Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Mayo de 2011

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 08 de febrero de 2011, por el abogado SYR L.D.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.65, contra Sentencia de fecha 13 de enero de 2011, dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de julio del 2010, por el abogado C.Z.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.505, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRNE, C.A., en el cual alega lo siguiente:

Que su representada es propietaria y arrendadora del inmueble identificado, local planta baja de la Quinta “Mi Teresita”, ubicada en la Calle Colombia de la Urbanización Nueva Caracas.

Que su representada es titular de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente con la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA EL METRO S. R. L., cuya representación recae en el ciudadano A.A.I. AZRAK,

Que dicha relación arrendaticia comenzó en fecha 01/08/1975, mediante la suscripción de un contrato cuyo original se encuentra inserto en el exp. N° 8366 del Tribunal Noveno Superior en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que el contrato de arrendamiento fue inicialmente pactado con la Compañía Anónima Metrópolis, y posteriormente la condición de arrendadora de su representada se constata conforme al documento protocolizado en fecha treinta (30) de septiembre de 1993, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del ahora Distrito Capital, el cual quedo registrado bajo el Nº 1, tomo 50, Protocolo Primero, y de la diligencia consignada en fecha 07 de diciembre de 2004 en expediente N° 2001-3515, del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde el representante del arrendatario A.A.I., reconoce a su representada como la nueva propietaria del inmueble.

Que en fecha 29 de marzo de 2005, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura produjo la Resolución Administrativa Nº 09004, mediante el cual se fijo al Local Planta Baja de la Quinta “Mi Teresita”, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 1.544.022,00), los cuales con la reconversión monetaria se expresan en la cantidad de MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON 02/100 CENTIMOS (Bs. 1.544,02).

Que dicho acto administrativo fue recurrido por las arrendatarias, en cuyo fallo del segundo grado de la jurisdicción fue dictado por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, bajo la ponencia del Magistrado ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, en fecha primero (1ero.) de agosto de 2008.

Que la arrendataria no ha actuado ajustado a derecho, toda vez que ha incumplido con sus obligaciones, por tal motivo la cesación en el cumplimiento de sus obligaciones y en este caso la falta de pago de la contraprestación pecuniaria por concepto de cánones de arrendamiento dan el derecho a la arrendadora ha ejercer las acciones pertinentes, para obtener el desalojo y consecuencialmente la entrega material del inmueble, así como la satisfacción pecuniaria de todos aquellos conceptos inherentes a la contratación y que le sean exigibles en virtud de su incumplimiento.

Que al no pagar con posterioridad a la fecha siete (07) de junio de 205, el canon de arrendamiento conforme a la regulación establecida por el Organismo Competente ha traído como consecuencia la mora en los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2010, a razón de Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes con 02/100 céntimos (Bs. F. 1.544.,02).

Que en fecha 21 de abril de 2010, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Exp. 8366, dicto sentencia, en la cual declaraba, inadmisible la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la Sociedad Mercantil Inversiones Irne, C. A., contra la Sociedad Mercantil Mueblería El Metro S. R. L., ello en virtud, que a criterio de ese Juzgado la relación Arrendaticia, es una relación de las denominadas a tiempo indeterminado.

Fundamentó su pretensión en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literal a).

En fecha 30 de julio del 2010, fue admitida la demanda por el A-quo, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

En auto de fecha 22 de septiembre de 2010, el Tribunal de origen acuerda librar la respectiva consulta y así mismo apertura el cuaderno de medidas.

Mediante diligencia de fecha 01 de octubre de 2010, el alguacil encargado de practicar la respectiva citación, dejó constancia de haber hecho su entrega al ciudadano A.A.I. AZRAK.

En fecha 13 de octubre de 2010, el abogado SYR L.D.T., antes identificado, consigna poder que acredita su representación y el 18 de octubre de 2010, consigna contestación de la demanda, asimismo opone cuestiones previas, fundamentadas en lo numerales 6, 9 y 11 del artículo 346 el Código de Procedimiento Civil.

El 20 de octubre de 2010, la parte actora consigna escrito de contestación de las cuestiones previas opuestas por el demandando.

Posteriormente el 29 de octubre de 2010, ambas partes, consignan escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos por el A-quo mediante auto de fecha 1 de noviembre de 2010, siendo apelado por el apoderado actor, el 09 de noviembre de 2010,

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2010, el Tribunal de origen difiere el pronunciamiento de la sentencia por quince (15) días de despacho siguientes a esa fecha.

