Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 21 de Marzo de 2013
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 2013 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la empresa INVERSIONES ERAMO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de julio de 1982, bajo el No.69, Tomo 94-A Sgdo., representado por el abogado en ejercicio, L.A.G.R., IPSA #59.214; contra el ciudadano A.S., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.81.229.436.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que su defendido dió (02 de Noviembre de 2005) en arrendamiento a la parte demandada un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio “RIVOLI”, sito en la calle Maca, Vía Curuto, Petare, Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, según documento autenticado por notaria que acompaña.
El canon de arrendamiento se fijo en Bs.630.000, oo (Bs.f.630, oo) , pagadero por mes vencido, en los primeros cinco día del mes. Alquiler que no paga el arrendatario-demandado desde el mes de enero del año 2009, por lo que existe una mora intencional que actualiza la causal de desalojo del literal a) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Además el arrendatario ha deteriorado la infraestructura del inmueble que ocupa; ya que allí instaló un taller mecánico; lo que hace que tanto la entrada principal del edificio como los pisos superiores del mismo, se mantengan llenos de aceite automotor, ya que los demás inquilinos al pasar por la entrada se embarran los zapatos de aceite que van regando e impregnando el suelo que pisan.
Además, ha causado daños al piso del local, que es de granito; y se ha deteriorado por el enorme paso de las máquinas que ha colocado sobre él, amen de los daños que han sufrido paredes y techo, que amerita que sean evaluados por un experticia complementaria al fallo; pero que estimo que deben estar por el orden de los Bs.200.000, oo.
Finaliza con el Petitum, donde, al demandar al arrendatario, pide:
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El desalojo del inmueble, por no pagar las pensiones de arrendamientos desde el mes de enero de 2009 hasta la fecha de la presentación de este escrito.
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Que la parte demandada proceda a entregar el local a la parte actora, libre de bienes y de personas.
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Que la parte demandada pague a la actora la suma de Bs.28.600, oo, que representan 44 meses de arrendamientos insolutos hasta octubre de 2012, a razón de Bs.650 , oo mensual.
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Que la parte demandada cancele al actor los cánones que se sigan causando desde noviembre de 2012 inclusive hasta la sentencia que ponga fín al juicio, monto que se calculará por una experticia complementaria al fallo.
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Que la parte demanda indemnice a la actora la pérdida de valor de la moneda desde el momento que se hacía exigible cada mensualidad de alquiler hasta la fecha de la sentencia que ponga fín al juicio; lo que se determinará por una experticia complementaria al fallo.
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Que la parte demandada indemnice a la parte actora los daños y perjuicios que le ha causado a la estructura del inmueble, por el deterioro a que han sufrido sus pisos, paredes, baños, puertas y ventanas; que se evaluaran por medio de una experticia complementaria al fallo; pero que los estima tentativamente en Bs.200.000,oo. Suma pero que supone que aumentará dado el incremento de los materiales en el tiempo, por motivo de la inflación.
Estima la demanda en Bs.228.000, oo, que representa 2533 UT.
Contestación de la demanda
La parte demandada fue citada personalmente por medio del Alguacil Sr.L.E.S., según se desprende de su actuación que riela a los folios 23 y 24 del expediente.
Parte motiva
Examen de las pruebas
Aún cuando la parte demandada, no ha contestado la demanda ni ha promovido pruebas, se hace necesario revisar las que fueron aportadas por la parte actora y las que obran en autos, habida cuenta de la existencia en nuestro ordenamiento jurídico de los principios de la comunidad y de adquisición probatoria; a los fines de descartar en ellos algún elemento de convicción favorable a la parte demandada, antes de considerarla incursa en confesión ficta del art. 362 del CPC, dado que en él se dice que no exista nada que favorezca al demandado contumaz.
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Al folio 09 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, celebrado entre las partes del mismo.
Con él queda demostrado la condición de arrendatario de la parte demandada sobre el local comercial de autos, por lo que pesa sobre él la carga procesal de la demostración de su estado de solvencia en los pago de los cánones de arrendamientos que se le imputan en el libelo como insolutos, de conformidad con la distribución de la carga de la prueba establecida en el art. 1354 del Código Civil; ya que él como arrendatario que es, tiene la obligación de pagar los alquileres, de conformidad con el art.1592 Nº 2 del Código Civil.
También queda demostrada—como inquilino que es—la obligación que tiene de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, de conformidad con el art. 1592 del Código Civil, siendo responsable si no lo hace; aún cuando la carga de la prueba de la existencia de los daños y de la relación causal que se le imputa, es de la incumbencia de parte demandante, como damnificado que es de los daños, ya que estamos frente a una obligación genérica, de comportamiento.
Sin embargo, la parte demandada al no contestar la demanda, estaría aceptando implícitamente la ocurrencia de dichos daños y su culpa, de conformidad con el art. 1597 del Código Civil, que a la letra dice:
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.
Por último queda demostrado que el canon de arrendamiento había quedo convenido en la cantidad de Bs.630, oo ; y dice en el libelo que lo ha dejado de cancelar desde el mes de enero de 2009 hasta la fecha de la presentación de la demanda (29 de octubre de 2012, que según el libelo son 44 meses, que a razón de Bs.630, oo mensual suman Bs.27.720, oo. Sin embargo, en el libelo se demando el pago de Bs.28.600, oo, que es más de lo corresponde por este concepto.
