentes E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., CORPORACIÓN TICO, C.A., y la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA” según documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, el 01 de septiembre de 1993, anotado bajo el Nº 78, Tomo 50 de los Libros que al respecto lleva esa oficina notarial. Así se establece.

Por las razones expuestas, es criterio de esta Alzada, que cuando la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., adquirió por venta la propiedad del inmueble según documento público analizado, no se subrogo en los derechos u obligaciones derivados del contrato de opción de compra-venta que precedentemente había suscrito su vendedora, con la sociedad de civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”. En consecuencia, no le fue trasferida la cualidad para accionar el resolución o la resolución del contrato de opción de compra venta sucrito el 01 de septiembre de 1993, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, anotado bajo el Nº 78, Tomo 50 de los Libros que al respecto lleva esa oficina notarial, en consecuencia la facultad para accionar el resolución del contrato de opción de compra-venta que nos ocupa se mantiene en la persona de los Vendedores Oferentes, ciudadanos: E.L.D.U., H.D.L.C.G.L., C.V.G.L., A.d.U.; y las sociedades mercantiles CENTRO RESIDENCIAL PARQUE LOS GRANADOS, C.A., CORPORACIÓN TICO, C.A. Así se declara.

De lo anterior concluye esta Alzada que no está acreditado a los autos, una circunstancia de mayúscula relevancia procesal, cual es que la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., posea la cualidad e interés para sostener las razones del presente juicio.

Por lo anterior, es preciso entonces aclarar, que la legitimatio ad causa deviene de la titularidad, y en consecuencia se convierte en un presupuesto material que debió acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico por él deseado.

El demandante no aportó en el proceso, medio de prueba alguno capaz de soportar su cualidad e interés, lo que nos lleva a concluir que no cumplió con su carga probatoria, de donde es forzoso para esta Alzada declarar su falta de cualidad. Tal declaratoria trae aparejada como consecuencia la inadmisibilidad de la acción, como será declarada en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.

5. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

CON LUGAR LA APELACIÓN intentada por la representación judicial de la parte demandada, sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 15 de diciembre 1998.

Se REVOCA EL FALLO APELADO.

Se declara INADMISIBLE LA DEMANDA que por Resolución de Contrato de opción de compra-venta incoara la sociedad mercantil INVERSIONES LA COLMENA 500, C.A., contra la sociedad civil “500 AÑOS DEL DESCUBRIMIENTO DE AMÉRICA”, ambos identificados en el cuerpo de este fallo

Conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por resultar perdidosa en la presente causa.

Regístrese, publíquese, notifíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad al juzgado de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de julio del año dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA

ABG. ENEIDA J. TORREALBA C.

Exp. Nº 7474.

Definitiva/Demanda Mercantil

Resolución de Contrato/Recurso.

Con Lugar “Revoca”/”F”

EJSM/EJTC/carg

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las tres y treinta minutos post meridiem (3:30 p.m.). Conste,

LA SECRETARIA

ABG. ENEIDA J. TORREALBA C.