Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 17 de Febrero de 2009

En que ha incumplido con la obligación de pagar el canon mensual.

Que en virtud de ese incumplimiento el contrato de arrendamiento quedó resuelto y debe entregar el inmueble arrendado en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas.

que debe pagarle a título de daños y perjuicios la suma de Bs.F 1.775,13, suma equivalente a los cánones de arrendamiento a los meses transcurridos desde mayo de 2007 hasta diciembre de 2001.

En pagar a partir del primero (1ro.) de enero de 2008 y hasta el día de la definitiva entrega del inmueble, a título de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir dicho inmueble, a razón de Bs.F.221,89, o lo que fijaren en un futuro los Organismos reguladores competentes.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, el Defensor Judicial designado a la parte demandada, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.

DE LA TERCERiA ADHESIVA

PUNTO PREVIO

La tercera Adhesiva antes de expresar sus alegatos opuso la FALTA DE CUALIDAD E INTERES EN LA PERSONA DEL ACTOR PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO, en virtud de que en la actualidad INVERSIONES IBEPRO S.R.L., no es propietario ni arrendador del edificio Butanta, en virtud de que ha sido dictado un decreto N° 000550 publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas de la República Bolivariana de Venezuela N° 00206, de fecha 19 de junio de 2007.

Con respecto a este punto observa quien aquí sentencia que la falta de cualidad alegada, es una excepción de fondo, y debe decidirse en la sentencia definitiva, como punto previo, de conformidad con lo pautado en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.-

sobre la cualidad, el Dr. L.L., en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.

Señalado lo anterior, observa esta juzgadora que la parte actora trajo a los autos, documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en el presente juicio, en fecha 01 de julio de 1984, el cual no fue desconocido ni tachado de falso por la adversaria, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil, del cual se desprende que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., es la arrendadora, por lo cual tiene interés para sostener el presente juicio, aunado a ello, la tercera adhesiva, trajo a los autos legajo de copias certificadas del expediente N° 2007-1624, contentivo de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa la tercera interviniente a favor de la arrendadora-actora INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial, a la cual este tribunal le otorga valor probatorio, desprendiéndose de las mismas que la ciudadana G.R.D.A., reconoce como arrendadora a INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.

Desprendiéndose de las anteriores pruebas que la actora tiene cualidad para intentar la presente acción, razón por la cual le resulta forzoso a quien aquí decide declarar como en efecto declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la tercera interviniente, Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, y en este mismo orden de ideas, el artículo 2 de la Ley de Expropiación Por Causa de Utilidad Pública o Social establece que: “La expropiación es una institución de Derecho Público, mediante la cual el Estado actúa en beneficio de una causa de utilidad pública o de interés social, con la finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o de algún derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización”.

Del artículo arriba transcrito, se concluye que para que la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, adquiera la propiedad del edificio de marras debe haber ocurrido la expropiación debiendo constar ésta, en sentencia firme dictada por el Tribunal competente que declare culminada la expropiación y propietario al Estado del inmueble objeto de expropiación, tal y como lo señala la ley especial que rige la materia, pues del ejemplar de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinaria N° 00206, de fecha 19 de junio de 2007, en el cual aparece publicado el Decreto N° 000550, de fecha 12 de junio de 2007, mediante el cual se declara la ADQUISICIÓN FORZOSA del edificio BUTANTA, situado en la Urbanización San Bernardino, Avenida L.M., Sección Arauco Arriba, Manzana letra AC, distinguida con el N° AC20, la misma no constituye la expropiación a que se refiere la Ley de Expropiación arriba señalada, pues dicho Decreto solo contempla por parte de la Alcaldía Metropolitana la declaración de la Adquisición forzosa del inmueble en cuestión, Y ASI SE ESTABLECE.

ALEGATOS DE LA TERCERA INTERVINIENTE

Adujo la tercera adhesiva, que ha venido ocupando el referido inmueble en forma continua, no interrumpida, pacífica, pública no inequívoca y con ánimo de arrendataria desde el mes de diciembre de 2001, hasta la presente fecha, con su grupo familiar, no habiendo sido perturbada en dicha ocupación durante el tiempo transcurrido de siete (07) años, con la tolerancia de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., ya que le ha venido pagando puntualmente los cánones de arrendamiento, cuya tolerancia queda demostrada fehacientemente en documento autenticado ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de octubre de 2007, el cual se encuentra inserto en copia certificada en el expediente de consignaciones N° 2007-1624.

Que es por ello, es que solicita le sea reconocida su cualidad de arrendataria y tercera interviniente en el presente juicio.

Que ha venido pagando todos los servicios, tales como canon de arrendamiento, luz, agua, derecho de frente, aseo, teléfono, etc. Que por todo lo narrado es que considera que tiene interés actual en el presente juicio. Con la finalidad de coadyuvar a la parte demandada a vencer en la presente litis, por cuanto teme que la sentencia que se produzca, en la definitiva pudiera perjudicarla gravemente, en el sentido de que fuera desalojada de dicho inmueble.

Con respecto a estos alegatos de la tercera adhesiva el Tribunal previamente observa:

Señala el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil que: “Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes:

1° Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título, o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una amplia prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos.

2° Cuando practicado el embargo sobre bienes que sena propiedad de un tercero, éste se opusiere al mismo de acuerdo a lo previsto en el artículo 546.

Si el tercero sólo es un poseedor precario, a nombre del ejecutado, o si sólo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, podrá también hacer la oposición, a los fines previstos en el aparte único del artículo 546.

3° Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.

4° Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.

5° Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa.

6° Para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos en el artículo 297”.

Ahora bien, la manera en que interviene la ciudadana G.R.D.A., vale decir, en un proceso ya iniciado por el actor y el demandado (partes), tiene como finalidad la de coadyuvar en la defensa de los intereses planteados por uno de ellos en el juicio de que se trate. Esta actuación de la tercera en esta forma adhesiva, auxiliar, está circunscrita por limitaciones, entre otras: a) el interviniente adherente no reclama un derecho propio; b) no solicita para sí, la tutela jurídica del Estado; c) su situación procesal depende de la parte coadyuvada, no pudiendo esgrimir argumentos en oposición a los alegados por la parte a quien ayuda; d) debe aceptar la causa en el estado en que ella se encuentra al momento de su intervención. En consecuencia no podrá proponer cambios en el juicio, ni modificar el libelo de demanda, ni el objeto del litigio. (el subrayado es del Tribunal)-

El tercero adhesivo actuará en nombre propio bien sea uniéndose a los argumentos de la parte principal o ampliando los mismos sobre el punto controvertido; o también actuará solo, cuando la parte principal permanezca inactiva.-

La característica fundamental de esta intervención ad adiuvandum es que con ella el interviniente no propone una nueva demanda que amplíe la materia contenciosa, sino que se limita a mediar en la causa pendiente entre las partes principales, que es la que queda aún después de la intervención como única causa.

Señalado esto pues, resulta IMPROCEDENTE que la tercera interviniente adhesiva, pretenda por esta vía que le sea reconocida una cualidad de arrendataria del inmueble de marras, toda vez, que como claramente quedó establecido, solo puede en este juicio coadyuvar a la parte demandada, tal y como fue solicitado en su Escrito y admitido por el tribunal, no pudiendo reclamar materia que no es de este juicio, Y ASI SE ESTABLECE.

II

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., y la ciudadana S.E.M.C., en fecha primero (01) de julio de 1984. El tribunal, toda vez que dicho documento no fue desconocido ni tachado de falso por el adversario en su oportunidad legal, lo tiene por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio, conforme al artículo 1.363 del Código Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.

• Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 25 de abril de 2003, mediante la cual se fija como canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de marras, la suma de Bs.221,891,3. El tribunal toda vez, que dicha copia no fue impugnada por el adversario en su oportunidad legal, las tiene como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil,, otorgándosele valor probatorio, conforme al artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.-

DE LAS PROMOVIDAS POR LA TERCERA INTERVINIENTE :

• Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas Ordinaria N° 00206, de fecha 19 de junio de 2007, en el cual aparece publicado el Decreto N° 000550, de fecha 12 de junio de 2007, mediante el cual se declara la ADQUISICIÓN FORZOSA del edificio BUTANTA, situado en la Urbanización San Bernardino, Avenida L.M., Sección Arauco Arriba, Manzana letra AC, distinguida con el N° AC20.- El Tribunal le otorga el valor probatorio que de ella deriva, Y ASI SE DECLARA.

• Copia certificada de Expediente de consignaciones Nro. 2007-1624, contentivo de las consignaciones que por Cánones de Arrendamiento efectúa G.R.M.D.A. a favor de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., por ante el Juzgado 25º de Municipio de Caracas, donde constan las consignaciones desde mayo de 2007 a octubre de 2008. El tribunal le atribuye pleno valor probatoria a dichas copias, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE

• Recibos de pago de alquiler emitidos por INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, a favor de la ciudadana S.E.M.C., desde el mes de enero de 2002 a enero de 2007, cursantes a los folios que van desde el ciento sesenta y dos (162) al ciento ochenta (180) del presente expediente. El tribunal, toda vez que dichos recibos no fueron desconocidos ni tachados de falso por la adversaria en su oportunidad legal, quedaron reconocidos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, otorgándose valor probatorio, conforme a los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil, Y ASI SE DECIDE.

• Planillas de depósito efectuadas en la cuenta del tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, realizadas por la ciudadana G.D.A., a favor de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, por concepto de consignaciones arrendaticias, debidamente recibidas por dicho Juzgado, con sello húmedo del mismo. El tribunal, toda vez que dichas planillas de depósitos recibidas por el tribunal no fueron impugnadas de manera alguna, se les aprecia con el valor probatorio que de ellos derivan, Y ASI SE DECIDE.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO, celebrado en fecha primero (1ro.) de julio de 1984, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. y la ciudadana S.E.M.C., cuyo objeto es un inmueble identificado como: apartamento marcado con el N° Trescientos cuatro (304) del Edificio Butanta, ubicado en la Avenida L.M., en la sección Arauco Arriba de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José de este ciudad de Caracas, cuya naturaleza es a tiempo determinada, pues alega que la inquilina-demandada, ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, adeudando los meses que van desde mayo de 2007 a diciembre de 2007, a razón cada uno de Bs.F.221,89, lo que totaliza la suma de Bs.F.1.775,13.

A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él. Asimismo Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, de fecha 25 de abril de 2003, mediante la cual se fija como canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de marras, la suma de Bs.221,891,3, dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Por su parte, la parte demandada a través del Defensor Judicial designado, en su Escrito de Contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demandante interpuesta en todas y cada una de sus partes, no aportando al proceso prueba alguna que le favoreciera, empero, la tercera interviniente trajo a los autos copia certificada de Expediente de consignaciones Nro. 2007-1624, contentivo de las consignaciones que por Cánones de Arrendamiento efectúa G.R.M.D.A. a favor de INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., por ante el Juzgado 25º de Municipio de Caracas, por concepto del inmueble de marras, a los fines de demostrar que estaba solvente la demandada en el pago de los meses demandados insolutos, pasando de seguidas esta juzgadora a analizar cada una de las consignaciones conforme a lo establecido en la cláusula Segunda del contrato de marras que señala: “La pensión mensual de arrendamiento que “La Arrendataria” pagará con toda puntualidad al vencimiento de cada mes en las oficinas de “La Arrendadora y, conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que textualmente señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (subrayado del Tribunal).

Sin entrar a analizar que las consignaciones no fueron realizadas en nombre y por cuenta de la ciudadana S.E.M.C., sino en nombre de la tercera interviniente adhesiva, del análisis de todas y cada una de las consignaciones realizadas, observa esta juzgadora, que la mayoría fueron realizadas en forma extemporánea por tardías conforme a la cláusula y normativa transcritas, pues los meses de mayo, junio, julio y agosto 2007, fueron realizadas en fecha cuatro (04) de octubre de 2007, debiendo haber realizado dichas consignaciones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mes disfrutado, razón por la cual, considera esta juzgadora que dichas consignaciones no están legítimamente efectuadas, no pudiendo considerarse solvente a la inquilina con respecto a dichos meses demandados, solo se encuentra solvente la inquilina demandada en lo que respecta a los meses de septiembre a diciembre de 2007, lo que desencadena en un incumplimiento por parte de la inquilina-demandada de una de sus obligaciones principales establecidas en la Ley sustantiva, artículo 1.592 del Código Civil que dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, por lo que no logró la demandada ni la tercera interviniente enervar la acción de la actora, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora declarar procedente en derecho la presente acción, Y ASI SE DECIDE.

VI

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA TERCERA INTERVINIENTE E IMPROCEDENTE LA SOLICITUD DE RECONOCIMIENTO COMO INQUIILINA Y CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L contra la ciudadana S.E.M.C., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara RESUELTO el contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de julio de 1984, por las partes. Se condena a la parte demandada a lo siguiente: