Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 7 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Siete (07) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000073

ASUNTO ANTIGUO: 2008-32.048

DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ECHEZARRAGA, SOCIEDAD ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07 de Marzo de 1988, bajo el N° 44, Tomo 55-A-Sgdo., siendo la última modificación de su documento constitutivo Estatutario la aprobada en la Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 08 de Diciembre de 1997, tal como consta en el Acta inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Febrero de 2001, bajo el N° 60, Tomo 7-A-Cto., expediente N° 16148, representada por el ciudadano C.E.F.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.853.607, en su condición de Presidente de la Junta Directiva.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos O.E.A.C. y O.A.A.H., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 36.358 y 67.301, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil LONGEVITY CENTER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de Junio de 1995, bajo el Número 68, Tomo 245-A-Sgdo., expediente N° 490000, representada por el ciudadano J.P.E.K., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-8.042.940, en su condición de Director Gerente.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana NORKA ZAMBRANO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 83.700.

MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento introducido por los abogados de la empresa INVERSIONES ECHEZARRAGA, SOCIEDAD ANÓNIMA, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, contra la Sociedad Mercantil LONGEVITY CENTER, C.A., por presunto vencimiento del término y de la prórroga legal.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa revisión de las actas procesales, en fecha 02 de Julio de 2008, declinó la competencia por el valor a un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, siendo asignada a este Órgano Jurisdiccional, por sorteo de fecha 17 de julio de 2008.

En fecha 23 de Julio de 2008, se admite la presente demanda de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el Artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de Noviembre de 2.008, el Alguacil de este Juzgado, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación encomendada, por lo cual consignó la compulsa y el recibo de citación a los efectos de Ley.

En fecha 06 de Abril de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles conforme a lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 15 del referido mes y año.

En fecha 26 de Mayo de 2009, el apoderado actor consignó la publicación en prensa del cartel de citación librado al efecto y siendo en fecha 05 de Junio de 2009, el Secretario Accidental dejó constancia de la fijación del cartel de citación en el inmueble de marras, dando cumplimiento a lo establecido en el Artículo 223 eiusdem.

En fecha 03 de Julio de 2009, previo requerimiento de la representación accionante, este Tribunal designó a la abogada NORKA ZAMBRANO ROJAS, como Defensora Ad-Litem del demandado, a la cual ordenó notificar mediante boleta a los fines de ley.

En fecha 20 de Julio de 2009, el ciudadano J.Á., Alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia en autos de haber notificado a la citada Defensora del cargo recaído en su persona, quien en fecha 22 de dicho mes y año, manifestó su aceptación y procedió a tomar el debido juramento de ley.

En fecha 12 de Agosto de 2009, previa las formalidades de ley para su citación, la Defensora Ad-Litem en comento, presentó escrito mediante el cual, entre otras consideraciones, dio contestación a la demanda, solicitó sea declarada sin lugar la misma y consignó recaudo.

En fecha 17 de Septiembre de 2009, dicha Defensora Judicial consignó escrito de pruebas mediante el cual consignó el acuse de recibo de Ipostel donde consta el envió y recepción del telegrama dirigido a su defendido; alegó el principio de comunidad de pruebas y se reservó el derecho de seguir promoviendo probanzas.

En fecha 25 de Septiembre de 2009, la representación actora mediante escrito promovió y reprodujo pruebas instrumentales; las cuales fueron admitidas en esa misma fecha.

Por auto de fecha 28 de Septiembre de 2008, este Juzgado, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem.

En fecha 02 de Octubre de 2009, el Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco (5) días continuos siguientes a tal providencia, exclusive; por lo que estando dentro de la oportunidad legal para ello pasa decidir la controversia, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes...

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. …

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Artículo 1.599.-. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 28.- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo

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Artículo 33.- Las demandas por …cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, …y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar los abogados de la parte actora alegaron que su mandante suscribió en fecha 20 de Mayo de 2002, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil LONGEVITY CENTER, C.A., que comenzó a regir a partir del día 08 de Junio de 2002 y que versa sobre un inmueble constituido por la Planta Alta de la Quinta Chamariapa, ubicada en la Avenida Araure, Esquina de S.F., Urbanización Chuao, Municipio Baruta, Estado Miranda y una línea telefónica, y que en dicho contrato se estipuló que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, prorrogable por períodos de un (1) año, por un máximo de tres (3) prórrogas.

