Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Arturo Martinez Jiménez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151°
DEMANDANTE: INVERSIONES ENACO, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1992, bajo el Nº 89, Tomo 92-A.
APODERADO
JUDICIAL: P.D.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.812.
DEMANDADO: R.S.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.732.215.
APODERADOS
JUDICIALES: J.C. CONDE ALCALÁ y R.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.603 y 12.546, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: MERCANTIL
EXPEDIENTE: 10-10399
I
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 20 de abril de 2010, por el ciudadano R.A.S.F., asistido por el abogado J.C. CONDE ALCALA, contra la decisión proferida en fecha 14 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la demandante sociedad mercantil INVERSIONES ENACO, C.A., y en consecuencia, condenó al demandado a la restitución del inmueble, objeto del presente juicio, expediente signado con el Nº AP31-S-2009-001368 (nomenclatura del aludido juzgado).
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 07 de mayo de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 12 de mayo de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el 14 de mayo de 2010. Por auto dictado en fecha 17 de mayo de 2010, se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 29 de abril de 2009, por el abogado P.D.M. en su condición de apoderado judicial de la demandante sociedad de comercio INVERSIONES ENACO, C.A., a través del cual argumentó:
Que su defendida dió en arrendamiento al ciudadano R.S.F., un inmueble de su propiedad constituido por la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, por el lapso de tres (3) meses, según consta de documento autenticado en fecha 26 de abril de 2006, en la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 51, Tomo 39, por un término de tres (3) meses fijos e improrrogables y con vencimiento el día 30 de junio de 2006.
Que a la fecha de terminación del contrato locativo el inquilino debió entregar la oficina dada en arrendamiento, lo que no hizo; que ambas partes suscribieron un acuerdo privado en el cual el inquilino se comprometió a desocupar y entregar el día 01 de diciembre de 2007. Que para el caso de que el inquilino no ejerciera su derecho a compra, firmando una opción de compra por 6 meses en la misma fecha que se firmó el acuerdo de desocupación, en las cuales se pactó que el día de vencimiento de entrega como el día de la opción de compra sería el 01 de diciembre de 2007.
Que el accionado no ejerció su derecho de comprar la oficina, que no notificó ni comunicó a la arrendadora nada respecto al negocio jurídico al cual se había comprometido, ni tampoco cumplió con su obligación de hacer entrega del inmueble en las fechas acordadas; lo que ocasionó a su patrocinada un daño grave, y que el inquilino se ha mantenido durante más de un (1) año en el inmueble sin permitir la venta de la oficina, ni tampoco cumplió con su obligación de efectuar la entrega material, a pesar de las gestiones extrajudiciales que se realizaron para obtener la desocupación; que es por ello que en nombre de su representada, procede a demandar al ciudadano R.S.F., solicitando que: a) En hacer la entrega material del inmueble, libre de bienes y personas y b) Al pago de las costas procesales que se deriven de la presente demanda hasta su culminación.
Requirió el apoderado libelista, que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y que se nombrara a su representada como depositaria del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 588, ordinal 2º en concordancia con los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Fundamentó la presente acción en los artículos 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1.159, 1.160, 1,.167, 1.185, 1.264 y 1269 del Código Civil, artículos 33, 40, 42, parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte actora anexó al escrito libelar como documentos fundamentales de la demanda, los siguientes recaudos:
• Acuerdo privado suscrito entre los ciudadanos R.S. y SALVATORE D´URSO BRILLANTE, en el cual se pactó que el inquilino entregaría el inmueble al arrendador en fecha 01 de diciembre de 2007 (f. 11).
• Misiva contentiva de oferta de venta de la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrita entre los ciudadanos R.S., SALVATORE D´URSO y PASCUAL D´URSO (f. 12).
• Constancia expedida por la Alcaldía de Caracas, en fecha 30 de abril de 2008, en la cual se dejó constancia de que no se llegó a un acuerdo voluntario con el ciudadano R.S.F., para la desocupación del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento (f. 14).
