Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 9 de Diciembre de 2008

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA

En primer lugar, la demandada, asistida de abogado, denuncia la posible falta de cualidad que le atribuye a la parte actora para intentar el presente juicio, para lo cual, entre otras consideraciones, adujo lo siguiente:

(omissis) “…la cesión de derecho del contrato de arrendamiento cedido (sic) por INVERSIONES INVIROPI, C.A., a INVERSIONES IBEPRO, SRL., en el año 1998, por la Señora VICENZA ANACLETA SILONO DE BAL-DUCCI, expiró en el año 1999, cuando dicha ciudadana vende las acciones a PIÑA L.B.S., presuntamente su hija, por lo tanto INVERSIONES IBEPRO, SRL., no tiene cualidad para demandar, ya que la Señora VICENZA A.S.D.B. no repre-senta a INVERSIONES INVIROPI, C.A., para el momento en que se intro-dujo la demanda, y en caso contrario tampoco representa a INVERSIONES INVIROPI, C.A. porque dicha ciudadana falleció.

También debo señalarle al tribunal que una vez revisados los actos proce-sales que contienen el expediente, he notado que no aparece por ninguna parte la venta del SEÑOR GIUSEPPI PERI CAMMARATA, a la familia BALDUCCI SILANO. Pero sí aparece la venta efectuada por la familia BALDUCCI SILANO al Señor GIUSEPPI PERI CAMMARATA en el año 1980…

(omissis)

…Es importante aclarar que la relación arrendaticia demandada original-mente fue realizada entre mi persona hoy recurrente y la empresa INVER-SIONES LIVIROPI, C.A., cuyo contrato data del año 1998, pero ya habitaba el inmueble con un contrato que me fue exigido la entrega por INVER-SIONES LIVIROPI, C.A., desde el año 1996 (…) y no consta en los autos como es que VICENZA A.S.D.B., ya falleci-da, tenía la cualidad que alega como Directora de la empresa contratante, pues no consta quien la vendió, cedió, traspasó las acciones, ni consta en el acto mercantil, el cual fue designada Directora de la referida empresa, vie-ne a demostrar lo temeraria, agresiva y arbitraria de la demanda…” (sic).

Para decidir, se observa:

En materia procesal civil, el legislador adjetivo requiere a los intervinien-tes de la relación jurídico litigiosa de que se trate, estar dotados de plena y sufi-ciente legitimidad, activa o pasiva, según el caso, para intervenir en el respectivo juicio, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, infiriéndose de esa norma que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones, es lo que doctrinariamente se co-noce con el nombre de capacidad de goce (legitimatio ad causam); mientras que la posibilidad para que el titular de tales derechos pueda ejercitarlos y honrar el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas, es lo que se conoce en nues-tra doctrina con el nombre de capacidad de obrar (legitimatio ad procesum), o me-jor dicho cualidad.

La cualidad, a su vez, es entendida por la doctrina y la jurisprudencia pa-tria más avezada como una relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demanda-do, individualmente considerada, en relación con la persona destinataria de la pretensión, cuya tesis se corresponde en un todo con el criterio vinculante sus-tentado por la máxima expresión judicial del País:

(omissis) “...Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fon-do, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser in-hibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será ati-nente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la preten-sión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539).

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolver-se in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pre-tensión...” (Sentencia N° 102, dictada en fecha 6 de febrero de 2001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Oficina G.L. C.A, y otros).

Ahora bien, al aplicar las anteriores nociones y antecedentes jurispruden-ciales al caso que nos ocupa, tenemos lo siguiente:

De los recaudos incorporados por la parte actora a su libelo, como ins-trumentos esenciales de su pretensión, se constata que el contrato de arrenda-miento cuyo cumplimiento hoy se discute, fue celebrado inicialmente entre la sociedad mercantil INVERSIONES LUVIROPI, C.A., como arrendadora, y la hoy demandada, como inquilina, lo cual no fue controvertido por la parte de-mandada.

Tal circunstancia obliga a tener presente el principio de la relatividad de los contratos a que alude el artículo 1166 del Código Civil, conforme al cual el contrato solamente tiene efectos entre las partes y, por ende, no daña ni aprove-cha a los terceros, sino en los casos establecidos en la ley.