Alegan que en fecha 15 de Diciembre 2005, se celebró un nuevo contrato ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 285, Tomo 113, mediante el cual se estipuló que la duración del mismo sería de un (1) año fijo contados a partir del primero (1) de Junio de 2005, prorrogable por un (1) año más.

Sostienen que en cumplimiento de lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el representante de la Sociedad Mercantil demandada, en fecha 08 de Mayo de 2006, participó a su arrendador el deseo de renovar por un año más.

Aducen que conforme a la Cláusula Décima Segunda del contrato, se estableció que en caso de incumplimiento en la entrega del inmueble por parte del arrendatario, éste debería pagar por cada día de atraso la suma equivalente al treinta por ciento (30o/o) del canon de arrendamiento mensual.

Señalan que en fecha 22 de Mayo de 2008, se trasladó y constituyó el Juzgado 23 de Municipio de Caracas, previa solicitud, al inmueble arrendado con el objeto de notificar, entre otros particulares, que la prórroga legal vencería el día 02 de Junio de 2008.

Expresan que con todo lo anteriormente expuesto se prueba plenamente que para el día 01 de Junio de 2007, fecha de vencimiento del contrato, habían transcurrido cuatro (4) años, once (11) meses y veintitrés (23) días de la relación arrendaticia, razón por la cual le corresponde una prórroga legal de un (1) año, conforme a las disposiciones del Literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó a computarse a partir del día 02 de Junio de 2007 y que la misma venció en fecha 02 de Junio de 2008, fecha en que la parte demandada debió haber hecho entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Fundamentaron la pretensión en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, y en los Artículos 28, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluyen los abogados accionantes que por todos los hechos antes expuestos es que se ven en la imperiosa obligación de ocurrir ante este Juzgado a demandar, como en efecto formalmente demandaron, a la Sociedad Mercantil LONGEVITY CENTER, C.A., en su carácter de arrendataria, por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por el vencimiento de la prórroga legal, a fin que convenga o en su defecto, se declare con lugar la demanda en los siguientes términos: Primero: En hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble, totalmente desocupado de personas y bienes. Segundo: A pagar la cantidad diaria equivalente a la cláusula penal del contrato, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega total y definitiva del inmueble. Tercero: A pagar las costas procesales.

Solicitaron medida de secuestro sobre la cosa arrendada y la designación de su representada como depositaria de la misma y por último estimaron la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs.F 4.258,16).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad legal, para dar contestación a la demanda compareció por ante este Juzgado la abogada NORKA ZAMBRANO, actuando en su carácter de Defensora Judicial designada a la parte accionada, Sociedad Mercantil LONGEVITY Center C.A., quien presentó escrito donde, entre otras determinaciones, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamenta.

En este orden la defensora en referencia acompaño copia fotostática del formulario de consignación de telegramas de contado emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), relativo a la notificación de su defendido sobre la designación recaída en su persona, a fin de dar cumplimiento a los deberes inherentes al desempeño de su cargo como Defensora Ad-Litem y por último solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

Ahora bien, planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

Junto con el libelo de la demanda la representación actora acompañó los siguientes recaudos:

Signado con la letra “A” copia fotostática del poder otorgado en fecha 06 de Mayo de 2008, por la parte actora a los abogados O.E.A.C. y O.A.A.H., ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, bajo el N° 48, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho despacho, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que se atribuyen los citados mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

Copia fotostática del instrumento de propiedad protocolizado a favor de la parte actora ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, en fecha 18 de Octubre de 1988, bajo el Nº 1, Tomo 4, Protocolo Primero, la cual al no ser impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna de acuerdo con el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora conforme con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y se aprecia que el bien inmueble de marras pertenece en propiedad a la empresa demandante, y así se declara.

Marcado con la letra “C” contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 20 de Mayo de 2002, ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 33, Tomo 69, por el inmueble de autos señalado Ut Supra, con vigencia según su Cláusula Tercera por el lapso de un (1) año fijo contado desde el día 08 de Junio de 2002, prorrogable por periodos iguales de un (1) año y por un máximo de tres (03) prórrogas, si cualquiera de las partes notifica previamente y por escrito a la otra, su deseo de prorrogarlo con por lo menos seis (6) meses de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, de ser el caso, a ser destinado única y exclusivamente para servicios de comercio, conforme su Cláusula Cuarta.