• Copia del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano SALVATORE D´URSO BRILLANTE y el ciudadano R.S.F., autenticado en la Notaría Vigésima Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de abril de 2006, bajo el Nº 51, Tomo 39, sobre la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital (f. 15 al 17).
• Copia de registro mercantil de la empresa INVERSIONES ENACO, C.A., la cual contiene el Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de dicha empresa, celebrada el día 23 de octubre de 2007 (f. 18 al 21).l
• Copia de registro mercantil de la empresa INVERSIONES ENACO, C.A., la cual contiene el Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de dicha empresa, celebrada el día 09 de enero de 2006 (f. 22 al 26).
• Copia del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa INVERSIONES ENACO, C.A. (f. 27 al 32).
• Instrumento poder otorgado por los ciudadanos S.D.B. y PASCUAL D´URSO MORALES (f. 33 al 34).
La demanda in comento aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante auto fechado 04 de mayo de 2009, ordenando el emplazamiento del demandado ciudadano R.S.F., titular de la cédula de identidad Nº 11.732.215, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.
Infructuosas como resultaron las gestiones para citar personalmente al accionado, se constata el folio 56, que el representante judicial de la parte actora requirió que se citara al demandado por medio de cartel, lo que fue acordado por el a quo en fecha 12 de junio de 2009 (f. 57).
El apoderado actor mediante diligencia fechada 07 de julio 2009 consignó las publicaciones del cartel en los diarios “Últimas Noticias” y “EL Universal”, de fechas 30 de junio y 04 de julio de 2009; evidenciándose que la Secretaria del juzgado de cognición se trasladó el día 02 de octubre de 2009 al domicilio del demandado y fijó el cartel de citación, onforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f. 71).
El 28 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la demandante solicitó que se nombrara defensor ad-litem al demandado; petición que fue acordada por el a quo el 30 de octubre de 2009, designándose como defensora judicial del accionado a la ciudadana ROTCECH LAIRET, a quien se libró boleta de notificación, a fin de que aceptara o no el cargo recaído en su persona, constatándose que el día 08 de diciembre de 2009 la prenombrada defensora ad litem acepto el cargo y prestó el juramento de ley (f. 79).
Practicada la citación de la defensora ad litem el día 02 de febrero de 2010 (f. 83), consta que mediante escrito fechado 04 de febrero de 2010, la defensora ad-litem del accionado abogada ROTCECH M.L.R., procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: 1) Negó, rechazó y contradijo en todas y en cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados por la actora por no ser ciertos así como en el derecho invocado por no asistirle la demanda, razón por la cual solicitó que la misma fuese declarada sin lugar. 2) Adujo que realizados los trámites pertinentes a objeto de localizar a su defendido, el mismo la contactó y conversaron, y que desde entonces le ha sido imposible volver a comunicarse con él, que muestra de ello lo constituye el telegrama que remitió al mencionado ciudadano, el cual anexó a las actas (f. 88).
En la misma data 04 de febrero de 2010, el demandado ciudadano R.A.S.F., compareció personalmente ante el a quo, asistido por la abogada A.G., y mediante diligencia se dió por citado y requirió que se difiriera el acto de contestación a la demanda, por cuanto se encontraba desasistido de abogado de su confianza y de conformidad con lo establecido en la Ley de Abogados y el Texto Fundamental.
Mediante escrito presentado el día 08 de febrero de 2010 por el demandado ciudadano R.A.S.F., asistido por el abogado J.C. CONDE ALCALÁ, contestó la demanda, así: 1) Rechazó, negó y contradijo la demanda por no ser ciertos los hechos invocados y por no asistirle el derecho a la demandante; por cuanto la relación arrendaticia comenzó el día 28 de abril de 2004 a través de un contrato de comodato, y que posteriormente en fecha 01 de marzo de 2005 se firmó un segundo contrato de arrendamiento; que dicha relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, pues se ha prolongado por más de seis años.
2) Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, ya que la parte actora pide la desocupación y ésta no cumple con ninguno de las causales que taxativamente exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 3) Impugnó los documentos consignados por la representación judicial de la actora, es decir tanto el documento de opción de compra venta y el presunto acuerdo privado de desocupación.
Abierto ope legis el juicio a pruebas, consta en autos que en fechas 11 de febrero y 18 de marzo de 2010 (f. 104, 105 y 121), la representación judicial de la demandante sociedad mercantil INVERSIONES ENACO, C.A., consignó escrito de promoción de pruebas, en los términos siguientes:
• Reprodujo el mérito favorable de los autos, en virtud de la consignación de los documentos fundamentales introducidos con la demanda.
• Promovió la prueba de cotejo, de conformidad con lo establecido en los artículos 445 y 446 del Código de Procedimiento Civil, y señaló como documentos indubitados: a) Los diversos escritos firmados por el demandado y que cursan en el expediente, b) La firma no desconocida en el documento privado, en el cual el demandado se obliga a entregar el inmueble identificado como local de oficina
• Promovió la prueba de experticia, en caso se ser necesaria, según lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el experto compruebe la firma de los documentos promovidos.
Asimismo, consta en autos que el día 19 de febrero de 2010, el demandado ciudadano R.A.S.F., asistido de abogado, consignó escrito de pruebas a través del cual promovió el mérito favorable de los autos.
Las pruebas promovidas por las partes aparecen admitidas por el juzgado a quo mediante autos dictados en fechas 19 y 23 de febrero de 2010.
Mediante diligencia de fecha 03 de marzo de 2010 (f. 119), el abogado P.D. actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante, solicitó al a quo que no se tomara en cuenta la contestación a la demanda efectuada por el accionado R.S.F. por ser extemporánea, y que solo sea considerado el escrito de contestación presentado por la defensora ad-litem en la debida oportunidad; requiriendo al a quo que se pronunciara al respecto, y a todo evento contradijo la cuestión previa opuesta por el demandado, requiriendo que se desechara tanto el escrito de contestación a la demanda como la cuestión previa opuesta.
El día 09 de abril de 2010 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones en un folio útil. Se verifica que el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 14 de Abril de 2010, en la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento impetrada. Contra ese fallo la parte demandada ejerció recurso de apelación el 20 de abril de 2010, el cual aparece oído por el a quo en fecha 07 de mayo de 2010.
Cumplido el trámite procesal de segunda instancia, este juzgado entró en la fase decisoria que nos ocupa.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Encontrándonos dentro del lapso procesal para fallar, procede a ello este Juzgado Superior, con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se explanan:
Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 20 de abril de 2010, por el ciudadano R.A.S.F., asistido de abogado, contra la decisión proferida en fecha 14 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la demandante sociedad mercantil INVERSIONES ENACO, C.A., y en consecuencia, condenó al demandado a la restitución del inmueble, objeto del contrato. Esa decisión judicial es como sigue:
… En el presente caso la actora pretende se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento en cuanto a que le restituya el inmueble por haber finalizado el arrendamiento.
…omissis…
A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prórroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.
Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario….
En el presente caso es claro que la prórroga legal que correspondía es la del literal a) es decir de un año, dado que la relación locativa duró desde el 1 de abril de 2006 hasta el 1 de diciembre de 2007.-
Ahora bien terminada la prórroga legal el arrendatario tiene la obligación de restituir la cosa arrendada y no hay prueba de que haya cumplido con esto, así como tampoco hay elementos de los que pueda inferirse que ocurrió la tácita reconducción por lo cual lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar con lugar la demanda y así se decide…
.
Corresponde ahora determinar el thema decidendum de este juicio, cuya solución judicial aquí se profiere, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes en el escrito libelar que persigue el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, con respecto a la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, argumentando la terminación de la relación arrendaticia y la no entrega de dicho inmueble.
