Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 19 de Diciembre de 2007

En que desaloje el inmueble arrendado constituido por el Local identificado como el “ESTACIONAMIENTO LOS ANGELES”, el cual forma del Edificio “RESIDENCIAS DIANA”, situado entre las esquinas de Ceiba a Delicias, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que como consecuencia del pedimento anterior ENTREGUE A SU REPRESENTADA EL INMUEBLE ARRENDADO, COMPLETAMENTE DESOCUPADO, LIBRE DE BIENES Y PERSONAS, Y EN EL MISMO BUEN ESTADO EN QUE LO RECIBIO.

En pagar las costas y costos que se causen en este juicio.

Que de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 7mo del artículo 599 ejusdem, en razón de la falta de pago de pensiones de arrendamiento, solicita se decrete y practique MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO DEL INMUEBLE ARRENDADO, distinguido como ESTACIONAMIENTO LOS ANGELES, el cual forma parte del Edificio RESIDENCIAS DIANA, situado entre las esquinas de Ceiba a Delicias Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que la citación del demandado se practique en la dirección del inmueble arrendado.

Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 340 del mismo Código, indica como domicilio procesal la siguiente dirección: Avenida F.d.M., entre Calle La Joya y Elice, Edificio Centro Profesional Miranda, Piso 2, Chacao. Municipio Chacao del Estado Miranda.

Estima la presente acción a los solos efectos de la competencia por la cuantía en la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 930.300,00).

Solicita que la presente demanda sea admitida y sustancia por el PROCEDIMIENTO BREVE, tal como lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y declarada CON LUGAR en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley, y especial condenatoria en costas a la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada presenta escrito en donde alega lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice, que el canon de arrendamiento mensual, sea la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SIETE BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 135.507,11), ya que dicho monto corresponde al canon establecido al inicio del contrato, y el mismo fue incrementado a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTICUATRO CENTIMOS (Bs. 326.856,24), tal como se evidencia de los (02) últimos recibos de pago emitidos por LA ARRENDADORA, los cuales consigna marcados con la letras “a” y “b”, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2.006.

Niega, rechaza y contradice, lo expuesto por el demandante en el libelo, en el cual alega que recibió notificación respecto a la regulación de fecha 25 de noviembre de 2.004, en la cual según lo alegado por la demandante, se fija un canon de arrendamiento de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 3.354.525,00), monto que por demás considera EXAGERADO y no ajustado a la realidad, y mas aun cuando el inmueble que le fue arrendado en un principio y según lo establece la cláusula PRIMERA del referido contrato identificado en auto, establece: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local administrado por ella, identificado como el ESTACIONAMIENTO LOS ANGELES, el cual forma parte del Edificio Residencias Diana, situado entre las esquinas de Ceiba a Delicias, Parroquia La P.C..

Que asimismo, la cláusula Segunda de dicho contrato establece lo siguiente:

CLAUSULA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar dicho local, únicamente para el fin de estacionamiento, lavado, engrase y mecánica ligera, que estipula aquí y no podrá cambiar su propio destino, sin la previa autorización de parte de LA ARRENDADORA, dado por escrito.

Que LA ARRENDADORA de manera arbitraria, abusiva y sin notificación alguna, le redujo el espacio del inmueble arrendado, coartándole el derecho de ejercer cabalmente el objeto para el cual le fue arrendado dicho local, viéndose en la necesidad de eliminar el servicio lavado y engrase, así como el servicio de mecánica ligera, quedándose únicamente con el servicio de estacionamiento, lo cual produjo una baja considerable en sus ingresos; y es por lo que mal puede pretender el demandante realizar un aumento en el canon de arrendamiento, basándose en un supuesto de regulación el cual no se ajusta a la realidad y pretendiéndole aplicar el monto máximo de la supuesta regulación.

Niega, rechaza y contradice, que se encuentre insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre 2.006, ya que dichos pagos fueron consignados oportunamente de conformidad con lo pautado en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitano de Caracas, desde el mes de junio de 2.006, ya que LA ARRENDADORA, se negó rotundamente a recibir dichos pagos, desde el referido mes de junio de 2.006, por lo cual se vio en la necesidad de consignarlos ante el referido Juzgado en la oportunidad correspondiente y cuyos comprobantes de depósito anexo marcados “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i” y “j” , correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.006 y enero de 2.007 respectivamente.

Niega, rechaza y contradice, que se encuentre en estado de insolvencia frente a La Arrendadora, por falta de pago en los meses de julio, agosto, septiembre y octubre 2.006, y mucho menos a razón de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.354.525,00).