El mencionado contrato de arrendamiento, está inserto en las resultas de la notificación judicial practicada el día 30 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuyas actuaciones, jamás objetadas en la forma de ley por la parte demandada, se incorporó en original, para que formase parte integrante de ese contrato, un ejemplar del contrato de cesión celebrado en fecha 1 de noviembre de 1.997, entre la sociedad mercantil INVERSIONES LIVIROPI, C.A., y la hoy demandante, mediante el cual la primera de las nombradas le transfirió a quien ha interpuesto la demanda iniciadora de las presentes actuaciones ‘todos los dere-chos, acciones y obligaciones’ (sic) derivados del referido contrato de arrendamien-to.

En el sentido expuesto, es de señalar que la cesión, en los términos que indica el artículo 1.549 del Código Civil, no es más que la venta de un crédito, de un derecho o de una acción, mediante la cual y a través de la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido, se le transfiere al adquirente la posibi-lidad cierta de subsumirse en la posición o titularidad que tenía el primitivo acreedor, y en lo sucesivo, el cesionario se subroga en los mismos derechos y prerrogativas que le dispensa la relación jurídica de donde tal cesión se origina, lo que lleva a establecer que estamos en presencia de un negocio jurídico válido, tutelado por la ley, en el que solamente se modifica la figura del acreedor, pero manteniéndose inalterables los términos y demás condiciones establecidos en el primigenio contrato.

Por ende, la validez formal y eficiencia del contrato de cesión se presume acorde con los principios contenidos en el artículo 1.141 del Código Civil, pues posee elementos esenciales para su existencia, típicos en todo contrato, como lo son el objeto posible, consentimiento válido y causa lícita, y el mismo, desde su inicio, tiene eficacia relativa sólo entre las partes contratantes, pues como nos dice el artículo 1.166 eiusdem, no daña ni aprovecha a los terceros, sino en los casos establecidos por la ley, lo que implica considerar que, respecto al contrato de cesión de autos, el arrendatario es un tercero, y su oponibilidad sólo es facti-ble en la medida que tal cesión se le hubiere notificado, o que el inquilino la haya aceptado, tal como nos indica el artículo 1.550 ibidem, pues se entiende que los cambios ocurridos en la persona del arrendador no anula, ni puede hacerlo, el contrato de arrendamiento ya celebrado con sujeción a los postulados legales correspondientes.

Ahora bien, al examinar las resultas de la notificación judicial practicada en fecha 30 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se infiere que tal notificación se hubiere practicado en forma personal y directa a la hoy deman-dada, pues el órgano judicial actuante delimitó su proceder a notificar en la con-serjería del Edificio San Mateo, al cual es inherente el inmueble objeto de la con-vención locativa, a la ciudadana M.A.G., titular de la cédu-la de identidad personal Nº 13.137.947, lo que, en principio, implicaría conside-rar que esa actuación judicial no cumplió su cometido.

Sin embargo, es de tener presente que los actos de notificación, expresa o tácita, a que alude el artículo 1.550 del Código Civil, no están sometidas a la ob-servancia de fórmula sacramental alguna, pues el conocimiento que pueda ad-quirir el deudor cedido respecto a los cambios ocurridos en la persona de su acreedor, puede manifestarse de distintas maneras, siempre y cuando que de las mismas se desprenda un reconocimiento efectivo de los cambios sobrevenidos, lo que, a juicio de este Tribunal se consumó en toda su intensidad en el presente caso, pues del acervo probatorio promovido por la parte demandada se advierte la existencia de sendos recibos de pago, cursantes a los folios 47, 48, 49, 50 y 51 del expediente, emitidos por la hoy demandante, en los que se evidencia que la arrendataria de autos satisfizo en beneficio de la actora el precio del canon de arrendamiento, causado durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, ma-yo, junio, julio, septiembre y octubre de 2.007 y originados en el decurso de la prórroga legal que se menciona en tales comprobantes de pago, lo que a su vez se corresponde con las menciones reseñadas por la actora en su libelo.