Estos hechos fueron rechazados, negados y contradichos por la defensora ad-litem designada al demandado abogada ROTCECH M.L.R. en forma genérica, aduciendo además que se comunicó en una primera oportunidad vía telefónica con su defendido, empero que posteriormente le fue imposible lograr nuevamente comunicarse con él. Asimismo consta que mediante escrito fechado 08 de febrero de 2010, el demandado R.S.F. contestó la demanda incoada en su contra, negándola, rechazándola y contradiciéndola tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los mismos y por no asistirle el derecho a la demandante; desconoció los documentos que fueron anexados al libelo; opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en virtud de que esta acción no cumple con los requisitos de ley establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio a los fines de dilucidar el asunto judicial debatido, por lo que se decidirá como punto previo la extemporaneidad o no de la contestación a la demanda presentada por el demandado R.A.S.F. en fecha 08 de febrero de 2010 (f. 92), y de seguida pasará a dilucidar el fondo de esta causa.
PUNTO PREVIO: Observa esta Superioridad que el tribunal de cognición designó a la parte demandada defensora ad litem el día 30 de octubre de 2009, en virtud de la imposibilidad del Alguacil de citar personalmente al accionado, recayendo tal nombramiento en la persona de la abogada en ejercicio ROTCECH M.L.R.L., quien luego de haber sido debidamente notificada y citada, procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito de fecha 04 de febrero del año que discurre, es decir al segundo día de despacho siguiente a su citación de conformidad con lo estatuido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil. El accionado en este caso, al darse por citado en la misma oportunidad en que la defensora ad litem contestó la demanda, esto es, el día 04 de febrero de 2010, requirió que se difiriera dicho acto (contestación) alegando para ello que “…me encuentro sin la asistencia de un Profesional del Derecho de conformidad con lo establecido en la Ley de Abogado…”; siendo el caso que en dicha diligencia de fecha 04 de febrero de 2010 el demandado textualmente indicó “…En horas de despacho del día cuatro (04) de Febrero de 2010, comparece ante este Tribunal Vigésimo Cuarto (24º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano R.A.S.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 11.732.215, actuando en mi carácter de demandado en el presente juicio de Entrega Material, seguido en mi contra por la Sociedad Mercantil Inversiones Enaco, C.A. debidamente asistido en este acto por la abogada A.G., abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 50744…”. Ahora bien, el artículo 223 del Código Adjetivo Civil consagra la figura del defensor ad litem para garantizar el debido proceso al accionado y verificada la citación de la defensora judicial designada en este caso, ésta al segundo día de despacho contestó la demanda, lo que de suyo hace que resulte tempestiva la contestación a la demanda que realizó la defensora ad-litem el día 04 de febrero de 2010. Siendo ello así, considera quien aquí decide que el pedimento de diferimiento del acto de contestación a la demanda formulado por el accionado ciudadano R.A.S.F. no es procedente, por cuanto ha quedado demostrado que el día 04 de febrero de 2010, oportunidad en que diligenció, dicho ciudadano se encontraba asistido por un abogado, por lo que bien pudo en esa oportunidad contestar la demanda, lo que no hizo; motivo por el cual este Juzgado Superior declara extemporáneo el escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 08 de febrero de 2010 por el accionado, el cual se desecha de este proceso. Así se decide.
Despejado lo anterior, pasa este sentenciador a dilucidar el mérito de esta causa, previo el análisis de los medios probatorios aportados por las partes en el presente proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:
PARTE DEMANDANTE: Con el libelo consignó los siguientes documentos:
• Copia de documento privado suscrito entre los ciudadanos R.S. y SALVATORE D´URSO BRILLANTE, en el cual se pactó que el inquilino entregaría el inmueble al arrendador en fecha 01 de diciembre de 2007, cursante al folio 11. El Tribunal observa que dicho instrumento no cumple con el requisito del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desecha. Así se declara.