Niega, rechaza y contradice, que deba cancelar cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento insolvente y menos aun, la cantidad de TRECE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y OCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 13.418.000,00).

Niega, rechaza y contradice que LA ARRENDADORA pueda demandar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento, en razón de la insolvencia de los cánones de arrendamiento o el desalojo y el incumplimiento en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento agregado a los autos.

Niega, rechaza y contradice que se encuentre encuadrado dentro del supuesto establecido en la cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento antes citado.

Por ultimo solicita que el presente escrito, sea tramitado conforme a derecho y tomado en cuenta con todo su valor probatorio en la definitiva.

PRUEBAS

En la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

- Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A (Arrendador) por una parte y por la otra el ciudadano SCHEMBRI RIZZUTS RAIMONDO (Arrendatario), debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25 de Noviembre del 1.996, bajo el Nº 01, Tomo 161 de los libros de autenticaciones de esa Notaría, el cual se encuentra marcado con la letra “b” y corre inserto en original a los autos, en los folios que van del trece (13) al dieciocho (18) ambos inclusive. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Segundo del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, y no siendo tachado por el enemigo se tiene como fidedigno; en consecuencia este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 37 de la Ley de Registro Público y Notariado, le otorga pleno valor probatorio, ya que es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado. Y ASI SE DECLARA.

- Copia Certificada de la Resolución Administrativa N ° 008456 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha 01 de Noviembre de 2.004, que cursa en el Expediente N ° 2.208 de la Nomenclatura de esa Dirección y la cantidad fijada fue de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.354.525,oo) mensuales, la cual se encuentra marcada con la letra “c”, y corre inserta a los autos, en los folios que van del cincuenta y cuatro (54) al sesenta y uno (61) ambos inclusive, este Tribunal observa al respecto que por cuanto fue expedida por un funcionario público competente facultado para dar fe pública, como lo es el Director General de la Dirección General de Inquilinato; y por cuanto dicho instrumento no fue tachado de falso por el adversario, se tiene como fidedigno demostrándose el monto de los cánones de arrendamiento reclamados, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.-

- Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El artículo 1357 del Código Civil establece “Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se hayan dado las siguientes condiciones: a.- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- Que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir, conforme a la verdad.

En el caso de autos la representación judicial de la parte actora, consigna junto con el libelo la Notificación Judicial signada con el Nro S-302-06, practicada por este Juzgado, en fecha 27 de Mayo de 2.006, solicitada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES BETOJA C.A, marcada con la letra “d”, la cual corre inserta a los autos en los folios que van del seis (23) al sesenta y ocho (68) ambos inclusive, en la que se desprende lo siguiente:

En el día de hoy, veintisiete (27) de 2.006, siendo las 8:35 a.m. se trasladó y constituyó el JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, previa habilitación del tiempo necesario por haber sido jurada la urgencia del caso por la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BETOJA C.A, ciudadana E.P. de Fermín, inscrita en el Inpreabogado bajo el N ° 464, a la siguiente Dirección: Edificio Residencias Diana, Estacionamiento Los Ángeles, Ceiba a Delicias, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, una vez constituido el Tribunal en la referida dirección arriba indicada se hizo presente una persona que dijo ser y llamarse J.G., titular de la Cédula de Identidad Nº 5.896.001, en su carácter de encargado del estacionamiento, a quién el Tribunal impuso de su misión y quedo en cuenta de ella. Seguidamente el Tribunal dio lectura por Secretaria del contenido de la solicitud, que encabeza las presentes actuaciones y se procedió hacer entrega de una copia de dicho escrito a la persona notificada. En este estado se declara judicialmente notificado al ciudadano R.S.R. en la persona de J.G., antes identificado del contenido de dicho escrito. Cumplida como ha sido la misión del Tribunal, se ordena el regreso a su sede, siendo las 8:45 a.m. Es todo, término, se leyó y conformes firman, menos el notificado el cual manifestó su voluntad de no firmar.

En consecuencia por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública, como lo es la Juez de este Tribunal, y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes, como respecto a terceros, de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que fue realizado por él y de lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la ley está llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.