Marcado con la letra “D” contrato de arrendamiento e inventario anexo, autenticados en fecha 15 de Diciembre de 2005, y suscrito entre las mismas partes y el mismo inmueble de marras, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 28, tomo 113, e inventario anexo, con vigencia según su Cláusula Cuarta por el lapso de un (1) año fijo contado desde el día 01 de Junio de 2005, prorrogable por un (1) año más, siempre que cualquiera de las partes notifique previamente y por escrito a la otra dentro de los tres (3) meses de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato y se acepte la cláusula segunda del convenio relativo al aumento del canon por IPC, o revalorización del inmueble por cambio de uso, donde dispusieron en el Numeral 5° de la Cláusula Décima Segunda, la penalidad del pago de los días de mora por la falta de entrega, a razón del treinta por ciento (30%) del canon mensual a la fecha sin que ello implique tácita reconducción.

A los anteriores contratos se les adminicula la comunicación privada de fecha 08 de Mayo de 2006, dirigida por el representante de la parte demandada a la parte actora, donde manifiesta su deseo de renovar la relación arrendaticia por el lapso de un (1) año, quedando por ajustar el canon de alquiler, conforme a las disposiciones del contrato de arrendamiento del año 2005.

Dichos documentos son concatenados con las actuaciones contenidas en la solicitud de Notificación Judicial N° AP31-S-2008-000969, relativa a la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cursantes a los folios 36 al 63 del expediente, donde el Tribunal comisionado en fecha 22 de Mayo de 2008, dejó constancia de haberse trasladado al lugar de la notificación y haberle hecho entrega al ciudadano Brice Makay J.A., en su condición de Gerente General de LONGIVITY CENTER, C.A., una copia simple de dicha solicitud donde se le hace saber, entre otros particulares, que en fecha 02 de Junio de 2008, se vencía la prórroga legal y, que por ser el último canon fijado por la cantidad de Tres Mil Quinientos Cuarenta y Ocho Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs.F 3.548,48), le corresponde una penalidad de Mil Sesenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 1.064,54) diaria, equivalente al treinta por ciento (30%) del canon en comento, en caso de incumplimiento en la entrega.

Ahora bien, revisadas cuidadosa y detalladamente cada una de las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 12, 429, 507, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363, 1.357, 1.359 y 1.371 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, y aprecia en derecho que existe una relación inquilinaria que por imperio de la ley debe ser computada desde el día 08 de Junio de 2002, venciendo el contrato para el día 01 de Junio de 2007, puesto que la misma continuó generando sus efectos obligacionales entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble dada su continuidad, tal como se evidencia de la precisa determinación temporal que emergió cuando las partes acordaron la contratación determinada escrita de fecha 15 de Diciembre de 2005, con vigencia a partir del 01 de Junio de 2005, por el término de un (1) año prorrogable, que finalizó para el día 01 de Junio de 2006, así como la misiva de fecha 08 de Mayo de 2006, librada por la demandada para prorrogar tal relación por el lapso de un (1) año que venció el día 01 de Junio de 2007, puesto que allí los efectos de la prestación no cesaron, por tratar de derechos irrenunciables que la Legislación Especial estableció para beneficiar o proteger a los arrendatarios, de modo que esa prolongación hizo que el vínculo continuara produciendo los efectos obligacionales iniciales, y así queda establecido.

La anterior determinación se hace en atención al criterio doctrinario sostenido por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan que:

“…En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. …La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada (ommisis)…Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.

También se observa que de autos no consta que las partes hayan suscrito un nuevo contrato al vencimiento del último de los mencionados, por lo que es notorio que a partir del día 02 de Junio de 2007, inclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y potestativamente para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año, debido a que la relación arrendaticia bajo estudio tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, tomando en consideración la citada Notificación Judicial N° AP31-S-2008-000969, y así se decide.

Del mismo modo infiere éste Juzgador que si bien es cierto que el término de un (1) año de dicha prórroga legal vencía para el día 01 de Junio de 2008, es cierto igualmente que para el momento de la interposición de la acción, la misma efectivamente se encontraba vencida. Sin embargo, de las actas procesales no se evidencia en ninguna forma de derecho cuál es el último canon fijado a la fecha entre las partes según los Índices de Precios al Consumido (IPC) o la revalorización del inmueble por cambio de uso, a los efectos del cálculo de la penalidad por la falta de entrega, establecida en el Numeral 5° de la Cláusula Décima Segunda en un treinta por ciento (30%), ya que la representación demandante solo se limitó a alegar en el escrito libelar que tal canon era por la cantidad de Tres Mil Quinientos Cuarenta y Ocho Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs.F 3.548,48) sin que tal afirmación haya sido debidamente probada en los autos, puesto que tal cantidad solo está contenida en la notificación en comento, cuando ello solo constituye un solo indicio que no fue concatenado con otra prueba, tomando en consideración que el espíritu, razón y alcance de este tipo de probanzas no es otro que, informarle formalmente al arrendatario sobre las decisiones que ha tomado el arrendador, sin que ello implique en modo alguno aceptación de su contenido por parte del notificado; por lo tanto al no determinarse a ciencia cierta cual es el último canon pactado a la fecha entre las partes según los Índices de Precios al Consumido (IPC) o la revalorización del inmueble por cambio de uso, durante la última prórroga convencional, se debe declarar improcedente tal penalidad, y así se decide.

Por su parte la Defensora Judicial de la empresa demandada durante el lapso probatorio consignó recibo de Ipostel donde consta el envió y recepción del telegrama dirigido a su defendido, siendo necesario resaltar que este instrumento no es un medio de prueba susceptible de valoración por cuanto el mismo solo evidencia el cumplimiento de las obligaciones asumidas por tal representación, y sí se decide.

De igual forma alegó el principio de comunidad de pruebas. Sobre este punto en particular, es necesario precisar que ello no constituye un medio probatorio susceptible de valoración sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia y analizado como ha sido el acervo probatorio traído a los autos, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto el Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo y concluye en lo siguiente:

Que de autos quedó demostrado el presupuesto procesal contendido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia a lo pautado en el Artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la representación accionante pudo probar durante el transcurso del juicio la finalización de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar por su vencimiento así como las obligaciones que se derivaron de la misma para ambas partes; sin embargo no demostró la procedencia de la aplicación de la cláusula penal por la falta de entrega del bien inmueble en razón que no probó cuál fue el último canon de alquiler establecido a la fecha entre las partes según los Índices de Precios al Consumido (IPC) o la revalorización del inmueble por cambio de uso, y así se decide.

En este orden y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que concluye finalmente este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, de tener por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; que le correspondió a los abogados actores probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellos persiguen, y que a juicio de este Tribunal así lo hicieron parcialmente conforme a derecho, dado que solo lograron demostrar el incumplimiento en la entrega del inmueble de marras a la fecha de expiración del vínculo contractual, que le imputa a la parte demandada en el escrito libelar puesto que no probaron la procedencia de la penalidad por la mora por falta de precisión del último canon fijado a la fecha, y así se decide formalmente.

Consecuencialmente, la empresa demandada al no demostrar en autos que entregó el inmueble arrendado en su debida oportunidad u otro hecho que la relevara de tal obligación, a pesar que gozó del principio de contradicción que informa el régimen legal, incluyendo en este el ejercicio de su derecho de contraprobar; quedó demostrado que incumplió con su obligación principal de entregar el citado inmueble una vez que expiró el contrato de arrendamiento y su prórroga legal, conforme quedó establecido en el presente fallo, y la consecuencia legal de dicha situación declarar parcialmente con lugar la demanda ejercida en la presente causa; extinguir jurisdiccionalmente la convención locativa en estudio; condenar a la inquilina a la entrega material del inmueble alquilado libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y declarar improcedente el pago por la mora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ECHEZARRAGA, SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por los abogados O.E.A.C. y O.A.A.H., contra la Sociedad Mercantil LONGEVITY CENTER, C.A., quien fue representada por la abogada NORKA ZAMBRANO en su condición de Defensora Ad-Litem; por cuanto la parte demandada no hizo entrega del bien arrendado al vencimiento de la relación obligacional.

SEGUNDO

Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble constituido por la Planta Alta de la Quinta Chamariapa, ubicada en la Avenida Araure, Esquina de S.F., Urbanización Chuao, Municipio Baruta, Estado Miranda, libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos de que se haya hecho uso.

TERCERO

IMPROCEDENTE el pago pro concepto de mora; en razón que no quedó probado en autos a ciencia cierta y con exactitud cuál fue el último canon de alquiler establecido a la fecha entre las partes según los Índices de Precios al Consumido (IPC) o la revalorización del inmueble por cambio de uso, conforme los lineamientos antes expuestos.

CUARTO

Dada la naturaleza parcial de la presente decisión el Tribunal no hace especial condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Siete (07) días del mes de Octubre del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

CAROLYN Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo las 01:48 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/CYBC/Aurora-PL-B.CA.

Asunto: AH13-V-2008-000073

Asunto Antiguo: 2008-32.048

Arrendamiento Inmobiliario.

Materia Civil-Cumplimiento Arrendaticio.