• Misiva contentiva de oferta de venta de la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrita entre los ciudadanos R.S., SALVATORE D´URSO y PASCUAL D´URSO, cursante al folio 12; el Tribunal desecha dicha documental, por cuanto no cumple el requisito previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Constancia expedida por la Alcaldía de Caracas, en fecha 30 de abril de 2008, en la cual se dejó constancia de que no se llegó a un acuerdo voluntario con el ciudadano R.S.F., para la desocupación del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento, cursante al folio 14. El Tribunal desecha tal instrumento en virtud de que no aporta nada a esta litis. Así se declara.
• Copia del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano SALVATORE D´URSO BRILLANTE y el ciudadano R.S.F., autenticado en la Notaría Vigésima Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de abril de 2006, bajo el Nº 51, Tomo 39, sobre la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, cursante a los folios 15 al 17. El Tribunal observa que por cuando dicho documento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, Así se declara.
• Copias del registro mercantil de la empresa INVERSIONES ENACO, C.A., contentivas de las Actas de Asambleas Extraordinarias de Accionistas de dicha empresa, celebradas en fechas 23 de octubre de 2007 y 09 de enero de 2006; así como el Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la mencionada empresa. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En el lapso probatorio, la actora promovió, en los siguientes términos:
• Promovió el mérito favorable que de los autos se desprende. Considera el Tribunal que dicha expresión no constituye un medio de prueba, por tanto, no puede ser valorada ya que los jueces tienen la obligación de a.t.l.p. cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, sobre el mérito favorable de autos cabe decir, que si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano J.P.Q., se traduce en “…el resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido, el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil también consagra, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Así se declara.
• Promovió la prueba de cotejo, de conformidad con lo establecido en los artículos 445 y 446 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, observa el Tribunal que dicha prueba no aparece admitida por el juzgado de la causa; motivo por el cual este Juzgado Superior no emite pronunciamiento respecto a tal medio de prueba. Así se declara.
• Promovió la prueba de experticia, en caso se ser necesaria, según lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el experto compruebe la firma de los documentos promovidos. Al respecto este Juzgador, no emite pronunciamiento alguno por cuanto la mencionada prueba no fue admitida por el a quo. Así se declara.
LA PARTE DEMANDADA: Promovió pruebas en los siguientes términos:
• Contrato de Comodato suscrito por las partes, en fecha 28 de abril de 2004. Observa quien aquí decide, que dicho documento no guarda relación con lo debatido en esta causa, razón por la cual se desecha por impertinente. Así se declara.
• Copia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 31 de mayo de 2005. Al respecto se observa, que por cuanto el mismo no fue tachado ni desconocido, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
• Promovió el mérito favorable de los autos. Igual como se pronunció este Juzgado anteriormente, dicha expresión no constituye un medio de prueba, por lo que no puede ser valorada ya que los jueces tienen la obligación de a.t.l.p. cursantes en autos, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil; ratificándose lo ya a.e.e.a. Así se declara.
Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente causa.
Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto principal de la discusión gira en torno a la pretensión del cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 26 de abril de 2006, entre la sociedad mercantil INVERSIONES ENACO, C.A., en su condición de arrendadora, quien dió en arrendamiento al ciudadano R.A.S.F., un inmueble constituido por la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, por documento autenticado en fecha 26 de abril de 2006, en la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 51, Tomo 39, alegando que a la fecha de culminación del contrato locativo el accionado no cumplió con su obligación de entregar el inmueble.
Asimismo, se desprende de estas actas, que el demandado no desconoció, ni impugnó el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado en fecha 26 de abril de 2006, en la Notaría Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 51, Tomo 39, por lo que ha quedado probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario. Por su parte, el accionado no probó haber cumplido con su obligación, así como tampoco aportó elementos para desvirtuar la pretensión de la accionante, es decir, no cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cual:
…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación
.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:
“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…
En el sub lite, debe reseñarse que la defensora ad-litem designada en este caso al demandado, contestó la demanda dentro de la oportunidad legal, negándola y rechazándola tanto en los hechos como en el derecho, es decir, en forma genérica, pues, alegó que luego de una primera comunicación vía telefónica con su patrocinado, posteriormente procuró comunicarse con él, lo que no fue posible.