- Publicación de la Notificación a los inquilinos del Edificio Residencias Diana ubicado entre las esquinas Ceiba a Delicias, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador de la respectiva Resolución N ° 008456 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 01 de Noviembre de 2.004, la cual cursa inserta a los autos en el folio ochenta y cuatro (84), en consecuencia de conformidad a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le otorga valor probatorio, Y ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

- Recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril y Mayo de 2.006, marcados con las letras “a” y “b” respectivamente, los cuales corren insertos en originales al folio setenta y ocho (78), este Tribunal observa que por cuanto dichos recibos no forman parte de los meses controvertidos en la presente causa, no se les otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.-

- Originales de depósitos Bancarios de pago de cánones de arrendamiento, efectuados por ante el Banco Industrial de Venezuela, correspondientes a los meses de junio, noviembre, diciembre de 2.006 y enero del 2.007, marcados con las letras “c”, “h”,”i” y ”j” respectivamente , los cuales corren insertos en autos a los folios que van del setenta y nueve (79) al ochenta y uno (81), este Tribunal observa que por cuanto dichos depósitos no forman parte de los meses controvertidos en la presente causa, no se les otorga ningún valor probatorio, desechando la presente prueba promovida. Y ASI SE DECLARA.-

- Originales de depósitos Bancarios de pago de cánones de arrendamiento, efectuados por ante el Banco Industrial de Venezuela, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del 2.006, marcados con las letras “d”, “e”, “f” y “g” respectivamente, los cuales corren insertos en autos a los folios setenta y nueve (79) y ochenta (80), este Tribunal observa, que este instrumentos representan documentos privados emanado de un tercero que no es parte en el juicio, por lo tanto debió la parte demandada, debió promover la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar, con dicho documento, en consecuencia, este Tribunal, desecha los mismos no otorgándole valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

DEL FONDO DE LA DEMANDA

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:

La parte actora intenta la presente acción de Desalojo, alegando que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano SCHEMBRI RIZZUTS RAIMONDO, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 25 de Noviembre de 1.996, el cual quedó inscrito bajo el Nº 1, Tomo 161 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por un Local administrado por ella, identificado como el “ESTACIONAMIENTO LOS ANGELES” el cual forma parte del Edificio RESIDENCIAS DIANA, situado entre las esquinas de Ceiba a Delicias, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital. Caracas. Siendo el caso que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del presente año a razón de TRES MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.354.525,00) cada uno, monto que asciende a la cantidad de TRECE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ Y OCHO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 13.418.000,00) habiendo resultado inútiles todas las gestiones realizadas por su mandante para el pago de la deuda. Ateniéndose a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para dar contestación solo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes la presente demanda, alegando que LA ARRENDADORA de manera arbitraria, abusiva y sin notificación alguna, le redujo el espacio del inmueble arrendado, coartándole el derecho de ejercer cabalmente el objeto para el cual le fue arrendado dicho local, viéndose en la necesidad de eliminar el servicio lavado y engrase, así como el servicio de mecánica ligera, quedándose únicamente con el servicio de estacionamiento, lo cual produjo una baja considerable en sus ingresos; razón por la cual considera, que no puede pretender el demandante realizar un aumento en el canon de arrendamiento.

Este Tribunal observa al respecto que en la oportunidad legal para consignar pruebas, no trajo a los autos, documento válido alguno que demostrara la reducción del espacio del inmueble arrendado o la solvencia en el pago de los meses controvertidos en el presente juicio, por lo cual resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que reza de la siguiente manera:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. (Subrayado del Tribunal).

De igual manera el artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil establece que:

“El Arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales… 2) “Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Constituyendo el mencionado artículo, el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato de arrendamiento; y la obligación principal a la que el arrendatario esta obligado a cumplir. En consecuencia de los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y de lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento referente al modo de pago de los cánones de arrendamiento, la cual establece lo siguiente:

CLAUSULA TERCERA: “El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de Bolívares CIENTO TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SIETE CON 11/100 (Bs. 135.507,11) cantidad acordada en la última regulación de la Dirección de Inquilinato y la mencionada cifra estará sujeta a nueva regulación que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en moneda de curso legal, con toda puntualidad por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y en caso de mora por cada cinco días de atraso pagará la cantidad de BOLIVARES DOS MIL QUINIENTOS CON 00/100 consecutivamente como gastos de cobranzas”

Teniendo en cuenta en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniendo a las normas de derecho transcritas, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A, contra el ciudadano SCHEMBRI RIZZUTS RAIMONDO. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES GRAN PODER C.A, contra el ciudadano SCHEMBRI RIZZUTS RAIMONDO. En consecuencia se ordena al ciudadano demandado a:

La entrega material del inmueble arrendado constituido por el Local identificado como el “ESTACIONAMIENTO LOS ANGELES”, el cual forma del Edificio “RESIDENCIAS DIANA”, situado entre las esquinas de Ceiba a Delicias, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital completamente desocupado, libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 19 días del mes de Diciembre de 2.007. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ

Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA

Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA.

AAML/AASS/Marco

Exp. N º. D-2297