Salvo lo dicho, no hay nada en dicho documento que pueda favorecer al arrendatario; ya que en él se dice que “el arrendatario recibe el local en perfecto estado, tanto en su estructura, paredes y piso, obligándose a devolverlo en las mismas condiciones”; salvo que en el documento notariado bajo examen se dice que el arrendatario entregó al arrendador la suma de Bs.1.310.409, oo como depósito en garantía. Y esto debe ser tomado en cuenta a la hora de cobrar el arrendador lo que se le debe. Lo considero así, porque esta suma de dinero depositada en poder de la parte actora, es precisamente para garantizar las obligaciones derivadas del contrato
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Al folio 14 y ss corre documento público representativo del título de propiedad del edificio,al que pertenece el local de autos, en cabeza de la parte demandada.
No aporta nada que favorezca al demandado contumaz en contestar.
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Al folio 31 corre el acto de nombramiento de los expertos que fueron nombrados para llevar a cabo la experticia promovida por la parte actora, pero veremos que no se impulso.
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Al folio 35 y ss corre acta de la Inspección judicial promovida por la parte actora, en el local arrendado.
Dicha inspección evidenció que en el local arrendado funciona un taller y que las condiciones de limpieza y mantenimiento son muy precarias, notándose suciedad y que los pisos y paredes muestran señales de grasa de las cajas hidropáticas que allí se reparan.
En la ocasión de dicha actuación las partes aprovecharon para acordar suspender la causa hasta el día 20 de enero de 2013, siendo que la fecha del acta es de 13 de diciembre de 2012.
También en esa ocasión la parte demandada incorporó al expediente una documentación del inmueble, Documentación que fue impugnada por la parte demandante, habida cuentas que son fotostatos y que no había sido notificada de la misma.
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Al folio 36 y ss corre en fotostato un informe técnico emanado del Instituto de Prevención y Protección Ciudadana. División de Riesgos, de fecha 07 de junio de 2012.
Por ser un documento administrativo se le concede mérito probatorio.
Del mismo se evidencia que la zona geográfica o sector donde se encuentra el inmueble de autos, el terreno presenta ciertas amenazas, entre las cuales se destaca:
Hidrometeorológicamente es de alto riesgo, escurrimiento superficial concentrado en las calles, e infiltración en los terrenos, con drenaje y con cambios abruptos en la dirección de la escorrentía.
Consideramos que estas condiciones del terreno del sector donde aparentemente se encuentra el edificio, no justifica el dejar de pagar los cánones de arrendamientos, ni suspender el cuido del local. Además, si tales condiciones hubiesen sido consideradas como vicios o novedad dañosa del inmueble, debieron ser puestas en conocimiento del propietario, como lo prevé el art. 1596 CC; pero no, dejar de cancelar los alquileres.
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Al folio 76 corre acta de aceptación juramentación del cargo e experto del Ingeniero C.R.G.. También aparece al folio 71 boletas de notificación al experto L.M.M.C., sin firmar, consignadas por el alguacil; en razón de que la parte interesada no ha dado el impulso procesal.
Esta experticia no se llego a realizar.
Parte motiva
Queda demostrada:
• la falta de pago de los alquileres señalados en el libelo.
• La situación de deterioro y falta de mantenimiento del local arrendado, por la contumacia en contestar; que fue corroborado con la inspección judicial que se hizo del local.
• Lo que no quedo demostrado fue la cuantificación de los daños que pretende la parte demandante, lo que quedará para una experticia complementaria del fallo.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la Justicia y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que presentó la empresa Inversiones Eramo, c.a. Contra el ciudadano A.S.J., ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adoptas las siguientes resoluciones:
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Declara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por razón del incumplimiento del arrendatario-demandado en el pago de los cánones de arrendamiento de los cuarenta y cuatro (44) meses que van desde enero de 2009hasta el mes de octubre de 2012, a razón de Bs.630, oo mensual.
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Como consecuencia de dicha extinción o resolución, condena al arrendatario a que proceda a entregar el local arrendado a la parte demandante, el cual se encuentra arriba identificado.
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Lo condena igualmente a que le pague a la parte actora la suma de veintisiete mil setecientos veinte bolívares (Bs.27.7020,oo), por concepto de los 44 meses insolutos que motivaron el presente juicio.
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Lo condena también a que lo indemnice por los daños ocasionados al local, lo cal se determinará por una experticia complementaria la fallo.
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No hay costas por que este fallo es parcial, al pretende la parte actora un monto por los cánones insolutos mayor del que le corresponde, en razón de que el alquiler había quedado fijado en Bs.630,oo mensual y no Bs.650,oo, como aparece en el libelo.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Notifíquese a las partes, en virtud de que el fallo se dictó fuera del lapso legal, de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún vías del mes de marzo del año dos mil trece en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde se publicó en el anterior fallo, con si inserción del mismo en los autos del expediente
La Secretaria