Ahora bien, observa el Tribunal que en el presente caso son aplicables los supuestos normativos consagrados en las disposiciones siguientes:
Artículo 1.579 del Código Civil, que dispone:
…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...
.
Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem, establece:
…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…
.
De lo anterior se infiere, que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Por otra parte, estatuye el artículo 1.599 del Código Civil que:
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio
Igualmente, el artículo 1.167 íbidem establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…
.
De las normas antes transcritas se puede definir la acción de cumplimiento, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir el cumplimiento del mismo, y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que, para que proceda la acción de cumplimiento es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; 3) Que la parte que intente la acción de cumplimiento, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación “… el arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”.
Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil, establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato.
Así, en el sub iudice se observa que la parte actora probó la relación contractual y el incumplimiento de la obligación que motivó la pretensión incoada, especialmente con apoyo en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que expresa lo siguiente: “De manera expresa se establece, y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración del presente contrato, es de tres (03) meses, fijos e improrrogables, el cual comienza a correr desde el día primero (1º) de abril de 2006, y finaliza el día treinta (30) de junio de 2006, sin que haya que notificarse la culminación del mismo…”.
Así, del anterior análisis probatorio se desprende que quedaron probados en autos los siguientes hechos: 1) La contumacia por parte del demandado de hacer entrega del bien inmueble, objeto de arrendamiento. 2) En que se le ha manifestado la voluntad inequívoca de no renovar el contrato suscrito entre las partes, a través de distintos medios. 3) En que ya se encuentra vencido el lapso de prórroga legal concedido por la Ley. 4) Que actualmente ocupa el inmueble en cuestión contra la voluntad del arrendador 5) Que en la relación arrendaticia que nos ocupa no se ha producido la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, siendo este a tiempo determinado.
Constituyendo fehacientemente el incumplimiento de la obligación contraída, que por ser de cumplimiento inmediato conforme a la cláusula ya citada quedó probada con el contrato, correspondiéndole al accionado demostrar que el contrato se había prolongado. A ese respecto, debe reseñarse que finalizado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado éste se prorrogará, lo que significa que queda obligado el arrendador a respetar dicha prórroga, que en este caso es de un año, por cuanto la relación locativa duró desde el día 01 de abril de 2006 hasta el 01 de diciembre de 2007, pues dicho lapso permanece vigente como lo establece la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición según la cual:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….omissis…
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación
. (Énfasis de esta alzada).
En el sub lite la demandante probó que la relación contractual es a tiempo determinado por lo que opera de pleno derecho la prórroga legal, que igualmente finalizó el día 01 de diciembre de 2008, y es el caso que el demandado probara que había operado la tácita reconducción; y correspondía a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo cual no hizo conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo que resulta forzoso para esta superioridad declarar procedente la pretensión de la parte demandante de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 26 de abril de 2006, debiendo ser condenado el ciudadano R.A.S.F. a efectuar la entrega material del inmueble completamente libre de bienes y personas, confirmándose en este punto lo decidido por el a quo, Así se decide.
Congruente con todo lo antes expuesto, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el medio recursivo ejercido, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y en consecuencia, debe conformarse la decisión recurrida, y así se dispondrá de manera expresa, positiva y precisa en la sección in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO DEL
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 20 de abril de 2010, por el ciudadano R.A.S.F., asistido por el abogado J.C. CONDE ALCALA, contra la decisión proferida en fecha 14 de abril de 2010, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada con la motivación expuesta en el presente dictamen.
CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES ENACO, C.A. contra el ciudadano R.A.S.F., ut supra identificados, por lo que se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble que le fue arrendado, constituido por la oficina distinguida con el Nº 3, la cual forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, situado entre las Esquinas de Castán a Candilito, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación, En la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de junio de dos mil diez (2010).
EL JUEZ,
A.M.J.L.S.,
Abg. M.C.F.
En la misma data, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de doce (12) folios útiles. LA SECRETARIA,
Abg. M.C.F.
Expediente N° 10-10399
AMJ/MCF/vap.