Ese pago, invocado expresamente por la parte demandada (vid. particular titulado “IV”, de su escrito de promoción de pruebas, destinado a demostrar ‘la posesión de buena fe y la condición de Arrendataria Legítima’ de la hoy demandada), demuestra, en su esencia, el conocimiento previo adquirido por la arrendataria de autos por lo que respecta a los cambios ya ocurridos en la persona de su arrendadora, lo que deriva en considerar la aceptación irrevocable por parte de la inquilina de la indiscutible condición de arrendadora que en la actualidad ostenta la hoy demandante, cuya circunstancia se inscribe en la previsión legal contenida en el artículo 1.351 del Código Civil, pues al ejecutar voluntariamente la hoy demandada su obligación de pago frente a su arrendadora, se ratificó plenamente la condición de arrendadora de la empresa demandante.

En consecuencia, la sola circunstancia de haber la hoy demandada ejecu-tado voluntariamente la obligación de pago frente a la hoy demandante, además de ratificar la condición de arrendadora que ella ostenta en la actualidad, impli-ca tener presente, para la inquilina, la consecuencia inmediata de tal proceder, prevista en el artículo 1.351 del Código Civil, cual es la renuncia a los medios y a las excepciones que podían oponerse a la cesión del contrato de arrendamiento verificada en beneficio de la parte actora, todo lo cual desvirtúa notoriamente en la procedencia de la defensa previa promovida por la parte demandada, pues la cesión, como tal, es un verdadero contrato de venta, cuyo perfeccionamiento se obtiene mediante la observancia de los requisitos esenciales para su validez, cu-yos efectos, al contrario de la tesis sustentada por la destinataria de la preten-sión, no decaen por el simple hecho de que una de las accionistas de la empresa vendedora, con posterioridad al acto de la cesión, hubiere transferido su paque-te accionario a otra persona pues, aún en tal supuesto, la vendedora del derecho de crédito sigue siendo la misma empresa que funge en calidad de cedente, siendo impensable considerar que los cambios ocurridos en los cuadros directi-vos de la vendedora puedan afectar la naturaleza intrínseca del tantas veces nombrado contrato de cesión, pues la transferencia del paquete accionario a otros socios o a terceras personas, sólo constituye un acto que interesa el normal giro de la Compañía, sin que por ello puedan verse afectados los actos de dispo-sición realizados por la vendedora frente a terceras personas, pues ello responde al principio de la autodeterminación de la referida entidad mercantil, tal como también lo ha sostenido nuestra Casación:

(omissis) “…La asamblea de una compañía de comercio constituye el ór-gano mediante el cual los accionistas manifiestan soberanamente su vo-luntad con respecto a los asuntos que le concierne discutir, por ende, pri-va la voluntad de las partes, bajo el principio de libertad de contratación, puesto que es un acto entre socios. En tal sentido, en aquellos casos en los que el acto no este revestido de una formalidad esencial o no se afecte un principio de orden público, cualquier deficiencia que presente el acto en cuestión es convalidable por la voluntad de los socios...” (Sentencia Nº RC-0206, dictada en fecha 6 de febrero de 2.006 por el tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de M.C.D.C. contra ÚLTIMAS NOTICIAS, C.A.).

Por lo expuesto, la defensa previa alegada por la parte demandada, refe-rida a la presunta falta de cualidad que se le atribuyó a la hoy demandante, de-viene en improcedente, por lo cual se impone su desestimación. Así se decide.

DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En su escrito del 18 de febrero de 2.008, la demandada, asistida de aboga-do, objetó la validez formal de la estimación realizada por la parte actora en su libelo como valor de la demanda, para lo cual, entre otras consideraciones, indi-có:

(omissis) “…Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en de-recho la absurda, temeraria y arbitraria demanda incoada por INVER-SIONES IBEPRO, SRL., por resolución de contrato, de cesión de derechos de INVERSIONES INVIROPI, C.A., cuyo representante alega la deman-dante le otorgó VICENZA A.S.D.B., quien hace pocos meses falleció en la Ciudad de Caracas, ya que la demandante en sus aseveraciones hace alusiones que son incorrectas e imprecisas, así como las aseveraciones señalando una cuantía que creo existe en la mente de la demandante, ya que estoy solvente en los pagos del Canon de Arrendamiento…”

Para decidir, se observa:

Según el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la cau-sa cumple la función primigenia de establecer, prima facie, la competencia del órgano jurisdiccional ante el que se hubiere propuesto la demanda por razón de la cuantía, cuya estimación, mientras no sea objetada en la forma de ley, tiene la virtud de establecer el límite tanto para la interposición de los recursos a que hubiere lugar como para delimitar el monto de los efectos económicos del pro-ceso.

Ahora bien, al analizar el libelo con el que principian estas actuaciones, se infiere que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora, centra su atención en exigir judicialmente a la hoy demandada el cumplimiento de especí-ficas obligaciones de hacer, derivadas de la terminación del contrato de arren-damiento anexo al libelo como instrumento fundamental de la acción, en razón de haberse verificado la extinción del plazo de duración estipulado para esa convención y el agotamiento del término de la prórroga legal que le fuera con-cedida a la hoy demandada, lo que traduce en considerar que estemos en pre-sencia de una acción por cumplimiento de contrato, en la que solamente se está exigiendo la restitución del inmueble objeto de la convención locativa.

Al ser esto así, no se infiere de autos que la parte actora esté discutiendo otro tipo de situaciones distintas a las señaladas, pues, al contrario de la tesis sustentada por la parte demandada, no aparece controvertida la solvencia de la arrendataria en el pago de las pensiones de arrendamiento causadas durante la vigencia del plazo de duración convencionalmente estipulado por las partes, ni aquellas originadas durante el término de la prórroga legal que disfrutó la hoy demandada, lo que, a juicio del Tribunal, propicia establecer la idoneidad del monto indicado por la parte actora en su libelo como valor de su demanda, ya que no se acciona por incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento, donde tendría cabida lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, la Casación venezolana comparte el anterior criterio al sostenerse lo siguiente:

(omissis) “…En el caso subiudice, no se demanda la resolución del contra-to de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimien-to del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los pará-metros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determi-nación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrenda-miento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) si se trata de deman-das por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolu-tas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la de-cisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) si se trata de de-mandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda...” (Sentencia N° 77 dictada en fecha 13 de abril de 2000 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaí-da en el caso de P. Lara contra Electricidad del Centro).

Abunda lo anterior, el hecho cierto que la parte demandada, al momento de discrepar del valor ofrecido por la parte actora como valor de su demanda, no indicó en qué consiste su reclamo, ni indica los parámetros por los cuales de-be reestructurarse el monto de la estimación de la demanda, todo lo cual condu-ce a establecer la manifiesta improcedencia de la defensa que nos ocupa. Así se decide.

DEL FONDO DE ESTE ASUNTO

En su escrito del 18 de febrero de 2.008, la demandada, asistida de aboga-do, dio contestación a la demanda incoada en su contra, para lo cual, entre otras consideraciones, señaló lo siguiente:

(omissis) “…Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en de-recho la absurda, temeraria y arbitraria demanda incoada por INVER-SIONES IBEPRO, SRL., por resolución de contrato, de cesión de derechos de INVERSIONES INVIROPI, C.A., cuyo representante alega la deman-dante le otorgó VICENZA A.S.D.B., quien hace pocos meses falleció en la Ciudad de Caracas, ya que la demandante en sus aseveraciones hace alusiones que son incorrectas e imprecisas, así como las aseveraciones señalando una cuantía que creo existe en la mente de la demandante, ya que estoy solvente en los pagos del Canon de Arrendamiento…

(omissis)

…También debo señalarle al Tribunal que para el momento que se efectuó la notificación para la prórroga legal por el Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en Agosto del 2005; la Señora VICEN-ZA A.S.D.B., no era accionista de INVER-SIONES LIVIROPI, C.A., ya que como dije anteriormente, dicha Ciudada-na había vendido sus acciones a P.L.B.S., por lo tanto dicha notificación es nula de toda nulidad, como tampoco di-cha notificación cumplió con el requisito legal de ser introducida en Tri-bunal Distribuidor de Municipio, que es lo legal, como todas las notifica-ciones efectuadas por INVERSIONES LIVIROPI, C.A., sin cumplir con las formalidades de Ley…

(omissis)

…Ciudadano Juez, si Usted observa la presente demanda y analiza minu-ciosamente las actas procesales, dicha demanda resulta absolutamente inmotivada, ya que no contiene los extremos que de obligatorio cumpli-miento exige el Código de Procedimiento Civil, por lo tanto este Tribunal debe de Derecho declarar la nulidad de la demanda porque la demandan-te INVERSIONES IBREPRO (sic), SRL., representando a INVERSIONES LIVIROPI, C.A., mediante una cesión de derecho, otorgadas por VICEN-ZA A.S.D.B., expiro (sic) con la venta de sus acciones y su muerte…

(omissis)

…Es importante aclarar que la relación arrendaticia demandada original-mente fue realizada entre mi persona hoy recurrente y la empresa INVER-SIONES LIVIROPI, C.A., cuyo contrato data del año 1998, pero ya habita-ba el inmueble con un contrato que me fue exigido la entrega por INVER-SIONES LIVIROPI, C.A., desde el año 1996 (…) y no consta en los autos como es que VICENZA A.S.D.B., ya falleci-da, tenía la cualidad que alega como Directora de la empresa contratante, pues no consta quien la vendió, cedió, traspasó las acciones, ni consta en el acto mercantil, el cual fue designada Directora de la referida empresa…

(omissis)

…La omisión alegada, provoca la nulidad de la pretendida cesión de dere-chos, la notificación judicial, la venta realizada por VICENZA ANACLE-TA SILANO DE BALDUCCI en el año 1999 a PERI L.B.S., pues no consta la legitimidad y cualidad de la persona natural que representa en dicho acto a la empresa cedente, pues no consta en los autos la Asamblea o Documento Público o Privado mediante el cual el ac-cionista mayoritario y Director de la empresa INVERSIONES LIVIROPI, C.A., haya traspasado, cedido, vendido, sus derechos en la referida em-presa, ni tampoco consta en los autos su sustitución como Director de la misma, lo cual coloca a la demandada recurrente en un limbo jurídico…” (sic).

Para decidir, se observa:

Una primera observación que necesariamente debe hacerse, luego de examinar lo ocurrido en el acto de la litis contestación, es que las partes inte-grantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índo-le, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento que versa sobre el bien inmueble constituido por el apartamento pent house Nº 2, el cual forma par-te integrante del Edificio que lleva por nombre San Mateo, situado entre las es-quinas de San Mateo y San Roque, sector El Conde, jurisdicción de la parroquia San Agustín, Municipio Libertador del hoy Distrito Metropolitano de Caracas, cuya convención es la misma anexada por la actora a su libelo como instrumen-to fundamental de su pretensión, y en cuyos derechos se subrogara por efectos de la cesión verificada a su favor.

Al ser esto así, debe tenerse presente que el legislador (artículo 1.579 del Código Civil) define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o in-mueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en considerar que estamos frente a una moda-lidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, y son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro par-ticular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes.

Ello es lo que explica que el inicio y fin de la convención arrendaticia de que se trate, quede sometido al principio contenido en el artículo 1.159 del Có-digo Civil, conforme al cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas auto-rizadas por la ley. De allí que la expresión por cierto tiempo a que se refiere el ar-tículo 1.579 eiusdem, sólo está referida a la vigencia en el tiempo del respectivo nexo contractual, pues se trata de una mera obligación a término en la que sólo se fija el momento determinante para la ejecución de la obligación o de la extin-ción de la misma, lo cual halla su correspondencia al examinar el contenido de la cláusula ‘décima octava’, del contrato accionado.

Lo estipulado por las partes permite al Tribunal, en ejercicio de las potes-tades que le confiere la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establecer que estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado, pues esa fue la intención de las partes al momento de contratar, cuya vigencia se inició el día 1 de noviembre de 1.997 y finalizó el día 31 de oc-tubre de 1.998, y al no mediar oposición de la arrendadora, se fue activando la prórroga potestativa implementada por las partes.

Ahora bien, en fecha 30 de septiembre de 2.005, el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicó una notificación judicial cuyo contenido se refiere a la manifestación de voluntad de la propietaria del edificio al cual pertenece la porción arrendada, en no prorrogar la vigencia del lapso de duración del contrato de arrendamiento de autos, por cuyo motivo la vigencia de ese arrendamiento quedó limitada hasta el día 31 de octubre de 2.005 y, a partir de ese entonces, se activó de pleno derecho el beneficio de la prórroga legal a favor de la arrendataria, por lo que el uso ultra convencional del arrendamiento quedó limitado hasta el día 31 de octubre de 2.007.

En ese sentido, ya hemos visto en renglones anteriores que la mencionada notificación judicial no fue objetada en la forma de ley por la parte demandada. Más bien, por el contrario, se infiere de autos que la hoy demandada ya tenía conocimiento de su existencia, y prueba de ello son los mismos recibos de pago anexados en autos por la destinataria de la pretensión en los que, además de reconocerse el carácter que ostenta la hoy demandante como arrendadora del inmueble objeto de la convención locativa, se expresa con meridiana claridad que tales pagos se causaron por concepto de canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal, lo que, también, responde a la doctrina elaborada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

(omissis) “…la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la vo-luntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiem-po determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la partici-pación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo deter-minado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendado-ra envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coheren-te con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa deci-sión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el te-legrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido reci-bido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indesea-ble en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La sim-ple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arren-dataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, inclu-so, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Sentencia Nº 2294 dictada en fecha 14 de diciembre de 2006 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de B.S.M.S. y conte-nida en el expediente Nº 06-0730 de la nomenclatura de esa Sala).

Determinada, pues la eficacia, validez y eficiencia de la notificación prac-ticada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es de considerar que el instituto jurídico de la prórroga legal, en consecuencia, no presupone la existencia de un nuevo contra-to ni la novación del primigenio contrato de arrendamiento, sino que implica un derecho concebido por el legislador en beneficio del débil jurídico de la relación económica, destinado a proteger al arrendatario frente a un desalojo compulsivo por parte de su arrendador.

Ello explica que durante el lapso de la prórroga legal, derivado de la ma-nifestación de voluntad expresado por la arrendadora, no puedan admitirse demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; y en este caso, lo que se constata es que las partes se sujetaron a las exigencias contenidas en la parte in fine del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que, con posterioridad al día 31 de octubre de 2.007, fecha de terminación de la prórroga legal, las partes contratantes hubieren acometido la realización de actos destinados a variar la naturaleza misma del contrato de arrendamiento, o que la arrendadora hubiere consentido la permanencia de la arrendataria, hoy demandada, en el goce pacífico de la co-sa arrendada, pues ‘Es la Ley la que fija la extensión de la prórroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado (cfr Art. 38 in fine). Por tanto, ejercida la potestad de disfrutar de la prórroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante’ (Ricardo H.L.R.“.R. Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, Ediciones del Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, año 2000, página 54).

En consecuencia, no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco haber probado el hecho extintivo de la obligación demandada como insatisfecha, se impone la proce-dencia de la demanda con la que principian estas actuaciones. Así se decide.

IV

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho arriba expues-tas, existiendo plena prueba de su demanda, este Tribunal Administrando Justi-cia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR la defensa previa esgrimida por la demandada en la opor-tunidad de la litis contestación, y referida a la presunta falta de cualidad que se le atribuyó a la parte actora para intentar el presente juicio.

2. - SIN LUGAR la impugnación efectuada por la demandada al valor ofre-cido por la parte actora como estimación de la demanda.

3. - CON LUGAR la demanda interpuesta porLa sociedad mercantil IN-VERSIONES IBEPRO, S.R.L., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 31 de octubre de 1.985, anotado bajo el Nº 1, Tomo 25-A-Pro, contra la ciudadana TEOTISTE COROMOTO RODRÍ-GUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.355.125.

   En consecuencia, se condena a la demandada a dar cumplimiento al con-trato de arrendamiento anexado por la parte actora como instrumento funda-mental de su pretensión, por cuyo motivo la demandada deberá restituir a la parte arrendadora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el apartamento pent house Nº 2, el cual for-ma parte integrante del Edificio que lleva por nombre San Mateo, situado en la avenida Lecuna, entre las esquinas San Mateo y San Roque, sector El Conde, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del hoy Distrito Metropolitano de Caracas.

2. - A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Ter-cero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Ca-racas, a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil ocho. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   Regístrese y publíquese.

   Déjese copia.

   Notifíquese a las partes.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria acc,

   Agdo. D.M..

   En esta misma fecha y siendo la 1 p.m. , se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tri-bunal a los fines de dar cumplimiento a las exigencias contenidas en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria acc,

   Agdo. D.M.