Posteriormente en auto de fecha 23 de noviembre de 2010, el Tribunal de origen niega el recurso de apelación interpuesto en contra del auto de admisión de pruebas, siendo este complementado mediante auto de fecha 26 de noviembre de 2010.

El 13 de enero de 2011, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la cual declaró Con Lugar la presente demanda, siendo esta apelada mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2011, por la representación judicial de la parte demandada.

Mediante auto de fecha 17 de febrero de 2010, se oyó en ambos efectos la apelación interpuesta, asimismo ordena la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo por efectos de la distribución conocer al Juzgado Superior Noveno quien se inhibe de conocer la presente causa, por lo cual libra oficio al Juzgado distribuidor.

Una vez realizados los tramites de insaculación, corresponde a esta Alzada conocer de la apelación ejercida, dándosele entrada al expediente en fecha 13 de abril de 2011, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar el fallo correspondiente.

Cumplidas en esta Alzada las formalidades de ley, pasa a dictar sentencia y al efecto observa.

II

DE LA COMPETENCIA

Con respecto a la competencia que tiene esta Alzada de conocer el presente Recurso de Apelación se hace menester precisar que viene dada por la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, cuyo tenor es el siguiente:

…El Tribunal Supremo de Justicia, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las previstas en los artículos 1 y 20 in fine de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo,

CONSIDERANDO

Que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 257 prevén el acceso a los órganos de administración de justicia como mecanismo que garantiza la tutela judicial efectiva, con omisión de las formalidades no esenciales al proceso.

CONSIDERANDO

Que los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito en la República están experimentando un exceso de trabajo como consecuencia, entre otros aspectos, de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años; por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervienen Niños, Niñas y Adolescentes; como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada; y, muy especialmente, como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que les son requeridos, lo cual atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

CONSIDERANDO

Que los Juzgados de Municipio, cuya cantidad se incrementó con ocasión de la supresión de los Juzgados de Parroquia, conocen de un número de asuntos que se han reducido considerablemente, evidenciándose en la actualidad un claro desequilibrio de la actividad jurisdiccional que desarrollan respecto a los Juzgados de Primera Instancia.

CONSIDERANDO

Que el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que los tribunales de jurisdicción ordinaria tendrán competencia en todas las materias, a menos que le Ley disponga otra cosa, siendo tribunales de jurisdicción ordinaria, conforme al artículo 61 eiusdem, las C. deA., los Tribunales Superiores, los Juzgados de Primera Instancia y los Juzgados de Municipio.

CONSIDERANDO

Que el artículo 11 de la Ley Orgánica del C. de laJ., en sus ordinales 10 y 11, cuyas funciones ejerce este Tribunal Supremo de Justicia según sentencia N° 1586 del 12 de junio del 2003, emanada de su Sala Constitucional, dado que el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela reserva al Tribunal Supremo de Justicia, la dirección, gobierno y administración del Poder Judicial, siendo de su competencia crear circuitos judiciales, tribunales ordinarios y especiales; suprimir los ya existentes cuando así se requiera, especializar o no su competencia y convertir los tribunales unipersonales en colegiados; así como, establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía, y la modificación de las cuantías previstas, en el Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERANDO

Que conforme a lo dispuesto en el artículo 18, segundo aparte, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, los recursos que se interpongan ante ésta, han de exceder de la suma de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), lo cual ha generado una situación anómala dentro del sistema procesal venezolano, dado que, tradicionalmente, la cuantía de los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil y Mercantil era la misma que daba acceso al recurso de casación civil, lo cual ha dejado de ser así, pues la competencia por la cuantía de estos últimos se mantiene todavía en una suma que sea superior a cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).

CONSIDERANDO

Que según las estadísticas disponibles, los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza.

CONSIDERANDO

Que la gran mayoría de esos asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, constituyen un importante número de asuntos que afectan a los justiciables en las distintas zonas del país, quienes a pesar de tener un Juzgado de Municipio cerca en su localidad, deben trasladarse a las respectivas capitales para su evacuación, lo que afecta la eficiente administración de justicia y dificulta el derecho constitucional de los justiciables para acceder a la función jurisdiccional.

CONSIDERANDO

Que resulta impostergable la toma de medidas y ajustes que permitan redistribuir de manera más eficiente entre los jueces ordinarios la función jurisdiccional, garantizando el mayor acceso posible de los justiciables a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.

RESUELVE

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 UT).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 UT).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto.

Artículo 2.- Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y cualquier otra que se someta a este procedimiento, cuya cuantía no exceda de mil quinientas unidades tributarias (U.T.); asimismo, las cuantías que aparecen en los artículos 882 y 891 del mismo Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve, expresadas en bolívares, se fijan en quinientas unidades tributarias (500 U.T.).

Artículo 3.- Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.

Artículo 4.- Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Artículo 5.- La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

Artículo 6.- Quedan sin efectos las competencias establecidas en el DECRETO PRESIDENCIAL No. 1029 de fecha 17 de enero de 1996 y la RESOLUCION DEL C.D.L.J. No. 619 de fecha 30 de enero de 1996, así cualquier otra disposición que se encuentre en contravención con la presente Resolución.(…)

Por su parte, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: M.C.S.M. contra Edinver J.B.S., en el expediente AA20-C-2009-000283, respecto a dicha Resolución, estableció lo siguiente:

…De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales de la República, obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados de Primera instancia, ya que se incrementó su actuación como juez de alzada por la eliminación de los Juzgados de Parroquia, y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial.

Dada la anterior problemática, la Sala Plena de este M.T., consideró de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que debía hacerse una distribución equitativa y eficiente de las causas, entre los jueces ordinarios, para garantizar a los justiciables el acceso a la justicia, asegurando su eficacia y transparencia.

En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.

Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados de Municipio competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados de Primera Instancia, para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, (…).

Por otra parte, es necesario señalar que las modificaciones a las competencias de los Tribunales de la República, no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino en los asuntos nuevos que se presenten posterior a su entrada en vigencia, es decir, esta Resolución Nº 2009-0006 da ultraactividad (transitoria) a la normativa anterior en relación a los procesos en curso, por ello, tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009...

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Criterio este reiterado recientemente en fecha 10 de marzo de 2010, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: M.D.V.H.G. contra Noratcy E.S.O., en el expediente Nº AA20-C-2009-000673, donde se ratifican los efectos y aplicabilidad de la citada Resolución estableciendo lo siguiente:

…se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este M.T., determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de la apelación interpuesta en fecha en fecha 10 de febrero de 2011, por el abogado P.R.N., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.865, contra la sentencia dictada por el A-quo en fecha 13 de enero de 2011.

Observa esta sentenciadora de las actas que conforman el presente expediente, que en escrito de contestación de la demanda presentado el 18 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte demandada expresa lo siguiente:

(…) de conformidad con lo establecido en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en tiempo legalmente útil, PROMOVEMOS , en este acto, al (sic) través del presente escrito, las siguientes CUESTIONES PREVIAS, lo cual hacemos de la manera siguiente:

PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios PROMOVEMOS LA CUESTION PREVIA prevista en el numeral seis (6) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (…)

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En este sentido, es forzoso para quien aquí decide, traer a colación las disposiciones legales contenidas en el artículo 357 de la norma civil adjetiva, que establece:

Artículo 357. La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4° ,5° ,6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación. (…)

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En este orden de ideas, en Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado, Dr. F.A.G., estableció:

(…) de conformidad con el criterio jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables en el caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanadas las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del Art. 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás tramites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso de ordinario mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. (…)

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Así las cosas, y en atención a la norma y criterio previamente señalados, se entiende que sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referida al defecto de forma de la demanda, se encuentra excluida de aquellas contra las cuales se puede ejercer recurso de apelación, en consecuencia esta Superioridad a ese respecto no tiene nada sobre lo cual emitir pronunciamiento.

De igual modo, en el referido escrito, opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la siguiente manera:

(…) de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con la norma consagrada en el artículo 346, en su numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, cuyo, texto es el tenor siguiente: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean las de las alegadas en la demanda”

En efecto Ciudadano Juez, como esta probado en el libelo de la demanda en el contenido de la Cuestión Previa promovida en el PUNTO I referente a los defectos de forma que adolece el libelo de la demanda, conforme al numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuyo punto I damos aquí por reproducido en su totalidad, es incuestionable, que a la parte actora, ha EJERCIDO en contra de nuestra representada, “MUEBLERIA EL METRO, S. R.L” las dos acciones, la de DESALOJO y la de RESOLUCION DE CONTRATO, tal y como se evidencia y eta (sic) probado en el libelo de la demanda, en su parte correspondiente a PETITORIO. Así en la página 12 punto PRIMERO la parte actora expresa: “… Que se declare con lugar la presente acción de desalojo que tiene por objeto el inmueble de autos y que resuelto como lo sea el mismo…” y pagina 13 punto SEGUNDO, señala la parte actora: “En consecuencia resuelto como sea el contrato de arrendamiento…”. Es evidente, Ciudadano Juez, que estas dos (2) acciones no pueden intentarse conjuntamente, conforme al nuestro derecho positivo, Doctrina y jurisprudencia, Son acciones distintas y cada una y que producen igualmente efectos distintos. La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento es variable en el Caso de Contratos de Arrendamiento a tiempo determinado y la acción de desalojo en contratos de Arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo establece la ley de Arrendamientos Inmobiliabrios Como expresan anteriormente, la norma consagrada en el artículo 34 “ejusdem” es la norma que califica la acción al intentar derivada de dichos Contratos de Arrendamiento, según sea su naturaleza, a tiempo determinado o tiempo indeterminado y es por ello, entre otras cosas y conceptos, que es improcedente INTENTAR EN UN MISMO LIBELO DE DEMANDA LAS DOS ACCIONES, la de RESOLUCION DE CONTRATO Y LA DE DESALOJO. Está tácitamente prohibido por la ley, la doctrina y jurisprudencia, dada las características de cada una de los contratos, Ciudadano juez, que estos argumento de carácter eminentemente jurídicos son suficientes para sostener, sin lugar a dudas, que la presente CUESTION PREVIA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION ES DEFINITIVAMENTE PROCEDENTE Y AJUSTADA A DERECHO (…)”.

En este sentido, la sentencia apelada respecto a este particular declaró lo siguiente:

(…)

Como tercera cuestión previa se opone la relativa a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, significamos que esta forma parte de las cuestiones que obstan a la admisibilidad y que tienen sentido desde el punto de vista de que siendo la admisibilidad presupuesto necesario de la resolución, carece de sentido llegar hasta aquella cuando no será posible producirla.- Ahora, respecto a en que casos procede el maestro Ricardo Henríquez La Roche significa “… queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). Empero debe advertirse que la indebida acumulación, no puede denunciarse por esta vía ya que a tal efecto se dispone una cuestión previa especifica (…)”.

En atención a lo que antecede, observa quien aquí suscribe, que la parte actora en el escrito libelar en los puntos Primero y Segundo del petitorio solicita que se declare con lugar la acción de desalojo y que una vez resuelto el contrato de arrendamiento, se condene al pago respectivo; sin embargo, no es menos cierto que en la oportunidad de dar contestación a las cuestiones previas alegadas, la actora procedió a subsanar de la siguiente manera:

(…) paso a aclarar los mismos y a corregir los mismos en forma tal que no quede duda alguna que la presente pretensión es una Acción de Desalojo y que no se pretende inducir dos pretensiones en un mismo libelo.

PRIMERO: Que se declare con lugar la Presente Acción de desalojo que tiene por objeto el inmueble de autos y que proceda entregar el inmueble identificado: Local planta Baja de la Quinta “Mi Teresita”, ubicada en la Calle Colombia de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador de esta ciudad de Caracas, que hoy es objeto de la presente ACCION DE DESALOJO en perfecto estado, totalmente desocupado de bienes y personas.

SEGUNDO: en que de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil se condene subsidiariamente a la demanda al pago de las obligaciones pactadas (…) en consecuencias sea condenado por este Tribunal al pago de NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS VEINTE Y NUEVE CON 24/100 CENTIMOS (Bs. 95.729,24) por el uso del inmueble, mas el Impuesto al Valor Agregado (IVA), mas todas aquellas cantidades que se han de generar hasta la total y definitiva entrega del inmueble (…)

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En consecuencia y en atención a la anterior transcripción, queda demostrado que la presente es una acción de Desalojo, por ende, una vez subsanado tal señalamiento considera inoficioso esta Superioridad emitir pronunciamiento a este respecto.

De este mismo modo, opuso la cuestión previa estipulada en el numeral 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la siguiente forma:

(…) la parte actora INVERSIONES IRNE, C. A., INTENTO EN CONTRA DE NUESTRA REPRESENTADA, la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA EL METRO, S.R.L.

la ACCION DE RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la Sociedad Mercantil “MUEBLERIA EL METRO, S.R.L.” la ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual es el mismo de la presente demanda que tiene por objeto el mismo inmueble objeto de esta demanda y del contrato de arrendamiento. La referida demanda fue sustanciada y decidida en primera instancia por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta de los correspondientes autos contenidos en el EXPEDIENTE No. AP31-2009-0002283. este Tribunal Sexto de Municipio dictó SENTENCIA en fecha 27 e noviembre de 2009 mediante la cual DECLARÓ CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO, incoada, como se expresó anteriormente, en contra de nuestra representada “MUEBLERIA EL METRO, S.R.L.” por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRNE, C.A., (…) ahora bien, ciudadano (…), nuestra representada, ““MUEBLERIA EL METRO, S.R.L.”, APELO de dicha sentencia de cuyo recurso de apelación conoció el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme consta de los autos al que se contare el EXPEDIENTE No. 8366. este juzgado superior en sentencia de fecha de fecha 21 de abril del año 2010 DECLARO CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por nuestra representada en contra de la referida sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de noviembre de 2009. conforme a contenido de este sentencia el Juzgado Superior DECIDIO que la ACCION DE RESOLUCION DE CONTARTO no era la procedente, sino la ACCION DE DESALOJO. En consecuencia de ello, ciudadano Juez, esta sentencia, definitivamente como quedó surtió los EFECTOS DE LA COSA JUZGADA, por lo que la parte actora NO PUEDE, por ser CONTRARIO AL DERECHO, intentar nuevamente en contra de nuestra representada, con fundamento en el mismo contrato de esta nueva demanda de Resolución de Contrato, como se evidencia del contenido del libelo y quedo señalado anteriormente. (…)”.

A este respecto, quien aquí suscribe luego de una revisión exhaustiva realizada a los autos, constató que cursa ante a los folios 441 al 453, el fallo dictado por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de la cual se desprende que el Juzgado Superior Noveno en lo Civil. Mercantil, y el Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró Inadmisible la acción la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METR S. R. L., sustentando su decisión en los siguientes términos:

(…) Evidenciándose en las actas procesales que la relación contractual arrendaticia entre la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C. A., en su carácter de Arrendadora y la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S. R. L., es a tiempo indeterminado y que la causal de incumplimiento alegado por la actora en su libelo de demanda se subsume en el literal a) del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, resulta forzoso para esta Alzada declarar inadmisible la acción ejercida por estar expresamente prohibido por la Ley (…)

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Siguiendo el mismo orden, quien aquí suscribe observa que la decisión antes transcrita, se refiere a la improcedencia de la demanda de Resolución de Contrato incoada, toda vez que se estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, contraviniendo esto con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En consecuencia, y como quiera que la cuestión previa alegada por el demandado en el presente caso, lo que supone es la existencia de la cosa juzgada, la cual procede en el supuesto que se trate de la misma cosa demandada, que este fundada sobre la misma causa, que sea entre las mismas partes y que estas vengan al juicio con el mismo carácter del anterior, ello conforme lo prevé el articulo 1395 del Código de Procedimiento Civil.

De este modo, se evidencia en el caso de marras, identidad de sujetos y objeto, empero en lo respecta a la acción, es claro para quien aquí suscribe que un principio se intenta por Resolución de contrato de arrendamiento y es el mismo Tribunal quien declara que la pretensión a seguir, debe tramitarse por vía de desalojo, que es la que ahora se intenta, desprendiéndose que lo que el Juzgado Superior Noveno en lo Civil. Mercantil, y el Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, resolvió una cuestión meramente procesal, sin tocar el fondo de la controversia. En consecuencia mal pudiera esta sustanciadora, considerar procedente la cuestión previa alegada. ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la controversia, pasa este Tribunal a transcribir parcialmente la sentencia dictada por el A-quo donde estableció lo siguiente:

“(…) adminiculando las pruebas que anteceden este juzgador concluye que entre las partes en conflicto existe un arrendamiento a tiempo indeterminado que tiene por objeto el Local Comercial de la Planta Baja de la Quinta “Mi Teresita” ubicada en la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que en el curso de la relación se han dictado varias regulaciones del canon máximo del inmueble y la ultima de estas se encuentra contenida en la Resolución 009004 de fecha 29 de marzo de 2005,contra la cual se ejerció recursos contencioso administrativo la arrendataria del inmueble.- igualmente consta que existió un proceso judicial anterior entre las misma partes y por el mismo objeto en el que en definitiva se declaró inadmisible la demanda.- consta además que la arrendataria realiza la consignación de la pensión de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTISEIS CON SESENTA (Bs. 252.526,60) actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARTES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 252,52) mas el porcentaje correspondiente al Impuesto al Valor Agregado. (…)”.

En este sentido, quien suscribe procede analizar las pruebas aportadas al proceso, con el objeto de determinar si la sentencia apelada se encuentra ajustada a derecho o no.

IV

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

Fueron traídas a los autos las siguientes probanzas:

Cursante a los folios quince (15) al trescientos treinta y dos (332) del expediente documental contentiva de copia certificada del expediente 3515, la cual se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, y trae como elemento de convicción a quien sustancia que fueron realizados las consignaciones allí referidas en especial que las pensiones de los meses desde Julio de 2005 hasta Mayo de 2010, han sido consignadas a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTISÉIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (BS. 252.526,60) actualmente DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 252,52) más el porcentaje correspondiente al Impuesto al Valor Agregado.

Cursante desde el folio trescientos treinta y tres (333) al trescientos treinta y siete (337) copia simple de actuaciones administrativas realizadas ante la Dirección de Inquilinato y relativas a la notificación a sus destinatarios de la Resolución 9004 relativa a la regulación de la pensión máxima del inmueble quinta “Mi Teresita”, las cuales se constituyen copias de documentos administrativos que se tienen como fidedignas y traen convicción de la notificación de la referida Resolución mediante la publicación de un extracto.

Cursante a los folios 338, 339 y 340, copia simple de la cédula de Identidad correspondiente al ciudadano ISRAEL AZRAK A.A., Comprobante de inscripción en el Registro de Información Fiscal de MUEBLERIA EL METRO S.R.L, y comprobante de inscripción en el Registro de Información Fiscal del ciudadano ISRAEL AZRAK ALBERTO, respectivamente, las cuales se desechan por impertinentes, ya que no guardan relación con los hechos controvertidos en la causa.

Cursantes a los folios del Trescientos cuarenta y uno (341) al trescientos cuarenta y tres (343) documentales contentivas de copia fotostática de recibos, las cuales se desechan por ilegales ya que solo pueden promoverse mediante fotostatos los instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos como tales, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Cursante a los folios trescientos cuarenta y cuatro (344) al trescientos cincuenta y dos (352) documental contentiva de copia fotostática de sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial de fecha 01 Junio de 1998, así como documentos administrativos antecedentes, mediante la cual se fija como canon máximo para el local que nos ocupa en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (BS. 252.526,60).- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y de la misma se desprende la fijación del canon máximo mediante ese acto judicial.

Cursante del folio trescientos cincuenta y tres (353) al folio trescientos setenta y tres (373) copias simple de documentos antecedentes y regulación dictada mediante Resolución 2116 de la Dirección de Inquilinato en fecha 06 de Abril de 2001, por la cual se fija como canon máximo al inmueble que nos ocupa la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL ONCE BOLÍVARES (BS. 772.011,00). Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba de ese acto administrativo mediante el cual se fijo la pensión máxima de alquiler del referido inmueble.

Cursante a los folios trescientos setenta y cuatro (374) al trescientos setenta y siete (377), documentales contentivas de copia simple de instrumento privado que contiene contrato de arrendamiento entre METROPOLIS C.A. y MUEBLERIA EL METRO S.R.L; y copia simple de comunicación que la sociedad mercantil METROPOLIS C.A. envió en fecha 01 de febrero de 1983 a MUEBLERIA EL METRO S.R.L; las cuales se desechan ya que no se trata de uno de los instrumentos que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil puedan promoverse en fotostato.

Cursante a los folios trescientos setenta y ocho (378) al trescientos ochenta y ocho (388) instrumentales en las cuales están contenidas acta de asamblea para renovar la Directiva y Acta constitutiva estatutaria de la Sociedad Mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L., las cuales se valoran conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la sociedad mercantil y de su representación.

Cursante a los folios trescientos ochenta y nueve (389) al trescientos noventa y uno (391) del expediente copia fotostática de instrumento protocolizado en fecha 30 de septiembre de 1993, bajo el Nº 1, Tomo 50 del Protocolo Primero ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador, la cual se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y se desprende la propiedad del inmueble al que se hace referencia en la causa a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C. A.

Cursante entre los folios trescientos noventa y tres (393) y cuatrocientos uno (401) instrumentales en las cuales están contenidas acta de asamblea para renovar la Directiva y Acta constitutiva estatutaria de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRNE C.A. Estas probanzas se valoran conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la sociedad mercantil y de su representación.

Cursante a los folios cuatrocientos dos (402) al cuatrocientos cincuenta y cinco (452) copias certificadas del expediente 8366 que cursa por ante el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial relativo al juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento curso entre la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A. contra la sociedad Mercantil MUEBLERÍA EL METRO S.R.L., las cuales se valoran conforme a las normas del artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del referido proceso judicial y en especial, que se dicto sentencia que declaro inadmisible la acción propuesta.

Cursa del folio cuatrocientos cincuenta y seis (456) al folio quinientos dieciséis (516) formato de recibos de pensiones de arrendamiento, sin firma por lo cual se desechan ya que no hacen ningún merito ni a favor de la actora, ni de la defensa.

Cursante a los folios quinientos diecisiete (517) del expediente, Resolución 009004 de fecha 29 de Marzo de 2005, correspondiendo al local que nos ocupa la cantidad de UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CÉNTIMOS (BS. 1.544,02) como pensión mensual.

Cursante a los folios quinientos veinte (520) y quinientos sesenta y ocho (568) copia certificada de decisión dictada en fecha 01 de agosto de 2008 por la Corte Segunda de lo Contencioso mediante la cual se declara improcedente el recurso intentado contra la resolución 009004 de la Dirección de Inquilinato de fecha 29 de marzo de 2005 confirmándose sentencia de la que se había apelado.

Entre los folios veintitrés (23) y treinta y ocho (38) de la segunda pieza del expediente cursa impresión de sentencia en distintos procesos judiciales no vinculados con el que nos ocupa, motivo por el cual se desechan ya que no hacen ningún merito como prueba.

Cursa entre los folios treinta y nueve (39) y cincuenta y uno (51) de la segunda pieza del expediente copia de sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2009 por el Juzgado Sexto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial mediante la cual declara con lugar demanda intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A., contra la sociedad mercantil MUEBLERÍA EL METRO S.R.L., y declara extinguido el contrato de arrendamiento, a la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y se valoran como plena prueba de la referida resolución judicial.

Cursa entre los folios cincuenta y nueve (59) y ciento noventa y nueve (199) de la segunda pieza del expediente copia certificada del expediente 2001 – 3515 del juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual constan las consignaciones de pensiones hechas por MUEBLERÍA EL METRO S.R.L., a favor del ciudadano J.A. DE ASSUNCAO SILVA. El mismo se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de las referidas consignaciones por las cantidades que allí constan.

Así las cosas, y como quiera que, lo que persigue la pretensión incoada en esta oportunidad es el desalojo, en razón del incumplimiento del pago del canon de de arrendamiento, lo cual se encuentra contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y examinadas como han sido las pruebas cursantes en autos, considera quien suscribe la presente decisión, que quedó plenamente comprobada la relación arrendaticia existente entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRNE C. A., y la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA EL METRO S. R. L., que dicha relación comenzó en fecha 01 de agosto de 1975, mediante la suscripción de un contrato; Asimismo, quedó demostrada la existencia de un procedimiento judicial precedente en el cual se declaro inadmisible la demanda de Resolución de Contrato incoada, toda vez que se estaba ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del poder Popular para la Infraestructura, produjo Resolución administrativa, en la cual se regulo el canon de arrendamiento por un monto de UN MILLON QUINIENTOS CURENTA Y CUATRO BOLIVARES CON DOS CENTIMOS (Bs. 1.544,02).

Que la parte demandada realizo consignaciones por un monto menor al establecido en el acto administrativo al que se ha hecho referencia, poniendo al arrendatario en estado de insolvencia quedando de este modo demostrado el hecho generador del daño, y como consecuencia de lo anterior, debe esta Alzada declarar Sin lugar la apelación interpuesta por el abogado P.R.N., en su carácter de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de enero de 2011, la cual se confirma en toda y cada una de sus partes. ASÍ SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la apelación interpuesta, por el abogado P.R.N., en su carácter de apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de enero de 2011. En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada en toda y cada una de sus partes y se condena a la parte demandada a lo siguiente: